光陰的迅速,，一眨眼就過去了，很快就要開展新的工作了,，來為今后的學習制定一份計劃,。那么我們該如何寫一篇較為完美的計劃呢,？以下是小編收集整理的工作計劃書范文，僅供參考,，希望能夠幫助到大家,。

小區(qū)物業(yè)管理工作計劃 社區(qū)物業(yè)管理工作計劃篇一

一、保安管理

1）,、做好小區(qū)的治安管理,，維護良好的治安秩序,。

2）、對各規(guī)章制度和崗位職責進行學習,，特別是新入職隊員的培訓,。 繼續(xù)做好小區(qū)內安全保衛(wèi)工作，確保小區(qū)的正常秩序,，給業(yè)主提供一個安全,、舒適、幽雅的居住環(huán)境,。確保小區(qū)六年無任何刑事案件發(fā)生,。

3）、加強部門內部力量的梯隊建設,，努力培養(yǎng)骨干力量,。

4）、做好小區(qū)的消防安全工作,，力求做到全年無任何消防安全事故,。

5）、加大軍事訓練力度,，在20__年度中使部門員工的整體軍事素質得到質的提高,。

6）以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制,，明確保安部各級工作職責,，責任到人，通過檢查,、考核,，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情,，促進工作有效完成,。

二、工程維護保養(yǎng)管理

1）對整個小區(qū)的電氣,、給排水,、消防、對講監(jiān)控及公共設施等設備設施的運行管理,、維修和保養(yǎng),，確保小區(qū)的各項設備設施正常工作

2、加強對裝修戶進行監(jiān)督管理,。

3,、向業(yè)主提供有償服務。

三、 環(huán)境衛(wèi)生的管理

1）環(huán)境衛(wèi)生方面,，我們根據小區(qū)實際情況,，主要針對河道的清潔加強對樹葉、青苔打撈,。確保河水清澈透明,。

2）要求保潔部制定嚴格的工作計劃，結合保潔工作程序與考核辦法,，對清潔工作進行監(jiān)督檢查,。繼續(xù)對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理,，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作,，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。

3）要求保潔部按照開發(fā)商的要求進行,。

四,、客服管理

1）繼續(xù)加強客戶服務水平和服務質量，業(yè)主滿意率達到95%左右,。

2）進一步提高物業(yè)收費水平,，確保收費率達到96%左右。

3）密切配合各部門工作,，及時,、妥善處理業(yè)主糾紛和意見、建議,。

4）完善客服制度和流程，部門基本實現制度化管理,。

5）加強部門培訓工作,，確保客服員業(yè)務水平有顯著提高,。

根據公司培訓方針,，制定客服管理培訓工作計劃，提高服務意識,、業(yè)務水平,。有針對性的開展員工素

質教育，促進員工愛崗敬業(yè) ,。對員工從服務意識,、禮節(jié)禮儀禮貌、業(yè)務知識,、應對能力,、溝通能力、自律性等方面反復加強培訓，并在實際工作中檢查落實,，提高管理服務水平和服務質量,，提高員工隊伍的綜合素質。

五,、完善管理處日常管理

開展便民工作,，提高業(yè)主滿意度 ，以制度規(guī)范日常工作,，完善小區(qū)治安,、交通、綠化,、公共設施設備的維保,，讓業(yè)主滿意，大力開展家政清潔服務,、花園養(yǎng)護,、水電氣維修等有償服務，在給業(yè)主提供優(yōu)質服務的同時也增加管理處的多種經營創(chuàng)收,。

六,、根據公司年度計劃，創(chuàng)建文明和諧小區(qū),。

根據公司年度管理工作計劃,，20__年的工作重點還是繼續(xù)抓好物業(yè)安全管理，強化服務意識,，規(guī)范服務標準,，嚴格按照國家、市級各部門制定的各項法律,、法規(guī)以及公司制定的各項規(guī)范性制度嚴格執(zhí)行,，逐項整改完善。 根據《績效考核制度》中日常工作考核標準組織各部門員工培訓學習,，明確崗位工作要求,。 擬定業(yè)主車輛按規(guī)定停放到位可行性方案。 配合開發(fā)商各項銷售活動的開展,，組織相關部門做好準備工作,。

20__年銀都名墅物管處將以務實的物業(yè)服務工作態(tài)度，以東湖物業(yè)管理公司一級資職物業(yè)管理水平和公司的整體工作方針為方向,，以開發(fā)商的重點工作為中心,，保質保量完成各

