總結(jié)是對(duì)過去一定時(shí)期的工作,、學(xué)習(xí)或思想情況進(jìn)行回顧,、分析,，并做出客觀評(píng)價(jià)的書面材料，它可使零星的、膚淺的,、表面的感性認(rèn)知上升到全面的、系統(tǒng)的、本質(zhì)的理性認(rèn)識(shí)上來,，讓我們一起認(rèn)真地寫一份總結(jié)吧。怎樣寫總結(jié)才更能起到其作用呢,？總結(jié)應(yīng)該怎么寫呢,？以下是小編為大家收集的總結(jié)范文，僅供參考,，大家一起來看看吧,。

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇一

地點(diǎn)：辦公室

參加人員：全體銷售部人員

主持人員：xxx（銷售副總）

會(huì)議記錄：xxx

紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)xx月份工作內(nèi)容，分析現(xiàn)存問題,，制定xx月份工作計(jì)劃

本次銷售會(huì)議由xxx（銷售副總）主持,，會(huì)議用時(shí)共計(jì)約1個(gè)小時(shí)，現(xiàn)將會(huì)議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：

一,、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理,，x總首先提出了對(duì)銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。

二、由秦剛開始,，各銷售人員就xx月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對(duì)于上月所參與的幾次投標(biāo)工作，分析了未中標(biāo)原因,？指出其中存在的問題,，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：

1、關(guān)系要跟進(jìn)

2,、產(chǎn)品要熟知

3,、信息要廣泛

4、思想要靈活

5,、五月份開始要加大市場(chǎng)開發(fā)力度,，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子，在此基礎(chǔ)上,，各銷售人員都制定了xx月份各自的.詳細(xì)工作計(jì)劃,，以期在xx月份的工作中有更好的提升,。

三、會(huì)議聽取了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部各銷售人員的發(fā)言,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部于今年xx月份組建,，大家各抒己見，基于自身特長(zhǎng)提出了很多利于公司網(wǎng)站優(yōu)化及網(wǎng)上營(yíng)銷的建議,。最后x總提出網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部由杜興華牽頭,，在部門內(nèi)部形成統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷思路與方案，報(bào)x總審閱,。

四,、制訂部門內(nèi)部召開早會(huì)制度。會(huì)上x總提議,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部和工程營(yíng)銷部每天召開內(nèi)部會(huì)議,，時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi)？主要總結(jié)一下昨天工作,、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部與工程營(yíng)銷部每周召開兩次碰頭會(huì)，交流探討工作進(jìn)展,，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息與客戶需求,。銷售部是一個(gè)整體團(tuán)隊(duì)，只是分工不同,，大家應(yīng)抱團(tuán)合作,，做到精心、精藝與精神,。

為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報(bào)審單據(jù)工作的配合,，會(huì)上x總要求大家要及時(shí)、規(guī)范的填寫單據(jù),、及時(shí)匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核,。

目前存在大問題：會(huì)上大家一致認(rèn)為對(duì)公司自身產(chǎn)品知識(shí)了解缺乏，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn),，使大家熟知公司產(chǎn)品,，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流。

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇二

地點(diǎn)：1246辦公室

參加人員：全體銷售部人員

主持人員：張建剛(銷售副總)

會(huì)議記錄:蔡金鳳

紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)4月份工作內(nèi)容,，分析現(xiàn)存問題,，制定5月份工作計(jì)劃本次銷售會(huì)議由張建剛(銷售副總)主持,，會(huì)議用時(shí)共計(jì)約1個(gè)小時(shí),，現(xiàn)將會(huì)議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：

一,、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌,，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理，張總首先提出了對(duì)銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。

二、由秦剛開始,，各銷售人員就4月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對(duì)于上月所參與的幾次投標(biāo)工作，分析了未中標(biāo)原因,，指出其中存在的問題,，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：

1、關(guān)系要跟進(jìn)

2,、產(chǎn)品要熟知

3,、信息要廣泛

4、思想要靈活

5,、五月份開始要加大市場(chǎng)開發(fā)力度,，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子。

6,、加大和水泵廠合作力度,。在此基礎(chǔ)上，各銷售人員都制定了5月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃,，以期在5月份的工作中有更好的提升,。

三、會(huì)議聽取了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部各銷售人員的發(fā)言,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部于今年4月份組建,，大家各抒己見，基于自身特長(zhǎng)提出了很多利于公司網(wǎng)站優(yōu)化及網(wǎng)上營(yíng)銷的建議,。最后張總提出網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部由杜興華牽頭,，在部門內(nèi)部形成統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷思路與方案，報(bào)楊總審閱四,、制訂部門內(nèi)部召開早會(huì)制度,。會(huì)上張總提議，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部和工程營(yíng)銷部每天召開內(nèi)部會(huì)議,，時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi),，主要總結(jié)一下昨天工作、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部與工程營(yíng)銷部每周召開兩次碰頭會(huì),，交流探討工作進(jìn)展，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息與客戶需求,。銷售部是一個(gè)整體團(tuán)隊(duì),，只是分工不同，大家應(yīng)抱團(tuán)合作,，做到精心,、精藝與精神,。

為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報(bào)審單據(jù)工作的配合，會(huì)上張總要求大家要及時(shí),、規(guī)范的填寫單據(jù),、及時(shí)匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核。目前存在大問題：會(huì)上大家一致認(rèn)為對(duì)公司自身產(chǎn)品知識(shí)了解缺乏,，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn),，使大家熟知公司產(chǎn)品，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流,。

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇三

地點(diǎn)：辦公室

參加人員：全體銷售部人員

主持人員：xxx（銷售副總）

會(huì)議記錄：xxx

紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)xx月份工作內(nèi)容,，分析現(xiàn)存問題，制定xx月份工作計(jì)劃

本次銷售會(huì)議由xxx（銷售副總）主持,，會(huì)議用時(shí)共計(jì)約1個(gè)小時(shí),，現(xiàn)將會(huì)議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：

一、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌,，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理，x總首先提出了對(duì)銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。

二,、由秦剛開始，各銷售人員就xx月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對(duì)于上月所參與的幾次投標(biāo)工作,，分析了未中標(biāo)原因？指出其中存在的問題,，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：

1,、關(guān)系要跟進(jìn)

2、產(chǎn)品要熟知

3,、信息要廣泛

4,、思想要靈活

5、五月份開始要加大市場(chǎng)開發(fā)力度,，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子,，在此基礎(chǔ)上，各銷售人員都制定了xx月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃,，以期在xx月份的工作中有更好的提升,。

三、會(huì)議聽取了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部各銷售人員的發(fā)言,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部于今年xx月份組建,，大家各抒己見，基于自身特長(zhǎng)提出了很多利于公司網(wǎng)站優(yōu)化及網(wǎng)上營(yíng)銷的建議。最后x總提出網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部由杜興華牽頭,，在部門內(nèi)部形成統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷思路與方案,，報(bào)x總審閱。

四,、制訂部門內(nèi)部召開早會(huì)制度,。會(huì)上x總提議，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部和工程營(yíng)銷部每天召開內(nèi)部會(huì)議,，時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi)？主要總結(jié)一下昨天工作,、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部與工程營(yíng)銷部每周召開兩次碰頭會(huì)，交流探討工作進(jìn)展,，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息與客戶需求,。銷售部是一個(gè)整體團(tuán)隊(duì)，只是分工不同,，大家應(yīng)抱團(tuán)合作,，做到精心、精藝與精神,。

為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報(bào)審單據(jù)工作的配合,，會(huì)上x總要求大家要及時(shí)、規(guī)范的填寫單據(jù),、及時(shí)匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核,。

目前存在大問題：會(huì)上大家一致認(rèn)為對(duì)公司自身產(chǎn)品知識(shí)了解缺乏，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn),，使大家熟知公司產(chǎn)品,，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流。

文檔為doc格式

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇四

二,、地點(diǎn)：

三,、主持人：

四、參會(huì)人員：,、

五,、記錄人：

六、會(huì)議內(nèi)容：一周客戶來店(來電)

數(shù)據(jù)分析

1,、上周四表相關(guān)數(shù)據(jù)：略

客戶戰(zhàn)勝分析：車輛外觀,、大小、配置在目前城市sun市場(chǎng)和價(jià)格上相比有不錯(cuò)的優(yōu)越性,。

客戶戰(zhàn)敗分析：大部分客戶主要還是考慮品牌不夠響亮,。

話術(shù)研討：

2、區(qū)域銷售經(jīng)理總結(jié)：(只需總結(jié)出席經(jīng)銷商業(yè)務(wù)情況)

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇五

金秋季節(jié)，丹桂飄香,。伴隨著莘莘學(xué)子邁入大學(xué)殿堂,，滁州市工會(huì)20xx年度第十九屆“金秋助學(xué)”活動(dòng)也圓滿落下帷幕?！敖鹎镏鷮W(xué)”活動(dòng)自8月啟動(dòng)至9月底結(jié)束,，全市工會(huì)共籌集助學(xué)資金278.8萬元，實(shí)行四項(xiàng)幫扶計(jì)劃,，資助困難職工和農(nóng)民工子女上學(xué)873人,。

今年，全市各級(jí)工會(huì)按照省總工會(huì)要求部署,，著重開展“金秋助學(xué)”計(jì)劃,、“金牌藍(lán)領(lǐng)”計(jì)劃、“圓夢(mèng)”計(jì)劃以及“愛心救助”計(jì)劃四項(xiàng)幫扶措施,。其中,，“金秋助學(xué)”計(jì)劃共資助697名符合條件的困難職工子女上學(xué)，資助金額225.9萬元;“金牌藍(lán)領(lǐng)”計(jì)劃共資助80名今年考入高等職業(yè)技術(shù)院校的困難職工子女上學(xué),，資助金額32萬;“圓夢(mèng)”計(jì)劃共資助79人,，資助金額15.8萬元;“愛心救助”計(jì)劃共資助17人，資助金額5.1萬元,。

據(jù)了解,，近年來，滁州市工會(huì)始終高度關(guān)注困難職工(農(nóng)民工)子女教育問題,，不斷擴(kuò)大助學(xué)范圍,，不斷創(chuàng)新助學(xué)方式，不斷完善助學(xué)體系,，社會(huì)參與度越來越廣,，建立起范圍廣、分類細(xì),、精準(zhǔn)高的扶貧模式,。“金秋助學(xué)”已經(jīng)成為滁州工會(huì)參與扶貧攻堅(jiān),、精準(zhǔn)幫扶的品牌工作,。

在包頭市總工會(huì)的指導(dǎo)下，包頭市出租車行業(yè)工會(huì)聯(lián)合會(huì)在出租車行業(yè)內(nèi)開展了“金秋助學(xué)”活動(dòng),。各出租車公司統(tǒng)計(jì)了參加20xx年度高考并被本科,、專科院校錄取的困難司機(jī)子女,，按程序向市總工會(huì)申報(bào)“金秋助學(xué)”專項(xiàng)資金,。

經(jīng)出租車行業(yè)聯(lián)合會(huì)初審,，市總工會(huì)復(fù)審，全市四名出租車司機(jī)分別獲得3000元專項(xiàng)助學(xué)金,，他們分別是道通出租車公司王建雄,、英誠(chéng)出租車公司莊永全、蔣元鵬和長(zhǎng)安出租車公司楊永強(qiáng),。

另外,，出租車行業(yè)工會(huì)聯(lián)合會(huì)根據(jù)了解的情況，將蔣元鵬的兒子列為上大學(xué)期間的特困幫扶跟蹤對(duì)象,，并向市總工會(huì)進(jìn)行了申報(bào),。

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇六

如何提高銷售部的工作效率及與其他部門的協(xié)作能力成了管理者思考的重點(diǎn)。下文是銷售部會(huì)議記錄,，歡迎閱讀!

一,、時(shí)間：*年*月*日

二、地點(diǎn)：

三,、主持人：

四、參會(huì)人員：,、

五,、記錄人：

六、會(huì)議內(nèi)容：一周客戶來店(來電)

數(shù)據(jù)分析

1,、上周四表相關(guān)數(shù)據(jù)：略

客戶戰(zhàn)勝分析：車輛外觀,、大小、配置在目前城市sun市場(chǎng)和價(jià)格上相比有不錯(cuò)的優(yōu)越性,。

客戶戰(zhàn)敗分析：大部分客戶主要還是考慮品牌不夠響亮,。

話術(shù)研討：

2、區(qū)域銷售經(jīng)理總結(jié)：(只需總結(jié)出席經(jīng)銷商業(yè)務(wù)情況)

一,、項(xiàng)目搜集(這周搜集項(xiàng)目,，在博羅、惠陽,、馬安等)惠城區(qū)的每個(gè)地方都尋找項(xiàng)目,，具體項(xiàng)目信息會(huì)給黃總和彭總發(fā)一份。

二,、重點(diǎn)項(xiàng)目跟進(jìn)(這周重點(diǎn)項(xiàng)目一共有四個(gè),，四個(gè)項(xiàng)目要做報(bào)價(jià)和方案。詳細(xì)情況我們會(huì)整理好文件發(fā)郵箱給技術(shù)部,。)還有個(gè)別重點(diǎn)項(xiàng)目,，但是時(shí)間不是很著急。我們會(huì)放在下周跟進(jìn),。

三,、人員培訓(xùn)(這周培訓(xùn)：職業(yè)的心態(tài),、銷售人員的禮儀、客戶喜歡什么樣的銷售人員,、簡(jiǎn)單培訓(xùn)視頻監(jiān)控,、集團(tuán)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、集團(tuán)業(yè)務(wù)流程培訓(xùn)等)

四,、會(huì)議(本周一共開了四次會(huì)議,，會(huì)議重點(diǎn)內(nèi)容是怎么樣展開工作。怎么樣有效在最短時(shí)間內(nèi)出成績(jī),。對(duì)專線業(yè)務(wù)部和人員工作安排,。讓銷售人員自己學(xué)會(huì)安排工作等)

五、這周營(yíng)銷部員工整體狀態(tài)很不錯(cuò),。對(duì)自己的工作不會(huì)迷茫,，有目標(biāo)的進(jìn)行工作。

六,、部門協(xié)調(diào)工作不和諧,。部門人員溝通存在問題。

七,、公司租車成本比較高,，但是效率非常高。出外見客戶,，客戶覺得我們公司還有配車,，說明我們我們公司很有實(shí)力。我們一定會(huì)近期做出成績(jī)來感謝公司對(duì)我們的支持,。

下周工作安排

一,、重點(diǎn)項(xiàng)目跟進(jìn)，爭(zhēng)取拿下項(xiàng)目,。對(duì)于一些小項(xiàng)目,，不是很好的項(xiàng)目，我們會(huì)根據(jù)實(shí)際情況來取舍,。

二,、人員培訓(xùn)。詳細(xì)內(nèi)容已經(jīng)在營(yíng)銷部三月培訓(xùn)計(jì)劃表注明,。

三,、會(huì)議(部門會(huì)議，每天早上會(huì)開一次例會(huì),。簡(jiǎn)單細(xì)說新的一天安排)

四,、跟技術(shù)部門人員這邊做好工作協(xié)調(diào)。項(xiàng)目慢慢增多,，很多工作要學(xué)會(huì)溝通,。希望技術(shù)部人員增加,，因?yàn)槲覀兟芏囗?xiàng)目需要做方案和報(bào)價(jià)，技術(shù)部人手不夠,。

存在問題

一,、部門與部門人員存在溝通問題;

二、新員工比較多,，對(duì)系統(tǒng)集成和集團(tuán)業(yè)務(wù)的專業(yè)知識(shí)不夠;我們培訓(xùn)的力度不夠,。

三、新員工的銷售技巧不夠;積極性還有待提高;

5銷售部第一季度會(huì)議記錄會(huì)議時(shí)間：4月26日,、27日

參與人員：任總,、各部門負(fù)責(zé)人、銷售部全體員工,。市場(chǎng)部張學(xué)銀經(jīng)理出差,，未到。

內(nèi)容匯總：

1,、會(huì)議第一項(xiàng)：為玉樹地震遇難同胞默哀并倡議捐款,。

2、會(huì)議第二項(xiàng)：儲(chǔ)運(yùn)部,、市場(chǎng)部,、人事培訓(xùn)部、財(cái)務(wù)就一些重要的事項(xiàng)進(jìn)行溝通,。

3,、第三項(xiàng)：討論了公司現(xiàn)做品類單品配置的合理性及專柜的問題

4,、會(huì)議第四項(xiàng)：部分員工參加方略公開早會(huì)及分享

心得體會(huì)

5、會(huì)議第五項(xiàng)：促銷團(tuán)隊(duì)建設(shè)的討論式培訓(xùn)及化整為零的賣場(chǎng)管理方法,。

時(shí)間：20xx年05月03日

地點(diǎn)：1246辦公室

參加人員：全體銷售部人員

主持人員：張建剛(銷售副總)

會(huì)議記錄:蔡金鳳

紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)4月份工作內(nèi)容,，分析現(xiàn)存問題，制定5月份

工作計(jì)劃

一、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌,，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理，張總首先提出了對(duì)銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。

二,、由秦剛開始，各銷售人員就4月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對(duì)于上月所參與的幾次投標(biāo)工作,，分析了未中標(biāo)原因,，指出其中存在的問題，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：

1,、關(guān)系要跟進(jìn)

2,、產(chǎn)品要熟知

3、信息要廣泛

4,、思想要靈活

5,、五月份開始要加大市場(chǎng)開發(fā)力度，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子,。

6,、加大和水泵廠合作力度。在此基礎(chǔ)上,，各銷售人員都制定了5月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃,，以期在5月份的工作中有更好的提升。

三,、會(huì)議聽取了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部各銷售人員的發(fā)言,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部于今年4月份組建，大家各抒己見,，基于自身特長(zhǎng)提出了很多利于公司網(wǎng)站優(yōu)化及網(wǎng)上營(yíng)銷的建議,。最后張總提出網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部由杜興華牽頭，在部門內(nèi)部形成統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷思路與方案,，報(bào)楊總審閱四,、制訂部門內(nèi)部召開早會(huì)制度。會(huì)上張總提議,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部和工程營(yíng)銷部每天召開內(nèi)部會(huì)議,，時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi)，主要總結(jié)一下昨天工作,、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部與工程營(yíng)銷部每周召開兩次碰頭會(huì)，交流探討工作進(jìn)展,，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息與客戶需求,。銷售部是一個(gè)整體團(tuán)隊(duì)，只是分工不同,，大家應(yīng)抱團(tuán)合作,，做到精心、精藝與精神,。

為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報(bào)審單據(jù)工作的配合,，會(huì)上張總要求大家要及時(shí)、規(guī)范的填寫單據(jù),、及時(shí)匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核,。目前存在大問題：會(huì)上大家一致認(rèn)為對(duì)公司自身產(chǎn)品知識(shí)了解缺乏,，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn)，使大家熟知公司產(chǎn)品,，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流,。

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇七

20xx年05月03日

xxx辦公室

全體銷售部人員

張建剛(銷售副總)

