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商業(yè)策劃項(xiàng)目方案篇一

一,、xx市商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）近期xx市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)概況

20xx年，xx市商業(yè)地產(chǎn)在政府實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作,、加快地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多項(xiàng)利好因素推動(dòng)下,，呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭，在售和在租的的大型商場(chǎng)亮點(diǎn)頻現(xiàn),，正佳廣場(chǎng),、維多利廣場(chǎng),、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng),、地王廣場(chǎng),、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業(yè),，分布在市內(nèi)各個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域,，四面開(kāi)花，去年的商用物業(yè)大旺,，呈現(xiàn)一派喜人景象,，主要表現(xiàn)在以下六方面：

1、體驗(yàn)式商鋪開(kāi)發(fā)（shoppingmaii）引領(lǐng)潮流

體驗(yàn)式商鋪開(kāi)發(fā)（shoppingmaii）是20xx年最流行的商業(yè)形態(tài),，不少商用物業(yè)發(fā)展商競(jìng)相嘗試,，去年風(fēng)頭最足的商業(yè)項(xiàng)目都定位于shoppingmaii。據(jù)悉,，目前xx在建的maii有5個(gè),，天河區(qū)的正佳廣場(chǎng)、北京路的光明廣場(chǎng)和名盛廣場(chǎng),，位于奧林匹克體育場(chǎng)旁的“花花世界”以及白云區(qū)的百信廣場(chǎng),。除尚未開(kāi)售的“花花世界”其他項(xiàng)目推出市場(chǎng)后的租銷(xiāo)售情況都較不錯(cuò)。xx市場(chǎng)都接受maii這種類(lèi)型的商業(yè)項(xiàng)目,。xx廣場(chǎng)就項(xiàng)目的實(shí)際情況,，借這一趨勢(shì)將項(xiàng)目定位為xx首席社區(qū)商業(yè)maii。

2,、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)行情看漲

由于xx經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，加上特有的地理位置及周邊地區(qū)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈支持,，xx的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一直是商業(yè)布局中重要的一環(huán),，且各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)的非常繁榮。20xx年下半年陸續(xù)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪推出市場(chǎng),，銷(xiāo)售和出租情況都相當(dāng)理想,。如鞋業(yè)皮具市場(chǎng)有金龍盤(pán)國(guó)際鞋業(yè)皮具貿(mào)易廣場(chǎng)，布藝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有海印盛賢紡織（布藝）城,，美容美發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有美博城,，電腦專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有頤高數(shù)碼廣場(chǎng)等，我司認(rèn)為,，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的選址十分重要,，去年推出的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)都建在商業(yè)氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統(tǒng)的商業(yè)街,，這是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)依舊繁榮的原因,。

3,、主題商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)逐漸成趨勢(shì)

主題式的商場(chǎng)由于具體清晰的定位及鮮明特色，對(duì)加強(qiáng)商戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)力及吸引客戶(hù)方面有獨(dú)特作用,，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一,。20xx年底以“主題商場(chǎng)”的形象推出市場(chǎng)的商鋪有上升的趨勢(shì)，如富力兒童世界,、廣百玩具城,、運(yùn)動(dòng)前線(xiàn)、南天國(guó)際照明廣場(chǎng),、xx百利國(guó)際婚慶中心,、百安居等，都很受置業(yè)者,、投資者和消費(fèi)者的關(guān)注,。根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)，所以四樓考慮作為兒童主題的商場(chǎng),。因?yàn)轫?xiàng)目只有99個(gè)車(chē)位不足以支撐大型酒樓和整個(gè)商場(chǎng)的使用,，所以建議五樓做主題餐飲，設(shè)置西餐廳和咖啡館,，如引進(jìn)伯頓等,。

4、新開(kāi)商場(chǎng)引入大型名牌商家

大型商鋪能夠做旺,，一靠地理位置,。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類(lèi),，讓顧客實(shí)現(xiàn)“一站式”消費(fèi),。如正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)都以大品牌商家為主要客戶(hù),，一是可以提高檔次,，另外也可以讓消費(fèi)者享受更多的購(gòu)物樂(lè)趣。而新光城市廣場(chǎng)在招商過(guò)程中引入了家樂(lè)福和順電兩大商家,。經(jīng)過(guò)招商部的努力,，主力商家方面已經(jīng)確立美國(guó)諾馬特超市。

5,、歲末商鋪廣告投放量激增

20xx年11月1至12月20日,，共有36個(gè)大型商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),、裙樓商鋪和小區(qū)鋪在xx報(bào)紙媒體作廣告,，比9－10月份多出4個(gè)，其中xx市內(nèi)有34個(gè),，市外有2個(gè),。報(bào)紙的廣告量為13337664元,，比9－10月份增加63.9%，其中市內(nèi)商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％,。廣告投放量原定為500萬(wàn),，我們認(rèn)為考慮到對(duì)接廣電房

地產(chǎn)的品牌向全國(guó)輸出的需要，應(yīng)該增加100萬(wàn)的廣告投放,，組建成全方位的市場(chǎng)攻擊體系,。

6、投資增長(zhǎng)較快,、整體市場(chǎng)供大于求,，總體價(jià)格走低。

20xx年1－9月xx市批準(zhǔn)的商預(yù)售面積達(dá)48.52平方米,，成交面積為41.12萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)47.57%和11.47％。xx市特別是八區(qū)商鋪的供應(yīng)量大增,，呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢(shì)頭,。受供應(yīng)量的巨大影響，雖然20xx年前三季度的成交量與20xx年相比有較大幅度的增長(zhǎng),，但少于20xx年的供應(yīng)量,，目前市場(chǎng)的售貨量仍較多，有待市場(chǎng)進(jìn)一步消化,。