項工作任務及考核指標，全心全意為業(yè)主服務,，在服務質量提升中創(chuàng)出佳績,。

小區(qū)物業(yè)管理工作計劃 社區(qū)物業(yè)管理工作計劃篇二

一,、健全管理網絡理順管理體制

（一）建立健全區(qū)物業(yè)辦—街道物業(yè)管理部門—社區(qū)居委會—業(yè)委會—物業(yè)公司物業(yè)管理網絡，各街道要成立物業(yè)管理牽頭部門,，組織指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作,，指導、協(xié)調社區(qū)物業(yè)管理工作,。年內具備成立和換屆條件的業(yè)主委員會要依法組織選舉,、換屆工作，組織開展1—2次業(yè)委會專題培訓交流活動,，依法選聘物業(yè)企業(yè),，確保物業(yè)管理網絡不缺位；

（二）按照條塊結合,、重心下移,、屬地管理的原則，逐步推行物業(yè)管理定期聯席會議制度,，切實調動和發(fā)揮街道辦事處,、社區(qū)管理的組織協(xié)調作用，研究處理物業(yè)管理中的矛盾和焦點問題,，形成職責明確,、部門聯動、體制順暢的管理機制,；

（三）健全縱橫交織的物業(yè)監(jiān)管網絡,，按照屬地化管理原則，將物業(yè)管理納入對街道考核,，建立由區(qū)物業(yè)辦,、街道辦事處、社區(qū)居委會,、業(yè)主委員會組成的物業(yè)管理縱向監(jiān)管網絡,，指導業(yè)委會依法領導監(jiān)督物業(yè)管理工作，建立橫向監(jiān)管網絡,。

二、加強行業(yè)監(jiān)管力度提升行業(yè)服務水平

（一）積極開展達標創(chuàng)優(yōu)活動,。對全區(qū)住宅小區(qū)實施分類管理,，將住宅小區(qū)劃分為示范類、達標類,、整改類三類服務層次,，并對各類小區(qū)采取掛牌公示，在物業(yè)服務大廳設置笑臉,、哭臉公示牌,，對示范類和達標類小區(qū)要加強督促指導，確保此類小區(qū)的服務標準不降低，保持較高的業(yè)主滿意度,，對整改類小區(qū)要組織企業(yè)進行專項的學習,、整改，限定期限提高檔次等級,；

（二）以示范項目為平臺,，抓點、帶面適時組織一至二次物業(yè)管理分類現場會,，年內要在區(qū)內樹立4個示范點,，組織全區(qū)物業(yè)項目經理及從業(yè)人員開展崗位輪訓活動，帶動和提高從業(yè)人員專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng),，提升行業(yè)整體服務水平,；

（三）規(guī)范物業(yè)服務項目招投標程序，推行物業(yè)項目公開招投標制度,，促使物業(yè)企業(yè)以優(yōu)取勝,，培養(yǎng)區(qū)內品牌企業(yè)，年內力爭使兩家企業(yè)提升資質等級,，樹立品牌優(yōu)勢,；

（四）加強對物業(yè)公司資質動態(tài)監(jiān)管，嚴格市場準入與退出機制,，對服務水平低,、以及服務不到位投訴多，不符合經營服務條件的物業(yè)公司采取取消招投標資格,、降低或撤銷資質等級,、責令退出市場的處罰措施；

（五）結合達標創(chuàng)優(yōu)活動建立物業(yè)企業(yè)考核制度,，開展物業(yè)企業(yè)質量滿意度調查活動,，每半年向小區(qū)業(yè)主開展一次問卷調查，對調查情況進行通報并記入對物業(yè)企業(yè)考核成績,，抓好對物業(yè)企業(yè)的督促整改,，提高群眾滿意度，降低物業(yè)投訴率,。

三,、抓好舊小區(qū)改造整合改善居民生活環(huán)境

（一）繼續(xù)對舊小區(qū)實施綜合改造。會同城陽街道辦事處對華城路舊小區(qū)及部分零星樓座制定合理的改造整治方案,，完善配套舊小區(qū)設施,，協(xié)調供電部門實施用電一戶一表改造，做到改造一個,、完善一個,，為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境,；

（二）對已完成改造任務的海棠苑小區(qū)、華城路二小區(qū),、三小區(qū)安泰居北區(qū)等四個舊小區(qū)研究制定合理的整合方案,，采取劃片管理，實現一個區(qū)域成立一個業(yè)主委員會,，選聘一家物業(yè)企業(yè)實施統(tǒng)一,、規(guī)范管理；

