在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，報告不再是罕見的東西，報告中提到的所有信息應該是準確無誤的,。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優(yōu)質(zhì)的報告嗎？下面是小編幫大家整理的最新報告范文,，僅供參考，希望能夠幫助到大家,。

物業(yè)管理調(diào)研報告篇一

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,，近日縣商務局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局,、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理,，改善市容市貌,，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家,，其中菜市場4家,，小百貨市場4家，家居建設,。

集貿(mào)市場是城市的一個窗口,，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出,，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位,、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出,。具體來講,，主要是三個方面：

（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患,。

旺業(yè)大市場商戶入駐后,，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場,，按標準收取物業(yè)管理費,，但由于市場是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊,，物業(yè)管理費不能收繳到位,，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同,。除天柱菜市場、零碑菜市場,、旺業(yè)大市場,、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場,、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢,，不少市場消防設施不齊全,，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋,、陳舊,，電線老化、大棚破損嚴重,，急需整治改造,。

（二）開發(fā)建設市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權責不明確,。

（三）少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃,、不景氣，經(jīng)濟效益低下,。

金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置,，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外,，市場內(nèi)門面房盡管已售出,，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后,，只做倉庫或車庫,。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元,，經(jīng)濟效益十分低下,。

集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關,。構建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境,，保護經(jīng)營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展,，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類,，按不同類別,，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場,、零碑集貿(mào)市場,，仍由縣商務局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變,。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍,，不宜對現(xiàn)有市場進行改造?？h商務局應督促市場管理人員,，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全,。第二類是建成時間早,，市場產(chǎn)權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理,。第三類是市場規(guī)模程度較高,，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場,、彰法山菜市場,、金源菜市、皖鎮(zhèn),、天柱山大市場,、秀獅商業(yè)步行街,、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務局牽頭，縣房管局,、工商局,、住建局、財政局等相關部門參與,，全面推行物業(yè)管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報告篇二

1、調(diào)研目的,。通過對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗,，對國內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運作流程有一個了解和認識，總結生產(chǎn)管理特色,，提出改進建議,。

2、調(diào)研企業(yè),。泗陽某服飾有限公司,。

3、時間安排,。一周的時間,，具體時間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準備工作，如服裝接單之后的制板技術及制作工藝分析,，對面輔料及里料的認定,，制作相應色卡，制版,，樣衣制作等，三天時間,；裁剪,，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時間,；后道車間（小后道,、綜合后道），存儲,，打包出倉,，約兩天時間。

二,、企業(yè)概況,。

該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機,、雙針機,、鎖扣機,、粘合機等設備3967臺(套)，是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準的羽絨服生產(chǎn)基地,，為集團公司提供配套服務,。

三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構,。

該企業(yè)是生產(chǎn)基地,，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣,、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單,，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團公司提供配套服務,。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng),。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單,，根據(jù)提供的樣衣進行分析,，得出制作成本，與客戶協(xié)商達成一致,，投入生產(chǎn)之中,。分析技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝,，制作難點,，對面料、輔料,、里料的確定,，研制出相應的色卡，以便服裝生產(chǎn)過程準確進行,。通過色卡,，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板,，制作出單件的服裝成衣,，由技術部確定裁剪要求、用料結構,、縫制工藝要求及步驟等,。

經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪,。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序,，是把面料、里料及其他材料按排料,、劃樣要求剪切成衣片,，還包括鋪料,、排料、算料,、套裁,，驗片、編號及捆扎等,。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作,。縫制,。它是按不同的`款式要求,，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程,?？p制車間以小組為單位，一個小組36人,，1個組長,，1個副組長,，30個縫位，4個輔助工。后道車間,。分為小后道和綜合后道車間,。小后道的主要任務是服裝產(chǎn)品檢驗,，人數(shù)上4個人一張臺板,，3個人流動檢查，1個總檢,，以及承擔服裝縫制工序之后的紐扣縫制等,。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施,，貫穿于整個生產(chǎn)過程及后期的后道,、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲,。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱,，根據(jù)銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配,。

四,、管理特色。

在縫制車間會有品質(zhì)部的巡檢,，對于出現(xiàn)的問題及時修正,，在小后道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢,，在整燙,，打包,。裝箱之后，仍會有質(zhì)檢部進行抽檢,，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量,。

五、調(diào)研建議,。

（一）展望未來成衣發(fā)展趨勢,。

1、市場全球化,。當今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來新的機遇,，與此同時，很多國外服裝企業(yè)必定計劃在亞洲開展業(yè)務,，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠,，對我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn)。

2,、全面質(zhì)量管理(tqm),。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中,。按照這一方法,，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務質(zhì)量的方法,，以能夠有效的縮短運轉周期,、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。

3,、新技術應用與創(chuàng)新,。技術進步促進大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無疑計算機已經(jīng)并將繼續(xù)對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響,。在新材料,、新方法和新設備方面的技術進步也極大地影響著運作。產(chǎn)品工藝上的技術變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競爭力,。

4,、流程再造。流程再造是指一切重來,，對企業(yè)現(xiàn)有流程進行分析,，找出問題所在，從而設計出新的企業(yè)流程,。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善,。

5、erp與供應鏈管理,。erp的核心管理思想就是實現(xiàn)對供應鏈的有效控制,。所謂供應鏈是指產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應商,、生產(chǎn)商、批發(fā)商,、零售商以及最終消費者組成的一個供需網(wǎng)絡,。供應鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流,、信息流進行有效管理,，是一種對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè),、批發(fā)商,、零售商以及最終消費者等組成的系統(tǒng)進行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標,。

6,、準時化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp)。準時化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源,、降低成本的準則,。其含義是在需要的時間和地點，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件,，以杜絕超量生產(chǎn),，消除無效勞動和浪費，達到用最少的投入實現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的,。精益生產(chǎn)方式是指運用多種現(xiàn)代管理方法和手段,，以社會需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本,，有效配置和合理使用企業(yè)資源,，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟效益的生產(chǎn)方式。強調(diào)的是質(zhì)量,、柔性,、縮短時間和協(xié)同工作。準時化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心,。

（二）建議,。

面對市場全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應面對全球化帶來的機遇和挑戰(zhàn),，在發(fā)展的潮流中,，走出適合自己的道路。在管理上,，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運轉周期等,，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式,?；诋a(chǎn)品和工藝上的技術變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競爭力影響很大,，對于產(chǎn)品技術上的創(chuàng)新，要及時的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中,，要對原材料供應商,、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商,、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進行系統(tǒng)管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報告篇三

7月15日，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員,，在副主席的帶領下,，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū),、天一城市花園,、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會,，聽取市國土房產(chǎn)局關于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》,。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

1,、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年,，市國土局設置了物業(yè)管理股,，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前,，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家,，本地27家，其中二級資質(zhì)1家,；外地入駐本地的11家,，其中一級資質(zhì)2家，二級資質(zhì)4家,。從業(yè)人員1900多人,，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理,，總服務面積約510萬平方米,，物業(yè)管理覆蓋率達70%。

2,、培育規(guī)范物業(yè)管理市場,。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正,、公平的競爭環(huán)境,。20xx年，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作,，至今已有19個小區(qū)實行招投標,。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作,。針對一些業(yè)主反映較突出的問題,，如物業(yè)服務不到位、服務質(zhì)量差,、亂收費等,，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專項檢查,、安置小區(qū)綜合管理考核等工作,。

3、努力提高物業(yè)管理水平,。倡導“誠信物業(yè)”,，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前,，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個,，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個,。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設,，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。

1,、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范,。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時,，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等,。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情,，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平,，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用,。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通,，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔,。

2,、部門之間職責需進一步理順,。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立,，但部門間的工作職責還需進一步理順,。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電,、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現(xiàn)象,，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器,，電力部門只收取高壓終端的電費，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收,，但電損,、線損、變損等費用由業(yè)主承擔,，引起廣大業(yè)主的強烈不滿,。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量,、違章搭建,、破墻開門、車輛停放,、開廠經(jīng)營,、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建,、城管,、環(huán)保、公安,、消防等部門依法處理,。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉,、執(zhí)法不到位現(xiàn)象,，增加了管理難度,。

3,、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動力,，素質(zhì)不高,。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟效益低,，難以引進人才,，善管理,、懂技術的專業(yè)人才更為緊缺。

4,、業(yè)主權利義務認識不清,。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術含量低,，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性,。隨著業(yè)主的維權意識日漸增強,，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清,。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強,；二是不服從管理，亂裝修,、亂搭建行為屢禁不止,；三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由,，拖欠物業(yè)費現(xiàn)象時有發(fā)生,，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量下降,，廣大業(yè)主深受其害,。

5、房屋工程及基礎設施不完善,。盡管房屋工程通過了驗收,，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境,、綠化,、道路、供電,、供水,、供氣、上下水,、通訊等設施未完全落實,，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查,，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問題引發(fā)的,。近三年來，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件,，投訴舉報呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢,。

6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理,。我市部分上世紀八十年代,、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制,，規(guī)劃,、建設、用地方面不夠規(guī)范,，存在小區(qū)配套不齊全,、綠地面積小,、停車位不足、消防設施欠缺,、環(huán)境臟亂差,、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理,，基本由社區(qū)居委會代管,。

1、進一步加快物業(yè)發(fā)展,。培養(yǎng)一批骨干企業(yè),，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度,，逐步建立一支懂經(jīng)營,、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍,。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念,，拓寬管理范圍和服務領域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點,。做好物業(yè)管理成本核算工作,，逐步建立“分等定級、以質(zhì)論價,、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制,，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機制,，開展規(guī)范的管理和服務,，向社會公開收費項目及標準,、服務內(nèi)容,、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費,。

2,、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛,，涉及規(guī)劃,、住建、城管,、供電,、供水、消防,、公安,、環(huán)保等多個部門,，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責,，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度,，定期會商物業(yè)管理重點工作。

3,、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用,。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規(guī)和政策的要求,，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理,、自我服務，自我約束機制,，規(guī)范活動行為,。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利,。

4,、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)監(jiān)管,。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責任制,；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質(zhì)，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等,。

5,、高度重視小區(qū)建設質(zhì)量。一是要嚴把商品房質(zhì)量驗收關,，從工程項目立項規(guī)劃開始,，相關的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能,、布局,、管網(wǎng)、水,、電等設施建設提出合理性建議,，供開發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關部門參與論證,、驗收,，聽取意見建議。二是強化房屋建設質(zhì)量保證金制度,，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標準,，延長質(zhì)押年限，對房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟壓力，以確保建房質(zhì)量,。三是逐步解決“停車難”問題,。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點,、高標準出發(fā),，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理,，挖掘內(nèi)部潛力,，緩解停車位不足的矛盾。

物業(yè)管理調(diào)研報告篇四

下面是小編為大家整理的,供大家參考,。

在我們平凡的日常里,，報告與我們愈發(fā)關系密切，其在寫作上具有一定的竅門,。在寫之前,，可以先參考范文，下面是小編收集整理的物業(yè)管理實習調(diào)研報告,，僅供參考,，歡迎大家閱讀。

隨著國家經(jīng)濟建設的迅猛發(fā)展,，國民收入的不斷增加,，人們越來越重視生活的質(zhì)量，當人們已滿足衣食溫飽之后,，便對住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求,。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史,，應該說也積累了一些經(jīng)驗,，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務行業(yè),，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路,？作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際,，我作了一次實習調(diào)研,。

xxxx年xx月至xxxx年x月，為進一步鞏固所學知識,，理論聯(lián)系實際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習,。在實習期間,，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業(yè)管理處的實習，我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解,。在這一過程中,，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了所學的專業(yè)知識,，為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎,。

一、調(diào)研對象的基本情況,。

xx市xx物業(yè)管理有限責任公司成立于xx年5月,，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路,，南臨滬寧鐵路,，西靠鳳賓路，北依213國道,，是獨立核算,、自負盈虧、自主經(jīng)營的獨立法人企業(yè),，資質(zhì)等級為三級,，注冊資金為100萬元。

近幾年來,，公司始終貫徹“以人為本,、誠信服務”的理念，遵循“優(yōu)質(zhì)高效,、一流服務,、信譽至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學歷,，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質(zhì)管理人才,，造就了一支思想正、技術強,、作風好的物業(yè)管理隊伍,，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）,、綠洲花園等小區(qū),，取得了良好的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益,。面對行業(yè)競爭激烈,、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路,。目前,，我們正在積極準備iso9001質(zhì)量體系的.認證工作,，并已取得內(nèi)部審核員資格。公司承諾：嚴格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達標標準,，定和完善各項管理度,，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成,，為業(yè)主創(chuàng)造一個文明,、整潔、安全,、有序的生活環(huán)境,，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往,、不斷創(chuàng)新,，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì),、安全,、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象,，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌,，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。

二,、調(diào)研的目的和意義,。

“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業(yè)管理,，總是想把所學的知識用到實習中去,，這是我調(diào)研的目的之一；另外,，想對現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會上的發(fā)展狀況做一個了解,，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調(diào)研目的之二,；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景,，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間有一系列的問題需要解決,。只是隨著社會經(jīng)濟進一步發(fā)展,，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善,，這樣,，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實。我想通過此次實習,，我會對物業(yè)管理有一個新的認識和體會,，會從感性認識上升到理性認識,，理論聯(lián)系實際,，把自己所學用到社會實習中去,，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識,，用實習驗證所學的物業(yè)管理理論,，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講,，為自己以后能有一個美好的未來而努力,；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻自己微薄之力,。

三,、調(diào)研的方法和范圍。

深入開展黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研報告,。

二,、周四組織中心全體職工進行集中學習和觀看教育影片，并認真做了學習筆記,。在3月30日中心接到局領導轉發(fā)的關于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書,，中心領導就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀,，就業(yè)主們在信中提到的問題,，中心結合小區(qū)實際情況與4月1日帶領業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結合的方式,，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研工作,。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對“四風”

當前隱藏內(nèi)容免費查看的意見和建議結合自身的工作,，分析如下：

（一）存在政治理論學習不深不透的問題,。在理論學習上，常常對自己要求不高,、要求不嚴,。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多,，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止,，沒有深挖掘、細推敲,。常常因為工作忙,，時間緊，放松了理論學習和水平提升,，在處理具體事務的時候容易忽略理論指導,，導致個別時候缺乏理論與實際的有機聯(lián)系,。

（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管,。

全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導,，責任大任務重，我分管的業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科主要負責業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件,，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛,。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調(diào)查不夠，有時甚至沒有深入到一線,，沒有充分了解群眾最迫切的需要,，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想,。

（三）存在工作推進力度不夠的問題,。完成工作任務時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀,，而是如何應付完成工作,，尤其是任務多、壓力大的時候這種想法更甚,，并沒有時刻嚴格要求自己,。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式,，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上,，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作,。

（四）存在安于現(xiàn)狀,、進取心不夠的問題。我認為已處在現(xiàn)在的崗位,，就盡自己的努力做好所分管的工作,，盡到自己應盡的責任。自認為自己很知足,，雖比上不足,，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀,。自己追求的力度還不夠好,，創(chuàng)新意識還不夠強。

今后的努力方向和改進措施,。

劃,，沉淀積累學習心得，加強干部職工的理論知識和業(yè)務知識學習,，不僅要認真學習本職工作業(yè)務,，同時還要全面熟悉其他業(yè)務知識,，從解決實際問題出發(fā)，做到政策了如指掌,，業(yè)務操作自如,，進一步規(guī)范服務，流程,，改進自身的工作作風和工作方式,，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下工夫,。全面提高為群眾辦事的服務能力和水平,。

（二）撲下身子、深入基層,，與群眾“零距離”,、“面對面”，拜群眾為師,，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量,。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題,、謀對策,，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神,，在群眾中發(fā)現(xiàn),、挖掘和總結經(jīng)驗，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展,。堅持科學的態(tài)度和求實的精神,，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作，樹立強烈的時間觀念,、效率觀念,、質(zhì)量觀念，今天能辦的事不拖到明天,，這一周能辦的事不拖到下一周,，用最短的時間完成任務。

（四）始終保持與時俱進,、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài),。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上,，堅決防止走過場,、一陣風，做到一抓到底,，善始善終。

的思想路線,、政治路線,、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務的觀點,，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點,，向人民學習的觀點,，群眾利益無小事的觀點，對黨負責與對人民負責一致的觀點,，都是需要在今后的工作中去認真學習,、深刻領會，努力實踐的,。

