在日常學(xué)習(xí),、工作或生活中,，大家總少不了接觸作文或者范文吧,，通過文章可以把我們那些零零散散的思想,，聚集在一塊。范文書寫有哪些要求呢,？我們?cè)鯓硬拍軐懞靡黄段哪?？以下是小編為大家收集的?yōu)秀范文,，歡迎大家分享閱讀,。

房地產(chǎn)估價(jià)原則在估計(jì)中的影響 房地產(chǎn)估價(jià)原則即房地產(chǎn)價(jià)格形成原理篇一

尊敬的先生/小姐：

非常感謝您抽出寶貴的時(shí)間予以審核我的求職信,。本人欲申請(qǐng)貴公司招聘的房地產(chǎn)評(píng)估員一職。我自信符合貴公司的要求,。

我是從天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院的一名即將畢業(yè)的學(xué)生,，我的所學(xué)習(xí)的專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià),。這個(gè)專業(yè)不僅使我對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估程序和建筑工程預(yù)算有一個(gè)明確的了解,，而且對(duì)于房地產(chǎn)的政策敏感度有一個(gè)很好的提高。在校期間,，我努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí),，養(yǎng)成了獨(dú)立思考的能力。同時(shí)也具備了一定的專業(yè)知識(shí),，我參加過學(xué)校組織的房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)訓(xùn),，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告以及評(píng)估程序能較好的掌握,。并且我積極的參加學(xué)校組織的各項(xiàng)活動(dòng)，在社團(tuán)活動(dòng)中也積極踴躍,。并且在暑假期間,，我參加過另一所評(píng)估公司的實(shí)習(xí)，對(duì)這項(xiàng)工作有更深的了解,，且能獨(dú)立操作單份報(bào)告的制作,。大學(xué)三年，我深深地感受到,，在優(yōu)秀單位共事,，使我在競爭中獲益；向?qū)嶋H困難挑戰(zhàn),，讓我在挫折中成長,。前輩們教我勤奮、盡責(zé),、善良,、正直；大學(xué)的三年培養(yǎng)了我實(shí)事求是,、開拓進(jìn)取的作風(fēng),。我熱愛貴單位所從事的事業(yè)，殷切地期望能為這一光榮的事業(yè)添磚加瓦,；我會(huì)在實(shí)踐中不斷學(xué)習(xí),、進(jìn)步。雖然在眾多的應(yīng)聘者中我不一定是最優(yōu)秀的,可是我仍很自信,請(qǐng)關(guān)注我的未來!

我性格開朗,，樂于結(jié)交朋友,。喜歡唱歌，聽音樂,，業(yè)余時(shí)間也喜歡和朋友去唱歌打羽毛球,，每周進(jìn)行一次鍛煉讓我擁有健康的身體。閑暇時(shí)間我會(huì)逛逛網(wǎng)頁,，了解今天發(fā)生的一些實(shí)事,。我個(gè)人肯吃苦，有上進(jìn)心和責(zé)任感,，旺盛的精力讓我勇于接受任何挑戰(zhàn),。我真誠的希望自己能有幸為貴公司的發(fā)展盡一份綿薄之力。隨信附有我的簡歷,，若能有幸與您見面,，我將萬分感激。此致

敬禮,！

自薦人：張宗瑾

2011年12月1日

房地產(chǎn)估價(jià)原則在估計(jì)中的影響 房地產(chǎn)估價(jià)原則即房地產(chǎn)價(jià)格形成原理篇二

《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)

目錄

1市場調(diào)查及分析

1.1鹽城地區(qū)宏觀環(huán)境

人口數(shù)據(jù)

經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

收入數(shù)據(jù)

1.鹽城地區(qū)房地產(chǎn)政策

鹽城地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r

項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)狀況

項(xiàng)目周邊概況分析

.項(xiàng)目地塊周邊情況分析

.項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定

3.工程項(xiàng)目開發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃

土地費(fèi)用

其他成本費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用

項(xiàng)目總投資估算

.5.工程投入費(fèi)用

.5.銷售收入費(fèi)用

.5.貸款計(jì)劃

.5.投資計(jì)劃

風(fēng)險(xiǎn)分析

.1盈虧平衡分析

.2敏感性分析

社會(huì)效益評(píng)價(jià)