（三）積極會同街道辦事處組織指導舊小區(qū)物業(yè)管理工作,，針對舊小區(qū)收費標準低的現實狀況,，研究出臺相應政策，制定合理的管理方案,，解決阻礙我區(qū)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的瓶頸問題,，切實提升小區(qū)綜合環(huán)境及管理水平，為創(chuàng)建全國文明城市做好保障,。

四,、建立部門聯動監(jiān)管機制保證新建項目配套完善

（一）做好規(guī)劃建設的提前介入，及時了解新建項目規(guī)劃設計的各項配套細節(jié),，對項目的規(guī)劃建設標準,、公共設施配套、產權歸屬,、驗收移交等各類問題做到全程跟蹤,，及時發(fā)現問題，及時提出改進建議,；

（二）建立在項目規(guī)劃,、施工、移交過程中與規(guī)劃,、開發(fā),、房產、建管,、__執(zhí)法等部門的聯動機制,，定期召開聯系會議研究解決設計不合理、施工中擾民,、配套不落實等實際問題,；

（三）嚴把物業(yè)審批及承接驗收關，按標準預留物業(yè)管理用房,，嚴格執(zhí)__屋預售前物業(yè)審批流程，建設項目竣工驗收合格后監(jiān)督建設單位按照國家有關規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定,，移交權屬明確,、資料完整,、質量合格、功能完備,、配套齊全的物業(yè),；四是嚴把新建項目物業(yè)公司入駐關，抓好物業(yè)公司入駐前的人員設置,、培訓管理,、服務形象、物品計劃及辦公場所準備等各環(huán)節(jié),，做到高起點管理,，高水平服務，為后期實施物業(yè)管理打下堅實基礎,。

五,、及時高效處置物業(yè)投訴建立投訴回訪跟蹤機制

（一）建立健全物業(yè)投訴處置執(zhí)行網絡，物業(yè)辦做好協(xié)調督辦工作,，督促物業(yè)公司抓好整改落實,，各物業(yè)公司、物業(yè)項目明確一名聯絡人,，確保聯絡及時,，處置問題高效；

（二）建立物業(yè)投訴處置工作流程,，明確投訴處理時限和處罰措施,，將物業(yè)投訴處置情況納入到對街道和物業(yè)公司的考核內容；

（三）建立物業(yè)投訴定期通報,、分析,、預警機制，高度關注網絡,、新聞媒體等各類輿情信息,，有針對性的做好回復、宣傳,、解釋,、溝通工作，對物業(yè)公司做好預防性督促檢查,，及時督促整改,；

（四）結合行業(yè)培訓，就常見投訴問題做好政策依據梳理,、規(guī)范回訪要求,、避免矛盾擴大；

（五）建立投訴回訪跟蹤機制,，保證投訴問題處置及時,、回訪到位,，適時跟蹤督辦回訪，避免造成重復投訴,，降低物業(yè)投訴率,。

小區(qū)物業(yè)管理工作計劃 社區(qū)物業(yè)管理工作計劃篇三

一、與時俱進,、開拓進取,，努力營造良好的經營環(huán)境

將20__年的工作概括為“面臨繁重經營任務”和“業(yè)務拓展突飛猛進”是最貼近公司一年來發(fā)展實際的，因為我們在抓住發(fā)展機遇的同時,，也面臨著巨大的挑戰(zhàn)壓力,。在切實保障各新增物業(yè)順利進駐、全面提升服務質量的前提下,，努力致力于“__”物管企業(yè)品牌的建設,，是貫穿全年工作過程的主流。事實上自元月14日簽訂中國移動物業(yè)管理服務合同開始,，我們先后與小隱垃圾組團綜合處理基地,、中國聯通、市人民法院,、市政維修管理總公司,、廣東百勝餐飲、農村信用合作社等單位建立了穩(wěn)固的合作伙伴關系,，以此進一步鞏固了“__”在中山物管行業(yè)中的重要地位,，初步邁向了規(guī)模化經營的發(fā)展軌道,。

