為了確保事情或工作有序有效開展，通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案，方案屬于計(jì)劃類文書的一種,。方案對于我們的幫助很大，所以我們要好好寫一篇方案,。以下是小編精心整理的方案策劃范文,，僅供參考,，歡迎大家閱讀。

商業(yè)策劃項(xiàng)目方案篇一

一,、xx市商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀

（一）近期xx市商業(yè)地產(chǎn)市場概況

20xx年,，xx市商業(yè)地產(chǎn)在政府實(shí)施房地產(chǎn)市場規(guī)范化運(yùn)作、加快地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多項(xiàng)利好因素推動(dòng)下,，呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的勢頭,，在售和在租的的大型商場亮點(diǎn)頻現(xiàn)，正佳廣場,、維多利廣場,、光明廣場、名盛廣場,、地王廣場,、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業(yè)，分布在市內(nèi)各個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域,，四面開花,，去年的商用物業(yè)大旺，呈現(xiàn)一派喜人景象,，主要表現(xiàn)在以下六方面：

1,、體驗(yàn)式商鋪開發(fā)（shoppingmaii）引領(lǐng)潮流

體驗(yàn)式商鋪開發(fā)（shoppingmaii）是20xx年最流行的商業(yè)形態(tài)，不少商用物業(yè)發(fā)展商競相嘗試,，去年風(fēng)頭最足的商業(yè)項(xiàng)目都定位于shoppingmaii,。據(jù)悉，目前xx在建的maii有5個(gè),，天河區(qū)的正佳廣場,、北京路的光明廣場和名盛廣場，位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白云區(qū)的百信廣場,。除尚未開售的“花花世界”其他項(xiàng)目推出市場后的租銷售情況都較不錯(cuò),。xx市場都接受maii這種類型的商業(yè)項(xiàng)目。xx廣場就項(xiàng)目的實(shí)際情況,，借這一趨勢將項(xiàng)目定位為xx首席社區(qū)商業(yè)maii,。

2、專業(yè)市場行情看漲

由于xx經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展,，加上特有的地理位置及周邊地區(qū)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈支持,，xx的專業(yè)市場一直是商業(yè)布局中重要的一環(huán)，且各類專業(yè)市場的表現(xiàn)的非常繁榮,。20xx年下半年陸續(xù)有專業(yè)市場商鋪推出市場,，銷售和出租情況都相當(dāng)理想。如鞋業(yè)皮具市場有金龍盤國際鞋業(yè)皮具貿(mào)易廣場,，布藝專業(yè)市場有海印盛賢紡織（布藝）城,，美容美發(fā)專業(yè)市場有美博城，電腦專業(yè)市場有頤高數(shù)碼廣場等,，我司認(rèn)為,，專業(yè)市場的選址十分重要，去年推出的專業(yè)市場都建在商業(yè)氣氛逐漸濃厚的地方,，或者在傳統(tǒng)的商業(yè)街,，這是專業(yè)市場依舊繁榮的原因。

3,、主題商場的開發(fā)逐漸成趨勢

主題式的商場由于具體清晰的定位及鮮明特色,，對加強(qiáng)商戶的競爭力及吸引客戶方面有獨(dú)特作用，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一,。20xx年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢,，如富力兒童世界、廣百玩具城、運(yùn)動(dòng)前線,、南天國際照明廣場,、xx百利國際婚慶中心、百安居等,，都很受置業(yè)者,、投資者和消費(fèi)者的關(guān)注。根據(jù)發(fā)展趨勢,，所以四樓考慮作為兒童主題的商場,。因?yàn)轫?xiàng)目只有99個(gè)車位不足以支撐大型酒樓和整個(gè)商場的使用，所以建議五樓做主題餐飲,，設(shè)置西餐廳和咖啡館,，如引進(jìn)伯頓等。

4,、新開商場引入大型名牌商家

大型商鋪能夠做旺,，一靠地理位置。二是靠聚集人氣,，此外還看能否提供齊全的商品種類,，讓顧客實(shí)現(xiàn)“一站式”消費(fèi)。如正佳廣場,、維多利廣場都以大品牌商家為主要客戶,，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費(fèi)者享受更多的購物樂趣,。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家,。經(jīng)過招商部的努力，主力商家方面已經(jīng)確立美國諾馬特超市,。

5,、歲末商鋪廣告投放量激增

20xx年11月1至12月20日，共有36個(gè)大型商場,、專業(yè)市場,、裙樓商鋪和小區(qū)鋪在xx報(bào)紙媒體作廣告,，比9－10月份多出4個(gè),，其中xx市內(nèi)有34個(gè)，市外有2個(gè),。報(bào)紙的廣告量為13337664元,，比9－10月份增加63.9%，其中市內(nèi)商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％,。廣告投放量原定為500萬,，我們認(rèn)為考慮到對接廣電房