物業(yè)管理調(diào)研報告篇五

為打造xx企業(yè)品牌,，運用現(xiàn)代管理手段，建立具有標準化,、程序化和規(guī)范化的管理體系,，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營,，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益,，有力推動公司整體業(yè)務發(fā)展，根據(jù)公司董事和領導要求,，本人進行了為期三周深入調(diào)研,，現(xiàn)將工作調(diào)研小結如下：

1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越,，交通便利,，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿妱拧?/p>

2,、市場定位準確,，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，吸引力大,，前景廣闊,。

3、小區(qū)配套設施標準性高,。

4,、準確把握市場脈搏。

5,、經(jīng)營理念鮮明――創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間,，實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。

6、企業(yè)的勝利,，全賴于鐵的紀律支撐,。

7、人力資源及組織體系比較完整,。

8,、公司董事及高層領導調(diào)控意識超前，戰(zhàn)略目標明確,，拓展思維清晰,。

1、工程規(guī)劃,、設計,、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務留下了后遺癥,，加大經(jīng)營成本,，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗,，水量理應自然排盡，作業(yè)自如,。但目前每次洗清時,，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走,，這樣,，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響,。再如,，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比,，隨著業(yè)主生活水平的提高,，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張,，長期如此將會導致秩序混亂,。

2、營銷與物管關系脫節(jié),，公司在推銷產(chǎn)品前期,，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建,、亂擺亂放,、拒交費用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視,。

3,、人力資源配置缺乏科學性,，相關部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控,，在具體運作上,，出現(xiàn)了錯亂局面，直接影響服務質(zhì)量,。

4,、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求,。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位,，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼,、紙屑,、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂,，池溝污泥沉積,，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面,、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面,、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎,，水泥渣漬,、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放,，占道經(jīng)營嚴重,，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見,；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕,，在某種程度上，嚴重影響了小區(qū)良好容貌,。

5,、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行,，對長短不一的草皮沒有重視修剪,，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種,，對行人踐踏的綠化植物無標識提示,，養(yǎng)護專業(yè)水平一般。

6、安全管理意識一般,，對區(qū)內(nèi)各人工湖,、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標識。

7,、在設備設施管理維護方面,，沒有規(guī)范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號,。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞,，門扇敞開無人重視關上及維修；泳池機房無鎖,，房門經(jīng)常打開而無人重視,，進入泳池區(qū)的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患,。

8,、保安隊伍紀律散漫，應變能力差,，崗位工作馬虎應付,，禮節(jié)禮貌、服務態(tài)度,、方式方法等工作意識淡薄,，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱,。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗，引起相關部門不滿而投訴,；若干隊員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙,；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導,、小區(qū)業(yè)主,、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬,；對外來人員進出小區(qū)沒有監(jiān)控,；巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統(tǒng)一,，整體局面較為混亂,，隊伍建設有待整頓。

9,、在客戶服務方面,，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般,。在房屋檔案資料的建立,、服務質(zhì)量體系的.建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立,，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎工作,，尚未形成系統(tǒng)化、標準化,。尤其在物業(yè)資料管理與財務收費管理方面,，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低,。

10,、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落,，人員素質(zhì)參差不齊,，業(yè)務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業(yè)務素質(zhì)較差,，專業(yè)水準較低,。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經(jīng)驗，加上監(jiān)督力度不足,，在管理上出現(xiàn)了較多盲點,，由于工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向,，組織架構及崗位架構有待調(diào)整,。

根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：

1,、建立規(guī)范管理體系,，實行有效資源整合。

從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā),，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌,，讓xx的牌子有力地推動各項目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務有限公司”,，在物管全盤運作上,，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務工作,，具體整合辦法為：

將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司”,，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登記下屬項目管理處,。即“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司xx華庭管理處”,、“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司xx居管理處”,、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名,，按此類推,。

2、精簡機構,，合理調(diào)配,。

物業(yè)管理調(diào)研報告篇六

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質(zhì)的重要載體,，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù),，在改善居住環(huán)境、促進社會和諧,、提高城市品位,、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心,、牢記使命”主題教育要求,，圍繞為民服務解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務中心,，組成聯(lián)合調(diào)研組,，先后走訪了大江觀邸、家園,、頤景園等小區(qū)（圖1）,，組織市、區(qū)物業(yè)事務中心主要負責人,、物業(yè)公司代表,、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告,。

近年來,，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構建和諧社區(qū)”為目標,，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進展,。

（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設不斷推進,，全市城區(qū)面積,、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有,、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展,，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模逐漸壯大,，物業(yè)數(shù)量、服務水平,、從業(yè)人員,、服務覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前,，全市共有物業(yè)服務企業(yè)320多家,，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個,，服務面積6800多萬平方米,，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列,。

（二）服務效能日趨加強,。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作,、品牌化管理,，物業(yè)服務逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強,，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步,，成為增進居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量,。一是開展“服務質(zhì)量主題年”活動,，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標桿,。截至目前,，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個,。二是抓好典型示范,，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福”創(chuàng)新社會治理系列行動,，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治,，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓規(guī)范,，全面推行“三公開”制度,，督促物業(yè)企業(yè)公開服務價格、標準和內(nèi)容,。在全市組織開展全方位,、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓，目前已培訓1000多名物業(yè)服務企業(yè)中層管理人員,。

（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大,。近年來,，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉變，監(jiān)管體系基本成型,，監(jiān)管框架逐漸完善,，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎。一是完善配套政策,，制定了全面推進物業(yè)管理工作,、物業(yè)服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循,。二是機構改革后,，各區(qū)成立物業(yè)事務中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作,，充實了人員力量,。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主,、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺,，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務收費實施意見,，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定,，讓業(yè)主真正得實惠。例如,，對房屋交付后空置半年以上的,，物業(yè)服務費僅收70%。

隨著城市的不斷發(fā)展,，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求,，物業(yè)管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣,、雜,、深”的特點?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣,，與全市居民都密切相關。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計,，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件,，年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長,，成為市民投訴的集中領域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟,、違章搭建,、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題,，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因,，主要體現(xiàn)在社會主體,、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面,。

（一）社會主體角色錯位,。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會,、物業(yè)服務企業(yè),、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜,、難以統(tǒng)一,，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢,。部分開發(fā)商,，只管賣房不管售后，為追求利益最大化,，不惜損害業(yè)主利益,，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初,，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā),，項目竣工交付后，將公司注銷,，導致購房戶無法依法維權,，比如海德堡項目。在建設過程中,，通過壓低施工價格,、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本,，導致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題,，比如城建檀香山、奧園廣場,、京鷹華府等項目,。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉,，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣,、業(yè)主意見難以統(tǒng)一,，使得質(zhì)量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈,。在銷售過程中,，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金,，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員,，或以只售不租、提高停車費等方式,，迫使業(yè)主購買車位,，造成小區(qū)停車難、停車貴,。比如,，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務品質(zhì)吸引住戶入住,，銷售結束后物業(yè)服務質(zhì)量顯著下滑,。部分物業(yè)服務企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念,，而不是以服務業(yè)主為中心,。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目,，對建設質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”,，未嚴格進行承接查驗。有的以低于成本價格招投標,，進行惡性競爭,。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤,，降低服務質(zhì)量,，壓縮人員成本，服務項目少,、標準低,。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”,。有的與業(yè)主爭利,，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域,、侵占共用營收,、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如，家園小區(qū)等項目,。部分業(yè)委會成員,，奉獻意識、責任意識較弱,，不作為、亂作為,、慢作為,。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益,，甚至與開發(fā)商,、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權益,。比如,，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收,，長期不公開收支賬目,，公款私用，提高物業(yè)費,、停車費標準,，等等。部分業(yè)主,，主人翁意識不強,，對公共決策、業(yè)主自治漠不關心,。年,，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%,。有的業(yè)主公共道德缺失,，以鄰為壑、損人利已,，“各掃門前雪,、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修,、搭建,、停車、破壞公物,。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房,、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生,。

（二）行政監(jiān)管缺位,。國務院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增,，增加了行業(yè)規(guī)模,，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因,，主要是：法規(guī)建設滯后,。近年來，城市居民人口較快增長,，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化,。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久,?！逗鲜∥飿I(yè)管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法,。管理體制不順,。物業(yè)監(jiān)督管理權主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏,。住建,、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時,，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接,，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C制缺失,，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲,。矛盾調(diào)處機制不健全,。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門,，街道,、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構、人員和執(zhí)法手段,，屬地責任難落實,，矛盾無法有效化解在基層。目前,，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干,。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設,、輕管理,，對城市規(guī)劃、建設,、管理缺乏一體化認識,。政府對物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展關注度偏低，對物業(yè)服務企業(yè)扶持政策較少,。

（三）市場調(diào)節(jié)失位,。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立,。主要原因是：共有部位產(chǎn)權不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài),，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權登記,。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層,、經(jīng)營配套設施和電梯廣告等謀取利益,，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善,。行業(yè)信用評價體系缺失,，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下,、失信寸步難行”的信用環(huán)境,，導致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣,，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務質(zhì)量,。價格調(diào)節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則,，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務費用時沒有參考依據(jù),。物業(yè)管理費低而停車費過高，導致物業(yè)服務陷入低質(zhì)劣價惡性循環(huán),，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感,、滿足感和幸福感。

（一）建章立制,，構建條塊結合,、齊抓共管的責任體系。通過加大法規(guī)修訂,、監(jiān)督考核,、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權力下放、監(jiān)管重心下移,，構建市,、區(qū)、街道,、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系,。一是完善法規(guī)政策。結合實際,，盡快制定適應我市發(fā)展新要求,、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例,，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門,、職能部門、社區(qū),、街道等單位的權利和義務進行明確,，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護,、物業(yè)服務收費等共性問題作出詳盡規(guī)定,，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循,。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能,。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理,、職業(yè)經(jīng)理人管理,、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理,、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū),，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力,。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎作用,，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干,、設立物業(yè)服務管理工作站等方式,，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層,。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動,。按照“誰主管、誰負責”要求,，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門,、業(yè)務流程,、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū),、執(zhí)法進小區(qū)”,。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設管理納入城市綜合治理體系,，推進平安建設,、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作,，建立考核辦法及細則,，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū),。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關職能部門和街道辦事處,、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門,、街鎮(zhèn),、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入,。按照事權與財權相匹配的原則，市,、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費,，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、老舊小區(qū)提質(zhì)改造,、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)獎勵,、業(yè)委會培訓,、智慧物業(yè)建設和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設等工作。

（二）創(chuàng)新方式,，構建誠信規(guī)范,、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展,，又要通過建設信用評價,、信息公開、產(chǎn)權明晰,、價格調(diào)節(jié)等機制,，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場失靈,。一是加強信用體系建設,，提高準入門檻,。制定行業(yè)信用體系建設規(guī)劃，研究制定信用法規(guī),、配套政策和標準,，完善信用評價、紅黑名單,、聯(lián)合獎懲等配套制度,，推動物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設。加大企業(yè)失信懲戒力度,，將評定結果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結合使用,，促使物業(yè)服務企業(yè)重視信用、善用信用,、誠信經(jīng)營,，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰,。二是建設統(tǒng)一信息平臺,，促進信息公開。依托“智慧”建設,，加強物業(yè)管理信息化,、一體化平臺建設，從根本上解決監(jiān)管難,、處理難,、評價難等難點、痛點,。按照“先易后難”的'方式,，分步上線業(yè)主繳費、投票表決,、滿意度評測,、問題反映、可視化監(jiān)管等功能,。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度,，推動關口前移。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題,，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度,，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設問題的老舊小區(qū),，責任部門要集中會診,，敢于擔當，切實把房屋滲漏,、配套不齊,、領證難等遺留問題解決到位,。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭,。綜合考慮行業(yè)平均成本,、物價變動等因素，實施分級定價,，每兩年調(diào)整物業(yè)服務收費基準價和浮動幅度,，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符,、合同約定”的收費體系,。進一步完善物業(yè)服務收費標準，對停車收費分類劃檔,，出臺最高限價政策,，切實決停車難、停車貴問題,。

（三）共建共享,，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系,。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口,，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動,，打造共建共治共享的社會治理格局,。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦,。加強輿論引導，依托新聞媒體,、新媒體,，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度,，增強廣大業(yè)主公共責任意識,、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識,。加強業(yè)委會建設,，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生,，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立,、改選,、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員,、“兩代表一委員”,、民主黨派等人士為業(yè)委會成員,。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務培訓,，提高業(yè)委會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平,。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應當成立業(yè)主監(jiān)督委員會,，加強財務監(jiān)管和審計,，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進行第三方審計,，主動接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢,。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權，讓業(yè)主權益得到保障,。進一步明確共有物業(yè)的范圍,、管理方式，全面實施產(chǎn)權登記,。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有,，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費,，從源頭上減少物業(yè)糾紛,。比如，以車位車庫產(chǎn)權界定為例,，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權應屬全體業(yè)主所有,，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利，開發(fā)商無權出售,。建議上級立法機構進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權界定,，制定確權的主體、依據(jù)及程序,，確定車位,、車庫最終產(chǎn)權歸屬規(guī)則。三是暢通應急維修渠道,，讓業(yè)主急事特辦快辦,。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”,，由社區(qū)（村）,、業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)共同組織搶修。比如,，探索推行電梯運行保險,、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制,。四是完善問題調(diào)處機制,，讓業(yè)主糾紛依法化解,。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛,，通過開通司法審判綠色通道,、設立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式,，促進業(yè)主自治調(diào)解,、人民調(diào)解、行政調(diào)解,、司法調(diào)解銜接互動,。

物業(yè)管理調(diào)研報告篇七

物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設，構建和諧社會的重要內(nèi)容之一,。綜合公開電話每年受理情況看,，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點,、難點之列,。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件,，主要是房屋質(zhì)量不好,、高層供水難、衛(wèi)生狀況差,、亮化徒有虛名,、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用,、亂搭亂建,、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題,。就此,，我辦于近日進行了調(diào)研。

一,、小區(qū)物業(yè)管理基本概況 我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家,，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家,，從業(yè)人員3000多人,。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米,，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū),；在建住宅物業(yè)管理項目實施前期物業(yè)管理27個,，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中,，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個,，省優(yōu)稱號的20多個。

維修是物業(yè)管理一項重要工作,，維修不及時,、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾,。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā),，出租車棚、地下室等,，用于經(jīng)營謀利,，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。 三老舊小區(qū)基礎條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū),，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%,；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%,；三是配套設施完善,、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%,。其中,，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設標準普遍不高,，歷史欠賬多,，硬件環(huán)境、公建配套,、區(qū)內(nèi)公共秩序,、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出,。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務的物業(yè)管理用房,、車庫配套設施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制,。二是安全防范設施匱乏,，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理,，小區(qū)環(huán)境秩序混亂,，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面,、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重,。四是地下管網(wǎng)不暢,，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理,，常年失養(yǎng),，地被植物逐年減少。六是收費率低,，每月每戶在4—10元,，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理,。 四開發(fā)商遺留問題的解決不到位 開發(fā)商遺留問題突出,，相關部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理,。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確,，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化,、封閉,、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益,，引發(fā)物業(yè)服務收費矛盾,，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設施,，如：車庫,、地下室、架空層,、活動中心,、會所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛,。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”,，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患,，加大了后期管理難度,。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時間后,，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來,，物業(yè)公司難逃其咎。此外,，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量,，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè),，也為日后的管理工作埋下隱患,。 五熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。

1,、供水,、供電設施移交不到位。一些開發(fā)建設單位沒有將小區(qū)的供水,、供電設施移交專業(yè)部門,，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理,，留下隱患：一是水,、電是專業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足,；二是出了故障后,，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制,，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關責任,。

2、新建高層住宅供水困難,。高層用水難問題一直

勢高,。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū),，管道壓力更大,。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決,，而其所需資金卻又難以落實,。

3、私搭亂建,、違章裝修,、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生,，物業(yè)公司有畏難情緒,，也苦于沒有處罰權，無法盡責,，只得放任自流,。

4,、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設施的電費和維修標準偏低,，調(diào)整艱難,，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強,，主動維護小區(qū)照明設施的意識淡漠,，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修,。 六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難,。

1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順,。如房屋管理由房產(chǎn)部門負責,，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責任主體不明確,。

2,、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住,，租戶接水,、氣，存在安全隱患,，居民反映強烈,。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件,，就可以辦理使用手續(xù),。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預。

3,、現(xiàn)行法規(guī)中關于房屋維修基金的使用規(guī)定,，脫離了我市市情，難以操作,。

4,、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助,。

三,、解決物業(yè)管理問題的幾點建議

1、加強政府管理和引導,，完善物業(yè)管理法制建設,。在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則,，明確政府部門,、開發(fā)企業(yè),、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務,；深入宣傳相關法律法規(guī),，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關義務,，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益,；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式,，完善招投標制度建設，引入競爭機制,，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來,，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務不規(guī)范,，專業(yè)性不強,，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。