.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1市場調(diào)查及分析1.1鹽城地區(qū)宏觀環(huán)境

1.1.1人口數(shù)據(jù)

鹽城地區(qū)人口總量保持穩(wěn)定,，全市常住人口為6709629人,。共有家庭戶 2609831戶，集體戶69669戶,，家庭戶人口為6449857人,，集體戶人口為259772人。平均每個(gè)家庭戶的人口為2.47人,。鹽城市常住人口規(guī)模在蘇州市（1072.17萬人）,、徐州市（880.20萬人）和南京市（843.62萬人）、南通市（731.00萬人）之后,，居全省十三市第五位,。人口基數(shù)大，房地產(chǎn)潛力巨大,。

1.1.2經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長,。2020年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5953.4億元,，按可比價(jià)計(jì)算,，比上年增長3.5%。其中,，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值661.2億元,，比上年增長2.7%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2379.4億元,，比上年增長2.8%,；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2912.8億元，比上年增長4.3%,。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為11.1:40.0:48.9，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高了1個(gè)百分點(diǎn),。

1.1.3 收入數(shù)據(jù)

生活水平不斷提高,。2020年，全體居民人均可支配收入33707元,，比上年增長5.0%,。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40403元，比上年增長4.1%,；人均消費(fèi)支出20794元,，比上年下降0.7%。農(nóng)村常住居民人均可支配收入23670元,，比上年增長6.3%,；人均消費(fèi)支出14994元,，比上年下降3.3%,。

1.1.4 交通發(fā)展迅速

城鄉(xiāng)建設(shè)成效顯著,。2020年，全市交通建設(shè)完成投資183.2億元,，鹽通鐵路建成通車,，鹽城高鐵實(shí)現(xiàn)“縣縣全覆蓋”，“1+8”鐵路綜合客運(yùn)樞紐同步運(yùn)營,，鹽城站日開行列車達(dá)66對(duì),。提檔升級(jí)農(nóng)村公路1121公里，新改建橋梁759座,，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里,。建成沿海港口5萬噸級(jí)碼頭2座，萬噸級(jí)以上碼頭泊位累計(jì)24個(gè),。新建和改造brt站臺(tái)61座,，新增新能源公交車150輛，優(yōu)化新增線路50條,。

1.2鹽城地區(qū)房地產(chǎn)政策

a.房貸新政出臺(tái),，3月1日起辦理新政規(guī)定房貸客戶將利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為lpr+加點(diǎn),或固定利率轉(zhuǎn)換辦理時(shí)間為2020年3月1日到8月31日。

b.《契稅法》正式公布,。2021年9月1日起,，《中華人民共和國契稅法》將施行;

c.鹽城出臺(tái)人才新政購房補(bǔ)貼15-40萬，鹽城推出升級(jí)版人才新政,，對(duì)20所名校應(yīng)屆畢業(yè)生給予全方位補(bǔ)貼,。購房:本科生15萬、研究生20萬,、博士40萬,，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年,，生活:博士3000元/月,、研究生2000元/月、大學(xué)本1500元/月,。

d.鹽城調(diào)整公積金月繳存基數(shù)上限,，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數(shù)上限為20500元機(jī)關(guān)事業(yè)單位及其職工繳存比例仍為12%;企業(yè)及其職工繳存比例為5%6%-12%;個(gè)人繳存者繳存比例為10%,。

1.3鹽城地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r

房地產(chǎn)銷售穩(wěn)步增長,。2020年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資516.9億元,，比上年增長21.3%,，其中住宅投資完成401.4億元，比上年增長16.5%。全市實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積1071.5萬平方米,，比上年增長26.0%,，其中住宅939.5萬平方米，比上年增長27.3%,；商品房銷售額851.9億元,，比上年增長43.0%，其中住宅銷售額748.6億元,，比上年增長46.2%,。

綜上研究鹽城房地產(chǎn)，歷年來銷售套數(shù),，銷售面積,，銷售均價(jià)均在逐步增長，房地產(chǎn)市場狀況發(fā)展良好,。

1.4項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)狀況

中海華樾

參考價(jià)：均價(jià)16800元/㎡

物業(yè)類別:住宅商業(yè)