地產(chǎn)的品牌向全國輸出的需要，應(yīng)該增加100萬的廣告投放，組建成全方位的市場攻擊體系,。

6,、投資增長較快、整體市場供大于求,，總體價(jià)格走低,。

20xx年1－9月xx市批準(zhǔn)的商預(yù)售面積達(dá)48.52平方米，成交面積為41.12萬平方米,，同比增長47.57%和11.47％,。xx市特別是八區(qū)商鋪的供應(yīng)量大增，呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢頭,。受供應(yīng)量的巨大影響,，雖然20xx年前三季度的成交量與20xx年相比有較大幅度的增長，但少于20xx年的供應(yīng)量,，目前市場的售貨量仍較多,，有待市場進(jìn)一步消化。

同時(shí),，因20xx年商鋪市場供大于求,，導(dǎo)致20xx年的商鋪成交價(jià)繼續(xù)下滑，八個(gè)區(qū)的商鋪成交均價(jià)為9810元/平方米,，與20xx年商鋪的成交價(jià)格同期大幅下降了25.19％,。不過，受城市規(guī)劃和市政建設(shè)等利好因素影響,，現(xiàn)在天河,、白云、越秀等區(qū)的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面,。

1998-20xx年全市商鋪成交均價(jià)表

（二）,、近期xx市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展變化數(shù)據(jù)來源：xx市國土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所

根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析和調(diào)查掌握的情況來看，預(yù)計(jì)未來一年xx市商業(yè)市場有以下趨勢：全市各片區(qū)商鋪?zhàn)邉莶顒e較大,，專家預(yù)計(jì),，20xx年xx市熱點(diǎn)地區(qū)的商鋪價(jià)格仍將穩(wěn)中有升，但幅度不會(huì)太大,，其中,，地鐵概念的商鋪市場的走勢會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，而其他商鋪市場的價(jià)格走勢會(huì)與20xx年基本持平或略有下降,。

銷售部對項(xiàng)目周邊的項(xiàng)目做了專門的調(diào)查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價(jià)為50000元/平米,，實(shí)用率是80％折合實(shí)用面積售價(jià)60000元/平米。xx廣場因?yàn)榻咒伒臄?shù)量很少,，如果首層的銷售均價(jià)在35000元/平米即實(shí)用面積售價(jià)為70000元/平米,，那么我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)很高,，因此建議首層建筑面積銷售均價(jià)為28000－30000元/

平米，負(fù)一層建筑面積銷售均價(jià)為13000－15000元/平米應(yīng)該比較適合,。

位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出,，由于其成本較低，租金和售價(jià)都比xx廣場低而且已經(jīng)引入了好又多和歐培德,。因此建議本項(xiàng)目的租金適當(dāng)降低首層180－200元/平米,，負(fù)一層100－120元/平米之間。

二,、項(xiàng)目概況

（二）xx現(xiàn)時(shí)情下項(xiàng)目s,、w、o,、t的變化1,、項(xiàng)目優(yōu)勢（s）

1)、本項(xiàng)目緊臨黃埔大道城市主干道,，地理位置昭示性強(qiáng),，易引起往來潛在客戶關(guān)注；2),、地鐵5號線的區(qū)間站緊鄰本項(xiàng)目,；擴(kuò)大了項(xiàng)目的輻射區(qū)域。

3),、靠近多條城市交通要道,，享有優(yōu)越的城市交通條件；倚靠東西主干道黃埔大道,，多路公交車途經(jīng)本項(xiàng)目及周邊區(qū)域,；

4)、員村二橫路是區(qū)域板塊的中心,，生活配套成熟完善,；

5)、周邊云集眾多住宅與多家酒店,、娛樂,、餐飲、銀行等商務(wù)配套,，,；鄰近天河區(qū)政府及天河公園；目前天河區(qū)一帶約有20萬白領(lǐng),，而黃埔區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也有產(chǎn)業(yè)工人和白領(lǐng)近9萬人,，具有巨大的消費(fèi)能量,；

6),、市場的稀缺性和唯一性,。員村二橫路能與xx廣場競爭的同類型、同檔次,、同規(guī)模的商業(yè)廣場目前沒有,。路邊的商鋪全部零散分布，形象差,，無舒適的購物環(huán)境,。xx是一個(gè)長年炎熱的城市，而本地段尚無全中央空調(diào)開發(fā)品種齊全的商業(yè)廣場,，是本地段商場的稀缺性,。xx廣場是舊城新區(qū)的特性商業(yè)代表，城鄉(xiāng)商業(yè)改造很有可能成為一種優(yōu)勢突出,、劣勢彌補(bǔ)的結(jié)果,，對商業(yè)中心的發(fā)展有利。

2,、項(xiàng)目劣勢（w）

1）,、現(xiàn)時(shí)消費(fèi)能力不足。原居民主要是村民和外來人,，消費(fèi)能力和消費(fèi)水平不是特別高,。

2)、地段的知名度與價(jià)值認(rèn)識(shí)有待提高,。作為xx的農(nóng)村地帶,，xx市民對此區(qū)域的認(rèn)同仍時(shí)間；

3),、員村二橫路商業(yè)規(guī)劃不夠完善,，周邊環(huán)境亂、社會(huì)治安比較差,、布局及行業(yè)的選擇會(huì)一定程度限制其發(fā)展,；