2,、提高業(yè)主意識,，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。相關部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益,、熱心公益事業(yè),、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作,，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同,，仔細斟酌條款,，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會,，監(jiān)督經(jīng)費使用情況,，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題,，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時,，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建,、垃圾處理,、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,，共同維護小區(qū)穩(wěn)定,。

3,、嚴格把好小區(qū)驗收關，努力推進老舊小區(qū)改造,。開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點,。小區(qū)竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋,、配套設施,、水電氣等質(zhì)量關；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序,，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管,，為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度,，努力提高車棚,、綠化、封閉等相關配套設施建設,；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合,，加強對弱勢居民的扶助。

4,、實行重大事項報告制度,，積極探索新的管理方式。上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應急預案,，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應對這類事件時應付的職責,，還設立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告,，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專線電話,，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應急預案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局,，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容,，對未按規(guī)定報送通報，公布有關突發(fā)事件信息,，不服從管理部門統(tǒng)一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處,。我市有關部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法,，積極探索多樣化物業(yè)管理方式,，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境,。

2015學年第一學期17-19周,，在朱江老師和三木老師的組織和指導下，我們小組對花都區(qū)的某些物業(yè)管理企業(yè)進行了一個實地的見習與調(diào)研,。通過此次有組織的調(diào)研活動,，不僅讓我們對物業(yè)管理行業(yè)有了一次切身的體會,，而且激發(fā)和增強了我們投身于物業(yè)管理行業(yè)的熱情和信心。

基本情況：

業(yè)管理行業(yè)分類中具有代表性,，經(jīng)營管理比較典型,，并且在調(diào)研中實際操作起來也切實可行。本次調(diào)研活動我們分三次進行,，先后對以上提到的物業(yè)管理企業(yè)的管理者進行了采訪,，并到這些企業(yè)所管轄的物業(yè)進行了參觀、了解,。通過此次調(diào)研活動,，增加我們了對物業(yè)管理的感性認識的同時，也使我們思考了物業(yè)管理行業(yè)所面臨的困境和行業(yè)發(fā)展等諸多問題,。

調(diào)研結果：

1、深圳市新東升物業(yè)管理有限公司

經(jīng)過深入的訪談和調(diào)查,，深圳市新東升物業(yè)管理有限公司成立于1995年6月8日,，公司注冊資本為1000萬元,總資產(chǎn)達到3000萬元。是國家建設部評定的物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)?，F(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位,。他們公司現(xiàn)有員工3000余人，擁有一批高中級工程師,、經(jīng)濟師,、會計師、建筑師,、設計師,、物業(yè)管理師等優(yōu)秀專業(yè)人才，擁有一批工作經(jīng)驗豐富,、服務意識超前的員工隊伍,。

他們公司下設兩個分公司及三十多個管理處，物業(yè)管理面積達500萬平方米,。管理的物業(yè)類型有：高層商住大廈,、醫(yī)院、高等院校,、住宅小區(qū),、工業(yè)區(qū)、政府辦公大樓等,。

該公司于2015年成功中標華南理工大學北校區(qū),。在我們學院成立之時又接管了我們學校的物業(yè)管理。他們憑著敏銳的觸角,、快捷的作風和真誠的服務,，贏得了一批又一批客戶的認可,。他們的承諾是：接管一個，管好一個,，創(chuàng)造一個品牌,。 他們始終堅持"客戶的滿意是他們永恒的.追求"的服務理念和"優(yōu)質(zhì)服務、精益求精"的質(zhì)量方針,。

他們公司的企業(yè)文化是：

· 公司宗旨： 業(yè)主至上 服務第一

· 企業(yè)精神： 團結 開拓 優(yōu)質(zhì) 奉獻

· 質(zhì)量方針： 優(yōu)質(zhì)服務 精益求精

· 企業(yè)理念： 客戶的滿意是我們永恒的追求

2,、廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司

經(jīng)過對星光匯的參觀與訪談調(diào)查，了解到星光匯是廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司投資于花都的一家商業(yè)地產(chǎn),，由殷逸亨物業(yè)管理有限公司進行管理,。該公司投資對星光匯那塊地皮的租賃，建造起星光匯整棟物業(yè),，提供一切基本設施與人員管理,，通過招商投資加盟，出租整棟物業(yè)的鋪位,，收取租金盈利,。

這次的調(diào)研，負責星光匯項目管理的經(jīng)理向我們介紹了商業(yè)物業(yè)的各種設備設施的運行,、維修,、管理的情況，這使去參觀的同學受益匪淺,。以前的一部分同學都誤以為物業(yè)管理就是簡單的保安,、保潔、綠化等小事,，可是,，經(jīng)過對星光匯的這次調(diào)研活動，不僅了解了物業(yè)管理技術復雜和管理難度的一面,，同時也看到了物業(yè)管理行業(yè)擁有適合自己發(fā)展的前景,。同時負責星光匯項目的經(jīng)理也對我們提出了期望，她說：物業(yè)管理行業(yè)急需高素質(zhì)的人才,，同時對人才的要求也是理論與實際操作并重的,。

她還向我們透露了星光匯剛開始營業(yè)時的一些不良狀況。由于這

一帶的地段剛開發(fā)娛樂場所,，以前到至今都是電子產(chǎn)品行業(yè)在這一地帶集中式經(jīng)營,。因此，這一帶的人氣還不足,，或者說來這一帶娛樂消費的人群數(shù)還不夠,。經(jīng)營起來比較困難。而且在之前ktv裝修開業(yè)的時候也出現(xiàn)了一些狀況，牌照也延遲了申領,。一系列的難題堆在了我們物業(yè)管理的管理者面前,。

她還向我們分享了解決問題的對策與方案。她說：我們面對這些問題,，剛開始也比較棘手,，也只能為了顧全大局而犧牲一些眼前利益，譬如,，首先,，向加盟者或者租賃方提供暫時減租或免租的方式，同舟共濟熬過這段創(chuàng)業(yè)期,。吸引更多的投資者,，先打造成一流的、全方面的娛樂場所,。其次,，要做好物業(yè)的管理，也就是管理好各種設備設施的運行,、維修,，基層員工的管理等。再次,，就是投資加大宣傳力度,，提高我們星光匯在這一帶的名氣,。我們之前也請了一系列的明星來做宣傳,，也得到了很好的宣傳效果。她還幽默地說,，還好這里的公交車站有你們學校的經(jīng)過,，為我們帶來了不少的商機，如今的ktv,，已經(jīng)是你們?nèi)A汽學子的飯?zhí)昧?，你們學校的學生到處可見。我們聽了都笑了起來,。

3,、廣州市花都駿威物業(yè)管理有限公司

到了第三天，我們還到了我家所在的小區(qū)駿威廣場參觀,，還跟里面的物業(yè)管理人員和業(yè)主進行了交流,。也了解到了一些業(yè)主與管理公司之間的矛盾問題。

業(yè),、電梯的管理等等一整套完善的小區(qū)物業(yè)管理,。小區(qū)的管理人員服務周到、盡心盡責,，而且還熱情地跟我們進行了交談,，向我們展示了小區(qū)獲得的有關創(chuàng)建文明城市的獎項,。

可是，我們從業(yè)主與租戶那里也了解了一些不滿的呼聲,。這都有待業(yè)主與物業(yè)管理公司的協(xié)商與處理,。例如，有的業(yè)主抱怨小區(qū)外的閑雜人員侵占了小區(qū)的資源,，擅自混進小區(qū)的花園散步觀賞,。有的小朋友的家長抱怨小區(qū)的游泳池對外開放。有的車主抱怨外面的車也在小區(qū)里停泊,。還有的業(yè)主抱怨小區(qū)的寵物過度,，造成管理不便，還對小朋友造成危險,。他還憤怒而且幽默地說：我看是不是什么都能養(yǎng),，遷怒我就買頭牛回來養(yǎng),，我看他管還是不管,。我們都哈哈大笑起來。

的確,，小區(qū)的管理很泛,，會出現(xiàn)很多矛盾需要協(xié)調(diào)，這要求管理人員與業(yè)主相互合作,，這樣小區(qū)的氛圍才會和諧,，實現(xiàn)共贏。本次對駿威廣場的調(diào)研,，不僅能對自身的物業(yè)知識得到提高,，也能從物業(yè)管理者身上找到我們可供學習的綜合素質(zhì)修養(yǎng)。駿威物業(yè)通過增強對員工的關心,，切實為員工著想,，實現(xiàn)了物業(yè)公司和員工之間的良性互動，員工都以公司為豪,，愿意為公司出力,，為業(yè)主提供良好的服務?？墒?，該物業(yè)管理公司還是缺少與業(yè)主之間的溝通與交流。通過這次調(diào)研,，讓我們都認識到,，做好小區(qū)的管理與業(yè)主之間的溝通很重要。要切實了解業(yè)主的意見與要求，才能改善管理,，創(chuàng)造品牌,，帶來口碑，使企業(yè)做大做強,。

對于物業(yè)管理行業(yè)的思考,。

其一，轉變行業(yè)觀念,。物業(yè)管理其實稱其為物業(yè)服務更加妥當,，因為

物業(yè)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)——服務業(yè)。而現(xiàn)在物業(yè)公司與業(yè)主的諸多矛盾中有很大一部分就是因為物業(yè)公司沒有擺正自己的位置,，以為自己是管理者而對業(yè)主頤指氣使,，從而滋生了眾多的矛盾。只有物業(yè)公司真正認識到自己的角色是服務者,，才能在物業(yè)服務中處處為業(yè)主著想,，理順公司與業(yè)主的關系才能從意識上認識到物業(yè)服務的實質(zhì)所在。從而受到更多業(yè)主的支持而減少矛盾糾紛,，從而實現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主之間的良性互動和和諧共贏,。

其二、加快市場化,。物業(yè)管理市場化是提升物業(yè)管理行業(yè)水平的必經(jīng)途徑,。實現(xiàn)物業(yè)管理市場化，第一,，可以通過市場機制實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,，從而提高物業(yè)管理行業(yè)行業(yè)進入難度，從而提升行業(yè)水平,。第二,，業(yè)主可以通過市場化的方式（比如招投標等）選擇物業(yè)服務公司,，從而增強行業(yè)的競爭氛圍,。這樣不僅維護了業(yè)主的合法利益，也促進了行業(yè)整體的良性發(fā)展,。第三,，物業(yè)管理的市場化可以促進物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展。物業(yè)管理專業(yè)化可以促使物業(yè)管理將部分專業(yè)服務（比如保安,、保潔,、綠化等）外包，這樣可以節(jié)省物業(yè)管理開支,，同時也可以使物業(yè)公司更加專注于業(yè)主的特約服務,。不僅增加了物業(yè)收入實現(xiàn)了公司發(fā)展，也使業(yè)主享受了更加方便多樣的服務。

房地產(chǎn)開發(fā)前期介入等相關產(chǎn)業(yè)納入到物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中來,。另一方面是產(chǎn)業(yè)鏈的后向擴展,，物業(yè)管理要在社區(qū)服務中擔當合理角色，可以提供社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療健康服務,、小區(qū)特色文化創(chuàng)建等活動中尋找產(chǎn)業(yè)支撐點,。

總結，本次調(diào)研活動很有意義,，效果明顯,，也學習了很多關于物業(yè)管理行業(yè)的知識、行情,。調(diào)研結束后,，我們都主動寫下了各自的調(diào)研心得，都認為從這種學習方式中受益匪淺,。理論聯(lián)系實際的調(diào)研活動讓我們不僅吸收了課本的知識,，還讓我們了解了社會中實際的情況、物業(yè)管理行業(yè)的實際操作,，也鍛煉了實踐的能力,。我們都感到十分的充實。

參考文獻：東北財經(jīng)大學出版社《物業(yè)管理》 ,、 《物業(yè)管理公司》

-隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮,，物業(yè)管理服務行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象,、改善居民居住環(huán)境,、構建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而,，物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè),，在其發(fā)展過程中，無論從認知度和被接納度,，都不斷暴露出一些問題和矛盾,，物業(yè)服務收費難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅,，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運作,。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結合實際情況,，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研,，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務收費的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展,，在各級政府領導的關心和支持下,，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶,、家喻戶曉的行業(yè),。但是，由于受經(jīng)濟,、社會和法制等大環(huán)境的影響,，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務收費率難以提高,，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸,。據(jù)調(diào)查，目前,，轄區(qū)7家物管企業(yè),，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低,，目前,，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務收費情況令人擔憂，比如國際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015年度尚有20%物業(yè)費未收取,，2015年度收取率只有60%—70%,。物業(yè)服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費,，形成惡性循環(huán),。

二、物業(yè)服務收費難的原因

1,、業(yè)主缺乏自覺繳費意識,，存在觀望攀比心態(tài)。

業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后,，覺得自己先交費“吃了虧”,，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列,。

2,、服務質(zhì)量不高，制約服務費的收繳,。

從總體上看,，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi),、環(huán)境秩序,、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng),、共用設施維護等方面能夠做到不斷完善和提高,，但還有一些不盡人意的地方需要改進,。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴重，影響了業(yè)主的正常通行,；有的小區(qū)門衛(wèi)把關不嚴,，給拾荒、推銷產(chǎn)品,、維修家電等人員隨意進出,，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足,，安全管理責任心不強,，導致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時有發(fā)生,；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃,、清運不及時、不到位,，路面破損不能及時維護,，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換,，排洪排污管道堵塞,、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等,，致使業(yè)主意見大,，影響了物業(yè)服務費的收繳。

3,、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱,，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯,。

《浙江省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主,、業(yè)主委員會的權力、義務,。但是,，從我轄區(qū)的實際情況看，由于業(yè)主委員會不具備法人資格,，沒有獨立的財產(chǎn),，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會不能正常開展活動,。致使業(yè)主的合法權益受到了一定影響,。加上一些業(yè)主權利意識、法律觀念淡薄,，許多人不參加業(yè)主大會,，難以商定有關物業(yè)管理的一些問題和解決辦法,。

標準，收費標準降至每月每平方米0.30-0.35元,，雙方交涉多次,，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標準化服務,。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展,，使物業(yè)這種商品達不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴重,。目前我轄區(qū)10層以上高層住宅電梯21部,，據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費,、用電費,、維護保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000千元左右,，這也是困擾百姓,、物業(yè)和政府的棘手問題。

5,、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患,，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前,，我社區(qū)有90%以上的物業(yè)服務企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標對小區(qū)行使物業(yè)管理,。實際上，這些物業(yè)服務企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持,，在這種管理體制下,，開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)是父與子的關系，這種“建”,、“管”不分的體制,，致使原本應由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司,。如質(zhì)量缺陷,、配備設施不完善、基礎資料不齊,、產(chǎn)權糾紛,、不切實際的超值服務承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決,。出現(xiàn)問題,，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下,。

6,、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低,、人才短缺,。

目前,，我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,，從業(yè)人員大多來自“轉制,、轉崗、轉業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力,，整體素質(zhì)較低,，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓,，職業(yè)道德,、專業(yè)技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求,。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作,，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7,、物業(yè)管理的法治體系還不完善,，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。

物業(yè)管理工作若干意見的通知》等都有相應的規(guī)范,，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施,。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權,，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育,、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權威,，再加上我國司法程序復雜冗長的現(xiàn)狀,，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

8,、政府相關部門在小區(qū)管理中的職能界定不清,，行使不力，給物業(yè)管理服務收費帶來影響,。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題,，比如違章搭建問題，破墻開店,、占道經(jīng)營問題,，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題,，噪聲,、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題,，這些本應該是屬于城-管、工商,、公安,、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負責的職能,，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”,，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉嫁到物業(yè)企業(yè)的身上,。但是,，物業(yè)企業(yè)作為市場化運作的經(jīng)濟實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細則》,，以及物業(yè)服務托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務的企業(yè),，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權力和相應的能力，結果是企業(yè)不該管的要管,，不管業(yè)主埋怨,；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導致物業(yè)管理收費的困難,。

9,、部分新建小區(qū)入住率低，導致物管收費率難以提高,。

近幾年來,，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住,，有的是投資目的,，一些小區(qū)因此空關率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%,?？贞P房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費,，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上,，收取物業(yè)服務費的難度較大,。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知,、打電話通知、請人轉告等形式催繳,，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬,，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想,，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低,，企業(yè)經(jīng)營難以為繼,。