同時(shí),，因20xx年商鋪市場(chǎng)供大于求，導(dǎo)致20xx年的商鋪成交價(jià)繼續(xù)下滑,，八個(gè)區(qū)的商鋪成交均價(jià)為9810元/平方米,，與20xx年商鋪的成交價(jià)格同期大幅下降了25.19％。不過(guò),，受城市規(guī)劃和市政建設(shè)等利好因素影響,，現(xiàn)在天河、白云,、越秀等區(qū)的商鋪銷(xiāo)售仍然保持良好的市場(chǎng)局面。

1998-20xx年全市商鋪成交均價(jià)表

（二）,、近期xx市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展變化數(shù)據(jù)來(lái)源：xx市國(guó)土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所

根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析和調(diào)查掌握的情況來(lái)看,，預(yù)計(jì)未來(lái)一年xx市商業(yè)市場(chǎng)有以下趨勢(shì)：全市各片區(qū)商鋪?zhàn)邉?shì)差別較大，專(zhuān)家預(yù)計(jì),，20xx年xx市熱點(diǎn)地區(qū)的商鋪價(jià)格仍將穩(wěn)中有升,，但幅度不會(huì)太大，其中,，地鐵概念的商鋪市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)繼續(xù)上揚(yáng),，而其他商鋪市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)會(huì)與20xx年基本持平或略有下降,。

銷(xiāo)售部對(duì)項(xiàng)目周邊的項(xiàng)目做了專(zhuān)門(mén)的調(diào)查分析:東璟花園首層商鋪的銷(xiāo)售均價(jià)為50000元/平米，實(shí)用率是80％折合實(shí)用面積售價(jià)60000元/平米,。xx廣場(chǎng)因?yàn)榻咒伒臄?shù)量很少,，如果首層的銷(xiāo)售均價(jià)在35000元/平米即實(shí)用面積售價(jià)為70000元/平米，那么我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)很高,，因此建議首層建筑面積銷(xiāo)售均價(jià)為28000－30000元/

平米,，負(fù)一層建筑面積銷(xiāo)售均價(jià)為13000－15000元/平米應(yīng)該比較適合。

位于奧林匹克體育場(chǎng)旁的“花花世界”近期將推出,，由于其成本較低,，租金和售價(jià)都比xx廣場(chǎng)低而且已經(jīng)引入了好又多和歐培德。因此建議本項(xiàng)目的租金適當(dāng)降低首層180－200元/平米,，負(fù)一層100－120元/平米之間,。

二、項(xiàng)目概況

（二）xx現(xiàn)時(shí)情下項(xiàng)目s,、w,、o、t的變化1,、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（s）

1),、本項(xiàng)目緊臨黃埔大道城市主干道，地理位置昭示性強(qiáng),，易引起往來(lái)潛在客戶(hù)關(guān)注,；2)、地鐵5號(hào)線(xiàn)的區(qū)間站緊鄰本項(xiàng)目,；擴(kuò)大了項(xiàng)目的輻射區(qū)域,。

3)、靠近多條城市交通要道,，享有優(yōu)越的城市交通條件,；倚靠東西主干道黃埔大道，多路公交車(chē)途經(jīng)本項(xiàng)目及周邊區(qū)域,；

4),、員村二橫路是區(qū)域板塊的中心，生活配套成熟完善,；

5),、周邊云集眾多住宅與多家酒店、娛樂(lè),、餐飲,、銀行等商務(wù)配套，；鄰近天河區(qū)政府及天河公園,；目前天河區(qū)一帶約有20萬(wàn)白領(lǐng),，而黃埔區(qū)及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)也有產(chǎn)業(yè)工人和白領(lǐng)近9萬(wàn)人，具有巨大的消費(fèi)能量,；

6),、市場(chǎng)的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與xx廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同類(lèi)型,、同檔次,、同規(guī)模的商業(yè)廣場(chǎng)目前沒(méi)有。路邊的商鋪全部零散分布,，形象差,，無(wú)舒適的購(gòu)物環(huán)境。xx是一個(gè)長(zhǎng)年炎熱的城市,，而本地段尚無(wú)全中央空調(diào)開(kāi)發(fā)品種齊全的商業(yè)廣場(chǎng),，是本地段商場(chǎng)的稀缺性。xx廣場(chǎng)是舊城新區(qū)的特性商業(yè)代表,，城鄉(xiāng)商業(yè)改造很有可能成為一種優(yōu)勢(shì)突出,、劣勢(shì)彌補(bǔ)的結(jié)果，對(duì)商業(yè)中心的發(fā)展有利,。

2,、項(xiàng)目劣勢(shì)（w）

1）、現(xiàn)時(shí)消費(fèi)能力不足,。原居民主要是村民和外來(lái)人,，消費(fèi)能力和消費(fèi)水平不是特別高。

2),、地段的知名度與價(jià)值認(rèn)識(shí)有待提高,。作為xx的農(nóng)村地帶，xx市民對(duì)此區(qū)域的認(rèn)同仍時(shí)間,；

