為確保事情或工作順利開(kāi)展,，常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定方案,，方案是綜合考量事情或問(wèn)題相關(guān)的因素后所制定的書(shū)面計(jì)劃。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點(diǎn)呢？又該怎么寫(xiě)呢？下面是小編精心整理的方案策劃范文,，歡迎閱讀與收藏,。
房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告方案 房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇一
房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。
一,、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米,。今年以來(lái),，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%,，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%,、15.2%,、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。
2,、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：
從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米,，與3月份相比均下降了44.3%,。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套,，總面積5萬(wàn)平方米左右,。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開(kāi)始,，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。
自年開(kāi)始,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在xx年分別同比上漲20.5%,、30%和42%,。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%。
二,、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。
——房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū),，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%,。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)稅總局、財(cái)政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅,。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。xx年市《政府的工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主,、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則,。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng),。xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響,，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車(chē)”效應(yīng),。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,，達(dá)到抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：
——有效控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，有效引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量,。同時(shí),，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生,。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格,?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。
三,、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō),，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1,、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作,。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度,、年度判斷預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積,、銷(xiāo)售面積,、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入判斷內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常變化,，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2,、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,、協(xié)調(diào)問(wèn)題,、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí),，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項(xiàng)、規(guī)劃,、建設(shè)和銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,，要依法嚴(yán)厲打擊。
3,、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，有效預(yù)留開(kāi)發(fā)空間,，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況有效安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃,。
4,、有效引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群,、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求,。為滿(mǎn)足這部分需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深?lèi)住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī),，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量。同時(shí),，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的有效化,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告【二】
一,、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從2000年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅,、酒店、寫(xiě)字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。
另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量,。長(zhǎng)期以來(lái),，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細(xì)分市場(chǎng)的要求,。這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年,。
目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二,、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。
價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。
供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項(xiàng)目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡,。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來(lái)人員等,。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖),。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征,。
三,、xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本判斷
(1)商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量判斷
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%,。另一方面,，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入xx年以后,，商品住宅的銷(xiāo)量出現(xiàn)一定程度的下降,，xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比,，減少了51.32%,。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn),，住宅開(kāi)發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。
同時(shí),，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西
湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間,。
(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1,、2008年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套,，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套,，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。
2,、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷(xiāo)量減少
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格變化,，武漢市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米,，同比下降28.94%,。
同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的家庭占到47.52%,，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因,。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求,。
xx作為房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。
3,、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者
對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。
4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的 65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升,。
5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90-120平方米
xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶(hù)型供小于銷(xiāo),，140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡,。其中,，90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%,。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶(hù)型的上市量較大,，占到全市同等戶(hù)型上市量的40.17%,，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的45.43%。
四,、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、xx片區(qū)、二七,、xx片區(qū)和xx區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行判斷：
(一)xx中心區(qū)
上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套,，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看,，1至5月呈遞增趨勢(shì),，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米,，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō),，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快,，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場(chǎng)面前,，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世,，集住宅,、甲級(jí)辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。
預(yù)計(jì)不久的將來(lái),，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè),。
(二)xx片區(qū)
上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套,，降幅為68.59%,。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū)。另外,，成交方面,，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首,。
從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā),，同時(shí),，以后輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
(三)xx片區(qū)
上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來(lái)看,，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng),。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅減少，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì),，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯,。
令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù)，以后她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
(四)xx片區(qū)
上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長(zhǎng)了14.07%,。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,，特別是銷(xiāo)量,，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷(xiāo)售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,，客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少,。而來(lái)看房的客戶(hù)，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對(duì)高房?jī)r(jià),，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán)，從目前情況來(lái)看,，東西湖盡管存在交通不便,，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型,，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明,，市場(chǎng)環(huán)境的影響下,，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng),、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看,，高層物業(yè)是以后市場(chǎng)的主流產(chǎn)品,。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，以后還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告方案 房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇二
房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告模板
房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義,。
一,、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米,。今年以來(lái),，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1,、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,，1-6月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6
月累計(jì)增速分別為：2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2,、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：
從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米,，與3月份相比均下降了44.3%,。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套,，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開(kāi)始,，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持
續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。
自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,，房?jī)r(jià)在xx年分別同比上漲20.5%,、30%和42%,。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%。
二,、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)
用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。
——房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實(shí)行住房貸款下限管理,，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)稅總局,、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后,，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的,，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。xx年市《政府的工作報(bào)告》確立了“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則,。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配
套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng),。xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響,，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資,、姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格,?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。
三,、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō),，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1,、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作,。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度,、年度判斷預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積,、銷(xiāo)售面積,、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入判斷內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常變化,，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2,、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,、協(xié)調(diào)問(wèn)題,、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí),，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項(xiàng)、規(guī)劃,、建設(shè)和銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,，要依法嚴(yán)厲打擊。
3,、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，有效
預(yù)留開(kāi)發(fā)空間,，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況有效安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃,。
4,、有效引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群,、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求,。為滿(mǎn)足這部分需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深?lèi)住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī),，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量。同時(shí),，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的有效化,。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告【二】
一,、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從2000年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),，xx已