會(huì)議記錄:蔡金鳳

紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)4月份工作內(nèi)容，分析現(xiàn)存問題,，制定5月份工作計(jì)劃本次銷售會(huì)議由張建剛(銷售副總)主持,，會(huì)議用時(shí)共計(jì)約1個(gè)小時(shí)，現(xiàn)將會(huì)議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：

一,、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理,，張總首先提出了對(duì)銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。

二、由秦剛開始,，各銷售人員就4月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對(duì)于上月所參與的.幾次投標(biāo)工作，分析了未中標(biāo)原因,，指出其中存在的問題,，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：

1、關(guān)系要跟進(jìn)

2,、產(chǎn)品要熟知

3,、信息要廣泛

4、思想要靈活

5,、五月份開始要加大市場(chǎng)開發(fā)力度,，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子。

6,、加大和水泵廠合作力度,。在此基礎(chǔ)上,，各銷售人員都制定了5月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃,，以期在5月份的工作中有更好的提升。

三,、會(huì)議聽取了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部各銷售人員的發(fā)言,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部于今年4月份組建，大家各抒己見,，基于自身特長(zhǎng)提出了很多利于公司網(wǎng)站優(yōu)化及網(wǎng)上營(yíng)銷的建議,。最后張總提出網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部由杜興華牽頭，在部門內(nèi)部形成統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷思路與方案,，報(bào)楊總審閱四,、制訂部門內(nèi)部召開早會(huì)制度,。會(huì)上張總提議，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部和工程營(yíng)銷部每天召開內(nèi)部會(huì)議,，時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi),，主要總結(jié)一下昨天工作、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部與工程營(yíng)銷部每周召開兩次碰頭會(huì),，交流探討工作進(jìn)展，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息與客戶需求,。銷售部是一個(gè)整體團(tuán)隊(duì),，只是分工不同，大家應(yīng)抱團(tuán)合作,，做到精心,、精藝與精神。

為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報(bào)審單據(jù)工作的配合,，會(huì)上張總要求大家要及時(shí),、規(guī)范的填寫單據(jù)、及時(shí)匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核,。目前存在大問題：會(huì)上大家一致認(rèn)為對(duì)公司自身產(chǎn)品知識(shí)了解缺乏,，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn)，使大家熟知公司產(chǎn)品,，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流,。

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇八

銷售會(huì)議記錄有助于公司掌握銷售情況。下面是本站小編為你帶來的銷售部會(huì)議記錄范文,，歡迎參閱,。

20xx年05月10日 12:18

中投證券在20xx年5月4日邀請(qǐng)了董秘、首席分析師譚先生做電話會(huì)議,，詳情如下：

時(shí)間：20xx年5月4日

演講人：董秘,、首席分析師譚先生

一、主題演講

各位尊敬的投資者,，非常感謝大家花時(shí)間來請(qǐng)我做這個(gè)回報(bào),，也感謝給我這個(gè)機(jī)會(huì)。我們是剛剛公布了上個(gè)月的銷售和項(xiàng)目發(fā)展的情況,，我可能首先對(duì)4月份的情況向各位做一個(gè)簡(jiǎn)單的匯報(bào),，接下來把時(shí)間留給大家一起來探討。

4月份我們簡(jiǎn)要的數(shù)據(jù),，有這么幾個(gè),。第一個(gè)是銷售面積是17.8萬平米，銷售金額大概是79個(gè)億，這個(gè)數(shù)據(jù)同比略有增長(zhǎng),，同比去年的4月份大概有7%的面積增長(zhǎng)和1%的金額的增長(zhǎng),。但是環(huán)比3月份是出現(xiàn)了下降的，3月份我們賣了93個(gè)億,，這個(gè)月賣了79個(gè)億,，當(dāng)然這是簽約的數(shù)據(jù)。這里面有幾個(gè)變化,，第一個(gè)就是說我們數(shù)據(jù)的話,，它首先需要跟市場(chǎng)整體的情況做一個(gè)比較。因?yàn)橐酝拿磕?月份,、3月份,、4月份這幾個(gè)月都應(yīng)該是市場(chǎng)上升的情況，以前每年2月份都是全年銷售量最少的一個(gè)月份,。過去三,、四年時(shí)間我們看到的情況，主要城市3月份的銷售比2月份會(huì)增長(zhǎng)一倍左右,，4月份比3月份又會(huì)增長(zhǎng)40-50%,，4月份通常是全年上半年第一個(gè)小高峰，這是以往各年的情況,。但是今年的情況有非常大的一個(gè)不同,，今年首先4月份比3月份沒有什么增長(zhǎng)，基本上就差不多是持平的狀態(tài),。今年的4月份比3月份各地應(yīng)該說有一些有增長(zhǎng),，但是也有很多城市出現(xiàn)了環(huán)比的下降。如果從同比的情況來看,，今年4月份的主要城市的同比比去年,，跟3月份情況一樣，普遍出現(xiàn)了非常大幅度的下降,。

比如說像北京,、深圳、天津,、杭州,、南京、成都,、包括福州,、廈門這樣一些城市,，可能也包括重慶這樣的城市,，同比下降的幅度基本上都是50%或者以上的同比的下降。就是說市場(chǎng)跟去年相比的交易量大幅度萎縮的情況繼續(xù)延續(xù)三月份的情況,。

主要城市4月份和3月份環(huán)比的情況來看,，其實(shí)也有很多城市繼續(xù)出現(xiàn)下降,，比如說像深圳降了30%，天津降了20%,，蘇州降了50%,，福州降了20%，大概也就是說基本上漲跌互現(xiàn),，跟去年4月份比3月份有40-50%的增長(zhǎng)來看,，今年4月份的整體市場(chǎng)的情況依然也是一個(gè)比較悲觀的狀態(tài)。

銷售情況,，同比來算,，比市場(chǎng)同比的情況有比較好一些，我們同比跟去年相比還是有增長(zhǎng)的,，但是環(huán)比來看,，我們也出現(xiàn)了比較明顯的下降，大概有20%左右的下降,。從環(huán)比的情況來看,，我們的情況跟一些重點(diǎn)城市的情況相比，大概是差不多的狀態(tài),。這個(gè)里面有一個(gè)原因,，是因?yàn)槲覀兯脑路萃票P比3月份的推盤略少一些，這個(gè)情況可能在5月份還會(huì)進(jìn)一步延續(xù),，主要原因是現(xiàn)在的項(xiàng)目的銷售許可受到了一些審批環(huán)節(jié)上面的限制,。原來我們預(yù)計(jì)4月份盤比3月份多一些，3月份各地都要在3月底公布全年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，從地方政府的角度來看,，希望是把基數(shù)控制的好一點(diǎn)，一開始的時(shí)候不要搞的高價(jià)盤太多,，所以在公布目標(biāo)之前,，他會(huì)盡可能的來控制高價(jià)房的上市的比例，價(jià)格比城市平均價(jià)格貴的比較多的項(xiàng)目就不讓你上市,，我們?cè)瓉眍A(yù)計(jì)在3月底目標(biāo)公布之后,，可能這個(gè)情況就應(yīng)該算是了結(jié)了，接下來的社會(huì)影響會(huì)小一些,，因?yàn)橛幸恍╉?xiàng)目在3月份會(huì)退出,，到4月份可能會(huì)放出來。但是實(shí)際的情況,，這個(gè)指標(biāo)公布了之后,，全國(guó)500多個(gè)城市公布指標(biāo)之后，基本上用的都不是量化的數(shù)字，而是一個(gè)大的指標(biāo)的描述,。比如說參照人均收入增長(zhǎng),，參照上一年房?jī)r(jià)漲幅之類的，最后翻譯成量化的數(shù)據(jù)可能都在百分之十幾,，超過10%的上漲幅度,，這顯然是公眾不滿意的情況，如果公眾不滿意,，實(shí)際上中央政府也就不滿意,。

現(xiàn)在各地的今年房?jī)r(jià)目標(biāo)公布是公布了，但是依然處于不確定的狀態(tài),，有一些城市再改這個(gè)目標(biāo),，還有一些城市也沒有想清楚到底要不要改，就算是要改怎么改也沒有什么方向,，不知道怎么改,，大家都在觀望，都在看,。因?yàn)檫@個(gè)目標(biāo)現(xiàn)在自己定不下來,，所以他們相對(duì)來說更加謹(jǐn)慎。你公布在后面很難說是好事還是壞事,，好事就是可以看看別人怎么公布,，能夠跟著別人去做，壞事就是你遲遲不公布,，可能會(huì)引發(fā)更大的壓力,，可能要求你遲公布的公布更嚴(yán)一些，他們可能需要把這個(gè)目標(biāo)公布成什么樣子,，自己心里也沒有底,。在這個(gè)情況下對(duì)全年整個(gè)房屋均價(jià)的控制的壓力就比較大。所以今年4月份跟3月份一樣,，都面臨比城市均價(jià)高的比較多的樓盤預(yù)售證的取得就有困難,。

我們現(xiàn)在的項(xiàng)目是這樣，我們?cè)谝痪€城市,，我們的價(jià)格跟城市均價(jià)相比,，基本上不太高于這個(gè)城市的均價(jià)。因?yàn)槲覀冊(cè)谝痪€城市拿不到地,，我們?cè)谝痪€城市的地都很偏遠(yuǎn),。這樣的話因?yàn)榈囟蔚脑颍晕覀円痪€城市的房屋售價(jià)實(shí)際上并不比城市均價(jià)高,，但是到了三線城市我們價(jià)格比城市均價(jià)高的比較多,。這有幾個(gè)方面的原因,，第一方面的原因我們是裝修房，裝修房很顯然要加一部分裝修的價(jià)格進(jìn)去,，這樣自然就價(jià)格高一些,。第二,，在三線城市我們產(chǎn)品的性能,，包括利用的材料，配置標(biāo)準(zhǔn)肯定也比當(dāng)?shù)氐脑瓉淼囊恍┓孔佑忻黠@的提升,，我們畢竟是要為品牌負(fù)責(zé),，包括使用的材料要求都會(huì)比原有的房子要高，這樣成本確實(shí)要高一些,。第三,，在三線城市我們產(chǎn)品的溢價(jià)能力或者品牌效益比一線城市體現(xiàn)的更充分，這個(gè)有點(diǎn)像類似于,，我稱之為麥當(dāng)勞效應(yīng),，麥當(dāng)勞全球最著名的快餐的品牌，其實(shí)在中國(guó)一線城市已經(jīng)沒有任何品牌溢價(jià)能力,，現(xiàn)在中國(guó)一線城市麥當(dāng)勞價(jià)格可能比國(guó)內(nèi)的一些連鎖,，像蒸功夫之類的，可能會(huì)更便宜一些,。在一線城市麥當(dāng)勞成了連鎖飲食品牌價(jià)格最低的,，跟國(guó)外的情況是一樣的。但是到了中國(guó)的縣級(jí)城市,，麥當(dāng)勞還是時(shí)尚標(biāo)志,，想把價(jià)格定的高一點(diǎn)也可以賣出去，同樣的情況來看我們進(jìn)入小城市也有這個(gè)效益,，因?yàn)槭侨澜缱畲蟮淖≌?，這樣一種名牌的溢價(jià)能力，在越小的城市體現(xiàn)的越充分,。

在這種級(jí)別越低的城市,，我們的項(xiàng)目的價(jià)格相比城市的整體價(jià)格可能會(huì)超出的越多，這樣的話受到房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，我們項(xiàng)目不能如期開盤的情況也會(huì)更多一些,。我們四月份實(shí)際的推出來的推房量比3月份降了將近30%，我們4月份銷售額大概降了20%多,，推房量比銷售額的下降更多一點(diǎn),。實(shí)際上銷售速度是沒有特別大的變化，但是市場(chǎng)整體銷售速度還是有進(jìn)一步下降,，整體來看產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力基本上還是可以的,，市場(chǎng)氛圍確實(shí)是在變化,，這個(gè)市場(chǎng)氛圍的變化，買房人變得猶豫,，很多的人就算不猶豫資格受到了限制,。在這種限購(gòu)的城市，市場(chǎng)的需求迅速的下降,，這個(gè)情況應(yīng)該還會(huì)進(jìn)一步的展現(xiàn)出來,，可能到下半年會(huì)更嚴(yán)重一些。

當(dāng)然現(xiàn)在還有的城市沒有限購(gòu),，如果沒有限購(gòu)的城市和限購(gòu)的城市挨的比較近可能是受益的,，受益限購(gòu)城市的需求被擠壓到這個(gè)城市里面去了。但是這個(gè)有很大的不確定性,，接下來限購(gòu)的范圍會(huì)不會(huì)變大,，甚至變成全國(guó)性的限購(gòu)，這個(gè)現(xiàn)在看起來制度層面還是有非常大的不確定性,，對(duì)于后市還是要保持高度的謹(jǐn)慎,。當(dāng)然我們會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持我們的策略，就是說第一是主力定位,，我們產(chǎn)品是基于自住需求的比例依然保持非常高的水平,。4月份我們140平米以下銷售占比依然占到80%多，接近九成的房子是普通住房,，這依然保持了以往的比例,。

另外一方面我們也會(huì)堅(jiān)持跨地銷售的策略，到目前為止我們并沒有修改新房推出一個(gè)月之內(nèi)賣出60%的銷售速度的要求限制,，依然是用這個(gè)作為主要的要求,。我們對(duì)具體的定價(jià)要求不設(shè)指導(dǎo)性意見，完全由他們根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況和總部要求的銷售速度來自己決定銷售策略,，包括價(jià)格,，這個(gè)也會(huì)繼續(xù)來堅(jiān)持這樣的基本方向。

60%的線會(huì)不會(huì)往下調(diào),，這個(gè)主要看土地市場(chǎng)的情況,，如果土地市場(chǎng)相應(yīng)的做出了合適的調(diào)整，我們會(huì)堅(jiān)持60%的銷售速度的要求,，就算降價(jià)賣房子也要達(dá)到這樣一個(gè)要求,。如果說土地市場(chǎng)上拒絕做出相應(yīng)的調(diào)整，房子賣不動(dòng)了,，當(dāng)然土地也賣不動(dòng),，但是土地出讓方不愿意降價(jià)，寧可土地賣不出去也不愿意降低價(jià)格,，如果出現(xiàn)這個(gè)情況,，這個(gè)時(shí)候你賣了房子買不回來土地,，如果出現(xiàn)這種情況再堅(jiān)持60%的銷售速度就不一定是一個(gè)最佳的商業(yè)策略,，如果出現(xiàn)這種情況我們可能會(huì)考慮對(duì)銷售速度的要求,，會(huì)有一個(gè)降低。土地市場(chǎng)有恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整我們還會(huì)堅(jiān)持這個(gè)速度,。

在其他方面,，比如說裝修房方面,，現(xiàn)在裝修房在很多城市遇到了因?yàn)檠b修的原因?qū)е路孔拥纳鲜杏龅揭恍┱系K，我還認(rèn)為這是一個(gè)方向,，我們還會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持裝修房的基本策略,。如果說因?yàn)轫?xiàng)目老是上不了市,，可能要考慮把裝修部分單獨(dú)作為一個(gè)

合同

在工廠化和綠色方面，我們?cè)瓉硖岬牡谝徊绞茄b修,，第二步是工廠化,，第三步就是綠色建筑。現(xiàn)在因?yàn)楦鞯氐恼叩膬?yōu)惠,，對(duì)于綠色建筑的優(yōu)惠來的比較快,，所以工廠化方面的扶持相對(duì)來說來的比較慢，我們也相應(yīng)做了調(diào)整,，把綠色建筑放在第二,。六月份以后開工所有的項(xiàng)目，除非是規(guī)劃條件本身就不可能達(dá)到要求,，比如說容積率偏低,，也就是占地指標(biāo)達(dá)不到綠色的要求,，除此之外所有的項(xiàng)目我們都會(huì)爭(zhēng)取獲得綠色一級(jí)以上的認(rèn)證，按照綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)去設(shè)計(jì)和建筑,，我們也相信在未來一段時(shí)間,，在市場(chǎng)方面會(huì)體現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)力。

跟銷售相關(guān)的其他一些數(shù)據(jù)也簡(jiǎn)單向大家報(bào)告一下,。我們4月份賣的房子面積90平米以下是58%,，90-144平米是21%，加起來是80%,，這跟以前的情況差不多,。從產(chǎn)品線的情況來看，我們的首次置業(yè)和首次改善的基本需求的占比,，面積上占比是62%,，這也沒有特別大的變化，還是以這個(gè)為主,，再改的比例是22%,，然后其他的，比如說公寓和高端的比例是16%,，這個(gè)里面再改的比例在下降,，而高端的比例略有上升，這可能跟推房的結(jié)構(gòu)性的權(quán)益有關(guān)系,。

從客戶的資金來源的情況來看,，這個(gè)月新增購(gòu)買比例是31%，這還是比較高的比例,。全部的房貸占購(gòu)房款的比例是40%,，這也是歷史上比較低的一個(gè)水平，繼續(xù)體現(xiàn)房貸政策收緊,。我們?cè)诮酉聛淼?月份,，預(yù)計(jì)推房還是會(huì)受到房?jī)r(jià)控制指標(biāo)的影響，所以5月份的推房量不一定能有非常明顯的增長(zhǎng),，我們每個(gè)月的銷售基本上可以分成兩個(gè)部分,，一部分是非新開的盤，以前已經(jīng)開的房子持續(xù)的銷售,，這個(gè)釋放比例一般情況下在10%,，每個(gè)月大概在10%左右。上個(gè)月底留下來已經(jīng)開盤的項(xiàng)目,，這個(gè)月能賣掉大概10%,，目前我手頭的貨大概有250億左右，這樣的話正常的情況下應(yīng)該在下個(gè)月會(huì)產(chǎn)生25億左右的認(rèn)購(gòu),。

另外新推房的計(jì)劃,，新推房的話一般當(dāng)月去化率,，按照目前的情況來看大概在60%左右，如果下個(gè)月推80億左右的貨,，可能會(huì)有四,、五十億的新推房的銷售量，加上25億左右的存貨的量,，加在一起應(yīng)該是75億左右,，也就是說5月份大的概率來看，環(huán)比不太可能出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng),，有可能環(huán)比持平的情況,，可能會(huì)更大的是這樣，實(shí)際上還是有很多不確定性,。

一方面我們也是盡可能的,，盡快把房子推出來賣，另一方面這個(gè)房子究竟能不能夠如期的上市,，這個(gè)不完全由我們決定,，因?yàn)檫@個(gè)量實(shí)際上對(duì)當(dāng)月銷售量的影響還是比較大的,，所以這個(gè)有一定的不確定性,。