4)、項(xiàng)目太過于靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場,。

3,、發(fā)展機(jī)遇(o)：

1）、xx的城市建設(shè)規(guī)劃以20xx年,，員村周邊地區(qū)四大重點(diǎn)市政工程,，即位于琶洲的xx新國際會(huì)展中心、地鐵二號線總站,，以及黃洲大橋,、珠江臨江岸線光亮工程將陸續(xù)竣工，以往因工廠云集,、環(huán)境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村,，社區(qū)面貌會(huì)發(fā)生脫胎換骨的變化,。

2）、20xx年的亞運(yùn)會(huì)將在xx舉行,，天河區(qū)作為主場地,，市政設(shè)施的建設(shè)將進(jìn)一步完善。

結(jié)合項(xiàng)目推廣的需要,，和項(xiàng)目作為maii的體量我們對外的統(tǒng)一宣傳口徑為總建筑面積為35000平米,。

3）、員村地塊已成為政府在20xx年至20xx年重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的大型地塊之一,?？沙鲎尳ㄖ娣e達(dá)141.4萬平方米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店,、居住,、商業(yè)用地。

4,、發(fā)展威脅(t)：

1）,、位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場；

2）,、項(xiàng)目附近的陽光都會(huì)廣場仍在售,；

3）、附近的社區(qū)商鋪供應(yīng)量在增加,。

4）,、正佳商業(yè)廣場仍在售。

三,、項(xiàng)目定位評估

（一）項(xiàng)目定位

根據(jù)市場現(xiàn)狀和項(xiàng)目的自身特點(diǎn),，建議項(xiàng)目定位為：形象定位：xx首席社區(qū)maii消費(fèi)定位：我的生活購物樂園市場定位：xx社區(qū)商鋪中的暴漲鋪

（二）客戶定位

本項(xiàng)目面向投資和經(jīng)營兩大類客戶，結(jié)合項(xiàng)目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場情況,，建議項(xiàng)目的客戶群定位如下：

1,、目標(biāo)市場

本項(xiàng)目所處位置是天河?xùn)|部的員村區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù)xx人心中的商業(yè)印象較為模糊,，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項(xiàng)目形象之外,，更圍繞項(xiàng)目從近到遠(yuǎn)劃出不同的市場區(qū)域，在不同時(shí)期,，進(jìn)行分類推廣的手法：

2,、目標(biāo)客戶群定位

投資者分析（預(yù)計(jì)所占之購買比例為：55%左右）

客戶類型

1）、擁有大型企業(yè)的人士,；

2）,、擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者,；

3）,、經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕,，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士,；

4）,、企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國家干部,；

第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚,，先富起來的人士

購買心理分析

以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng),，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金,。故此該客戶群多為選購

首層街鋪或地鋪，購鋪預(yù)算相對較多,，多至過百萬甚至上千萬不等,，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等,，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問題,。對返租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。本項(xiàng)目的街鋪數(shù)量不多,，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例亦不算太大,。約占成交客戶的5％。

第二類：經(jīng)濟(jì)富裕的本地村民

客戶類型

商業(yè)策劃項(xiàng)目方案篇二

廣場商業(yè)步行街,，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū),。一、二期工程全部竣工后,，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米,，擁有大小店面房120個(gè)，成為集購物,、休閑,、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前,，一期商街剛剛開市,，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷,，商戶入駐經(jīng)營熱情不高,。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中,，目前出租率僅為52.3%,，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租或改行,。這種狀況,，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響,，而且對二期店鋪的預(yù)售,、銷售帶來了潛在威脅。

因此,，我們必須采取有效手段,，炒熱一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值,，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心,，并以此拉動(dòng)二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛,、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫,，本案將主要對一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。

一期商街位于濠河之畔,，處于城市商業(yè)中心,，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街,，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”,？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進(jìn)行研究分析,，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥,。據(jù)考察和分析，一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因,。

（一）,、商街設(shè)計(jì)“先天不足”

1、大廣場難搞大活動(dòng),。步行街北廣場扼街,、路交匯處，西鄰五星級大酒店,，原本屬于最能吸引公眾“眼球”,、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣,。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場的“旱式噴泉”,、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價(jià)值,，如今的廣場狠難發(fā)揮聚集人流,、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落,。

3,、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。街通往內(nèi)街的三個(gè)通道,，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆,。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道,、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的`商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,，易于催生和聚集客流,，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,，每寸地皮生銀子。遺憾的是,，一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道,，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,，甚至不知道里面還有內(nèi)街,；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房,，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此,。

4、街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長,，阻擋店門,，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動(dòng)機(jī),，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡,。

（二）、商街策劃“后天失調(diào)”

1,、廣場商業(yè)街處于核心商圈,，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”,，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題,。廣場商業(yè)街最早定位是“街”（狠好），后來又定位于“×”（狠好,，只是推廣狠費(fèi)力）,，如今準(zhǔn)備冠以“廣場步行街”（老土，沒有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰）,。由于沒有精確,、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”,、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好,，其它問題也就難以解決了。