成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅,、酒店、寫(xiě)字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。
另一方面,，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量,。長(zhǎng)期以來(lái),，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細(xì)分市場(chǎng)的要求,。這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年,。
目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二,、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。
價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。
供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項(xiàng)目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來(lái)人員等,。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖),。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征,。
三,、xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本判斷
(1)商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量判斷
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%,。另一方面,，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入xx年以后,，商品住宅的銷(xiāo)量出現(xiàn)一定程度的下降,，xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比,，減少了51.32%,。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn),，住宅開(kāi)發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得
積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間,。
(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1,、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套,，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套,，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。
2,、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷(xiāo)量減少
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格變化,，武漢市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米,，同比下降28.94%,。
同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進(jìn)行
xx作為房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。
3,、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。
4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升,。
5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90-120平方米
xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,，90平方米以下戶(hù)型
供小于銷(xiāo),，140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡,。其中,，90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶(hù)型的上市量較大,，占到全市同等戶(hù)型上市量的40.17%,，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的45.43%。
四,、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、xx片區(qū)、二七,、xx片區(qū)和xx區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行判斷：
(一)xx中心區(qū)
上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套,，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看,，1至5月呈遞增趨勢(shì),，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米,，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō),，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場(chǎng)面前,，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世,，集住宅,、甲級(jí)辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板
塊如虎添翼,。
預(yù)計(jì)不久的將來(lái),，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè),。
(二)xx片區(qū)
上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套,，降幅為68.59%,。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū),。另外,，成交方面,，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首,。
從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看,，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對(duì)完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)
發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā),，同時(shí),，以后輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
(三)xx片區(qū)
上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來(lái)看,，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城,、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng),。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年
大幅減少，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì),，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯,。
令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù)，以后她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
(四)xx片區(qū)
上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長(zhǎng)了14.07%,。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,，特別是銷(xiāo)量,，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷(xiāo)售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,，客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少,。而來(lái)看
房的客戶(hù)，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán),，從目前情況來(lái)看,，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型,，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明,，市場(chǎng)環(huán)境的影響下,，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng),、過(guò)渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是以后市場(chǎng)的主流產(chǎn)品,。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，以后還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
最后,，小編希望文章對(duì)您有所幫助,，如果有不周到的地方請(qǐng)多諒解，更多相關(guān)的文章正在創(chuàng)作中,，希望您定期關(guān)注,。謝謝支持！
房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告方案 房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇三
大豐房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
優(yōu)禾置業(yè)：楊春曉
大豐是離成都市區(qū)最近的衛(wèi)星城,是成都周邊地產(chǎn)中一塊難得的“掘金”之地,目前,已有十余家開(kāi)發(fā)企業(yè)屯兵大豐,包括成都中房,、曉初物業(yè),、成都翔宇等成都主流開(kāi)發(fā)商,其開(kāi)發(fā)規(guī)模均在千畝以上。按成都市總體規(guī)劃,三環(huán)路至外環(huán)路之間的大豐片區(qū)為中心城市的一部分,由于交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力旺盛,是城北重要的地產(chǎn)樂(lè)土,。本次調(diào)查樓盤(pán)有：怡欣苑,、嘉美華凱2期、豐和日麗,、北部貴庭,、北延風(fēng)景、博雅新城等,。通過(guò)本次調(diào)查可以大體了解大豐房產(chǎn)市場(chǎng)目前的狀況,。
首先是價(jià)格,，由于大豐的特殊地理位置，其價(jià)格與成都北
2,、3環(huán)價(jià)格相差不大,。均價(jià)在3000-3400左右。其中博雅新城規(guī)模的龐大,，社區(qū)功能的齊全,，均價(jià)突破4000。
物業(yè)形態(tài),，戶(hù)型：在已售樓盤(pán)中,，以多層為主。多為一梯兩戶(hù)的住宅形式（每棟拐角單元為一梯三戶(hù)）,。在擬售樓盤(pán)中多以高層為主（華凱18層一梯四戶(hù),、北延風(fēng)景16層兩梯四戶(hù)）。戶(hù)型區(qū)間多以80-120平方米為主,。兼容小戶(hù)型以及頂層躍層,。
區(qū)域：大豐樓盤(pán)多集中在北部新城，除了怡欣苑在城中位置,。其他樓盤(pán)均坐落在城北位置,，由于這個(gè)位置處于成都北延線，即將通行的北新干線,，以及地鐵1號(hào)線,，大大提升了這個(gè)區(qū)域的價(jià)值，因此這里樓盤(pán)林立,。而與之形成鮮明對(duì)比的是城南（南豐大道）沒(méi)有一個(gè)新樓盤(pán),。銷(xiāo)售情況：從各售樓部情況來(lái)看，大豐房產(chǎn)銷(xiāo)售還是比較快的,，銷(xiāo)售周期也比較短,。本次調(diào)查的幾個(gè)樓盤(pán)多為尾盤(pán)銷(xiāo)售階段或未開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目。