我對(duì)銷售情況就簡(jiǎn)單的做這樣一個(gè)報(bào)告。

我們這個(gè)月買了一塊地,，是廣州的一個(gè)項(xiàng)目,，這個(gè)地實(shí)際上也不是一個(gè)地，這是一個(gè)已經(jīng)在建的工程,，而且有一部分在我們收購(gòu)這個(gè)公司之前已經(jīng)賣掉了,，這屬于相對(duì)來說跨時(shí)間線的項(xiàng)目。除了這個(gè)項(xiàng)目之外基本上沒有買地了,，我們判斷土地市場(chǎng)目前并沒有出現(xiàn)非常明顯的調(diào)整,，下半年能不能出現(xiàn)調(diào)整不知道，但是應(yīng)該出現(xiàn)調(diào)整是大概率,。在目前這個(gè)點(diǎn)上面,，投資上需要特別的謹(jǐn)慎，到了下半年要看土地市場(chǎng)的土地走向,，如果土地市場(chǎng)出現(xiàn)非常大的調(diào)整,，調(diào)整幅度甚至超出房屋市場(chǎng)，這個(gè)時(shí)候我們可能會(huì)考慮下半年多買一點(diǎn)地,，如果說下半年土地市場(chǎng)調(diào)整不是很明顯,，我們會(huì)根據(jù)下半年實(shí)際情況往回補(bǔ)這個(gè)資源，外界所說抄底這一件事情能不能做成,，這個(gè)不完全由土地決定,，還是要看其他的市場(chǎng)上各方的態(tài)度和市場(chǎng)的實(shí)際變化情況,，我就報(bào)告到這里，下面看看大家有什么問題可以一起探討,，謝謝,。

二、提問環(huán)節(jié)

q：你好,，有兩個(gè)問題想請(qǐng)教一下,。第一個(gè)發(fā)改委要追究行業(yè)的反暴利，從這個(gè)角度來講,，這是怎么樣一種意圖,，對(duì)房地產(chǎn)的影響是什么。第二,，對(duì)市場(chǎng)資金面,，前面三、四個(gè)月的數(shù)據(jù)有這樣幾個(gè)特點(diǎn),，一,、二線城市成交同比下滑，但是全國(guó)銷售數(shù)據(jù)還是增長(zhǎng)的,。第三,，我個(gè)人感覺樓市還是處于膠著狀態(tài)，未來方向會(huì)怎么變,，如果沒有新的政策干擾,，憑自身的干擾和已經(jīng)有的政策，樓市接下來怎么樣演化,，還有各個(gè)地域和板塊之間或者二,、三線城市之間會(huì)不會(huì)有一些分化，麻煩給我們介紹一下,。

a：關(guān)于反暴利這個(gè)事情說實(shí)話我是沒有看懂的,，我沒有看明白這是什么意思。因?yàn)檎f房地產(chǎn)行業(yè)的暴利,，假如這個(gè)暴利指的是利潤(rùn)率比較高,，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率比賣衣服，賣眼鏡的低太多了,。賣衣服出廠價(jià)都四折,，賣衣服利潤(rùn)率，銷售利潤(rùn)率在百分之百,，賣眼睛的是百分之好幾百的利潤(rùn),，房地產(chǎn)利潤(rùn)率比制造業(yè)高一些只能說周轉(zhuǎn)比較慢一些，利潤(rùn)率本來是不構(gòu)成行業(yè)賺錢的程度合理的指標(biāo)，因?yàn)槊恳粋€(gè)行業(yè)的負(fù)債率和周轉(zhuǎn)率都不一樣,，如果說收益率的話,，我還不能理解。房地產(chǎn)行業(yè)的收益率是參差不齊的,，有一些企業(yè)收益率確實(shí)很高,，但是這些企業(yè)都是小公司，他們之所以能夠獲得很高的收益率,，是因?yàn)樗麄冇刑厥馐侄文猛恋亍?0xx年出臺(tái)831號(hào)文件,，在20xx年之后，經(jīng)營(yíng)性的用地不允許通過劃撥,、出讓,，理論上應(yīng)該是通過招拍掛來獲得的，在這之后任何一個(gè)房地產(chǎn)公司如果說通過招拍掛的方式,，從公開市場(chǎng)獲取土地的話是不可能獲得暴利的,，它的收益率水平不可能高出很多。我們從房地產(chǎn)上市公司roe水平來看,，在各個(gè)行業(yè)板塊當(dāng)中,，房地產(chǎn)公司的roe水平是明顯要低于銀行等等這樣一些行業(yè)的，甚至明顯低于工程機(jī)械這種制造業(yè)領(lǐng)域的,。房地產(chǎn)的暴利如果說存在,，就是有部分開發(fā)商用非市場(chǎng)化的方式繼續(xù)獲得土地，這個(gè)里面是有暴利的,，但是主要不是這種情況,，主要是市場(chǎng)化情況獲取土地的公司，不管是買招拍掛的地,，還是在二手市場(chǎng)上買別人地是不可能存在所謂的暴利。反暴利最有效的方式就是土地市場(chǎng)進(jìn)一步透明化和公開化,，這是最有效的反暴利的方法,，除此之外我很難想象如何去認(rèn)定甄別這個(gè)暴利，以及如何去有針對(duì)性的采取措施,，我都看不出來,。

我看了一下外界的報(bào)道，所謂的反暴利,，就是說房子要明碼標(biāo)價(jià),，而且一房一價(jià)，房子標(biāo)了價(jià)之后不允許再漲了,，這都不是什么新的措施,，一直以來就有的。像這樣的公司好多年以前全部都是明碼標(biāo)價(jià)的，我們明碼標(biāo)價(jià)的事情是很傳統(tǒng)的常識(shí),，這不屬于特殊的制度安排,。一房一價(jià)這個(gè)東西，從一種制度本身,，對(duì)社會(huì)各方面的影響來看,，一個(gè)房子定了價(jià)不允許漲，這樣一房一價(jià)的東西,，其實(shí)對(duì)于市場(chǎng)上各方的整體來說是不太好的,，因?yàn)樗鼊儕Z了這個(gè)市場(chǎng)本身的價(jià)格尺度合理的發(fā)現(xiàn)機(jī)制。一房一價(jià)針對(duì)的是以前就地起價(jià)的行為,，開發(fā)商手里有一千套房,，他開始賣一百套比較便宜，賣了后來越賣越貴,，但是房子是一樣的房子,，但是價(jià)格平白無故漲價(jià)了。一樣的東西憑什么就地漲價(jià),，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里面不是很常見的情況,，中石化的石油，我去加油,，加了93號(hào)和97號(hào)油有什么不同,，但是價(jià)格是不允許人家動(dòng)，這個(gè)價(jià)格的變動(dòng)本身是因?yàn)槭袌?chǎng)的供求關(guān)系變動(dòng)的結(jié)果,，也是價(jià)格不斷得以發(fā)現(xiàn)的過程,。為什么以前開發(fā)商喜歡一點(diǎn)一點(diǎn)賣房子，小步快跑,，然后一開始價(jià)格比較低,，后來越來越貴，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況,，是因?yàn)檫@個(gè)房子,，這個(gè)產(chǎn)品定價(jià)有很大的難度，開發(fā)商標(biāo)價(jià)的時(shí)候也不知道什么價(jià)格最合適,，他要不斷的去發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格,，當(dāng)發(fā)現(xiàn)價(jià)格最有效的方法就是這個(gè)方法，就是先拿一點(diǎn)試探一下,，一開始標(biāo)比較低的價(jià)格確保能夠賣出去,，免得砸在手里了，然后根據(jù)賣的火爆的程度來決定加價(jià)加多少,，這樣最后發(fā)現(xiàn)合理的價(jià)格,。如果說你不允許用這個(gè)方法，還只能去賭，一開始標(biāo)價(jià)是正確的,，這樣一開始標(biāo)的價(jià)格肯定比原來的方式標(biāo)的要高一些,，當(dāng)然這也是有一部分房子賣不出去,，這樣開發(fā)商陷入很困難的兩難局面,，他在定價(jià)的時(shí)候。他定價(jià)定高了有一部分房子賣不掉,，他要想降價(jià)難度就很大,，房子這個(gè)東西跟別的東西不一樣，如果中石化加油站降加油的價(jià)格,，肯定所有人都是歡欣鼓舞的,，包括以前買過很貴的人也是贊成的。但是房子不一樣,，房子一降價(jià),，原來買房子的人跟你鬧，他找你麻煩,，一開始標(biāo)價(jià)標(biāo)高了后來就非常困難,，降價(jià)也不好降，不降又賣不出去,，因?yàn)槟銟?biāo)貴了,。如果價(jià)格標(biāo)低了賣是賣掉了，但是這樣情況你賣低了利潤(rùn)率就低了,，你價(jià)格賣便宜實(shí)際上你是損失的,，你損失是股東的利益。開發(fā)商遇到這種情況定價(jià)是很困難的,，原有小步快跑的方式是不斷發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格合理的制度安排,，現(xiàn)在禁止這種只能使得開發(fā)商在定價(jià)上面犯更多的錯(cuò)誤，然后導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)有更多不確定性,，我看不出來有什么特別大積極的作用?，F(xiàn)在是一個(gè)制度，出臺(tái)要遵守,，但是我不認(rèn)為這樣一個(gè)制度對(duì)于真正降低房?jī)r(jià)，改善城市居民的居住的質(zhì)量有什么現(xiàn)實(shí)的幫助,，我是看不出來的,。當(dāng)然這個(gè)東西對(duì)于開發(fā)商的影響有限，因?yàn)檫@樣的結(jié)果就是讓大家定價(jià)一開始定的高一點(diǎn),，然后可能會(huì)導(dǎo)致一些錯(cuò)誤，會(huì)在開盤之前做更詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研。其他方面,，比如說暴利有什么切實(shí)可行的制度安排,，如果要再出就是取消市場(chǎng)的定價(jià)功能，改成物價(jià)局來定價(jià),，這是唯一能想到下一步的手段,，就像食鹽列入民生行業(yè)，它的價(jià)格企業(yè)沒有定價(jià)權(quán)利,，你在預(yù)售前要到物價(jià)局審批房子的價(jià)格,，物價(jià)局先給你核算成本，算一下你這個(gè)成本多少錢,，然后加一個(gè)所謂的合理利潤(rùn),，最后幫助你定價(jià)格，你只允許賣的比這個(gè)低,，不允許賣的比這個(gè)高,，最后可能是行政定價(jià)，回到這樣非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式,。

真出現(xiàn)這種情況是很悲哀的事情,，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的摧毀，但是這種情況本身不是說完善不完善,，而是有可能的,，這一次不可能，到了20xx,、20xx年下一次住房短缺狀態(tài)的時(shí)候,，這個(gè)情況真的很有可能。企業(yè)要做好準(zhǔn)備,，做好準(zhǔn)備來應(yīng)對(duì)這種情況,，應(yīng)對(duì)這種物價(jià)局定價(jià)的情況，當(dāng)然要出這種情況,，對(duì)于這樣公司來說無所謂,，因?yàn)槲覀儽旧砝麧?rùn)率就不高，我們是一個(gè)低利潤(rùn),，在這個(gè)行業(yè)里面,，我們利潤(rùn)率本身就比行業(yè)整體要低很多，如果別的人還能接受利潤(rùn)率,，我相信我們肯定可以接受,，如果大家的利潤(rùn)在一樣情況下面，我們周轉(zhuǎn)率比別人高一些,，我們收益率反而會(huì)提升,。

另外我們有很大力量往前推,，比如說工廠化，比如說綠色建筑,，我們都希望往前推,，但是目前這些東西都是增加房子的成本，這種嘗試定價(jià),，反而對(duì)這個(gè)東西是有幫助的,，所以這個(gè)情況有可能會(huì)發(fā)生，但是我們希望不要發(fā)生,，因?yàn)檫@是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的倒退,，如果真發(fā)生的話，對(duì)于來說不會(huì)有特別大的影響,。好的,，謝謝。

a：我不知道其他企業(yè)怎么做的,，也沒有辦法替他們表態(tài),。其實(shí)我覺得調(diào)到什么樣領(lǐng)導(dǎo)才算滿意，這個(gè)只有領(lǐng)導(dǎo)自己才清楚,。但是從政策本身的根源來看,，實(shí)際上很大程度上是由公眾輿論來決定的，如果公眾輿論認(rèn)為確實(shí)房?jī)r(jià)跌了,，可能壓力就消除了，如果公眾輿論認(rèn)為這個(gè)房?jī)r(jià)跌了,，這個(gè)事情是有很大不確定性的,。因?yàn)楣娸浾撘膊皇呛芰炕姆绞剑F(xiàn)在包括統(tǒng)計(jì)部門找不到指標(biāo)來精確的測(cè)量某一時(shí)點(diǎn)的房子價(jià)格,，現(xiàn)在任何一種測(cè)量方法都有它的問題,，比如說房?jī)r(jià)指數(shù)，這涉及到取樣的合理性,，這也是被質(zhì)疑的比較多,。

然后評(píng)議價(jià)格，這個(gè)好處數(shù)據(jù)都是一手?jǐn)?shù)據(jù),，用房屋備案的總的銷售額去除以總的銷售面積,，這樣的一個(gè)東西勢(shì)必是真實(shí)性有保障，但是問題是一個(gè)城市不同的地段房?jī)r(jià)差的非常遠(yuǎn),，不同城市的房?jī)r(jià)也差的非常遠(yuǎn),，同一地段的不同類型的房?jī)r(jià)也差的很遠(yuǎn)，對(duì)于某一個(gè)具體城市具體的時(shí)點(diǎn)來說,，在售的房子結(jié)構(gòu)變動(dòng)是非常大的,，關(guān)于房?jī)r(jià)到底降了沒有，這一件事情,，我感覺是一個(gè)很難量化去評(píng)估和測(cè)量的東西,，最后可能看公眾是怎么感受，公眾的感受變成媒體輿論的表達(dá),，最后變成整體的判斷,。這里面我覺得有一些不確定性。

當(dāng)然要說政策從緊,，現(xiàn)在還不夠從緊啊,，感覺要再?gòu)木o也比較困難了，從去年的9月29日開始,，實(shí)際上政策已經(jīng)超出了讓這個(gè)行業(yè)降溫回歸理性的需要,，已經(jīng)是大有矯枉過正的味道了。就在這樣一個(gè)情況下面,，再度從緊可能會(huì)引發(fā)非常嚴(yán)重的問題,，現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)矯枉過正，如果再進(jìn)一步持續(xù)出新東西,，可用的工具也不是很多了,，我覺得再出無外乎幾個(gè)方面，一個(gè)是限購(gòu)城市進(jìn)一步放大,，在現(xiàn)有的政策下面,，根據(jù)現(xiàn)有的需求等等情況來看，市場(chǎng)會(huì)往什么方向走,，在現(xiàn)有的制度體系下面,，根據(jù)目前市場(chǎng)的供求關(guān)系的情況來看，短期來看市場(chǎng)能夠繼續(xù)的降溫,，銷售速度會(huì)進(jìn)一步下降,，而且今年房?jī)r(jià)都有可能出現(xiàn)一定幅度的下跌，這都是比較現(xiàn)實(shí)的一個(gè)情況,。

在這種情況下你再進(jìn)一步出什么政策,，能出的無外乎是這幾個(gè)方面，一個(gè)是限購(gòu)城市擴(kuò)大,，因?yàn)楝F(xiàn)在限購(gòu)是所有政策里面影響最大的一項(xiàng),，所以今年各地之間的市場(chǎng)的差異也主要體現(xiàn)在這一點(diǎn)上面，限購(gòu)的城市和不限購(gòu)城市之間量會(huì)有非常大的反差,，甚至有一些跟限購(gòu)城市離的比較近的不限購(gòu)的城市會(huì)從中受益,，限購(gòu)城市的需求會(huì)擠壓到不限購(gòu)的城市里面去，但是目前還沒有限購(gòu)的城市會(huì)有很大變數(shù),，未來是不是也歸到限購(gòu)城市里面,，如果未來也歸到限購(gòu)里面去,，受的影響比目前已限購(gòu)城市影響更大。因?yàn)槟壳耙呀?jīng)限購(gòu)范圍的城市,，相對(duì)來說是屬于本地購(gòu)買力比較堅(jiān)強(qiáng)的,，本身經(jīng)濟(jì)活力比較高的，本地自我消化力較強(qiáng)的城市,。剩下這些未限購(gòu)的城市本地購(gòu)買力弱一些,，外地購(gòu)買低價(jià)房的能力更強(qiáng)，如果這些城市也被限購(gòu),，這樣受的影響會(huì)比一線城市受限購(gòu)的影響更大一些?，F(xiàn)在這些城市面臨非常大的變數(shù)，這是第一個(gè)政策的可能性,，使更多的城市限購(gòu),。如果說不是全國(guó)限購(gòu)，對(duì)于更多的城市限購(gòu),，對(duì)于再剩下不限購(gòu)的城市,，有可能在短期之內(nèi)會(huì)形成拔出效應(yīng)，因?yàn)榇蠹揖褪窍?，你已?jīng)擴(kuò)大了,，會(huì)不會(huì)有再下一次擴(kuò)大范圍呢。對(duì)于這些第二次也沒有被列入限購(gòu)范圍的城市,，這些人就會(huì)擔(dān)心以后買不到房了,，趁著現(xiàn)在沒有限購(gòu)就趕快買吧，會(huì)產(chǎn)生這樣很強(qiáng)的效應(yīng),，會(huì)維持一段時(shí)間,，可能短期之內(nèi)會(huì)導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)成交出現(xiàn)高峰，這是一個(gè),。如果全國(guó)限購(gòu)就不存在這個(gè)效應(yīng),，限購(gòu)范圍擴(kuò)大是第一個(gè)結(jié)果。

房貸目前沒有收緊的空間,，目前來自銀行的全部購(gòu)房款的比例已經(jīng)非常低了,，就算名義上進(jìn)一步收緊，實(shí)際上房貸再進(jìn)一步收緊已經(jīng)沒有辦法了,，因?yàn)橐呀?jīng)非常低了,，銀行實(shí)際上貸給買房的錢非常少。而且受限貸影響特別大的,，在第一次買房和買比較小房子的人,，這些本來應(yīng)該得到保護(hù)的，在限貸政策里面受傷最重的,。因?yàn)樗麄儽旧砜晒┑盅旱馁Y產(chǎn)就比較少,，根據(jù)最高法院的司法解釋,，一套房子是一個(gè)家庭唯一住所，銀行是不可以凍結(jié)不可以拍賣的,，自然對(duì)于銀行來說一套房子的客戶不是最好的客戶,，有多套房子的人，其實(shí)用多套房為一套房提供背后連帶的擔(dān)保條件,，通常情況下買多套房的人支付力會(huì)更強(qiáng)一些，銀行也會(huì)覺得他資產(chǎn)狀態(tài)更好一些,。相反如果限貸更嚴(yán),，最后會(huì)打擊到第一次買房子的買小房子的人身上，這顯然和調(diào)控本身的導(dǎo)向是不吻合的,，因?yàn)檫@些人本身是屬于政策照顧的對(duì)象,，板子打到他們身上肯定不合適，如果限貸再進(jìn)一步收緊的話,，肯定會(huì)遭受公眾強(qiáng)烈不滿,，而且在中國(guó)，公共輿論傳播更安全,，因此住房方面的維持穩(wěn)定是一個(gè)大方向,。