2,、廣場是一處狠好的“市民廣場”,，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”,，例如象×路,、×廣場、×步行街那樣的廣場雕塑,。此外,，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅,、售報(bào)亭,、公用電話亭、垃圾筒,、商品廣告牌,、露天茶座等。目前,，由于上述設(shè)施沒有配套,，廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”,。

3,、打造商街，服務(wù)“缺位”,。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”,。事實(shí)上,，經(jīng)營廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”,，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作,，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”,，雙方又都缺乏成熟的理性,，商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍,。此外,，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù),，例如,，商街北口的66號（圓形）、68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關(guān),，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響,。

廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好,，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名：廣場時(shí)尚麗人街,。

2,、概念：廣場————街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街,，都市麗人尋夢的×,。

3,、廣告語：廣場/時(shí)尚麗人街————與相約,，與同行。

4,、商業(yè)門類：購物,、休閑、餐飲,、美容,、娛樂。

5,、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝,、服飾、化妝品,、珠寶,、眼鏡、手表,、休閑食品,、工藝品等。

6,、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者,。

7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

廣場時(shí)尚麗人街的招商,，屬于“突破困局”的舉措,，招商需從下列幾個(gè)方面入手：

（一）、發(fā)布招商公告

我們計(jì)劃于4月中旬在《晚報(bào)》,、電視臺(tái)發(fā)布招商公告,，突出介紹廣場時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機(jī),，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪,。

（二）、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)

該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的飯店舉行,，出席的商戶為及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商,，以及國貿(mào)市場有意入駐廣場經(jīng)營的服裝、珠寶,、化妝品商戶,。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：

1,、廣場時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃,、市場定位、獨(dú)特優(yōu)勢和前景展望,；

2,、×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià),、租金,、物管的優(yōu)惠政策。

（三）,、整合店鋪資源

一期的店鋪均已出售,，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格（或稱返租報(bào)價(jià)）,？舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對外發(fā)布招商公告之前,，須由房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問題,。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,，我們便可以對外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金,。

為了使一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商,。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,，寧可閑置也不愿出租,，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益,、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。

對目前正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租的商戶,，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心,。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租,、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定,，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍,。

（四）、有關(guān)租金政策

一期商街的商業(yè)氣氛清淡,，其中原因之一,，是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步,。因此,，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一,，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,，說明一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程,，不能無視市場承受能力開“天價(jià)”,。向業(yè)主說清道理狠重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息，店鋪價(jià)值也狠難提升,。第二,，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策,。當(dāng)前,，一期店鋪比較合適的租金是：

1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年（經(jīng)測算,，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元,，平均面積110㎡，購房投資額約94萬元,，購房貸款利率按4.7%計(jì)算,，年利息為4.4萬元,。

如該類店鋪以600～700元/㎡/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬元,，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元,。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力,，易于接受,。）

2、外街店鋪：租金800—900元/㎡/年（經(jīng)測算,，外街店鋪平均售價(jià)12500元,，平均面積200 ㎡，購房投資約250萬元,，購房貸款利率按4.7%計(jì)算,，年利息為兒75萬元。

如該類店鋪以800～900元/㎡/年租金計(jì)算,，年收益為16～18萬元,，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說,，目前情況下尚易于接受,。）

（五）、商戶入駐優(yōu)惠措施

為了有效啟動(dòng)市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,，我們將“放水養(yǎng)魚”,，從盡快繁榮市場的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：

第一,，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi),，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé)）,，供其做商品或品牌宣傳,；

第二，凡商戶舉辦品牌宣傳,、商品促銷活動(dòng),，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場“時(shí)尚秀”活動(dòng),；

第三,，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收??；

第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本,，我們將協(xié)調(diào)工商,、稅務(wù)部門,，給予廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免,。

（1）,、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置（詳見廣告公司設(shè)計(jì)效果圖）

（2）、設(shè)計(jì)制作廣場,、內(nèi)街雕塑作品（參見×步行街雕塑照片）,，以增添廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑,。

（3）,、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱,、歐式休閑椅,、公用電話亭、報(bào)刊出售亭,、飲料及冰淇淋售賣亭等,，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺看點(diǎn),，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能,。

（4）、邀請政府部門,、社會(huì)團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動(dòng),，借力炒熱廣場、活躍氣氛,、吸引眼球,。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì),、文聯(lián),、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動(dòng),，借助媒體推波助瀾,，巧妙宣傳廣場。

（5）,、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動(dòng)，用文化手段提升廣場的時(shí)尚品位,。

（6）,、5月份起,，爭取舉辦幾次《之夏》廣場音樂欣賞會(huì),，用高雅藝術(shù)推高廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。

1,、北廣場實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng),。

2,、一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化,、商業(yè)化改造,。

3、臨街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造,，便于顧客無阻礙進(jìn)店,。

4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造,，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪,。

5、一期南側(cè)花圃爭取拆除,，最好建造一排店面房,，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收,。