3),、員村二橫路商業(yè)規(guī)劃不夠完善，周邊環(huán)境亂,、社會(huì)治安比較差,、布局及行業(yè)的選擇會(huì)一定程度限制其發(fā)展；

4),、項(xiàng)目太過(guò)于靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場(chǎng),。

3、發(fā)展機(jī)遇(o)：

1）,、xx的城市建設(shè)規(guī)劃以20xx年，員村周邊地區(qū)四大重點(diǎn)市政工程，即位于琶洲的xx新國(guó)際會(huì)展中心,、地鐵二號(hào)線(xiàn)總站,，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線(xiàn)光亮工程將陸續(xù)竣工,，以往因工廠(chǎng)云集,、環(huán)境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村，社區(qū)面貌會(huì)發(fā)生脫胎換骨的變化,。

2）,、20xx年的亞運(yùn)會(huì)將在xx舉行，天河區(qū)作為主場(chǎng)地,，市政設(shè)施的建設(shè)將進(jìn)一步完善,。

結(jié)合項(xiàng)目推廣的需要，和項(xiàng)目作為maii的體量我們對(duì)外的統(tǒng)一宣傳口徑為總建筑面積為35000平米,。

3）,、員村地塊已成為政府在20xx年至20xx年重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型地塊之一?？沙鲎尳ㄖ娣e達(dá)141.4萬(wàn)平方米,，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住,、商業(yè)用地,。

4、發(fā)展威脅(t)：

1）,、位于奧林匹克體育場(chǎng)旁的“花花世界”將在近期推出市場(chǎng),；

2）、項(xiàng)目附近的陽(yáng)光都會(huì)廣場(chǎng)仍在售,；

3）,、附近的社區(qū)商鋪供應(yīng)量在增加。

4）,、正佳商業(yè)廣場(chǎng)仍在售,。

三、項(xiàng)目定位評(píng)估

（一）項(xiàng)目定位

根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和項(xiàng)目的自身特點(diǎn),，建議項(xiàng)目定位為：形象定位：xx首席社區(qū)maii消費(fèi)定位：我的生活購(gòu)物樂(lè)園市場(chǎng)定位：xx社區(qū)商鋪中的暴漲鋪

（二）客戶(hù)定位

本項(xiàng)目面向投資和經(jīng)營(yíng)兩大類(lèi)客戶(hù),，結(jié)合項(xiàng)目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀(guān)的市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目的客戶(hù)群定位如下：

1,、目標(biāo)市場(chǎng)

本項(xiàng)目所處位置是天河?xùn)|部的員村區(qū)域,，該區(qū)域在大多數(shù)xx人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項(xiàng)目形象之外,，更圍繞項(xiàng)目從近到遠(yuǎn)劃出不同的市場(chǎng)區(qū)域,，在不同時(shí)期,，進(jìn)行分類(lèi)推廣的手法：

2、目標(biāo)客戶(hù)群定位

投資者分析（預(yù)計(jì)所占之購(gòu)買(mǎi)比例為：55%左右）

客戶(hù)類(lèi)型

1）,、擁有大型企業(yè)的人士,；

2）、擁有家族生意,，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者,；

3）、經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕,，具豐富積蓄,，以投資置業(yè)作為保值用途的人士；

4）,、企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國(guó)家干部,；

第一類(lèi)：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來(lái)的人士

購(gòu)買(mǎi)心理分析

以上人士對(duì)投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn),，主觀(guān)性較強(qiáng),，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶(hù)群多為選購(gòu)

首層街鋪或地鋪,，購(gòu)鋪預(yù)算相對(duì)較多,，多至過(guò)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)不等，首要考慮的因素為商鋪位置,、人流量等,，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問(wèn)題。對(duì)返租回報(bào)等促銷(xiāo)措施的需求不太高,。本項(xiàng)目的街鋪數(shù)量不多,，故該類(lèi)客戶(hù)占本項(xiàng)目的成交客戶(hù)比例亦不算太大。約占成交客戶(hù)的5％,。

第二類(lèi)：經(jīng)濟(jì)富裕的本地村民

客戶(hù)類(lèi)型

商業(yè)策劃項(xiàng)目方案篇二

廣場(chǎng)商業(yè)步行街,，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一,、二期工程全部竣工后,，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬(wàn)平方米，擁有大小店面房120個(gè),，成為集購(gòu)物,、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū),。目前,，一期商街剛剛開(kāi)市，店鋪出租率偏低,，商街的商業(yè)氛圍偏冷,，商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)熱情不高,。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中,，目前出租率僅為52.3%,，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶(hù)中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租或改行。這種狀況,，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租,、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售,、銷(xiāo)售帶來(lái)了潛在威脅,。

因此，我們必須采取有效手段,，炒熱一期的商街氣氛,，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶(hù)的投資信心,，并以此拉動(dòng)二期的店鋪出售,。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫,，本案將主要對(duì)一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃,。

一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心,，與繁華的南大街北段僅一步之遙,。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”,？在我們拿出策劃方案之前,，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥,。據(jù)考察和分析,，一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

（一）,、商街設(shè)計(jì)“先天不足”

1,、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼街,、路交匯處,，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”,、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái),，能給商街源源不斷注入人氣,。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”,，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值,，如今的廣場(chǎng)狠難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能,。廣場(chǎng)熱不起來(lái),，商街自然冷落。