為積極參與市場競爭,，我們一方面努力營造良好的外部環(huán)境，充分凸顯__企業(yè)物管服務新優(yōu)勢,，在品牌傳播方面做了大量的工作,，包括策劃、印制宣傳畫冊,，成立清潔工程隊和營銷隊伍,、選派保安參加由中山市勞動局、社保局,、保安公司,、電視臺等單位主辦的保安大比武；參加近期由房管局主辦的房地產博覽會等,。另一方面,，我們專門組織成立了以總經理為首的“資質申報”領導小組，從內部資料的整理，到外部各相關主管行政部門間的協(xié)調等,，都做了周密的安排,。由于措施得力，組織到位,，11月份我們收到了由省建設廳發(fā)來的通知，__公司通過各方審核過關,，已經核準成為國家二級資質物業(yè)管理企業(yè),！以此同時，致力于創(chuàng)立交警支隊大廈物業(yè)市優(yōu)系統(tǒng)工程是我司充實企業(yè)服務內涵的重要舉措,，為了有效推動創(chuàng)優(yōu)進程,，早在七月份開始，我們亦像申報二級資質一樣,，組織成立了以管理部門為首的“交警支隊大廈物業(yè)創(chuàng)優(yōu)領導小組”,，并按原定計劃全面展開了相關工作。

由于缺乏專業(yè)的營銷管理人才,，5月份成立的營銷部門于7月份解散,，雖然該部門在此階段未取得進展和突破，但從企業(yè)經營角度,，我們已經對市場開發(fā)進行了大膽的嘗試和探索,，也取得了許多寶貴的經驗。營銷部門的解散并不意味著對市場的放棄,，反而更加堅定了我們向市場要發(fā)展的信念,。為樹立科學的市場發(fā)展觀，我們動員各級管理人員在強化服務意識同時,，不斷提升市場意識,，實現了從總經理到各部門、甚至各基層物業(yè)助理都是營銷專員的創(chuàng)新經營新理念,。如11月份大涌豪誠制衣長一位姓鐘的廠長去移動服務廳辦理繳費業(yè)務時,，認真觀察保潔員服裝上標志并詢問服務情況，保安員便主動上前介紹我司的服務項目,，之后記下了鐘廠長電話號碼,，及時向公司反饋了此信息（該項目現已做方案，安排了專人跟進）,。類似于該情況的還有很多,，意向客戶也不少，充分說明全員營銷在我司企業(yè)內部蘊藏著非常大的潛力,，只要用心挖掘和開采,，必將為未來市場開發(fā)事業(yè)作出巨大的貢獻。

很顯然,，__企業(yè)純屬市場化運作的物管企業(yè),，我們不搞投資,，不作資本營運，加上物業(yè)管理屬勞動密集型和服務密集型行業(yè),，又是微利行業(yè),，因而把握經營方向、充實企業(yè)內涵在我司發(fā)展實踐中顯得更加重要,。也只有企業(yè)內部不斷強大,，從創(chuàng)新經營的角度不斷推動企業(yè)發(fā)展進程，縮短與諸如深圳,、廣州等高尚品牌物管企業(yè)之間的差異,，才能真正成為中山市物管行業(yè)中脫穎而出的佼佼者，為中山物業(yè)管理事業(yè)作出杰出的貢獻,。

二,、排除萬難、沉著應戰(zhàn),，確保日常工作的順利開展

一年來,，通過董事會各成員的努力，公司在原小區(qū),、檢察院,、中院、交警幾個托管物業(yè)的基礎上新增物業(yè)達六十幾個點位（含各獨立聯通基站）,，遍布于中山城各個鎮(zhèn)區(qū),。從中國移動第一間服務廳進駐開始至四月份止，陸續(xù)進駐服務廳28間,、聯通基站33個,，同時還于1月16日組建成立小隱垃圾綜合處理基地物業(yè)管理處，公司由原來的130幾人在短短的幾個月中突增至400余人,。面對著迅速增員和由此帶來的壓力,，我們一方面要展開招聘及培訓工作，同時還要下到每個點位了解物業(yè)的基本情況,，并及時準確地作出工作部署和人員安排,。根據物業(yè)接管的合同要求，各物業(yè)托管必須在接到業(yè)主通知后的幾天進駐,，包括物業(yè)交接,、員工租房、培訓,、人員配送等,。在此情況下，公司從總經理到各部門團結一心，夜以繼日地沉著應戰(zhàn),，終于圓滿完成了各項物業(yè)順利接管和人員派駐的各項工作任務,，得到了業(yè)主的好評。自5月1日開始,，中國移動公司凡遇促銷活動都要求我司另外加派保安員前往支持,，僅國慶節(jié)期間就有26名保安員前往各服務廳提供有償服務，從根本上保障了廳外促銷活動的順利進行,。由于中國聯通發(fā)射基站從11月份開始,，全面啟動110安防報警系統(tǒng)，這就意味著近60名在基站工作八個多月的保安員隨即面臨解聘和轉崗分流的新問題,。我們一方面將符合其它工作崗位保安員進行了轉崗分流，另一方面對超過30歲或日?？己酥写嬖诜N種問題的進行了勸退和解聘,。由于事先安排得當，思想工作到位,，使得基站撤離工作平穩(wěn)過渡,，在確保八個月來無安全責任事故和投訴的前提下，圓滿完成了中國聯通委托的各項工作任務,。

