總結(jié)是對過去一定時期的工作、學(xué)習(xí)或思想情況進(jìn)行回顧,、分析,，并做出客觀評價的書面材料，它可使零星的、膚淺的,、表面的感性認(rèn)知上升到全面的,、系統(tǒng)的、本質(zhì)的理性認(rèn)識上來,，讓我們一起認(rèn)真地寫一份總結(jié)吧,。怎樣寫總結(jié)才更能起到其作用呢？總結(jié)應(yīng)該怎么寫呢,？以下是小編為大家收集的總結(jié)范文,，僅供參考，大家一起來看看吧,。
銷售會議記錄會議總結(jié)篇一
地點(diǎn)：辦公室
參加人員：全體銷售部人員
主持人員：xxx（銷售副總）
會議記錄：xxx
紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)xx月份工作內(nèi)容,，分析現(xiàn)存問題，制定xx月份工作計(jì)劃
本次銷售會議由xxx（銷售副總）主持,，會議用時共計(jì)約1個小時,，現(xiàn)將會議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：
一、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌,，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理，x總首先提出了對銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。
二,、由秦剛開始，各銷售人員就xx月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié)，對于上月所參與的幾次投標(biāo)工作,，分析了未中標(biāo)原因,？指出其中存在的問題，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：
1,、關(guān)系要跟進(jìn)
2,、產(chǎn)品要熟知
3、信息要廣泛
4,、思想要靈活
5,、五月份開始要加大市場開發(fā)力度，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子,，在此基礎(chǔ)上,，各銷售人員都制定了xx月份各自的.詳細(xì)工作計(jì)劃，以期在xx月份的工作中有更好的提升,。
三,、會議聽取了網(wǎng)絡(luò)營銷部各銷售人員的發(fā)言，網(wǎng)絡(luò)營銷部于今年xx月份組建,，大家各抒己見,，基于自身特長提出了很多利于公司網(wǎng)站優(yōu)化及網(wǎng)上營銷的建議。最后x總提出網(wǎng)絡(luò)營銷部由杜興華牽頭,，在部門內(nèi)部形成統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)營銷思路與方案,，報x總審閱。
四,、制訂部門內(nèi)部召開早會制度,。會上x總提議，網(wǎng)絡(luò)營銷部和工程營銷部每天召開內(nèi)部會議,，時間控制在半小時以內(nèi),？主要總結(jié)一下昨天工作、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃,，網(wǎng)絡(luò)營銷部與工程營銷部每周召開兩次碰頭會,，交流探討工作進(jìn)展，及時反饋市場信息與客戶需求,。銷售部是一個整體團(tuán)隊(duì),，只是分工不同，大家應(yīng)抱團(tuán)合作,，做到精心,、精藝與精神。
為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報審單據(jù)工作的配合,，會上x總要求大家要及時,、規(guī)范的填寫單據(jù),、及時匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核。
目前存在大問題：會上大家一致認(rèn)為對公司自身產(chǎn)品知識了解缺乏,，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn),，使大家熟知公司產(chǎn)品，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流,。
銷售會議記錄會議總結(jié)篇二
地點(diǎn)：1246辦公室
參加人員：全體銷售部人員
主持人員：張建剛(銷售副總)
會議記錄:蔡金鳳
紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)4月份工作內(nèi)容,，分析現(xiàn)存問題，制定5月份工作計(jì)劃本次銷售會議由張建剛(銷售副總)主持,，會議用時共計(jì)約1個小時,，現(xiàn)將會議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：
一、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌,，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理，張總首先提出了對銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。
二,、由秦剛開始，各銷售人員就4月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對于上月所參與的幾次投標(biāo)工作,，分析了未中標(biāo)原因，指出其中存在的問題,，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：
1、關(guān)系要跟進(jìn)
2,、產(chǎn)品要熟知
3,、信息要廣泛
4、思想要靈活
5,、五月份開始要加大市場開發(fā)力度,，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子。
6,、加大和水泵廠合作力度,。在此基礎(chǔ)上，各銷售人員都制定了5月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃,，以期在5月份的工作中有更好的提升,。
三、會議聽取了網(wǎng)絡(luò)營銷部各銷售人員的發(fā)言,，網(wǎng)絡(luò)營銷部于今年4月份組建,，大家各抒己見，基于自身特長提出了很多利于公司網(wǎng)站優(yōu)化及網(wǎng)上營銷的建議,。最后張總提出網(wǎng)絡(luò)營銷部由杜興華牽頭,，在部門內(nèi)部形成統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)營銷思路與方案,，報楊總審閱四、制訂部門內(nèi)部召開早會制度,。會上張總提議,，網(wǎng)絡(luò)營銷部和工程營銷部每天召開內(nèi)部會議，時間控制在半小時以內(nèi),，主要總結(jié)一下昨天工作,、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃，網(wǎng)絡(luò)營銷部與工程營銷部每周召開兩次碰頭會,，交流探討工作進(jìn)展,，及時反饋市場信息與客戶需求。銷售部是一個整體團(tuán)隊(duì),，只是分工不同,，大家應(yīng)抱團(tuán)合作，做到精心,、精藝與精神,。
為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報審單據(jù)工作的配合，會上張總要求大家要及時,、規(guī)范的填寫單據(jù),、及時匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核。目前存在大問題：會上大家一致認(rèn)為對公司自身產(chǎn)品知識了解缺乏,，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn),，使大家熟知公司產(chǎn)品，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流,。
銷售會議記錄會議總結(jié)篇三
地點(diǎn)：辦公室
參加人員：全體銷售部人員
主持人員：xxx（銷售副總）
會議記錄：xxx
紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)xx月份工作內(nèi)容,，分析現(xiàn)存問題，制定xx月份工作計(jì)劃
本次銷售會議由xxx（銷售副總）主持,，會議用時共計(jì)約1個小時,，現(xiàn)將會議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：
一、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌,，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理，x總首先提出了對銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。
二,、由秦剛開始，各銷售人員就xx月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對于上月所參與的幾次投標(biāo)工作,，分析了未中標(biāo)原因？指出其中存在的問題,，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：
1,、關(guān)系要跟進(jìn)
2,、產(chǎn)品要熟知
3、信息要廣泛
4,、思想要靈活
5,、五月份開始要加大市場開發(fā)力度，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子,，在此基礎(chǔ)上,，各銷售人員都制定了xx月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃，以期在xx月份的工作中有更好的提升,。
三,、會議聽取了網(wǎng)絡(luò)營銷部各銷售人員的發(fā)言，網(wǎng)絡(luò)營銷部于今年xx月份組建,，大家各抒己見,，基于自身特長提出了很多利于公司網(wǎng)站優(yōu)化及網(wǎng)上營銷的建議。最后x總提出網(wǎng)絡(luò)營銷部由杜興華牽頭,，在部門內(nèi)部形成統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)營銷思路與方案,，報x總審閱。
四,、制訂部門內(nèi)部召開早會制度,。會上x總提議，網(wǎng)絡(luò)營銷部和工程營銷部每天召開內(nèi)部會議,，時間控制在半小時以內(nèi),？主要總結(jié)一下昨天工作、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃,，網(wǎng)絡(luò)營銷部與工程營銷部每周召開兩次碰頭會,，交流探討工作進(jìn)展，及時反饋市場信息與客戶需求,。銷售部是一個整體團(tuán)隊(duì)，只是分工不同,，大家應(yīng)抱團(tuán)合作,，做到精心、精藝與精神,。
為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報審單據(jù)工作的配合,，會上x總要求大家要及時、規(guī)范的填寫單據(jù),、及時匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核,。
目前存在大問題：會上大家一致認(rèn)為對公司自身產(chǎn)品知識了解缺乏，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn),，使大家熟知公司產(chǎn)品,，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流,。
文檔為doc格式
銷售會議記錄會議總結(jié)篇四
二、地點(diǎn)：
三,、主持人：
四,、參會人員：、
五,、記錄人：
六,、會議內(nèi)容：一周客戶來店(來電)
數(shù)據(jù)分析
1、上周四表相關(guān)數(shù)據(jù)：略
客戶戰(zhàn)勝分析：車輛外觀,、大小,、配置在目前城市sun市場和價格上相比有不錯的優(yōu)越性。
客戶戰(zhàn)敗分析：大部分客戶主要還是考慮品牌不夠響亮,。
話術(shù)研討：
2,、區(qū)域銷售經(jīng)理總結(jié)：(只需總結(jié)出席經(jīng)銷商業(yè)務(wù)情況)
銷售會議記錄會議總結(jié)篇五
金秋季節(jié)，丹桂飄香,。伴隨著莘莘學(xué)子邁入大學(xué)殿堂,，滁州市工會20xx年度第十九屆“金秋助學(xué)”活動也圓滿落下帷幕?！敖鹎镏鷮W(xué)”活動自8月啟動至9月底結(jié)束,，全市工會共籌集助學(xué)資金278.8萬元，實(shí)行四項(xiàng)幫扶計(jì)劃,，資助困難職工和農(nóng)民工子女上學(xué)873人,。
今年，全市各級工會按照省總工會要求部署,，著重開展“金秋助學(xué)”計(jì)劃,、“金牌藍(lán)領(lǐng)”計(jì)劃、“圓夢”計(jì)劃以及“愛心救助”計(jì)劃四項(xiàng)幫扶措施,。其中,，“金秋助學(xué)”計(jì)劃共資助697名符合條件的困難職工子女上學(xué)，資助金額225.9萬元;“金牌藍(lán)領(lǐng)”計(jì)劃共資助80名今年考入高等職業(yè)技術(shù)院校的困難職工子女上學(xué),，資助金額32萬;“圓夢”計(jì)劃共資助79人,，資助金額15.8萬元;“愛心救助”計(jì)劃共資助17人，資助金額5.1萬元,。
據(jù)了解,，近年來，滁州市工會始終高度關(guān)注困難職工(農(nóng)民工)子女教育問題,，不斷擴(kuò)大助學(xué)范圍,，不斷創(chuàng)新助學(xué)方式，不斷完善助學(xué)體系,，社會參與度越來越廣,，建立起范圍廣,、分類細(xì)、精準(zhǔn)高的扶貧模式,?！敖鹎镏鷮W(xué)”已經(jīng)成為滁州工會參與扶貧攻堅(jiān)、精準(zhǔn)幫扶的品牌工作,。
在包頭市總工會的指導(dǎo)下,，包頭市出租車行業(yè)工會聯(lián)合會在出租車行業(yè)內(nèi)開展了“金秋助學(xué)”活動。各出租車公司統(tǒng)計(jì)了參加20xx年度高考并被本科,、?？圃盒ｄ浫〉睦щy司機(jī)子女，按程序向市總工會申報“金秋助學(xué)”專項(xiàng)資金,。
經(jīng)出租車行業(yè)聯(lián)合會初審,，市總工會復(fù)審,，全市四名出租車司機(jī)分別獲得3000元專項(xiàng)助學(xué)金，他們分別是道通出租車公司王建雄、英誠出租車公司莊永全,、蔣元鵬和長安出租車公司楊永強(qiáng),。
另外,，出租車行業(yè)工會聯(lián)合會根據(jù)了解的情況,，將蔣元鵬的兒子列為上大學(xué)期間的特困幫扶跟蹤對象，并向市總工會進(jìn)行了申報,。
銷售會議記錄會議總結(jié)篇六
如何提高銷售部的工作效率及與其他部門的協(xié)作能力成了管理者思考的重點(diǎn),。下文是銷售部會議記錄，歡迎閱讀!
一,、時間：*年*月*日
二,、地點(diǎn)：
三、主持人：
四,、參會人員：,、
五、記錄人：
六,、會議內(nèi)容：一周客戶來店(來電)
數(shù)據(jù)分析
1,、上周四表相關(guān)數(shù)據(jù)：略
客戶戰(zhàn)勝分析：車輛外觀、大小,、配置在目前城市sun市場和價格上相比有不錯的優(yōu)越性。
客戶戰(zhàn)敗分析：大部分客戶主要還是考慮品牌不夠響亮,。
話術(shù)研討：
2,、區(qū)域銷售經(jīng)理總結(jié)：(只需總結(jié)出席經(jīng)銷商業(yè)務(wù)情況)
一、項(xiàng)目搜集(這周搜集項(xiàng)目,，在博羅,、惠陽,、馬安等)惠城區(qū)的每個地方都尋找項(xiàng)目，具體項(xiàng)目信息會給黃總和彭總發(fā)一份,。
二,、重點(diǎn)項(xiàng)目跟進(jìn)(這周重點(diǎn)項(xiàng)目一共有四個，四個項(xiàng)目要做報價和方案,。詳細(xì)情況我們會整理好文件發(fā)郵箱給技術(shù)部,。)還有個別重點(diǎn)項(xiàng)目，但是時間不是很著急,。我們會放在下周跟進(jìn),。
三、人員培訓(xùn)(這周培訓(xùn)：職業(yè)的心態(tài),、銷售人員的禮儀,、客戶喜歡什么樣的銷售人員、簡單培訓(xùn)視頻監(jiān)控,、集團(tuán)業(yè)務(wù)培訓(xùn),、集團(tuán)業(yè)務(wù)流程培訓(xùn)等)
四、會議(本周一共開了四次會議,，會議重點(diǎn)內(nèi)容是怎么樣展開工作,。怎么樣有效在最短時間內(nèi)出成績。對專線業(yè)務(wù)部和人員工作安排,。讓銷售人員自己學(xué)會安排工作等)
五,、這周營銷部員工整體狀態(tài)很不錯。對自己的工作不會迷茫,，有目標(biāo)的進(jìn)行工作,。