3,、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失,。街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆,。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的`商店群,。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流,，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子,。遺憾的是,，一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”,，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道,，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房,，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

4,、街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng),，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈,，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī),，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

（二）,、商街策劃“后天失調(diào)”

1,、廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天,，商街必須有自己的“靈魂”,，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題,。廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“街”（狠好），后來(lái)又定位于“×”（狠好,，只是推廣狠費(fèi)力）,，如今準(zhǔn)備冠以“廣場(chǎng)步行街”（老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性,、目標(biāo)顧客也不清晰）,。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位,，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”,、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了,。

2、廣場(chǎng)是一處狠好的“市民廣場(chǎng)”,，但要吸引廣大市民聚集到這里,，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象×路,、×廣場(chǎng),、×步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外,，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌,、休閑椅、售報(bào)亭,、公用電話(huà)亭,、垃圾筒、商品廣告牌,、露天茶座等,。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套,，廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳,，所以商街難“熱”。

3,、打造商街,，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去,，再由物業(yè)管理公司去打理,，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上,，經(jīng)營(yíng)廣場(chǎng)商業(yè)街,，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”,，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”,。廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性,，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”,，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外,，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠,，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如,，商街北口的66號(hào)（圓形）,、68號(hào)（尖頂）兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響,。

廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要,，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好,，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1,、街名：廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街。

2,、概念：廣場(chǎng)————街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù),，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×,。

3,、廣告語(yǔ)：廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與相約，與同行,。

4,、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑,、餐飲,、美容、娛樂(lè),。

5,、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾,、化妝品,、珠寶、眼鏡、手表,、休閑食品,、工藝品等。

6,、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者,。

7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街,。

廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商,，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：

（一）,、發(fā)布招商公告

我們計(jì)劃于4月中旬在《晚報(bào)》,、電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì),、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī),，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。

（二）,、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)

該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的飯店舉行,，出席的商戶(hù)為及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝,、珠寶、化妝品商戶(hù),。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右,。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：

1、廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃,、市場(chǎng)定位,、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；

2,、×街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況,，包括售價(jià)、租金,、物管的優(yōu)惠政策,。

（三）、整合店鋪資源

一期的店鋪均已出售,，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租,？是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格（或稱(chēng)返租報(bào)價(jià)）？舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前,，須由房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向,、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù),、洽談租金,。

為了使一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商,。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租,，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo),，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象,。

對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù),，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租,、退租,，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍,。

（四）,、有關(guān)租金政策

一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一,，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金,，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此,，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前,，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,，說(shuō)明一期商街處于入市初期,，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”,。向業(yè)主說(shuō)清道理狠重要,，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息,，店鋪價(jià)值也狠難提升,。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益,，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策,。當(dāng)前，一期店鋪比較合適的租金是：

1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年（經(jīng)測(cè)算,，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元,，平均面積110㎡，購(gòu)房投資額約94萬(wàn)元,，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算,，年利息為4.4萬(wàn)元。

如該類(lèi)店鋪以600～700元/㎡/年租金計(jì)算,，年收益為6.6～7.7萬(wàn)元,，剔除利息后的收益2.2～3.3萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō),，在目前情況下尚有吸引力,，易于接受。）

2,、外街店鋪：租金800—900元/㎡/年（經(jīng)測(cè)算,，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200 ㎡,，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元,，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元,。

如該類(lèi)店鋪以800～900元/㎡/年租金計(jì)算,，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元,。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō),，目前情況下尚易于接受。）

（五）,、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施

為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”,，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度,，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：

第一，商戶(hù)入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以?xún)?nèi),，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位（由我方制作燈箱,，燈片制作及電費(fèi)由商戶(hù)負(fù)責(zé)），供其做商品或品牌宣傳,；

第二,，凡商戶(hù)舉辦品牌宣傳、商品促銷(xiāo)活動(dòng),，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng),，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng)；

第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi),，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收?。?/p>

第四,，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本,，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén),，給予廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策,，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。

（1）,、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置（詳見(jiàn)廣告公司設(shè)計(jì)效果圖）

（2）,、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品（參見(jiàn)×步行街雕塑照片）,，以增添廣場(chǎng)的文化底韻,，吸引游人前來(lái)休閑。

（3）,、廣場(chǎng),、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀(guān)式落地廣告燈箱、歐式休閑椅,、公用電話(huà)亭,、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣(mài)亭等,，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀(guān)花壇,，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能,。

（4）,、邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng),，借力炒熱廣場(chǎng),、活躍氣氛、吸引眼球,。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁,，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián),、群藝館,、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾,，巧妙宣傳廣場(chǎng),。

（5）,、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升廣場(chǎng)的時(shí)尚品位,。

（6）,、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì),，用高雅藝術(shù)推高廣場(chǎng)在市民心目中的地位,，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。

1,、北廣場(chǎng)實(shí)施改造,，以適合舉辦大型活動(dòng)。

2,、一期南入口的假山拆除,，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造,。

3,、臨街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店,。

4,、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪,。

5,、一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房,，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街,，又可創(chuàng)收。