小區(qū)及周邊配套：由于北部形成偏離城中心位置,，周邊公共配套設(shè)施不是很齊全,。生活不是很方便，除了有幾家規(guī)模不大的超市外,，很難發(fā)現(xiàn)其他公共設(shè)施,。因此這些項(xiàng)目普遍在小區(qū)內(nèi)部配套上做文章，小區(qū)內(nèi)部配套都比較完善,。尤其是即將開(kāi)盤(pán)的北延風(fēng)景,，在項(xiàng)目旁邊還要建一座6層的農(nóng)貿(mào)樓，以及幼兒園。
總上,，大豐的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)與其他成都周邊縣市還是比較紅火,。
2007.07.3
房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告方案 房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇四
中國(guó)房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告
在個(gè)人想要針對(duì)的房產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查，那么應(yīng)該如何寫(xiě)好相關(guān)的調(diào)查報(bào)告呢,？下面是小編分享給大家的房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告,，希望對(duì)大家有幫助。
一,、概述
市場(chǎng)是社會(huì)生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物,，是連接商口若懸河生產(chǎn)者與商品消費(fèi)者的橋梁。市場(chǎng)原有四重含義：一是指商品交易的場(chǎng)所,，二是指買(mǎi)賣(mài)雙方共同決定商品,、勞務(wù)的價(jià)格和交易數(shù)量的機(jī)制，三是指商品交換言之關(guān)系的總和,，四是指配置的一種手段,，與“計(jì)劃”手段相對(duì)應(yīng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)原是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基礎(chǔ)和依托,，是社會(huì)主義市場(chǎng)體系的重要組成部分,。由于房地產(chǎn)商品獨(dú)特的自身特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)相比,，在結(jié)構(gòu)體系,、運(yùn)行機(jī)制、交易對(duì)象,、交易方式,、供求關(guān)系,、市場(chǎng)功能等方面都具有自己鮮明的特征,。其亦是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體系中的重要組成部分，是一個(gè)活躍,、具有顯著特性的專(zhuān)門(mén)市場(chǎng),。它的產(chǎn)品包括：廠房、倉(cāng)庫(kù),、商店,、寫(xiě)字樓、酒樓,、賓館等各種樓宇,，是各行各業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所不可缺少的特質(zhì)條件，在要素市場(chǎng)中占有舉足輕重的位置,。
為了更好的了解樓盤(pán)信息,，我們進(jìn)行了為期一周的廣州住宅類(lèi)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查。
(一)調(diào)查研究的目的了解當(dāng)今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、互聯(lián)對(duì)房地產(chǎn)的影響,地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)狀,。通過(guò)這次調(diào)查研究,，培養(yǎng)動(dòng)手能力，強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練,，為日后的學(xué)習(xí)奠定基礎(chǔ),。
(二)調(diào)查的方法
實(shí)地問(wèn)卷調(diào)查法、觀察分析法,、資料分析法,。
資料來(lái)源：互聯(lián)權(quán)威站，報(bào)紙,，4月14日我們?cè)诶蠋煹慕M織下到天河體育中心附近的樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,。首先，我們小組來(lái)到了位于珠江新城的津?yàn)I騰越大廈,，下面讓我們來(lái)認(rèn)識(shí)以下這座大廈,。
名稱(chēng)：津?yàn)I騰越大廈
占地面積： 6293平方米
容 積 率： 11
總 戶(hù) 數(shù)： 535
停 車(chē) 位： 451
入住時(shí)間： xx03
建筑面積： 83195平方米
樓層狀況： 地上28層，地下3層,，分為南,、北兩塔
項(xiàng)目介紹：
津?yàn)I騰越大廈地處珠江新城cbd門(mén)戶(hù)，坐鎮(zhèn)cbd核心,，雄踞交通要塞,。華夏路與華強(qiáng)路黃金交匯處，據(jù)守廣州城市交通動(dòng)脈,，北臨黃埔大道約50米,，西連廣州大道約150米，東接華南快速干道約xx米,，距地鐵市民廣場(chǎng)站約2分鐘路程,、體育西站約4分鐘路程、珠江新城站約5分鐘路程,。三核商圈輻射,，全能配套完善，盡享珠江新城cbd商圈,、天河北休閑購(gòu)物商圈,、琶洲會(huì)展商圈三核商圈輻射，彰顯不可比擬的商務(wù)辦公區(qū)位優(yōu)勢(shì),，同時(shí)一公里內(nèi)五星級(jí)酒店,、銀行、大型購(gòu)物中心,、體育中心等服務(wù)配套設(shè)施一應(yīng)俱全,，商務(wù)資訊盡在掌控,。新銳商務(wù)代表甲級(jí)生態(tài)美學(xué)。低輻射鍍膜遮陽(yáng)型lowe落地玻璃幕墻,，最大限度提高景觀視野度,，有效提升入駐企業(yè)品牌形象;出色的低能耗、隔熱,、恒溫性能,，節(jié)省空調(diào)成本。600平米挑高約11米的陽(yáng)光大堂,，東入口實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓內(nèi)部空間與庭院空間的自然過(guò)渡與對(duì)流,，西入口專(zhuān)用車(chē)行大堂彰顯純正商務(wù)的尊貴氣質(zhì)。28層生態(tài)商務(wù)體,，基于開(kāi)放式,、人性化的國(guó)際辦公新概念，以u(píng)型的創(chuàng)新布局設(shè)計(jì),，形成環(huán)抱式內(nèi)廣場(chǎng),，實(shí)現(xiàn)戶(hù)戶(hù)自然采光;近1400平米空中花園及共享空間，徹底改變 “密室”辦公生活,，打造陽(yáng)光辦公環(huán)境,。
高效商務(wù)之道成本運(yùn)營(yíng)哲學(xué)。14臺(tái)otis高速商務(wù)電梯,、采用雙候分區(qū)設(shè)計(jì),，專(zhuān)設(shè)高低區(qū)轉(zhuǎn)換層，構(gòu)建高效便捷的垂直交通系統(tǒng),，有效縮短上落梯時(shí)間,，為企業(yè)精英伙伴提速，關(guān)鍵時(shí)刻贏得客戶(hù),。提供獨(dú)立空調(diào)安裝位,，用戶(hù)可自行選擇空調(diào)安裝系統(tǒng)，24小時(shí)自行控制空調(diào)運(yùn)行時(shí)間,，有效降低運(yùn)營(yíng)成本,。滿(mǎn)足國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓配備,，由電信提供路由環(huán),，光纖接入，容量最大化,，100m/1000m入戶(hù),，實(shí)現(xiàn)atm、fr,、ddn全方位覆蓋及支持wlan無(wú)線上,，商機(jī)連通世界。
自由格局，新銳企業(yè)首選,。津?yàn)I騰越大廈主力戶(hù)型60180㎡,，整層面積約1300㎡，大開(kāi)間淺進(jìn)深的實(shí)用設(shè)計(jì),，戶(hù)型方正實(shí)用,，形成百變的辦公格局，滿(mǎn)足不同的商務(wù)需求,。每層預(yù)留ceo專(zhuān)屬盥洗室接口,，充分體現(xiàn)總裁身份的尊貴感。
其價(jià)格平均為17000元/平方米,，目前已售出80%,，可見(jiàn)只要地理位置優(yōu)越并且軟硬件條件完善的話，房地產(chǎn)還是有很大的市場(chǎng)的,。
之后我們還去了朱美拉公寓,、珠江怡景等樓盤(pán)，都進(jìn)行了較為深入的調(diào)查,。
二,、調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)
(一)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“滯漲”特征顯著
xx年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品住房竣工面積均繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，但全國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積,，無(wú)論是現(xiàn)房還是期房，卻出現(xiàn)了不同程度的下降,。全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15884億元,，同比增長(zhǎng)%，全國(guó)商品住房竣工面積16533萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)%,，增幅同比提高9個(gè)百分點(diǎn);但銷(xiāo)售面積大幅下降，7月份銷(xiāo)售面積為27743萬(wàn)平方米,，同比下降%,，增幅同比下降個(gè)百分點(diǎn)。其中,，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積同比下降%,，增幅同比下降個(gè)百分點(diǎn);期房銷(xiāo)售面積同比下降%，增幅同比下降42個(gè)百分點(diǎn),。此外,，全國(guó)土地市場(chǎng)交易整體降溫。今年上半年,，以底價(jià)成交的土地接近一半,，土地流拍接近10%,。8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲%,，漲幅比7月低個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下降%,，首次出現(xiàn)環(huán)比下降。從此以后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)的萎靡,。
(二)周期性因素將主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下滑
針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷現(xiàn)象，我們認(rèn)為廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了周期性調(diào)整的階段,，xx年的形勢(shì)更加不容樂(lè)觀,，預(yù)計(jì)到xx年房地產(chǎn)周期將隨經(jīng)濟(jì)周期重新進(jìn)入上升周期。
本世紀(jì)初,，以互聯(lián)為代表的新經(jīng)濟(jì)泡沫破滅,，全球經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)兩年的衰退。全球央行開(kāi)始采取寬松的貨幣政策,，美聯(lián)儲(chǔ)于xx年6月25日將聯(lián)邦基金利率下調(diào)至1%的歷史最低水平,，超低利率刺激了消費(fèi)和投資，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)帶動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期,，直到xx年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā),，終結(jié)了全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)。從西方經(jīng)濟(jì)周期史來(lái)看,，由于各國(guó)政府采取相機(jī)抉擇的貨幣政策和財(cái)政政策,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期拉長(zhǎng)，收縮期縮短,，衰退的程度減輕,，而且經(jīng)濟(jì)衰退期通常為兩年，據(jù)此我們認(rèn)為,，xx～xx年全球經(jīng)濟(jì)將低速增長(zhǎng),，xx年有望恢復(fù)上升。