三、解決物業(yè)管理收費難的對策

物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間,，必然要經(jīng)歷

一個逐步適應,、完善、習慣,、發(fā)展的過程,。如何應對和解決我市物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化,、順暢化,、健康化方向發(fā)展,，建議：

一,、盡快出臺物業(yè)管理服務質(zhì)量等級標準

按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質(zhì)量等級標準,，同質(zhì)同價,，質(zhì)高價高，不同等級,，價格不同,，服務內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務標準,，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同,，不搞服務不足，也不搞服務過剩,。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務,，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目,，讓業(yè)主明白消費,，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

二,、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程

按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會,，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護,，正當權益得到維護,。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情,，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用,，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋,，消除二者間誤會分歧,，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃,，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：1,、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能,，提高管理服務水平,；2、制定計劃,，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓,，經(jīng)考試合格后持證上崗；3,、實行“末位淘汰制”,，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念,；4,、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合,，優(yōu)勢互補,，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面,，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手,，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā),。因為在物業(yè)小區(qū)里,，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊,，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高,，應該多從自身找差距，擺正自己的位置,，工作中多一份耐心,，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四,、嚴格把好驗收關

事實證明,，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時,，相關部門必須嚴格把關,，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量,。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況,，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

五,、加大宣傳力度,，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性,，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益,，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時通過宣傳,，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì),，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務,，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài),，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康,、有序發(fā)展,。

江山市雙塔街道周家青社區(qū)

2015年10月

物業(yè)管理調(diào)研報告篇八

近年來,，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，城市化進程不斷推進，物業(yè)管理日益成為社會各界關注的熱點問題,。做好物業(yè)管理工作,，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會安定與穩(wěn)定,。57月,，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局,、公安消防大隊等相關部門了解情況,，實地走訪寧德萬達華城、酈景陽光,、名陽帝景,、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會和物業(yè)公司座談會,，了解實情,，探討解決存在問題的對策。現(xiàn)將情況報告如下：

區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個,，分布在蕉南,、蕉北、城南,、金涵,、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔著酈景陽光,、萬達華城等83個小區(qū)的物業(yè)管理工作,，部分小區(qū)由業(yè)主委員會自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理,。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚,，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務培訓,，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè),，導致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾,，同時也存在著諸多安全隱患,。

（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。

1,、物業(yè)公司自身管理水平較低,。

我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務項目單一，服務面狹窄,，業(yè)主滿意率普遍不高,。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安,、保潔,、綠化等基本服務外，其他特需服務項目基本沒有開展,。部分物業(yè)公司認識不到位,，認為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化素質(zhì)低,、沒有接受過專門培訓的人員上崗,，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段,，且工資報酬低,，從業(yè)人員流動性大，致使物業(yè)服務工作不到位,。

目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱,，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會法律意識普遍不強,，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會商機制不健全,，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減,。

1,、業(yè)主對物業(yè)服務收費缺乏知情權,。

由于各物業(yè)公司管理費定價標準不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價相符的服務,，導致收費不透明,、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業(yè)服務收費的收支情況,，物業(yè)管理公司沒有按有關規(guī)定立馬公布,，侵犯了業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。

2,、業(yè)主消費觀念未轉變,。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對“掏錢買服務”消費方式認識不足,，導致對物業(yè)管理缺乏理解與支持,，產(chǎn)生欠繳,、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時對服務收費標準的認同也有偏差,，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務,，一味強調(diào)權利而忽視相應的義務,，導致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費用,，使物業(yè)公司運轉困難,，服務不到位。

（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴重隱患,。

1、物業(yè)公司消防管理履職不到位,。

部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養(yǎng)制度,、消防培訓演練制度等,，有的物業(yè)公司即使有相關的制度也沒有落實,，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員,。

2,、消防系統(tǒng)移交不到位,。

我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后,，管理維護一直缺失，物業(yè)公司接手時消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等,，導致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮,，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象,，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設施不清楚,、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍,。

3,、小區(qū)居民消防安全意識淡薄,。

由于業(yè)主消防安全意識淡薄,，各小區(qū)普遍存在違建,、違規(guī)停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現(xiàn)象,。如在萬達華城小區(qū)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn),，整個小區(qū)消防栓沒水,，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓,，居民意見很大。

（一）提高服務質(zhì)量,，以服務促進收費。

1,、加強物業(yè)公司自身建設。

物業(yè)監(jiān)管部門要加強監(jiān)督,，推進物業(yè)公司在加強自身建設,、提高服務質(zhì)量上下功夫，逐步擴大服務項目,，不斷追求服務的精細度。物業(yè)公司要加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng),，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務”的觀念,。

2,、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機制。

進一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級管理機制,，明確業(yè)主委員會,、社區(qū),、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責,，出臺地方性法規(guī)并嚴格遵照實施,。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業(yè)公司進行檢查,、考評,，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理,，對拒不整改的企業(yè)應影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì),。

（二）完善消防基礎設施建設，提高消防安全意識,。

1、加強消防基礎設施建設,。

物業(yè)公司要立馬與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權交接,，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權交接時，對于一些消防設施設備損壞嚴重,、設備老化的問題要立馬督促整改,。物業(yè)企業(yè)違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位,、綠化等隨意變更的,，相關職能部門要立馬進行清查,、整頓,，還業(yè)主一個舒適,、安全的生活環(huán)境。

2,、簡化專項維修基金審批程序,。

因歷史遺留問題,，維保單位不明確的商品房項目,，應啟用專項維修資金用于小區(qū)的.維護保養(yǎng)，對小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修,，物業(yè)公司或業(yè)主委員會要立馬申報，加快解決消防設施設備存在的問題,。同時應簡化專項維修資金審批程序。

3,、強化責任主體。

強化屬地管理職責,，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設施維護保養(yǎng)制度,、消防培訓演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設施應用,，加強消防設施管理,。建立完善,、可行的應急救援預案,。

（三）落實部門責任和屬地責任，提升行業(yè)自律水平,。

1、制定行業(yè)標準,。

住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會要抓緊制定一套切合區(qū)實際的物業(yè)行業(yè)服務標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費與服務內(nèi)容對等,，樹立正確的消費觀念,。物業(yè)公司要按規(guī)定實行明碼標價,，統(tǒng)一采用收費標價牌形式，設立物業(yè)公司服務等級,、服務內(nèi)容、收費項目,、收費標準,、收費依據(jù)、價格舉報電話等項目,，讓廣大業(yè)主“明白消費”。

2,、完善監(jiān)管機制。

住建局作為物業(yè)管理行政主管部門,，要加強與規(guī)劃,、城管、公安,、工商,、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關職能部門以及街道,、社區(qū)的聯(lián)動,，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度,，仔細抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作，加強對行業(yè)管理人員政策法規(guī),、業(yè)務知識等崗位技能培訓，創(chuàng)新管理手段,，提高監(jiān)管能力,。有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議,，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強烈的問題，督促物業(yè)公司落實整改,，并把小區(qū)業(yè)委會組建情況納入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進行社會治安綜合治理考評內(nèi)容,，努力構建平安小區(qū),、和諧社區(qū)。

物業(yè)管理調(diào)研報告篇九

下面是小編為大家整理的,供大家參考,。

一、基本情況,。

我市物業(yè)服務工作從2000年左右開始起步,，經(jīng)過十多年的摸索,，從無到有,，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭,，物業(yè)服務的整體水平有了較大提高,，對優(yōu)化人居環(huán)境,，提升城市形象，保障人們安居樂業(yè),，維護社會穩(wěn)定起到了重要的作用,。

二、工作開展情況,。

一是加強了制度建設。根據(jù)國家和省,、荊門市的有關規(guī)定,，結合我市實際，先后制定出臺了《關于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的實施意見》,、《關于貫徹落實《住宅專項維修資金管理辦法》的通知》、《關于進一步規(guī)范前期物業(yè)服務招標投標工作的通知》等制度,。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)服務工作的順利開展,。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務等級標準》,，將物業(yè)服務內(nèi)容劃分3個等級,、5個小項,，進一步細化服務內(nèi)容、量化服務標準,，讓業(yè)主明明白白交費，企業(yè)清清楚楚服務,，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。

三是積極開展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓工作,。通過報刊,、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體,，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會各界宣傳物業(yè)知識,，著力增強業(yè)主對物業(yè)服務的參與意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)服務工作的理解和支持,。通過集中培訓、集體研學,，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì),，提高從業(yè)人員的服務能力。

三,、當前存在的主要問題,。

（一）物業(yè)服務整體水平不高,。我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務企業(yè)是建設單位的附屬企業(yè)，僅對自已開發(fā)的項目小區(qū)提供服務,，市場化程度不高,。前期物業(yè)建管不分，沒有形成良好的制約與監(jiān)管體制,，企業(yè)缺乏危機意識,，缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務企業(yè)中,，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高,，企業(yè)管理不規(guī)范、服務不到位等問題,，物業(yè)服務簡單粗放,，僅限于清掃衛(wèi)生,、秩序維護、綠化養(yǎng)護等低標準,、低水平的基礎性服務，難以滿足業(yè)主多樣化的需求,，無法提供更多增值服務,，而且有的物業(yè)服務企業(yè)沒有簽定物業(yè)服務合同,，沒有得到業(yè)主的認可，造成業(yè)主,、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位之間互不信任,，矛盾時有發(fā)生。

（二）物業(yè)服務消費觀念滯后,。部分業(yè)主對物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主委員會、業(yè)主的權利和義務及相互間的關系缺乏了解,，對物業(yè)服務的社會性,、公共性、有償性認識不足,，只顧個人利益，無視公共利益,，對物業(yè)服務企業(yè)的工作不僅不主動支持,、配合,，反而煽動對抗。少數(shù)業(yè)主有償服務的觀念淡薄,，“花錢買服務”的意識還未形成,。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時代，拒交物業(yè)服務費的現(xiàn)象普遍存在,。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務費平均收繳費率為65％,，個別企業(yè)甚至才只有30％。過低的收繳率,，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務,、降低標準來維持正常運轉，造成管理服務能力低下的惡性循環(huán),。

（三）老舊小區(qū)物業(yè)服務管理難度大,。我市老舊住宅小區(qū)由于建設年代較久遠,，物業(yè)服務基礎條件差，物業(yè)服務企業(yè)不愿介入,，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出,，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會低收入群體,，我市目前也暫未對這部分住房征收專項維修資金,，導致維修,、更新和改造的費用無人承擔,，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設施設備年久失修、道路坑洼不平,、衛(wèi)生和治安環(huán)境差,，業(yè)主極為不滿，反映非常強烈,。

（四）開發(fā)建設前期遺留問題較多,。由于規(guī)劃驗收不嚴格，建設單位為追求經(jīng)濟利潤最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務,，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問題較多。比較突出的有建設單位擅自更改規(guī)劃設計,，如將地面停車位改為公共綠化帶,；違法占用消防通道；不履行房屋保修責任,；私自占有使用小區(qū)共用部位等問題,，均為今后實施物業(yè)服務埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無物業(yè)服務用房,，只有門房,、無綠化用地,、無摩托車停車棚、監(jiān)控安防設施設備技術落后,、數(shù)量不足,、使用壽命短,。老舊小區(qū)公共配套設施更是嚴重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛,。

（五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難,，發(fā)揮作用更難,。由于業(yè)主對物業(yè)服務參與意識不強,，缺乏能勝任的組織者,，業(yè)主委員會的辦公場所,、經(jīng)費,、人員薪酬等得不到落實,，社區(qū)居委會的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位,，導致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立,、選舉難困難重重。目前,，在64個實施物業(yè)服務的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的只有20個,，業(yè)主的合法權益無法得到有效保障,，小區(qū)物業(yè)服務的難度很大。同時,，由于業(yè)主委員會維權意識不強，運行中缺乏必要的監(jiān)督機制,，致使業(yè)主委員會難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會中,，大部分名存實亡,。

（六）物業(yè)服務監(jiān)管體制不夠完善。物業(yè)服務屬多頭管理,，參與部門較多,，但我市目前物業(yè)服務關系尚未理順,，建設單位、物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主以及相關行政主管部門之間相互依賴,，物業(yè)服務的責任主體缺位,，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒有形成,。物業(yè)服務監(jiān)管機制尚不健全,，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大,，導致基層政府,、行政主管部門、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間職能與責任,、權利與。

當前隱藏內(nèi)容免費查看義務,、管理與服務“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門執(zhí)法進小區(qū)方面,。

四、意見和建議,。

（一）進一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務,。

建議荊門市政府結合全市近年來的物業(yè)服務工作實際,，盡快出臺關于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見辦法,，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務之中,。建立健全行之有效的目標考核責任制和監(jiān)督體系，嚴格物業(yè)服務市場準入與退出制度,。完善競爭機制,，鼓勵和支持有實力的物業(yè)服務企業(yè)做大做強，增強行業(yè)的危機意識,，提高行業(yè)整體水平,。物業(yè)服務企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務協(xié)議，明確雙方的權利和義務,，增強信息公示力度。住建,、城管,、規(guī)劃、公安,、物價等行政主管部門要加大對物業(yè)服務質(zhì)量等相關情況實行動態(tài)管理力度，要對管理水平低,、服務質(zhì)量差、收費不規(guī)范,、社會形象差的企業(yè)進行清理整頓,。進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報,，要限時查處和答復,。大力推廣先進地區(qū)的管理經(jīng)驗,，倡導建管分離的物業(yè)服務模式,，強化物業(yè)服務隊伍建設，提升服務水平,、提高管理能力，推動物業(yè)服務企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營,。

（二）加強源頭治理,，夯實物業(yè)管理基礎,。

規(guī)劃和建設部門要嚴格住宅小區(qū)建設規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設監(jiān)管制度,，加強對建設單位在建工程的監(jiān)管，及時制止建設單位私自改擴建,、縮小綠地面積,、簡化配套設施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實際的物業(yè)服務項目綜合驗收標準,，組織相關部門,、物業(yè)服務企業(yè)參與驗收評定,，對不符合建設規(guī)劃和質(zhì)量標準的堅決不予驗收。

（三）強化業(yè)主大會制度,，充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用,。

對符合條件但尚未成立業(yè)主大會的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應在同級黨組織領導和民政部門指導監(jiān)督下,，盡快依法組織和指導召開業(yè)主大會,，選舉業(yè)主委員會，明確業(yè)主大會,、業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務,，理順社區(qū)居委會,、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關系,，制定相關制度，規(guī)范運作程序,，切實履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責?；鶎诱M織,、房管等相關行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會對物業(yè)服務工作進行監(jiān)督，對違反物業(yè)相關政策法規(guī),，不履行物業(yè)服務合同的物業(yè)服務企業(yè),，要給予相應的處理和整頓，使業(yè)主委員會真正發(fā)揮監(jiān)督,、協(xié)調(diào)作用,，推動小區(qū)物業(yè)服務有序發(fā)展。

（四）采取有效措施,，加強老舊小區(qū)管理。

要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務工作,，在基層政府組織的指導下,，根據(jù)老舊小區(qū)的實際情況，對癥下藥,、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務模式,。對于配套設施相對獨立,、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū),，及時組織召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會,，公開選聘物業(yè)服務企業(yè)，開展物業(yè)服務工作,。對不具備物業(yè)服務條件又無業(yè)主委員會的小區(qū),，可按照社區(qū)居民自治的原則,，由社區(qū)居委會代表社區(qū)業(yè)主,，與房屋和設施設備維修,、保潔,、保安等專業(yè)服務企業(yè)簽訂委托管理服務合同，也可以由社區(qū)居委會組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修,、保安、保潔,、綠化等隊伍,，進行自我管理、自我服務,，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個安全,、文明、和諧的居住環(huán)境,。

（五）宣傳引導,，營造良好的物業(yè)管理氛圍,。

要深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》,、《湖北省物業(yè)和服務管理條例》等有關法律法規(guī),，教育引導廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛護靠大家”的責任意識,，牢固樹立物業(yè)服務的消費觀念,，理解,、支持、配合物業(yè)服務工作,，及時繳納物業(yè)服務的費用,，自覺維護小區(qū)環(huán)境和秩序,。

物業(yè)管理調(diào)研報告篇十

為促進我區(qū)物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù),、加快推進綠色現(xiàn)代平安幸福新金臺建設,。10月17日,，區(qū)政協(xié)社會事務委員會組織部分委員對我區(qū)物業(yè)管理情況進行調(diào)研。調(diào)研組先后深入西關街道辦事處,、陽光百翠園,、軒苑等居民小區(qū)實地考察,，聽取區(qū)住建局和西關、東風路街道辦事處情況介紹,，認真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,、面臨的困難，對提高物業(yè)服務水平,、促進物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下,。