商業(yè)策劃項(xiàng)目方案篇三

活動(dòng)簡(jiǎn)介：

20xx,，想唱就唱 清涼一夏多彩扎啤狂歡節(jié)大型公益活動(dòng)——是中國(guó)的城市時(shí)尚名片,，是現(xiàn)化時(shí)尚潮流的弄潮兒，是社會(huì)大眾自?shī)首詷?lè),、放縱自我的第一大舞臺(tái),，是城市文明進(jìn)步的標(biāo)志,。此次大型公益活動(dòng)將結(jié)合夏日經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，把夏日夜經(jīng)濟(jì)生活帶延伸至城市效外,，不擾民、不受限,，聯(lián)合國(guó)內(nèi)知名商家共同為省會(huì)市民打造一個(gè)休閑娛樂(lè)的夜生活平臺(tái),。同時(shí),，這也是一場(chǎng)慈善愛(ài)心活動(dòng),，活動(dòng)組委會(huì)將從最終營(yíng)業(yè)額中提出部分費(fèi)用作為陽(yáng)光工程慈善助學(xué)金，捐獻(xiàn)希望工程，呼吁社會(huì)大眾奉獻(xiàn)一點(diǎn)愛(ài)心，共建美好城市,。

活動(dòng)目標(biāo)：

1,、打造一張屬于華北“時(shí)尚愛(ài)心名片”,。

2、構(gòu)建城市人們“自?shī)嗜鐦?lè)第一展示舞臺(tái)”,。

3、創(chuàng)建河北最具規(guī)模,、最具特色的“夏日經(jīng)濟(jì)多彩扎啤休閑廣場(chǎng)”

活動(dòng)主題：

唱出新聲音 歡樂(lè)無(wú)極限

組織機(jī)構(gòu)：

主辦單位：河北省委宣傳部 石家莊人民政府

承辦單位：河北xx投資集團(tuán) xx灣溫泉城

協(xié)辦單位：

支持單位：中國(guó)聯(lián)通 中國(guó)移動(dòng) 青島扎啤 雪花扎啤 嘉禾扎啤

媒體支持：河北電視臺(tái),、河北電臺(tái)、燕趙都市報(bào),、河北青年報(bào),、新浪微

活動(dòng)流程：

1、活動(dòng)時(shí)間,、地點(diǎn)：

時(shí)間：20xx年5月1日------20xx年10月1日

地點(diǎn)：石家莊龍滹灣生態(tài)廣場(chǎng)

2,、人員招募方式：

才藝展示者通過(guò)短信、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò),、現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名參加。

3,、啟動(dòng)儀式

時(shí)間：20xx年4月30日

地點(diǎn)：多彩扎啤生態(tài)廣場(chǎng)

參與人群：省市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),、東垣集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo),、支持企業(yè)單位,、媒體記者

4,、活動(dòng)環(huán)節(jié)：

主持人主持(歌唱,、故事,、趣事、表演)開(kāi)幕

瘋狂歌手(有獎(jiǎng))音樂(lè)會(huì)

歡樂(lè)對(duì)對(duì)碰， 現(xiàn)場(chǎng)歌唱、才藝

瘋狂的扎啤

才藝表演助興

扎啤轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)中獎(jiǎng)活動(dòng)

人氣影視片(露天電影)

5,、頒獎(jiǎng)盛宴

時(shí)間：20xx年10月1日

內(nèi)容：舉行大型慶典儀式,，由組委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)向相關(guān)機(jī)構(gòu)捐款，給支持活動(dòng)的愛(ài)心人士代表頒發(fā)獎(jiǎng)項(xiàng),，表彰優(yōu)秀企業(yè),，歌舞活動(dòng)演出,。

地點(diǎn)：石家莊

備注：以上每一項(xiàng)需要都細(xì)化執(zhí)行,。

功能區(qū)劃分：

演藝區(qū)

多彩扎啤專(zhuān)區(qū)(按品牌分區(qū))

vip啤酒屋(6人屋,、10人屋)

特色美食區(qū)

全羊篝火燒烤區(qū)(雞,、羊,、魚(yú))

商業(yè)策劃項(xiàng)目方案篇四

1,、廣闊的市場(chǎng)

xx校區(qū)擁有xx大學(xué)和xx民族大學(xué)兩所綜合性大學(xué)，學(xué)生總?cè)藬?shù)超過(guò)兩萬(wàn),、而學(xué)生對(duì)于到非食堂性質(zhì)的餐館就餐有很大的需求,，所以xx校區(qū)有廣闊的服務(wù)市場(chǎng)。

2,、健康,，實(shí)惠，浪漫與溫馨

當(dāng)代大學(xué)生突破傳統(tǒng)思想,，對(duì)吃出健康有強(qiáng)烈要求、學(xué)生沒(méi)有自己的收入來(lái)源,，實(shí)惠也是他們就餐的重要標(biāo)準(zhǔn),、背井離鄉(xiāng)，孤身一人求學(xué)異地,，難免思鄉(xiāng),，他們需要一個(gè)能夠讓他們感覺(jué)到有家的感覺(jué)的地方。

3,、打破市場(chǎng)平衡,，搶占一席之地

由于校區(qū)周?chē)母黝?lèi)餐館的經(jīng)營(yíng)者，大多為農(nóng)民出身,，缺少現(xiàn)代餐館的服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念,、他們簡(jiǎn)單的把顧客的需要理解為只是產(chǎn)品的可口，沒(méi)有理解到顧客主體為大學(xué)生,，有先進(jìn)的觀(guān)念,，有更多的需求，所以他們忽略了在提供可口的產(chǎn)品的同時(shí)附加產(chǎn)品——好的衛(wèi)生,，優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，高雅的環(huán)境的重要性、由于校區(qū)各餐館主要是在主營(yíng)產(chǎn)品的差異上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),，如火鍋店與燒烤店的競(jìng)爭(zhēng),，而忽視其他方面在擴(kuò)大產(chǎn)品差異，進(jìn)一步占有市場(chǎng)的重要性,。