我們還清楚地記得,，八月份是公司申報和準備晉升二級資質相關資料的關鍵時期，由于省建設廳文件規(guī)定,，二級資質企業(yè)必須具備中級職稱以上的相關專業(yè)人才10名,，物管面積達到規(guī)定標準，而按今年的情況來看,，在管物業(yè)面積是達到了規(guī)定要求,，但具有中級職稱的只有3個，我們還差7個資質證書,。眾所周知,，在當今人才市場中，中高級專業(yè)技術人員對自己的技術職稱證書都非常重視,，如何獲取這些證書,，并得到當事人的支持，確實是我們在此階段的一大難題,。正當我們在為此事一籌莫展之時,，8月15日接到西區(qū)城管辦電話，__住宅小區(qū)原開發(fā)商__公司以物業(yè)管理合同到期為由,，想收回物業(yè)管理權,。此消息對于當時的經營管理者來說，無疑又是一道難題的開始。在此情況下,，我們并沒有退縮,，一方面發(fā)動業(yè)界朋友幫忙聯絡中級職稱技術人員，確保在規(guī)定的時間內向市房管局呈送二級資質申報材料中最關鍵的中級職稱證書,，哪怕是不惜一切代價都要申報成功,；另一方面，為__的續(xù)管工作展開了一場艱難而曲折的拉鋸戰(zhàn),。從西區(qū)城管辦到市房管局,，從小區(qū)居民到組織成立業(yè)主委員會，我們來回奔波,，可以說是用盡了千方百計,，只要是對我司續(xù)管工作有利的，我們都去做,。在__工作過的老員工都清楚,，我們在前兩年投入了太多的精力，完全是從連月虧損中走過來的,，剛好20__年開始有一定的收益,，__公司便想介入，這對誰來說都于心不甘,。

通過幾個月的艱難努力,，我司不僅通過并獲得了國家二級資質，對__續(xù)管工作也有了很好的進展,，我們有絕對的優(yōu)勢戰(zhàn)勝__,，有足夠的信心在未來幾個月內與x小區(qū)業(yè)主委員會簽訂合法的物業(yè)管理合同，并用事實詮釋苦戰(zhàn)能過關的真正含義,。

同樣,，在許多次大規(guī)模人員派駐和成立基地、市法院等管理處的過程中,，涌現出了一大批先進個人事跡,，許多骨干特別是保安部管理人員不分晝夜忘我工作；各管理處主管更是全力配合,，通力協(xié)作,，抽調組員前往頂班支援，多數保安員和基層骨干甚至連續(xù)數十小時堅守崗位,，直到各點位人員全部補充到位為止,。充分證明了我們的團隊在關鍵時候能隨時展現出高度的工作責任感和強烈的集體主義精神，對于__企業(yè)來說,，他們的每一份耕耘與付出,，乃至從中體現出的頑強拼搏和無私奉獻精神,，都是非常難能可貴的；正是因為全員的熱心參與和支持,，才有了x今天繁榮,、穩(wěn)定、健康,、向上的新局面,。我們有足夠的理由深信，只要我們時刻懷著奮發(fā)圖強,、團結進取的工作心態(tài),，再大的困難和挑戰(zhàn)都能攻克，我們隨時準備接受并有能力圓滿完成董事會和業(yè)主委托的任何工作任務,！

三,、把握大局、科學管理,，全面提升整體的服務質量

“向管理要效益”是__發(fā)展物管事業(yè)的基本信念,，也是我們賴以生存和發(fā)展的客觀要求。以業(yè)主需求和市場機制來調節(jié)服務行為,，不斷修正管理方式和策略，限度地獲取經濟效益,、社會效益,，并且堅持兩個效益的統(tǒng)一和協(xié)調。在我們心里,，x企業(yè)如同一列火車,，員工如同帶有動力的車廂，人人有自己的動力,，在車頭的帶領下闊步前進,，逐步培養(yǎng)起團隊意識，形成克己,、忠誠,、服務、合作及忠效精神,。