商業(yè)策劃項(xiàng)目方案篇三

活動(dòng)簡介：

20xx,，想唱就唱 清涼一夏多彩扎啤狂歡節(jié)大型公益活動(dòng)——是中國的城市時(shí)尚名片，是現(xiàn)化時(shí)尚潮流的弄潮兒,，是社會(huì)大眾自娛自樂,、放縱自我的第一大舞臺(tái)，是城市文明進(jìn)步的標(biāo)志,。此次大型公益活動(dòng)將結(jié)合夏日經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,，把夏日夜經(jīng)濟(jì)生活帶延伸至城市效外，不擾民,、不受限,，聯(lián)合國內(nèi)知名商家共同為省會(huì)市民打造一個(gè)休閑娛樂的夜生活平臺(tái)。同時(shí),，這也是一場慈善愛心活動(dòng),，活動(dòng)組委會(huì)將從最終營業(yè)額中提出部分費(fèi)用作為陽光工程慈善助學(xué)金，捐獻(xiàn)希望工程,，呼吁社會(huì)大眾奉獻(xiàn)一點(diǎn)愛心,，共建美好城市。

活動(dòng)目標(biāo)：

1,、打造一張屬于華北“時(shí)尚愛心名片”,。

2、構(gòu)建城市人們“自娛如樂第一展示舞臺(tái)”。

3,、創(chuàng)建河北最具規(guī)模,、最具特色的“夏日經(jīng)濟(jì)多彩扎啤休閑廣場”

活動(dòng)主題：

唱出新聲音 歡樂無極限

組織機(jī)構(gòu)：

主辦單位：河北省委宣傳部 石家莊人民政府

承辦單位：河北xx投資集團(tuán) xx灣溫泉城

協(xié)辦單位：

支持單位：中國聯(lián)通 中國移動(dòng) 青島扎啤 雪花扎啤 嘉禾扎啤

媒體支持：河北電視臺(tái)、河北電臺(tái),、燕趙都市報(bào),、河北青年報(bào)、新浪微

活動(dòng)流程：

1,、活動(dòng)時(shí)間,、地點(diǎn)：

時(shí)間：20xx年5月1日------20xx年10月1日

地點(diǎn)：石家莊龍滹灣生態(tài)廣場

2、人員招募方式：

才藝展示者通過短信,、電話,、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場報(bào)名參加,。

3,、啟動(dòng)儀式

時(shí)間：20xx年4月30日

地點(diǎn)：多彩扎啤生態(tài)廣場

參與人群：省市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、東垣集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo),、支持企業(yè)單位,、媒體記者

4、活動(dòng)環(huán)節(jié)：

主持人主持(歌唱,、故事,、趣事、表演)開幕

瘋狂歌手(有獎(jiǎng))音樂會(huì)

歡樂對對碰,， 現(xiàn)場歌唱,、才藝

瘋狂的扎啤

才藝表演助興

扎啤轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)中獎(jiǎng)活動(dòng)

人氣影視片(露天電影)

5、頒獎(jiǎng)盛宴

時(shí)間：20xx年10月1日

內(nèi)容：舉行大型慶典儀式,，由組委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)向相關(guān)機(jī)構(gòu)捐款,，給支持活動(dòng)的愛心人士代表頒發(fā)獎(jiǎng)項(xiàng)，表彰優(yōu)秀企業(yè),，歌舞活動(dòng)演出,。

地點(diǎn)：石家莊

備注：以上每一項(xiàng)需要都細(xì)化執(zhí)行。

功能區(qū)劃分：

演藝區(qū)

多彩扎啤專區(qū)(按品牌分區(qū))

vip啤酒屋(6人屋,、10人屋)

特色美食區(qū)

全羊篝火燒烤區(qū)(雞,、羊、魚)

商業(yè)策劃項(xiàng)目方案篇四

1,、廣闊的市場

xx校區(qū)擁有xx大學(xué)和xx民族大學(xué)兩所綜合性大學(xué),，學(xué)生總?cè)藬?shù)超過兩萬、而學(xué)生對于到非食堂性質(zhì)的餐館就餐有很大的需求,，所以xx校區(qū)有廣闊的服務(wù)市場,。

2、健康,，實(shí)惠,，浪漫與溫馨

當(dāng)代大學(xué)生突破傳統(tǒng)思想，對吃出健康有強(qiáng)烈要求,、學(xué)生沒有自己的收入來源,，實(shí)惠也是他們就餐的重要標(biāo)準(zhǔn)、背井離鄉(xiāng),，孤身一人求學(xué)異地,，難免思鄉(xiāng)，他們需要一個(gè)能夠讓他們感覺到有家的感覺的地方,。

3,、打破市場平衡，搶占一席之地

由于校區(qū)周圍的各類餐館的經(jīng)營者,，大多為農(nóng)民出身,，缺少現(xiàn)代餐館的服務(wù)經(jīng)營理念、他們簡單的把顧客的需要理解為只是產(chǎn)品的可口,，沒有理解到顧客主體為大學(xué)生,，有先進(jìn)的觀念，有更多的需求,，所以他們忽略了在提供可口的產(chǎn)品的同時(shí)附加產(chǎn)品——好的衛(wèi)生,，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，高雅的環(huán)境的重要性,、由于校區(qū)各餐館主要是在主營產(chǎn)品的差異上進(jìn)行競爭,，如火鍋店與燒烤店的競爭，而忽視其他方面在擴(kuò)大產(chǎn)品差異,，進(jìn)一步占有市場的重要性,。