在考察了校區(qū)周邊的餐館后,，我們構(gòu)想了一個(gè)中西餐館，以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)，健康的產(chǎn)品,，實(shí)惠的價(jià)格,，為經(jīng)營(yíng)理念，配合以?xún)?yōu)雅的環(huán)境,，將溫馨的家的概念引入xx校區(qū),、本餐廳以經(jīng)營(yíng)西餐為主，兼容中餐,，引入西方飲食文化,，突破xx校區(qū)傳統(tǒng)飲食結(jié)構(gòu)、我們的目標(biāo)是：經(jīng)營(yíng)中西餐,，兼營(yíng)糕點(diǎn)類(lèi)業(yè)務(wù),，力爭(zhēng)在xx校區(qū)這個(gè)廣大的餐飲服務(wù)市場(chǎng)中占有一席之地。

西式快餐如麥當(dāng)勞,，肯德基,，可謂風(fēng)靡整個(gè)中國(guó)，已經(jīng)成為當(dāng)代人的飲食風(fēng)尚,、雖然西餐并不適合中國(guó)人的飲食習(xí)慣和傳統(tǒng)飲食需求,，但對(duì)于西餐這種進(jìn)口產(chǎn)品產(chǎn)生的好奇感，能夠驅(qū)使他們?nèi)ハ硎芪鞑汀?/p>

我們所經(jīng)營(yíng)的西餐不僅僅包括西式快餐,，更重要的是純正西餐,，而中餐只是為了輔助西餐的經(jīng)營(yíng)，僅以經(jīng)營(yíng)精致中餐為主,。由于餐廳的容量有限,，主要針對(duì)四人型，兩人型進(jìn)行設(shè)計(jì)菜的量,，價(jià)格,，食譜等，糕點(diǎn)的經(jīng)營(yíng),，以訂單式經(jīng)營(yíng),，打造校區(qū)，以此座位宣傳西餐廳的手段,。

1,、市場(chǎng)

xx校區(qū)有兩萬(wàn)多名學(xué)生，餐飲市場(chǎng)有很大的潛力可以開(kāi)發(fā),，我們以情侶為主要的目標(biāo)市場(chǎng),，作為校園第一家西式餐館的獨(dú)有性和在經(jīng)營(yíng)管理上的優(yōu)秀，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有很大的吸引力,，但是市場(chǎng)也存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng),。

2,、競(jìng)爭(zhēng)

我們的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于產(chǎn)品的差異化，如火鍋,，燒烤,，很多人對(duì)其情由獨(dú)鐘，由于這些餐館打入市場(chǎng)比較早,，在顧客心里打下印記,，部分餐館控制著市場(chǎng)的大部分份額，市場(chǎng)相對(duì)成熟,，因此競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,。

3、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

時(shí)代性：吃西餐不僅是享受,，也是潮流,。

獨(dú)有性：校區(qū)一家純正西餐廳。

價(jià)格特點(diǎn)：確定適合學(xué)生身份的價(jià)格,，吸引更多的顧客,。

高質(zhì)量：產(chǎn)品質(zhì)量，衛(wèi)生質(zhì)量,，環(huán)境質(zhì)量,。

管理猶豫性：用現(xiàn)代的管理理念來(lái)組織管理，營(yíng)銷(xiāo),。

4、競(jìng)爭(zhēng)策略

堅(jiān)持”高質(zhì)量,，優(yōu)質(zhì)服務(wù),，低價(jià)格”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略。

堅(jiān)持’不斷的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新”為產(chǎn)品發(fā)展道路,。

1,、風(fēng)險(xiǎn)

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校區(qū)各色餐館眾多，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,。

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新速度太慢,。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)市場(chǎng)不能準(zhǔn)確分析，產(chǎn)品銷(xiāo)售不暢,。

2,、對(duì)策

a、堅(jiān)持”高質(zhì)量,，優(yōu)質(zhì)服務(wù),，低價(jià)格”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略，廣泛宣傳我們的經(jīng)營(yíng)理念,，讓廣大消費(fèi)者打破”西餐的價(jià)格恐慌,、由于很多消費(fèi)者對(duì)于西餐更多的是一種好奇,，所以不斷的推陳出新是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)、消費(fèi)者的消費(fèi)不僅僅是物質(zhì)享受,，精神享受的要求越來(lái)越高,、在消費(fèi)者享受高質(zhì)量產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的同時(shí),，體驗(yàn)高雅的環(huán)境,，音樂(lè)，咖啡香純的氣味,，增加了消費(fèi)者的附加產(chǎn)品,，更加擴(kuò)大了產(chǎn)品的差異，這是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵,。

初步估算我們的餐廳需要的前期固定投入為38000元,，包括裝修費(fèi)，水電費(fèi)等,，每月的固定投入8000元,，包括人力費(fèi)用，房租等,，預(yù)計(jì)每日有50人前來(lái)本餐廳,，平均消費(fèi)25元，每日流動(dòng)資金700元,，每月利潤(rùn)7500元,，所以本計(jì)劃可行。不確定性,，蔬菜的價(jià)格上漲,，人力費(fèi)用的價(jià)格上漲造成的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的上升。