一、現(xiàn)狀與特點,。

全區(qū)共有社區(qū)51個（單位型17個,、版塊型34個）,，物業(yè)企業(yè)92家，區(qū)內(nèi)注冊60家（二級資質(zhì)3家,、三級資質(zhì)52家、暫定5家）,，實施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)173個，物業(yè)管理覆蓋率達到70%以上成立主委員會小區(qū)72個,，建成示范小區(qū)26個（國家級1個,、省級2個、市級8個,、區(qū)級15個）,。近年來我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式,，提高服務質(zhì)量,，連續(xù)三年被市上評為物業(yè)管理工作先進單位。

將60個老舊小區(qū)納入維修整治,，爭取援建資金1500萬元,。先后制定《物業(yè)企業(yè)選聘流程》,、《業(yè)主委員會選舉流程》、《物業(yè)糾紛調(diào)解工作流程》,、《物業(yè)企業(yè)備案制度》,、《業(yè)主委員會備案制度》、《物業(yè)管理示范小區(qū)考評辦法》,、《物業(yè)管理監(jiān)督考核實施辦法》,、《優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)評比辦法》等一系列制度和辦法，將物業(yè)管理工作納入目標責任考核,，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循,、依法管理提供依據(jù)。

二是宣傳培訓,，提升服務能力,。采用業(yè)務知識集中培訓、

人,，分兩次邀請省,、市物業(yè)管理專家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗、分享管理工作亮點,；

連續(xù)兩年采用以獎代補形式對鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎勵10萬元,；

先后調(diào)處蘭寶小區(qū)、豪城天下c區(qū),、團結苑b區(qū)等物業(yè)上訪30余次,，處理物業(yè)投訴300多起。

三是成立協(xié)會,，引領行業(yè)發(fā)展,。借鑒外地經(jīng)驗，成立金臺區(qū)物業(yè)管理協(xié)會,，開展“手拉手,，共創(chuàng)文明城市”活動。選出12家優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè),，對其他58家物業(yè)服務企業(yè)進行指導幫扶,，在物業(yè)企業(yè)間開展互幫互學、超越自我,、共同提升活動,，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會匯聚行業(yè)智慧、加強行業(yè)自律,、展示行業(yè)風采,、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項目示范效應,，促進行業(yè)健康有序發(fā)展,。

二,、問題與原因。

一是管理責任界定不清,。物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作,，涉及諸多部門，但由于職能定位與責任界定不清,，使得物業(yè)管理承擔了很多不該承擔的公共服務職能和責任,。如一些業(yè)主把應由公安承擔的治安職能、社區(qū)承擔的矛盾糾紛調(diào)解職能,、水,、電、暖等企業(yè)承擔的經(jīng)營職能,、開發(fā)商承擔的建設質(zhì)量與保修責任,，都誤認為是物業(yè)管理應該承擔的責任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛,。

有的物業(yè)企業(yè)服務意識淡薄,，重收費、輕服務,；

有的處理糾紛的方法簡單生硬,，服務質(zhì)量和服務態(tài)度很難使業(yè)主滿意；

有的物業(yè)服務企業(yè)巧立名目,，多收費少服務,，質(zhì)價不符，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,，大多來自轉崗,、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動力，普遍缺乏物業(yè)管理知識和周全服務意識,、職業(yè)道德和專業(yè)技能均難以適應工作要求,。

《物業(yè)承接查驗辦法》落實力度不夠，存在開發(fā)商故意拖過保修期,，綠化供暖配套設施不完善，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問題,，遺留給業(yè)主和物業(yè),，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區(qū)管理沒有相關政策,，設施老化,、設備損壞嚴重、無物業(yè)管理用房,、無維修資金,、物業(yè)企業(yè)不愿管,、業(yè)主不愿交費買服務等問題凸顯。

有的缺乏社區(qū),、物業(yè)主管部門必要的指導和支持,，工作進展緩慢。從運行情況看,，不少業(yè)主委員會形同虛設,，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠,，導致業(yè)主與物業(yè)間出現(xiàn)矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決,。

部分業(yè)主素質(zhì)有待提高。90%小區(qū)都存在著拖欠交物業(yè)管理費的現(xiàn)象,，個別業(yè)主還惡意欠費,，既不交物業(yè)管理費，又將垃圾亂扔亂堆,。

三,、對策與建議：

物業(yè)管理雖然起步晚、發(fā)展時間短,，但與百姓生活息息相關,，是社會和諧穩(wěn)定、老百姓幸福安康的體現(xiàn),。

一明晰職責,，建立有效的調(diào)處機制。一要加強對開發(fā)商,、監(jiān)理方,、驗收方的監(jiān)管，確保工程按規(guī)劃保質(zhì)保量交付使用,，不出現(xiàn)各種隱患,。二是寶雞市要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè),，業(yè)主,、業(yè)主委員會、社區(qū),、政府管理部門之間的責任,。三是完善規(guī)劃、公安,、物價,、消防、城管、供水,、供電,、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構，促進其提高服務水平,。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機構的經(jīng)費投入,，住建局加強物業(yè)協(xié)管員的專人專用，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū),，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度,。

二示范引領，培育物業(yè)服務市場,。一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理,，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準,。實行履約保證金制度,，公布紅、黑榜,，實行動態(tài)考核,。要建立企業(yè)信用、年審,、評比制度,，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持,、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,，拓寬服務領域，開展有償家政服務,，電子商務配送等業(yè)務,，滿足不同層次的服務需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用,，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流,，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比,、學,、趕、幫,、超氛圍,。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗,，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè),、物業(yè)公司雙向選擇,，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標,、業(yè)主大會選聘,、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。

在物業(yè)收費方面,，實施基礎型物業(yè)服務與選擇型物業(yè)服務相結合,，引導居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務方式。

建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責,，建立激勵機制和約束機制,；

業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋,、協(xié)調(diào)工作,，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度,，按合同約定交納物業(yè)管理費用,，自覺支持物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分,，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質(zhì)的重要載體,，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境,、促進社會和諧,、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用,。根據(jù)“不忘初心,、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務解難題目標,，近期市政府研究室與市物業(yè)事務中心,，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸,、家園,、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市,、區(qū)物業(yè)事務中心主要負責人,、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談,，并形成調(diào)研報告,。

一,、主要成效。

近年來,，我市以“規(guī)范物業(yè)管理,，構建和諧社區(qū)”為目標，加大物業(yè)管理工作力度,，取得了積極進展,。

（一）行業(yè)規(guī)模快速發(fā)展,。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設不斷推進,，全市城區(qū)面積、人口快速增長,，物業(yè)管理市場從無到有,、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模逐漸壯大,，物業(yè)數(shù)量,、服務水平、從業(yè)人員,、服務覆蓋面快速健康發(fā)展,。截至目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)320多家,，從業(yè)人員5萬多人,，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務面積6800多萬平方米,，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%,，居全省前列。

（二）服務效能日趨加強,。近年來,，物業(yè)管理行業(yè)推進公司化運作、品牌化管理,，物業(yè)服務逐漸提升,，物業(yè)品質(zhì)不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進步,，成為增進居民福祉,、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務質(zhì)量主題年”活動,，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建,，樹立行業(yè)標桿。截至目前,，全市共申報創(chuàng)建省級五星,、四星物業(yè)項目20個,。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福**”創(chuàng)新社會治理系列行動,，積極推進無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治,，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏,。三是加強培訓規(guī)范,，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務價格,、標準和內(nèi)容,。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓,，目前已培訓1000多名物業(yè)服務企業(yè)中層管理人員,。

（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來,，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉變,，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善,，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎,。一是完善配套政策，制定了全面推進物業(yè)管理工作,、物業(yè)服務重大矛盾糾紛預防處置等實施意見和方案,，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構改革后,，各區(qū)成立物業(yè)事務中心,，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實了人員力量,。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度,，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺,，今年物業(yè)管理投訴處理及時率和群眾滿意率均為100%,。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務收費實施意見，對20個項目進行物業(yè)收費價格核定,，讓業(yè)主真正得實惠,。例如，對房屋交付后空置半年以上的,，物業(yè)服務費僅收70%,。

二、存在的主要問題及原因,。

隨著城市的不斷發(fā)展,，人們的關注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求,，物業(yè)管理逐漸成為社會關注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣,、雜,、深”的特點?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣,，與全市居民都密切相關。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計,，物業(yè)管理受理投訴從**年的1093件增加至**年2030件,，**年上半年達1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長,，成為市民投訴的集中領域（圖2）,。“雜”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟,、違章搭建,、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題,，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因,，主要體現(xiàn)在社會主體,、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面,。

（一）社會主體角色錯位,。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會,、物業(yè)服務企業(yè),、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜,、難以統(tǒng)一,，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風尚尚未成勢,。部分開發(fā)商,，只管賣房不管售后，為追求利益最大化,，不惜損害業(yè)主利益,，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初,，以成立項目公司的形式進行房地產(chǎn)開發(fā),，項目竣工交付后,，將公司注銷，導致購房戶無法依法維權,，比如海德堡項目,。在建設過程中，通過壓低施工價格,、偷工減料,、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題,，比如城建檀香山,、奧園廣場、京鷹華府等項目,。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉,，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣,、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法及時解決,，矛盾糾紛愈演愈烈,。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位,、回籠資金,，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租,、提高停車費等方式,，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難,、停車貴,。比如，頤景園等小區(qū),。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務品質(zhì)吸引住戶入住,，銷售結束后物業(yè)服務質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務企業(yè),，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念,，而不是以服務業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前,，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目,，對建設質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進行承接查驗,。有的以低于成本價格招投標,，進行惡性競爭,。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤,，降低服務質(zhì)量,，壓縮人員成本，服務項目少,、標準低,。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”,。有的與業(yè)主爭利,，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域,、侵占共用營收,、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如,，家園小區(qū)等項目,。部分業(yè)委會成員，奉獻意識,、責任意識較弱,，不作為、亂作為,、慢作為,。有的把業(yè)委會當做“法外之地”，牟取不正當利益,，甚至與開發(fā)商,、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權益,。比如,，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收,，長期不公開收支賬目,，公款私用，提高物業(yè)費,、停車費標準,，等等。部分業(yè)主,，主人翁意識不強,，對公共決策、業(yè)主自治漠不關心。**年,，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個,，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失,，以鄰為壑,、損人利已，“各掃門前雪,、不管他人瓦上霜”,，甚至違規(guī)裝修、搭建,、停車,、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房,、福利管房,，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生,。

（二）行政監(jiān)管缺位,。國務院于**年和**年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增,，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上,。究其原因,，主要是：法規(guī)建設滯后。近年來,，城市居民人口較快增長,，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《**市物業(yè)管理辦法》于**年2月30日開始施行,，距今已有8年之久,。《湖南省物業(yè)管理條例》于**年1月1日開始實施,，我市尚未因地制宜出臺實施細則和配套辦法,。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權主要集中在市級物業(yè)管理部門,，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏,。住建、規(guī)劃,、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時,，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象,?？己藱C制缺失,，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進行考核有效獎懲,。矛盾調(diào)處機制不健全,。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門,，街道,、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構、人員和執(zhí)法手段,，屬地責任難落實,，矛盾無法有效化解在基層。目前,，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干,。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低,，重建設,、輕管理，對城市規(guī)劃,、建設,、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展關注度偏低,，對物業(yè)服務企業(yè)扶持政策較少,。

（三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟,，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立,。主要原因是：共有部位產(chǎn)權不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài),，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進行全面產(chǎn)權登記,。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層,、經(jīng)營配套設施和電梯廣告等謀取利益,，拋開業(yè)主進行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善,。行業(yè)信用評價體系缺失,，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下,、失信寸步難行”的信用環(huán)境,，導致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務質(zhì)量,。價格調(diào)節(jié)機制失靈,。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務費用時沒有參考依據(jù),。物業(yè)管理費低而停車費過高,，導致物業(yè)服務陷入低質(zhì)劣價惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感,、滿足感和幸福感,。

三、對策建議,。

（一）建章立制,，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系,。通過加大法規(guī)修訂,、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度,，推動物業(yè)管理權力下放,、監(jiān)管重心下移，構建市,、區(qū),、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責任體系,。一是完善法規(guī)政策,。結合**實際，盡快制定適應我市發(fā)展新要求,、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例,，進一步對市區(qū)物業(yè)管理部門,、職能部門、社區(qū),、街道等單位的權利和義務進行明確,，進一步對小區(qū)車位出租、綠地保護,、物業(yè)服務收費等共性問題作出詳盡規(guī)定,，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循,。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能,。進一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理,、前期物業(yè)招投標管理,、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū),，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力,。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎作用,，通過建立聯(lián)席會議制度,、配備物業(yè)管理專干、設立物業(yè)服務管理工作站等方式,，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責任,，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動,。按照“誰主管,、誰負責”要求，進一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門,、業(yè)務流程,、咨詢投訴方式等，落實“管理進小區(qū),、執(zhí)法進小區(qū)”,。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設管理納入城市綜合治理體系,，推進平安建設,、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作,，建立考核辦法及細則,，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū),。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關職能部門和街道辦事處,、小區(qū)居委會工作目標考核范圍，進一步調(diào)動部門,、街鎮(zhèn),、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入,。按照事權與財權相匹配的原則,，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費,，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長機制,，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管,、物業(yè)服務企業(yè)獎勵,、業(yè)委會培訓、智慧物業(yè)建設和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設等工作,。

（二）創(chuàng)新方式,，構建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系,。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進行業(yè)健康發(fā)展,，又要通過建設信用評價、信息公開,、產(chǎn)權明晰,、價格調(diào)節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用,，彌補市場失靈,。一是加強信用體系建設，提高準入門檻,。制定行業(yè)信用體系建設規(guī)劃,，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標準,，完善信用評價,、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度,，推動物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設,。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結合使用,，促使物業(yè)服務企業(yè)重視信用,、善用信用、誠信經(jīng)營,，實現(xiàn)公平競爭,、優(yōu)勝劣汰。二是建設統(tǒng)一信息平臺,，促進信息公開。依托“智慧**”建設,，加強物業(yè)管理信息化,、一體化平臺建設，從根本上解決監(jiān)管難,、處理難,、評價難等難點,、痛點。按照“先易后難”的方式,，分步上線業(yè)主繳費,、投票表決、滿意度評測,、問題反映,、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴格執(zhí)行承接查驗制度,，推動關口前移,。為防范開放商在前期建設中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度,，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為,。對已經(jīng)存在建設問題的老舊小區(qū)，責任部門要集中會診,，敢于擔當,，切實把房屋滲漏、配套不齊,、領證難等遺留問題解決到位,。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭,。綜合考慮行業(yè)平均成本,、物價變動等因素，實施分級定價,，每兩年調(diào)整物業(yè)服務收費基準價和浮動幅度,，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符,、合同約定”的收費體系,。進一步完善物業(yè)服務收費標準，對停車收費分類劃檔,，出臺最高限價政策,，切實決停車難,、停車貴問題,。

（三）共建共享，構建政府搭臺,、居民自治的基層治理體系,。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口,，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動,，打造共建共治共享的社會治理格局,。一是培育自治能力和組織,，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導,，依托新聞媒體,、新媒體，加大對業(yè)主自治,、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度,，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識,。加強業(yè)委會建設,，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生,，全面推進住宅小區(qū)業(yè)委會成立,、改選、換屆工作,，優(yōu)先選舉中共黨員,、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員,。規(guī)范業(yè)委會行為,，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務培訓，提高業(yè)委會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平,。加強業(yè)委會監(jiān)督,，各小區(qū)應當成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務監(jiān)管和審計,，每季度公示經(jīng)費收支,，換屆時進行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢,。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權,，讓業(yè)主權益得到保障。進一步明確共有物業(yè)的范圍,、管理方式,，全面實施產(chǎn)權登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有,，必須存入共有資金賬戶,，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，從源頭上減少物業(yè)糾紛,。比如,，以車位車庫產(chǎn)權界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權應屬全體業(yè)主所有,，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權利,，開發(fā)商無權出售。建議上級立法機構進一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權界定,，制定確權的主體,、依據(jù)及程序，確定車位,、車庫最終產(chǎn)權歸屬規(guī)則,。三是暢通應急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦,。進一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序,，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）,、業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)共同組織搶修,。比如，探索推行電梯運行保險,、電梯安全責任險,，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調(diào)處機制,，讓業(yè)主糾紛依法化解,。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛,，通過開通司法審判綠色通道,、設立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式,，促進業(yè)主自治調(diào)解,、人民調(diào)解、行政調(diào)解,、司法調(diào)解銜接互動,。