由于x托管物業(yè)規(guī)模的迅速壯大,，員工隊伍不斷遞增，傳統(tǒng)的管理方法和運作模式已經無法適應新形勢下的發(fā)展要求,。長期以來形成的權責和職責不清一直使內部工作發(fā)生重復,、遺漏和相互推諉現象，這直接制約著企業(yè)向前邁進的步伐,。在分散型,、網絡化結構布局的現狀下,，我們先后兩次對內部組織體系進行了改革，對部門職能和權責重新進行調整,，對執(zhí)意阻礙公司發(fā)展的個別高層領導予以辭退處理,，從源頭上抑制了不良歪風的蔓延，更好地引領著__企業(yè)向科學,、規(guī)范化方向邁進,。為規(guī)范管理，運用現代科學管理理論指導工作實踐,，我們結合各階段的管理實際,，對內部組織體系進行了兩次大的調整。第一次是在五月份前,，我們集中精力推行以職能部門為主導的扁平化層級管理模式,，把反對內耗，提倡團隊高效協(xié)作,，努力提高服務質量和工作質量作為中心任務,。同時相繼成立保安部、保潔部,、客戶服務部和清潔分公司（對外利于清潔隊業(yè)務拓展）,，充分發(fā)揮各部門職能優(yōu)勢，有效調動了全員參與管理的積極性,。第二次是在七月份以后,，我們圍繞著合理健全監(jiān)管機制、強化制度落實為主要目標,，在管理創(chuàng)新,、制度創(chuàng)新的層面進行了大膽的嘗試。同時成立了對移動服務廳實行統(tǒng)籌管理的品管一部,，對城區(qū)各管理處實行統(tǒng)籌管理的品管二部,，對單一向外提供保安服務的點位明確由保安部直線負責兼管。要求各統(tǒng)籌部門在新形勢發(fā)展要求下,，始終站在提升服務品質的高度,，帶領所屬基層組織向高標準、嚴要求,、人性化的服務領域邁進,。

通過工作實踐，我們很欣慰的看到,，各點位物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范,，服務質量正在朝著既定的目標逐月上升。僅以中國移動服務廳為例,，在通過對三十幾間服務廳實行統(tǒng)籌管理后,，客戶滿意程度在逐月上升,，各店面經理評分的總平均分數從6月份前的91.96分上升到了現在的96.30分；得滿分的由3月份的2間到7月份之后的10間以上,，四季度得滿分的分別為14間,、17間和19間。通過上述調查情況來看,，我們對移動服務廳的物業(yè)托管工作質量正呈良性上升態(tài)勢,，業(yè)主的滿意程度也在逐月提高，與移動公司后勤服務中心及各店面經理之間的溝通更加趨于和諧,。讓所有一線物管人員站在業(yè)主的角度考慮問題和真正融入到業(yè)主工作環(huán)境去的設想已經成為了現實,。

小區(qū)物業(yè)管理工作計劃 社區(qū)物業(yè)管理工作計劃篇四

忙碌的20__年即將過去?；厥卓蛣詹恳荒陙淼墓ぷ?，感慨頗深。這一年來客服部在公司各級領導的關心和支持下,、在客服部全體人員的積極努力配合下,、在發(fā)現、解決,、總結中逐漸成熟,，并且取得了一定的成績。

一,、 提高服務質量,，規(guī)范前臺服務。

自20__年我部門提出“首問負責制”的工作方針后,，20__年是全面落實該方針的一年。在日常工作中無論遇到任何問題,，我們都能作到各項工作不推諉,，負責到底。不管是否屬于本崗位的事宜都要跟蹤落實,，保證公司各項工作的連慣性,，使工作在一個良性的狀態(tài)下進行，大大提高了我們的工作效率和服務質量,。根據記錄統(tǒng)計,，今年前臺的電話接聽量達26000余次，接待報修10300余次,，其中接待業(yè)主日常報修7000余次,，公共報修3300余次；日平均電話接聽量高達70余次,，日平均接待來訪30余次,，回訪平均每日20余次,。

在“首問負責制”方針落實的同時，我們在7月份對前臺進行培訓,。主要針對《前臺服務規(guī)范》,、《前臺服務規(guī)范用語》、《儀態(tài)禮儀》,、《談吐禮儀》,、《送客禮儀》、《接聽禮儀》,、〈舉止行為〉,、〈前臺辦理業(yè)務規(guī)范用語〉等進行培訓。培訓后還進行了筆試和日檢查的形式進行考核,，而且每周在前臺提出一個服務口號,，如“微笑、問候,、規(guī)范”等,。我們根據平時成績到月底進行獎懲，使前臺的服務有了較大的提高,，得到了廣大業(yè)主的認可,。