商業(yè)策劃項(xiàng)目方案篇五

會(huì)議主題：

項(xiàng)目施工中事宜及進(jìn)度要求

日期：xx年x月x日

時(shí)間：14:00-15:30

地點(diǎn)：xx商貿(mào)城x辦公室

出席人：x置業(yè)xx,、xx,，監(jiān)理xx，x建筑xx,，分包單位xx,、xx

記錄：xx

會(huì)議要點(diǎn)：項(xiàng)目分包單位組織機(jī)構(gòu)人員及工作中有關(guān)事宜和工期進(jìn)度要求。

會(huì)議議程

一,、完善場(chǎng)地臨建工作

二,、及時(shí)做好原始資料整理工作

三、做好各種防護(hù)工作,，確保安全生產(chǎn)

四,、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決、道路開(kāi)口事宜

五,、樁基單位和檢測(cè)單位有關(guān)工作

六,、前期報(bào)建工作準(zhǔn)備

紀(jì)要內(nèi)容

一,、分包單位管理人員名單抄送總包單位，每周一下午2:00開(kāi)工程例會(huì),，每月開(kāi)一次總結(jié)會(huì)議,。

二、(1)根據(jù)施工平面圖合理布置并繪制場(chǎng)地臨建及堆場(chǎng)的平面布置圖,，完善各種臨建房(如：木工棚,、鋼筋制作棚等)，要求x月x日完工;

(2)各種臨建房用水,、用電安裝應(yīng)安標(biāo)化工地要求進(jìn)行配置安裝;

(3)加快臨時(shí)道路及沖洗臺(tái)(要有圖紙)的施工,，要求x月x日完工。

三,、(1)各類(lèi)資料要同時(shí)跟進(jìn)

a,、預(yù)制鋼筋砼樁基出廠(chǎng)合格證;

b、基樁性能檢驗(yàn)評(píng)定結(jié)果);

(2)施工組織設(shè)計(jì)報(bào)審表(附：施工組織設(shè)計(jì)方案)

(3)施工測(cè)量放線(xiàn)報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表;

(4)工程定位測(cè)量記錄;(由監(jiān)理單位,、施工測(cè)量單位,、承包單位鑒定、蓋章);

(5)樁基性能檢測(cè)報(bào)告及打樁施工方案;

(6)規(guī)劃局定位放線(xiàn)及紅線(xiàn)坐標(biāo)點(diǎn)的書(shū)面文字,，(簽字蓋章)由xx協(xié)同周著來(lái)辦理,。

四、

(1)臨時(shí)用電變壓器的圍護(hù),，圍欄高x-x米,，安門(mén)配鎖;

(2)x路高壓線(xiàn)防護(hù)措施的落實(shí)和施工;

(3)臨時(shí)用房最好避開(kāi)高壓線(xiàn)，如果安檢部門(mén)認(rèn)可最好要按避雷器(完全接地),。

五,、

(1)靠近涌珠泉路的樹(shù)木需要移位的建議移至北側(cè)圍墻邊，不超過(guò)1米栽一排,。

(2)打樁中發(fā)現(xiàn)的一些問(wèn)題,，總包單位應(yīng)會(huì)同建設(shè),、設(shè)計(jì),、勘察、監(jiān)理單位共同研究對(duì)策及時(shí)解決,，如問(wèn)題仍解決不了,，應(yīng)及時(shí)停工調(diào)整施工方案。

(3)完善各項(xiàng)報(bào)建,、報(bào)驗(yàn)工作,，提前和質(zhì)檢站溝通聯(lián)系拿工程編號(hào);

(4)編制總進(jìn)度計(jì)劃及月、旬進(jìn)度計(jì)劃表并抄送至蕪湖宇地置業(yè)工程部;

(5)大工山路主入口道路開(kāi)口七月底完成;

(6)涌珠泉路南北頭設(shè)置減速帶和警識(shí)標(biāo)志,。

六,、望今后工作中建設(shè)單位,、總包單位、分包單位,、監(jiān)理單位等要精誠(chéng)合作,、團(tuán)結(jié)一致，努力完成各自的工作任務(wù),。

x年x月x日

商業(yè)策劃項(xiàng)目方案篇六

x廣場(chǎng)商業(yè)步行街,，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一,、二期工程全部竣工后,，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬(wàn)平方米，擁有大小店面房120個(gè),，成為集購(gòu)物,、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū),。目前,，一期商街剛剛開(kāi)市，店鋪出租率偏低,，商街的商業(yè)氛圍偏冷,，商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)熱情不高。據(jù)調(diào)查,，一期商街的65家店鋪中,，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶(hù)中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租或改行,。這種狀況，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租,、出租產(chǎn)生了不利影響,，而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷(xiāo)售帶來(lái)了潛在威脅,。

因此,，我們必須采取有效手段，炒熱x一期的商街氣氛,，大力提升其商業(yè)價(jià)值,，增強(qiáng)業(yè)主和商戶(hù)的投資信心，并以此拉動(dòng)x二期的店鋪出售,。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛,、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)x一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃,。

x一期商街位于濠河之畔,，處于城市商業(yè)中心,，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街,，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥,。據(jù)考察和分析,，x一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