再所謂價(jià)格管制，未來不排除出現(xiàn)物價(jià)指數(shù)超過房?jī)r(jià)的事情,，當(dāng)然這個(gè)我的判斷還是會(huì)認(rèn)為在下一次,，20xx-20xx年住房短缺期，下一次短缺到來出現(xiàn)的概率更大,，在這一次會(huì)出現(xiàn)面向未來價(jià)格管制手段,，什么叫面向未來的價(jià)格管制手段呢?就是說政府在出讓土地的時(shí)候把所有的土地出讓成限價(jià)房，這樣的話目前的房?jī)r(jià)沒有特別強(qiáng)的手段來壓下去,，但是未來新房?jī)r(jià)格早就被預(yù)知的,，在出讓土地已經(jīng)鎖定了房?jī)r(jià)，這個(gè)有可能會(huì)成為,，尤其是一些目前房?jī)r(jià)比較貴的城市,，未來一個(gè)情況，土地出讓全部限價(jià),。

另外大家也知道保障房給中央政府增加了非常大的財(cái)政壓力,，土地出讓金今天不出意外會(huì)出現(xiàn)非常大幅度下降，接下來地方政府會(huì)很缺錢,，這樣稅收方面的饑渴程度會(huì)更高一些,，而且房地產(chǎn)一直以來是屬于稅收稽查的重點(diǎn)。比如說土地增值稅清算,，比如說包括其他的一些稅種的變化,，比如說二手房交易稅費(fèi)也可能會(huì)提升,，也有可能會(huì)有上海、重慶之外的其他城市加入到房產(chǎn)稅的試點(diǎn)的范圍之內(nèi),，在稅收領(lǐng)域多收一些稅,，這樣一個(gè)大的方向，可能會(huì)有不確定性,。

在其他方面,，我覺得除非是把這個(gè)市場(chǎng)消滅掉，否則的話所謂的政策進(jìn)一步收緊,，應(yīng)該說沒有特別多的工具可用了,。

a：我覺得從行業(yè)整體來看是比較必然的事情，肯定會(huì)出現(xiàn)這個(gè)問題,。當(dāng)然以及跟規(guī)模差不多的幾家公司,，目前暫時(shí)還不會(huì)有減少開工的打算。如果土地市場(chǎng)上能做出合理的調(diào)整,，沒有必要減少開工的,，土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整你沒有必要放慢銷售速度，你可以降價(jià)把房子賣了,，在這種情況下開工沒有必要做明顯的減少,。但是這個(gè)行業(yè)大部分公司都是小公司，這些小公司畢竟資金比較緊張,。這些公司根本不在乎周轉(zhuǎn)率的,，寧可房子遲一點(diǎn)賣，也不愿意在短期之內(nèi)就賣出去,，如果短期之內(nèi)不愿意賣出去,，資金鏈還有困難，當(dāng)然最有效的方法把地分開,，減少公司的支出,，讓公司進(jìn)入一個(gè)休眠的狀態(tài)，來等待接下來住房保修期,，因?yàn)榻酉聛淼淖》勘Ｐ奁诨旧媳厝怀霈F(xiàn),，因?yàn)閺哪壳按蠹业馁I地和開工的變化趨勢(shì)來看，到20xx-20xx年大部分城市會(huì)面臨住房的新的供應(yīng),，商品房新的供應(yīng)大幅度下降的情況,，所以一些小公司會(huì)選擇把房子爛在手里面。因?yàn)樾」酒毡檫@么想,，20xx,、20xx年的住房短缺就會(huì)更加確定，基本上成為必然的事情，所以基本上今年在目前,，到現(xiàn)在小開發(fā)商減開工的情況已經(jīng)在發(fā)生,，而且今年整個(gè)下半年都會(huì)進(jìn)行。

q：你好,，我想問一下兩個(gè)問題,，一個(gè)是保障房，說央企來參加建設(shè),，大家都會(huì)問這個(gè)問題,，是不是保障房確實(shí)開發(fā)商參與的動(dòng)力不足，我們也看到很多人開發(fā)商在講,，包括公司講保障房還是有盈利的,，利潤(rùn)率還不錯(cuò)，我不太知道在目前情況下,，過了一段時(shí)間你怎么樣看保障房，到底盈利能力怎么樣,，到底是什么樣的建設(shè)方式,。

a：第一個(gè)問題關(guān)于保障房的問題，現(xiàn)在首先可以明確下結(jié)論,，就是說保障房目前不是開發(fā)商來參與的話,，目前并不存在一個(gè)經(jīng)濟(jì)上面可行的模式。所謂經(jīng)濟(jì)上可行的模式,，指的就是成本,，包括它的風(fēng)險(xiǎn)和收益水平是否相匹配的模式。目前來看是不存在這樣一個(gè)模式,，因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商基本上參與保障房的方式分為兩種,，一種是待建模式，一種是開發(fā)模式,。代建模式情況下面風(fēng)險(xiǎn)是比較低的,，基本上也沒有收益。代建模式的意思就是說這個(gè)錢部分過開發(fā)商的手,，但有地方政府直接支出,，比如說保障房要找人來建，要買材料,，這些錢直接由政府支付給上游企業(yè),，開發(fā)商負(fù)責(zé)做什么呢，開發(fā)商其實(shí)就是項(xiàng)目經(jīng)理,，在這管理這個(gè)項(xiàng)目,，他負(fù)責(zé)辦具體的事情。開發(fā)商實(shí)際上就是勞務(wù)輸出，這種情況下面開發(fā)商肯定推不了的,，因?yàn)樗麤]有出錢,，他只是支付了人力，支付了他的知識(shí)和技能,，他相當(dāng)于城市打工者,。這個(gè)模式也賺不了什么錢，因?yàn)橐?guī)模太小了,，代建的時(shí)候管理費(fèi)用按照總成本1%來作為上限,，這個(gè)管理費(fèi)不高于總成本1%，我們就算把全國(guó)的房子中間10%交給一家公司來做,，這個(gè)規(guī)模已經(jīng)非常大了,，xx00萬套房子，你一個(gè)人做10%,，這個(gè)大概賺多少錢呢?大概1500億左右,，全國(guó)是1.5萬億，你是1500億,，這樣按1%來算,，你實(shí)際能收到管理費(fèi)超不過15個(gè)億，你一共收到15個(gè)億管理費(fèi),，你不可能沒有成本的,，你要給人員發(fā)工資的，你的組織有辦公費(fèi)用的,，這些東西實(shí)際上一扣可能就是說你把全國(guó)的保障房做到十分之一,，你最后能賺到錢就是一兩個(gè)億的水平。這個(gè)對(duì)于公司來說,，這個(gè)業(yè)務(wù)是顯然風(fēng)險(xiǎn)比較低的,，沒有什么問題的，但是它基本上不太能構(gòu)成一個(gè)真正的業(yè)務(wù),。

第二個(gè)方式是開發(fā)模式,，這一塊地會(huì)出讓給開發(fā)商，然后開發(fā)商自己管錢,，這個(gè)支出由開發(fā)商支付,，最后政府統(tǒng)一回購(gòu)，或者這個(gè)房子本身賣給買房人,，類似于這種方式,，開發(fā)商有風(fēng)險(xiǎn)，他有可能是虧本的,，而且虧本的概率非常高,。因?yàn)槲覀兊臏y(cè)算你是一個(gè)非常規(guī)范的公司,，所謂規(guī)范的公司，用開發(fā)模式做保障房虧本的概率要遠(yuǎn)大于不虧本的概率,。目前的開發(fā)模式基本上常用的方法是這樣,，開發(fā)商提供20%的自有資金，剩下80%的錢可以去銀行借,。這個(gè)剩下80%的錢的利息是計(jì)算到總成本的,，所以開發(fā)商并不承擔(dān)這80%錢的成本，他真正資金成本是自有資金20%的成本,，也就是說相當(dāng)于有五倍的杠桿,，你如果投一個(gè)億進(jìn)去，你實(shí)際上可以做五個(gè)億的生意,，這五個(gè)億房子有多少利潤(rùn)呢?實(shí)際上現(xiàn)在按規(guī)定,，這個(gè)保障房的開發(fā)模式下面，開發(fā)商利潤(rùn)不高于3%,，不高于3%乘以5倍的杠桿,，整個(gè)就是15%，你如果從投入的資金計(jì)算毛利率可以達(dá)到15%,，問題是你這20%資金成本,，我們假設(shè)也是借來的，你最后虧本還是賺錢要看這個(gè)項(xiàng)目做多長(zhǎng)時(shí)間,，如果你投入這個(gè)錢開始到收回時(shí)間長(zhǎng)少于兩年，基本上可以保本,，因?yàn)?5%的毛利潤(rùn)除以兩年,，差不多就是7%左右的年化收益率，7%左右年化收益率跟你去銀行借錢的利息基本相當(dāng),。也就是說如果你用開發(fā)模式做一個(gè)保障房,，你兩年之內(nèi)能收到錢，你就等于是盈虧平衡,，所有賺的錢都交給銀行做利息了,。

現(xiàn)在一個(gè)保障房項(xiàng)目在兩年之內(nèi)能收到錢的概率是不高的，所以你開發(fā)模式建保障房,，基本上虧本是大概率事件,，所以我們現(xiàn)在做保障房的策略也是這樣的，我們不給股東創(chuàng)造損失的前提下做保障房,，我們首先是用代建的方式,，我們出人出力出知識(shí)，但是我們盡可能不出錢,，如果我們出錢做開發(fā)模式,，我們就盡可能做到時(shí)間上面是比較能夠控制的，能夠比較快速的完成這個(gè)項(xiàng)目。而且我們做保障房,，也是不追求數(shù)量,，數(shù)量做的太多，虧損是大概率事件,，你做得太多可能使得大概率事件越來越成為確定性事件,。我們做保障房主要是看質(zhì)量，我們是盡社會(huì)責(zé)任,，我們做一兩個(gè)具有代表性的,，有示范效應(yīng)的項(xiàng)目，我們的圖紙向社會(huì)公開,，我們做的比較好的項(xiàng)目圖紙,，其他地方愿意抄我們提供給他們抄，他們拿去照葫蘆畫瓢,，復(fù)制去沒有問題,，這是我們作為一個(gè)社會(huì)成員，進(jìn)行社會(huì)責(zé)任能夠選擇的方法,。如果說把股東的錢投到大概率是虧損的項(xiàng)目上去,，我們也不太可實(shí)施下去，賺錢的可能性是非常小的,，目前并不存在一個(gè)可行的模式,。

有一些公司說他們利潤(rùn)還可以，我就不太理解了,，確實(shí)如果你去了這個(gè)假設(shè),，去了規(guī)范公司的假設(shè)，確實(shí)能夠賺到錢,，怎么賺錢呢?第一,，如果你的人力調(diào)到對(duì)一些成本進(jìn)行放大，當(dāng)然你賺錢就變得可能?，F(xiàn)在規(guī)定是3%的利潤(rùn)率，如果你能把成本多報(bào)5%,，你的利潤(rùn)就變成8%了,，利潤(rùn)變成8%乘以5倍的杠桿，就變成40%的利潤(rùn)了,。

剛才說到如果你是規(guī)范的公司做保障房應(yīng)該說很難賺錢的,，除非是不規(guī)范的公司，我相信大部分公司還是規(guī)范的,，大家在這上面賺錢會(huì)稍微困難一些,。怎么樣建立一個(gè)企業(yè)參與保障房建設(shè)的一個(gè)可行的模式,，這個(gè)還是在一個(gè)探索的過程當(dāng)中，這是第一個(gè)問題,。

第二,，關(guān)于開發(fā)商的融資手段的問題，信托現(xiàn)在百分之十幾,，對(duì)企業(yè)來說是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的成本,，但是信托有一個(gè)中間費(fèi)用問題，實(shí)際上最后投資人獲得的沒有這么高,。

投資人拿到10%,，應(yīng)該說現(xiàn)在還沒有做到，因?yàn)橥顿Y人拿到10%的話,，企業(yè)的成本應(yīng)該到14-15%的水平,，應(yīng)該還達(dá)不到，現(xiàn)在投資人8-9%比較正常一點(diǎn),，比銀行貸款利息略高一點(diǎn),，但是企業(yè)最后成本是超過10%的，大概是這樣一個(gè)情況,，這個(gè)我覺得也比較正常,，的確目前是屬于企業(yè)資金鏈比較緊的情況，資金比較緊的情況下價(jià)格就會(huì)高一些,。這方面現(xiàn)在做房地產(chǎn)行業(yè)缺少直接融資渠道,，這是一個(gè)曠日持久的問題，不是最近才出現(xiàn)的,。一直以來這個(gè)行業(yè)就沒有什么可用的東西了,，這也是導(dǎo)致我們這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，每一次市場(chǎng)下跌之后,，低谷之后會(huì)來一個(gè)非常猛的反彈，這個(gè)反彈的原因是市場(chǎng)經(jīng)歷一個(gè)低谷,，隨后會(huì)出現(xiàn)一個(gè)住房的短缺期,，一旦開始反彈就比較弱，這個(gè)原因都是因?yàn)槠髽I(yè)缺少創(chuàng)新渠道,。這一點(diǎn)政府未來到底是什么樣態(tài)度也在摸索,，因?yàn)檎嬲龔恼{(diào)控的需要來看，其實(shí)在行業(yè)的低谷期也是應(yīng)該放開一些融資的管制,，讓企業(yè)能夠在行業(yè)低谷期做反周期的操作,，在行業(yè)低谷期能夠繼續(xù)有錢來蓋房子，來保證接下來不會(huì)出現(xiàn)住房的短缺,。但是現(xiàn)行的很多做法跟這個(gè)是相反的,，未來政策能不能夠做一些合適的調(diào)整,，來使得做法跟初衷相吻合，這個(gè)有待觀察,，謝謝,。

時(shí) 間：x年xx月xx日

地 點(diǎn)：x辦公室

參加人員：全體銷售部人員

主持人員：(銷售副總)

會(huì)議記錄：

本次銷售會(huì)議由(銷售副總)主持，會(huì)議用時(shí)共計(jì)約1個(gè)小時(shí),，現(xiàn)將會(huì)議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：

一,、為與公司財(cái)務(wù)、人事等部門工作更好的接軌,，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理,， 張總首先提出了對(duì)銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求。

二,、由開始,，各銷售人員就xx月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié)，對(duì)于上月所參與的幾次投標(biāo)工作,，分析了未中標(biāo)原因,，指出其中存在的問題，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施： 1,、關(guān)系要跟進(jìn) 2,、產(chǎn)品要熟知 3、信息要廣泛 4,、思想要靈活 5,、xx月份開始要加大市場(chǎng)開發(fā)力度，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子,。6,、加大和水泵廠合作力度。

在此基礎(chǔ)上,，各銷售人員都制定了xx月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃,，以期在xx月份的工作中有更好的提升。

四,、制訂部門內(nèi)部召開早會(huì)制度,。會(huì)上x總提議，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部和工程營(yíng)銷部每天召開內(nèi)部會(huì)議,，時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi),，主要總結(jié)一下昨天工作、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部與工程營(yíng)銷部每周召開兩次碰頭會(huì),，交流探討工作進(jìn)展，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息與客戶需求,。銷售部是一個(gè)整體團(tuán)隊(duì),，只是分工不同,，大家應(yīng)抱團(tuán)合作，做到精心,、精藝與精神,。

為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報(bào)審單據(jù)工作的配合，會(huì)上張總要求大家要及時(shí),、規(guī)范的填寫單據(jù),、及時(shí)匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核。

目前存在大問題：會(huì)上大家一致認(rèn)為對(duì)公司自身產(chǎn)品知識(shí)了解缺乏,，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn),，使大家熟知公司產(chǎn)品，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流,。

時(shí) 間：x年xx月xx日

地 點(diǎn)：x辦公室

參加人員：全體銷售部人員

主持人員：(銷售副總)

會(huì)議記錄：

紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)xx月份工作內(nèi)容,，分析現(xiàn)存問題，制定xx月份工作計(jì)劃

本次銷售會(huì)議由(銷售副總)主持,，會(huì)議用時(shí)共計(jì)約1個(gè)小時(shí),，現(xiàn)將會(huì)議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：

一、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌,，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理， 張總首先提出了對(duì)銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。

二,、由開始，各銷售人員就xx月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對(duì)于上月所參與的幾次投標(biāo)工作,，分析了未中標(biāo)原因，指出其中存在的問題,，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施： 1,、關(guān)系要跟進(jìn) 2、產(chǎn)品要熟知 3,、信息要廣泛 4,、思想要靈活 5、xx月份開始要加大市場(chǎng)開發(fā)力度,，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子。6,、加大和水泵廠合作力度,。

在此基礎(chǔ)上，各銷售人員都制定了xx月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃,，以期在xx月份的工作中有更好的提升,。

四、制訂部門內(nèi)部召開早會(huì)制度。會(huì)上x總提議,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部和工程營(yíng)銷部每天召開內(nèi)部會(huì)議,，時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi)，主要總結(jié)一下昨天工作,、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃,，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部與工程營(yíng)銷部每周召開兩次碰頭會(huì)，交流探討工作進(jìn)展,，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息與客戶需求,。銷售部是一個(gè)整體團(tuán)隊(duì)，只是分工不同,，大家應(yīng)抱團(tuán)合作,，做到精心、精藝與精神,。

為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報(bào)審單據(jù)工作的配合,，會(huì)上張總要求大家要及時(shí)、規(guī)范的填寫單據(jù),、及時(shí)匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核,。

目前存在大問題：會(huì)上大家一致認(rèn)為對(duì)公司自身產(chǎn)品知識(shí)了解缺乏，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn),，使大家熟知公司產(chǎn)品,，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流。

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇九

會(huì)議紀(jì)要做為一種重要的公文形式,，在行政執(zhí)法活動(dòng)中其發(fā)揮的作用不可小覷,，銷售會(huì)議怎么記錄?下面是本站小編為你帶來的銷售會(huì)議記錄范文，歡迎參閱,。

會(huì)議時(shí)間： 年 月 日14:00至 月 日12：30

會(huì)議地點(diǎn)：x酒店

會(huì)議主持：z

與會(huì)人員：zzzzzz

會(huì)議主題： 年度第二次管理評(píng)審會(huì)議

會(huì)議記錄：z

會(huì)議主要內(nèi)容：

本次會(huì)議緊緊圍繞著上半年的工作,、質(zhì)量管理體系符合性、員工滿意度調(diào)查,、用戶意見調(diào)查以及公司發(fā)展思路進(jìn)行的,，采取了大會(huì)與分組討論相結(jié)合的形式，目的以查問題,、找差距,、提升管理水平為主，取得了統(tǒng)一思想,，鼓足干勁的成效,。

一、公司領(lǐng)導(dǎo)z總和z總助對(duì)20xx年度的工作進(jìn)行了總結(jié),，指出了本次管理評(píng)審會(huì)議在公司發(fā)展過程中的巨大意義,，闡述了公司的定位,，明確提出公司以后的發(fā)展要為電信做好服務(wù)，"客戶的滿意就是z人的期望",，要保證電信物業(yè)在z的管理下得到保值增值,，指出了公司下一步的發(fā)展方向就是要積極推進(jìn)公司信息化建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)流程管理,，逐步建立健全規(guī)范的管理制度,，積極向外拓展，努力爭(zhēng)取通過省優(yōu),、國(guó)優(yōu)的評(píng)選,、不斷提升公司的管理資質(zhì)。同時(shí),，也指出召開本次會(huì)議的目的就是為了發(fā)現(xiàn)問題,、解決問題，從而提升管理和服務(wù)的質(zhì)量,。