六月上旬，區(qū)政協(xié)組成調(diào)研組,，就我區(qū)老舊小區(qū)改造提升和物業(yè)管理工作進行了專題調(diào)研,，在了解基本情況，查找存在問題的基礎上提出了對策建議,。

一,、基本情況。

目前全區(qū)共有居民住宅小區(qū)483個,，其中由物業(yè)服務企業(yè)管理的有128個,，由單位自管或社區(qū)代管的有264個，由業(yè)主自管或無人管理的有91個,。這些小區(qū)大部分建成于上世紀八九十年代,，大多為6層左右的高密度住宅或零散的獨樓獨院,，由于當時規(guī)劃設計和建設標準低，普遍存在著小區(qū)的基礎和配套設施差,、管線老化,、管理不到位和安全隱患等問題。就連一些近年來新建的住宅小區(qū),，也大都存在配套設施缺失和物業(yè)管理服務不到位的問題,，引起矛盾糾紛頻發(fā)，成為我區(qū)上訪率居高的一個重要方面原因,。近年來,，5個街道辦事處所轄區(qū)域都不同程度的出現(xiàn)過因住宅小區(qū)管理引起的堵門堵路越級上訪等影響較大的事件。老舊小區(qū)問題的協(xié)調(diào)處理和物業(yè)管理工作已成為街道辦事處日常工作量最大,，牽扯精力最多的一項重要工作,，也是擺在各級政府面前繞不過去的一個現(xiàn)實問題。

**年以來,，各級已逐步認識到居民住宅小區(qū)和物業(yè)管理方面存在問題的普遍性和一些突出問題的嚴重性,，逐步推進老舊小區(qū)改造提升，進一步加強物業(yè)管理工作,。去年我區(qū)完成了金陵新村等7個老舊小區(qū)的改造提升,，今年區(qū)政府又安排對解放新村等8個老舊小區(qū)的改造提升，全區(qū)健全了區(qū),、街,、社區(qū)三級物業(yè)管理平臺，各街辦普遍建立起了“兩站一中心”（物業(yè)投訴調(diào)解工作站,、物業(yè)維修服務站,、物業(yè)服務中心）工作機構和一些管理制度。目前全區(qū)擁有鋼管廠國家級示范小區(qū)1個,，省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)3個,，市級優(yōu)秀示范小區(qū)16個。橋南街道辦事處在物業(yè)管理工作方面先后探索制定出《街道物業(yè)管理工作實施意見》,、《街道物業(yè)服務企業(yè)量化考核辦法》,、《街道首屆業(yè)主大會工作流程》和《街道業(yè)主委員會換屆指導流程》等管理辦法，為全區(qū)加強物業(yè)管理探索了路子,。

但隨著我市城市建設東擴南移戰(zhàn)略的實施,，加之我區(qū)建區(qū)時間相對較早，主城區(qū)領先全市的優(yōu)勢將逐漸退去,，老城區(qū)的缺陷將逐步顯露,，居民小區(qū)，特別是老舊小區(qū)管理方面的問題和矛盾將會不斷出現(xiàn)，物業(yè)服務和管理工作仍處于低水平,、粗放型和起步探索階段,，我們必須面對這個現(xiàn)狀，不斷加強老舊小區(qū)改造提升,，健全完善物業(yè)管理長效機制,。

二、存在的問題,。

1、老舊小區(qū)存在問題多,，管理難度大,。老舊小區(qū)在我區(qū)住宅小區(qū)中占比較大，且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體,。這些老舊小區(qū)的樓房大多是上世紀我國迎來改革開放第一輪建設高潮時以單位自籌或集資等形式建起來的,，由于受資金、技術,、設計等因素制約,，加之當時沒有強制性建設規(guī)范。所以樓房本身的建設質(zhì)量不高,，集中供暖,、供氣和小區(qū)的配套設施大多缺失。房屋無維修基金,。如姜譚辦事處轄區(qū)的鐵路南站30戶的棚戶區(qū),，現(xiàn)仍為幾十年前的土壞房，存在諸多安全隱患,。

道路不平,、路燈不明和環(huán)境臟亂差無人管理；

各類管線老化,，供電供水損耗大,，時常發(fā)生停水斷電；

業(yè)主習慣于單位無償提供的物業(yè)服務,，“花錢買服務”的意識不強,，物業(yè)管理收費難。如國道巷小區(qū)業(yè)主欠費嚴重,，導致物業(yè)公司虧損撤離,，無奈之下辦事處組織工作人員上門收繳物業(yè)管理等各種欠費。其它老舊小區(qū)業(yè)主拖欠各類費用,，造成物業(yè)公司留不住,，長期處于無物業(yè)狀態(tài)的問題普遍存在。

有的對停車位等公共收益自行定價，漫天要價,；

有的不走程序,，單方面提高物業(yè)收費標準，如綠城逸水苑小區(qū),，物業(yè)公司違反與業(yè)主簽訂的合同,，擅自提高小區(qū)物業(yè)服務費和車位費，引起矛盾,，形成上訪,，被寶雞電視臺百姓問政欄目暴光。六是物業(yè)公司更換頻繁,，產(chǎn)生問題多,。有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營虧損，擅自撤離,，形成小區(qū)管理空檔,，且不能及時移交相關資料和手續(xù)，甚至把收取居民的水電費卷款帶走,，最終導致對簿公堂,。有的因服務不到位被業(yè)主罷免后，懶著不走,，和新進入小區(qū)的物業(yè)公司形成對峙,，制造小區(qū)管理混亂。

3,、開發(fā)建設遺留問題多,，矛盾糾紛頻發(fā)。近年來隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,，我區(qū)開發(fā)出不少新的商品房居民小區(qū),。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟利益最大化，加之監(jiān)管不力,，導致部分房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更規(guī)劃,，占用公共預留區(qū)域，改變公共設施用圖,，造成小區(qū)環(huán)境不達標,、配套設施不完善、房屋及附屬設備質(zhì)量差等問題普遍存在,。有的開發(fā)企業(yè)拖欠水,、電、氣,、暖等公共設施費用,，有的未及時履行房屋質(zhì)量保修責任，有的不按合同約定期限辦理房產(chǎn)證，有的房屋面積縮水公攤增加,，有的直接把問題甩給前期物業(yè)管理,，造成了物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商,、業(yè)主之間矛盾糾紛頻發(fā),，且難以解決，由此引發(fā)群體性上訪和過激行為發(fā)生,。如金陵辦事處出現(xiàn)的物業(yè)糾紛矛盾中,，近70%源于開發(fā)建設遺留問題。世紀花園,、星河灣等小區(qū)因電梯維修,、地下車庫歸屬、物業(yè)管理用房,、綠化供熱等矛盾糾紛，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遺留的深層次問題,。

4,、業(yè)主委員會建設亟待規(guī)范。一是業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立難,。大多數(shù)業(yè)主對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立抱有無所謂的態(tài)度,，不愿意參與“兩會”的選舉和被選舉，從而影響“兩會”的成立,。二是業(yè)主委員會正常運行困難,。業(yè)主委員會成員大都沒有津貼報酬，人員辦公場所緊張,，辦公經(jīng)費緊缺,，成員大都工作積極性不高，遇到難題撂挑子不干的現(xiàn)象時有發(fā)生,，業(yè)主委員會的維權,、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用得不到發(fā)揮。三是業(yè)主委員會監(jiān)管困難,。業(yè)主委員會是一個自治性的群眾組織,，機構松散，沒有上級主管部門,，沒有明確具體的權力和責任以及與之相對應的獎懲考核辦法,，很難對其運行情況實施有效監(jiān)督。有的業(yè)主委員會班子成員自律意識較差,，相互之間搞分歧,、鬧矛盾，影響組織作用發(fā)揮。如橋南辦事處轄區(qū)世紀花園小區(qū)業(yè)委會內(nèi)部矛盾問題,，三番五次到政府部門上訪,，經(jīng)市、區(qū),、街道辦三級多次調(diào)解未果,，最終矛盾雙方對簿公堂。

5,、體制不順,，力量不足，監(jiān)管沒有形成合力,。我區(qū)老舊小區(qū)產(chǎn)權涉及省,、市、區(qū)以及機關企事業(yè)單位等眾多建設主體,，有的一棟樓就歸屬幾個產(chǎn)權單位,，自成體系，各自為政,，割裂了小區(qū)管理權屬,。環(huán)衛(wèi)部門對居民小區(qū)的舊家俱、裝修垃圾不收集,，不允許在垃圾臺傾倒,，導致小區(qū)長期存在亂堆亂放。綜合執(zhí)法局把居民區(qū)亂搭亂建和違章建筑的拆除推給社區(qū),，不愿染指,，形成綜合執(zhí)法只負責沿街，不進小區(qū)的不成文規(guī)定,。各級政府制定的《物業(yè)管理條例》,，明確規(guī)定縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，但現(xiàn)實管理中,，對物業(yè)公司的最終審核,、審批和資質(zhì)認定等實質(zhì)性行政管理權利都在市上。這種管理體制與現(xiàn)實需要脫節(jié),，造成了對物業(yè)企業(yè)管理監(jiān)督的責任主體缺位,。另外，雖然區(qū),、街,、社區(qū)都成立了物業(yè)管理組織機構，街道辦事處還建立了“兩站一中心”的工作平臺,，但工作人員都是身兼數(shù)職,，缺乏專業(yè)從業(yè)人員,，難以應對日益增加的物業(yè)矛盾糾紛，監(jiān)管力量顯明不足?，F(xiàn)行管理體制形成了市區(qū)兩級管理的責權不對等,，不配套，使物業(yè)監(jiān)管沒有形成合力,。

三,、意見和建議。

1,、綜合施策,，改造提升，從根本上解決老舊小區(qū)管理難問題,。

堅定不移推進老舊小區(qū)改造提升,。去年我區(qū)對金陵新村等7個老舊小區(qū)通過實施集中供熱、供氣,，配建社區(qū)和物業(yè)管理辦公用房,，新建居民區(qū)飲食和蔬菜市場，改造老化的線路和更換插卡式電表,，硬化小區(qū)道路和安裝監(jiān)控攝像裝置等不同項目的改造提升和部分引進正規(guī)物業(yè)管理后,，使小區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，基礎設施和居民生活質(zhì)量得到了極大改善,，現(xiàn)在小區(qū)道路平了，路燈亮了,，事有人管了,。所以我們建議，要繼續(xù)加強老舊小區(qū)改造,，繼續(xù)采取政府牽頭主導,，發(fā)動社會力量和居民群眾積極參與，綜合運用市場手段和各項優(yōu)惠政策相結合的工作方針,，按照居民自籌,，企業(yè)或單位支助，財政按一定比例投入等籌資辦法,，每年安排一定數(shù)量的老舊小區(qū)進行改造,。

老舊小區(qū)改造后，具備一定基礎條件的要及時引入正規(guī)物業(yè)管理,。對老舊小區(qū)的物業(yè)管理也應實行優(yōu)惠政策,，通過財政補助，政府以獎代補,、稅收返還等優(yōu)惠措施,，調(diào)動物業(yè)企業(yè)接管老舊小區(qū)的積極性,。

同時要加強對居民群眾的宣傳教育。引導居民盡快由福利性生活思維方式向市場經(jīng)濟條件下花錢買服務的生活思維方式轉變,，樹立起物業(yè)管理是居民自己應盡的義務的觀念和自覺交納物業(yè)管理費的思想意識,。逐步實現(xiàn)自我管理，自我服務,。

除此之外,，還要逐步推進人民調(diào)解、法院受理,、綜合執(zhí)法等依法治理進社區(qū)進小區(qū)活動,，建立起老舊小區(qū)管理的長效機制。

2,、加大對物業(yè)公司的監(jiān)管力度,，不斷提升物業(yè)企業(yè)管理服務水平。

區(qū)住建局會同區(qū)物價局盡可能細的針對每個企業(yè)和小區(qū)制定出政府主管部門審批的指導性收費和服務標準,，各街道辦事處也要根據(jù)各自實際,，制定各項管理制度和考核辦法，使全區(qū)物業(yè)管理工作有章可循,，有則可守,。二是要加強對物業(yè)服務企業(yè)的考核考評和日常監(jiān)管。要進一步落實與物業(yè)企業(yè)簽訂《目標責任書》,，實行量化考核打分,，業(yè)主評議等管理制度，通過考核考評,，獎優(yōu)罰劣,。對存在問題多、服務水平低,、管理能力差,、群眾投訴多的企業(yè)采取全區(qū)通報，建議相關部門吊銷營業(yè)執(zhí)照,、降低企業(yè)資質(zhì),、限制在我區(qū)承接服務項目等管理措施。在考核的基礎上要加強日常監(jiān)管,，通過召開工作例會和以會代訓等方式,，幫助物業(yè)企業(yè)端正自身定位，樹立誠信經(jīng)營和人性化管理,，品牌化服務的理念,。把社區(qū)和街道辦事處年審蓋章作為必經(jīng)程序，特別對跨區(qū)域經(jīng)營,，總部不在我區(qū)的物業(yè)企業(yè)的年審要通過市住建局及時反饋我區(qū)年審意見,，建立聯(lián)合監(jiān)管機制,。可會同審計部門對物業(yè)企業(yè)執(zhí)行收費等情況進行年度審計,，要完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設,，可嘗試對物業(yè)企業(yè)收取一定數(shù)量的押金和保證金的方式進行監(jiān)管。三是加強物業(yè)企業(yè)自身建設,。物業(yè)企業(yè)要認真貫徹各級《物業(yè)管理條例》,，做到遵紀守法，規(guī)范管理,，更好地為業(yè)主提供服務,。要加強企業(yè)文化建設和從業(yè)人員教育培訓，提高思想和業(yè)務素質(zhì),，做到精心管理,，優(yōu)質(zhì)服務，誠信經(jīng)營,。要不斷拓寬服務渠道,，增加服務項目，推動服務向縱深發(fā)展,，以此帶動多元化經(jīng)營,，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。要通過市場機制,，實施物業(yè)企業(yè)間兼并重組,，擴大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟效益,，使企業(yè)發(fā)展步入良性軌道,，以此推動服務水平上臺階。

3,、探索創(chuàng)新，突破小區(qū)開發(fā)建設遺留問題瓶頸,。

近年來居民小區(qū)開發(fā)商遺留的問題比較多,，且解決難度大，引起了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間拖欠各種費用和服務管理質(zhì)量跟不上等連鎖反應,，形成了制約小區(qū)物業(yè)管理瓶頸,。要高度重視存在問題的嚴重性和復雜性，不斷探索創(chuàng)新,，尋求解決辦法：一是要積極向上反映和建議新建住宅小區(qū)不斷出現(xiàn)的建設質(zhì)量,、房屋保修、房產(chǎn)證辦理和附屬配套設施方面不執(zhí)行規(guī)劃,，不兌現(xiàn)合同,，損壞群眾利益和給后期物業(yè)管理帶來很多困難的問題,，建議市上相關職能部門有針對性的加強監(jiān)管。二是區(qū)政府要加強同市規(guī)劃局,、住建局等部門聯(lián)系,，建立起與市規(guī)劃執(zhí)法、建設質(zhì)量,、綜合執(zhí)法等單位的聯(lián)席會議制度,，重點就我區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)服務配套用房、小區(qū)預留空間和附屬配套設施以及房屋建設質(zhì)量等問題,，定期召開聯(lián)席會議,，建立聯(lián)合監(jiān)管制度。協(xié)調(diào)建立建設企業(yè)給街道辦事處移交新建小區(qū)制度,，實現(xiàn)新建小區(qū)與社區(qū)和物業(yè)管理的對接,，推進社會管理創(chuàng)新。三是在新建小區(qū)探索建立社區(qū)先期代理業(yè)主委員會行施物業(yè)管理職責的辦法,，推進小區(qū)物業(yè)管理依法實施,，打破開發(fā)商指定企業(yè)包攬小區(qū)物業(yè)管理的違規(guī)常態(tài)。提前介入,，打好基礎,，選好首期物業(yè)管理公司，共同維護業(yè)主合法權益,，確保以后物業(yè)管理順利開展,。