隨著我國(guó)對(duì)外開(kāi)放程度的提高,，凈出口對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率由xx年的%提高到xx年的%,，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)外依賴(lài)性增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)周期與發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期開(kāi)始呈現(xiàn)趨同性,。隨著近期美,、歐等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩甚至出現(xiàn)衰退，對(duì)我國(guó)出口產(chǎn)生較大的負(fù)面影響,，預(yù)計(jì)今明兩年凈出口對(duì)gdp拉動(dòng)將從xx年的個(gè)百分點(diǎn)下降到1個(gè)百分點(diǎn),。同時(shí),，內(nèi)外需求下降將使部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題更加突出,，導(dǎo)致企業(yè)投資意愿下降,，資本形成對(duì)gdp的拉動(dòng)作用將明顯下降。雖然近期消費(fèi)需求旺盛,，但受財(cái)富縮水等因素影響未來(lái)消費(fèi)增長(zhǎng)也將趨于下降,。總之,，xx年是我國(guó)這輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的峰值,，預(yù)計(jì)xx～xx年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別為%、%,、%,。我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期下行趨勢(shì)已經(jīng)確立，未來(lái)兩年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)也將隨之調(diào)整,。
三,、總結(jié)
針對(duì)的當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡，我們房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生首先要對(duì)這個(gè)專(zhuān)業(yè)充滿(mǎn)信心,，好好學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí),，在校期間要多關(guān)注全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)。只有學(xué)好了知識(shí)才能在幾年后出來(lái)找到好的工作,。
感謝學(xué)校和老師給了我們這么好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì),，我們一定會(huì)努力學(xué)習(xí)，絕不辜負(fù)大家的厚望,。
房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告方案 房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇五
中國(guó)房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告
?物中心,、體育中心等服務(wù)配套設(shè)施一應(yīng)俱全，商務(wù)資訊盡在掌控,。新銳商務(wù)代表甲級(jí)生態(tài)美學(xué),。低輻射鍍膜遮陽(yáng)型low-e落地玻璃幕墻，最大限度提高景觀視野度,，有效提升入駐企業(yè)品牌形象;出色的低能耗,、隔熱、恒溫性能,，節(jié)省空調(diào)成本,。600平米挑高約11米的陽(yáng)光大堂，東入口實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓內(nèi)部空間與庭院空間的自然過(guò)渡與對(duì)流,，西入口專(zhuān)用車(chē)行大堂彰顯純正商務(wù)的尊貴氣質(zhì),。28層生態(tài)商務(wù)體，基于開(kāi)放式,、人性化的國(guó)際辦公新概念,，以u(píng)型的創(chuàng)新布局設(shè)計(jì)，形成環(huán)抱式內(nèi)廣場(chǎng),，實(shí)現(xiàn)戶(hù)戶(hù)自然采光;近1400平米空中花園及共享空間,，徹底改變 “密室”辦公生活,，打造陽(yáng)光辦公環(huán)境。
高效商務(wù)之道成本運(yùn)營(yíng)哲學(xué),。14臺(tái)otis高速商務(wù)電梯,、采用雙候分區(qū)設(shè)計(jì)，專(zhuān)設(shè)高低區(qū)轉(zhuǎn)換層,，構(gòu)建高效便捷的垂直交通系統(tǒng),，有效縮短上落梯時(shí)間，為企業(yè)精英伙伴提速,，關(guān)鍵時(shí)刻贏得客戶(hù),。提供獨(dú)立空調(diào)安裝位，用戶(hù)可自行選擇空調(diào)安裝系統(tǒng),，24小時(shí)自行控制空調(diào)運(yùn)行時(shí)間,，有效降低運(yùn)營(yíng)成本。滿(mǎn)足國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓配備,，由中國(guó)電信提供路由環(huán)網(wǎng),，光纖接入，容量最大化,，100m/1000m入戶(hù),，實(shí)現(xiàn)atm、fr,、ddn全方位覆蓋及支持wlan無(wú)線上網(wǎng),，商機(jī)連通世界。
————來(lái)源網(wǎng)絡(luò)整理,，僅供供參考
自由格局,，新銳企業(yè)首選。津?yàn)I騰越大廈主力戶(hù)型60-180㎡,，整層面積約1300㎡,，大開(kāi)間淺進(jìn)深的實(shí)用設(shè)計(jì)，戶(hù)型方正實(shí)用,，形成百變的辦公格局,，滿(mǎn)足不同的商務(wù)需求。每層預(yù)留ceo專(zhuān)屬盥洗室接口,，充分體現(xiàn)總裁身份的尊貴感,。
其價(jià)格平均為17000元/平方米，目前已售出80%,，可見(jiàn)只要地理位置優(yōu)越并且軟硬件條件完善的話,，房地產(chǎn)還是有很大的市場(chǎng)的。
之后我們還去了朱美拉公寓、珠江怡景等樓盤(pán),，都進(jìn)行了較為深入的調(diào)查,。
二、調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)
(一)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“滯漲”特征顯著
2008年前7個(gè)月,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品住房竣工面積均繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，但全國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積,，無(wú)論是現(xiàn)房還是期房,，卻出現(xiàn)了不同程度的下降。全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15884億元,，同比增長(zhǎng)30.9%,，全國(guó)商品住房竣工面積16533萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.4%,，增幅同比提高9個(gè)百分點(diǎn);但銷(xiāo)售面積大幅下降,，7月份銷(xiāo)售面積為27743萬(wàn)平方米，同比下降10.8%,，增幅同比下降37.2個(gè)百分點(diǎn),。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積同比下降17.8%,，增幅同比下降27.6個(gè)百分點(diǎn);期房銷(xiāo)售面積同比下降8.2%,，增幅同比下降42個(gè)百分點(diǎn)。此外,，————來(lái)源網(wǎng)絡(luò)整理,，僅供供參考
全國(guó)土地市場(chǎng)交易整體降溫。今年上半年,，以底價(jià)成交的土地接近一半,，土地流拍接近10%。8月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.3%,，漲幅比7月低1.7個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下降0.1%，首次出現(xiàn)環(huán)比下降,。從此以后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)的萎靡。
(二)周期性因素將主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下滑
針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷現(xiàn)象,，我們認(rèn)為廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了周期性調(diào)整的階段,，2009年的形勢(shì)更加不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì)到2010年房地產(chǎn)周期將隨經(jīng)濟(jì)周期重新進(jìn)入上升周期,。
本世紀(jì)初,，以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，全球經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)兩年的衰退。全球央行開(kāi)始采取寬松的貨幣政策,，美聯(lián)儲(chǔ)于2003年6月25日將聯(lián)邦基金利率下調(diào)至1%的歷史最低水平,，超低利率刺激了消費(fèi)和投資，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)帶動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期,，直到2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā),，終結(jié)了全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)。從西方經(jīng)濟(jì)周期史來(lái)看,，由于各國(guó)政府采取相機(jī)抉擇的貨幣政策和財(cái)政政策,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期拉長(zhǎng)，收縮期縮短,，衰退的程度減輕,，而且經(jīng)濟(jì)衰退期通常為兩年，據(jù)此我們認(rèn)為,，2008～2009年全球經(jīng)濟(jì)將低速增長(zhǎng),，2010年有望恢復(fù)上升。
隨著我國(guó)對(duì)外開(kāi)放程度的提高,，凈出口對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率由3
————來(lái)源網(wǎng)絡(luò)整理,，僅供供參考
2001年的-0.1%提高到2007年的21.5%，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)外依賴(lài)性增強(qiáng),，經(jīng)濟(jì)周期與發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期開(kāi)始呈現(xiàn)趨同性,。隨著近期美、歐等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩甚至出現(xiàn)衰退,，對(duì)我國(guó)出口產(chǎn)生較大的負(fù)面影響,，預(yù)計(jì)今明兩年凈出口對(duì)gdp拉動(dòng)將從2007年的2.6個(gè)百分點(diǎn)下降到1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),，內(nèi)外需求下降將使部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題更加突出,，導(dǎo)致企業(yè)投資意愿下降，資本形成對(duì)gdp的拉動(dòng)作用將明顯下降,。雖然近期消費(fèi)需求旺盛,，但受財(cái)富縮水等因素影響未來(lái)消費(fèi)增長(zhǎng)也將趨于下降?？傊?，2007年是我國(guó)這輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的峰值，預(yù)計(jì)2008～2010年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別為9.8%,、9.0%,、9.5%。我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期下行趨勢(shì)已經(jīng)確立,，未來(lái)兩年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)也將隨之調(diào)整,。
