上半年我公司在集團(tuán)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下,，在李副總的直接指導(dǎo)下,，修訂公司各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)內(nèi)部管理和員工培訓(xùn),，改造基礎(chǔ)設(shè)施,，接管ss花園物業(yè)管理等工作，經(jīng)過(guò)全體員工的辛勤努力,，上半年的工作取得了一定的成績(jī),。

一、加強(qiáng)內(nèi)部管理,，完善規(guī)章制度

隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),、建設(shè)、銷(xiāo)售的發(fā)展,，物業(yè)管理小區(qū)數(shù)量逐步增多,，至今年已有13個(gè)管理小區(qū)，物業(yè)管理面積從40多萬(wàn)平方米增至70多萬(wàn)平方米,，物業(yè)管理人員從200多人增至400多人,。由于管理范圍的擴(kuò)大和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不斷提高，這就要求物業(yè)公司內(nèi)部管理必須適應(yīng)發(fā)展的需要,。因此,，我們進(jìn)一步對(duì)公司的規(guī)章制度進(jìn)行修改，使之更加完善,，上半年修訂了《勞動(dòng),、人事管理制度》、《考勤及請(qǐng)假制度》,、《勞動(dòng)工資制度》,，組織全體員工認(rèn)真學(xué)習(xí)《zz市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》和《zz市住宅區(qū)配套及共用停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合公司實(shí)際,，出臺(tái)了《關(guān)于車(chē)輛失竊賠償及車(chē)輛保管獎(jiǎng)懲辦法》,，使工作更具可操作性。

二,、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu),，合理開(kāi)發(fā)人力資源

管理小區(qū)從接管到正常運(yùn)行，從中培養(yǎng)了不少優(yōu)秀的管理人才,，為解決ss花園管理人員嚴(yán)重不足的問(wèn)題,，我們從各小區(qū)抽調(diào)部分精干管理人員充實(shí)到ss花園,。同時(shí)，試行相鄰小區(qū)行政聯(lián)管的辦法,，減少管理人員,，把銀峰苑和龍濤花園，陽(yáng)光一期,、二期,、和三期，金美花園,、新廈花園和聚龍花園作為三個(gè)行政聯(lián)管試點(diǎn),，合理調(diào)配人力和財(cái)物資源，充分發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性和工作熱情,。實(shí)踐證明，試行相鄰小區(qū)行政聯(lián)管,，有利于大膽啟用人才,，使到人盡其用;有利于培養(yǎng)和造就新的管理人才;有利于管理人員的精干高效運(yùn)作，使整個(gè)管理層更具有戰(zhàn)斗力,。

三,、改造基礎(chǔ)設(shè)施，及時(shí)處理突發(fā)事故

集團(tuán)公司先后建成不少住宅小區(qū),，在使用過(guò)程中,，有的設(shè)施設(shè)備不配套、落后,，有的使用多年老化,、損壞，這些都是業(yè)主投訴的內(nèi)容,，在一定程度上影響了____房產(chǎn)的品牌和整體形象,。因此，完善小區(qū)配套,，對(duì)不合理設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改造是我們?nèi)粘９ぷ髦械闹匾矫妗?/p>

一是對(duì)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行整改,。針對(duì)由于停車(chē)場(chǎng)車(chē)位不足和設(shè)施存在缺陷，致使金美花園2月8日和聚龍花園2月10日相繼失竊摩托車(chē)的情況,，安裝了44套防盜報(bào)警電鈴,，增設(shè)了手動(dòng)道閘，限制車(chē)輛沖卡,，對(duì)多出口的車(chē)場(chǎng)用鐵鏈圍護(hù),，調(diào)整了部分閉路監(jiān)控?cái)z像槍的位置，使之發(fā)揮更大作用,。同時(shí),，增設(shè)停車(chē)場(chǎng)警示牌標(biāo)志,，規(guī)范車(chē)輛停放和出入口管理，對(duì)陽(yáng)光花園,、金美花園,、龍珠花園實(shí)行人車(chē)分流、各行其道,、使小區(qū)內(nèi)車(chē)輛運(yùn)行有序,，受到住戶的贊揚(yáng)。