4、規(guī)范業(yè)主委員會的履職行為,。

對產(chǎn)權關系復雜,，不具備條件的小區(qū)，可成立小區(qū)管理委員會,。通過業(yè)主委員會和管理委員會將業(yè)主訴求反映給各職能部門,，協(xié)調(diào)溝通解決問題，降低上訪率,。二是加強對業(yè)委會選舉產(chǎn)生的指導,，確保業(yè)主委員會的產(chǎn)生符合相關法律規(guī)定，符合實際條件,，符合有關程序,。三是通過培訓引導業(yè)主委員會委員正確履職。加強業(yè)主委員會主要成員法律法規(guī)和物業(yè)知識的培訓,，使其能合理反映業(yè)主訴求,、需求，引導業(yè)主遵守規(guī)約,，協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行合同,，協(xié)調(diào)物業(yè)矛盾糾紛,。四是進一步加強監(jiān)管，規(guī)范業(yè)主委員會的行為,。建立監(jiān)督機制,，制定行為規(guī)范，通過一系列健全有效的制度,，引導業(yè)主委員會自覺規(guī)范自己的行為,，自覺接受全體業(yè)主的監(jiān)督，對其活動中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時制止并限期整改,，確保業(yè)主委員會正常有序運行,，發(fā)揮橋梁和紐帶的作用。

5,、加強領導,，充實力量，形成監(jiān)管合力,。

環(huán)衛(wèi)部門對小區(qū)的廢舊家具和裝修垃圾,，應制定出有利于小區(qū)環(huán)境管理的清收辦法。建議市上進一步下放物業(yè)管理權限,，充分體現(xiàn)縣（區(qū)）一級政府在物業(yè)管理工作中的領導和管理職能,。進一步理順物業(yè)管理工作體制。三是落實人員和經(jīng)費保障,。要為區(qū),、街兩級充實物業(yè)管理領導力量和工作人員，為一線管理機構招聘部分專業(yè)人員,，為街道和社區(qū)招聘物業(yè)管理協(xié)管員,。區(qū)上要落實街道辦、社區(qū)在物業(yè)管理中的工作經(jīng)費和公共物業(yè)服務項目經(jīng)費補助政策,，充分發(fā)揮基層“兩站一中心”的管理和服務作用,，也可采取以獎代補等形式，予以經(jīng)費保障,。

近年來,，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進程不斷推進,，物業(yè)管理日益成為社會各界關注的熱點問題,。做好物業(yè)管理工作,，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境,，而且有利于社會安定與穩(wěn)定。5-7月,，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研,，先后前往區(qū)住建局,、公安消防大隊等相關部門了解情況，實地走訪寧德萬達華城,、酈景陽光,、名陽帝景、金甸名苑等小區(qū),，召開業(yè)委會和物業(yè)公司座談會,，了解實情，探討解決存在問題的對策?，F(xiàn)將情況報告如下：

一,、基本情況。

**區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個,，分布在蕉南,、蕉北、城南,、金涵,、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家,，承擔著酈景陽光,、萬達華城等83個小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會自我管理,，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理,。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范,，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務培訓,，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導致管理不到位等問題不同程度存在,，給業(yè)主造成困擾,，同時也存在著諸多安全隱患。

二,、存在問題,。

（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。

1,、物業(yè)公司自身管理水平較低,。

我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務項目單一，服務面狹窄,，業(yè)主滿意率普遍不高,。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔,、綠化等基本服務外,，其他特需服務項目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認識不到位,，認為物業(yè)管理是簡單勞動,，于是低薪聘請一些文化素質(zhì)低、沒有接受過專門培訓的人員上崗,，即使公司對員工培訓,，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低,，從業(yè)人員流動性大,，致使物業(yè)服務工作不到位。

目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱,，行政執(zhí)法力度不夠,。小區(qū)業(yè)主委員會法律意識普遍不強，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會商機制不健全,，橋梁與紐帶作用基本缺失,，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。

1,、業(yè)主對物業(yè)服務收費缺乏知情權,。

由于各物業(yè)公司管理費定價標準不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價相符的服務,，導致收費不透明,、甚至亂收費等問題不同程度地存在。對物業(yè)服務收費的收支情況,，物業(yè)管理公司沒有按有關規(guī)定及時公布,，侵犯了業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。

2,、業(yè)主消費觀念未轉變,。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對“掏錢買服務”消費方式認識不足,，導致對物業(yè)管理缺乏理解與支持,，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在,。同時對服務收費標準的認同也有偏差,，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務，一味強調(diào)權利而忽視相應的義務,，導致收繳率偏低,。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費用,，使物業(yè)公司運轉困難，服務不到位,。

（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴重隱患。

1,、物業(yè)公司消防管理履職不到位,。

部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養(yǎng)制度,、消防培訓演練制度等,，有的物業(yè)公司即使有相關的制度也沒有落實，日常管理流于形式,。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員,。

2、消防系統(tǒng)移交不到位,。

我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后,，管理維護一直缺失，物業(yè)公司接手時消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等,，導致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮,，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象,，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)消防設施不清楚,、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍,。

3,、小區(qū)居民消防安全意識淡薄。

由于業(yè)主消防安全意識淡薄,，各小區(qū)普遍存在違建,、違規(guī)停車占用避險平臺、堵塞消防通道等現(xiàn)象,。如在萬達華城小區(qū)調(diào)研時就發(fā)現(xiàn),，整個小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵,，消防系統(tǒng)癱瘓,，居民意見很大。

三,、幾點建議,。

（一）提高服務質(zhì)量，以服務促進收費,。

1,、加強物業(yè)公司自身建設。

物業(yè)監(jiān)管部門要加強監(jiān)督，推進物業(yè)公司在加強自身建設,、提高服務質(zhì)量上下功夫,，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度,。物業(yè)公司要加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng),，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務”的觀念,。

2,、及時完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機制。

進一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級管理機制,，明確業(yè)主委員會,、社區(qū)、街道辦事處,、物業(yè)監(jiān)管部門的職責,，出臺地方性法規(guī)并嚴格遵照實施。制定有效的綜合考評制度,，定期或不定期對物業(yè)公司進行檢查,、考評，發(fā)現(xiàn)問題督促整改,，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理,，對拒不整改的企業(yè)應影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。

（二）完善消防基礎設施建設,，提高消防安全意識,。

1、加強消防基礎設施建設,。

物業(yè)公司要及時與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權交接,，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權交接時，對于一些消防設施設備損壞嚴重,、設備老化的問題要及時督促整改,。物業(yè)企業(yè)違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位,、綠化等隨意變更的,，相關職能部門要及時進行清查、整頓,，還業(yè)主一個舒適,、安全的生活環(huán)境。

2,、簡化專項維修基金審批程序,。

因歷史遺留問題,，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專項維修資金用于小區(qū)的維護保養(yǎng),，對小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修,，物業(yè)公司或業(yè)主委員會要及時申報，加快解決消防設施設備存在的問題,。同時應簡化專項維修資金審批程序,。

3、強化責任主體,。

強化屬地管理職責，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度,，消防設施維護保養(yǎng)制度,、消防培訓演練制度,，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設施應用，加強消防設施管理建立完善、可行的應急救援預案,。

（三）落實部門責任和屬地責任，提升行業(yè)自律水平,。

1,、制定行業(yè)標準。

住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會要抓緊制定一套切合**區(qū)實際的物業(yè)行業(yè)服務標準和相應的收費標準并公布于眾,，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費與服務內(nèi)容對等,，樹立正確的消費觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實行明碼標價,，統(tǒng)一采用收費標價牌形式,，設立物業(yè)公司服務等級、服務內(nèi)容,、收費項目,、收費標準、收費依據(jù),、價格舉報電話等項目,，讓廣大業(yè)主“明白消費”。

2,、完善監(jiān)管機制,。

住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強與規(guī)劃,、城管,、公安、工商,、安監(jiān),、質(zhì)監(jiān)等相關職能部門以及街道,、社區(qū)的聯(lián)動，及時共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息,，施行失信聯(lián)合懲戒制度,，認真抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作，加強對行業(yè)管理人員政策法規(guī),、業(yè)務知識等崗位技能培訓,，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力,。有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會,，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，及時掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強烈的問題,，督促物業(yè)公司落實整改,，并把小區(qū)業(yè)委會組建情況納入對街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進行社會治安綜合治理考評內(nèi)容,，努力構建平安小區(qū),、和諧社區(qū)。

自**年以來,，**區(qū)投入巨資大規(guī)模進行城市綜合整治,，城市形象發(fā)生“蝶變”，城市品位和人居環(huán)境質(zhì)量明顯改善,，人民群眾親身感受到了**的發(fā)展變化,。但是，如何在創(chuàng)新社會管理中加快構建新型物業(yè)管理服務體系,，形成長效機制,，進一步鞏固發(fā)展**區(qū)城市管理特別是綜合整治工作成果，充分調(diào)動居民群眾參與自主式管理的積極性,，是當前和今后一個時期面臨的緊迫課題,。

一、**區(qū)物業(yè)管理和推行社區(qū)居民物業(yè)自治的現(xiàn)狀,。

**區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)自1994年開始起步,，18年來在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動下，經(jīng)歷了起步,、平穩(wěn)發(fā)展階段,，現(xiàn)在已進入了提檔升級、加快發(fā)展的新時期,。目前,，在**區(qū)注冊并取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)201家（其中，一級資質(zhì)企業(yè)11家,，二級資質(zhì)企業(yè)33家,，三級含“三暫”資質(zhì)企業(yè)157家）,，從業(yè)人員已超過6萬人。物業(yè)管理服務的范圍涵蓋了辦公樓,、商廈,、高檔公寓、別墅區(qū),、普通住宅小區(qū),、居民老舊住宅區(qū)六個方面，由居住物業(yè)和商務物業(yè)兩個大類構成,。全區(qū)房屋權屬登記總建筑面積3031.72萬平方米,，已有物業(yè)管理的2704.65平方米，實施物業(yè)管理的項目約520個,，物業(yè)覆蓋面為90%,，新建的住宅區(qū)物業(yè)覆蓋面達100%。

近幾年來,，隨著城市拆遷建設步伐的加快,，特別是經(jīng)過大規(guī)模城市綜合整治,，**區(qū)的城市面貌,、居民小區(qū)環(huán)境日趨美化靚化。為了切實搞好物業(yè)管理,，為人民群眾提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境,，提升城市形象，區(qū)政府及有關部門,、街道和社區(qū)落實物業(yè)管理條例和相關政策,，對于商務物業(yè)這一塊，主要是注意發(fā)揮區(qū)物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會的作用,，運用市場化手段規(guī)范其運作,。而對于在計劃經(jīng)濟時代及八九十年代修建的老舊住宅區(qū)，重點是在摸清底數(shù)的基礎上,，從**年開始,，一方面投入巨資進行綜合整治，一方面試點初步形成了居民自治,、社區(qū)自治,、引進專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)三種物管模式。部分街道,、社區(qū)居委會試點推行社區(qū)服務自治,，通過成立社區(qū)物業(yè)管理專委會（如大溪溝街道）、推進老舊小區(qū)自主式物管,、改造“一戶一表”和老舊電梯等,，夯實社區(qū)自治基礎,，為居民提供便民利民服務。截止**年底,，全區(qū)共有32個老舊住宅區(qū)開展了物業(yè)管理,，涉及管理面積167.9萬平方米，2.42萬戶,，物業(yè)管理工作正在不斷擴面提升,。

盡管**區(qū)在物業(yè)管理方面做了一些工作，去年10月區(qū)政府又出臺了全面加強物業(yè)管理工作意見和推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實施意見,，工作也有一定成效,，但是，還存在不少不容忽視,、亟待解決的深層次問題,。

相對于深圳1981年、上海1985年第一家專業(yè)物管公司成立,，**區(qū)物管工作1994年才開始起步,。由于起步晚，重視不夠,，缺乏物管準入制度和約束機制,，起點較低，物業(yè)管理服務的范圍比較單一,，規(guī)范化,、專業(yè)化水平不高，商務樓宇物管標準率較低,，員工素質(zhì)普遍不高,，服務的質(zhì)量和水平難以滿足多功能、全方位,、高層次服務需求,。**區(qū)開始于1992年大規(guī)模城市開發(fā)，規(guī)劃建設檔次低,，所建房屋單體樓比重較大,，占40%左右。規(guī)劃建設的檔次低,，項目不同程度地存在規(guī)劃設計不合理,、建筑質(zhì)量差、設施設備不齊全,、綠化環(huán)境差等缺陷,，難以引進有品質(zhì)甚至高端品牌物管企業(yè)。全區(qū)目前具有一級資質(zhì)的物管企業(yè)也僅11家,，多數(shù)為三級（含“三暫”）資質(zhì),，發(fā)展極不平衡,。全區(qū)還有不少老舊小區(qū)，由于基礎設施差,、沒有物業(yè)專項維修資金,、缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理標準，居民支持,、參與率低,，推行自主式物管或引進專業(yè)物管難度較大，即使有的開展了物管工作,，檔次和水平都很低,，不利于鞏固和發(fā)展**區(qū)城市管理尤其是社區(qū)綜合整治成果。

（二）物業(yè)糾紛多,、涉及面廣,，化解難度增大。

二是單體樓項目隱患嚴重,；

三是低價導致低質(zhì)服務趨勢明顯,；

四是糾紛案涉及的法律關系較復雜；

五是糾紛涉及多重利益關系,，化解難度增大,。究其糾紛的原因，既有業(yè)委會運行不規(guī)范,、業(yè)主對權利義務認識不對稱,、業(yè)主主張權利不理性,、部分業(yè)主故意拖欠物管費的原因,，也有物管企業(yè)定位不準、服務水平和質(zhì)量不高,、管理手段落后和開發(fā)商遺留問題未得以解決的原因,，還有我市物業(yè)管理條例操作性不夠強、政府缺乏強有力的監(jiān)管的原因,。

（三）物業(yè)管理體制和制度設計不夠順暢,、不夠完善，制度保障有限,。

部門層面僅在區(qū)房管局設置了物業(yè)科,，由于人少工作量大，物業(yè)科無力承擔物業(yè)管理糾紛的監(jiān)控,、分析,、協(xié)調(diào)、處置工作,，無力指導,、助推老舊居民區(qū)的自主式物管工作,。街道沒有設置類似成都錦江區(qū)那樣的物業(yè)管理科和物業(yè)糾紛調(diào)處分中心，多數(shù)街道也僅配備了1名兼職分管物業(yè)的工作人員,。街道和社區(qū)缺乏相應的物業(yè)管理法定職責權限,，導致物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)解決的責任不明、協(xié)調(diào)工作不及時,，以致于造成層層上訪,，矛盾久拖不決。從地方立法角度看,，則存在《**市物業(yè)管理條例》不夠完善,、操作性不夠強的問題。各物管主體之間的權利義務關系不夠清楚,，法律責任和職責權限表述不夠明確,，特別是各行政部門的職責缺乏具體細致條文規(guī)定?！稐l例》賦予街道的權限是“備案”,，是指導、監(jiān)督,、調(diào)解和協(xié)調(diào),，在最終行政裁決權上缺乏有力的法律支撐。由于街道沒有強有力的措施介入,，難以有效地化解物管糾紛,。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建設,、市政等多個職能部門,，有的矛盾交織在一起，缺乏一個強力部門來有效協(xié)調(diào)各方,，造成多頭管理,，問題久拖不決，如果走訴訟程序,，則成本高,、耗時長、效率低,，不少人信訪不信法,，不愿意訴訟解決。另外,，對于物業(yè)管理權的交接,、驗收程序，《條例》的規(guī)定很簡略，新的物管企業(yè)如何進場接管,、小區(qū)資料如何移交,、舊物管企業(yè)如何退出、主管部門如何監(jiān)管驗收,、居委會與物業(yè)公司關系如何處理等,，缺乏具體明確的實施細則。物業(yè)服務標準和收費標準,，也沒有公認的市場指導價格和標準等,，物業(yè)收費十幾年一貫制未作調(diào)整，物管陷入了收費低或收不起費,，服務質(zhì)量下降,，業(yè)主認為服務不佳不交費，物業(yè)公司服務質(zhì)量更低的惡性循環(huán),。

（四）居民參與自治物業(yè)積極性不高,、自治不夠理性，居委會自治功能弱化,。

物業(yè)管理調(diào)研報告篇十一

隨著城市建設步伐的不斷加快,，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土(包括土方，下同)污染較為嚴重,，“晴天漫天灰,，雨天滿街泥”的現(xiàn)象令人生厭?！叭绾螌⒃撂幹煤蛽P塵污染對市容環(huán)境和市民生活的負面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一,。為全面了解我縣當前渣土管理現(xiàn)狀，加強渣土管理,，提升城市形象,，縣組織專題調(diào)研組深入恒建紫金灣、伴山帝景,、錦泰新城,、碧桂花園,、職業(yè)中專新校區(qū)等在建項目和住建局,、國土局、城關鎮(zhèn),、交警隊,、城管隊、運管所,、建管站,、環(huán)衛(wèi)局、渣土辦等單位進行專題調(diào)研。通過召開座談會,、現(xiàn)場查看,、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現(xiàn)狀,，認真聽取各方意見,，并到株洲市天元區(qū)和耒陽市學習取經(jīng)。經(jīng)主席會議審議通過,，特向縣委,、縣人民政府提出如下建議案。