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:多層 高層 小高層

開盤時(shí)間:2021.05.26

所屬學(xué)區(qū):神州路學(xué)校

容 積 率:2.5

開 發(fā) 商:鹽城潤海置業(yè)有限公司

占地面積:10.28萬㎡

建 筑 商:未填

建筑面積:25.7萬㎡

項(xiàng)目地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場北）

售樓地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場北）

樓盤特色:品牌房企 全功能master住區(qū)

房源情況:150 131 109 130 138 134

鳳麟府

參考價(jià)：16500元/㎡

物業(yè)類別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:高層 小高層

開盤時(shí)間:12月1日

所屬學(xué)區(qū):鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué),、鹽城市第一初

容 積 率:2.5

開 發(fā) 商:江蘇通園弘置業(yè)有限公司

占地面積:約150畝

建 筑 商:未填

建筑面積:約32.57萬方

項(xiàng)目地址:鹽城市神州路海闊路交匯處（鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁）

售樓地址:鹽城市神州路海闊路交匯處鳳麟府營銷中心

樓盤特色:臨近高架

房源情況:163 99 119 127 141。

南國裕墅

物業(yè)類別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:低層,、低層住宅

開盤時(shí)間:2018年9月

所屬學(xué)區(qū):崇禮路小學(xué),、鹽城市第一初中

容 積 率:1.01

開 發(fā) 商:江蘇緣隆置業(yè)有限公司

占地面積:60407.5m2

建 筑 商:未填

建筑面積:88641m2

項(xiàng)目地址:神州路156號(hào)

售樓地址:鹽城市鹽都區(qū)神州路與趕海路交匯處

樓盤特色:低層、低層住宅

房源情況:法式低層,、花園洋房

2項(xiàng)目周邊概況分析2.1項(xiàng)目地塊周邊情況分析

城西南區(qū)位,，城市南進(jìn)東擴(kuò)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。衣食住行各種生活配套齊全,，生活便利,。規(guī)劃幼、小,、初學(xué)區(qū),。城西南是作為城南以及高新區(qū)的重要銜接部分，可快速鏈接聚龍湖板塊的居住區(qū)域,，是鹽都區(qū)政府重點(diǎn)打造的優(yōu)質(zhì)地段,。近幾年板塊發(fā)展迅猛，配套設(shè)施齊全,，未來隨著城市的擴(kuò)張,，城西南將成為鹽城重要組成部分。華樾項(xiàng)目位于城西南板塊的住宅區(qū),，坐落于城市主干道鹽瀆路旁,，周邊配套成熟。

幼兒園：自建幼兒園 中小學(xué)：鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué),、鹽城市第一初級(jí)中學(xué),、楓葉國際學(xué)校

綜合商場：吾悅、中南城、聚龍湖,、新弄里,、南金鷹、奧萊城,、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊,、麗都公園,、潤都生態(tài)公園

醫(yī)院：第三人民醫(yī)院南院、鹽城第一人民醫(yī)院南院,、鹽瀆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心

銀行：鹽城農(nóng)商銀行,、南京銀行、招商銀行,、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行,、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行,、中國銀行

2.2項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定

1,、地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）,。

2,、總建筑面積:124800平方米

3、容積率：≤2.54,、綠化率≥35%（規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比）

5,、地塊性質(zhì)：住宅、商業(yè)

6,、建筑密度≤25%（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積,、建筑覆蓋率）

7、總占地面積：49950平方米（75*666.66=49950平方米）

8,、住宅建筑面積：124800平方米

3可行性研究分析3.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

項(xiàng)目設(shè)計(jì)建造共12棟住宅樓,，每棟20層，每層520㎡,，共720戶,。其中，地下車庫面積15000m2,，道路及綠化面積17500m2,，項(xiàng)目總建筑面積為124800m2，總占地面積為49950 m2,，容積率為2.49,。

3.2工程項(xiàng)目開發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃

項(xiàng)目共12棟住宅樓，分為兩期開工。

一期：1#,、2#,、3#、4#,、5#,、6#；

二期：7#,、8#,、9#、10#,、11#,、12#；

工期劃分：

一期工程：2022年1月開工,，建筑面積為62400m2,，計(jì)劃2023年4月完工，建設(shè)工期16個(gè)月,，其中分為兩個(gè)標(biāo)段建設(shè),；