六、部門協(xié)調(diào)工作不和諧,。部門人員溝通存在問題,。
七、公司租車成本比較高,，但是效率非常高,。出外見客戶，客戶覺得我們公司還有配車,，說明我們我們公司很有實(shí)力,。我們一定會近期做出成績來感謝公司對我們的支持。
下周工作安排
一,、重點(diǎn)項(xiàng)目跟進(jìn),，爭取拿下項(xiàng)目。對于一些小項(xiàng)目，不是很好的項(xiàng)目,，我們會根據(jù)實(shí)際情況來取舍,。
二、人員培訓(xùn),。詳細(xì)內(nèi)容已經(jīng)在營銷部三月培訓(xùn)計(jì)劃表注明,。
三、會議(部門會議,，每天早上會開一次例會,。簡單細(xì)說新的一天安排)
四、跟技術(shù)部門人員這邊做好工作協(xié)調(diào),。項(xiàng)目慢慢增多,，很多工作要學(xué)會溝通。希望技術(shù)部人員增加,，因?yàn)槲覀兟芏囗?xiàng)目需要做方案和報價,，技術(shù)部人手不夠。
存在問題
一,、部門與部門人員存在溝通問題;
二,、新員工比較多，對系統(tǒng)集成和集團(tuán)業(yè)務(wù)的專業(yè)知識不夠;我們培訓(xùn)的力度不夠,。
三,、新員工的銷售技巧不夠;積極性還有待提高;
5銷售部第一季度會議記錄會議時間：4月26日、27日
參與人員：任總,、各部門負(fù)責(zé)人,、銷售部全體員工。市場部張學(xué)銀經(jīng)理出差,，未到,。
內(nèi)容匯總：
1、會議第一項(xiàng)：為玉樹地震遇難同胞默哀并倡議捐款,。
2,、會議第二項(xiàng)：儲運(yùn)部、市場部,、人事培訓(xùn)部,、財(cái)務(wù)就一些重要的事項(xiàng)進(jìn)行溝通。
3,、第三項(xiàng)：討論了公司現(xiàn)做品類單品配置的合理性及專柜的問題
4,、會議第四項(xiàng)：部分員工參加方略公開早會及分享
心得體會
。5,、會議第五項(xiàng)：促銷團(tuán)隊(duì)建設(shè)的討論式培訓(xùn)及化整為零的賣場管理方法,。
時間：20xx年05月03日
地點(diǎn)：1246辦公室
參加人員：全體銷售部人員
主持人員：張建剛(銷售副總)
會議記錄:蔡金鳳
紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)4月份工作內(nèi)容，分析現(xiàn)存問題，制定5月份
工作計(jì)劃
本次銷售會議由張建剛(銷售副總)主持,，會議用時共計(jì)約1個小時，現(xiàn)將會議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：一,、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理,，張總首先提出了對銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。
二、由秦剛開始,，各銷售人員就4月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對于上月所參與的幾次投標(biāo)工作，分析了未中標(biāo)原因,，指出其中存在的問題,，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：
1、關(guān)系要跟進(jìn)
2,、產(chǎn)品要熟知
3,、信息要廣泛
4、思想要靈活
5,、五月份開始要加大市場開發(fā)力度,，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子。
6,、加大和水泵廠合作力度,。在此基礎(chǔ)上，各銷售人員都制定了5月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃,，以期在5月份的工作中有更好的提升,。
三、會議聽取了網(wǎng)絡(luò)營銷部各銷售人員的發(fā)言,，網(wǎng)絡(luò)營銷部于今年4月份組建,，大家各抒己見，基于自身特長提出了很多利于公司網(wǎng)站優(yōu)化及網(wǎng)上營銷的建議,。最后張總提出網(wǎng)絡(luò)營銷部由杜興華牽頭,，在部門內(nèi)部形成統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)營銷思路與方案，報楊總審閱四,、制訂部門內(nèi)部召開早會制度,。會上張總提議，網(wǎng)絡(luò)營銷部和工程營銷部每天召開內(nèi)部會議,，時間控制在半小時以內(nèi),，主要總結(jié)一下昨天工作、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃，網(wǎng)絡(luò)營銷部與工程營銷部每周召開兩次碰頭會,，交流探討工作進(jìn)展,，及時反饋市場信息與客戶需求。銷售部是一個整體團(tuán)隊(duì),，只是分工不同,，大家應(yīng)抱團(tuán)合作，做到精心,、精藝與精神,。
為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報審單據(jù)工作的配合，會上張總要求大家要及時,、規(guī)范的填寫單據(jù),、及時匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核。目前存在大問題：會上大家一致認(rèn)為對公司自身產(chǎn)品知識了解缺乏,，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn),，使大家熟知公司產(chǎn)品，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流,。
銷售會議記錄會議總結(jié)篇七
20xx年05月03日
xxx辦公室
全體銷售部人員
張建剛(銷售副總)
會議記錄:蔡金鳳
紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)4月份工作內(nèi)容,，分析現(xiàn)存問題，制定5月份工作計(jì)劃本次銷售會議由張建剛(銷售副總)主持,，會議用時共計(jì)約1個小時,，現(xiàn)將會議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：
一、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌,，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理，張總首先提出了對銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。
二,、由秦剛開始，各銷售人員就4月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對于上月所參與的.幾次投標(biāo)工作,，分析了未中標(biāo)原因，指出其中存在的問題,，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：
1,、關(guān)系要跟進(jìn)
2、產(chǎn)品要熟知
3,、信息要廣泛
4,、思想要靈活
5、五月份開始要加大市場開發(fā)力度,，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子,。
6,、加大和水泵廠合作力度。在此基礎(chǔ)上,，各銷售人員都制定了5月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃,，以期在5月份的工作中有更好的提升。
三,、會議聽取了網(wǎng)絡(luò)營銷部各銷售人員的發(fā)言,，網(wǎng)絡(luò)營銷部于今年4月份組建，大家各抒己見,，基于自身特長提出了很多利于公司網(wǎng)站優(yōu)化及網(wǎng)上營銷的建議。最后張總提出網(wǎng)絡(luò)營銷部由杜興華牽頭,，在部門內(nèi)部形成統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)營銷思路與方案,，報楊總審閱四、制訂部門內(nèi)部召開早會制度,。會上張總提議,，網(wǎng)絡(luò)營銷部和工程營銷部每天召開內(nèi)部會議，時間控制在半小時以內(nèi),，主要總結(jié)一下昨天工作,、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃，網(wǎng)絡(luò)營銷部與工程營銷部每周召開兩次碰頭會,，交流探討工作進(jìn)展,，及時反饋市場信息與客戶需求。銷售部是一個整體團(tuán)隊(duì),，只是分工不同,，大家應(yīng)抱團(tuán)合作，做到精心,、精藝與精神,。
為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報審單據(jù)工作的配合，會上張總要求大家要及時,、規(guī)范的填寫單據(jù),、及時匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核。目前存在大問題：會上大家一致認(rèn)為對公司自身產(chǎn)品知識了解缺乏,，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn),，使大家熟知公司產(chǎn)品，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流,。
銷售會議記錄會議總結(jié)篇八
銷售會議記錄有助于公司掌握銷售情況,。下面是本站小編為你帶來的銷售部會議記錄范文，歡迎參閱,。
20xx年05月10日 12:18
中投證券在20xx年5月4日邀請了董秘,、首席分析師譚先生做電話會議,，詳情如下：
時間：20xx年5月4日
演講人：董秘、首席分析師譚先生
一,、主題演講
各位尊敬的投資者,，非常感謝大家花時間來請我做這個回報，也感謝給我這個機(jī)會,。我們是剛剛公布了上個月的銷售和項(xiàng)目發(fā)展的情況,，我可能首先對4月份的情況向各位做一個簡單的匯報，接下來把時間留給大家一起來探討,。
4月份我們簡要的數(shù)據(jù),，有這么幾個。第一個是銷售面積是17.8萬平米,，銷售金額大概是79個億,，這個數(shù)據(jù)同比略有增長，同比去年的4月份大概有7%的面積增長和1%的金額的增長,。但是環(huán)比3月份是出現(xiàn)了下降的,，3月份我們賣了93個億，這個月賣了79個億,，當(dāng)然這是簽約的數(shù)據(jù),。這里面有幾個變化，第一個就是說我們數(shù)據(jù)的話,，它首先需要跟市場整體的情況做一個比較,。因?yàn)橐酝拿磕?月份、3月份,、4月份這幾個月都應(yīng)該是市場上升的情況,，以前每年2月份都是全年銷售量最少的一個月份。過去三,、四年時間我們看到的情況,，主要城市3月份的銷售比2月份會增長一倍左右，4月份比3月份又會增長40-50%,，4月份通常是全年上半年第一個小高峰,，這是以往各年的情況。但是今年的情況有非常大的一個不同,，今年首先4月份比3月份沒有什么增長,，基本上就差不多是持平的狀態(tài)。今年的4月份比3月份各地應(yīng)該說有一些有增長,，但是也有很多城市出現(xiàn)了環(huán)比的下降,。如果從同比的情況來看，今年4月份的主要城市的同比比去年,，跟3月份情況一樣,，普遍出現(xiàn)了非常大幅度的下降,。
比如說像北京、深圳,、天津,、杭州、南京,、成都,、包括福州、廈門這樣一些城市,，可能也包括重慶這樣的城市,，同比下降的幅度基本上都是50%或者以上的同比的下降。就是說市場跟去年相比的交易量大幅度萎縮的情況繼續(xù)延續(xù)三月份的情況,。
主要城市4月份和3月份環(huán)比的情況來看,，其實(shí)也有很多城市繼續(xù)出現(xiàn)下降，比如說像深圳降了30%,，天津降了20%，蘇州降了50%,，福州降了20%,，大概也就是說基本上漲跌互現(xiàn)，跟去年4月份比3月份有40-50%的增長來看,，今年4月份的整體市場的情況依然也是一個比較悲觀的狀態(tài),。
銷售情況，同比來算,，比市場同比的情況有比較好一些,，我們同比跟去年相比還是有增長的，但是環(huán)比來看,，我們也出現(xiàn)了比較明顯的下降,，大概有20%左右的下降。從環(huán)比的情況來看,，我們的情況跟一些重點(diǎn)城市的情況相比,，大概是差不多的狀態(tài)。這個里面有一個原因,，是因?yàn)槲覀兯脑路萃票P比3月份的推盤略少一些,，這個情況可能在5月份還會進(jìn)一步延續(xù)，主要原因是現(xiàn)在的項(xiàng)目的銷售許可受到了一些審批環(huán)節(jié)上面的限制,。原來我們預(yù)計(jì)4月份盤比3月份多一些,，3月份各地都要在3月底公布全年的房價控制目標(biāo)，從地方政府的角度來看,，希望是把基數(shù)控制的好一點(diǎn),，一開始的時候不要搞的高價盤太多,，所以在公布目標(biāo)之前，他會盡可能的來控制高價房的上市的比例,，價格比城市平均價格貴的比較多的項(xiàng)目就不讓你上市,，我們原來預(yù)計(jì)在3月底目標(biāo)公布之后，可能這個情況就應(yīng)該算是了結(jié)了,，接下來的社會影響會小一些,，因?yàn)橛幸恍╉?xiàng)目在3月份會退出，到4月份可能會放出來,。但是實(shí)際的情況,，這個指標(biāo)公布了之后，全國500多個城市公布指標(biāo)之后,，基本上用的都不是量化的數(shù)字,，而是一個大的指標(biāo)的描述。比如說參照人均收入增長,，參照上一年房價漲幅之類的,，最后翻譯成量化的數(shù)據(jù)可能都在百分之十幾，超過10%的上漲幅度,，這顯然是公眾不滿意的情況,，如果公眾不滿意，實(shí)際上中央政府也就不滿意,。
現(xiàn)在各地的今年房價目標(biāo)公布是公布了,，但是依然處于不確定的狀態(tài)，有一些城市再改這個目標(biāo),，還有一些城市也沒有想清楚到底要不要改,，就算是要改怎么改也沒有什么方向，不知道怎么改,，大家都在觀望,，都在看。因?yàn)檫@個目標(biāo)現(xiàn)在自己定不下來,，所以他們相對來說更加謹(jǐn)慎,。你公布在后面很難說是好事還是壞事，好事就是可以看看別人怎么公布,，能夠跟著別人去做,，壞事就是你遲遲不公布，可能會引發(fā)更大的壓力,，可能要求你遲公布的公布更嚴(yán)一些,，他們可能需要把這個目標(biāo)公布成什么樣子，自己心里也沒有底,。在這個情況下對全年整個房屋均價的控制的壓力就比較大,。所以今年4月份跟3月份一樣,，都面臨比城市均價高的比較多的樓盤預(yù)售證的取得就有困難。
我們現(xiàn)在的項(xiàng)目是這樣,，我們在一線城市,，我們的價格跟城市均價相比，基本上不太高于這個城市的均價,。因?yàn)槲覀冊谝痪€城市拿不到地,，我們在一線城市的地都很偏遠(yuǎn)。這樣的話因?yàn)榈囟蔚脑?，所以我們一線城市的房屋售價實(shí)際上并不比城市均價高,，但是到了三線城市我們價格比城市均價高的比較多。這有幾個方面的原因,，第一方面的原因我們是裝修房,，裝修房很顯然要加一部分裝修的價格進(jìn)去，這樣自然就價格高一些,。第二,，在三線城市我們產(chǎn)品的性能，包括利用的材料,，配置標(biāo)準(zhǔn)肯定也比當(dāng)?shù)氐脑瓉淼囊恍┓孔佑忻黠@的提升,，我們畢竟是要為品牌負(fù)責(zé)，包括使用的材料要求都會比原有的房子要高,，這樣成本確實(shí)要高一些。第三,，在三線城市我們產(chǎn)品的溢價能力或者品牌效益比一線城市體現(xiàn)的更充分,，這個有點(diǎn)像類似于，我稱之為麥當(dāng)勞效應(yīng),，麥當(dāng)勞全球最著名的快餐的品牌,，其實(shí)在中國一線城市已經(jīng)沒有任何品牌溢價能力，現(xiàn)在中國一線城市麥當(dāng)勞價格可能比國內(nèi)的一些連鎖,，像蒸功夫之類的,，可能會更便宜一些。在一線城市麥當(dāng)勞成了連鎖飲食品牌價格最低的,，跟國外的情況是一樣的,。但是到了中國的縣級城市，麥當(dāng)勞還是時尚標(biāo)志,，想把價格定的高一點(diǎn)也可以賣出去,，同樣的情況來看我們進(jìn)入小城市也有這個效益，因?yàn)槭侨澜缱畲蟮淖≌?，這樣一種名牌的溢價能力,，在越小的城市體現(xiàn)的越充分,。
在這種級別越低的城市，我們的項(xiàng)目的價格相比城市的整體價格可能會超出的越多,，這樣的話受到房價控制目標(biāo),，我們項(xiàng)目不能如期開盤的情況也會更多一些。我們四月份實(shí)際的推出來的推房量比3月份降了將近30%,，我們4月份銷售額大概降了20%多,，推房量比銷售額的下降更多一點(diǎn)。實(shí)際上銷售速度是沒有特別大的變化,，但是市場整體銷售速度還是有進(jìn)一步下降,，整體來看產(chǎn)品競爭力基本上還是可以的，市場氛圍確實(shí)是在變化,，這個市場氛圍的變化,，買房人變得猶豫，很多的人就算不猶豫資格受到了限制,。在這種限購的城市,，市場的需求迅速的下降，這個情況應(yīng)該還會進(jìn)一步的展現(xiàn)出來,，可能到下半年會更嚴(yán)重一些,。