在考察了校區(qū)周邊的餐館后，我們構(gòu)想了一個(gè)中西餐館,，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，健康的產(chǎn)品，實(shí)惠的價(jià)格,，為經(jīng)營理念,，配合以優(yōu)雅的環(huán)境，將溫馨的家的概念引入xx校區(qū),、本餐廳以經(jīng)營西餐為主,，兼容中餐，引入西方飲食文化,，突破xx校區(qū)傳統(tǒng)飲食結(jié)構(gòu),、我們的目標(biāo)是：經(jīng)營中西餐，兼營糕點(diǎn)類業(yè)務(wù)，力爭在xx校區(qū)這個(gè)廣大的餐飲服務(wù)市場中占有一席之地,。

西式快餐如麥當(dāng)勞,，肯德基，可謂風(fēng)靡整個(gè)中國,，已經(jīng)成為當(dāng)代人的飲食風(fēng)尚,、雖然西餐并不適合中國人的飲食習(xí)慣和傳統(tǒng)飲食需求，但對于西餐這種進(jìn)口產(chǎn)品產(chǎn)生的好奇感,，能夠驅(qū)使他們?nèi)ハ硎芪鞑汀?/p>

我們所經(jīng)營的西餐不僅僅包括西式快餐,，更重要的是純正西餐，而中餐只是為了輔助西餐的經(jīng)營,，僅以經(jīng)營精致中餐為主,。由于餐廳的容量有限，主要針對四人型,，兩人型進(jìn)行設(shè)計(jì)菜的量,，價(jià)格，食譜等,，糕點(diǎn)的經(jīng)營,，以訂單式經(jīng)營，打造校區(qū),，以此座位宣傳西餐廳的手段,。

1、市場

xx校區(qū)有兩萬多名學(xué)生,，餐飲市場有很大的潛力可以開發(fā),，我們以情侶為主要的目標(biāo)市場，作為校園第一家西式餐館的獨(dú)有性和在經(jīng)營管理上的優(yōu)秀,，對目標(biāo)市場有很大的吸引力,，但是市場也存在著激烈的競爭。

2,、競爭

我們的競爭來自于產(chǎn)品的差異化,，如火鍋，燒烤,，很多人對其情由獨(dú)鐘,，由于這些餐館打入市場比較早，在顧客心里打下印記,，部分餐館控制著市場的大部分份額,，市場相對成熟，因此競爭十分激烈,。

3,、競爭優(yōu)勢

時(shí)代性：吃西餐不僅是享受,，也是潮流。

獨(dú)有性：校區(qū)一家純正西餐廳,。

價(jià)格特點(diǎn)：確定適合學(xué)生身份的價(jià)格,，吸引更多的顧客。

高質(zhì)量：產(chǎn)品質(zhì)量,，衛(wèi)生質(zhì)量,，環(huán)境質(zhì)量。

管理猶豫性：用現(xiàn)代的管理理念來組織管理,，營銷。

4,、競爭策略

堅(jiān)持”高質(zhì)量,，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)格”的市場競爭策略,。

堅(jiān)持’不斷的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新”為產(chǎn)品發(fā)展道路,。

1、風(fēng)險(xiǎn)

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校區(qū)各色餐館眾多,，競爭十分激烈,。

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新速度太慢。

市場風(fēng)險(xiǎn)對市場不能準(zhǔn)確分析,，產(chǎn)品銷售不暢,。

2、對策

a,、堅(jiān)持”高質(zhì)量,，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)格”的市場競爭策略,，廣泛宣傳我們的經(jīng)營理念,，讓廣大消費(fèi)者打破”西餐的價(jià)格恐慌、由于很多消費(fèi)者對于西餐更多的是一種好奇,，所以不斷的推陳出新是應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié),、消費(fèi)者的消費(fèi)不僅僅是物質(zhì)享受，精神享受的要求越來越高,、在消費(fèi)者享受高質(zhì)量產(chǎn)品,，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的同時(shí)，體驗(yàn)高雅的環(huán)境,，音樂,，咖啡香純的氣味，增加了消費(fèi)者的附加產(chǎn)品,，更加擴(kuò)大了產(chǎn)品的差異,，這是應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵,。

初步估算我們的餐廳需要的前期固定投入為38000元，包括裝修費(fèi),，水電費(fèi)等,，每月的固定投入8000元，包括人力費(fèi)用,，房租等,，預(yù)計(jì)每日有50人前來本餐廳，平均消費(fèi)25元,，每日流動(dòng)資金700元,，每月利潤7500元，所以本計(jì)劃可行,。不確定性,，蔬菜的價(jià)格上漲，人力費(fèi)用的價(jià)格上漲造成的經(jīng)營費(fèi)用的上升,。