二期工程：2023年5月開工，建筑面積為62400m2,，計(jì)劃2024年8月完工,，建設(shè)工期16個(gè)月，分為兩個(gè)標(biāo)段建設(shè),；

3.3施工進(jìn)度計(jì)劃

建設(shè)進(jìn)度安排,，計(jì)劃在3年內(nèi)完成該項(xiàng)目，具體安排如下：

2021年6月～12月：前期工程,；

2022年1月：一期一標(biāo)段建設(shè)工程開工,；

2022年8月：一期二標(biāo)段建設(shè)工程開工；

2023年1月：一期一標(biāo)段建設(shè)工程竣工,；

2023年8月,；一期二標(biāo)段建設(shè)工程竣工：

2023年2月：二期一標(biāo)段建設(shè)工程開工；

2024年1月：二期一標(biāo)段建設(shè)工程竣工,；

2023年4月：二期二標(biāo)段建設(shè)工程開工,；

2024年12月：二期二標(biāo)段建設(shè)工程竣工；

3.4銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度

3.4.1銷售計(jì)劃期

銷售期為4年,，2022年6月開始預(yù)售,，2023年銷售完一期一標(biāo)段，2023年銷售一期二標(biāo)段,，2014年銷售完一期二標(biāo)段,，2024年銷售二期,。

3.4.2比較實(shí)例選擇

中海華樾隸屬于中國建筑集團(tuán)有限公園，1979年創(chuàng)立于香港,，擁有41年房地產(chǎn)開發(fā)與不動(dòng)產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn),，始終堅(jiān)持主流城市核心地段打造主流精品物業(yè)。于2013年入駐鹽城,，經(jīng)過7載蓬勃發(fā)展,，成為城市高端人居代表品牌，建面約109-134㎡都會(huì)風(fēng)范成品住宅 二期煥新登場,；目前少量房源在售,，高層19#、21#,、26#,，建面約109㎡,、130㎡,、132㎡，參考價(jià)16800元/㎡,；小高層22#,，建面約134㎡，參考價(jià)17000元/㎡左右,；低層住宅20#,、23#、25#,，建面約138㎡,、150㎡，參考價(jià)18000-19000元/㎡,。

鳳麟府項(xiàng)目是由碧桂園集團(tuán),、通銀集團(tuán)、弘陽集團(tuán)聯(lián)合打造,，1,、項(xiàng)目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué),、鹽城市第一初級(jí)中學(xué),。2、緊鄰西環(huán)路高架,，海闊路,、神州路主干道，交通便捷,。3,、暢享3公里繁華都市圈,，項(xiàng)目涵蓋吾悅、中南城,、聚龍湖,、新弄里、南金鷹,、奧萊城,、恒大影城、麥德龍,、等大型商業(yè)生活配套,。4、項(xiàng)目周邊景觀資源豐富,，麗都公園,、潤都生態(tài)公園和小馬溝城市綠廊。

南國裕墅項(xiàng)目臨近鹽都區(qū)崇禮路實(shí)驗(yàn)學(xué)校,、崇禮路幼兒園和楓葉國際學(xué)校,。周邊商業(yè)區(qū)覆蓋（中南世紀(jì)城、南金鷹,、吾悅廣場等）,，醫(yī)療覆蓋（第一人民醫(yī)院、南三院）,?？拷}瀆路和海洋路高架，出行方便,。

3.4.3比較因素說明表

本項(xiàng)目于2022年6月開始銷售,，其周邊交通便捷，四通八達(dá),，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全,，商業(yè)程度較為繁華。小區(qū)綠化率高,，停車位足夠,。將本項(xiàng)目與三個(gè)比較實(shí)例在交易日期、交易情況,、區(qū)域個(gè)別因素等多個(gè)方面進(jìn)行比較,。并編制比較因素條件說明表。

估價(jià)比較因素條件說明表

估價(jià)對(duì)象

中海華樾

鳳麟府

南國裕墅

銷售均價(jià)（元/㎡）

待估

16800

16500

19000

用途

住宅

住宅

住宅

住宅

交易日期

2022年1月

2022年1月

2022年1月

2022年1月

交易情況

正常

正常

正常

正常

區(qū)