當(dāng)然現(xiàn)在還有的城市沒有限購，如果沒有限購的城市和限購的城市挨的比較近可能是受益的,，受益限購城市的需求被擠壓到這個城市里面去了,。但是這個有很大的不確定性，接下來限購的范圍會不會變大,，甚至變成全國性的限購,，這個現(xiàn)在看起來制度層面還是有非常大的不確定性，對于后市還是要保持高度的謹(jǐn)慎,。當(dāng)然我們會繼續(xù)堅(jiān)持我們的策略,，就是說第一是主力定位，我們產(chǎn)品是基于自住需求的比例依然保持非常高的水平,。4月份我們140平米以下銷售占比依然占到80%多,，接近九成的房子是普通住房，這依然保持了以往的比例,。
另外一方面我們也會堅(jiān)持跨地銷售的策略,，到目前為止我們并沒有修改新房推出一個月之內(nèi)賣出60%的銷售速度的要求限制，依然是用這個作為主要的要求,。我們對具體的定價要求不設(shè)指導(dǎo)性意見,，完全由他們根據(jù)市場的實(shí)際情況和總部要求的銷售速度來自己決定銷售策略，包括價格，這個也會繼續(xù)來堅(jiān)持這樣的基本方向,。
60%的線會不會往下調(diào),，這個主要看土地市場的情況，如果土地市場相應(yīng)的做出了合適的調(diào)整,，我們會堅(jiān)持60%的銷售速度的要求,，就算降價賣房子也要達(dá)到這樣一個要求。如果說土地市場上拒絕做出相應(yīng)的調(diào)整,，房子賣不動了,，當(dāng)然土地也賣不動，但是土地出讓方不愿意降價,，寧可土地賣不出去也不愿意降低價格,，如果出現(xiàn)這個情況，這個時候你賣了房子買不回來土地,，如果出現(xiàn)這種情況再堅(jiān)持60%的銷售速度就不一定是一個最佳的商業(yè)策略,，如果出現(xiàn)這種情況我們可能會考慮對銷售速度的要求，會有一個降低,。土地市場有恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整我們還會堅(jiān)持這個速度,。
在其他方面，比如說裝修房方面,，現(xiàn)在裝修房在很多城市遇到了因?yàn)檠b修的原因?qū)е路孔拥纳鲜杏龅揭恍┱系K,，我還認(rèn)為這是一個方向，我們還會繼續(xù)堅(jiān)持裝修房的基本策略,。如果說因?yàn)轫?xiàng)目老是上不了市,，可能要考慮把裝修部分單獨(dú)作為一個
合同
簽訂，這樣的問題對于買房人來說沒有原來放在一起好,，這樣意味著裝修部分要一次性付款,，以前裝修和房子一起賣，這是可以貸款的,，現(xiàn)在裝修部分不能貸款了，要單獨(dú)簽合同,，裝修部分要一次性付款,。以現(xiàn)在的房貸的政策來看，其實(shí)買房的人對于房貸本身的依賴也不強(qiáng),，這倒不會成為一個非常大的問題,。就是在裝修委托合同處理這一件事情上面，可能還是需要不斷的來探索,，在中間會有一些合約不完善的地方,，以后會讓買賣雙方留下一些問題，這是一個方面。在工廠化和綠色方面,，我們原來提的第一步是裝修,，第二步是工廠化，第三步就是綠色建筑?，F(xiàn)在因?yàn)楦鞯氐恼叩膬?yōu)惠,，對于綠色建筑的優(yōu)惠來的比較快，所以工廠化方面的扶持相對來說來的比較慢,，我們也相應(yīng)做了調(diào)整,，把綠色建筑放在第二。六月份以后開工所有的項(xiàng)目,，除非是規(guī)劃條件本身就不可能達(dá)到要求,，比如說容積率偏低，也就是占地指標(biāo)達(dá)不到綠色的要求,，除此之外所有的項(xiàng)目我們都會爭取獲得綠色一級以上的認(rèn)證,，按照綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)去設(shè)計(jì)和建筑，我們也相信在未來一段時間,，在市場方面會體現(xiàn)出競爭力,。
跟銷售相關(guān)的其他一些數(shù)據(jù)也簡單向大家報告一下。我們4月份賣的房子面積90平米以下是58%,，90-144平米是21%,，加起來是80%，這跟以前的情況差不多,。從產(chǎn)品線的情況來看,，我們的首次置業(yè)和首次改善的基本需求的占比，面積上占比是62%,，這也沒有特別大的變化,，還是以這個為主，再改的比例是22%,，然后其他的,，比如說公寓和高端的比例是16%，這個里面再改的比例在下降,，而高端的比例略有上升,，這可能跟推房的結(jié)構(gòu)性的權(quán)益有關(guān)系。
從客戶的資金來源的情況來看,，這個月新增購買比例是31%,，這還是比較高的比例。全部的房貸占購房款的比例是40%,，這也是歷史上比較低的一個水平,，繼續(xù)體現(xiàn)房貸政策收緊。我們在接下來的5月份，預(yù)計(jì)推房還是會受到房價控制指標(biāo)的影響,，所以5月份的推房量不一定能有非常明顯的增長,，我們每個月的銷售基本上可以分成兩個部分，一部分是非新開的盤,，以前已經(jīng)開的房子持續(xù)的銷售,，這個釋放比例一般情況下在10%，每個月大概在10%左右,。上個月底留下來已經(jīng)開盤的項(xiàng)目,，這個月能賣掉大概10%，目前我手頭的貨大概有250億左右,，這樣的話正常的情況下應(yīng)該在下個月會產(chǎn)生25億左右的認(rèn)購,。
另外新推房的計(jì)劃，新推房的話一般當(dāng)月去化率,，按照目前的情況來看大概在60%左右,，如果下個月推80億左右的貨，可能會有四,、五十億的新推房的銷售量,，加上25億左右的存貨的量，加在一起應(yīng)該是75億左右,，也就是說5月份大的概率來看,，環(huán)比不太可能出現(xiàn)明顯的增長，有可能環(huán)比持平的情況,，可能會更大的是這樣,，實(shí)際上還是有很多不確定性。
一方面我們也是盡可能的,，盡快把房子推出來賣,，另一方面這個房子究竟能不能夠如期的上市，這個不完全由我們決定,，因?yàn)檫@個量實(shí)際上對當(dāng)月銷售量的影響還是比較大的,，所以這個有一定的不確定性。
我對銷售情況就簡單的做這樣一個報告,。
我們這個月買了一塊地,，是廣州的一個項(xiàng)目，這個地實(shí)際上也不是一個地,，這是一個已經(jīng)在建的工程,，而且有一部分在我們收購這個公司之前已經(jīng)賣掉了,，這屬于相對來說跨時間線的項(xiàng)目,。除了這個項(xiàng)目之外基本上沒有買地了，我們判斷土地市場目前并沒有出現(xiàn)非常明顯的調(diào)整，下半年能不能出現(xiàn)調(diào)整不知道,，但是應(yīng)該出現(xiàn)調(diào)整是大概率,。在目前這個點(diǎn)上面，投資上需要特別的謹(jǐn)慎,，到了下半年要看土地市場的土地走向,，如果土地市場出現(xiàn)非常大的調(diào)整，調(diào)整幅度甚至超出房屋市場,，這個時候我們可能會考慮下半年多買一點(diǎn)地,，如果說下半年土地市場調(diào)整不是很明顯，我們會根據(jù)下半年實(shí)際情況往回補(bǔ)這個資源,，外界所說抄底這一件事情能不能做成,，這個不完全由土地決定，還是要看其他的市場上各方的態(tài)度和市場的實(shí)際變化情況,，我就報告到這里,，下面看看大家有什么問題可以一起探討，謝謝,。
二,、提問環(huán)節(jié)
q：你好，有兩個問題想請教一下,。第一個發(fā)改委要追究行業(yè)的反暴利,，從這個角度來講，這是怎么樣一種意圖,，對房地產(chǎn)的影響是什么,。第二，對市場資金面,，前面三,、四個月的數(shù)據(jù)有這樣幾個特點(diǎn)，一,、二線城市成交同比下滑,，但是全國銷售數(shù)據(jù)還是增長的。第三,，我個人感覺樓市還是處于膠著狀態(tài),，未來方向會怎么變，如果沒有新的政策干擾,，憑自身的干擾和已經(jīng)有的政策,，樓市接下來怎么樣演化，還有各個地域和板塊之間或者二,、三線城市之間會不會有一些分化,，麻煩給我們介紹一下,。
a：關(guān)于反暴利這個事情說實(shí)話我是沒有看懂的，我沒有看明白這是什么意思,。因?yàn)檎f房地產(chǎn)行業(yè)的暴利,，假如這個暴利指的是利潤率比較高，房地產(chǎn)的利潤率比賣衣服,，賣眼鏡的低太多了,。賣衣服出廠價都四折，賣衣服利潤率,，銷售利潤率在百分之百,，賣眼睛的是百分之好幾百的利潤，房地產(chǎn)利潤率比制造業(yè)高一些只能說周轉(zhuǎn)比較慢一些,，利潤率本來是不構(gòu)成行業(yè)賺錢的程度合理的指標(biāo),，因?yàn)槊恳粋€行業(yè)的負(fù)債率和周轉(zhuǎn)率都不一樣，如果說收益率的話,，我還不能理解,。房地產(chǎn)行業(yè)的收益率是參差不齊的，有一些企業(yè)收益率確實(shí)很高,，但是這些企業(yè)都是小公司,，他們之所以能夠獲得很高的收益率，是因?yàn)樗麄冇刑厥馐侄文猛恋亍?0xx年出臺831號文件,，在20xx年之后,，經(jīng)營性的用地不允許通過劃撥、出讓,，理論上應(yīng)該是通過招拍掛來獲得的,，在這之后任何一個房地產(chǎn)公司如果說通過招拍掛的方式，從公開市場獲取土地的話是不可能獲得暴利的,，它的收益率水平不可能高出很多,。我們從房地產(chǎn)上市公司roe水平來看，在各個行業(yè)板塊當(dāng)中,，房地產(chǎn)公司的roe水平是明顯要低于銀行等等這樣一些行業(yè)的,，甚至明顯低于工程機(jī)械這種制造業(yè)領(lǐng)域的。房地產(chǎn)的暴利如果說存在,，就是有部分開發(fā)商用非市場化的方式繼續(xù)獲得土地,，這個里面是有暴利的，但是主要不是這種情況,，主要是市場化情況獲取土地的公司,，不管是買招拍掛的地，還是在二手市場上買別人地是不可能存在所謂的暴利,。反暴利最有效的方式就是土地市場進(jìn)一步透明化和公開化,，這是最有效的反暴利的方法,，除此之外我很難想象如何去認(rèn)定甄別這個暴利，以及如何去有針對性的采取措施,，我都看不出來。
我看了一下外界的報道,，所謂的反暴利,，就是說房子要明碼標(biāo)價，而且一房一價,，房子標(biāo)了價之后不允許再漲了,，這都不是什么新的措施，一直以來就有的,。像這樣的公司好多年以前全部都是明碼標(biāo)價的,，我們明碼標(biāo)價的事情是很傳統(tǒng)的常識，這不屬于特殊的制度安排,。一房一價這個東西,，從一種制度本身，對社會各方面的影響來看,，一個房子定了價不允許漲,，這樣一房一價的東西，其實(shí)對于市場上各方的整體來說是不太好的,，因?yàn)樗鼊儕Z了這個市場本身的價格尺度合理的發(fā)現(xiàn)機(jī)制,。一房一價針對的是以前就地起價的行為，開發(fā)商手里有一千套房,，他開始賣一百套比較便宜,，賣了后來越賣越貴,，但是房子是一樣的房子，但是價格平白無故漲價了,。一樣的東西憑什么就地漲價，在市場經(jīng)濟(jì)里面不是很常見的情況,，中石化的石油,，我去加油，加了93號和97號油有什么不同,，但是價格是不允許人家動,，這個價格的變動本身是因?yàn)槭袌龅墓┣箨P(guān)系變動的結(jié)果，也是價格不斷得以發(fā)現(xiàn)的過程,。為什么以前開發(fā)商喜歡一點(diǎn)一點(diǎn)賣房子,，小步快跑，然后一開始價格比較低,，后來越來越貴,，為什么會出現(xiàn)這種情況,，是因?yàn)檫@個房子，這個產(chǎn)品定價有很大的難度,，開發(fā)商標(biāo)價的時候也不知道什么價格最合適,，他要不斷的去發(fā)現(xiàn)這個市場價格，當(dāng)發(fā)現(xiàn)價格最有效的方法就是這個方法,，就是先拿一點(diǎn)試探一下,，一開始標(biāo)比較低的價格確保能夠賣出去，免得砸在手里了,，然后根據(jù)賣的火爆的程度來決定加價加多少,，這樣最后發(fā)現(xiàn)合理的價格。如果說你不允許用這個方法,，還只能去賭,，一開始標(biāo)價是正確的，這樣一開始標(biāo)的價格肯定比原來的方式標(biāo)的要高一些,，當(dāng)然這也是有一部分房子賣不出去,，這樣開發(fā)商陷入很困難的兩難局面，他在定價的時候,。他定價定高了有一部分房子賣不掉,，他要想降價難度就很大，房子這個東西跟別的東西不一樣,，如果中石化加油站降加油的價格,，肯定所有人都是歡欣鼓舞的，包括以前買過很貴的人也是贊成的,。但是房子不一樣,，房子一降價，原來買房子的人跟你鬧,，他找你麻煩,，一開始標(biāo)價標(biāo)高了后來就非常困難，降價也不好降,，不降又賣不出去,，因?yàn)槟銟?biāo)貴了。如果價格標(biāo)低了賣是賣掉了,，但是這樣情況你賣低了利潤率就低了,，你價格賣便宜實(shí)際上你是損失的，你損失是股東的利益,。開發(fā)商遇到這種情況定價是很困難的,，原有小步快跑的方式是不斷發(fā)現(xiàn)市場價格合理的制度安排，現(xiàn)在禁止這種只能使得開發(fā)商在定價上面犯更多的錯誤,，然后導(dǎo)致這個市場有更多不確定性,，我看不出來有什么特別大積極的作用?，F(xiàn)在是一個制度，出臺要遵守,，但是我不認(rèn)為這樣一個制度對于真正降低房價,，改善城市居民的居住的質(zhì)量有什么現(xiàn)實(shí)的幫助，我是看不出來的,。當(dāng)然這個東西對于開發(fā)商的影響有限,，因?yàn)檫@樣的結(jié)果就是讓大家定價一開始定的高一點(diǎn)，然后可能會導(dǎo)致一些錯誤,，會在開盤之前做更詳細(xì)的市場調(diào)研。其他方面,，比如說暴利有什么切實(shí)可行的制度安排,，如果要再出就是取消市場的定價功能，改成物價局來定價,，這是唯一能想到下一步的手段,，就像食鹽列入民生行業(yè)，它的價格企業(yè)沒有定價權(quán)利,，你在預(yù)售前要到物價局審批房子的價格,，物價局先給你核算成本，算一下你這個成本多少錢,，然后加一個所謂的合理利潤,，最后幫助你定價格，你只允許賣的比這個低,，不允許賣的比這個高,，最后可能是行政定價，回到這樣非市場經(jīng)濟(jì)的方式,。
真出現(xiàn)這種情況是很悲哀的事情,，是整個房地產(chǎn)市場化的摧毀，但是這種情況本身不是說完善不完善,，而是有可能的,，這一次不可能，到了20xx,、20xx年下一次住房短缺狀態(tài)的時候,，這個情況真的很有可能。企業(yè)要做好準(zhǔn)備,，做好準(zhǔn)備來應(yīng)對這種情況,，應(yīng)對這種物價局定價的情況，當(dāng)然要出這種情況,，對于這樣公司來說無所謂,，因?yàn)槲覀儽旧砝麧櫬示筒桓?，我們是一個低利潤，在這個行業(yè)里面,，我們利潤率本身就比行業(yè)整體要低很多,，如果別的人還能接受利潤率，我相信我們肯定可以接受,，如果大家的利潤在一樣情況下面,，我們周轉(zhuǎn)率比別人高一些，我們收益率反而會提升,。
另外我們有很大力量往前推,，比如說工廠化，比如說綠色建筑,，我們都希望往前推,，但是目前這些東西都是增加房子的成本，這種嘗試定價,，反而對這個東西是有幫助的,，所以這個情況有可能會發(fā)生，但是我們希望不要發(fā)生,，因?yàn)檫@是市場經(jīng)濟(jì)的倒退,，如果真發(fā)生的話，對于來說不會有特別大的影響,。好的,，謝謝。
a：我不知道其他企業(yè)怎么做的,，也沒有辦法替他們表態(tài),。其實(shí)我覺得調(diào)到什么樣領(lǐng)導(dǎo)才算滿意，這個只有領(lǐng)導(dǎo)自己才清楚,。但是從政策本身的根源來看,，實(shí)際上很大程度上是由公眾輿論來決定的，如果公眾輿論認(rèn)為確實(shí)房價跌了,，可能壓力就消除了,，如果公眾輿論認(rèn)為這個房價跌了，這個事情是有很大不確定性的,。因?yàn)楣娸浾撘膊皇呛芰炕姆绞?，現(xiàn)在包括統(tǒng)計(jì)部門找不到指標(biāo)來精確的測量某一時點(diǎn)的房子價格，現(xiàn)在任何一種測量方法都有它的問題,，比如說房價指數(shù),，這涉及到取樣的合理性，這也是被質(zhì)疑的比較多。
然后評議價格,，這個好處數(shù)據(jù)都是一手?jǐn)?shù)據(jù),，用房屋備案的總的銷售額去除以總的銷售面積，這樣的一個東西勢必是真實(shí)性有保障,，但是問題是一個城市不同的地段房價差的非常遠(yuǎn),，不同城市的房價也差的非常遠(yuǎn)，同一地段的不同類型的房價也差的很遠(yuǎn),，對于某一個具體城市具體的時點(diǎn)來說,，在售的房子結(jié)構(gòu)變動是非常大的，關(guān)于房價到底降了沒有,，這一件事情,，我感覺是一個很難量化去評估和測量的東西，最后可能看公眾是怎么感受,，公眾的感受變成媒體輿論的表達(dá),，最后變成整體的判斷。這里面我覺得有一些不確定性,。