二,、品質(zhì)管理部和客戶服務(wù)中心分別對(duì)上半年的工作進(jìn)行了總結(jié)，并就本次員工和用戶的意見滿意度調(diào)查情況分別進(jìn)行了分析說明,。

三,、電信實(shí)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理部z對(duì)公司的成績(jī)進(jìn)了正面的評(píng)價(jià)，指出了z物業(yè)有明確的思路和目標(biāo),，而電信實(shí)業(yè)的主營(yíng)項(xiàng)目就是服務(wù),，z物業(yè)的思路和目標(biāo)符合電信實(shí)業(yè)的實(shí)際，同時(shí)也提出要直面問題,，通過查找問題來強(qiáng)身健體,，要利用數(shù)據(jù)和事實(shí)來說話，要采取措施,，一方面抓好iso9000流程的導(dǎo)入,，另一方面要對(duì)提出的辦法、建議努力轉(zhuǎn)換成可操作的制度和規(guī)范,，要以制度管人,、以規(guī)范管事。

四,、管理中心z提出要加強(qiáng)對(duì)z物業(yè)工作的理解,，物業(yè)公司要加深對(duì)業(yè)主的認(rèn)識(shí)和理解，要使樞紐大廈的物業(yè)管理在深圳市樹立起自己的特色,，指出要做好來訪人員的登記工作,，解決好前臺(tái)押身份證的問題。

五、黨支部z書記就員工滿意度調(diào)查及用戶意見調(diào)查反映的問題和管理中出現(xiàn)的問題提出如下建議：

1,、關(guān)于社區(qū)文化活動(dòng)的滿意度較低的問題。社區(qū)文化活動(dòng)本是物業(yè)管理工作中的重要內(nèi)容,，但由于信息樞紐大廈比較特殊性,，必須注意對(duì)大廈機(jī)房的保密工作，因此辦公區(qū)域要嚴(yán)肅,，對(duì)社區(qū)文化的調(diào)查根本就不該提出,。

2、關(guān)于薪酬,、待遇的問題,。員工的收入已不算低，要客觀公平地進(jìn)行橫向比較,，在這方面,，管理宣傳得不夠，如清潔工,、保安員每月都超過了1000元,，比較而言是較高的。

3,、關(guān)于職們晉升和激勵(lì)的問題,。晉升和激勵(lì)是相對(duì)的，不應(yīng)光談物質(zhì)鼓勵(lì),，而不談精神鼓勵(lì),，兩者都表很重要，而且更多就以精神鼓勵(lì)為主,，以物質(zhì)鼓勵(lì)為輔。激勵(lì)措施應(yīng)在可能的前提上提出,，不能引起誤導(dǎo),，引起思想上和管理上的混亂。

4,、技術(shù)上的考評(píng)不能用主觀臆想,，只能拿硬性的指標(biāo)來評(píng)價(jià)，如維修的頻次,、時(shí)間等,。

5、關(guān)于文件用語有些提法不太妥當(dāng),。如"做好電信的堅(jiān)強(qiáng)后盾",、"加強(qiáng)……，降低行政干預(yù)"等。

同時(shí)指出,，本次管理評(píng)審會(huì)議猶如體檢,，要針對(duì)總是進(jìn)行改善，讓客戶滿意,，要鞏固現(xiàn)有的業(yè)務(wù)市,，積極開拓外部市場(chǎng)。

六,、會(huì)議還分成四個(gè)小組圍繞著"怎樣提高員工的工作積極性和提升員工對(duì)公司的滿意率,、如何讓用戶更滿意"進(jìn)行了深入細(xì)致的討論。

大家普遍認(rèn)為,，應(yīng)加強(qiáng)員工的憂患意識(shí),，將薪資待遇拿到市場(chǎng)上比，進(jìn)行橫向比較要正確認(rèn)識(shí)這個(gè)問題,，增強(qiáng)對(duì)公司的向心力和凝聚力,。在管理上，要加強(qiáng)培訓(xùn)工作,、強(qiáng)化流程管理,，進(jìn)一步合理分工，建立有效的激勵(lì)機(jī)制,，全面調(diào)動(dòng)員工的工作積極性,。

七、z總進(jìn)行了會(huì)議總結(jié),，強(qiáng)調(diào)了管理評(píng)審會(huì)議對(duì)企業(yè)提升非常重要,，各部門工作要不斷提升、完善,。

1,、針對(duì)公司現(xiàn)行一二三類人員劃分的問題，員工應(yīng)擺正心態(tài),，在企業(yè)的不斷發(fā)展中任何員工都將與企業(yè)利潤(rùn)掛鉤,。

2、下半年公司進(jìn)一步進(jìn)行合理優(yōu)化,，中層管理人員應(yīng)加強(qiáng)工作職能,，熟悉公司流程、了解跨部門工作,，走進(jìn)基層,，互相支持配合，在工作中起到承上啟下的作用;考核制度是為了保證各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量的提升,，管理人員應(yīng)樹立榜樣并在管理中調(diào)動(dòng)員工的積極性,，工作上重在解決問題,、完善問題。

物業(yè)管理有限公司

品質(zhì)管理部

年 月 日

時(shí)間:xx年xx月xx日

地點(diǎn):公司會(huì)議室

出席人:公司各部門主任

主持人:xx(公司副總經(jīng)理)

記錄:xx(辦公室主任)

一,主持人講話:今天主要討論一下xx軟件是否投入開發(fā)以及如何開展前期工作的問題.

二,發(fā)言:

技術(shù)部x總:類似的辦公軟件已經(jīng)有不少,如xx公司的xxx,xx公司的xx系列,以及眾多的財(cái)務(wù),稅務(wù),管理方面的軟件.我認(rèn)為首要的問題是確定選題方向,如果沒有特點(diǎn),千萬不能動(dòng)手.

資料部x主任:應(yīng)該看到的是,辦公軟件雖然很多,但從專業(yè)角度而言,大都不很規(guī)范.我指的是編輯方面的問題.如xx軟件中對(duì)于行政公文這一塊就干脆忽略掉,而書信這一部份也大多是英文習(xí)慣,軟件是中國(guó)人開發(fā)的軟件,在技術(shù)上很有特點(diǎn),但中國(guó)運(yùn)用文方面的編輯十分簡(jiǎn)陋,離專業(yè)水準(zhǔn)很遠(yuǎn).我認(rèn)為我們定位在這一方面是很有市場(chǎng)的,。

市場(chǎng)部x主任:這是在眾多航空母艦中間尋求突破,我認(rèn)為有成功的希望,關(guān)鍵的問題就是必須小巧,并且速度極快.因?yàn)槲覀兘ㄔ斓牟皇呛娇漳概?這就必須考慮到兼容問題,。

經(jīng)與會(huì)人員討論，各部門都同意立項(xiàng),初步的技術(shù)方案將在十天內(nèi)完成,資料部預(yù)計(jì)需要三個(gè)月完成資料編輯工作,系統(tǒng)集成約需要二十天,該軟件預(yù)定于元旦投放市場(chǎng),。

散會(huì),。

主持人:(簽名) 記錄人:(簽名)

時(shí)間：20xx年7月26日

地點(diǎn)：公司辦公樓二樓會(huì)議室

主持：

參加人員：改制小組成員

記錄人：

會(huì)議內(nèi)容：

本次會(huì)議是公司領(lǐng)導(dǎo)班子調(diào)整后召開的第一次改制工作會(huì)議。會(huì)議對(duì)公司改制調(diào)研情況進(jìn)行通報(bào),，對(duì)下一步工作進(jìn)行安排。

一,、會(huì)議首先通報(bào)原集團(tuán)公司直屬單位——勘察設(shè)計(jì)院改制情況,。會(huì)議認(rèn)為，勘察設(shè)計(jì)院從20xx年開始進(jìn)行改制,，歷時(shí)2年時(shí)間,，于20xx年9月正式掛牌，其中與我公司有很多共性,。目前,，退休退養(yǎng)人員待遇問題是公司改制的最大制約因素，我們要借鑒勘察設(shè)計(jì)院對(duì)這類人員的安置辦法,，積極爭(zhēng)取集團(tuán)公司支持和建設(shè)公司政策優(yōu)惠,，妥善解決這一問題。

二,、會(huì)議決定加強(qiáng)公司內(nèi)部管理,。

以改制為契機(jī)，進(jìn)行自身錘煉,，不斷提高企業(yè)市場(chǎng)生存能力,。

三、會(huì)議決定進(jìn)一步加大資產(chǎn)清理力度,。

要在以前清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上,，進(jìn)行深層次的細(xì)化清理，列出明細(xì),。對(duì)于處理較困難的要取得合法依據(jù),，有理有據(jù)進(jìn)行處理。會(huì)議就有關(guān)事項(xiàng)對(duì)相關(guān)部室做出具體工作要求：

1.會(huì)議責(zé)成財(cái)務(wù)部完成以下工作：

(1)本著“先易后難,，先近后遠(yuǎn)”的原則,，盡快清理應(yīng)收賬款和呆壞死賬。由負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部室間的清理工作,。

(2)提取壞帳準(zhǔn)備金,。

(3)完善臨建基礎(chǔ)資料,。

(4)清理長(zhǎng)期投資，完善相關(guān)手續(xù),。

(5)未完施工進(jìn)行清理,。

2.會(huì)議責(zé)成人力資源部完成以下工作：

(1)進(jìn)行待分配人員情況摸底。

(2)進(jìn)行退休,、退養(yǎng)人員年齡和在本企工作年限等情況采集,。

3.會(huì)議責(zé)成資產(chǎn)管理部完成以下工作：

(1)進(jìn)一步加大設(shè)備清理力度。對(duì)有清查難度的設(shè)備實(shí)行“一事一報(bào)告”制度,， 做到一事一議,，加快帳外設(shè)備及遺留問題的清理速度。

(2)進(jìn)一步進(jìn)行房產(chǎn)清理,。

4.會(huì)議責(zé)成經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部完成以下工作：

(1)加速分包結(jié)算工作,。要求逐個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清理，如被清理項(xiàng)目出現(xiàn)問題馬上轉(zhuǎn)入下一個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)清理,。

(2)清理應(yīng)收款項(xiàng),。

5.會(huì)議責(zé)成綜合辦公室完成以下工作：

(1)清理辦公設(shè)備、辦公用品,。

(2)7月5日之前,，清空西區(qū)車庫。

四,、會(huì)議決定清理外埠項(xiàng)目銀行帳戶,。

外埠項(xiàng)目銀行帳戶須隨項(xiàng)目部的撤消同步進(jìn)行銷戶。項(xiàng)目部所有施工人員全部撤離視為撤消該項(xiàng)目部,。對(duì)暫不能撤消的外埠銀行帳戶,，原則上留有少量余額(100元以下)即可。會(huì)議責(zé)成財(cái)務(wù)部擬定《外埠項(xiàng)目銀行帳戶清理通知》,。

五,、會(huì)議要求召開各類各層次人員座談會(huì)，就改制工作征求廣大職工建議和意見,。

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇十

一,、項(xiàng)目搜集(這周搜集項(xiàng)目，在博羅,、惠陽,、馬安等)惠城區(qū)的每個(gè)地方都尋找項(xiàng)目，具體項(xiàng)目信息會(huì)給黃總和彭總發(fā)一份,。

二,、重點(diǎn)項(xiàng)目跟進(jìn)(這周重點(diǎn)項(xiàng)目一共有四個(gè)，四個(gè)項(xiàng)目要做報(bào)價(jià)和方案,。詳細(xì)情況我們會(huì)整理好文件發(fā)郵箱給技術(shù)部,。)還有個(gè)別重點(diǎn)項(xiàng)目,，但是時(shí)間不是很著急。我們會(huì)放在下周跟進(jìn),。

三,、人員培訓(xùn)(這周培訓(xùn)：職業(yè)的心態(tài)、銷售人員的禮儀,、客戶喜歡什么樣的銷售人員,、簡(jiǎn)單培訓(xùn)視頻監(jiān)控、集團(tuán)業(yè)務(wù)培訓(xùn),、集團(tuán)業(yè)務(wù)流程培訓(xùn)等)

四,、會(huì)議(本周一共開了四次會(huì)議，會(huì)議重點(diǎn)內(nèi)容是怎么樣展開工作,。怎么樣有效在最短時(shí)間內(nèi)出成績(jī),。對(duì)專線業(yè)務(wù)部和人員工作安排。讓銷售人員自己學(xué)會(huì)安排工作等)

五,、這周營(yíng)銷部員工整體狀態(tài)很不錯(cuò)。對(duì)自己的工作不會(huì)迷茫,，有目標(biāo)的進(jìn)行工作,。

六、部門協(xié)調(diào)工作不和諧,。部門人員溝通存在問題,。

七、公司租車成本比較高,，但是效率非常高,。出外見客戶，客戶覺得我們公司還有配車,，說明我們我們公司很有實(shí)力,。我們一定會(huì)近期做出成績(jī)來感謝公司對(duì)我們的支持。

下周工作安排

一,、重點(diǎn)項(xiàng)目跟進(jìn),，爭(zhēng)取拿下項(xiàng)目。對(duì)于一些小項(xiàng)目,，不是很好的項(xiàng)目,，我們會(huì)根據(jù)實(shí)際情況來取舍。

二,、人員培訓(xùn),。詳細(xì)內(nèi)容已經(jīng)在營(yíng)銷部三月培訓(xùn)計(jì)劃表注明。

三,、會(huì)議(部門會(huì)議,，每天早上會(huì)開一次例會(huì),。簡(jiǎn)單細(xì)說新的一天安排)

四、跟技術(shù)部門人員這邊做好工作協(xié)調(diào),。項(xiàng)目慢慢增多,，很多工作要學(xué)會(huì)溝通。希望技術(shù)部人員增加,，因?yàn)槲覀兟芏囗?xiàng)目需要做方案和報(bào)價(jià),，技術(shù)部人手不夠。

存在問題

一,、部門與部門人員存在溝通問題;

二,、新員工比較多，對(duì)系統(tǒng)集成和集團(tuán)業(yè)務(wù)的專業(yè)知識(shí)不夠;我們培訓(xùn)的力度不夠,。

三,、新員工的銷售技巧不夠;積極性還有待提高;

5銷售部第一季度會(huì)議記錄會(huì)議時(shí)間：4月26日、27日

參與人員：任總,、各部門負(fù)責(zé)人,、銷售部全體員工。市場(chǎng)部張學(xué)銀經(jīng)理出差,，未到,。

內(nèi)容匯總：

1、會(huì)議第一項(xiàng)：為玉樹地震遇難同胞默哀并倡議捐款,。

2,、會(huì)議第二項(xiàng)：儲(chǔ)運(yùn)部、市場(chǎng)部,、人事培訓(xùn)部,、財(cái)務(wù)就一些重要的事項(xiàng)進(jìn)行溝通。

3,、第三項(xiàng)：討論了公司現(xiàn)做品類單品配置的合理性及專柜的問題

4,、會(huì)議第四項(xiàng)：部分員工參加方略公開早會(huì)及分享心得體會(huì)。

5,、會(huì)議第五項(xiàng)：促銷團(tuán)隊(duì)建設(shè)的討論式培訓(xùn)及化整為零的賣場(chǎng)管理方法,。

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇十一

地點(diǎn)：辦公室

參加人員：全體銷售部人員

主持人員：xxx(銷售副總)

會(huì)議記錄：xxx

紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)xx月份工作內(nèi)容，分析現(xiàn)存問題,，制定xx月份工作計(jì)劃

本次銷售會(huì)議由xxx(銷售副總)主持,，會(huì)議用時(shí)共計(jì)約1個(gè)小時(shí)，現(xiàn)將會(huì)議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：

一,、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理,，x總首先提出了對(duì)銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。

二,、由秦剛開始，各銷售人員就xx月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對(duì)于上月所參與的幾次投標(biāo)工作,，分析了未中標(biāo)原因ブ賦銎渲寫嬖詰奈侍猓提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：

1、關(guān)系要跟進(jìn)

2,、產(chǎn)品要熟知

3,、信息要廣泛

4、思想要靈活

5,、五月份開始要加大市場(chǎng)開發(fā)力度,利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子,。

6、加大和水泵廠合作力度,。

在此基礎(chǔ)上,，各銷售人員都制定了xx月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃，以期在xx月份的工作中有更好的提升,。

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇十二

中投證券在20xx年5月4日邀請(qǐng)了董秘,、首席分析師譚先生做電話會(huì)議，詳情如下：

時(shí)間：20xx年5月4日

演講人：董秘,、首席分析師譚先生

一,、主題演講

各位尊敬的投資者，非常感謝大家花時(shí)間來請(qǐng)我做這個(gè)回報(bào),，也感謝給我這個(gè)機(jī)會(huì)。我們是剛剛公布了上個(gè)月的銷售和項(xiàng)目發(fā)展的情況,，我可能首先對(duì)4月份的情況向各位做一個(gè)簡(jiǎn)單的匯報(bào),，接下來把時(shí)間留給大家一起來探討。

4月份我們簡(jiǎn)要的數(shù)據(jù),，有這么幾個(gè),。第一個(gè)是銷售面積是17.8萬平米，銷售金額大概是79個(gè)億,，這個(gè)數(shù)據(jù)同比略有增長(zhǎng),，同比去年的4月份大概有7%的面積增長(zhǎng)和1%的金額的增長(zhǎng)。但是環(huán)比3月份是出現(xiàn)了下降的,，3月份我們賣了93個(gè)億,，這個(gè)月賣了79個(gè)億，當(dāng)然這是簽約的數(shù)據(jù),。這里面有幾個(gè)變化,，第一個(gè)就是說我們數(shù)據(jù)的話，它首先需要跟市場(chǎng)整體的情況做一個(gè)比較,。因?yàn)橐酝拿磕?月份,、3月份,、4月份這幾個(gè)月都應(yīng)該是市場(chǎng)上升的情況，以前每年2月份都是全年銷售量最少的一個(gè)月份,。過去三,、四年時(shí)間我們看到的情況，主要城市3月份的銷售比2月份會(huì)增長(zhǎng)一倍左右,，4月份比3月份又會(huì)增長(zhǎng)40-50%,，4月份通常是全年上半年第一個(gè)小高峰，這是以往各年的情況,。但是今年的情況有非常大的一個(gè)不同,，今年首先4月份比3月份沒有什么增長(zhǎng)，基本上就差不多是持平的狀態(tài),。今年的4月份比3月份各地應(yīng)該說有一些有增長(zhǎng),，但是也有很多城市出現(xiàn)了環(huán)比的下降。如果從同比的情況來看,，今年4月份的主要城市的同比比去年,，跟3月份情況一樣，普遍出現(xiàn)了非常大幅度的下降,。