域

因

素

交通便捷度

便捷

便捷

便捷

便捷

道路通達(dá)性

好

好

好

好

基礎(chǔ)配套設(shè)施

齊全

齊全

較齊全

非常齊全

區(qū)域商業(yè)繁華程度

繁華

繁華

較繁華

非常繁華

區(qū)域生活設(shè)施水平

好

好

好

好

環(huán)境優(yōu)劣程度

建設(shè)中

好

較好

好

個(gè)

別

因

素

小區(qū)環(huán)境條件

好

好

較好

非常好

停車情況

停車位足夠

停車位足夠

停車位足夠

停車位足夠

物業(yè)情況

有物業(yè)

有物業(yè)

有物業(yè)

有物業(yè)

比較因素條件指數(shù)表

估價(jià)比較因素條件指數(shù)表

中海華樾

鳳麟府

南國裕墅

用途

交易日期

交易情況

區(qū)

域

因

素

交通便捷度

基礎(chǔ)配套設(shè)施

區(qū)域商業(yè)繁華程度

區(qū)域生活設(shè)施水平

環(huán)境優(yōu)劣程度

個(gè)

別

因

素

小區(qū)環(huán)境條件

停車情況

物業(yè)情況

估價(jià)比較因素條件修正系數(shù)表

中海華樾

鳳麟府

南國裕墅

銷售均價(jià)（元/㎡）

16800

16500

19000

交易日期

100/100

100/100

100/100

交易情況

100/100

100/100

100/100

區(qū)

域

因

素

交通便捷度

100/100

100/100

100/100

基礎(chǔ)配套設(shè)施

100/97

100/97

100/98

區(qū)域商業(yè)繁華程度

100/99

100/98

100/101

區(qū)域生活設(shè)施水平

100/98

100/100

100/100

環(huán)境優(yōu)劣程度

100/102

100/100

100/101

個(gè)別因素

小區(qū)環(huán)境條件

100/100

100/98

100/101

停車情況

100/99

100/99

100/98

物業(yè)情況

100/100

100/100

100/100

比準(zhǔn)售價(jià)

17680

17890

19200

3.4.4估價(jià)對(duì)象銷售均價(jià)

經(jīng)過比較分析,，采用市場比較法,，考慮市場交易情況、市場交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等，將估價(jià)對(duì)象與中海華樾,、鳳麟府、鳳麟府天鉑三個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行對(duì)比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257,。所以一期開盤時(shí),，估價(jià)對(duì)象銷售均價(jià)定為18257元/㎡,。并且根據(jù)鹽城市年銷售均價(jià)走勢(shì)定銷售均價(jià)年增長率約為6.8%,。則2022年銷售價(jià)格為18257元/㎡，之后3年的銷售價(jià)格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。

3.5項(xiàng)目開發(fā)各成本及財(cái)務(wù)報(bào)表

3.5.1土地費(fèi)用

取得該塊土地的價(jià)格為5.2億元（熟地價(jià)）,。

3.5.2其他成本費(fèi)用

根據(jù)2014年江蘇省建設(shè)工程費(fèi)用定額，建安成本定為2000元/㎡,，則總建安費(fèi)用為20486萬元,，前期費(fèi)建安費(fèi)用×5.8%,，附屬配套費(fèi)建筑面積100元/㎡,，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為建筑面積150元/㎡,。不可預(yù)見費(fèi)為土地成本，建安費(fèi)用,，前期工程費(fèi),，附屬配套費(fèi)，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總和的3%,。

3.5.3開發(fā)費(fèi)用

項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)，銷售稅費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用?，F(xiàn)場管理費(fèi)為開發(fā)總成本的3%，銷售稅費(fèi)為總銷售收入的5%,，財(cái)務(wù)費(fèi)用為所有貸款所產(chǎn)生的利息總和。

3.5.4項(xiàng)目總投資估算

項(xiàng)目

總額（萬元）

說明

1.開發(fā)成本

85604.06

1）土地成本

52000

已知

2）建安費(fèi)用

24960

總建筑面積×2000元/㎡

3）前期工程費(fèi)

1447.68

建安費(fèi)用×5.8%

4）附屬配套費(fèi)

1248

建筑面積×100

5）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

1872

建筑面積×150

6）不可預(yù)見費(fèi)