當(dāng)然要說政策從緊,，現(xiàn)在還不夠從緊啊,，感覺要再從緊也比較困難了,，從去年的9月29日開始，實(shí)際上政策已經(jīng)超出了讓這個行業(yè)降溫回歸理性的需要,，已經(jīng)是大有矯枉過正的味道了,。就在這樣一個情況下面，再度從緊可能會引發(fā)非常嚴(yán)重的問題,，現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)矯枉過正,，如果再進(jìn)一步持續(xù)出新東西，可用的工具也不是很多了,，我覺得再出無外乎幾個方面,，一個是限購城市進(jìn)一步放大，在現(xiàn)有的政策下面,，根據(jù)現(xiàn)有的需求等等情況來看,，市場會往什么方向走，在現(xiàn)有的制度體系下面,，根據(jù)目前市場的供求關(guān)系的情況來看,，短期來看市場能夠繼續(xù)的降溫，銷售速度會進(jìn)一步下降,，而且今年房價都有可能出現(xiàn)一定幅度的下跌,，這都是比較現(xiàn)實(shí)的一個情況。
在這種情況下你再進(jìn)一步出什么政策，能出的無外乎是這幾個方面,，一個是限購城市擴(kuò)大,，因?yàn)楝F(xiàn)在限購是所有政策里面影響最大的一項(xiàng)，所以今年各地之間的市場的差異也主要體現(xiàn)在這一點(diǎn)上面,，限購的城市和不限購城市之間量會有非常大的反差,，甚至有一些跟限購城市離的比較近的不限購的城市會從中受益，限購城市的需求會擠壓到不限購的城市里面去,，但是目前還沒有限購的城市會有很大變數(shù),，未來是不是也歸到限購城市里面，如果未來也歸到限購里面去,，受的影響比目前已限購城市影響更大,。因?yàn)槟壳耙呀?jīng)限購范圍的城市，相對來說是屬于本地購買力比較堅(jiān)強(qiáng)的,，本身經(jīng)濟(jì)活力比較高的,，本地自我消化力較強(qiáng)的城市。剩下這些未限購的城市本地購買力弱一些,，外地購買低價房的能力更強(qiáng),，如果這些城市也被限購，這樣受的影響會比一線城市受限購的影響更大一些?，F(xiàn)在這些城市面臨非常大的變數(shù),，這是第一個政策的可能性，使更多的城市限購,。如果說不是全國限購,，對于更多的城市限購，對于再剩下不限購的城市,，有可能在短期之內(nèi)會形成拔出效應(yīng),，因?yàn)榇蠹揖褪窍耄阋呀?jīng)擴(kuò)大了,，會不會有再下一次擴(kuò)大范圍呢,。對于這些第二次也沒有被列入限購范圍的城市，這些人就會擔(dān)心以后買不到房了,，趁著現(xiàn)在沒有限購就趕快買吧,，會產(chǎn)生這樣很強(qiáng)的效應(yīng)，會維持一段時間,，可能短期之內(nèi)會導(dǎo)致這個市場成交出現(xiàn)高峰,，這是一個。如果全國限購就不存在這個效應(yīng),，限購范圍擴(kuò)大是第一個結(jié)果,。
房貸目前沒有收緊的空間,，目前來自銀行的全部購房款的比例已經(jīng)非常低了，就算名義上進(jìn)一步收緊,，實(shí)際上房貸再進(jìn)一步收緊已經(jīng)沒有辦法了,，因?yàn)橐呀?jīng)非常低了，銀行實(shí)際上貸給買房的錢非常少,。而且受限貸影響特別大的,，在第一次買房和買比較小房子的人，這些本來應(yīng)該得到保護(hù)的,，在限貸政策里面受傷最重的,。因?yàn)樗麄儽旧砜晒┑盅旱馁Y產(chǎn)就比較少，根據(jù)最高法院的司法解釋,，一套房子是一個家庭唯一住所,，銀行是不可以凍結(jié)不可以拍賣的，自然對于銀行來說一套房子的客戶不是最好的客戶,，有多套房子的人,，其實(shí)用多套房為一套房提供背后連帶的擔(dān)保條件，通常情況下買多套房的人支付力會更強(qiáng)一些,，銀行也會覺得他資產(chǎn)狀態(tài)更好一些,。相反如果限貸更嚴(yán)，最后會打擊到第一次買房子的買小房子的人身上,，這顯然和調(diào)控本身的導(dǎo)向是不吻合的,，因?yàn)檫@些人本身是屬于政策照顧的對象，板子打到他們身上肯定不合適,，如果限貸再進(jìn)一步收緊的話,，肯定會遭受公眾強(qiáng)烈不滿,，而且在中國,，公共輿論傳播更安全，因此住房方面的維持穩(wěn)定是一個大方向,。
再所謂價格管制,，未來不排除出現(xiàn)物價指數(shù)超過房價的事情，當(dāng)然這個我的判斷還是會認(rèn)為在下一次,，20xx-20xx年住房短缺期,，下一次短缺到來出現(xiàn)的概率更大，在這一次會出現(xiàn)面向未來價格管制手段,，什么叫面向未來的價格管制手段呢?就是說政府在出讓土地的時候把所有的土地出讓成限價房,，這樣的話目前的房價沒有特別強(qiáng)的手段來壓下去，但是未來新房價格早就被預(yù)知的,，在出讓土地已經(jīng)鎖定了房價,，這個有可能會成為，尤其是一些目前房價比較貴的城市，未來一個情況,，土地出讓全部限價,。
另外大家也知道保障房給中央政府增加了非常大的財(cái)政壓力，土地出讓金今天不出意外會出現(xiàn)非常大幅度下降,，接下來地方政府會很缺錢,，這樣稅收方面的饑渴程度會更高一些，而且房地產(chǎn)一直以來是屬于稅收稽查的重點(diǎn),。比如說土地增值稅清算,，比如說包括其他的一些稅種的變化，比如說二手房交易稅費(fèi)也可能會提升,，也有可能會有上海,、重慶之外的其他城市加入到房產(chǎn)稅的試點(diǎn)的范圍之內(nèi)，在稅收領(lǐng)域多收一些稅,，這樣一個大的方向,，可能會有不確定性。
在其他方面,，我覺得除非是把這個市場消滅掉,，否則的話所謂的政策進(jìn)一步收緊，應(yīng)該說沒有特別多的工具可用了,。
a：我覺得從行業(yè)整體來看是比較必然的事情,，肯定會出現(xiàn)這個問題。當(dāng)然以及跟規(guī)模差不多的幾家公司,，目前暫時還不會有減少開工的打算,。如果土地市場上能做出合理的調(diào)整，沒有必要減少開工的,，土地市場進(jìn)行調(diào)整你沒有必要放慢銷售速度,，你可以降價把房子賣了，在這種情況下開工沒有必要做明顯的減少,。但是這個行業(yè)大部分公司都是小公司,，這些小公司畢竟資金比較緊張。這些公司根本不在乎周轉(zhuǎn)率的,，寧可房子遲一點(diǎn)賣,，也不愿意在短期之內(nèi)就賣出去，如果短期之內(nèi)不愿意賣出去,，資金鏈還有困難,，當(dāng)然最有效的方法把地分開，減少公司的支出,，讓公司進(jìn)入一個休眠的狀態(tài),，來等待接下來住房保修期,，因?yàn)榻酉聛淼淖》勘Ｐ奁诨旧媳厝怀霈F(xiàn)，因?yàn)閺哪壳按蠹业馁I地和開工的變化趨勢來看,，到20xx-20xx年大部分城市會面臨住房的新的供應(yīng),，商品房新的供應(yīng)大幅度下降的情況，所以一些小公司會選擇把房子爛在手里面,。因?yàn)樾」酒毡檫@么想,，20xx、20xx年的住房短缺就會更加確定,，基本上成為必然的事情,，所以基本上今年在目前，到現(xiàn)在小開發(fā)商減開工的情況已經(jīng)在發(fā)生,，而且今年整個下半年都會進(jìn)行,。
q：你好，我想問一下兩個問題,，一個是保障房,，說央企來參加建設(shè)，大家都會問這個問題,，是不是保障房確實(shí)開發(fā)商參與的動力不足,，我們也看到很多人開發(fā)商在講，包括公司講保障房還是有盈利的,，利潤率還不錯,，我不太知道在目前情況下，過了一段時間你怎么樣看保障房,，到底盈利能力怎么樣,，到底是什么樣的建設(shè)方式。
a：第一個問題關(guān)于保障房的問題,，現(xiàn)在首先可以明確下結(jié)論,，就是說保障房目前不是開發(fā)商來參與的話，目前并不存在一個經(jīng)濟(jì)上面可行的模式,。所謂經(jīng)濟(jì)上可行的模式,，指的就是成本,，包括它的風(fēng)險和收益水平是否相匹配的模式,。目前來看是不存在這樣一個模式，因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商基本上參與保障房的方式分為兩種,，一種是待建模式,，一種是開發(fā)模式。代建模式情況下面風(fēng)險是比較低的,，基本上也沒有收益,。代建模式的意思就是說這個錢部分過開發(fā)商的手,，但有地方政府直接支出，比如說保障房要找人來建,，要買材料,，這些錢直接由政府支付給上游企業(yè)，開發(fā)商負(fù)責(zé)做什么呢,，開發(fā)商其實(shí)就是項(xiàng)目經(jīng)理,，在這管理這個項(xiàng)目，他負(fù)責(zé)辦具體的事情,。開發(fā)商實(shí)際上就是勞務(wù)輸出,，這種情況下面開發(fā)商肯定推不了的，因?yàn)樗麤]有出錢,，他只是支付了人力,，支付了他的知識和技能，他相當(dāng)于城市打工者,。這個模式也賺不了什么錢,，因?yàn)橐?guī)模太小了，代建的時候管理費(fèi)用按照總成本1%來作為上限,，這個管理費(fèi)不高于總成本1%,，我們就算把全國的房子中間10%交給一家公司來做，這個規(guī)模已經(jīng)非常大了,，xx00萬套房子,，你一個人做10%，這個大概賺多少錢呢?大概1500億左右,，全國是1.5萬億,，你是1500億，這樣按1%來算,，你實(shí)際能收到管理費(fèi)超不過15個億,，你一共收到15個億管理費(fèi)，你不可能沒有成本的,，你要給人員發(fā)工資的,，你的組織有辦公費(fèi)用的，這些東西實(shí)際上一扣可能就是說你把全國的保障房做到十分之一,，你最后能賺到錢就是一兩個億的水平,。這個對于公司來說，這個業(yè)務(wù)是顯然風(fēng)險比較低的,，沒有什么問題的,，但是它基本上不太能構(gòu)成一個真正的業(yè)務(wù)。
第二個方式是開發(fā)模式,，這一塊地會出讓給開發(fā)商,，然后開發(fā)商自己管錢,，這個支出由開發(fā)商支付，最后政府統(tǒng)一回購,，或者這個房子本身賣給買房人,，類似于這種方式，開發(fā)商有風(fēng)險,，他有可能是虧本的,，而且虧本的概率非常高。因?yàn)槲覀兊臏y算你是一個非常規(guī)范的公司,，所謂規(guī)范的公司,，用開發(fā)模式做保障房虧本的概率要遠(yuǎn)大于不虧本的概率。目前的開發(fā)模式基本上常用的方法是這樣,，開發(fā)商提供20%的自有資金,，剩下80%的錢可以去銀行借。這個剩下80%的錢的利息是計(jì)算到總成本的,，所以開發(fā)商并不承擔(dān)這80%錢的成本,，他真正資金成本是自有資金20%的成本，也就是說相當(dāng)于有五倍的杠桿,，你如果投一個億進(jìn)去,，你實(shí)際上可以做五個億的生意，這五個億房子有多少利潤呢?實(shí)際上現(xiàn)在按規(guī)定,，這個保障房的開發(fā)模式下面,，開發(fā)商利潤不高于3%，不高于3%乘以5倍的杠桿,，整個就是15%,，你如果從投入的資金計(jì)算毛利率可以達(dá)到15%，問題是你這20%資金成本,，我們假設(shè)也是借來的,，你最后虧本還是賺錢要看這個項(xiàng)目做多長時間，如果你投入這個錢開始到收回時間長少于兩年,，基本上可以保本,，因?yàn)?5%的毛利潤除以兩年，差不多就是7%左右的年化收益率,，7%左右年化收益率跟你去銀行借錢的利息基本相當(dāng),。也就是說如果你用開發(fā)模式做一個保障房，你兩年之內(nèi)能收到錢,，你就等于是盈虧平衡,，所有賺的錢都交給銀行做利息了。
現(xiàn)在一個保障房項(xiàng)目在兩年之內(nèi)能收到錢的概率是不高的,，所以你開發(fā)模式建保障房,，基本上虧本是大概率事件，所以我們現(xiàn)在做保障房的策略也是這樣的,，我們不給股東創(chuàng)造損失的前提下做保障房,，我們首先是用代建的方式，我們出人出力出知識,，但是我們盡可能不出錢,，如果我們出錢做開發(fā)模式，我們就盡可能做到時間上面是比較能夠控制的,，能夠比較快速的完成這個項(xiàng)目,。而且我們做保障房，也是不追求數(shù)量,，數(shù)量做的太多,，虧損是大概率事件，你做得太多可能使得大概率事件越來越成為確定性事件,。我們做保障房主要是看質(zhì)量,，我們是盡社會責(zé)任，我們做一兩個具有代表性的,，有示范效應(yīng)的項(xiàng)目,，我們的圖紙向社會公開，我們做的比較好的項(xiàng)目圖紙,，其他地方愿意抄我們提供給他們抄,，他們拿去照葫蘆畫瓢，復(fù)制去沒有問題,，這是我們作為一個社會成員,，進(jìn)行社會責(zé)任能夠選擇的方法。如果說把股東的錢投到大概率是虧損的項(xiàng)目上去,，我們也不太可實(shí)施下去,，賺錢的可能性是非常小的，目前并不存在一個可行的模式,。
有一些公司說他們利潤還可以,，我就不太理解了，確實(shí)如果你去了這個假設(shè),，去了規(guī)范公司的假設(shè),，確實(shí)能夠賺到錢，怎么賺錢呢?第一,，如果你的人力調(diào)到對一些成本進(jìn)行放大,，當(dāng)然你賺錢就變得可能。現(xiàn)在規(guī)定是3%的利潤率,，如果你能把成本多報5%,，你的利潤就變成8%了,，利潤變成8%乘以5倍的杠桿，就變成40%的利潤了,。
剛才說到如果你是規(guī)范的公司做保障房應(yīng)該說很難賺錢的,，除非是不規(guī)范的公司，我相信大部分公司還是規(guī)范的,，大家在這上面賺錢會稍微困難一些,。怎么樣建立一個企業(yè)參與保障房建設(shè)的一個可行的模式，這個還是在一個探索的過程當(dāng)中,，這是第一個問題,。
第二，關(guān)于開發(fā)商的融資手段的問題,，信托現(xiàn)在百分之十幾,，對企業(yè)來說是一個現(xiàn)實(shí)的成本，但是信托有一個中間費(fèi)用問題,，實(shí)際上最后投資人獲得的沒有這么高,。
投資人拿到10%，應(yīng)該說現(xiàn)在還沒有做到,，因?yàn)橥顿Y人拿到10%的話,，企業(yè)的成本應(yīng)該到14-15%的水平，應(yīng)該還達(dá)不到,，現(xiàn)在投資人8-9%比較正常一點(diǎn),，比銀行貸款利息略高一點(diǎn)，但是企業(yè)最后成本是超過10%的,，大概是這樣一個情況,，這個我覺得也比較正常，的確目前是屬于企業(yè)資金鏈比較緊的情況,，資金比較緊的情況下價格就會高一些,。這方面現(xiàn)在做房地產(chǎn)行業(yè)缺少直接融資渠道，這是一個曠日持久的問題,，不是最近才出現(xiàn)的,。一直以來這個行業(yè)就沒有什么可用的東西了，這也是導(dǎo)致我們這個行業(yè)出現(xiàn)一個很奇怪的現(xiàn)象,，每一次市場下跌之后,，低谷之后會來一個非常猛的反彈，這個反彈的原因是市場經(jīng)歷一個低谷,，隨后會出現(xiàn)一個住房的短缺期,，一旦開始反彈就比較弱，這個原因都是因?yàn)槠髽I(yè)缺少創(chuàng)新渠道。這一點(diǎn)政府未來到底是什么樣態(tài)度也在摸索,，因?yàn)檎嬲龔恼{(diào)控的需要來看,，其實(shí)在行業(yè)的低谷期也是應(yīng)該放開一些融資的管制，讓企業(yè)能夠在行業(yè)低谷期做反周期的操作,，在行業(yè)低谷期能夠繼續(xù)有錢來蓋房子,，來保證接下來不會出現(xiàn)住房的短缺,。但是現(xiàn)行的很多做法跟這個是相反的,，未來政策能不能夠做一些合適的調(diào)整，來使得做法跟初衷相吻合,，這個有待觀察,，謝謝。
時 間：x年xx月xx日
地 點(diǎn)：x辦公室
參加人員：全體銷售部人員
主持人員：(銷售副總)
會議記錄：
本次銷售會議由(銷售副總)主持,，會議用時共計(jì)約1個小時,，現(xiàn)將會議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：
一、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌,，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理， 張總首先提出了對銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。
二,、由開始，各銷售人員就xx月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對于上月所參與的幾次投標(biāo)工作,，分析了未中標(biāo)原因，指出其中存在的問題,，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施： 1,、關(guān)系要跟進(jìn) 2、產(chǎn)品要熟知 3,、信息要廣泛 4,、思想要靈活 5、xx月份開始要加大市場開發(fā)力度,，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子,。6、加大和水泵廠合作力度,。
在此基礎(chǔ)上,，各銷售人員都制定了xx月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃，以期在xx月份的工作中有更好的提升,。
四,、制訂部門內(nèi)部召開早會制度。會上x總提議，網(wǎng)絡(luò)營銷部和工程營銷部每天召開內(nèi)部會議,，時間控制在半小時以內(nèi),，主要總結(jié)一下昨天工作、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃,，網(wǎng)絡(luò)營銷部與工程營銷部每周召開兩次碰頭會,，交流探討工作進(jìn)展，及時反饋市場信息與客戶需求,。銷售部是一個整體團(tuán)隊(duì),，只是分工不同，大家應(yīng)抱團(tuán)合作,，做到精心,、精藝與精神。