比如說像北京,、深圳、天津,、杭州,、南京、成都,、包括福州,、廈門這樣一些城市，可能也包括重慶這樣的城市,，同比下降的幅度基本上都是50%或者以上的同比的下降,。就是說市場(chǎng)跟去年相比的交易量大幅度萎縮的情況繼續(xù)延續(xù)三月份的情況。

主要城市4月份和3月份環(huán)比的情況來看,，其實(shí)也有很多城市繼續(xù)出現(xiàn)下降,，比如說像深圳降了30%，天津降了20%,，蘇州降了50%,，福州降了20%，大概也就是說基本上漲跌互現(xiàn),，跟去年4月份比3月份有40-50%的增長(zhǎng)來看,，今年4月份的整體市場(chǎng)的情況依然也是一個(gè)比較悲觀的狀態(tài)。

銷售情況，同比來算,，比市場(chǎng)同比的情況有比較好一些,，我們同比跟去年相比還是有增長(zhǎng)的，但是環(huán)比來看,，我們也出現(xiàn)了比較明顯的下降,，大概有20%左右的下降。從環(huán)比的情況來看,，我們的情況跟一些重點(diǎn)城市的情況相比,，大概是差不多的狀態(tài)。這個(gè)里面有一個(gè)原因,，是因?yàn)槲覀兯脑路萃票P比3月份的推盤略少一些,，這個(gè)情況可能在5月份還會(huì)進(jìn)一步延續(xù)，主要原因是現(xiàn)在的項(xiàng)目的銷售許可受到了一些審批環(huán)節(jié)上面的限制,。原來我們預(yù)計(jì)4月份盤比3月份多一些,，3月份各地都要在3月底公布全年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，從地方政府的角度來看,，希望是把基數(shù)控制的好一點(diǎn),，一開始的時(shí)候不要搞的高價(jià)盤太多，所以在公布目標(biāo)之前,，他會(huì)盡可能的來控制高價(jià)房的上市的比例,，價(jià)格比城市平均價(jià)格貴的比較多的項(xiàng)目就不讓你上市，我們?cè)瓉眍A(yù)計(jì)在3月底目標(biāo)公布之后,，可能這個(gè)情況就應(yīng)該算是了結(jié)了,，接下來的社會(huì)影響會(huì)小一些，因?yàn)橛幸恍╉?xiàng)目在3月份會(huì)退出,，到4月份可能會(huì)放出來,。但是實(shí)際的情況，這個(gè)指標(biāo)公布了之后,，全國(guó)500多個(gè)城市公布指標(biāo)之后,，基本上用的都不是量化的數(shù)字,，而是一個(gè)大的指標(biāo)的描述,。比如說參照人均收入增長(zhǎng)，參照上一年房?jī)r(jià)漲幅之類的,，最后翻譯成量化的數(shù)據(jù)可能都在百分之十幾,，超過10%的上漲幅度，這顯然是公眾不滿意的情況,，如果公眾不滿意,，實(shí)際上中央政府也就不滿意。

現(xiàn)在各地的今年房?jī)r(jià)目標(biāo)公布是公布了,，但是依然處于不確定的狀態(tài),，有一些城市再改這個(gè)目標(biāo),，還有一些城市也沒有想清楚到底要不要改，就算是要改怎么改也沒有什么方向,，不知道怎么改,，大家都在觀望，都在看,。因?yàn)檫@個(gè)目標(biāo)現(xiàn)在自己定不下來,，所以他們相對(duì)來說更加謹(jǐn)慎。你公布在后面很難說是好事還是壞事,，好事就是可以看看別人怎么公布,，能夠跟著別人去做，壞事就是你遲遲不公布,，可能會(huì)引發(fā)更大的壓力,，可能要求你遲公布的公布更嚴(yán)一些，他們可能需要把這個(gè)目標(biāo)公布成什么樣子,，自己心里也沒有底,。在這個(gè)情況下對(duì)全年整個(gè)房屋均價(jià)的控制的壓力就比較大。所以今年4月份跟3月份一樣,，都面臨比城市均價(jià)高的比較多的樓盤預(yù)售證的取得就有困難,。

我們現(xiàn)在的項(xiàng)目是這樣，我們?cè)谝痪€城市,，我們的價(jià)格跟城市均價(jià)相比,，基本上不太高于這個(gè)城市的均價(jià)。因?yàn)槲覀冊(cè)谝痪€城市拿不到地,，我們?cè)谝痪€城市的地都很偏遠(yuǎn),。這樣的話因?yàn)榈囟蔚脑颍晕覀円痪€城市的房屋售價(jià)實(shí)際上并不比城市均價(jià)高,，但是到了三線城市我們價(jià)格比城市均價(jià)高的比較多,。這有幾個(gè)方面的原因，第一方面的原因我們是裝修房,，裝修房很顯然要加一部分裝修的價(jià)格進(jìn)去,，這樣自然就價(jià)格高一些。第二,，在三線城市我們產(chǎn)品的性能,，包括利用的材料，配置標(biāo)準(zhǔn)肯定也比當(dāng)?shù)氐脑瓉淼囊恍┓孔佑忻黠@的提升,，我們畢竟是要為品牌負(fù)責(zé),，包括使用的材料要求都會(huì)比原有的房子要高，這樣成本確實(shí)要高一些。第三,，在三線城市我們產(chǎn)品的溢價(jià)能力或者品牌效益比一線城市體現(xiàn)的更充分,，這個(gè)有點(diǎn)像類似于，我稱之為麥當(dāng)勞效應(yīng),，麥當(dāng)勞全球最著名的快餐的品牌,，其實(shí)在中國(guó)一線城市已經(jīng)沒有任何品牌溢價(jià)能力，現(xiàn)在中國(guó)一線城市麥當(dāng)勞價(jià)格可能比國(guó)內(nèi)的一些連鎖,，像蒸功夫之類的，可能會(huì)更便宜一些,。在一線城市麥當(dāng)勞成了連鎖飲食品牌價(jià)格最低的,，跟國(guó)外的情況是一樣的。但是到了中國(guó)的縣級(jí)城市,，麥當(dāng)勞還是時(shí)尚標(biāo)志,，想把價(jià)格定的高一點(diǎn)也可以賣出去，同樣的情況來看我們進(jìn)入小城市也有這個(gè)效益,，因?yàn)槭侨澜缱畲蟮淖≌?，這樣一種名牌的溢價(jià)能力,，在越小的城市體現(xiàn)的越充分。

在這種級(jí)別越低的城市,，我們的項(xiàng)目的價(jià)格相比城市的整體價(jià)格可能會(huì)超出的越多，這樣的話受到房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，我們項(xiàng)目不能如期開盤的情況也會(huì)更多一些,。我們四月份實(shí)際的推出來的推房量比3月份降了將近30%，我們4月份銷售額大概降了20%多,，推房量比銷售額的下降更多一點(diǎn)。實(shí)際上銷售速度是沒有特別大的變化,，但是市場(chǎng)整體銷售速度還是有進(jìn)一步下降,，整體來看產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力基本上還是可以的,，市場(chǎng)氛圍確實(shí)是在變化,，這個(gè)市場(chǎng)氛圍的變化，買房人變得猶豫，很多的人就算不猶豫資格受到了限制,。在這種限購(gòu)的城市,，市場(chǎng)的需求迅速的下降，這個(gè)情況應(yīng)該還會(huì)進(jìn)一步的展現(xiàn)出來,，可能到下半年會(huì)更嚴(yán)重一些,。

當(dāng)然現(xiàn)在還有的城市沒有限購(gòu)，如果沒有限購(gòu)的城市和限購(gòu)的城市挨的比較近可能是受益的,，受益限購(gòu)城市的需求被擠壓到這個(gè)城市里面去了,。但是這個(gè)有很大的不確定性，接下來限購(gòu)的范圍會(huì)不會(huì)變大,，甚至變成全國(guó)性的限購(gòu),，這個(gè)現(xiàn)在看起來制度層面還是有非常大的不確定性，對(duì)于后市還是要保持高度的謹(jǐn)慎,。當(dāng)然我們會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持我們的策略,，就是說第一是主力定位，我們產(chǎn)品是基于自住需求的比例依然保持非常高的水平,。4月份我們140平米以下銷售占比依然占到80%多,，接近九成的房子是普通住房，這依然保持了以往的比例,。

另外一方面我們也會(huì)堅(jiān)持跨地銷售的策略,，到目前為止我們并沒有修改新房推出一個(gè)月之內(nèi)賣出60%的銷售速度的要求限制，依然是用這個(gè)作為主要的要求,。我們對(duì)具體的定價(jià)要求不設(shè)指導(dǎo)性意見,，完全由他們根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況和總部要求的銷售速度來自己決定銷售策略，包括價(jià)格,，這個(gè)也會(huì)繼續(xù)來堅(jiān)持這樣的基本方向,。

60%的線會(huì)不會(huì)往下調(diào)，這個(gè)主要看土地市場(chǎng)的情況,，如果土地市場(chǎng)相應(yīng)的做出了合適的調(diào)整,，我們會(huì)堅(jiān)持60%的銷售速度的要求，就算降價(jià)賣房子也要達(dá)到這樣一個(gè)要求,。如果說土地市場(chǎng)上拒絕做出相應(yīng)的調(diào)整,，房子賣不動(dòng)了，當(dāng)然土地也賣不動(dòng),，但是土地出讓方不愿意降價(jià),，寧可土地賣不出去也不愿意降低價(jià)格，如果出現(xiàn)這個(gè)情況,，這個(gè)時(shí)候你賣了房子買不回來土地,，如果出現(xiàn)這種情況再堅(jiān)持60%的銷售速度就不一定是一個(gè)最佳的商業(yè)策略,，如果出現(xiàn)這種情況我們可能會(huì)考慮對(duì)銷售速度的要求，會(huì)有一個(gè)降低,。土地市場(chǎng)有恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整我們還會(huì)堅(jiān)持這個(gè)速度,。

在其他方面，比如說裝修房方面,，現(xiàn)在裝修房在很多城市遇到了因?yàn)檠b修的原因?qū)е路孔拥纳鲜杏龅揭恍┱系K,，我還認(rèn)為這是一個(gè)方向，我們還會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持裝修房的基本策略,。如果說因?yàn)轫?xiàng)目老是上不了市,，可能要考慮把裝修部分單獨(dú)作為一個(gè)合同簽訂，這樣的問題對(duì)于買房人來說沒有原來放在一起好,，這樣意味著裝修部分要一次性付款,，以前裝修和房子一起賣，這是可以貸款的,，現(xiàn)在裝修部分不能貸款了,，要單獨(dú)簽合同，裝修部分要一次性付款,。以現(xiàn)在的房貸的政策來看,，其實(shí)買房的人對(duì)于房貸本身的依賴也不強(qiáng)，這倒不會(huì)成為一個(gè)非常大的問題,。就是在裝修委托合同處理這一件事情上面,，可能還是需要不斷的來探索，在中間會(huì)有一些合約不完善的地方,，以后會(huì)讓買賣雙方留下一些問題,，這是一個(gè)方面。

在工廠化和綠色方面,，我們?cè)瓉硖岬牡谝徊绞茄b修,，第二步是工廠化，第三步就是綠色建筑?，F(xiàn)在因?yàn)楦鞯氐恼叩膬?yōu)惠,，對(duì)于綠色建筑的優(yōu)惠來的比較快，所以工廠化方面的扶持相對(duì)來說來的比較慢,，我們也相應(yīng)做了調(diào)整,，把綠色建筑放在第二。六月份以后開工所有的項(xiàng)目,，除非是規(guī)劃條件本身就不可能達(dá)到要求,，比如說容積率偏低，也就是占地指標(biāo)達(dá)不到綠色的要求,，除此之外所有的項(xiàng)目我們都會(huì)爭(zhēng)取獲得綠色一級(jí)以上的認(rèn)證,，按照綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)去設(shè)計(jì)和建筑,，我們也相信在未來一段時(shí)間，在市場(chǎng)方面會(huì)體現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)力,。

跟銷售相關(guān)的其他一些數(shù)據(jù)也簡(jiǎn)單向大家報(bào)告一下。我們4月份賣的房子面積90平米以下是58%,，90-144平米是21%,，加起來是80%，這跟以前的情況差不多,。從產(chǎn)品線的情況來看,，我們的首次置業(yè)和首次改善的基本需求的占比，面積上占比是62%,，這也沒有特別大的變化,，還是以這個(gè)為主，再改的比例是22%,，然后其他的,，比如說公寓和高端的比例是16%，這個(gè)里面再改的比例在下降,，而高端的比例略有上升,，這可能跟推房的結(jié)構(gòu)性的權(quán)益有關(guān)系。

從客戶的資金來源的情況來看,，這個(gè)月新增購(gòu)買比例是31%,，這還是比較高的比例。全部的房貸占購(gòu)房款的比例是40%,，這也是歷史上比較低的一個(gè)水平,，繼續(xù)體現(xiàn)房貸政策收緊。我們?cè)诮酉聛淼?月份,，預(yù)計(jì)推房還是會(huì)受到房?jī)r(jià)控制指標(biāo)的影響,，所以5月份的推房量不一定能有非常明顯的增長(zhǎng)，我們每個(gè)月的銷售基本上可以分成兩個(gè)部分,，一部分是非新開的盤,，以前已經(jīng)開的房子持續(xù)的銷售，這個(gè)釋放比例一般情況下在10%,，每個(gè)月大概在10%左右,。上個(gè)月底留下來已經(jīng)開盤的項(xiàng)目，這個(gè)月能賣掉大概10%,，目前我手頭的貨大概有250億左右,，這樣的話正常的情況下應(yīng)該在下個(gè)月會(huì)產(chǎn)生25億左右的認(rèn)購(gòu)。

另外新推房的計(jì)劃,，新推房的話一般當(dāng)月去化率,，按照目前的情況來看大概在60%左右,，如果下個(gè)月推80億左右的貨，可能會(huì)有四,、五十億的新推房的銷售量,，加上25億左右的存貨的量，加在一起應(yīng)該是75億左右,，也就是說5月份大的概率來看,，環(huán)比不太可能出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)，有可能環(huán)比持平的情況,，可能會(huì)更大的是這樣,，實(shí)際上還是有很多不確定性。

一方面我們也是盡可能的,，盡快把房子推出來賣,，另一方面這個(gè)房子究竟能不能夠如期的上市，這個(gè)不完全由我們決定,，因?yàn)檫@個(gè)量實(shí)際上對(duì)當(dāng)月銷售量的影響還是比較大的,，所以這個(gè)有一定的不確定性。

我對(duì)銷售情況就簡(jiǎn)單的做這樣一個(gè)報(bào)告,。

我們這個(gè)月買了一塊地,，是廣州的一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)地實(shí)際上也不是一個(gè)地,，這是一個(gè)已經(jīng)在建的工程,，而且有一部分在我們收購(gòu)這個(gè)公司之前已經(jīng)賣掉了，這屬于相對(duì)來說跨時(shí)間線的項(xiàng)目,。除了這個(gè)項(xiàng)目之外基本上沒有買地了,，我們判斷土地市場(chǎng)目前并沒有出現(xiàn)非常明顯的調(diào)整，下半年能不能出現(xiàn)調(diào)整不知道,，但是應(yīng)該出現(xiàn)調(diào)整是大概率,。在目前這個(gè)點(diǎn)上面，投資上需要特別的謹(jǐn)慎,，到了下半年要看土地市場(chǎng)的土地走向,，如果土地市場(chǎng)出現(xiàn)非常大的調(diào)整，調(diào)整幅度甚至超出房屋市場(chǎng),，這個(gè)時(shí)候我們可能會(huì)考慮下半年多買一點(diǎn)地,，如果說下半年土地市場(chǎng)調(diào)整不是很明顯，我們會(huì)根據(jù)下半年實(shí)際情況往回補(bǔ)這個(gè)資源,，外界所說抄底這一件事情能不能做成,，這個(gè)不完全由土地決定，還是要看其他的市場(chǎng)上各方的態(tài)度和市場(chǎng)的實(shí)際變化情況,，我就報(bào)告到這里,，下面看看大家有什么問題可以一起探討,，謝謝。

二,、提問環(huán)節(jié)

q：你好,，有兩個(gè)問題想請(qǐng)教一下。第一個(gè)發(fā)改委要追究行業(yè)的反暴利,，從這個(gè)角度來講,，這是怎么樣一種意圖，對(duì)房地產(chǎn)的影響是什么,。第二,，對(duì)市場(chǎng)資金面,，前面三,、四個(gè)月的數(shù)據(jù)有這樣幾個(gè)特點(diǎn)，一,、二線城市成交同比下滑,，但是全國(guó)銷售數(shù)據(jù)還是增長(zhǎng)的。第三,，我個(gè)人感覺樓市還是處于膠著狀態(tài),，未來方向會(huì)怎么變，如果沒有新的政策干擾,，憑自身的干擾和已經(jīng)有的政策,，樓市接下來怎么樣演化，還有各個(gè)地域和板塊之間或者二,、三線城市之間會(huì)不會(huì)有一些分化,，麻煩給我們介紹一下。

a：關(guān)于反暴利這個(gè)事情說實(shí)話我是沒有看懂的,，我沒有看明白這是什么意思,。因?yàn)檎f房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，假如這個(gè)暴利指的是利潤(rùn)率比較高,，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率比賣衣服,，賣眼鏡的低太多了。賣衣服出廠價(jià)都四折,，賣衣服利潤(rùn)率,，銷售利潤(rùn)率在百分之百，賣眼睛的是百分之好幾百的利潤(rùn),，房地產(chǎn)利潤(rùn)率比制造業(yè)高一些只能說周轉(zhuǎn)比較慢一些,，利潤(rùn)率本來是不構(gòu)成行業(yè)賺錢的程度合理的指標(biāo)，因?yàn)槊恳粋€(gè)行業(yè)的負(fù)債率和周轉(zhuǎn)率都不一樣,，如果說收益率的話,，我還不能理解,。房地產(chǎn)行業(yè)的收益率是參差不齊的，有一些企業(yè)收益率確實(shí)很高,，但是這些企業(yè)都是小公司,，他們之所以能夠獲得很高的收益率，是因?yàn)樗麄冇刑厥馐侄文猛恋亍?0xx年出臺(tái)831號(hào)文件,，在20xx年之后,，經(jīng)營(yíng)性的用地不允許通過劃撥、出讓,，理論上應(yīng)該是通過招拍掛來獲得的,，在這之后任何一個(gè)房地產(chǎn)公司如果說通過招拍掛的方式，從公開市場(chǎng)獲取土地的話是不可能獲得暴利的,，它的收益率水平不可能高出很多,。我們從房地產(chǎn)上市公司roe水平來看，在各個(gè)行業(yè)板塊當(dāng)中,，房地產(chǎn)公司的roe水平是明顯要低于銀行等等這樣一些行業(yè)的,，甚至明顯低于工程機(jī)械這種制造業(yè)領(lǐng)域的。房地產(chǎn)的暴利如果說存在,，就是有部分開發(fā)商用非市場(chǎng)化的方式繼續(xù)獲得土地,，這個(gè)里面是有暴利的，但是主要不是這種情況,，主要是市場(chǎng)化情況獲取土地的公司,，不管是買招拍掛的地，還是在二手市場(chǎng)上買別人地是不可能存在所謂的暴利,。反暴利最有效的方式就是土地市場(chǎng)進(jìn)一步透明化和公開化,，這是最有效的反暴利的方法，除此之外我很難想象如何去認(rèn)定甄別這個(gè)暴利,，以及如何去有針對(duì)性的采取措施,，我都看不出來。