4076.38

{（1）+2）+3）+4）+5）}×5%

2.開發(fā)費(fèi)用

16338.31

1）管理費(fèi)

2568.12

1×3%

2）銷售費(fèi)

13328.388

銷售總收入×5%

3）財(cái)務(wù)費(fèi)用

441.80

貸款利息總和

總成本

101942.37

1+2

3.5.5工程投入費(fèi)用

一期工程建筑面積為62400㎡,，二期程建筑面積為62400㎡,，根據(jù)項(xiàng)目分期建設(shè)施工劃分表,，2022年建設(shè)建筑面積41600㎡，2023年建設(shè)建筑面積41600㎡，2024年建設(shè)建筑面積41600㎡,。所以求出2022年到2024年建設(shè)面積各為33.3%,，33.3%，33.3%,。

3.5.6銷售收入費(fèi)用

銷售計(jì)劃：2022年6月,，開始一期銷售，預(yù)計(jì)銷售期為一年,；2024年6月,，開始二期銷售，預(yù)計(jì)銷售期為一年,。由表可知,，2022年銷售價(jià)格為18257元/㎡，之后3年的銷售價(jià)格約為19499元/㎡,，20825元/㎡,22242元/㎡,。則2022年至2025年項(xiàng)目銷售面積分別為31200㎡,31200㎡，31200㎡,，25728㎡,。此外共計(jì)720戶，共計(jì)720個(gè)車位,，車位200000元/個(gè),，則2023年~2025年銷售收入各為60561.84萬，64436.88萬,，68574萬,，729951萬,，總銷售收入為266567.76萬。

3.5.7貸款計(jì)劃

按照基礎(chǔ)：主體：裝飾裝修=3：5：2的比例分配每年的建設(shè)投資費(fèi)用,，工程的建設(shè)工期投資為開發(fā)成本加管理費(fèi)加銷售費(fèi)并除去土地費(fèi)用及前期工程費(fèi),，約為48053萬元,。則2021年至2024年投入1447.68萬元,、21623萬元,、18019萬元、8410萬元,。

合 計(jì)

建設(shè)經(jīng)營期

萬元

2021年

2022年

2023年

1、年初借款累計(jì)

25047.82

0

1491.11

23556.71

2,、本年借款

23114.91

1447.68

21667.23

0

3、本年應(yīng)計(jì)利息

441.80

43.43

398.37

4,、銷售收入還本付息

23556.71

0

0

23556.71

4.1,、本年還息

441.80

0

0

441.80

4,、2本年償還本金

23114.91

0

0

23114.91

5,、年末借款累計(jì)

25047.82

1491.11

23556.71

0

3.5.8投資計(jì)劃

通過貸款利息結(jié)算表與自有資金，銷售收入等結(jié)合分析,，做出投資計(jì)劃與資金籌措表

投資計(jì)劃與資金籌措表

合 計(jì)

建 設(shè) 經(jīng) 營 期

萬 元

2021年

2022年

2023年

2024年

1.投資總額

101942.37

53447.68

21667.23

18418.21

8409.26

1.1建設(shè)投資

101500.57

53447.68

21623.80

18019.84

8409.26

1.2貸款利息

441.80

0.00

43.43

398.37

0.00

2.資金籌集

101942.37

53447.68

21667.23

18418.21

8409.26

2.1自有資金

52000.00

52000.00

0.00

0.00

0.00

2.2貸款

23114.91

1447.68

21667.23

0.00

2.3銷售收入建設(shè)回投

26827.46

0.00

0.00

18418.21

8409.26

3.5.9土地增值稅

土地增值稅超率累進(jìn)稅率表

級(jí)數(shù)

土地增值額

稅率%

速算扣除系數(shù)

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分

0

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的部分

5%

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的部分

15%

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分

35%

土地增值稅計(jì)算表

金額（萬元）

說 明

1.銷售收入

266567.76

2.扣除項(xiàng)目金額

137125.36

2.1總成本

101942.3743

2.2營業(yè)稅及附加

14661.23

銷售收入的5.5%

2.3印花稅及管理費(fèi)