二、規(guī)范服務流程,，物業(yè)管理走向專業(yè)化,。

隨著新《物業(yè)管理條例》的頒布和實施，以及其它相關法律,、法規(guī)的日益健全,，人們對物業(yè)公司的要求也越來越高。物業(yè)管理已不再滿足于走在邊緣的現狀,，而是朝著專業(yè)化,、程序化和規(guī)范化的方向邁進。在對園區(qū)的日常管理中,，我們嚴格控制,、加強巡視，發(fā)現園區(qū)內違章的操作和裝修,，我們從管理服務角度出發(fā),，善意勸導，及時制止,，并且同公司的法律顧問多溝通,，制定了相應的整改措施， 如私搭亂建小閣樓,、安外置陽臺罩的,，一經發(fā)現我們馬上下整改通知書,，責令其立即整改。

三,、 改變職能,、建立提成制。

以往客服部對收費工作不夠重視,，沒設專職收費人員,，由樓宇管理員兼職收費，而且只在周六,、日才收,，造成樓宇管理員把巡視放在第一位，收費放在第二位,，這樣樓宇管理員沒有壓力,，收多收少都一樣，甚至收與不收一個樣,，嚴重影響了收費率,。所以，從本年度第二季度開始我們開始改革,，取消樓宇管理員,，設立專職收費員，將工資與收費率直接掛鉤,，建立激勵機制,，將不適應改革的樓宇管理員辭退。招聘專職收費員,，通過改革證明是有效的,。一期收費率從55%提高到58%,；二期從60%提升到70%,；三期從30%提升到40%,。

四,、加強培訓、提高業(yè)務水平,。

物業(yè)管理行業(yè)是一個法制不健全的行業(yè)，而且涉及范圍廣，專業(yè)知識對于搞物業(yè)管理者來說很重要,。但物業(yè)管理理論尚不成熟，實踐中缺乏經驗,。市場環(huán)境逐步形成,，步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業(yè)人員需不斷地學習,，學習該行業(yè)的法律法規(guī)及動態(tài),，對于搞好我們的工作是很有益處的,。

客服部是與業(yè)主打交道最直接最頻繁的部門，員工的素質高低代表著企業(yè)的形象,，所以我們一直不斷地搞好員工培訓,、提高我們的整體服務水平，我們培訓的主要內容有：

（一）搞好禮儀培訓,、規(guī)范儀容儀表

良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺,，物業(yè)管理首先是一個服務行業(yè)，接待業(yè)主來訪,，我們做到熱情周到,、微笑服務、態(tài)度和藹,、這樣即使業(yè)主帶著情緒來,，我們的周到服務也會讓其消減一些，以使我們解決業(yè)主的問題這方面,，陳經理專門給全部門員工做專業(yè)性的培訓,，完全是酒店式服務規(guī)范來要求員工。如前臺接電話人員,， 必須在鈴響三聲之內接起電話,，第一句話先報家門“您好”，天元物業(yè)×號×人為您服務”,。前臺服務人員必須站立服務,，無論是公司領導不是業(yè)主從前臺經過時要說“你好”，這樣,，即提升了客務部的形象,，在一定程度也提升了整個物業(yè)公司的形象，更突出了物業(yè)公司的服務性質,。

（二）搞好專業(yè)知識培訓,、提高專業(yè)技能

除了禮儀培訓以外，專業(yè)知識的培訓是主要的,。我們定期給員工做這方面的培訓,。主要是結合《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理企業(yè)收費管理辦法》等污染法規(guī),、學習相關法律知識,，從法律上解決實際當中遇到的問題，我們還邀請工程部師傅給我們講解有關工程維修方面的知識,，如業(yè)主報修,，我們應能分清報修位置、基本處理方法、師傅應帶什么工具去,、各部分工程質量保修修期限是多少,，是有清楚了這些問題，才能給業(yè)主宣傳,、講,。讓業(yè)主清楚明白物業(yè)管理不是永遠保修的，也不是交了物業(yè)管理費我們公司就什么都負責的,，我們會拿一些經典案例,，大家共同探討、分析,、學習,，發(fā)生糾紛物業(yè)公司空間承擔多大的責任等。都需要我們在工作中不斷學習,、不斷積累經驗,。

五、組織活動,、豐富社區(qū)文化,。

物業(yè)管理最需要體現人性化的管理，開展形式多樣,、豐富有趣的社區(qū)文化活動,，是物業(yè)公司與業(yè)主交流溝通的橋梁。物業(yè)公司在往年也組織了大量的社區(qū)文化活動,， 如一些晚會,、游園活動，短途的旅游及各類棋類比賽等,。得到了全體業(yè)主的認可,，但是結合現在物業(yè)的實際運營情況，0.3元/平方米標準的物業(yè)費連日常的管理開支都保證不了,，更何況組織這些活動要花費相當大的一筆費用,，在這種情況下，我們要克服困難,、廣開思路,、多想辦法，合理利用園區(qū)的資源有償收費開展活動,。