我看了一下外界的報(bào)道,，所謂的反暴利,，就是說房子要明碼標(biāo)價(jià)，而且一房一價(jià),，房子標(biāo)了價(jià)之后不允許再漲了,，這都不是什么新的措施，一直以來就有的,。像這樣的公司好多年以前全部都是明碼標(biāo)價(jià)的,，我們明碼標(biāo)價(jià)的事情是很傳統(tǒng)的常識(shí)，這不屬于特殊的制度安排。一房一價(jià)這個(gè)東西,，從一種制度本身,，對(duì)社會(huì)各方面的影響來看，一個(gè)房子定了價(jià)不允許漲,，這樣一房一價(jià)的東西,，其實(shí)對(duì)于市場(chǎng)上各方的整體來說是不太好的，因?yàn)樗鼊儕Z了這個(gè)市場(chǎng)本身的價(jià)格尺度合理的發(fā)現(xiàn)機(jī)制,。一房一價(jià)針對(duì)的是以前就地起價(jià)的行為,，開發(fā)商手里有一千套房，他開始賣一百套比較便宜,，賣了后來越賣越貴,，但是房子是一樣的房子，但是價(jià)格平白無故漲價(jià)了,。一樣的東西憑什么就地漲價(jià),，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里面不是很常見的情況，中石化的石油,，我去加油,，加了93號(hào)和97號(hào)油有什么不同,，但是價(jià)格是不允許人家動(dòng),，這個(gè)價(jià)格的變動(dòng)本身是因?yàn)槭袌?chǎng)的供求關(guān)系變動(dòng)的結(jié)果，也是價(jià)格不斷得以發(fā)現(xiàn)的過程,。為什么以前開發(fā)商喜歡一點(diǎn)一點(diǎn)賣房子,，小步快跑，然后一開始價(jià)格比較低,，后來越來越貴,，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)檫@個(gè)房子,，這個(gè)產(chǎn)品定價(jià)有很大的難度,，開發(fā)商標(biāo)價(jià)的時(shí)候也不知道什么價(jià)格最合適，他要不斷的去發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格,，當(dāng)發(fā)現(xiàn)價(jià)格最有效的方法就是這個(gè)方法,，就是先拿一點(diǎn)試探一下，一開始標(biāo)比較低的價(jià)格確保能夠賣出去,，免得砸在手里了,，然后根據(jù)賣的火爆的程度來決定加價(jià)加多少，這樣最后發(fā)現(xiàn)合理的價(jià)格,。如果說你不允許用這個(gè)方法,，還只能去賭，一開始標(biāo)價(jià)是正確的，這樣一開始標(biāo)的價(jià)格肯定比原來的方式標(biāo)的要高一些,，當(dāng)然這也是有一部分房子賣不出去,，這樣開發(fā)商陷入很困難的兩難局面，他在定價(jià)的時(shí)候,。他定價(jià)定高了有一部分房子賣不掉,，他要想降價(jià)難度就很大，房子這個(gè)東西跟別的東西不一樣,，如果中石化加油站降加油的價(jià)格,，肯定所有人都是歡欣鼓舞的，包括以前買過很貴的人也是贊成的,。但是房子不一樣,，房子一降價(jià)，原來買房子的人跟你鬧,，他找你麻煩,，一開始標(biāo)價(jià)標(biāo)高了后來就非常困難，降價(jià)也不好降,，不降又賣不出去,，因?yàn)槟銟?biāo)貴了。如果價(jià)格標(biāo)低了賣是賣掉了,，但是這樣情況你賣低了利潤(rùn)率就低了,，你價(jià)格賣便宜實(shí)際上你是損失的，你損失是股東的利益,。開發(fā)商遇到這種情況定價(jià)是很困難的,，原有小步快跑的方式是不斷發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格合理的制度安排，現(xiàn)在禁止這種只能使得開發(fā)商在定價(jià)上面犯更多的錯(cuò)誤,，然后導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)有更多不確定性,，我看不出來有什么特別大積極的作用。現(xiàn)在是一個(gè)制度,，出臺(tái)要遵守,，但是我不認(rèn)為這樣一個(gè)制度對(duì)于真正降低房?jī)r(jià)，改善城市居民的居住的質(zhì)量有什么現(xiàn)實(shí)的幫助,，我是看不出來的,。當(dāng)然這個(gè)東西對(duì)于開發(fā)商的影響有限，因?yàn)檫@樣的結(jié)果就是讓大家定價(jià)一開始定的高一點(diǎn),，然后可能會(huì)導(dǎo)致一些錯(cuò)誤,，會(huì)在開盤之前做更詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研。其他方面,，比如說暴利有什么切實(shí)可行的制度安排,，如果要再出就是取消市場(chǎng)的定價(jià)功能,，改成物價(jià)局來定價(jià)，這是唯一能想到下一步的手段,，就像食鹽列入民生行業(yè),，它的價(jià)格企業(yè)沒有定價(jià)權(quán)利，你在預(yù)售前要到物價(jià)局審批房子的價(jià)格,，物價(jià)局先給你核算成本,，算一下你這個(gè)成本多少錢，然后加一個(gè)所謂的合理利潤(rùn),，最后幫助你定價(jià)格,，你只允許賣的比這個(gè)低，不允許賣的比這個(gè)高,，最后可能是行政定價(jià),，回到這樣非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式。

真出現(xiàn)這種情況是很悲哀的事情,，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的摧毀,，但是這種情況本身不是說完善不完善，而是有可能的,，這一次不可能,，到了20xx、20xx年下一次住房短缺狀態(tài)的時(shí)候,，這個(gè)情況真的很有可能,。企業(yè)要做好準(zhǔn)備，做好準(zhǔn)備來應(yīng)對(duì)這種情況,，應(yīng)對(duì)這種物價(jià)局定價(jià)的情況,，當(dāng)然要出這種情況,，對(duì)于這樣公司來說無所謂,，因?yàn)槲覀儽旧砝麧?rùn)率就不高，我們是一個(gè)低利潤(rùn),，在這個(gè)行業(yè)里面,，我們利潤(rùn)率本身就比行業(yè)整體要低很多，如果別的人還能接受利潤(rùn)率,，我相信我們肯定可以接受,，如果大家的利潤(rùn)在一樣情況下面，我們周轉(zhuǎn)率比別人高一些,，我們收益率反而會(huì)提升,。

另外我們有很大力量往前推，比如說工廠化,，比如說綠色建筑,，我們都希望往前推，但是目前這些東西都是增加房子的成本，這種嘗試定價(jià),，反而對(duì)這個(gè)東西是有幫助的,，所以這個(gè)情況有可能會(huì)發(fā)生，但是我們希望不要發(fā)生,，因?yàn)檫@是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的倒退,，如果真發(fā)生的話，對(duì)于來說不會(huì)有特別大的影響,。好的,，謝謝。

a：我不知道其他企業(yè)怎么做的,，也沒有辦法替他們表態(tài),。其實(shí)我覺得調(diào)到什么樣領(lǐng)導(dǎo)才算滿意，這個(gè)只有領(lǐng)導(dǎo)自己才清楚,。但是從政策本身的根源來看,，實(shí)際上很大程度上是由公眾輿論來決定的，如果公眾輿論認(rèn)為確實(shí)房?jī)r(jià)跌了,，可能壓力就消除了,，如果公眾輿論認(rèn)為這個(gè)房?jī)r(jià)跌了，這個(gè)事情是有很大不確定性的,。因?yàn)楣娸浾撘膊皇呛芰炕姆绞?，現(xiàn)在包括統(tǒng)計(jì)部門找不到指標(biāo)來精確的測(cè)量某一時(shí)點(diǎn)的房子價(jià)格，現(xiàn)在任何一種測(cè)量方法都有它的問題,，比如說房?jī)r(jià)指數(shù),，這涉及到取樣的合理性，這也是被質(zhì)疑的比較多,。

然后評(píng)議價(jià)格,，這個(gè)好處數(shù)據(jù)都是一手?jǐn)?shù)據(jù)，用房屋備案的總的銷售額去除以總的銷售面積,，這樣的一個(gè)東西勢(shì)必是真實(shí)性有保障,，但是問題是一個(gè)城市不同的地段房?jī)r(jià)差的非常遠(yuǎn)，不同城市的房?jī)r(jià)也差的非常遠(yuǎn),，同一地段的不同類型的房?jī)r(jià)也差的很遠(yuǎn),，對(duì)于某一個(gè)具體城市具體的時(shí)點(diǎn)來說，在售的房子結(jié)構(gòu)變動(dòng)是非常大的,，關(guān)于房?jī)r(jià)到底降了沒有,，這一件事情，我感覺是一個(gè)很難量化去評(píng)估和測(cè)量的東西,，最后可能看公眾是怎么感受,，公眾的感受變成媒體輿論的表達(dá),，最后變成整體的判斷。這里面我覺得有一些不確定性,。

當(dāng)然要說政策從緊,，現(xiàn)在還不夠從緊啊，感覺要再?gòu)木o也比較困難了,，從去年的9月29日開始,，實(shí)際上政策已經(jīng)超出了讓這個(gè)行業(yè)降溫回歸理性的需要，已經(jīng)是大有矯枉過正的味道了,。就在這樣一個(gè)情況下面,，再度從緊可能會(huì)引發(fā)非常嚴(yán)重的問題，現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)矯枉過正,，如果再進(jìn)一步持續(xù)出新東西,，可用的工具也不是很多了，我覺得再出無外乎幾個(gè)方面,，一個(gè)是限購(gòu)城市進(jìn)一步放大,，在現(xiàn)有的政策下面，根據(jù)現(xiàn)有的需求等等情況來看,，市場(chǎng)會(huì)往什么方向走,，在現(xiàn)有的制度體系下面，根據(jù)目前市場(chǎng)的供求關(guān)系的情況來看,，短期來看市場(chǎng)能夠繼續(xù)的降溫,，銷售速度會(huì)進(jìn)一步下降，而且今年房?jī)r(jià)都有可能出現(xiàn)一定幅度的下跌,，這都是比較現(xiàn)實(shí)的一個(gè)情況,。

在這種情況下你再進(jìn)一步出什么政策，能出的無外乎是這幾個(gè)方面,，一個(gè)是限購(gòu)城市擴(kuò)大,，因?yàn)楝F(xiàn)在限購(gòu)是所有政策里面影響最大的一項(xiàng)，所以今年各地之間的市場(chǎng)的差異也主要體現(xiàn)在這一點(diǎn)上面,，限購(gòu)的城市和不限購(gòu)城市之間量會(huì)有非常大的反差,，甚至有一些跟限購(gòu)城市離的比較近的不限購(gòu)的城市會(huì)從中受益，限購(gòu)城市的需求會(huì)擠壓到不限購(gòu)的城市里面去,，但是目前還沒有限購(gòu)的城市會(huì)有很大變數(shù)，未來是不是也歸到限購(gòu)城市里面,，如果未來也歸到限購(gòu)里面去,，受的影響比目前已限購(gòu)城市影響更大。因?yàn)槟壳耙呀?jīng)限購(gòu)范圍的城市,，相對(duì)來說是屬于本地購(gòu)買力比較堅(jiān)強(qiáng)的,，本身經(jīng)濟(jì)活力比較高的,，本地自我消化力較強(qiáng)的城市。剩下這些未限購(gòu)的城市本地購(gòu)買力弱一些,，外地購(gòu)買低價(jià)房的能力更強(qiáng),，如果這些城市也被限購(gòu)，這樣受的影響會(huì)比一線城市受限購(gòu)的影響更大一些?，F(xiàn)在這些城市面臨非常大的變數(shù),，這是第一個(gè)政策的可能性，使更多的城市限購(gòu),。如果說不是全國(guó)限購(gòu),，對(duì)于更多的城市限購(gòu)，對(duì)于再剩下不限購(gòu)的城市,，有可能在短期之內(nèi)會(huì)形成拔出效應(yīng),，因?yàn)榇蠹揖褪窍耄阋呀?jīng)擴(kuò)大了,，會(huì)不會(huì)有再下一次擴(kuò)大范圍呢,。對(duì)于這些第二次也沒有被列入限購(gòu)范圍的城市，這些人就會(huì)擔(dān)心以后買不到房了,，趁著現(xiàn)在沒有限購(gòu)就趕快買吧,，會(huì)產(chǎn)生這樣很強(qiáng)的效應(yīng)，會(huì)維持一段時(shí)間,，可能短期之內(nèi)會(huì)導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)成交出現(xiàn)高峰,，這是一個(gè)。如果全國(guó)限購(gòu)就不存在這個(gè)效應(yīng),，限購(gòu)范圍擴(kuò)大是第一個(gè)結(jié)果,。

房貸目前沒有收緊的空間，目前來自銀行的全部購(gòu)房款的比例已經(jīng)非常低了,，就算名義上進(jìn)一步收緊,，實(shí)際上房貸再進(jìn)一步收緊已經(jīng)沒有辦法了，因?yàn)橐呀?jīng)非常低了,，銀行實(shí)際上貸給買房的錢非常少,。而且受限貸影響特別大的，在第一次買房和買比較小房子的人,，這些本來應(yīng)該得到保護(hù)的,，在限貸政策里面受傷最重的。因?yàn)樗麄儽旧砜晒┑盅旱馁Y產(chǎn)就比較少,，根據(jù)最高法院的司法解釋,，一套房子是一個(gè)家庭唯一住所，銀行是不可以凍結(jié)不可以拍賣的,，自然對(duì)于銀行來說一套房子的客戶不是最好的客戶,，有多套房子的人,，其實(shí)用多套房為一套房提供背后連帶的擔(dān)保條件，通常情況下買多套房的人支付力會(huì)更強(qiáng)一些,，銀行也會(huì)覺得他資產(chǎn)狀態(tài)更好一些,。相反如果限貸更嚴(yán)，最后會(huì)打擊到第一次買房子的買小房子的人身上,，這顯然和調(diào)控本身的導(dǎo)向是不吻合的,，因?yàn)檫@些人本身是屬于政策照顧的對(duì)象，板子打到他們身上肯定不合適,，如果限貸再進(jìn)一步收緊的話,，肯定會(huì)遭受公眾強(qiáng)烈不滿，而且在中國(guó),，公共輿論傳播更安全,，因此住房方面的維持穩(wěn)定是一個(gè)大方向。

再所謂價(jià)格管制,，未來不排除出現(xiàn)物價(jià)指數(shù)超過房?jī)r(jià)的事情,，當(dāng)然這個(gè)我的判斷還是會(huì)認(rèn)為在下一次，20xx-20xx年住房短缺期,，下一次短缺到來出現(xiàn)的概率更大,，在這一次會(huì)出現(xiàn)面向未來價(jià)格管制手段，什么叫面向未來的價(jià)格管制手段呢?就是說政府在出讓土地的時(shí)候把所有的土地出讓成限價(jià)房,，這樣的話目前的房?jī)r(jià)沒有特別強(qiáng)的手段來壓下去,，但是未來新房?jī)r(jià)格早就被預(yù)知的，在出讓土地已經(jīng)鎖定了房?jī)r(jià),，這個(gè)有可能會(huì)成為,，尤其是一些目前房?jī)r(jià)比較貴的城市，未來一個(gè)情況,，土地出讓全部限價(jià),。

另外大家也知道保障房給中央政府增加了非常大的財(cái)政壓力，土地出讓金今天不出意外會(huì)出現(xiàn)非常大幅度下降,，接下來地方政府會(huì)很缺錢,，這樣稅收方面的饑渴程度會(huì)更高一些，而且房地產(chǎn)一直以來是屬于稅收稽查的重點(diǎn),。比如說土地增值稅清算,，比如說包括其他的一些稅種的變化，比如說二手房交易稅費(fèi)也可能會(huì)提升,，也有可能會(huì)有上海,、重慶之外的其他城市加入到房產(chǎn)稅的試點(diǎn)的范圍之內(nèi)，在稅收領(lǐng)域多收一些稅,，這樣一個(gè)大的方向,，可能會(huì)有不確定性。