133.28

銷售收入的0.05%

2.4其他項(xiàng)目扣除

20388.47486

總成本的20%

3.增值額

129442.40

1減去2

4.增值比例

94.40%

3÷2

5.適用稅率

40%

見土地增值稅超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅

44920.69

增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

3.5.10項(xiàng)目利潤總額

銷售利潤統(tǒng)計(jì)表

表5

合計(jì)（萬元）

說 明

1.銷售收入

266567.76

2.總成本費(fèi)用

101942.37

3.營業(yè)稅及附加

14661.2268

銷售收入的5.5%

4.印花稅及管理費(fèi)用

133.28388

銷售收入的0.05%

5.土地增值稅

44920.69

6.利潤總額

104910.18

1-2-3-4-5

7.所得稅

26227.55

6*25%

8.稅后利潤

78682.64

6減7

3.5.11項(xiàng)目損益表

損益表

序

項(xiàng) 目

合 計(jì)

建 設(shè) 經(jīng) 營 期

號(hào)

銷售收入

266567.76

60561.84

64436.88

68574.00

72995.04

總成本費(fèi)用

101942.37

23160.41

24642.32

26224.46

27915.18

土地增值稅

44920.69

10205.58

10858.59

11555.75

12300.77

銷售稅金及附加

14794.51

3361.18

3576.25

3805.86

4051.22

利潤總額

104910.18

23834.67

25359.72

26987.93

28727.87

所得稅

26227.55

5958.67

6339.93

6746.98

7181.97

稅后利潤

78682.64

17876.00

19019.79

20240.94

21545.90

盈余公積

7868.26

1787.60

1901.98

2024.09

2154.59

可分配利潤

70814.37

房地產(chǎn)估價(jià)原則在估計(jì)中的影響 房地產(chǎn)估價(jià)原則即房地產(chǎn)價(jià)格形成原理篇三

房地產(chǎn)委托估價(jià)協(xié)議書

甲方：晉中市公用基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)有限公司

山西飛馬投資有限公司晉中分公司（產(chǎn)權(quán)方）

山西糧油食品進(jìn)出口公司榆次肉聯(lián)廠（產(chǎn)權(quán)方）（以下簡稱甲方）乙方：晉中興元會(huì)計(jì)師師務(wù)所有限公司（以下簡稱丙方）因市政建設(shè)的需要甲方委托乙方對(duì)位于榆次榆太路196號(hào)（山西飛馬投資有限公司晉中分公司，山西糧油食品進(jìn)出口公司榆次肉聯(lián)廠）的兩座冷庫進(jìn)行評(píng)估,，茲就甲方委托乙方完成的房產(chǎn)估價(jià)事項(xiàng)，訂立如下協(xié)議：

1,、根據(jù)國家和省市有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的管理規(guī)定，乙方應(yīng)嚴(yán)格按國家有關(guān)法律規(guī)定實(shí)事求是,、認(rèn)真細(xì)致地對(duì)該兩座冷庫進(jìn)行評(píng)估，于2008年3月20日以前,，將評(píng)估報(bào)告書交付甲方。

2,、甲方應(yīng)將該房地產(chǎn)的合法證明材料及估價(jià)中涉及到有關(guān)的資料提供給乙方,。

3,、本次對(duì)兩座冷庫的評(píng)估費(fèi)用按國家相關(guān)規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4、本次房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用由晉中市公用基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)有限公司承擔(dān)，在乙方提交報(bào)告后10日內(nèi)付清。

本協(xié)議自各方代表簽字蓋章之日起生效，如有未盡事宜，可經(jīng)各方協(xié)商,，做出與本協(xié)議具有同等法律效力的補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定不得與本協(xié)議內(nèi)容相抵觸,，并符合國家有關(guān)規(guī)定。

5,、甲乙雙方在履行本協(xié)議發(fā)生爭議，調(diào)解不成時(shí),，提交晉中仲裁委員會(huì)仲裁,。

6,、本協(xié)議正本一式五份,，各方各執(zhí)一份。

甲方(蓋章)：

簽字：

電話：

乙方(蓋章)：

簽字：

電話：年月日

房地產(chǎn)估價(jià)原則在估計(jì)中的影響 房地產(chǎn)估價(jià)原則即房地產(chǎn)價(jià)格形成原理篇四

合法原則

合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行,。

合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán),、合法使用,、合法處分等方面,。遵循合法原則,，具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)：