三、總結(jié)
針對(duì)的當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡，我們房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生首先要對(duì)這個(gè)專(zhuān)業(yè)充滿(mǎn)信心,，好好學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí),，在校期間要多關(guān)注全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)。只有學(xué)好了知識(shí)才能在幾年后出來(lái)找到好的工作,。
感謝學(xué)校和老師給了我們這么好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì),，我們一定會(huì)努力學(xué)習(xí)，絕不辜負(fù)大家的厚望,。
————來(lái)源網(wǎng)絡(luò)整理,，僅供供參考
5————來(lái)源網(wǎng)絡(luò)整理，僅供供參考
房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告方案 房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇六
關(guān)于合肥市房產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告
學(xué)號(hào)：1034001200260姓名：王琳琳
調(diào)查目的：近年來(lái)由于房產(chǎn)的迅速發(fā)展,，經(jīng)濟(jì)是否能平穩(wěn)運(yùn)行,，越來(lái)越和房產(chǎn)緊密相關(guān),。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查,，以便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題。
調(diào)查時(shí)間：2011年8至2011年9月
調(diào)查對(duì)象：合肥市區(qū)某住宅花園
調(diào)查方式：采訪查資料
調(diào)查內(nèi)容：
近一年來(lái),，我國(guó)政府陸續(xù)推出了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,。一線城市的房?jī)r(jià)漲幅有所下降，但象合肥這樣的二三線城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)仍沒(méi)有改變,。房?jī)r(jià)好像進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈,。這個(gè)怪圈以“調(diào)控-觀望-反彈”的形式出現(xiàn)，每經(jīng)歷一次,，房?jī)r(jià)就攀升一個(gè)新的高點(diǎn),。
一、房?jī)r(jià)上漲的原因,。
(一)政府相關(guān)房產(chǎn)政策的影響,。
2003年，國(guó)務(wù)院18號(hào)文件提出:“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，帶動(dòng)力強(qiáng),，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)被正式賦予產(chǎn)業(yè)的定義,。自此,，我國(guó)房?jī)r(jià)便開(kāi)始了以每年兩位數(shù)的增幅快速增長(zhǎng)。
合肥相對(duì)于北京上海等一線城市發(fā)展滯后,，房?jī)r(jià)的迅速攀升在2009年左右,，就現(xiàn)在調(diào)查的某花園住宅，是2007年的住房,，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)是每平方6000左右,，2009年漲至8000左右，上升了30%左右。
合肥房?jī)r(jià)的狂漲當(dāng)然還是受其大環(huán)境的影響,。2007年8月國(guó)務(wù)院出臺(tái)24號(hào)文件,，指出“住房問(wèn)題是民生問(wèn)題”，強(qiáng)調(diào)了住房與民生的關(guān)系,，并從保障和改善民生的要求出發(fā)采取了一系列的調(diào)控措施,，不再把房地產(chǎn)單純看成“支柱產(chǎn)業(yè)”。2008年全國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅有所減弱,，但由于遭受金融危機(jī),，為實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)”的任務(wù)，房地產(chǎn)的“支柱產(chǎn)業(yè)”再度受到重視,，并繼續(xù)承擔(dān)起對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用,。2009年，房?jī)r(jià)再度進(jìn)入瘋漲期,。據(jù)國(guó)家發(fā)改委及統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),，截止12月，全國(guó)70個(gè)大中城市的住宅平均售價(jià)達(dá)到梅平方4600元,，每比2008年平均價(jià)上漲了1000元,，創(chuàng)下了26個(gè)月漲幅新高。
可見(jiàn)政府的調(diào)控政策并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果,，房?jī)r(jià)的問(wèn)題已經(jīng)成為老百姓茶余飯后談?wù)摰臒狳c(diǎn)話題,，當(dāng)然也只能是談?wù)摚瑢?duì)于大多數(shù)領(lǐng)著薪水過(guò)日子的老百姓來(lái)說(shuō),，也只能是望房興嘆了,。
(二)、炒房造成的房?jī)r(jià)上漲,。
1,、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的炒作。房產(chǎn)商抓住購(gòu)房者買(mǎi)漲不買(mǎi)落得心理,，占調(diào)查總說(shuō)的67%,。為了抬高房?jī)r(jià)，獲得更多利潤(rùn),，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用各種方法和方式不斷地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作商業(yè)化炒作,，從而盡可能的發(fā)布各種有利于抬高房?jī)r(jià)的虛假信息，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房行為進(jìn)行錯(cuò)誤的引導(dǎo),。同時(shí),，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用消費(fèi)者害怕房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的消費(fèi)心理，在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中讓消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi),，從而獲得高額利潤(rùn),。
2,、一部分房產(chǎn)投機(jī)者的瘋狂炒作。一部分投機(jī)者鉆了國(guó)家房產(chǎn)政策不夠完備的空子,，大量購(gòu)置閑置房產(chǎn),，消費(fèi)者看到房產(chǎn)的走勢(shì)這么好，自然爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi),，房產(chǎn)商再趁機(jī)抬高房?jī)r(jià),，房?jī)r(jià)就被越炒越高。
(三),、市區(qū)土地供應(yīng)量逐步減少,，拆遷成本高。
合肥這幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,，城市化建設(shè)步伐不斷加快,，對(duì)城市市區(qū)土地的需求和利用量也在不斷地增加，然而市區(qū)的土地利用率正在逐步減少,，這就造成了城市土地供需矛盾,。同時(shí)，在城市改建過(guò)程中,，對(duì)于市區(qū)內(nèi)舊的建筑物的拆遷都需要投入大量的人力,、物力和財(cái)
力,，這些因素必將加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本,。
(四)、外地人口的大量流入,，也是導(dǎo)致房嫁上漲的原因之一,。
合肥作為省會(huì)城市，每年都有大量的外地人口流入本市,。居民人口的增加,，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，擴(kuò)大了對(duì)商品房市場(chǎng)的需求,。
二,、政府政策帶來(lái)的預(yù)期和實(shí)際現(xiàn)狀。
要想從實(shí)際解決不斷上漲的房?jī)r(jià)和居民收入之間的矛盾,，讓每個(gè)居民都能住上房,，有房住，這不是一朝一夕所能解決的問(wèn)題,，要從多方面來(lái)分析和考察,。
首先，政府的政策要從實(shí)際上針對(duì)目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀,。雖然政府已經(jīng)提出住房限制令,，但住房限制令,，能否從根本上解決房?jī)r(jià)的上漲這令人質(zhì)疑。因?yàn)樽》肯拗屏畹囊x有三方面：一是本地居民可購(gòu)買(mǎi)第二套住房,；二是異地居民有限制的可購(gòu)買(mǎi)一套住房,；三是禁止居民購(gòu)買(mǎi)第三套以上的住房?？梢哉f(shuō),，從限制令的要義來(lái)看，對(duì)住房投機(jī)炒作的最大作用是限制居民購(gòu)買(mǎi)第三套以上的住房,。但是,，如果沒(méi)有其他條件的限制，僅是第一要義,，如果本地居民再增加一套住房,，那么城市的住房供應(yīng)量就需要建造233億平方米的住房。如果按照住房銷(xiāo)售最高的年份2010年來(lái)計(jì)算,，這樣的住房供應(yīng)量也要25年才能完成,。如果再加上1%的城市化率，每年就得加大50%的住房供應(yīng)量,。因此,，盡管限制令體現(xiàn)政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，但不能遏制住房需求,，反而可能激發(fā)更多的住房潛在需求,。
其次，對(duì)住房需求或價(jià)格能夠進(jìn)行有效調(diào)控的工具是信貸政策和稅收政策,。就當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況來(lái)看,，房地產(chǎn)稅收政策市全世界最優(yōu)惠的稅收政策。正因如此,，中國(guó)房地產(chǎn)政策成了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投機(jī)炒作盛行的最大推動(dòng)力,。如果中國(guó)加大對(duì)房地產(chǎn)稅收的力度，那政府也無(wú)須那么絞盡腦汁的想這么多應(yīng)對(duì)房產(chǎn)政策的方法,。
再次,，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控起作用的僅僅是信貸政策。但是,，當(dāng)前的信貸政策只對(duì)新進(jìn)入者有影響,，而對(duì)已經(jīng)進(jìn)入的炒作者并無(wú)多大影響。已經(jīng)進(jìn)入的住房持有者由于進(jìn)入成本低,，新政策影響小,，加上歷史經(jīng)驗(yàn)證明購(gòu)買(mǎi)住房就能賺錢(qián)，因此他們?nèi)匀幌Ｍ》繒?huì)繼續(xù)暴漲,。這樣,，是市場(chǎng)預(yù)期無(wú)法改變,。在一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)期不改變,，房?jī)r(jià)要下調(diào)是不可能的,。
三、解決房地產(chǎn)問(wèn)題的對(duì)策,。
（一）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,，保障市場(chǎng)功能的充分發(fā)揮。