二是及時(shí)處理小區(qū)出現(xiàn)的突發(fā)性事故,，處理ff花園,、金桂園、陽(yáng)光一期,、陽(yáng)光二期共6處供水管漏水,。如陽(yáng)光二期地下管道漏水，經(jīng)反復(fù)尋找,，查到了因地下管道絲扣接頭斷裂,，日約漏水70m3的漏點(diǎn)，及時(shí)進(jìn)行搶修,，保證了小區(qū)的正常供水,，也為公司節(jié)約了資金。同時(shí),，對(duì)各小區(qū)消防安全設(shè)施進(jìn)行清查,，增加配備，防范于未然,。

三是改善員工工作和生活環(huán)境,，如調(diào)整搬遷ff花園保安宿舍，改變?cè)奚岵煌L(fēng)透氣的現(xiàn)象,，并形成員工宿舍食堂同一區(qū)域的生活區(qū);各小區(qū)保安崗?fù)ひ蚕群笈鋫淞穗婏L(fēng)扇等設(shè)備,。

四、開(kāi)展保安隊(duì)伍和管理員行為規(guī)范培訓(xùn)

保安隊(duì)主要是由退伍軍人組成,，基本上從未接觸過(guò)物業(yè)管理,，有些做過(guò)保安的素質(zhì)也參差不齊，新招聘的管理員物業(yè)知識(shí)很少,。針對(duì)這問(wèn)題,，我們采用傳幫帶的形式，從最基本的知識(shí),、基礎(chǔ)理論進(jìn)行初步培訓(xùn),，向新員工介紹物業(yè)管理的有關(guān)常識(shí)，讓所有員工真正領(lǐng)悟到物業(yè)工作的意義。通過(guò)組織學(xué)習(xí)公司的規(guī)章制度,，樹(shù)立"業(yè)主至上,，服務(wù)第一"的服務(wù)宗旨，使愛(ài)園如家,、敬業(yè)愛(ài)崗,、遵紀(jì)守法的良好作風(fēng)形成風(fēng)氣。同時(shí),，高度重視員工形象和禮貌,、禮節(jié)，使員工認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是一項(xiàng)細(xì)致的服務(wù)工作,，形象是公司的窗口,，在工作中逐步做到禮貌待人熱情服務(wù)，保安員做到"一車(chē)一禮",，主動(dòng)和來(lái)訪人員和業(yè)主敬禮問(wèn)好,。

五、認(rèn)真處理業(yè)主投訴

公司和小區(qū)管理處十分重視住戶的投訴,，制定了一系列工作措施,，做到認(rèn)真對(duì)待，限期整改,，有跟蹤，有歸類,，有解決方法,，防止投訴的問(wèn)題重復(fù)出現(xiàn)。針對(duì)工程問(wèn)題和衛(wèi)生問(wèn)題是住戶投訴的兩大主要內(nèi)容的特點(diǎn),，我們?cè)谵k理業(yè)主交房和裝修手續(xù)時(shí),，嚴(yán)格執(zhí)行公司的有關(guān)制度，對(duì)業(yè)主提供的裝修圖紙嚴(yán)格審核把關(guān),，杜絕違章裝修,。對(duì)于工程質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)通知工程處進(jìn)行整改,，并落實(shí)跟蹤及回訪,，確保維修質(zhì)量。同時(shí)提要：改造基礎(chǔ)設(shè)施,，及時(shí)處理突發(fā)事故集團(tuán)公司先后建成不少住宅小區(qū),，在使用過(guò)程中，有的設(shè)施設(shè)備不配套,、落后,，加強(qiáng)對(duì)空置房的管理，細(xì)心檢查,，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,，杜絕業(yè)主交房后投訴工程質(zhì)量事故,。上半年處理業(yè)主有關(guān)投訴或建議近300宗，處理率占80%,。

小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生堅(jiān)持每天清掃,，垃圾日產(chǎn)日清，綠化專人管理,，及時(shí)除蟲(chóng),，適量澆水，合理施肥,，確保小區(qū)內(nèi)無(wú)枯枝,、落葉，不見(jiàn)黃土,，使小區(qū)環(huán)境和衛(wèi)生達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn),，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)清潔衛(wèi)生的居住環(huán)境。