為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報審單據(jù)工作的配合,，會上張總要求大家要及時,、規(guī)范的填寫單據(jù)、及時匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核,。
目前存在大問題：會上大家一致認(rèn)為對公司自身產(chǎn)品知識了解缺乏,，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn)，使大家熟知公司產(chǎn)品,，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流,。
時 間：x年xx月xx日
地 點(diǎn)：x辦公室
參加人員：全體銷售部人員
主持人員：(銷售副總)
會議記錄：
紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)xx月份工作內(nèi)容，分析現(xiàn)存問題,，制定xx月份工作計(jì)劃
本次銷售會議由(銷售副總)主持,，會議用時共計(jì)約1個小時，現(xiàn)將會議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：
一,、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理,， 張總首先提出了對銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。
二、由開始,，各銷售人員就xx月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對于上月所參與的幾次投標(biāo)工作，分析了未中標(biāo)原因,，指出其中存在的問題,，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施： 1、關(guān)系要跟進(jìn) 2,、產(chǎn)品要熟知 3,、信息要廣泛 4,、思想要靈活 5、xx月份開始要加大市場開發(fā)力度,，利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子,。6、加大和水泵廠合作力度,。
在此基礎(chǔ)上,，各銷售人員都制定了xx月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃，以期在xx月份的工作中有更好的提升,。
四,、制訂部門內(nèi)部召開早會制度。會上x總提議,，網(wǎng)絡(luò)營銷部和工程營銷部每天召開內(nèi)部會議,，時間控制在半小時以內(nèi),，主要總結(jié)一下昨天工作,、分析當(dāng)天主要事務(wù)并制訂明日工作計(jì)劃，網(wǎng)絡(luò)營銷部與工程營銷部每周召開兩次碰頭會,，交流探討工作進(jìn)展,，及時反饋市場信息與客戶需求。銷售部是一個整體團(tuán)隊(duì),，只是分工不同,，大家應(yīng)抱團(tuán)合作，做到精心,、精藝與精神,。
為更好的促進(jìn)與財(cái)務(wù)報審單據(jù)工作的配合，會上張總要求大家要及時,、規(guī)范的填寫單據(jù),、及時匯總提供給財(cái)務(wù)部門審核。
目前存在大問題：會上大家一致認(rèn)為對公司自身產(chǎn)品知識了解缺乏,，希望公司能做一次系統(tǒng)培訓(xùn),，使大家熟知公司產(chǎn)品，更好地促進(jìn)與客戶的溝通交流,。
銷售會議記錄會議總結(jié)篇九
會議紀(jì)要做為一種重要的公文形式,，在行政執(zhí)法活動中其發(fā)揮的作用不可小覷，銷售會議怎么記錄?下面是本站小編為你帶來的銷售會議記錄范文,，歡迎參閱,。
會議時間： 年 月 日14:00至 月 日12：30
會議地點(diǎn)：x酒店
會議主持：z
與會人員：zzzzzz
會議主題： 年度第二次管理評審會議
會議記錄：z
會議主要內(nèi)容：
本次會議緊緊圍繞著上半年的工作、質(zhì)量管理體系符合性,、員工滿意度調(diào)查,、用戶意見調(diào)查以及公司發(fā)展思路進(jìn)行的,，采取了大會與分組討論相結(jié)合的形式，目的以查問題,、找差距,、提升管理水平為主，取得了統(tǒng)一思想,，鼓足干勁的成效,。
一、公司領(lǐng)導(dǎo)z總和z總助對20xx年度的工作進(jìn)行了總結(jié),，指出了本次管理評審會議在公司發(fā)展過程中的巨大意義,，闡述了公司的定位，明確提出公司以后的發(fā)展要為電信做好服務(wù),，"客戶的滿意就是z人的期望",，要保證電信物業(yè)在z的管理下得到保值增值，指出了公司下一步的發(fā)展方向就是要積極推進(jìn)公司信息化建設(shè),，進(jìn)一步加強(qiáng)流程管理,，逐步建立健全規(guī)范的管理制度，積極向外拓展,，努力爭取通過省優(yōu),、國優(yōu)的評選、不斷提升公司的管理資質(zhì),。同時,，也指出召開本次會議的目的就是為了發(fā)現(xiàn)問題、解決問題,，從而提升管理和服務(wù)的質(zhì)量,。
二、品質(zhì)管理部和客戶服務(wù)中心分別對上半年的工作進(jìn)行了總結(jié),，并就本次員工和用戶的意見滿意度調(diào)查情況分別進(jìn)行了分析說明,。
三、電信實(shí)業(yè)公司經(jīng)營管理部z對公司的成績進(jìn)了正面的評價,，指出了z物業(yè)有明確的思路和目標(biāo),，而電信實(shí)業(yè)的主營項(xiàng)目就是服務(wù)，z物業(yè)的思路和目標(biāo)符合電信實(shí)業(yè)的實(shí)際,，同時也提出要直面問題,，通過查找問題來強(qiáng)身健體，要利用數(shù)據(jù)和事實(shí)來說話,，要采取措施,，一方面抓好iso9000流程的導(dǎo)入，另一方面要對提出的辦法,、建議努力轉(zhuǎn)換成可操作的制度和規(guī)范,，要以制度管人,、以規(guī)范管事。
四,、管理中心z提出要加強(qiáng)對z物業(yè)工作的理解,，物業(yè)公司要加深對業(yè)主的認(rèn)識和理解，要使樞紐大廈的物業(yè)管理在深圳市樹立起自己的特色,，指出要做好來訪人員的登記工作,，解決好前臺押身份證的問題。
五,、黨支部z書記就員工滿意度調(diào)查及用戶意見調(diào)查反映的問題和管理中出現(xiàn)的問題提出如下建議：
1,、關(guān)于社區(qū)文化活動的滿意度較低的問題。社區(qū)文化活動本是物業(yè)管理工作中的重要內(nèi)容,，但由于信息樞紐大廈比較特殊性,，必須注意對大廈機(jī)房的保密工作，因此辦公區(qū)域要嚴(yán)肅,，對社區(qū)文化的調(diào)查根本就不該提出,。
2、關(guān)于薪酬,、待遇的問題,。員工的收入已不算低，要客觀公平地進(jìn)行橫向比較,，在這方面，管理宣傳得不夠,，如清潔工,、保安員每月都超過了1000元，比較而言是較高的,。
3,、關(guān)于職們晉升和激勵的問題。晉升和激勵是相對的,，不應(yīng)光談物質(zhì)鼓勵,，而不談精神鼓勵，兩者都表很重要,，而且更多就以精神鼓勵為主,，以物質(zhì)鼓勵為輔。激勵措施應(yīng)在可能的前提上提出,，不能引起誤導(dǎo),，引起思想上和管理上的混亂。
4,、技術(shù)上的考評不能用主觀臆想,，只能拿硬性的指標(biāo)來評價,，如維修的頻次、時間等,。
5,、關(guān)于文件用語有些提法不太妥當(dāng)。如"做好電信的堅(jiān)強(qiáng)后盾",、"加強(qiáng)……,，降低行政干預(yù)"等。
同時指出,，本次管理評審會議猶如體檢,，要針對總是進(jìn)行改善，讓客戶滿意,，要鞏固現(xiàn)有的業(yè)務(wù)市,，積極開拓外部市場。
六,、會議還分成四個小組圍繞著"怎樣提高員工的工作積極性和提升員工對公司的滿意率,、如何讓用戶更滿意"進(jìn)行了深入細(xì)致的討論。
大家普遍認(rèn)為,，應(yīng)加強(qiáng)員工的憂患意識,，將薪資待遇拿到市場上比，進(jìn)行橫向比較要正確認(rèn)識這個問題,，增強(qiáng)對公司的向心力和凝聚力,。在管理上，要加強(qiáng)培訓(xùn)工作,、強(qiáng)化流程管理,，進(jìn)一步合理分工，建立有效的激勵機(jī)制,，全面調(diào)動員工的工作積極性,。
七、z總進(jìn)行了會議總結(jié),，強(qiáng)調(diào)了管理評審會議對企業(yè)提升非常重要,，各部門工作要不斷提升、完善,。
1,、針對公司現(xiàn)行一二三類人員劃分的問題，員工應(yīng)擺正心態(tài),，在企業(yè)的不斷發(fā)展中任何員工都將與企業(yè)利潤掛鉤,。
2、下半年公司進(jìn)一步進(jìn)行合理優(yōu)化,，中層管理人員應(yīng)加強(qiáng)工作職能,，熟悉公司流程,、了解跨部門工作，走進(jìn)基層,，互相支持配合,，在工作中起到承上啟下的作用;考核制度是為了保證各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量的提升，管理人員應(yīng)樹立榜樣并在管理中調(diào)動員工的積極性,，工作上重在解決問題,、完善問題。
物業(yè)管理有限公司
品質(zhì)管理部
年 月 日
時間:xx年xx月xx日
地點(diǎn):公司會議室
出席人:公司各部門主任
主持人:xx(公司副總經(jīng)理)
記錄:xx(辦公室主任)
一,主持人講話:今天主要討論一下xx軟件是否投入開發(fā)以及如何開展前期工作的問題.
二,發(fā)言:
技術(shù)部x總:類似的辦公軟件已經(jīng)有不少,如xx公司的xxx,xx公司的xx系列,以及眾多的財(cái)務(wù),稅務(wù),管理方面的軟件.我認(rèn)為首要的問題是確定選題方向,如果沒有特點(diǎn),千萬不能動手.
資料部x主任:應(yīng)該看到的是,辦公軟件雖然很多,但從專業(yè)角度而言,大都不很規(guī)范.我指的是編輯方面的問題.如xx軟件中對于行政公文這一塊就干脆忽略掉,而書信這一部份也大多是英文習(xí)慣,軟件是中國人開發(fā)的軟件,在技術(shù)上很有特點(diǎn),但中國運(yùn)用文方面的編輯十分簡陋,離專業(yè)水準(zhǔn)很遠(yuǎn).我認(rèn)為我們定位在這一方面是很有市場的,。
市場部x主任:這是在眾多航空母艦中間尋求突破,我認(rèn)為有成功的希望,關(guān)鍵的問題就是必須小巧,并且速度極快.因?yàn)槲覀兘ㄔ斓牟皇呛娇漳概?這就必須考慮到兼容問題,。
經(jīng)與會人員討論，各部門都同意立項(xiàng),初步的技術(shù)方案將在十天內(nèi)完成,資料部預(yù)計(jì)需要三個月完成資料編輯工作,系統(tǒng)集成約需要二十天,該軟件預(yù)定于元旦投放市場,。
散會,。
主持人:(簽名) 記錄人:(簽名)
時間：20xx年7月26日
地點(diǎn)：公司辦公樓二樓會議室
主持：
參加人員：改制小組成員
記錄人：
會議內(nèi)容：
本次會議是公司領(lǐng)導(dǎo)班子調(diào)整后召開的第一次改制工作會議。會議對公司改制調(diào)研情況進(jìn)行通報,，對下一步工作進(jìn)行安排,。
一、會議首先通報原集團(tuán)公司直屬單位——勘察設(shè)計(jì)院改制情況,。會議認(rèn)為,，勘察設(shè)計(jì)院從20xx年開始進(jìn)行改制，歷時2年時間,，于20xx年9月正式掛牌,，其中與我公司有很多共性。目前,，退休退養(yǎng)人員待遇問題是公司改制的最大制約因素,，我們要借鑒勘察設(shè)計(jì)院對這類人員的安置辦法，積極爭取集團(tuán)公司支持和建設(shè)公司政策優(yōu)惠,，妥善解決這一問題。
二,、會議決定加強(qiáng)公司內(nèi)部管理,。
以改制為契機(jī)，進(jìn)行自身錘煉,，不斷提高企業(yè)市場生存能力,。
三、會議決定進(jìn)一步加大資產(chǎn)清理力度,。
要在以前清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上,，進(jìn)行深層次的細(xì)化清理，列出明細(xì),。對于處理較困難的要取得合法依據(jù),，有理有據(jù)進(jìn)行處理,。會議就有關(guān)事項(xiàng)對相關(guān)部室做出具體工作要求：
1.會議責(zé)成財(cái)務(wù)部完成以下工作：
(1)本著“先易后難，先近后遠(yuǎn)”的原則,，盡快清理應(yīng)收賬款和呆壞死賬,。由負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部室間的清理工作。
(2)提取壞帳準(zhǔn)備金,。
(3)完善臨建基礎(chǔ)資料,。
(4)清理長期投資，完善相關(guān)手續(xù),。
(5)未完施工進(jìn)行清理,。
2.會議責(zé)成人力資源部完成以下工作：
(1)進(jìn)行待分配人員情況摸底。
(2)進(jìn)行退休,、退養(yǎng)人員年齡和在本企工作年限等情況采集,。
3.會議責(zé)成資產(chǎn)管理部完成以下工作：
(1)進(jìn)一步加大設(shè)備清理力度。對有清查難度的設(shè)備實(shí)行“一事一報告”制度,， 做到一事一議,，加快帳外設(shè)備及遺留問題的清理速度。
(2)進(jìn)一步進(jìn)行房產(chǎn)清理,。
4.會議責(zé)成經(jīng)營計(jì)劃部完成以下工作：
(1)加速分包結(jié)算工作,。要求逐個項(xiàng)目進(jìn)行清理，如被清理項(xiàng)目出現(xiàn)問題馬上轉(zhuǎn)入下一個項(xiàng)目繼續(xù)清理,。
(2)清理應(yīng)收款項(xiàng),。
5.會議責(zé)成綜合辦公室完成以下工作：
(1)清理辦公設(shè)備、辦公用品,。
(2)7月5日之前,，清空西區(qū)車庫。
四,、會議決定清理外埠項(xiàng)目銀行帳戶,。
外埠項(xiàng)目銀行帳戶須隨項(xiàng)目部的撤消同步進(jìn)行銷戶。項(xiàng)目部所有施工人員全部撤離視為撤消該項(xiàng)目部,。對暫不能撤消的外埠銀行帳戶,，原則上留有少量余額(100元以下)即可。會議責(zé)成財(cái)務(wù)部擬定《外埠項(xiàng)目銀行帳戶清理通知》,。
五,、會議要求召開各類各層次人員座談會，就改制工作征求廣大職工建議和意見,。
銷售會議記錄會議總結(jié)篇十
一,、項(xiàng)目搜集(這周搜集項(xiàng)目，在博羅、惠陽,、馬安等)惠城區(qū)的每個地方都尋找項(xiàng)目,，具體項(xiàng)目信息會給黃總和彭總發(fā)一份。
二,、重點(diǎn)項(xiàng)目跟進(jìn)(這周重點(diǎn)項(xiàng)目一共有四個,，四個項(xiàng)目要做報價和方案。詳細(xì)情況我們會整理好文件發(fā)郵箱給技術(shù)部,。)還有個別重點(diǎn)項(xiàng)目,，但是時間不是很著急。我們會放在下周跟進(jìn),。
三,、人員培訓(xùn)(這周培訓(xùn)：職業(yè)的心態(tài)、銷售人員的禮儀,、客戶喜歡什么樣的銷售人員,、簡單培訓(xùn)視頻監(jiān)控、集團(tuán)業(yè)務(wù)培訓(xùn),、集團(tuán)業(yè)務(wù)流程培訓(xùn)等)
四,、會議(本周一共開了四次會議，會議重點(diǎn)內(nèi)容是怎么樣展開工作,。怎么樣有效在最短時間內(nèi)出成績,。對專線業(yè)務(wù)部和人員工作安排。讓銷售人員自己學(xué)會安排工作等)
五,、這周營銷部員工整體狀態(tài)很不錯,。對自己的工作不會迷茫，有目標(biāo)的進(jìn)行工作,。
六,、部門協(xié)調(diào)工作不和諧。部門人員溝通存在問題,。
七,、公司租車成本比較高，但是效率非常高,。出外見客戶,，客戶覺得我們公司還有配車，說明我們我們公司很有實(shí)力,。我們一定會近期做出成績來感謝公司對我們的支持。
下周工作安排
一,、重點(diǎn)項(xiàng)目跟進(jìn),，爭取拿下項(xiàng)目。對于一些小項(xiàng)目,，不是很好的項(xiàng)目,，我們會根據(jù)實(shí)際情況來取舍,。
二、人員培訓(xùn),。詳細(xì)內(nèi)容已經(jīng)在營銷部三月培訓(xùn)計(jì)劃表注明,。
三、會議(部門會議,，每天早上會開一次例會,。簡單細(xì)說新的一天安排)
四、跟技術(shù)部門人員這邊做好工作協(xié)調(diào),。項(xiàng)目慢慢增多,，很多工作要學(xué)會溝通。希望技術(shù)部人員增加,，因?yàn)槲覀兟芏囗?xiàng)目需要做方案和報價，技術(shù)部人手不夠。
存在問題
一,、部門與部門人員存在溝通問題;
二,、新員工比較多，對系統(tǒng)集成和集團(tuán)業(yè)務(wù)的專業(yè)知識不夠;我們培訓(xùn)的力度不夠,。