建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系,、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理和跟蹤管理,、實(shí)行上商品房合同備案和商品預(yù)售登記制度，房地產(chǎn)管理部門(mén)要依法查處違規(guī)行為,，并記入房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)信用檔案,，公開(kāi)予以曝光。
（二）加強(qiáng)適用房和廉租房的建設(shè)力度和管理,，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu),。
建設(shè)管理部門(mén)嚴(yán)格審查，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管,。房地產(chǎn)管理部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng),、審批、公示制度,。同時(shí),，嚴(yán)格控制非住宅和高檔商品住宅建設(shè)，努力增加中低價(jià)位,、中小戶(hù)型的經(jīng)濟(jì)適用住房,、普通商品住房供給。
（三）建立房地產(chǎn)多渠道融資方式,，促進(jìn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng),。
加速推進(jìn)房地產(chǎn)證券化,，利用證券市場(chǎng)的功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的資本化,。鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)基金,，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，建立房地產(chǎn)多渠道融資方式,，減輕銀行風(fēng)險(xiǎn),。積極采取措施扶持優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)，使其盡快做大做強(qiáng),，還要在房地產(chǎn)領(lǐng)域全面引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，充分運(yùn)用資本市場(chǎng),，通過(guò)收購(gòu)、兼并推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的重組和企業(yè)擴(kuò)張,，通過(guò)優(yōu)勝劣汰,，加速房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)步伐。
（四）調(diào)整建設(shè)用地供應(yīng),，嚴(yán)格土地管理,，規(guī)范土地市場(chǎng)。
完善住房保障制度,，健全市場(chǎng)體系,。進(jìn)一步深化住房分配貨幣化改革，加強(qiáng)住房公積金的歸集,、管理和使用,。搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,。
（五）高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。
各級(jí)政府要切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任,，切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序,，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為，加大打擊,、處罰各種違規(guī),、違法行為的力度，認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查,，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案,，違規(guī)違法行為公開(kāi)予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重,、性質(zhì)惡劣的,，建設(shè)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)要及時(shí)從嚴(yán)處罰，并向社會(huì)公布,，正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求,。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)決定合肥的房地產(chǎn)業(yè)仍然有廣闊的發(fā)展空間。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,，有利于保持城市整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展,，有利于滿(mǎn)足廣大群眾的基本住房要求。但房地產(chǎn)中的泡沫經(jīng)濟(jì)也是我們不可回避的問(wèn)題,，盡管最近出臺(tái)的房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)的影響十分有限,，但可以看出政府曾未放松過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，反而還會(huì)從不同方面進(jìn)一步加緊國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控,，擠出房地產(chǎn)泡沫,。同時(shí),，我們也不能否認(rèn)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動(dòng)作用，對(duì)城市城鎮(zhèn)化和工業(yè)化發(fā)展的作用,。那么,，就讓我們一起期待合肥的房地產(chǎn)業(yè)從2011年開(kāi)始步入一個(gè)持續(xù)、健康發(fā)展的階段,。
房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告方案 房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇七
關(guān)于房產(chǎn)中介的調(diào)查報(bào)告
住房是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大問(wèn)題,，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起并備受關(guān)注,，而房產(chǎn)中介在在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中起著至關(guān)重要的作用,。在這里，我采取偶遇法對(duì)所遇到的房產(chǎn)中介公司進(jìn)行結(jié)構(gòu)式訪談獲取基本資料,，并進(jìn)一步談?wù)勛约旱恼J(rèn)識(shí),。
一 調(diào)查背景
基本情況
咸陽(yáng)博大房產(chǎn)服務(wù)有限公司（博大二手房超市）成立于2005年,注冊(cè)資金200萬(wàn)元,公司下設(shè)立5個(gè)分公司,分別位于樂(lè)育北路、新興南路,、渭陽(yáng)西路（本次調(diào)查的分店）,、玉泉路、聯(lián)盟三路中段,，是咸陽(yáng)地區(qū)規(guī)模比較大的房產(chǎn)中介公司,，其硬件設(shè)施齊全,自動(dòng)化辦公,并提供看房免費(fèi)直通車(chē)。博大房產(chǎn)公司是省市管理部門(mén)資質(zhì)認(rèn)定并備案的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),在市場(chǎng)運(yùn)做三年多來(lái),他們以“誠(chéng)信 進(jìn)取 互動(dòng) 發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)方針,以搭建全面,、方便的二手房信息和交換平臺(tái)為宗旨,力求成為連接咸陽(yáng)二手房供需雙方的紐帶,。
業(yè)務(wù)流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
博大二手房超市辦理二手房（商品房、安居房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、公房上市）的買(mǎi)賣(mài)，主要的業(yè)務(wù)可歸結(jié)為租房,、售房,、按揭貸款。其主要流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：1）租房：免費(fèi)登記——免費(fèi)查閱資料——看房前交誠(chéng)信押金100——專(zhuān)車(chē)免費(fèi)看房——成交后簽合同退還押金收月租50%,。2）售房：免費(fèi)登記免費(fèi)查閱資料——交誠(chéng)信押金100——專(zhuān)車(chē)免費(fèi)看房——簽訂合同交定金房款10%——按合同交付全款,；退還押金——雙方各付傭金房款總價(jià)0.5%——對(duì)交易房屋評(píng)估0.5%對(duì)交易房屋公證200元——交易所對(duì)房屋審批交易費(fèi)6元/㎡——契稅征收房款總價(jià)1.5%——房地管理局辦證工本費(fèi)92元。3）按揭貸款：免費(fèi)咨詢(xún)——本人提供有關(guān)資料——對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估0.5%——保險(xiǎn)公司強(qiáng)制保險(xiǎn)——銀行初審房地局辦理其他證——銀行審批發(fā)放貸款
其它相關(guān)基本信息
咸陽(yáng)城市化水平低,，房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展的上升時(shí)期，而據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示,，在商品房潛在的購(gòu)買(mǎi)者中,，有51.22%的購(gòu)房者會(huì)考慮二手房，而二手房的“地段優(yōu)”,、“交通便利”,、“總價(jià)低”、“商業(yè)圈成熟”等眾多優(yōu)勢(shì)使其逐漸占據(jù)了市場(chǎng)的主力地位。但是由于最近經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響,，雖然市場(chǎng)房源量有所增加,，但成交量并未上漲，二手房交易的不活躍使咸陽(yáng)關(guān)門(mén)停業(yè)的中介機(jī)構(gòu)比比皆是,，只有“博大”“宏大”等規(guī)模較大的連鎖中介艱難中維持業(yè)務(wù),。
二 房產(chǎn)中介在二手房交易中的作用
任何公司的存在都要滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，以達(dá)到公司的發(fā)展目標(biāo),，實(shí)現(xiàn)利益的最大化,。二手房交易客戶(hù)中包含買(mǎi)主和賣(mài)主，他們對(duì)二手房交易最大的需求就是安全,，而房產(chǎn)中介就是為他們提供一種省時(shí),，省錢(qián)，省心,，放心的交易平臺(tái),。其具體的作用我認(rèn)為可以分為三個(gè)環(huán)節(jié)：交易前的信息整合——交易中的促成調(diào)節(jié)——交易后的衍生服務(wù)。
第一,，交易前,。以前中介公司主要信息來(lái)源渠道就是通過(guò)門(mén)店的接待，當(dāng)然也通過(guò)一定的報(bào)紙廣告,，那時(shí)候信息量相對(duì)來(lái)講比較少,，但是那時(shí)候每一個(gè)信息的有效性還是很強(qiáng)的，由于信息量比較少,，因此無(wú)論買(mǎi)方還是賣(mài)方,，如果單靠自己力量很難得到信息，中介通過(guò)門(mén)店把信息匯總起來(lái),，就能夠有效的起到信息橋梁的作用,。到了這幾年，中介信息來(lái)源渠道已經(jīng)變得非常廣泛,，從門(mén)店接待,、媒體廣告、網(wǎng)絡(luò),、社區(qū)開(kāi)發(fā)等等很多渠道都能夠得到信息,，在我所采訪的博大房產(chǎn)公司，他們就不僅有自己各地段的門(mén)店還有自己的網(wǎng)站可以收集信息,。從這里我們可以看出,，房產(chǎn)中介通過(guò)自己所收集的信息可以為廣大買(mǎi)主或賣(mài)主提供一個(gè)較大的交流空間。