一,、當前縣城渣土管理現(xiàn)狀,。

隨著城市擴容提質(zhì)，城建項目不斷增多,，渣土運輸與處置成為首要難題,。因體制機制不全、日常管理不優(yōu),、處罰措施不力等因素影響,，導致縣城內(nèi)建筑、裝修渣土隨意堆棄,，運輸過程拋灑較多,，嚴重影響了市容市貌，亟待予以重視解決,。

(一)渣土隨意堆棄,。一是渣土承運門檻較低。目前,，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運輸處置有不成文的“地方規(guī)定”,，即工地屬于那個村組渣土就由該村組的村民負責運輸處置，強包強攬,，既不具備任何資質(zhì),，也未辦理任何手續(xù);運輸車輛不管有無牌照，也不管車況好壞,，只要車子能開得動,，就可從事渣土運輸工作。據(jù)調(diào)查了解,，伴山帝景,、錦泰新城等項目土方幾乎全是由當?shù)卮迕裨谪撠熐暹\。二是渣土堆放缺乏場地,。目前,，我縣沒有統(tǒng)一規(guī)劃的渣土消納場地,，村民在渣土清運處置過程中，為圖省事,，往往利用晚上時間,，隨意將渣土傾倒于路邊、河邊,、田邊等,，導致渣土亂堆亂倒現(xiàn)象嚴重。三是渣土處置混亂無序,。一方面傾倒公路兩旁的多,。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段,、雙園大道職業(yè)中專新校區(qū)段等道路兩旁,，渣土堆積如山。有的車輛在運輸渣土過程中因堆積過多,，且沒有采取封閉措施,，拋灑現(xiàn)象比比皆是，影響正常通行,。另一方面傾倒項目工地的多,。城關不少居民在建房過程中，不顧規(guī)劃紅線,，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項目工地,，導致填土、清運“雙重付費”,。如原來的沿江風光帶,、建材大市場及對面金堰湖等項目，廢土廢渣堆積如山,，在建設過程中僅金堰廣場北面道路拓寬項目縣財政花費的渣土清運費就高達20余萬元,。

(二)車輛違規(guī)運輸。一是缺少相關證照,。目前,，城關周邊有各類渣土運輸車輛180余臺，多是從長沙,、株洲等地購買的報廢車輛,，且大部分無牌無證，也未進行相關檢修,，存在較大安全隱患,。二是缺少必備設施。按照有關規(guī)定,，從事渣土運輸?shù)能囕v必須要有全封閉蓋板、自動卸貨等功能，而目前縣城周邊所有從事渣土運輸?shù)能囕v沒有任何遮蓋設施,，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”,，根本不符合上路車輛要求。三是缺少安全意識,。因渣土運輸車輛大部分屬于“三無車輛”,，駕駛員在日常駕駛過程中對交通安全法律法規(guī)熟視無睹，超速超載,、闖紅燈等違規(guī)行為屢見不鮮,，后果不堪設想。

(三)管理難以到位,。一是存在暴力抗法現(xiàn)象,。渣土承運人員為逃避處罰，往往以“政府工程”名義進行回避,，對污染的道路也不進行清理;更有甚者對渣土管理部門的正常執(zhí)法采用謾罵,、圍攻等手段進行暴力抗法，嚴重阻礙了工作開展,。二是存在哄抬價格現(xiàn)象,。按照相關規(guī)定，渣土運輸處置財政評審價格為運輸距離一公里以內(nèi)8,。48元/立方,，每多一公里增加1。2元,。而在具體操作過程中,，從事渣土運輸?shù)拇迕駷槭估孀畲蠡捎每謬?、阻工等非正常手段,，抬高運輸價格。據(jù)調(diào)查了解,，錦泰新城項目渣土運輸處置價格每立方16元-19,。8元不等，目前渣土運輸處置費達170余萬元;碧桂花園項目渣土運輸處置費用高達32元/立方,。三是存在違規(guī)運輸現(xiàn)象,。從事渣土運輸?shù)拇迕裨谠吝\輸過程中，無視時間,、線路要求,，不管白天還是晚上，不管主干道還是城市中心,，肆意橫行,，嚴重影響居民生活,。

(四)影響衡東形象。一是影響城市環(huán)境,。在渣土運輸過程中,，渣土承運人員根本沒有落實“渣土運輸車輛離開工地時要進行清洗、全封閉運輸”的規(guī)定,，既沒對運輸車輛進行沖洗,，更沒按照規(guī)定進行遮蓋，超高裝載,、無遮蓋運輸現(xiàn)象普遍,，拋灑無度，無論從河西進入縣城,，還是從城北進入縣城,，經(jīng)常可見“塵土漫天,，污泥遍地”,。縣城空氣含塵量高,，容易引發(fā)呼吸道感染等相關疾病,，危害身體健康。二是影響安全環(huán)境,。因渣土運輸車輛大多沒有牌照,，不遵守交通規(guī)則，也未購買任何保險,，導致肇事逃逸現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,。據(jù)調(diào)查了解，近兩年來渣土運輸車發(fā)生交通事故多起,，其中肇事逃逸3起,，尤其是去年3月份發(fā)生在金堰廣場的渣土車撞人逃逸事故，經(jīng)多方排查,，反復比對,，雖已將肇事者抓獲，但因車輛相關證照手續(xù)不全,，保險手續(xù)空白,，賠付難以到位，影響較大,。三是影響發(fā)展環(huán)境,。因渣土運輸處置管理不到位，導致強攬工程,、阻工鬧事現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,，導致項目投資方對衡東發(fā)展環(huán)境評價不高,，一定程度上影響了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

二,、造成縣城渣土管理混亂的主要原因,。

一是體制機制不順,。渣土辦是環(huán)衛(wèi)局內(nèi)設機構,，人員力量不足(目前只有4人)，部門聯(lián)動不夠,，加上行政執(zhí)法程序繁瑣,，時間較長，導致管理難以到位,。同時,，目前我縣沒有成立規(guī)范的渣土運輸公司，也沒有規(guī)劃設立渣土消納場地,，加劇了亂填亂倒行為的發(fā)生,。加上部分領導對渣土管理認識不高，不能做到依法依規(guī)辦事,，借“重點工程建設”,、“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”等名義打招呼，人為促成了渣土管理的混亂,。

二是源頭管理不嚴,。業(yè)主單位對渣土清運重視不夠，認為與當?shù)卮迕窈炗喠饲暹\協(xié)議,，只要把土方拖出工地就行,，后續(xù)所有工作可以一概不管;對項目出入口道路沒有按規(guī)定硬化，沖洗保潔設備形同虛設,，加上渣土運輸過程中普遍存在超高裝載,、未覆蓋密閉、不按規(guī)定時間和線路行駛等現(xiàn)象,，導致環(huán)境污染嚴重,。渣土運輸車輛大多無牌無證，交警,、運管等部門在日常的車輛糾章過程中執(zhí)法不嚴,，導致各類報廢、違規(guī)車輛日益增多,。

三是部門配合不緊,。渣土管理工作涉及多個職能部門，渣土消納場設置需規(guī)劃,、國土部門審批;規(guī)范工地施工由建設部門管理;渣土不按規(guī)定線路運輸及拋撒亂倒由環(huán)衛(wèi)和城管部門負責查處;車輛無證行駛和超載運輸由交警,、運管部門負責查處;環(huán)衛(wèi)部門負責渣土污染后的清掃保潔,。在具體的渣土管理過程中，部門協(xié)調(diào)配合不夠,，導致渣土運輸“肆意橫行”,、渣土處置“任意傾倒”的現(xiàn)象愈演愈烈。

四是問責處罰不力,。渣土管理需要執(zhí)法人員全天候值守巡查,，發(fā)現(xiàn)問題，及時取證,，及時處理,。而在具體執(zhí)法過程中，主要以渣土辦為主,，由于人員,、機制原因，也未進行有效的監(jiān)管,。同時,，對當事人的違規(guī)處罰較輕，甚至根本沒有處罰,，其違規(guī)操作所獲得的利潤遠遠大于違法成本,，因而變本加厲，肆無忌憚,。

三,、切實加強我縣渣土管理的建議。

控制渣土污染,，保護城市環(huán)境,，既是政策規(guī)定，也是民心所向,，更是現(xiàn)實所需,。為此，我們建議如下：

(一)廣泛深入宣傳,，提高思想認識,。一要加強正面宣傳。充分利用電視,、網(wǎng)絡,、橫幅、手機報等媒介,，加強對規(guī)范渣土運輸處置,、創(chuàng)建文明衛(wèi)生縣城等方面的宣傳，提高群眾思想認識，營造遵章守規(guī)的濃厚氛圍,。二要加強針對性宣傳,。針對個別項目、個別村組,、個別人員,，建設部門要采取集中組織宣講、進村入戶宣傳,、重點對象訪談等形式,，向村民宣講交通運輸、城市管理,、渣土處置等相關法律法規(guī),，全面“叫?！边`規(guī)運輸行為,。三要加強警示宣傳。通過對個別屢教不改,、非法運營,、污染嚴重的渣土運輸案件的嚴肅查處和及時公開曝光，達到查處一起,、教育一片,、震懾一方的效果。

(二)迅速組織清查,，從嚴從重整治,。一要加強領導。成立高規(guī)格的領導小組,，建議由縣長任組長,，分管城建工作的副縣長任常務副組長，住建,、交通,、國土、公安,、規(guī)劃,、交警、環(huán)衛(wèi)(渣土辦)及城關鎮(zhèn)等單位主要負責人為成員,，領導小組下設辦公室(設縣住建局),，負責組織、指導,、協(xié)調(diào)全縣渣土專項整治和日常管理工作,。二要摸清底子。要盡快組織人員,，深入縣城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的城關和吳集的相關社區(qū),、村組,、項目工地，在規(guī)定時間內(nèi)對渣土運輸情況進行地毯式清查,，包括運輸車輛,、從業(yè)人員、運輸價格,、操作模式,、處置方式等，全面掌握真實情況,，分門別類,，登記造冊，制定臺賬,。三要制定方案,。針對當前渣土違法運輸處置現(xiàn)狀，結合實際制定《衡東縣渣土違法運輸專項整治工作實施方案》,，尤其要充分考慮目前以當?shù)卮迕癯邪\輸為主的實際情況,，做細相關工作，確保穩(wěn)步推進,。四要嚴明紀律,。要進一步提高思想認識，嚴肅工作紀律,，嚴禁領導干部對正常的渣土管理執(zhí)法打招呼,、批條子，一經(jīng)查實,，嚴肅處理,，營造良好的執(zhí)法環(huán)境。五要從嚴打擊,。要加大執(zhí)法力度,，將強包強攬渣土承運作為打擊“三強三霸”的內(nèi)容之一，嚴厲進行打擊;加強對違規(guī)車輛的糾章和渣土任意拋灑等現(xiàn)象的整治,，嚴禁報廢車和“三無”車輛上路行駛,，為進一步規(guī)范縣城渣土運輸?shù)於ɑA。

(三)強化源頭治理,，夯實工作基礎,。一是嚴格工地管理。加強對轄區(qū)各基建工地,、拆遷現(xiàn)場,、市政施工現(xiàn)場的管理，提高業(yè)主單位認識，督促項目業(yè)主單位加大對基礎設施的投入,，做到“四個必須”,，即必須有洗車平臺，必須有硬化處理施工場地,，必須有污泥過濾沉淀池,，必須有專人現(xiàn)場清洗車輛。同時落實“四不出場”制度,，即未落實保潔措施的車輛不出場,，未密閉運輸?shù)能囕v不出場，車體,、車輪帶泥的車輛不出場,，未取得渣土準運手續(xù)的車輛不出場，從源頭上杜絕渣土運輸污染路面的現(xiàn)象發(fā)生,。同時,，對不出本工地的土方開挖、運輸,、夯壓要做好揚塵處理工作,，努力將污染降到最低程度。二是嚴格車輛管理,。嚴格落實渣土運輸車輛“有渣土運輸牌照、有全封閉覆蓋設施,、有自卸功能”的“三有”規(guī)定,，對當?shù)卮迕穹线\營條件的車輛督促其按照相關規(guī)定辦理好證照，加裝全封閉蓋板,，并在交通,、交警部門取得相關證照、保險公司辦理必要的手續(xù)后,，再批準加入或掛靠渣土運輸公司,，由公司進行統(tǒng)一管理運營;對不符合要求或已經(jīng)達到報廢規(guī)定的車輛一律予以報廢處理。同時,，對無牌無證,、無封閉設備的車輛仍從事渣土運輸，由政府牽頭,，組織住建,、公安、交警予以查處,，堅決杜絕渣土違法運輸,。三是嚴格價格管理。按照政府主導、市場調(diào)節(jié)的原則,，召開渣土運輸價格聽證會,，廣泛征求群眾意見，結合運輸距離和市場行情,，合理制定每季度的渣土運輸價格區(qū)間和渣土消納價格,，規(guī)定渣土運輸公司的運輸價格不得超過政府制定的指導價格上限，對擅自提高價格,、群眾反映強烈的行為要嚴格予以查處,。

(四)理順管理機制，提高管理實效,。一是成立渣土運輸公司,。注冊成立1—2家正規(guī)的渣土運輸公司，要求擁有一定數(shù)量的大小不同型號的渣土運輸車輛,，辦理渣土車運輸車牌,，取得道路運輸證等相關資質(zhì)，落實城區(qū)渣土車輛運輸時間,、路線,、消納堆放要求和進出工地保潔規(guī)定，實現(xiàn)由村民個人無序運輸轉變?yōu)楣窘y(tǒng)一組織運營,，最大限度減少渣土運輸污染,。根據(jù)實際情況，可允許業(yè)主單位引進外地渣土運輸公司或當?shù)胤显吝\輸條件的車輛進行渣土運輸,，提高競爭力,，防止市場壟斷。二是設立渣土消納場地,。根據(jù)城市規(guī)劃,，采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式,，經(jīng)住建,、國土、規(guī)劃,、環(huán)保等部門審批通過后,，在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場地,，解決渣土無處傾倒問題,。在渣土消納場選址過程中，要充分考慮城市發(fā)展實際,，既要保證傾倒的渣土對周邊環(huán)境污染最小,，又要保證能滿足規(guī)劃期內(nèi)渣土的傾倒,，尤其在消納場渣土飽和后仍然可以有效利用，避免重復開挖運輸,、增加投入成本,、造成二次浪費和污染。同時,，明確規(guī)定城區(qū)居民和個體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價”運輸,，免收渣土消納費，從而減少市民亂倒渣土機率,。政府儲備地最好完成“三通一平”,，由“生地”變?yōu)椤笆斓亍保凑找?guī)定做好土方平衡,，減少余土消納和找土填方的矛盾,。三是完善渣土管理機制。制定和完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運輸管理考核辦法,，如果設立城市管理執(zhí)法局,，可下設渣土管理執(zhí)法大隊，負責縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的渣土管理工作,。否則,，應盡快成立以建設、交通,、交警,、城管、環(huán)衛(wèi)等部門參與的渣土管理執(zhí)法大隊,，增加財政投入,，加大巡查力度，實行聯(lián)合執(zhí)法,。建設部門要加強對渣土運輸?shù)膶徟鞔_運輸線路,、時間等;交通,、交警、城管等要加強對主要交通路口24小時值守監(jiān)控,，重點對渣土車無牌無照運輸,、不封閉及超高超載、沿街撒落,、不按指定路線行駛,、不按指定地點處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規(guī)違章行為進行嚴管重罰;環(huán)衛(wèi)部門要嚴格落實誰污染誰清掃制度,，有效遏制渣土污染屢禁不止問題的發(fā)生;城管隊要建立有獎舉報制度,，設立專門舉報電話,，舉報查實后給予舉報人一定的精神和物資獎勵，充分調(diào)動市民參與的積極性,、主動性,，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強對渣土運輸公司和城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)各社區(qū)(村委會)的日常考核,，對管理規(guī)范,、效果較好的予以一定的獎勵，實現(xiàn)平廂裝載,、密閉運輸和遵章行駛,，切實提高管理實效，早日創(chuàng)建國家級文明衛(wèi)生縣城,。