三,、新員工的銷售技巧不夠;積極性還有待提高;
5銷售部第一季度會議記錄會議時間：4月26日、27日
參與人員：任總,、各部門負(fù)責(zé)人,、銷售部全體員工。市場部張學(xué)銀經(jīng)理出差,，未到,。
內(nèi)容匯總：
1、會議第一項(xiàng)：為玉樹地震遇難同胞默哀并倡議捐款,。
2,、會議第二項(xiàng)：儲運(yùn)部、市場部,、人事培訓(xùn)部,、財(cái)務(wù)就一些重要的事項(xiàng)進(jìn)行溝通。
3,、第三項(xiàng)：討論了公司現(xiàn)做品類單品配置的合理性及專柜的問題
4,、會議第四項(xiàng)：部分員工參加方略公開早會及分享心得體會。
5,、會議第五項(xiàng)：促銷團(tuán)隊(duì)建設(shè)的討論式培訓(xùn)及化整為零的賣場管理方法,。
銷售會議記錄會議總結(jié)篇十一
地點(diǎn)：辦公室
參加人員：全體銷售部人員
主持人員：xxx(銷售副總)
會議記錄：xxx
紀(jì)要內(nèi)容：總結(jié)xx月份工作內(nèi)容，分析現(xiàn)存問題，制定xx月份工作計(jì)劃
本次銷售會議由xxx(銷售副總)主持,，會議用時共計(jì)約1個小時,，現(xiàn)將會議討論內(nèi)容及主要事項(xiàng)整理如下：
一、為與公司財(cái)務(wù),、人事等部門工作更好的接軌,，也為銷售部日后工作分工更加規(guī)范合理，x總首先提出了對銷售部人員檔案歸檔整理與完善的要求,。
二,、由秦剛開始，各銷售人員就xx月份工作內(nèi)容一一做了詳細(xì)總結(jié),，對于上月所參與的幾次投標(biāo)工作,，分析了未中標(biāo)原因ブ賦銎渲寫嬖詰奈侍猓提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：
1、關(guān)系要跟進(jìn)
2,、產(chǎn)品要熟知
3,、信息要廣泛
4、思想要靈活
5,、五月份開始要加大市場開發(fā)力度,利用公司新的資質(zhì)獲得銷售大單子,。
6、加大和水泵廠合作力度,。
在此基礎(chǔ)上,，各銷售人員都制定了xx月份各自的詳細(xì)工作計(jì)劃，以期在xx月份的工作中有更好的提升,。
銷售會議記錄會議總結(jié)篇十二
中投證券在20xx年5月4日邀請了董秘,、首席分析師譚先生做電話會議，詳情如下：
時間：20xx年5月4日
演講人：董秘,、首席分析師譚先生
一,、主題演講
各位尊敬的投資者，非常感謝大家花時間來請我做這個回報,，也感謝給我這個機(jī)會,。我們是剛剛公布了上個月的銷售和項(xiàng)目發(fā)展的情況，我可能首先對4月份的情況向各位做一個簡單的匯報,，接下來把時間留給大家一起來探討,。
4月份我們簡要的數(shù)據(jù)，有這么幾個,。第一個是銷售面積是17.8萬平米,，銷售金額大概是79個億，這個數(shù)據(jù)同比略有增長,，同比去年的4月份大概有7%的面積增長和1%的金額的增長,。但是環(huán)比3月份是出現(xiàn)了下降的,，3月份我們賣了93個億，這個月賣了79個億,，當(dāng)然這是簽約的數(shù)據(jù)。這里面有幾個變化,，第一個就是說我們數(shù)據(jù)的話,，它首先需要跟市場整體的情況做一個比較。因?yàn)橐酝拿磕?月份,、3月份,、4月份這幾個月都應(yīng)該是市場上升的情況，以前每年2月份都是全年銷售量最少的一個月份,。過去三,、四年時間我們看到的情況，主要城市3月份的銷售比2月份會增長一倍左右,，4月份比3月份又會增長40-50%,，4月份通常是全年上半年第一個小高峰，這是以往各年的情況,。但是今年的情況有非常大的一個不同,，今年首先4月份比3月份沒有什么增長，基本上就差不多是持平的狀態(tài),。今年的4月份比3月份各地應(yīng)該說有一些有增長,，但是也有很多城市出現(xiàn)了環(huán)比的下降。如果從同比的情況來看,，今年4月份的主要城市的同比比去年,，跟3月份情況一樣，普遍出現(xiàn)了非常大幅度的下降,。
比如說像北京,、深圳、天津,、杭州,、南京、成都,、包括福州,、廈門這樣一些城市，可能也包括重慶這樣的城市,，同比下降的幅度基本上都是50%或者以上的同比的下降,。就是說市場跟去年相比的交易量大幅度萎縮的情況繼續(xù)延續(xù)三月份的情況。
主要城市4月份和3月份環(huán)比的情況來看,，其實(shí)也有很多城市繼續(xù)出現(xiàn)下降,，比如說像深圳降了30%,，天津降了20%，蘇州降了50%,，福州降了20%,，大概也就是說基本上漲跌互現(xiàn)，跟去年4月份比3月份有40-50%的增長來看,，今年4月份的整體市場的情況依然也是一個比較悲觀的狀態(tài),。
銷售情況，同比來算,，比市場同比的情況有比較好一些,，我們同比跟去年相比還是有增長的，但是環(huán)比來看,，我們也出現(xiàn)了比較明顯的下降,，大概有20%左右的下降。從環(huán)比的情況來看,，我們的情況跟一些重點(diǎn)城市的情況相比,，大概是差不多的狀態(tài)。這個里面有一個原因,，是因?yàn)槲覀兯脑路萃票P比3月份的推盤略少一些,，這個情況可能在5月份還會進(jìn)一步延續(xù)，主要原因是現(xiàn)在的項(xiàng)目的銷售許可受到了一些審批環(huán)節(jié)上面的限制,。原來我們預(yù)計(jì)4月份盤比3月份多一些,，3月份各地都要在3月底公布全年的房價控制目標(biāo)，從地方政府的角度來看,，希望是把基數(shù)控制的好一點(diǎn),，一開始的時候不要搞的高價盤太多，所以在公布目標(biāo)之前,，他會盡可能的來控制高價房的上市的比例,，價格比城市平均價格貴的比較多的項(xiàng)目就不讓你上市，我們原來預(yù)計(jì)在3月底目標(biāo)公布之后,，可能這個情況就應(yīng)該算是了結(jié)了,，接下來的社會影響會小一些，因?yàn)橛幸恍╉?xiàng)目在3月份會退出,，到4月份可能會放出來,。但是實(shí)際的情況，這個指標(biāo)公布了之后,，全國500多個城市公布指標(biāo)之后,，基本上用的都不是量化的數(shù)字，而是一個大的指標(biāo)的描述,。比如說參照人均收入增長,，參照上一年房價漲幅之類的,，最后翻譯成量化的數(shù)據(jù)可能都在百分之十幾，超過10%的上漲幅度,，這顯然是公眾不滿意的情況,，如果公眾不滿意，實(shí)際上中央政府也就不滿意,。
現(xiàn)在各地的今年房價目標(biāo)公布是公布了,，但是依然處于不確定的狀態(tài)，有一些城市再改這個目標(biāo),，還有一些城市也沒有想清楚到底要不要改，就算是要改怎么改也沒有什么方向,，不知道怎么改,，大家都在觀望，都在看,。因?yàn)檫@個目標(biāo)現(xiàn)在自己定不下來,，所以他們相對來說更加謹(jǐn)慎。你公布在后面很難說是好事還是壞事,，好事就是可以看看別人怎么公布,，能夠跟著別人去做，壞事就是你遲遲不公布,，可能會引發(fā)更大的壓力,，可能要求你遲公布的公布更嚴(yán)一些，他們可能需要把這個目標(biāo)公布成什么樣子,，自己心里也沒有底,。在這個情況下對全年整個房屋均價的控制的壓力就比較大。所以今年4月份跟3月份一樣,，都面臨比城市均價高的比較多的樓盤預(yù)售證的取得就有困難,。
我們現(xiàn)在的項(xiàng)目是這樣，我們在一線城市,，我們的價格跟城市均價相比,，基本上不太高于這個城市的均價。因?yàn)槲覀冊谝痪€城市拿不到地,，我們在一線城市的地都很偏遠(yuǎn),。這樣的話因?yàn)榈囟蔚脑颍晕覀円痪€城市的房屋售價實(shí)際上并不比城市均價高,，但是到了三線城市我們價格比城市均價高的比較多,。這有幾個方面的原因，第一方面的原因我們是裝修房,，裝修房很顯然要加一部分裝修的價格進(jìn)去,，這樣自然就價格高一些,。第二，在三線城市我們產(chǎn)品的性能,，包括利用的材料,，配置標(biāo)準(zhǔn)肯定也比當(dāng)?shù)氐脑瓉淼囊恍┓孔佑忻黠@的提升，我們畢竟是要為品牌負(fù)責(zé),，包括使用的材料要求都會比原有的房子要高,，這樣成本確實(shí)要高一些。第三,，在三線城市我們產(chǎn)品的溢價能力或者品牌效益比一線城市體現(xiàn)的更充分,，這個有點(diǎn)像類似于，我稱之為麥當(dāng)勞效應(yīng),，麥當(dāng)勞全球最著名的快餐的品牌,，其實(shí)在中國一線城市已經(jīng)沒有任何品牌溢價能力，現(xiàn)在中國一線城市麥當(dāng)勞價格可能比國內(nèi)的一些連鎖,，像蒸功夫之類的,，可能會更便宜一些。在一線城市麥當(dāng)勞成了連鎖飲食品牌價格最低的,，跟國外的情況是一樣的,。但是到了中國的縣級城市，麥當(dāng)勞還是時尚標(biāo)志,，想把價格定的高一點(diǎn)也可以賣出去,，同樣的情況來看我們進(jìn)入小城市也有這個效益，因?yàn)槭侨澜缱畲蟮淖≌?，這樣一種名牌的溢價能力,，在越小的城市體現(xiàn)的越充分。
在這種級別越低的城市,，我們的項(xiàng)目的價格相比城市的整體價格可能會超出的越多,，這樣的話受到房價控制目標(biāo)，我們項(xiàng)目不能如期開盤的情況也會更多一些,。我們四月份實(shí)際的推出來的推房量比3月份降了將近30%,，我們4月份銷售額大概降了20%多，推房量比銷售額的下降更多一點(diǎn),。實(shí)際上銷售速度是沒有特別大的變化,，但是市場整體銷售速度還是有進(jìn)一步下降，整體來看產(chǎn)品競爭力基本上還是可以的,，市場氛圍確實(shí)是在變化,，這個市場氛圍的變化，買房人變得猶豫,，很多的人就算不猶豫資格受到了限制,。在這種限購的城市,，市場的需求迅速的下降，這個情況應(yīng)該還會進(jìn)一步的展現(xiàn)出來,，可能到下半年會更嚴(yán)重一些,。
當(dāng)然現(xiàn)在還有的城市沒有限購，如果沒有限購的城市和限購的城市挨的比較近可能是受益的,，受益限購城市的需求被擠壓到這個城市里面去了,。但是這個有很大的不確定性，接下來限購的范圍會不會變大,，甚至變成全國性的限購,，這個現(xiàn)在看起來制度層面還是有非常大的不確定性，對于后市還是要保持高度的謹(jǐn)慎,。當(dāng)然我們會繼續(xù)堅(jiān)持我們的策略,，就是說第一是主力定位，我們產(chǎn)品是基于自住需求的比例依然保持非常高的水平,。4月份我們140平米以下銷售占比依然占到80%多，接近九成的房子是普通住房,，這依然保持了以往的比例,。
另外一方面我們也會堅(jiān)持跨地銷售的策略，到目前為止我們并沒有修改新房推出一個月之內(nèi)賣出60%的銷售速度的要求限制,，依然是用這個作為主要的要求,。我們對具體的定價要求不設(shè)指導(dǎo)性意見，完全由他們根據(jù)市場的實(shí)際情況和總部要求的銷售速度來自己決定銷售策略,，包括價格,，這個也會繼續(xù)來堅(jiān)持這樣的基本方向。
60%的線會不會往下調(diào),，這個主要看土地市場的情況,，如果土地市場相應(yīng)的做出了合適的調(diào)整，我們會堅(jiān)持60%的銷售速度的要求,，就算降價賣房子也要達(dá)到這樣一個要求,。如果說土地市場上拒絕做出相應(yīng)的調(diào)整，房子賣不動了,，當(dāng)然土地也賣不動,，但是土地出讓方不愿意降價，寧可土地賣不出去也不愿意降低價格,，如果出現(xiàn)這個情況,，這個時候你賣了房子買不回來土地，如果出現(xiàn)這種情況再堅(jiān)持60%的銷售速度就不一定是一個最佳的商業(yè)策略,，如果出現(xiàn)這種情況我們可能會考慮對銷售速度的要求,，會有一個降低,。土地市場有恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整我們還會堅(jiān)持這個速度。
在其他方面,，比如說裝修房方面,，現(xiàn)在裝修房在很多城市遇到了因?yàn)檠b修的原因?qū)е路孔拥纳鲜杏龅揭恍┱系K，我還認(rèn)為這是一個方向,，我們還會繼續(xù)堅(jiān)持裝修房的基本策略,。如果說因?yàn)轫?xiàng)目老是上不了市，可能要考慮把裝修部分單獨(dú)作為一個合同簽訂,，這樣的問題對于買房人來說沒有原來放在一起好,，這樣意味著裝修部分要一次性付款，以前裝修和房子一起賣,，這是可以貸款的,，現(xiàn)在裝修部分不能貸款了，要單獨(dú)簽合同,，裝修部分要一次性付款,。以現(xiàn)在的房貸的政策來看，其實(shí)買房的人對于房貸本身的依賴也不強(qiáng),，這倒不會成為一個非常大的問題,。就是在裝修委托合同處理這一件事情上面，可能還是需要不斷的來探索,，在中間會有一些合約不完善的地方,，以后會讓買賣雙方留下一些問題，這是一個方面,。
在工廠化和綠色方面,，我們原來提的第一步是裝修，第二步是工廠化,，第三步就是綠色建筑?，F(xiàn)在因?yàn)楦鞯氐恼叩膬?yōu)惠，對于綠色建筑的優(yōu)惠來的比較快,，所以工廠化方面的扶持相對來說來的比較慢,，我們也相應(yīng)做了調(diào)整，把綠色建筑放在第二,。六月份以后開工所有的項(xiàng)目,，除非是規(guī)劃條件本身就不可能達(dá)到要求，比如說容積率偏低,，也就是占地指標(biāo)達(dá)不到綠色的要求,，除此之外所有的項(xiàng)目我們都會爭取獲得綠色一級以上的認(rèn)證，按照綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)去設(shè)計(jì)和建筑，我們也相信在未來一段時間,，在市場方面會體現(xiàn)出競爭力,。
跟銷售相關(guān)的其他一些數(shù)據(jù)也簡單向大家報告一下。我們4月份賣的房子面積90平米以下是58%,，90-144平米是21%,，加起來是80%，這跟以前的情況差不多,。從產(chǎn)品線的情況來看,，我們的首次置業(yè)和首次改善的基本需求的占比，面積上占比是62%,，這也沒有特別大的變化,，還是以這個為主，再改的比例是22%,，然后其他的,，比如說公寓和高端的比例是16%，這個里面再改的比例在下降,，而高端的比例略有上升,，這可能跟推房的結(jié)構(gòu)性的權(quán)益有關(guān)系。
從客戶的資金來源的情況來看,，這個月新增購買比例是31%,，這還是比較高的比例。全部的房貸占購房款的比例是40%,，這也是歷史上比較低的一個水平，繼續(xù)體現(xiàn)房貸政策收緊,。我們在接下來的5月份,，預(yù)計(jì)推房還是會受到房價控制指標(biāo)的影響，所以5月份的推房量不一定能有非常明顯的增長,，我們每個月的銷售基本上可以分成兩個部分,，一部分是非新開的盤，以前已經(jīng)開的房子持續(xù)的銷售,，這個釋放比例一般情況下在10%,，每個月大概在10%左右。上個月底留下來已經(jīng)開盤的項(xiàng)目,，這個月能賣掉大概10%,，目前我手頭的貨大概有250億左右，這樣的話正常的情況下應(yīng)該在下個月會產(chǎn)生25億左右的認(rèn)購,。
另外新推房的計(jì)劃,，新推房的話一般當(dāng)月去化率，按照目前的情況來看大概在60%左右，如果下個月推80億左右的貨,，可能會有四,、五十億的新推房的銷售量，加上25億左右的存貨的量,，加在一起應(yīng)該是75億左右,，也就是說5月份大的概率來看，環(huán)比不太可能出現(xiàn)明顯的增長,，有可能環(huán)比持平的情況,，可能會更大的是這樣，實(shí)際上還是有很多不確定性,。
一方面我們也是盡可能的,，盡快把房子推出來賣，另一方面這個房子究竟能不能夠如期的上市,，這個不完全由我們決定,，因?yàn)檫@個量實(shí)際上對當(dāng)月銷售量的影響還是比較大的，所以這個有一定的不確定性,。
我對銷售情況就簡單的做這樣一個報告,。
我們這個月買了一塊地，是廣州的一個項(xiàng)目,，這個地實(shí)際上也不是一個地,，這是一個已經(jīng)在建的工程，而且有一部分在我們收購這個公司之前已經(jīng)賣掉了,，這屬于相對來說跨時間線的項(xiàng)目,。除了這個項(xiàng)目之外基本上沒有買地了，我們判斷土地市場目前并沒有出現(xiàn)非常明顯的調(diào)整,，下半年能不能出現(xiàn)調(diào)整不知道,，但是應(yīng)該出現(xiàn)調(diào)整是大概率。在目前這個點(diǎn)上面,，投資上需要特別的謹(jǐn)慎,，到了下半年要看土地市場的土地走向，如果土地市場出現(xiàn)非常大的調(diào)整,，調(diào)整幅度甚至超出房屋市場,，這個時候我們可能會考慮下半年多買一點(diǎn)地，如果說下半年土地市場調(diào)整不是很明顯,，我們會根據(jù)下半年實(shí)際情況往回補(bǔ)這個資源,，外界所說抄底這一件事情能不能做成，這個不完全由土地決定,，還是要看其他的市場上各方的態(tài)度和市場的實(shí)際變化情況,，我就報告到這里，下面看看大家有什么問題可以一起探討，謝謝,。
二,、提問環(huán)節(jié)