第二，交易中,。剛才說(shuō)到信息整合,，很多客戶(hù)都在置疑為什么給中介交代理費(fèi)，他們認(rèn)為就提供房源信息,、客戶(hù)信息,，憑什么給那么多錢(qián)。其實(shí)除了信息整合之外,，我認(rèn)為中介公司存在的真正意義在于促成交易,，登記、約看,、議價(jià),、簽約、過(guò)戶(hù),、交割是整個(gè)流程,，在每個(gè)環(huán)節(jié)背后中介公司從業(yè)人員起很大作用。先說(shuō)登記,，在客戶(hù)看來(lái),，僅僅是把信息登記上，但是對(duì)房產(chǎn)中介來(lái)講,，如果真正想把這個(gè)信息有效利用的話,，要做很多方面工作，比如要判斷信息的真?zhèn)?。其次約看時(shí),，跟客戶(hù)、跟業(yè)主達(dá)成初步意向的方法,，要考慮業(yè)主想買(mǎi)房的意愿有多強(qiáng)等等,。最后是議價(jià)，現(xiàn)在都是透明交易,，三方見(jiàn)面簽約,，三方見(jiàn)面簽約之前中介公司仍要起到承上啟下的作用，例如房源掛牌價(jià)與客戶(hù)需求價(jià)和具體成交價(jià)之間的差距都需要中介公司進(jìn)行調(diào)節(jié),，要想真正達(dá)成交易還是存在很大困難的,。議價(jià)之后就是簽約，現(xiàn)在,，由于網(wǎng)上簽約以及買(mǎi)賣(mài)規(guī)范文本的出現(xiàn),，使得簽約比以前相對(duì)來(lái)講要容易。但緊隨之后的過(guò)戶(hù),，交割等流程都需要中介公司中從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平來(lái)幫助客戶(hù)完成,，以避免遺留問(wèn)題所帶來(lái)的不便甚至法律糾紛,。
第三,，交易完成后,，提供衍生服務(wù)，主要有三方面：一個(gè)是房款的交割,，一個(gè)權(quán)證過(guò)戶(hù),，再一個(gè)金融服務(wù)。在這三方面實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中,，房產(chǎn)中介利用其從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí),，其所擁有的與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間的合作關(guān)系資源及其良好的信譽(yù)可以為買(mǎi)賣(mài)雙方提供安全、方便,、快捷的服務(wù),。
三 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及進(jìn)一步分析
隨著生活節(jié)奏的加快，我們周?chē)鞣N中介機(jī)構(gòu)越來(lái)越多,，幾乎是隨處可見(jiàn),，然而很多“黑中介”的丑聞卻讓廣大群眾對(duì)中介望而卻步。我們認(rèn)識(shí)的更多是在街道邊那些關(guān)于房屋租賃信息的中介,，僅僅一間小門(mén)面還有不懂專(zhuān)業(yè)知識(shí)的一人,，試問(wèn)怎能為客戶(hù)提供一個(gè)安全的信息環(huán)境？在調(diào)查過(guò)程中有很多不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)根本不接受我們的作業(yè)調(diào)查,，現(xiàn)根據(jù)最后調(diào)查的規(guī)模較大的房產(chǎn)公司的配合,，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介本身發(fā)展存在的以下幾點(diǎn)問(wèn)題：第一，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全,，中介準(zhǔn)入門(mén)檻低,。根據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士的看法，在中國(guó)各地區(qū)從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)中,，存在著不少?zèng)]有經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)主管部門(mén)審查的“黑”中介,。沒(méi)有相關(guān)方面從業(yè)證書(shū)，利用客戶(hù)們求方便的心理,，從中騙取錢(qián)財(cái),。并且行業(yè)監(jiān)管存在很大漏洞，中介公司新老替換快,，還有不少是無(wú)資格的“黑”中介,。所以中介行業(yè)的直接主管部門(mén)難以掌握所有公司的底細(xì)，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞,。
第二,，人員素質(zhì)及信譽(yù)偏低。據(jù)調(diào)查結(jié)果,，咸陽(yáng)博大房產(chǎn)分店中只有三名工作人員,，主任、助理、經(jīng)紀(jì)人各一名,，但卻只有經(jīng)紀(jì)人是大專(zhuān)文平,，其他兩人均為中專(zhuān)或高中文化程度。現(xiàn)實(shí)中則是從業(yè)人員多是沒(méi)有房地產(chǎn)評(píng)估師和經(jīng)紀(jì)人資格的,，并不懂得房產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)知識(shí),。小中介公司在相當(dāng)程度上沒(méi)有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)行事，部分從業(yè)人員在銷(xiāo)售中就是靠著隱瞞房產(chǎn)真實(shí)情況,，欺騙購(gòu)買(mǎi)方來(lái)認(rèn)購(gòu)房產(chǎn),。最近幾年，隨著咸陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度也在不斷升溫,，消費(fèi)者對(duì)二手房的需求量也隨之不斷增大。但是就目前了解的情況來(lái)看,，雖然被采訪者告訴我他們博大房產(chǎn)以誠(chéng)信為理念,，在遇到任何事件時(shí)都本著實(shí)事求是的態(tài)度解決問(wèn)題，所以至今沒(méi)有一起經(jīng)營(yíng)糾紛,，但具體的誠(chéng)信理念如何落到實(shí)處卻仍是很大的問(wèn)題,。因此，如何提高規(guī)范誠(chéng)信服務(wù)意識(shí),，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和行業(yè)自律的力度,，引導(dǎo)市場(chǎng)建立有序的競(jìng)爭(zhēng)秩序，成為了消費(fèi)者,、行業(yè)管理職能部門(mén),、房屋中介行業(yè)組織及經(jīng)紀(jì)公司共同關(guān)注的問(wèn)題。
第三,，行業(yè)內(nèi)不正當(dāng)竟?fàn)幀F(xiàn)象,。二手房跟一手房有一個(gè)最大差別，就是沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,，一手房十幾套可能都一樣,，但是二手房有很大差別。所以部分中介機(jī)構(gòu)隨意制定了不僅嚴(yán)重背離正常業(yè)務(wù)而且低于成本價(jià)格的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，極大的干擾了整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)秩序,。而且又為在其他中介公司成功交易的逃單客戶(hù)進(jìn)行中介服務(wù)及過(guò)戶(hù)、貸款業(yè)務(wù),，又嚴(yán)重?fù)p害了其他中介企業(yè)的合法利益,。
第四，房產(chǎn)中介最頭疼的“跳單”問(wèn)題,。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中,，我們往往關(guān)注房地產(chǎn)中介的失信和欺詐行為,，而對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方違反誠(chéng)信方面關(guān)注的較少。但是跳單行為一直是困擾房地產(chǎn)中介的一大難題,，客戶(hù)屢屢出現(xiàn)隨意砍價(jià)的現(xiàn)象非常普遍,，其明確表示中介公司不滿(mǎn)足其價(jià)格要求就要逃單，更有甚者連警告和砍價(jià)都嫌費(fèi)事,，直接逃單,。而中介公司對(duì)此類(lèi)客戶(hù)的違法行為進(jìn)行追究會(huì)十分棘手與無(wú)奈?？蛻?hù)經(jīng)常要求中介公司對(duì)非房產(chǎn)中介職能范圍內(nèi)的交易保證，肆意延伸中介費(fèi)收取的服務(wù)范圍,，由此引發(fā)的客戶(hù)糾紛常常以中介公司被迫讓利才得以解決,，公司的正當(dāng)權(quán)益會(huì)受到損害。
第五,，交易缺乏信息共享規(guī)則,。截止到目前為止，仍然只有少部分機(jī)構(gòu)建立了統(tǒng)一的房源發(fā)布,、信息共享,、內(nèi)部分工協(xié)作的業(yè)務(wù)管理體系，大部分機(jī)構(gòu)停留在門(mén)店經(jīng)營(yíng)階段,，機(jī)構(gòu)內(nèi)部信息共享還沒(méi)有實(shí)現(xiàn),，由于信息封閉帶來(lái)的低效率，加上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)本身的運(yùn)作規(guī)范程度還很有限,，因此工作質(zhì)量和工作效率往往不能讓交易雙方感到滿(mǎn)意,。賣(mài)房人為了高價(jià)快速的售房，買(mǎi)房人為了盡快的實(shí)現(xiàn)置業(yè),，在這種情況下只能同時(shí)選擇委托多家中介公司,，這樣又進(jìn)一步導(dǎo)致房源和客源具有很強(qiáng)的不確定因素，導(dǎo)致運(yùn)行效率的低下,，從而使信息封閉還限制了買(mǎi)賣(mài)雙方成交價(jià)格的博弈,，進(jìn)一步影響了對(duì)交易體系的信任度。
四 幾點(diǎn)建議
針對(duì)以上這些問(wèn)題,，怎么進(jìn)一步規(guī)范這個(gè)市場(chǎng)呢,，我個(gè)人的認(rèn)識(shí)有以下幾點(diǎn)：
第一 抬高從業(yè)門(mén)檻，規(guī)范房產(chǎn)中介的運(yùn)行,。從行業(yè)資格認(rèn)可上,，先有一個(gè)門(mén)檻，然后再以此為起點(diǎn),，制定行業(yè)培訓(xùn),、提升上的一套完整體系,，如果一旦從業(yè)人員在從業(yè)當(dāng)中有任何的信用污點(diǎn)，他就有可能被要求退出這個(gè)行業(yè),，只有整個(gè)體系完善了,，才能夠真正提高整個(gè)行業(yè)水準(zhǔn)。
第二 建立統(tǒng)一的信息平臺(tái),，實(shí)現(xiàn)信息共享,，同時(shí)倡導(dǎo)獨(dú)家代理，實(shí)現(xiàn)快速交易,。建立一個(gè)信息對(duì)稱(chēng),、有序競(jìng)爭(zhēng)、成本合理,、客戶(hù)信任的交易與服務(wù)平臺(tái),，有關(guān)的房源信息、業(yè)務(wù)能力以及企業(yè)和個(gè)人的違規(guī)記錄都在統(tǒng)一的信息平臺(tái)上,。通過(guò)這種信息平臺(tái),，改變目前信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)狀，使政府的管理更透明,，企業(yè)的信息更準(zhǔn)確,，消費(fèi)者更放心。在統(tǒng)一的信息平臺(tái)上推行獨(dú)家代理,，可實(shí)現(xiàn)資源共享,、傭金分享的局面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受客戶(hù)委托之后在咱們的平臺(tái)上發(fā)布房源,，提出分工的條件,，全市所有經(jīng)紀(jì)人就能夠共享這個(gè)房源信息，從而實(shí)現(xiàn)比較快速的交易,，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)也是十分利好的一件事情,。
第三 強(qiáng)化資金監(jiān)管政策、保障資金安全,，針對(duì)現(xiàn)在運(yùn)行中的一些問(wèn)題,，完善相關(guān)政策體系，加快資金監(jiān)管的辦事程序,，把更大量資金納入多資金監(jiān)管的范圍里,。
第四 引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)模化,、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營(yíng),。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營(yíng)途徑,，因?yàn)閱渭円揽块T(mén)店模式成本很大，隨著市場(chǎng)的發(fā)展,，更應(yīng)該逐步走向網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)途徑,。
第五 中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展離不開(kāi)“誠(chéng)信”二字，現(xiàn)實(shí)生活中人們對(duì)中介組織的種種誤會(huì)都源于個(gè)體“黑”中介的不守信行為,，只有真正把誠(chéng)信的含義放到工作中,，把誠(chéng)信做到實(shí)處，才能為中介機(jī)構(gòu)贏得口碑,，才能更好的發(fā)展,。