(1)在合法產(chǎn)權(quán)方面,，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書,、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書,、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書,。房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種,。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》,、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》四種。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的,，可能制作,、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》,、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。

(2)在合法使用方面,，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃,、土地用途管制等)為依據(jù)。例如,，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途,、建筑高度、容積率,、建筑密度等,，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提,。

(3)在合法處分方面,，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù),。處分方式包括買賣,、租賃、抵押,、典當(dāng),、抵債、贈(zèng)與等,。

(4)在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策,。

最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：①法律上許可,；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行,；④價(jià)值最大化,。

最高最佳使用具體包括3個(gè)方面：①最佳用途,；②最佳規(guī)模；③最佳集約度,。尋找最高最佳使用的方法,，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個(gè)方面依序篩選：

(1)法律上的許可性,。對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許,。如果是法律不允許的,，應(yīng)被淘汰,。

(2)技術(shù)上的可能性,。對(duì)于法律所允許的每一種使用方式,，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn),，包括建筑材料性能,、施工技術(shù)手段等能否滿足要求,。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰,。

(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性,。對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式,，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式．,，首先預(yù)測(cè)其未來的收入和支出流量,，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較,。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性,，否則應(yīng)

被淘汰。

(4)價(jià)值是否最大,。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中,，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式,。

收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。

均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡,，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模,。

以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地比較,，如果規(guī)模過大或過小,，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài),，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮,，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值,。例如，某宗土地上有建筑物,，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài),，如已過時(shí)；破舊,、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)對(duì)該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙,，在對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整,。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到,，如在舊城區(qū)有一塊空地,，另有一塊有建筑物的土地,，這兩塊土地的位置相當(dāng),，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊(無利用價(jià)值)，此時(shí)對(duì)于買者來說,，空地的價(jià)值要高于有建筑物的土地價(jià)值,。因?yàn)橘I者購得該有建筑物的土地后,，還需花代價(jià)拆除建筑物,，從而該建筑物的存在,，不僅增加不了土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值,。

適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào),，來判定是否為最高最佳使用,。它可以幫助我們確定最佳用途。

適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理,，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)時(shí),，便為最高最佳使用。

當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用,，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇,，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：

(1)保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀,、繼續(xù)使用最為有利時(shí),，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額,。

(2)裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí),，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià),。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用,。

(3)轉(zhuǎn)換用途前提,。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià),。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用,。

(4)重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí),，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià),。

(5)上述情形的某種組合,。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合,。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

在實(shí)際估價(jià)中,，通常將“估價(jià)作業(yè)期”(估價(jià)的起止年月日,，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日)或估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn),，但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間,，也可因特殊需要將過去或未來的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn),。因此,，在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn),、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系。

不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià),，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的見下表

替代原則

替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指其實(shí)物,、權(quán)益,、區(qū)位狀況均與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物,、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn),。具體一點(diǎn)說,，類似房地產(chǎn)是在用途,、規(guī)模,、檔次,、建筑結(jié)構(gòu),、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相當(dāng)，并與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn),。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系,，價(jià)格會(huì)相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍,。

替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià),，指明了下列兩點(diǎn)：

(1)如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn),，且知其價(jià)格,，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格,。在通常情況下，由于估價(jià)人員很難找到各種條件完全相同,、可供直接比較的房地產(chǎn)的價(jià)格作依據(jù),，因此，實(shí)際上是尋找一些與估價(jià)對(duì)象具有一定替代性的房地產(chǎn)作為參照物來進(jìn)行估價(jià),，然后根據(jù)其間的差別對(duì)價(jià)格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正,。

(2)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，既不能“情人眼里出西施”,，也不能“下里巴

人”,，而要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。特別是作為同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu),，在同一個(gè)城市,、同一時(shí)期，按同一估價(jià)目的,，對(duì)不同位置,、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格,。在現(xiàn)實(shí)中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這種情況：單就一宗房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果來看似乎有道理,，但當(dāng)把它與其他房地產(chǎn)的價(jià)格或估價(jià)結(jié)果放到一起比較時(shí)卻顯得不合理,，沒有一個(gè)合理的價(jià)格差，甚至高低顛倒,。