q：你好，有兩個問題想請教一下,。第一個發(fā)改委要追究行業(yè)的反暴利,，從這個角度來講，這是怎么樣一種意圖,，對房地產(chǎn)的影響是什么,。第二，對市場資金面,，前面三,、四個月的數(shù)據(jù)有這樣幾個特點(diǎn)，一,、二線城市成交同比下滑,，但是全國銷售數(shù)據(jù)還是增長的。第三,，我個人感覺樓市還是處于膠著狀態(tài),，未來方向會怎么變，如果沒有新的政策干擾,，憑自身的干擾和已經(jīng)有的政策,，樓市接下來怎么樣演化，還有各個地域和板塊之間或者二,、三線城市之間會不會有一些分化,，麻煩給我們介紹一下。
a：關(guān)于反暴利這個事情說實(shí)話我是沒有看懂的,，我沒有看明白這是什么意思,。因?yàn)檎f房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，假如這個暴利指的是利潤率比較高,，房地產(chǎn)的利潤率比賣衣服，賣眼鏡的低太多了,。賣衣服出廠價都四折,，賣衣服利潤率，銷售利潤率在百分之百,，賣眼睛的是百分之好幾百的利潤,，房地產(chǎn)利潤率比制造業(yè)高一些只能說周轉(zhuǎn)比較慢一些，利潤率本來是不構(gòu)成行業(yè)賺錢的程度合理的指標(biāo),，因?yàn)槊恳粋€行業(yè)的負(fù)債率和周轉(zhuǎn)率都不一樣,，如果說收益率的話，我還不能理解。房地產(chǎn)行業(yè)的收益率是參差不齊的,，有一些企業(yè)收益率確實(shí)很高,，但是這些企業(yè)都是小公司，他們之所以能夠獲得很高的收益率,，是因?yàn)樗麄冇刑厥馐侄文猛恋亍?0xx年出臺831號文件,，在20xx年之后，經(jīng)營性的用地不允許通過劃撥,、出讓,，理論上應(yīng)該是通過招拍掛來獲得的，在這之后任何一個房地產(chǎn)公司如果說通過招拍掛的方式,，從公開市場獲取土地的話是不可能獲得暴利的,，它的收益率水平不可能高出很多。我們從房地產(chǎn)上市公司roe水平來看,，在各個行業(yè)板塊當(dāng)中,，房地產(chǎn)公司的roe水平是明顯要低于銀行等等這樣一些行業(yè)的，甚至明顯低于工程機(jī)械這種制造業(yè)領(lǐng)域的,。房地產(chǎn)的暴利如果說存在,，就是有部分開發(fā)商用非市場化的方式繼續(xù)獲得土地，這個里面是有暴利的,，但是主要不是這種情況,，主要是市場化情況獲取土地的公司，不管是買招拍掛的地,，還是在二手市場上買別人地是不可能存在所謂的暴利,。反暴利最有效的方式就是土地市場進(jìn)一步透明化和公開化，這是最有效的反暴利的方法,，除此之外我很難想象如何去認(rèn)定甄別這個暴利,，以及如何去有針對性的采取措施，我都看不出來,。
我看了一下外界的報道,，所謂的反暴利，就是說房子要明碼標(biāo)價,，而且一房一價,，房子標(biāo)了價之后不允許再漲了，這都不是什么新的措施,，一直以來就有的,。像這樣的公司好多年以前全部都是明碼標(biāo)價的，我們明碼標(biāo)價的事情是很傳統(tǒng)的常識,，這不屬于特殊的制度安排,。一房一價這個東西,，從一種制度本身，對社會各方面的影響來看,，一個房子定了價不允許漲,，這樣一房一價的東西，其實(shí)對于市場上各方的整體來說是不太好的,，因?yàn)樗鼊儕Z了這個市場本身的價格尺度合理的發(fā)現(xiàn)機(jī)制,。一房一價針對的是以前就地起價的行為，開發(fā)商手里有一千套房,，他開始賣一百套比較便宜,，賣了后來越賣越貴，但是房子是一樣的房子,，但是價格平白無故漲價了,。一樣的東西憑什么就地漲價，在市場經(jīng)濟(jì)里面不是很常見的情況,，中石化的石油,，我去加油，加了93號和97號油有什么不同,，但是價格是不允許人家動,，這個價格的變動本身是因?yàn)槭袌龅墓┣箨P(guān)系變動的結(jié)果，也是價格不斷得以發(fā)現(xiàn)的過程,。為什么以前開發(fā)商喜歡一點(diǎn)一點(diǎn)賣房子,，小步快跑，然后一開始價格比較低,，后來越來越貴,，為什么會出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)檫@個房子,，這個產(chǎn)品定價有很大的難度,，開發(fā)商標(biāo)價的時候也不知道什么價格最合適，他要不斷的去發(fā)現(xiàn)這個市場價格,，當(dāng)發(fā)現(xiàn)價格最有效的方法就是這個方法,，就是先拿一點(diǎn)試探一下，一開始標(biāo)比較低的價格確保能夠賣出去,，免得砸在手里了,，然后根據(jù)賣的火爆的程度來決定加價加多少，這樣最后發(fā)現(xiàn)合理的價格,。如果說你不允許用這個方法，還只能去賭,，一開始標(biāo)價是正確的,，這樣一開始標(biāo)的價格肯定比原來的方式標(biāo)的要高一些,，當(dāng)然這也是有一部分房子賣不出去，這樣開發(fā)商陷入很困難的兩難局面,，他在定價的時候,。他定價定高了有一部分房子賣不掉，他要想降價難度就很大,，房子這個東西跟別的東西不一樣,，如果中石化加油站降加油的價格，肯定所有人都是歡欣鼓舞的,，包括以前買過很貴的人也是贊成的,。但是房子不一樣，房子一降價,，原來買房子的人跟你鬧,，他找你麻煩，一開始標(biāo)價標(biāo)高了后來就非常困難,，降價也不好降,，不降又賣不出去，因?yàn)槟銟?biāo)貴了,。如果價格標(biāo)低了賣是賣掉了,，但是這樣情況你賣低了利潤率就低了，你價格賣便宜實(shí)際上你是損失的,，你損失是股東的利益,。開發(fā)商遇到這種情況定價是很困難的，原有小步快跑的方式是不斷發(fā)現(xiàn)市場價格合理的制度安排,，現(xiàn)在禁止這種只能使得開發(fā)商在定價上面犯更多的錯誤,，然后導(dǎo)致這個市場有更多不確定性，我看不出來有什么特別大積極的作用?，F(xiàn)在是一個制度,，出臺要遵守，但是我不認(rèn)為這樣一個制度對于真正降低房價,，改善城市居民的居住的質(zhì)量有什么現(xiàn)實(shí)的幫助,，我是看不出來的。當(dāng)然這個東西對于開發(fā)商的影響有限,，因?yàn)檫@樣的結(jié)果就是讓大家定價一開始定的高一點(diǎn),，然后可能會導(dǎo)致一些錯誤，會在開盤之前做更詳細(xì)的市場調(diào)研,。其他方面,，比如說暴利有什么切實(shí)可行的制度安排，如果要再出就是取消市場的定價功能,，改成物價局來定價,，這是唯一能想到下一步的手段,，就像食鹽列入民生行業(yè)，它的價格企業(yè)沒有定價權(quán)利,，你在預(yù)售前要到物價局審批房子的價格,，物價局先給你核算成本，算一下你這個成本多少錢,，然后加一個所謂的合理利潤,，最后幫助你定價格，你只允許賣的比這個低,，不允許賣的比這個高,，最后可能是行政定價，回到這樣非市場經(jīng)濟(jì)的方式,。
真出現(xiàn)這種情況是很悲哀的事情,，是整個房地產(chǎn)市場化的摧毀，但是這種情況本身不是說完善不完善,，而是有可能的,，這一次不可能，到了20xx,、20xx年下一次住房短缺狀態(tài)的時候,，這個情況真的很有可能。企業(yè)要做好準(zhǔn)備,，做好準(zhǔn)備來應(yīng)對這種情況,，應(yīng)對這種物價局定價的情況，當(dāng)然要出這種情況,，對于這樣公司來說無所謂,，因?yàn)槲覀儽旧砝麧櫬示筒桓撸覀兪且粋€低利潤,，在這個行業(yè)里面,，我們利潤率本身就比行業(yè)整體要低很多，如果別的人還能接受利潤率,，我相信我們肯定可以接受,，如果大家的利潤在一樣情況下面，我們周轉(zhuǎn)率比別人高一些,，我們收益率反而會提升,。
另外我們有很大力量往前推，比如說工廠化,，比如說綠色建筑,，我們都希望往前推，但是目前這些東西都是增加房子的成本，這種嘗試定價,，反而對這個東西是有幫助的,，所以這個情況有可能會發(fā)生，但是我們希望不要發(fā)生,，因?yàn)檫@是市場經(jīng)濟(jì)的倒退，如果真發(fā)生的話,，對于來說不會有特別大的影響,。好的，謝謝,。
a：我不知道其他企業(yè)怎么做的,，也沒有辦法替他們表態(tài)。其實(shí)我覺得調(diào)到什么樣領(lǐng)導(dǎo)才算滿意,，這個只有領(lǐng)導(dǎo)自己才清楚,。但是從政策本身的根源來看，實(shí)際上很大程度上是由公眾輿論來決定的,，如果公眾輿論認(rèn)為確實(shí)房價跌了,，可能壓力就消除了，如果公眾輿論認(rèn)為這個房價跌了,，這個事情是有很大不確定性的,。因?yàn)楣娸浾撘膊皇呛芰炕姆绞剑F(xiàn)在包括統(tǒng)計(jì)部門找不到指標(biāo)來精確的測量某一時點(diǎn)的房子價格,，現(xiàn)在任何一種測量方法都有它的問題,，比如說房價指數(shù)，這涉及到取樣的合理性,，這也是被質(zhì)疑的比較多,。
然后評議價格，這個好處數(shù)據(jù)都是一手?jǐn)?shù)據(jù),，用房屋備案的總的銷售額去除以總的銷售面積,，這樣的一個東西勢必是真實(shí)性有保障，但是問題是一個城市不同的地段房價差的非常遠(yuǎn),，不同城市的房價也差的非常遠(yuǎn),，同一地段的不同類型的房價也差的很遠(yuǎn)，對于某一個具體城市具體的時點(diǎn)來說,，在售的房子結(jié)構(gòu)變動是非常大的,，關(guān)于房價到底降了沒有，這一件事情,，我感覺是一個很難量化去評估和測量的東西,，最后可能看公眾是怎么感受，公眾的感受變成媒體輿論的表達(dá),，最后變成整體的判斷,。這里面我覺得有一些不確定性,。
當(dāng)然要說政策從緊，現(xiàn)在還不夠從緊啊,，感覺要再從緊也比較困難了,，從去年的9月29日開始，實(shí)際上政策已經(jīng)超出了讓這個行業(yè)降溫回歸理性的需要,，已經(jīng)是大有矯枉過正的味道了,。就在這樣一個情況下面，再度從緊可能會引發(fā)非常嚴(yán)重的問題,，現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)矯枉過正,，如果再進(jìn)一步持續(xù)出新東西，可用的工具也不是很多了,，我覺得再出無外乎幾個方面,，一個是限購城市進(jìn)一步放大，在現(xiàn)有的政策下面,，根據(jù)現(xiàn)有的需求等等情況來看,，市場會往什么方向走，在現(xiàn)有的制度體系下面,，根據(jù)目前市場的供求關(guān)系的情況來看,，短期來看市場能夠繼續(xù)的降溫，銷售速度會進(jìn)一步下降,，而且今年房價都有可能出現(xiàn)一定幅度的下跌,，這都是比較現(xiàn)實(shí)的一個情況。
在這種情況下你再進(jìn)一步出什么政策,，能出的無外乎是這幾個方面,，一個是限購城市擴(kuò)大，因?yàn)楝F(xiàn)在限購是所有政策里面影響最大的一項(xiàng),，所以今年各地之間的市場的差異也主要體現(xiàn)在這一點(diǎn)上面,，限購的城市和不限購城市之間量會有非常大的反差，甚至有一些跟限購城市離的比較近的不限購的城市會從中受益,，限購城市的需求會擠壓到不限購的城市里面去,，但是目前還沒有限購的城市會有很大變數(shù)，未來是不是也歸到限購城市里面,，如果未來也歸到限購里面去,，受的影響比目前已限購城市影響更大。因?yàn)槟壳耙呀?jīng)限購范圍的城市,，相對來說是屬于本地購買力比較堅(jiān)強(qiáng)的,，本身經(jīng)濟(jì)活力比較高的，本地自我消化力較強(qiáng)的城市。剩下這些未限購的城市本地購買力弱一些,，外地購買低價房的能力更強(qiáng),，如果這些城市也被限購，這樣受的影響會比一線城市受限購的影響更大一些?，F(xiàn)在這些城市面臨非常大的變數(shù),，這是第一個政策的可能性，使更多的城市限購,。如果說不是全國限購,，對于更多的城市限購，對于再剩下不限購的城市,，有可能在短期之內(nèi)會形成拔出效應(yīng)，因?yàn)榇蠹揖褪窍?，你已?jīng)擴(kuò)大了,，會不會有再下一次擴(kuò)大范圍呢。對于這些第二次也沒有被列入限購范圍的城市,，這些人就會擔(dān)心以后買不到房了,，趁著現(xiàn)在沒有限購就趕快買吧，會產(chǎn)生這樣很強(qiáng)的效應(yīng),，會維持一段時間,，可能短期之內(nèi)會導(dǎo)致這個市場成交出現(xiàn)高峰，這是一個,。如果全國限購就不存在這個效應(yīng),，限購范圍擴(kuò)大是第一個結(jié)果。
房貸目前沒有收緊的空間,，目前來自銀行的全部購房款的比例已經(jīng)非常低了,，就算名義上進(jìn)一步收緊，實(shí)際上房貸再進(jìn)一步收緊已經(jīng)沒有辦法了,，因?yàn)橐呀?jīng)非常低了,，銀行實(shí)際上貸給買房的錢非常少。而且受限貸影響特別大的,，在第一次買房和買比較小房子的人,，這些本來應(yīng)該得到保護(hù)的，在限貸政策里面受傷最重的,。因?yàn)樗麄儽旧砜晒┑盅旱馁Y產(chǎn)就比較少,，根據(jù)最高法院的司法解釋，一套房子是一個家庭唯一住所,，銀行是不可以凍結(jié)不可以拍賣的,，自然對于銀行來說一套房子的客戶不是最好的客戶，有多套房子的人，其實(shí)用多套房為一套房提供背后連帶的擔(dān)保條件,，通常情況下買多套房的人支付力會更強(qiáng)一些,，銀行也會覺得他資產(chǎn)狀態(tài)更好一些。相反如果限貸更嚴(yán),，最后會打擊到第一次買房子的買小房子的人身上,，這顯然和調(diào)控本身的導(dǎo)向是不吻合的，因?yàn)檫@些人本身是屬于政策照顧的對象,，板子打到他們身上肯定不合適,，如果限貸再進(jìn)一步收緊的話，肯定會遭受公眾強(qiáng)烈不滿,，而且在中國,，公共輿論傳播更安全，因此住房方面的維持穩(wěn)定是一個大方向,。
再所謂價格管制,，未來不排除出現(xiàn)物價指數(shù)超過房價的事情，當(dāng)然這個我的判斷還是會認(rèn)為在下一次,，20xx-20xx年住房短缺期,，下一次短缺到來出現(xiàn)的概率更大，在這一次會出現(xiàn)面向未來價格管制手段,，什么叫面向未來的價格管制手段呢?就是說政府在出讓土地的時候把所有的土地出讓成限價房,，這樣的話目前的房價沒有特別強(qiáng)的手段來壓下去，但是未來新房價格早就被預(yù)知的,，在出讓土地已經(jīng)鎖定了房價,，這個有可能會成為，尤其是一些目前房價比較貴的城市,，未來一個情況,，土地出讓全部限價。
另外大家也知道保障房給中央政府增加了非常大的財(cái)政壓力,，土地出讓金今天不出意外會出現(xiàn)非常大幅度下降,，接下來地方政府會很缺錢，這樣稅收方面的饑渴程度會更高一些,，而且房地產(chǎn)一直以來是屬于稅收稽查的重點(diǎn),。比如說土地增值稅清算，比如說包括其他的一些稅種的變化,，比如說二手房交易稅費(fèi)也可能會提升,，也有可能會有上海、重慶之外的其他城市加入到房產(chǎn)稅的試點(diǎn)的范圍之內(nèi),，在稅收領(lǐng)域多收一些稅,，這樣一個大的方向,，可能會有不確定性。
在其他方面,，我覺得除非是把這個市場消滅掉,，否則的話所謂的政策進(jìn)一步收緊，應(yīng)該說沒有特別多的工具可用了,。
a：我覺得從行業(yè)整體來看是比較必然的事情,，肯定會出現(xiàn)這個問題。當(dāng)然以及跟規(guī)模差不多的幾家公司,，目前暫時還不會有減少開工的打算,。如果土地市場上能做出合理的調(diào)整，沒有必要減少開工的,，土地市場進(jìn)行調(diào)整你沒有必要放慢銷售速度,，你可以降價把房子賣了，在這種情況下開工沒有必要做明顯的減少,。但是這個行業(yè)大部分公司都是小公司,，這些小公司畢竟資金比較緊張。這些公司根本不在乎周轉(zhuǎn)率的,，寧可房子遲一點(diǎn)賣，也不愿意在短期之內(nèi)就賣出去,，如果短期之內(nèi)不愿意賣出去,，資金鏈還有困難，當(dāng)然最有效的方法把地分開,，減少公司的支出,，讓公司進(jìn)入一個休眠的狀態(tài)，來等待接下來住房保修期,，因?yàn)榻酉聛淼淖》勘Ｐ奁诨旧媳厝怀霈F(xiàn),，因?yàn)閺哪壳按蠹业馁I地和開工的變化趨勢來看，到20xx-20xx年大部分城市會面臨住房的新的供應(yīng),，商品房新的供應(yīng)大幅度下降的情況,，所以一些小公司會選擇把房子爛在手里面。因?yàn)樾」酒毡檫@么想,，20xx,、20xx年的住房短缺就會更加確定，基本上成為必然的事情,，所以基本上今年在目前,，到現(xiàn)在小開發(fā)商減開工的情況已經(jīng)在發(fā)生，而且今年整個下半年都會進(jìn)行,。
q：你好,，我想問一下兩個問題,，一個是保障房，說央企來參加建設(shè),，大家都會問這個問題,，是不是保障房確實(shí)開發(fā)商參與的動力不足，我們也看到很多人開發(fā)商在講,，包括公司講保障房還是有盈利的,，利潤率還不錯，我不太知道在目前情況下,，過了一段時間你怎么樣看保障房,，到底盈利能力怎么樣，到底是什么樣的建設(shè)方式,。