在其他方面,，我覺得除非是把這個(gè)市場(chǎng)消滅掉,，否則的話所謂的政策進(jìn)一步收緊，應(yīng)該說沒有特別多的工具可用了,。

a：我覺得從行業(yè)整體來看是比較必然的事情,，肯定會(huì)出現(xiàn)這個(gè)問題。當(dāng)然以及跟規(guī)模差不多的幾家公司,，目前暫時(shí)還不會(huì)有減少開工的打算,。如果土地市場(chǎng)上能做出合理的調(diào)整，沒有必要減少開工的,，土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整你沒有必要放慢銷售速度,，你可以降價(jià)把房子賣了，在這種情況下開工沒有必要做明顯的減少,。但是這個(gè)行業(yè)大部分公司都是小公司,，這些小公司畢竟資金比較緊張。這些公司根本不在乎周轉(zhuǎn)率的,，寧可房子遲一點(diǎn)賣,，也不愿意在短期之內(nèi)就賣出去，如果短期之內(nèi)不愿意賣出去,，資金鏈還有困難,，當(dāng)然最有效的方法把地分開，減少公司的支出,，讓公司進(jìn)入一個(gè)休眠的狀態(tài),，來等待接下來住房保修期，因?yàn)榻酉聛淼淖》勘Ｐ奁诨旧媳厝怀霈F(xiàn),，因?yàn)閺哪壳按蠹业馁I地和開工的變化趨勢(shì)來看,，到20xx-20xx年大部分城市會(huì)面臨住房的新的供應(yīng)，商品房新的供應(yīng)大幅度下降的情況,，所以一些小公司會(huì)選擇把房子爛在手里面,。因?yàn)樾」酒毡檫@么想，20xx,、20xx年的住房短缺就會(huì)更加確定,，基本上成為必然的事情，所以基本上今年在目前,，到現(xiàn)在小開發(fā)商減開工的情況已經(jīng)在發(fā)生,，而且今年整個(gè)下半年都會(huì)進(jìn)行。

q：你好,，我想問一下兩個(gè)問題,，一個(gè)是保障房,，說央企來參加建設(shè)，大家都會(huì)問這個(gè)問題,，是不是保障房確實(shí)開發(fā)商參與的動(dòng)力不足,，我們也看到很多人開發(fā)商在講，包括公司講保障房還是有盈利的,，利潤(rùn)率還不錯(cuò),，我不太知道在目前情況下，過了一段時(shí)間你怎么樣看保障房,，到底盈利能力怎么樣,，到底是什么樣的建設(shè)方式。

a：第一個(gè)問題關(guān)于保障房的問題,，現(xiàn)在首先可以明確下結(jié)論,，就是說保障房目前不是開發(fā)商來參與的話，目前并不存在一個(gè)經(jīng)濟(jì)上面可行的模式,。所謂經(jīng)濟(jì)上可行的模式,，指的就是成本，包括它的風(fēng)險(xiǎn)和收益水平是否相匹配的模式,。目前來看是不存在這樣一個(gè)模式,，因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商基本上參與保障房的方式分為兩種，一種是待建模式,，一種是開發(fā)模式,。代建模式情況下面風(fēng)險(xiǎn)是比較低的，基本上也沒有收益,。代建模式的意思就是說這個(gè)錢部分過開發(fā)商的手,，但有地方政府直接支出，比如說保障房要找人來建,，要買材料,，這些錢直接由政府支付給上游企業(yè)，開發(fā)商負(fù)責(zé)做什么呢,，開發(fā)商其實(shí)就是項(xiàng)目經(jīng)理,，在這管理這個(gè)項(xiàng)目，他負(fù)責(zé)辦具體的事情,。開發(fā)商實(shí)際上就是勞務(wù)輸出,，這種情況下面開發(fā)商肯定推不了的，因?yàn)樗麤]有出錢,，他只是支付了人力,，支付了他的知識(shí)和技能，他相當(dāng)于城市打工者。這個(gè)模式也賺不了什么錢,，因?yàn)橐?guī)模太小了,，代建的時(shí)候管理費(fèi)用按照總成本1%來作為上限，這個(gè)管理費(fèi)不高于總成本1%,，我們就算把全國(guó)的房子中間10%交給一家公司來做,，這個(gè)規(guī)模已經(jīng)非常大了,，xx00萬套房子,，你一個(gè)人做10%，這個(gè)大概賺多少錢呢?大概1500億左右,，全國(guó)是1.5萬億,，你是1500億，這樣按1%來算,，你實(shí)際能收到管理費(fèi)超不過15個(gè)億,，你一共收到15個(gè)億管理費(fèi)，你不可能沒有成本的,，你要給人員發(fā)工資的,，你的組織有辦公費(fèi)用的，這些東西實(shí)際上一扣可能就是說你把全國(guó)的保障房做到十分之一,，你最后能賺到錢就是一兩個(gè)億的水平,。這個(gè)對(duì)于公司來說，這個(gè)業(yè)務(wù)是顯然風(fēng)險(xiǎn)比較低的,，沒有什么問題的,，但是它基本上不太能構(gòu)成一個(gè)真正的業(yè)務(wù),。

第二個(gè)方式是開發(fā)模式,，這一塊地會(huì)出讓給開發(fā)商,，然后開發(fā)商自己管錢,，這個(gè)支出由開發(fā)商支付,，最后政府統(tǒng)一回購(gòu),，或者這個(gè)房子本身賣給買房人,，類似于這種方式,，開發(fā)商有風(fēng)險(xiǎn),，他有可能是虧本的,，而且虧本的概率非常高。因?yàn)槲覀兊臏y(cè)算你是一個(gè)非常規(guī)范的公司,，所謂規(guī)范的公司,，用開發(fā)模式做保障房虧本的概率要遠(yuǎn)大于不虧本的概率。目前的開發(fā)模式基本上常用的方法是這樣,，開發(fā)商提供20%的自有資金,，剩下80%的錢可以去銀行借。這個(gè)剩下80%的錢的利息是計(jì)算到總成本的，所以開發(fā)商并不承擔(dān)這80%錢的成本,，他真正資金成本是自有資金20%的成本,，也就是說相當(dāng)于有五倍的杠桿，你如果投一個(gè)億進(jìn)去,，你實(shí)際上可以做五個(gè)億的生意,，這五個(gè)億房子有多少利潤(rùn)呢?實(shí)際上現(xiàn)在按規(guī)定，這個(gè)保障房的開發(fā)模式下面,，開發(fā)商利潤(rùn)不高于3%,，不高于3%乘以5倍的杠桿，整個(gè)就是15%,，你如果從投入的資金計(jì)算毛利率可以達(dá)到15%,，問題是你這20%資金成本，我們假設(shè)也是借來的,，你最后虧本還是賺錢要看這個(gè)項(xiàng)目做多長(zhǎng)時(shí)間,，如果你投入這個(gè)錢開始到收回時(shí)間長(zhǎng)少于兩年，基本上可以保本,，因?yàn)?5%的毛利潤(rùn)除以兩年,，差不多就是7%左右的年化收益率，7%左右年化收益率跟你去銀行借錢的利息基本相當(dāng),。也就是說如果你用開發(fā)模式做一個(gè)保障房,，你兩年之內(nèi)能收到錢，你就等于是盈虧平衡,，所有賺的錢都交給銀行做利息了,。

現(xiàn)在一個(gè)保障房項(xiàng)目在兩年之內(nèi)能收到錢的概率是不高的，所以你開發(fā)模式建保障房,，基本上虧本是大概率事件,，所以我們現(xiàn)在做保障房的策略也是這樣的，我們不給股東創(chuàng)造損失的前提下做保障房,，我們首先是用代建的方式,，我們出人出力出知識(shí)，但是我們盡可能不出錢,，如果我們出錢做開發(fā)模式,，我們就盡可能做到時(shí)間上面是比較能夠控制的，能夠比較快速的完成這個(gè)項(xiàng)目,。而且我們做保障房,，也是不追求數(shù)量，數(shù)量做的太多,，虧損是大概率事件,，你做得太多可能使得大概率事件越來越成為確定性事件,。我們做保障房主要是看質(zhì)量，我們是盡社會(huì)責(zé)任,，我們做一兩個(gè)具有代表性的,，有示范效應(yīng)的項(xiàng)目，我們的圖紙向社會(huì)公開,，我們做的比較好的項(xiàng)目圖紙,，其他地方愿意抄我們提供給他們抄，他們拿去照葫蘆畫瓢,，復(fù)制去沒有問題,，這是我們作為一個(gè)社會(huì)成員，進(jìn)行社會(huì)責(zé)任能夠選擇的方法,。如果說把股東的錢投到大概率是虧損的項(xiàng)目上去,，我們也不太可實(shí)施下去，賺錢的可能性是非常小的,，目前并不存在一個(gè)可行的模式。

有一些公司說他們利潤(rùn)還可以,，我就不太理解了,，確實(shí)如果你去了這個(gè)假設(shè)，去了規(guī)范公司的假設(shè),，確實(shí)能夠賺到錢,，怎么賺錢呢?第一，如果你的人力調(diào)到對(duì)一些成本進(jìn)行放大,，當(dāng)然你賺錢就變得可能?，F(xiàn)在規(guī)定是3%的利潤(rùn)率，如果你能把成本多報(bào)5%,，你的利潤(rùn)就變成8%了,，利潤(rùn)變成8%乘以5倍的杠桿，就變成40%的利潤(rùn)了,。

剛才說到如果你是規(guī)范的公司做保障房應(yīng)該說很難賺錢的,，除非是不規(guī)范的公司，我相信大部分公司還是規(guī)范的,，大家在這上面賺錢會(huì)稍微困難一些,。怎么樣建立一個(gè)企業(yè)參與保障房建設(shè)的一個(gè)可行的模式，這個(gè)還是在一個(gè)探索的過程當(dāng)中,，這是第一個(gè)問題,。

第二，關(guān)于開發(fā)商的融資手段的問題,，信托現(xiàn)在百分之十幾,，對(duì)企業(yè)來說是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的成本,，但是信托有一個(gè)中間費(fèi)用問題，實(shí)際上最后投資人獲得的沒有這么高,。

投資人拿到10%,，應(yīng)該說現(xiàn)在還沒有做到，因?yàn)橥顿Y人拿到10%的話,，企業(yè)的成本應(yīng)該到14-15%的水平,，應(yīng)該還達(dá)不到，現(xiàn)在投資人8-9%比較正常一點(diǎn),，比銀行貸款利息略高一點(diǎn),，但是企業(yè)最后成本是超過10%的，大概是這樣一個(gè)情況,，這個(gè)我覺得也比較正常,，的確目前是屬于企業(yè)資金鏈比較緊的情況，資金比較緊的情況下價(jià)格就會(huì)高一些,。這方面現(xiàn)在做房地產(chǎn)行業(yè)缺少直接融資渠道,，這是一個(gè)曠日持久的問題，不是最近才出現(xiàn)的,。一直以來這個(gè)行業(yè)就沒有什么可用的東西了,，這也是導(dǎo)致我們這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，每一次市場(chǎng)下跌之后,，低谷之后會(huì)來一個(gè)非常猛的反彈,，這個(gè)反彈的原因是市場(chǎng)經(jīng)歷一個(gè)低谷，隨后會(huì)出現(xiàn)一個(gè)住房的短缺期,，一旦開始反彈就比較弱,，這個(gè)原因都是因?yàn)槠髽I(yè)缺少創(chuàng)新渠道。這一點(diǎn)政府未來到底是什么樣態(tài)度也在摸索,，因?yàn)檎嬲龔恼{(diào)控的需要來看,，其實(shí)在行業(yè)的低谷期也是應(yīng)該放開一些融資的管制，讓企業(yè)能夠在行業(yè)低谷期做反周期的操作,，在行業(yè)低谷期能夠繼續(xù)有錢來蓋房子,，來保證接下來不會(huì)出現(xiàn)住房的短缺。但是現(xiàn)行的很多做法跟這個(gè)是相反的,，未來政策能不能夠做一些合適的調(diào)整,，來使得做法跟初衷相吻合，這個(gè)有待觀察,，謝謝,。

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇十三

會(huì)議紀(jì)要在現(xiàn)實(shí)生活中起著非常大的作用，可以制定會(huì)議紀(jì)要的主體有很多,，銷售公司會(huì)議紀(jì)要怎么寫?下面是本站小編為你帶來的銷售公司會(huì)議記錄范文,，歡迎參閱,。

20xx年xx月xx日下午，公司召開第一次總經(jīng)理辦公會(huì)議,，研究討論公司經(jīng)濟(jì)

合同

一、關(guān)于公司經(jīng)濟(jì)合同管理辦法

二,、關(guān)于職工因私借款規(guī)定

會(huì)議認(rèn)為,，職工因私借款是傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，不能作為文件規(guī)定,。但是,，從關(guān)心員工考慮，在職工遇到突到性困難時(shí),，公司可以酌情借10000元內(nèi)的應(yīng)急款,。計(jì)財(cái)處要制定內(nèi)部操作程序，嚴(yán)格把關(guān),。人力資源處配合。借款者本人要作出還款計(jì)劃,。

三,、關(guān)于公司資金管理辦法

會(huì)議認(rèn)為計(jì)財(cái)處提交的公司資金管理辦法有利于加強(qiáng)公司資金管理，提高資金使用效率,，保障安全生產(chǎn)需要,。會(huì)議原則通過，計(jì)財(cái)處修改完善后發(fā)文執(zhí)行,。

四,、關(guān)于職工工資由銀行代發(fā)事宜

五、關(guān)于公司機(jī)關(guān)11月份效益工資發(fā)放問題

會(huì)議聽取了人力資源處關(guān)于公司機(jī)關(guān)11月份崗位工資發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)的建議,。會(huì)議決定機(jī)關(guān)員工3-5月份崗位工資發(fā)放,，對(duì)已經(jīng)下文明確的干部執(zhí)行新的崗位工資標(biāo)準(zhǔn)，沒有下文明確的干部暫維持不變,。待三個(gè)月考核明確崗位后,，一律按新崗位標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。

會(huì)議最后強(qiáng)調(diào),，公司機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與運(yùn)行船舶的溝通,，建立公司領(lǐng)導(dǎo)每周上崗接船制度,，完善機(jī)關(guān)管理員工隨船工作制度，增強(qiáng)工作的針對(duì)性和有效性,。

會(huì)議地點(diǎn)：公司二層總經(jīng)理辦公室

參會(huì)人員：總經(jīng)理,、副總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人及員工

會(huì)議議題：總結(jié)公司的過去,，討論如何完善公司管理

會(huì)議內(nèi)容：

x年xx月xx日,，總經(jīng)理和副總經(jīng)理，召集公司員工在五層總經(jīng)理辦公室開會(huì),，討論公司的過去和各項(xiàng)工作如何的完善,，會(huì)議形成如下意見：

一、關(guān)于公司過去發(fā)展的情況和人員工作情況

1,、公司的在每個(gè)員工的共同努力下在向上發(fā)展,。

2、公司員工作態(tài)度都是積極向上的,，老員工對(duì)新員工的照顧,，和相互之間的學(xué)習(xí)，都相互尊重,，為工作創(chuàng)造了良好的氛圍,。

二、公司明年完善的地方

1.技術(shù)部開展對(duì)車間人員的培訓(xùn),，挑選出技能熟練的員工進(jìn)調(diào)試培訓(xùn),，解決外出調(diào)試人員技術(shù)缺乏的問題。

2.要求出差調(diào)試人員記錄每次外出調(diào)試出現(xiàn)的技術(shù)問題,，調(diào)試結(jié)束后及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)及技術(shù)人員匯報(bào),，在以后的培訓(xùn)中將出現(xiàn)的問題突出，減少類似問題的出現(xiàn),，使產(chǎn)品能夠精益求精,，這樣可以減少出差人員的次數(shù)，降低成本,。

3.車間必須建立制度,。規(guī)范領(lǐng)料、作業(yè)等流程,，減少非生產(chǎn)消耗,。

4.開源節(jié)流。公司員工應(yīng)注重每一個(gè)細(xì)節(jié),，從源頭對(duì)成本降低,。

5.各部門的協(xié)調(diào)。部門負(fù)責(zé)人應(yīng)加強(qiáng)溝通,，銜接好生產(chǎn)過程中部門接觸環(huán)節(jié),，理解團(tuán)隊(duì)合作的精神,，使工作效率變的更快高。

6.工作態(tài)度,。公司員工應(yīng)端正工作態(tài)度,，勇于承擔(dān)責(zé)任，在新的一年中積極更好的工作,，為自己,，為自己樹立良好、積極向上的形象,。

7.要存在危機(jī)感,。公司的發(fā)展，是大家共同努力的結(jié)果,，但不能驕傲,，停滯不前。必須要有危機(jī)感,，并轉(zhuǎn)換成提高自己的動(dòng)力,，將產(chǎn)品做的更好。

三,、這次的意義

這次會(huì)議總結(jié)過去,，更多的提出了公司需要的完善的地方，給x年的工作提出更高的要求,。

x年xx月xx日

主題詞： 危機(jī)感 工作態(tài)度 完善 團(tuán)隊(duì)精神 成本

呈 報(bào)：x總經(jīng)理

主 送：x經(jīng)理

抄 送：各部門負(fù)責(zé)人

20xx年xx月xx日下午,，公司召開第一次總經(jīng)理辦公會(huì)議，研究討論公司經(jīng)濟(jì)合同管理,、資金管理辦法,、機(jī)關(guān)20xx年3-5月份崗位工資發(fā)放等事宜。張xx總經(jīng)理主持,，公司領(lǐng)導(dǎo)，總經(jīng)辦,、黨群辦及相關(guān)處室負(fù)責(zé)人參加?，F(xiàn)將會(huì)議決定事項(xiàng)紀(jì)要如下：

一、關(guān)于公司經(jīng)濟(jì)合同管理辦法

二,、關(guān)于職工因私借款規(guī)定

會(huì)議認(rèn)為,，職工因私借款是傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，不能作為文件規(guī)定,。但是,，從關(guān)心員工考慮，在職工遇到突到性困難時(shí),，公司可以酌情借10000元內(nèi)的應(yīng)急款,。計(jì)財(cái)處要制定內(nèi)部操作程序,，嚴(yán)格把關(guān)。人力資源處配合,。借款者本人要作出還款計(jì)劃,。

三、關(guān)于公司資金管理辦法

會(huì)議認(rèn)為計(jì)財(cái)處提交的公司資金管理辦法有利于加強(qiáng)公司資金管理,，提高資金使用效率,，保障安全生產(chǎn)需要。會(huì)議原則通過,，計(jì)財(cái)處修改完善后發(fā)文執(zhí)行,。

四、關(guān)于職工工資由銀行代發(fā)事宜

五,、關(guān)于公司機(jī)關(guān)11月份效益工資發(fā)放問題

會(huì)議聽取了人力資源處關(guān)于公司機(jī)關(guān)11月份崗位工資發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)的建議,。會(huì)議決定機(jī)關(guān)員工3-5月份崗位工資發(fā)放，對(duì)已經(jīng)下文明確的干部執(zhí)行新的崗位工資標(biāo)準(zhǔn),，沒有下文明確的干部暫維持不變,。待三個(gè)月考核明確崗位后，一律按新崗位標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放,。

會(huì)議最后強(qiáng)調(diào),，公司機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與運(yùn)行船舶的溝通，建立公司領(lǐng)導(dǎo)每周上崗接船制度,，完善機(jī)關(guān)管理員工隨船工作制度,，增強(qiáng)工作的針對(duì)性和有效性。

銷售會(huì)議記錄會(huì)議總結(jié)篇十四

地點(diǎn):公司會(huì)議室

出席人:公司各部門主任

主持人:(公司副總經(jīng)理)

記錄:(辦公室主任)

一,主持人講話:今天主要討論一下軟件是否投入開發(fā)以及如何開展前期工作的問題.

二,發(fā)言:

技術(shù)部x總:類似的辦公軟件已經(jīng)有不少,如xx公司的,xx公司的系列,以及眾多的財(cái)務(wù),稅務(wù),管理方面的軟件.我認(rèn)為首要的問題是確定選題方向,如果沒有特點(diǎn),千萬不能動(dòng)手.

資料部x主任:應(yīng)該看到的是,辦公軟件雖然很多,但從專業(yè)角度而言,大都不很規(guī)范.我指的是編輯方面的問題.如軟件中對(duì)于行政公文這一塊就干脆忽略掉,而書信這一部份也大多是英文習(xí)慣,中國(guó)人使用起來很不方便.軟件是中國(guó)人開發(fā)的軟件,在技術(shù)上很有特點(diǎn),但中國(guó)運(yùn)用文方面的編輯十分簡(jiǎn)陋,離專業(yè)水準(zhǔn)很遠(yuǎn).我認(rèn)為我們定位在這一方面是很有市場(chǎng)的,。

市場(chǎng)部x主任:這是在眾多航空母艦中間尋求突破,我認(rèn)為有成功的希望,關(guān)鍵的問題就是必須小巧,并且速度極快.因?yàn)槲覀兘ㄔ斓牟皇呛娇漳概?這就必須考慮到兼容問題,。

經(jīng)與會(huì)人員討論，各部門都同意立項(xiàng),初步的技術(shù)方案將在十天內(nèi)完成,資料部預(yù)計(jì)需要三個(gè)月完成資料編輯工作,系統(tǒng)集成約需要二十天,該軟件預(yù)定于元旦投放市場(chǎng),。

散會(huì),。

主持人:(簽名) 記錄人:(簽名)