六,、做好ss花園接管工作

ss花園是____公司目前最大的住宅小區(qū),，物業(yè)公司能否成功接管關(guān)系十分重大，我們?yōu)榱俗龊么隧?xiàng)工作,，多次認(rèn)真進(jìn)行研究部署,。在這項(xiàng)工作中，我們改變了以往工程建成后移交物業(yè)接管的被動(dòng)模式,，自工程施工階段就通過(guò)對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)督,，地下管網(wǎng)走向的跟蹤，用圖表記錄設(shè)施及設(shè)備的配套型號(hào)尺寸的選定,，物業(yè)用房平面布置設(shè)計(jì)進(jìn)行了一系列的前期介入工作,。對(duì)ss花園底層帶庭院的住戶入口，選用幾個(gè)模式供住戶選定,，從而有效的控制違章建筑的出現(xiàn),。同時(shí)對(duì)生活設(shè)施、辦公用品,、人員配置,、管理架構(gòu)制訂出詳細(xì)的計(jì)劃報(bào)集團(tuán)公司。ss花園的順利接管,，標(biāo)志著____物業(yè)的日趨成熟,，也證明我們的管理水平正在不斷提高。

七,、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理

我們公司的物業(yè)管理工作是集團(tuán)公司房產(chǎn)售后服務(wù)的延續(xù),，是虧本經(jīng)營(yíng)的單位，如何降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益,，努力減少虧損,，這是擺在我們面前的首要工作。在物業(yè)管理整個(gè)運(yùn)行過(guò)程中,，我們通過(guò)多方位面開(kāi)源節(jié)流,，以有償服務(wù)增加收入來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)公司的支出。如與廣東電信公司簽訂了《寬帶網(wǎng)lan》入?yún)^(qū)協(xié)議,，已收入三萬(wàn)元代理費(fèi),、接受潔雅公司進(jìn)入小區(qū)開(kāi)展洗車(chē)服務(wù)、接受戈德自動(dòng)售貨機(jī)服務(wù),、"物業(yè)小區(qū)收費(fèi)管理系統(tǒng)"服務(wù),、"龍享裝飾材料公司"小區(qū)陽(yáng)臺(tái)罩配套服務(wù)、"立體眼鏡銷(xiāo)售"服務(wù),、"住房裝修貸款按揭"服務(wù),、代理"財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)"服務(wù)、"代訂報(bào)紙"服務(wù)等,。在開(kāi)源增收的同時(shí),，我們還非常注意節(jié)約一切開(kāi)支。如與平安保險(xiǎn)公司簽訂的"公眾責(zé)任險(xiǎn)"服務(wù)協(xié)議,，原來(lái)用一次性2.5萬(wàn)元的保費(fèi)僅保游泳池的意外險(xiǎn),，現(xiàn)在只用1.5萬(wàn)元的保費(fèi)，就保了____物業(yè)公司屬下的13個(gè)小區(qū)和會(huì)所的"公眾責(zé)任險(xiǎn)",。同時(shí),，嚴(yán)格控制各小區(qū)的日常用品物品申購(gòu)，做到有申報(bào)計(jì)劃,，有跟蹤去向，盡量做到物盡其用不浪費(fèi),。

八,、存在問(wèn)題

1、ff花園：

(1)柴油機(jī)房排氣管布置在樓梯內(nèi)管井再通至天面,，管井內(nèi)線路較多,，柴油機(jī)組長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行時(shí)，排氣管溫度將使線路燙熔燙傷,。排氣管外要加石棉保溫層或考慮重新安裝管道,。

(2)柴油機(jī)組電源柜，原只安裝1個(gè)總空氣開(kāi)關(guān),，控制4臺(tái)電梯及管理處物業(yè)用電(包括泵房),，這五個(gè)用電點(diǎn)應(yīng)分裝五路控制開(kāi)關(guān)，安裝在柴油機(jī)房?jī)?nèi)，以減少發(fā)生故障或檢修時(shí)停電的范圍,。

2,、陽(yáng)光二期：

柴油機(jī)房在柴油機(jī)組運(yùn)行時(shí)噪音過(guò)大，要進(jìn)行消聲降噪處理,。

3,、各小區(qū)平面示意圖、消防配套,、退裝修押金,、各小區(qū)梯號(hào)、117條樓梯重新油漆,、電話初裝費(fèi),。