a：第一個問題關(guān)于保障房的問題,，現(xiàn)在首先可以明確下結(jié)論，就是說保障房目前不是開發(fā)商來參與的話,，目前并不存在一個經(jīng)濟(jì)上面可行的模式,。所謂經(jīng)濟(jì)上可行的模式，指的就是成本,，包括它的風(fēng)險和收益水平是否相匹配的模式,。目前來看是不存在這樣一個模式，因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商基本上參與保障房的方式分為兩種,，一種是待建模式,，一種是開發(fā)模式。代建模式情況下面風(fēng)險是比較低的,，基本上也沒有收益,。代建模式的意思就是說這個錢部分過開發(fā)商的手，但有地方政府直接支出,，比如說保障房要找人來建,，要買材料，這些錢直接由政府支付給上游企業(yè),，開發(fā)商負(fù)責(zé)做什么呢,，開發(fā)商其實(shí)就是項(xiàng)目經(jīng)理，在這管理這個項(xiàng)目,，他負(fù)責(zé)辦具體的事情,。開發(fā)商實(shí)際上就是勞務(wù)輸出，這種情況下面開發(fā)商肯定推不了的,，因?yàn)樗麤]有出錢,，他只是支付了人力，支付了他的知識和技能,，他相當(dāng)于城市打工者,。這個模式也賺不了什么錢,，因?yàn)橐?guī)模太小了，代建的時候管理費(fèi)用按照總成本1%來作為上限,，這個管理費(fèi)不高于總成本1%,，我們就算把全國的房子中間10%交給一家公司來做，這個規(guī)模已經(jīng)非常大了,，xx00萬套房子,，你一個人做10%，這個大概賺多少錢呢?大概1500億左右,，全國是1.5萬億,，你是1500億，這樣按1%來算,，你實(shí)際能收到管理費(fèi)超不過15個億,，你一共收到15個億管理費(fèi)，你不可能沒有成本的,，你要給人員發(fā)工資的,，你的組織有辦公費(fèi)用的，這些東西實(shí)際上一扣可能就是說你把全國的保障房做到十分之一,，你最后能賺到錢就是一兩個億的水平,。這個對于公司來說，這個業(yè)務(wù)是顯然風(fēng)險比較低的,，沒有什么問題的,，但是它基本上不太能構(gòu)成一個真正的業(yè)務(wù)。
第二個方式是開發(fā)模式,，這一塊地會出讓給開發(fā)商,，然后開發(fā)商自己管錢,，這個支出由開發(fā)商支付,，最后政府統(tǒng)一回購，或者這個房子本身賣給買房人,，類似于這種方式,，開發(fā)商有風(fēng)險，他有可能是虧本的,，而且虧本的概率非常高,。因?yàn)槲覀兊臏y算你是一個非常規(guī)范的公司，所謂規(guī)范的公司,，用開發(fā)模式做保障房虧本的概率要遠(yuǎn)大于不虧本的概率,。目前的開發(fā)模式基本上常用的方法是這樣，開發(fā)商提供20%的自有資金,，剩下80%的錢可以去銀行借,。這個剩下80%的錢的利息是計(jì)算到總成本的,，所以開發(fā)商并不承擔(dān)這80%錢的成本，他真正資金成本是自有資金20%的成本,，也就是說相當(dāng)于有五倍的杠桿,，你如果投一個億進(jìn)去，你實(shí)際上可以做五個億的生意,，這五個億房子有多少利潤呢?實(shí)際上現(xiàn)在按規(guī)定,，這個保障房的開發(fā)模式下面，開發(fā)商利潤不高于3%,，不高于3%乘以5倍的杠桿,，整個就是15%，你如果從投入的資金計(jì)算毛利率可以達(dá)到15%,，問題是你這20%資金成本,，我們假設(shè)也是借來的，你最后虧本還是賺錢要看這個項(xiàng)目做多長時間,，如果你投入這個錢開始到收回時間長少于兩年,，基本上可以保本，因?yàn)?5%的毛利潤除以兩年,，差不多就是7%左右的年化收益率,，7%左右年化收益率跟你去銀行借錢的利息基本相當(dāng)。也就是說如果你用開發(fā)模式做一個保障房,，你兩年之內(nèi)能收到錢,，你就等于是盈虧平衡，所有賺的錢都交給銀行做利息了,。
現(xiàn)在一個保障房項(xiàng)目在兩年之內(nèi)能收到錢的概率是不高的,，所以你開發(fā)模式建保障房，基本上虧本是大概率事件,，所以我們現(xiàn)在做保障房的策略也是這樣的,，我們不給股東創(chuàng)造損失的前提下做保障房，我們首先是用代建的方式,，我們出人出力出知識,，但是我們盡可能不出錢，如果我們出錢做開發(fā)模式,，我們就盡可能做到時間上面是比較能夠控制的,，能夠比較快速的完成這個項(xiàng)目。而且我們做保障房,，也是不追求數(shù)量,，數(shù)量做的太多，虧損是大概率事件,，你做得太多可能使得大概率事件越來越成為確定性事件,。我們做保障房主要是看質(zhì)量,，我們是盡社會責(zé)任，我們做一兩個具有代表性的,，有示范效應(yīng)的項(xiàng)目,，我們的圖紙向社會公開，我們做的比較好的項(xiàng)目圖紙,，其他地方愿意抄我們提供給他們抄,，他們拿去照葫蘆畫瓢，復(fù)制去沒有問題,，這是我們作為一個社會成員,，進(jìn)行社會責(zé)任能夠選擇的方法。如果說把股東的錢投到大概率是虧損的項(xiàng)目上去,，我們也不太可實(shí)施下去,，賺錢的可能性是非常小的，目前并不存在一個可行的模式,。
有一些公司說他們利潤還可以,，我就不太理解了，確實(shí)如果你去了這個假設(shè),，去了規(guī)范公司的假設(shè),，確實(shí)能夠賺到錢，怎么賺錢呢?第一,，如果你的人力調(diào)到對一些成本進(jìn)行放大,，當(dāng)然你賺錢就變得可能。現(xiàn)在規(guī)定是3%的利潤率,，如果你能把成本多報5%,，你的利潤就變成8%了，利潤變成8%乘以5倍的杠桿,，就變成40%的利潤了,。
剛才說到如果你是規(guī)范的公司做保障房應(yīng)該說很難賺錢的，除非是不規(guī)范的公司,，我相信大部分公司還是規(guī)范的,，大家在這上面賺錢會稍微困難一些,。怎么樣建立一個企業(yè)參與保障房建設(shè)的一個可行的模式,，這個還是在一個探索的過程當(dāng)中，這是第一個問題,。
第二,，關(guān)于開發(fā)商的融資手段的問題，信托現(xiàn)在百分之十幾,，對企業(yè)來說是一個現(xiàn)實(shí)的成本,，但是信托有一個中間費(fèi)用問題,，實(shí)際上最后投資人獲得的沒有這么高。
投資人拿到10%,，應(yīng)該說現(xiàn)在還沒有做到,，因?yàn)橥顿Y人拿到10%的話，企業(yè)的成本應(yīng)該到14-15%的水平,，應(yīng)該還達(dá)不到,，現(xiàn)在投資人8-9%比較正常一點(diǎn)，比銀行貸款利息略高一點(diǎn),，但是企業(yè)最后成本是超過10%的,，大概是這樣一個情況，這個我覺得也比較正常,，的確目前是屬于企業(yè)資金鏈比較緊的情況,，資金比較緊的情況下價格就會高一些。這方面現(xiàn)在做房地產(chǎn)行業(yè)缺少直接融資渠道,，這是一個曠日持久的問題,，不是最近才出現(xiàn)的。一直以來這個行業(yè)就沒有什么可用的東西了,，這也是導(dǎo)致我們這個行業(yè)出現(xiàn)一個很奇怪的現(xiàn)象,，每一次市場下跌之后，低谷之后會來一個非常猛的反彈,，這個反彈的原因是市場經(jīng)歷一個低谷,，隨后會出現(xiàn)一個住房的短缺期，一旦開始反彈就比較弱,，這個原因都是因?yàn)槠髽I(yè)缺少創(chuàng)新渠道,。這一點(diǎn)政府未來到底是什么樣態(tài)度也在摸索，因?yàn)檎嬲龔恼{(diào)控的需要來看,，其實(shí)在行業(yè)的低谷期也是應(yīng)該放開一些融資的管制,，讓企業(yè)能夠在行業(yè)低谷期做反周期的操作，在行業(yè)低谷期能夠繼續(xù)有錢來蓋房子,，來保證接下來不會出現(xiàn)住房的短缺,。但是現(xiàn)行的很多做法跟這個是相反的，未來政策能不能夠做一些合適的調(diào)整,，來使得做法跟初衷相吻合,，這個有待觀察，謝謝,。
銷售會議記錄會議總結(jié)篇十三
會議紀(jì)要在現(xiàn)實(shí)生活中起著非常大的作用,，可以制定會議紀(jì)要的主體有很多，銷售公司會議紀(jì)要怎么寫?下面是本站小編為你帶來的銷售公司會議記錄范文，歡迎參閱,。
20xx年xx月xx日下午,，公司召開第一次總經(jīng)理辦公會議，研究討論公司經(jīng)濟(jì)
合同
管理,、資金管理辦法,、機(jī)關(guān)20xx年3-5月份崗位工資發(fā)放等事宜。張xx總經(jīng)理主持,，公司領(lǐng)導(dǎo),，總經(jīng)辦、黨群辦及相關(guān)處室負(fù)責(zé)人參加?，F(xiàn)將會議決定事項(xiàng)紀(jì)要如下：一,、關(guān)于公司經(jīng)濟(jì)合同管理辦法
二、關(guān)于職工因私借款規(guī)定
會議認(rèn)為,，職工因私借款是傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物,，不能作為文件規(guī)定。但是,，從關(guān)心員工考慮,，在職工遇到突到性困難時，公司可以酌情借10000元內(nèi)的應(yīng)急款,。計(jì)財(cái)處要制定內(nèi)部操作程序,，嚴(yán)格把關(guān)。人力資源處配合,。借款者本人要作出還款計(jì)劃,。
三、關(guān)于公司資金管理辦法
會議認(rèn)為計(jì)財(cái)處提交的公司資金管理辦法有利于加強(qiáng)公司資金管理,，提高資金使用效率,，保障安全生產(chǎn)需要。會議原則通過,，計(jì)財(cái)處修改完善后發(fā)文執(zhí)行,。
四、關(guān)于職工工資由銀行代發(fā)事宜
五,、關(guān)于公司機(jī)關(guān)11月份效益工資發(fā)放問題
會議聽取了人力資源處關(guān)于公司機(jī)關(guān)11月份崗位工資發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)的建議,。會議決定機(jī)關(guān)員工3-5月份崗位工資發(fā)放，對已經(jīng)下文明確的干部執(zhí)行新的崗位工資標(biāo)準(zhǔn),，沒有下文明確的干部暫維持不變,。待三個月考核明確崗位后，一律按新崗位標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放,。
會議最后強(qiáng)調(diào),，公司機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與運(yùn)行船舶的溝通,，建立公司領(lǐng)導(dǎo)每周上崗接船制度,，完善機(jī)關(guān)管理員工隨船工作制度,，增強(qiáng)工作的針對性和有效性。
會議地點(diǎn)：公司二層總經(jīng)理辦公室
參會人員：總經(jīng)理,、副總經(jīng)理,、各部門負(fù)責(zé)人及員工
會議議題：總結(jié)公司的過去，討論如何完善公司管理
會議內(nèi)容：
x年xx月xx日,，總經(jīng)理和副總經(jīng)理,，召集公司員工在五層總經(jīng)理辦公室開會，討論公司的過去和各項(xiàng)工作如何的完善,，會議形成如下意見：
一,、關(guān)于公司過去發(fā)展的情況和人員工作情況
1、公司的在每個員工的共同努力下在向上發(fā)展,。
2,、公司員工作態(tài)度都是積極向上的，老員工對新員工的照顧,，和相互之間的學(xué)習(xí),，都相互尊重，為工作創(chuàng)造了良好的氛圍,。
二,、公司明年完善的地方
1.技術(shù)部開展對車間人員的培訓(xùn)，挑選出技能熟練的員工進(jìn)調(diào)試培訓(xùn),，解決外出調(diào)試人員技術(shù)缺乏的問題,。
2.要求出差調(diào)試人員記錄每次外出調(diào)試出現(xiàn)的技術(shù)問題，調(diào)試結(jié)束后及時向領(lǐng)導(dǎo)及技術(shù)人員匯報,，在以后的培訓(xùn)中將出現(xiàn)的問題突出,，減少類似問題的出現(xiàn)，使產(chǎn)品能夠精益求精,，這樣可以減少出差人員的次數(shù),，降低成本。
3.車間必須建立制度,。規(guī)范領(lǐng)料,、作業(yè)等流程，減少非生產(chǎn)消耗,。
4.開源節(jié)流,。公司員工應(yīng)注重每一個細(xì)節(jié)，從源頭對成本降低,。
5.各部門的協(xié)調(diào),。部門負(fù)責(zé)人應(yīng)加強(qiáng)溝通，銜接好生產(chǎn)過程中部門接觸環(huán)節(jié)，理解團(tuán)隊(duì)合作的精神,，使工作效率變的更快高,。
6.工作態(tài)度。公司員工應(yīng)端正工作態(tài)度,，勇于承擔(dān)責(zé)任,，在新的一年中積極更好的工作，為自己,，為自己樹立良好,、積極向上的形象。
7.要存在危機(jī)感,。公司的發(fā)展,，是大家共同努力的結(jié)果，但不能驕傲,，停滯不前,。必須要有危機(jī)感，并轉(zhuǎn)換成提高自己的動力,，將產(chǎn)品做的更好,。
三、這次的意義
這次會議總結(jié)過去,，更多的提出了公司需要的完善的地方,，給x年的工作提出更高的要求。
x年xx月xx日
主題詞： 危機(jī)感 工作態(tài)度 完善 團(tuán)隊(duì)精神 成本
呈 報：x總經(jīng)理
主 送：x經(jīng)理
抄 送：各部門負(fù)責(zé)人
20xx年xx月xx日下午,，公司召開第一次總經(jīng)理辦公會議,，研究討論公司經(jīng)濟(jì)合同管理、資金管理辦法,、機(jī)關(guān)20xx年3-5月份崗位工資發(fā)放等事宜,。張xx總經(jīng)理主持，公司領(lǐng)導(dǎo),，總經(jīng)辦,、黨群辦及相關(guān)處室負(fù)責(zé)人參加。現(xiàn)將會議決定事項(xiàng)紀(jì)要如下：
一,、關(guān)于公司經(jīng)濟(jì)合同管理辦法
二,、關(guān)于職工因私借款規(guī)定
會議認(rèn)為，職工因私借款是傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物,，不能作為文件規(guī)定,。但是，從關(guān)心員工考慮,，在職工遇到突到性困難時,，公司可以酌情借10000元內(nèi)的應(yīng)急款,。計(jì)財(cái)處要制定內(nèi)部操作程序，嚴(yán)格把關(guān),。人力資源處配合,。借款者本人要作出還款計(jì)劃。
三,、關(guān)于公司資金管理辦法
會議認(rèn)為計(jì)財(cái)處提交的公司資金管理辦法有利于加強(qiáng)公司資金管理,，提高資金使用效率,，保障安全生產(chǎn)需要,。會議原則通過，計(jì)財(cái)處修改完善后發(fā)文執(zhí)行,。
四,、關(guān)于職工工資由銀行代發(fā)事宜
五、關(guān)于公司機(jī)關(guān)11月份效益工資發(fā)放問題
會議聽取了人力資源處關(guān)于公司機(jī)關(guān)11月份崗位工資發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)的建議,。會議決定機(jī)關(guān)員工3-5月份崗位工資發(fā)放,，對已經(jīng)下文明確的干部執(zhí)行新的崗位工資標(biāo)準(zhǔn)，沒有下文明確的干部暫維持不變,。待三個月考核明確崗位后,，一律按新崗位標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。
會議最后強(qiáng)調(diào),，公司機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與運(yùn)行船舶的溝通,，建立公司領(lǐng)導(dǎo)每周上崗接船制度，完善機(jī)關(guān)管理員工隨船工作制度,，增強(qiáng)工作的針對性和有效性,。
銷售會議記錄會議總結(jié)篇十四
地點(diǎn):公司會議室
出席人:公司各部門主任
主持人:(公司副總經(jīng)理)
記錄:(辦公室主任)
一,主持人講話:今天主要討論一下軟件是否投入開發(fā)以及如何開展前期工作的問題.
二,發(fā)言:
技術(shù)部x總:類似的辦公軟件已經(jīng)有不少,如xx公司的,xx公司的系列,以及眾多的財(cái)務(wù),稅務(wù),管理方面的軟件.我認(rèn)為首要的問題是確定選題方向,如果沒有特點(diǎn),千萬不能動手.
資料部x主任:應(yīng)該看到的是,辦公軟件雖然很多,但從專業(yè)角度而言,大都不很規(guī)范.我指的是編輯方面的問題.如軟件中對于行政公文這一塊就干脆忽略掉,而書信這一部份也大多是英文習(xí)慣,中國人使用起來很不方便.軟件是中國人開發(fā)的軟件,在技術(shù)上很有特點(diǎn),但中國運(yùn)用文方面的編輯十分簡陋,離專業(yè)水準(zhǔn)很遠(yuǎn).我認(rèn)為我們定位在這一方面是很有市場的。
市場部x主任:這是在眾多航空母艦中間尋求突破,我認(rèn)為有成功的希望,關(guān)鍵的問題就是必須小巧,并且速度極快.因?yàn)槲覀兘ㄔ斓牟皇呛娇漳概?這就必須考慮到兼容問題,。
經(jīng)與會人員討論,，各部門都同意立項(xiàng),初步的技術(shù)方案將在十天內(nèi)完成,資料部預(yù)計(jì)需要三個月完成資料編輯工作,系統(tǒng)集成約需要二十天,該軟件預(yù)定于元旦投放市場。
散會,。
主持人:(簽名) 記錄人:(簽名)