商業(yè)策劃項(xiàng)目方案篇五

會(huì)議主題：

項(xiàng)目施工中事宜及進(jìn)度要求

日期：xx年x月x日

時(shí)間：14:00-15:30

地點(diǎn)：xx商貿(mào)城x辦公室

出席人：x置業(yè)xx,、xx，監(jiān)理xx,，x建筑xx,，分包單位xx、xx

記錄：xx

會(huì)議要點(diǎn)：項(xiàng)目分包單位組織機(jī)構(gòu)人員及工作中有關(guān)事宜和工期進(jìn)度要求,。

會(huì)議議程

一,、完善場地臨建工作

二、及時(shí)做好原始資料整理工作

三,、做好各種防護(hù)工作,，確保安全生產(chǎn)

四、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決,、道路開口事宜

五,、樁基單位和檢測單位有關(guān)工作

六、前期報(bào)建工作準(zhǔn)備

紀(jì)要內(nèi)容

一,、分包單位管理人員名單抄送總包單位,，每周一下午2:00開工程例會(huì)，每月開一次總結(jié)會(huì)議,。

二,、(1)根據(jù)施工平面圖合理布置并繪制場地臨建及堆場的平面布置圖，完善各種臨建房(如：木工棚,、鋼筋制作棚等),，要求x月x日完工;

(2)各種臨建房用水、用電安裝應(yīng)安標(biāo)化工地要求進(jìn)行配置安裝;

(3)加快臨時(shí)道路及沖洗臺(tái)(要有圖紙)的施工,，要求x月x日完工,。

三,、(1)各類資料要同時(shí)跟進(jìn)

a、預(yù)制鋼筋砼樁基出廠合格證;

b,、基樁性能檢驗(yàn)評定結(jié)果);

(2)施工組織設(shè)計(jì)報(bào)審表(附：施工組織設(shè)計(jì)方案)

(3)施工測量放線報(bào)驗(yàn)申請表;

(4)工程定位測量記錄;(由監(jiān)理單位,、施工測量單位、承包單位鑒定,、蓋章);

(5)樁基性能檢測報(bào)告及打樁施工方案;

(6)規(guī)劃局定位放線及紅線坐標(biāo)點(diǎn)的書面文字,，(簽字蓋章)由xx協(xié)同周著來辦理。

四,、

(1)臨時(shí)用電變壓器的圍護(hù),，圍欄高x-x米，安門配鎖;

(2)x路高壓線防護(hù)措施的落實(shí)和施工;

(3)臨時(shí)用房最好避開高壓線,，如果安檢部門認(rèn)可最好要按避雷器(完全接地),。

五、

(1)靠近涌珠泉路的樹木需要移位的建議移至北側(cè)圍墻邊,，不超過1米栽一排。

(2)打樁中發(fā)現(xiàn)的一些問題,，總包單位應(yīng)會(huì)同建設(shè),、設(shè)計(jì)、勘察,、監(jiān)理單位共同研究對策及時(shí)解決,，如問題仍解決不了，應(yīng)及時(shí)停工調(diào)整施工方案,。

(3)完善各項(xiàng)報(bào)建,、報(bào)驗(yàn)工作，提前和質(zhì)檢站溝通聯(lián)系拿工程編號;

(4)編制總進(jìn)度計(jì)劃及月,、旬進(jìn)度計(jì)劃表并抄送至蕪湖宇地置業(yè)工程部;

(5)大工山路主入口道路開口七月底完成;

(6)涌珠泉路南北頭設(shè)置減速帶和警識(shí)標(biāo)志,。

六、望今后工作中建設(shè)單位,、總包單位,、分包單位、監(jiān)理單位等要精誠合作,、團(tuán)結(jié)一致,，努力完成各自的工作任務(wù)。

x年x月x日

商業(yè)策劃項(xiàng)目方案篇六

x廣場商業(yè)步行街,，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū),。一、二期工程全部竣工后,，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米,，擁有大小店面房120個(gè),，成為集購物、休閑,、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū),。目前，一期商街剛剛開市,，店鋪出租率偏低,，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高,。據(jù)調(diào)查,，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%,，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租或改行。這種狀況,，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租,、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預(yù)售,、銷售帶來了潛在威脅,。

因此，我們必須采取有效手段,，炒熱x一期的商街氣氛,，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心,，并以此拉動(dòng)x二期的店鋪出售,。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫,，本案將主要對x一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃,。

x一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心,，與繁華的南大街北段僅一步之遙,。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,，首先必須對此進(jìn)行研究分析,，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析,，x一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因,。

(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”

1,、大廣場難搞大活動(dòng),。步行街北廣場扼x街,、x路交匯處，西鄰五大酒店,，原本屬于最能吸引公眾“眼球”,、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣,。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場的“旱式噴泉”,、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價(jià)值,，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流,、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場熱不起來,，商街自然冷落,。

2、“假山”成了“絆腳石”,。步行街南入口處的“假山景觀”,，既無觀賞價(jià)值，又橫亙在道路中央,，事實(shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”,。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符,，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等,。

3,、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。x街通往內(nèi)街的三個(gè)通道,，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆,。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道,、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,，易于催生和聚集客流,，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,，每寸地皮生銀子,。遺憾的是，x一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道,，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房,，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此,。

4、x街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長,，阻擋店門,，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動(dòng)機(jī),，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡,。

商務(wù)談判策劃書作業(yè)模板|如何寫商務(wù)策劃書

(二)、商街策劃“后天失調(diào)”