(一),、商街設(shè)計(jì)“先天不足”

1,、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼x街,、x路交匯處,，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”,、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái),，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”,、“簡(jiǎn)易花壇”,，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流,、吸納大型活動(dòng)的功能,。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落,。

2,、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀(guān)”,，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值,，又橫亙?cè)诘缆分醒耄聦?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”,。此外,，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人,、盲人通道等,。

3,、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失,。x街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆,。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,，街區(qū)內(nèi)主干道,、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群,。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物,，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,，每寸地皮生銀子。遺憾的是,，x一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道,，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道,，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此,。

4,、x街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén),，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈,，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡,。

商務(wù)談判策劃書(shū)作業(yè)模板|如何寫(xiě)商務(wù)策劃書(shū)

(二),、商街策劃“后天失調(diào)”

1、x廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈,，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天,，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題,。x廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“x街”(很好),，后來(lái)又定位于“x×”(很好，只是推廣很費(fèi)力),，如今準(zhǔn)備冠以“x廣場(chǎng)步行街”(老土,，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰),。由于沒(méi)有精確,、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”,、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好,，其它問(wèn)題也就難以解決了。

2、x廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”,，但要吸引廣大市民聚集到這里,，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象x×路,、x×廣場(chǎng),、x×步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外,，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌,、休閑椅、售報(bào)亭,、公用電話(huà)亭,、垃圾筒、商品廣告牌,、露天茶座等,。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套,，x廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳,，所以商街難“熱”。

3,、打造商街,，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去,，再由物業(yè)管理公司去打理,，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上,，經(jīng)營(yíng)x廣場(chǎng)商業(yè)街,，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作,，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”,。x廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”,，雙方又都缺乏成熟的理性,，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍,。此外,，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù),，例如,，商街北口的66號(hào)(圓形),、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響,。

x廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好,，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名：x廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街

2,、概念：x廣場(chǎng)————x街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù),，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的x×,。

3,、廣告語(yǔ)：x廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與x相約，與x同行

4,、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物,、休閑、餐飲,、美容,、娛樂(lè)

5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)服裝,、服飾,、化妝品、珠寶,、眼鏡,、手表、休閑食品,、工藝品等,。

6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者,。

7,、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。

x廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商,，屬于“突破困局”的舉措,，招商需從下列幾個(gè)方面入手：

(一)、發(fā)布招商公告

我們計(jì)劃于4月中旬在《x晚報(bào)》,、x電視臺(tái)發(fā)布招商公告,，突出介紹x廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī),，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪,。

(二),、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)

該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的x飯店舉行，出席的商戶(hù)為x及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商,，以及x國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐x廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝,、珠寶、化妝品商戶(hù),。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右,。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：

1、x廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃,、市場(chǎng)定位,、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;

2、xx×街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況,，包括售價(jià),、租金、物管的優(yōu)惠政策,。

(三),、整合店鋪資源

x一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前,，須由x房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向,、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù),、洽談租金。

為了使x一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,，寧可閑置也不愿出租,，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益,、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。

對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租的商戶(hù),，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心,。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租,、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定,，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍,。

(四),、有關(guān)租金政策

x一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一,，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金,，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此,，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前,，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,，說(shuō)明x一期商街處于入市初期,，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程,，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”,。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租,，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息,，店鋪價(jià)值也很難提升。第二,，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益,，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前,，x一期店鋪比較合適的租金是：

1,、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元,，平均面積110m2,，購(gòu)房投資額約94萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算,，年利息為4.4萬(wàn)元,。

如該類(lèi)店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬(wàn)元,，剔除利息后的收益2.2～3.3萬(wàn)元,。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，在目前情況下尚有吸引力,，易于接受,。)

2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算,，外街店鋪平均售價(jià)12500元,，平均面積200m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元,，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算,，年利息為兒75萬(wàn)元,。

如該類(lèi)店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元,，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元,。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受,。)

(五),、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施

為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”,，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度,，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：

第一，商戶(hù)入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以?xún)?nèi),，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱,，燈片制作及電費(fèi)由商戶(hù)負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳;

第二,，凡商戶(hù)舉辦品牌宣傳,、商品促銷(xiāo)活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng),，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng);

第三,，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;

第四,，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本,，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén),，給予x廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策,，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。

(1),、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)x廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)

(2),、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)x×步行街雕塑照片),，以增添x廣場(chǎng)的文化底韻,，吸引游人前來(lái)休閑。

(3),、廣場(chǎng),、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀(guān)式落地廣告燈箱、歐式休閑椅,、公用電話(huà)亭,、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣(mài)亭等,，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀(guān)花壇,，增加視覺(jué)看點(diǎn),，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。

(4),、邀請(qǐng)政府部門(mén),、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng),、活躍氣氛,、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁,，聯(lián)系總工會(huì),、文聯(lián)、群藝館,、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng),，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳x廣場(chǎng),。

(5),、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《x風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng),，用文化手段提升x廣場(chǎng)的時(shí)尚品位,。

(6)、5月份起,，爭(zhēng)取舉辦幾次《x之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì),，用高雅藝術(shù)推高x廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng),。

1,、x北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng),。

2,、x一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化,、商業(yè)化改造,。

3、臨x街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造,，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店,。

4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造,，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪,。

5、x一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除,，建造一排店面房,，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街,，又可創(chuàng)收。

上述方案,，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施,。