1,、x廣場商業(yè)街處于核心商圈,，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”,，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題,。x廣場商業(yè)街最早定位是“x街”(很好)，后來又定位于“x×”(很好,，只是推廣很費(fèi)力),，如今準(zhǔn)備冠以“x廣場步行街”(老土，沒有鮮明個(gè)性,、目標(biāo)顧客也不清晰),。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位,，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”,、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了,。

2,、x廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里,，還需要有濃郁的“廣場文化”,，例如象x×路、x×廣場,、x×步行街那樣的廣場雕塑,。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌,、休閑椅,、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒,、商品廣告牌,、露天茶座等。目前,，由于上述設(shè)施沒有配套,，x廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”,。

3,、打造商街，服務(wù)“缺位”,。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”,。事實(shí)上,，經(jīng)營x廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”,，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作,，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。x廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”,，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場的形象“炒作”,，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍,。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠,，沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù),，例如，商街北口的66號(圓形),、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響,。

x廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要,，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好,，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1,、街名：x廣場時(shí)尚麗人街

2、概念：x廣場————x街觀光旅游的門戶,，國際品牌匯聚的商街,，都市麗人尋夢的x×。

3、廣告語：x廣場/時(shí)尚麗人街————與x相約,，與x同行

4,、商業(yè)門類：購物、休閑,、餐飲,、美容、娛樂

5,、商品：主營國際國內(nèi)服裝,、服飾、化妝品,、珠寶,、眼鏡、手表,、休閑食品,、工藝品等。

6,、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者,。

7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街,。

x廣場時(shí)尚麗人街的招商,，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：

(一),、發(fā)布招商公告

我們計(jì)劃于4月中旬在《x晚報(bào)》,、x電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹x廣場時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢,、市場定位和潛在的巨大商機(jī),，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

(二),、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)

該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的x飯店舉行,，出席的商戶為x及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商，以及x國貿(mào)市場有意入駐x廣場經(jīng)營的服裝,、珠寶,、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右,。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：

1,、x廣場時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位,、獨(dú)特優(yōu)勢和前景展望;

2,、xx×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金,、物管的優(yōu)惠政策,。

(三)、整合店鋪資源

x一期的店鋪均已出售,，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對外發(fā)布招商公告之前,，須由x房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問題,。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,，我們便可以對外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金,。

為了使x一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商,。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo),，動(dòng)員其站在全局利益,、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象,。

對目前正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心,。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租,，由于業(yè)主與商戶之間有約定,，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四),、有關(guān)租金政策

x一期商街的商業(yè)氣氛清淡,，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金,，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步,。因此，我們在為業(yè)主代理招商前,，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,，說明x一期商街處于入市初期,，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程，不能無視市場承受能力開“天價(jià)”。向業(yè)主說清道理很重要,，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升,。第二,，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策,。當(dāng)前,，x一期店鋪比較合適的租金是：

1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算,，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元,，平均面積110m2，購房投資額約94萬元,，購房貸款利率按4.7%計(jì)算,，年利息為4.4萬元。

如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算,，年收益為6.6～7.7萬元,，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說,，在目前情況下尚有吸引力,，易于接受。)

2,、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算,，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2,，購房投資約250萬元,，購房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為兒75萬元,。

如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算,，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元,。這樣的租金對商戶來說,，目前情況下尚易于接受。)

(五),、商戶入駐優(yōu)惠措施

為了有效啟動(dòng)市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度,，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：

第一,，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi),，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé)),，供其做商品或品牌宣傳;

第二,，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動(dòng),，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng),，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場“時(shí)尚秀”活動(dòng);

第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi),，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;

第四,，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商,、稅務(wù)部門,，給予x廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免,。

(1),、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見x廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)

(2)、設(shè)計(jì)制作廣場,、內(nèi)街雕塑作品(參見x×步行街雕塑照片),，以增添x廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑,。

(3),、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱,、歐式休閑椅,、公用電話亭、報(bào)刊出售亭,、飲料及冰淇淋售賣亭等,，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺看點(diǎn),，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能,。

(4)、邀請政府部門,、社會(huì)團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動(dòng),，借力炒熱廣場、活躍氣氛,、吸引眼球,。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì),、文聯(lián),、群藝館,、新華書店等單位舉辦廣場活動(dòng)，借助媒體推波助瀾,，巧妙宣傳x廣場。

(5),、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《x風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動(dòng),，用文化手段提升x廣場的時(shí)尚品位。

(6),、5月份起,，爭取舉辦幾次《x之夏》廣場音樂欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高x廣場在市民心目中的地位,，提升廣場的“聚流”效應(yīng),。

1、x北廣場實(shí)施改造,，以適合舉辦大型活動(dòng),。

2、x一期南入口的假山拆除,，地面實(shí)施人性化,、商業(yè)化改造。

3,、臨x街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造,，便于顧客無阻礙進(jìn)店。

4,、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造,，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。

5,、x一期南側(cè)花圃爭取拆除,，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街,，又可創(chuàng)收,。

上述方案，經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實(shí)施,。