我們結合實際情況,，聯系了一些電器城、健身器材中心,、迎利來蛋糕店、嬰兒早教中心等單位在園區(qū)內搞活動,，這些公司提負責供完整的一臺節(jié)目,，園區(qū)業(yè)主共同參與,，寓樂其中，經銷商們不僅發(fā)放了禮品,，而且物業(yè)公司還收取了一定的費用來彌補物業(yè)費的不足,，

通過一次次的活動，體現了____小區(qū)人性化的物業(yè)管理,，同時也增進了物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通與交流,，并為公司增加一筆收入，據統(tǒng)計自20__年3月以來以園區(qū)內開展活動形式收取現金及實物共計約13850元,。

六,、清查二期未安裝的水表，追繳經濟損失,。

本年度客服部一直配合工程部對二期未安裝水表的住戶進行調查,，據資料統(tǒng)計大約有近50家住戶沒安水表，從入住以來一直未交過水費,。我們必須抓緊時間將表安裝上,，并盡力追回費用。而且在安裝的過程中我們又發(fā)現了新的問題,，許多卡式水表需換新的電池,，面臨這種情況我部抽調出專門人員負責這九棟樓宇的篩查和收取水費的工作。在與工程部的共同配合下目前為止我們已安裝了36戶水表,，并且追繳了費用,。

七、執(zhí)行新自來水的水費收費標準,，及時調整水價,。

在今年7月份全市自來水進行統(tǒng)一價格調整，園區(qū)內20__多住戶,，我們必須在6月底前挨家挨戶將水費結清,，便于7月份水費上調的順利過度。針對這一情況,。時間緊任務重,。我們及時調整班次，將人員劃分范圍,，客服部全體人員停休,，加班加點全員入戶收水費。通過大家的共同努力,，在不到一個月的時間內我們盡了最大努力完成了這一任務,。使7月份的水價平穩(wěn)的由2。0元/噸上調到2.8元/噸。于此同時我們對于那些從未收過水費的住戶也基本上走完一遍,，共查出漏戶約50戶,，共計追繳費用約2454.7元。就此問題我部提出要求水費以后按月收取,，取代以前一個季度才收一次的規(guī)定,，減少工作失誤，細查到位每一戶,。

八,、不辭辛苦，入戶進行滿意度調查,。

根據計劃安排,，20__年11月開始進行滿意度調查工作，我們采取讓收費員收費的同時進行此項調查工作,，同時重新登記業(yè)主的聯系電話,，我們會將業(yè)主的最新聯系電話重新輸入業(yè)主資料中。據統(tǒng)計至今為止已發(fā)放1610份,，返回1600份,，回收率為62 %。

20__年將是嶄新的一年,，隨著我們服務質量的不斷提高,，小區(qū)配套設施的逐步完善____物業(yè)公司將會向著更高、更強的目標邁進,，客服部全體員工也將會一如既往的保持高漲的工作熱情,，以更飽滿的精神去迎接新的一年，共同努力為______物業(yè)公司譜寫嶄新輝煌的一頁,！

客服部20__年工作計劃：

一,、針對20__年滿意度調查時業(yè)主反映的情況進行跟進處理，以便提高20__年收費率,。

二,、繼續(xù)規(guī)范各項工作流程，認真貫徹執(zhí)行各崗位的崗位職責

三,、推行《員工待客基本行為準則》,，提高員工素質及服務水平。

四,、根據公司要求,，在20__年對客服部全體人員進行業(yè)務素質及專業(yè)知識培訓，及時進行考核,。

五,、繼續(xù)執(zhí)行現行的物業(yè)費收取機制,，在實際工作中不斷加以完善。

六,、完成__陽臺維修工作

小區(qū)物業(yè)管理工作計劃 社區(qū)物業(yè)管理工作計劃篇五

物業(yè)管理處現階段工作計劃提要：為更好的服務好業(yè)主,切實完成了各項物業(yè)管理工作,創(chuàng)造物業(yè)管理服務的優(yōu)良品質,特擬定以下工作計劃:加強住宅區(qū)二次裝修管理,進一步加大物業(yè)裝修監(jiān)管力度,。

為更好的服務好業(yè)主,切實完成了各項物業(yè)管理工作,創(chuàng)造物業(yè)管理服務的優(yōu)良品質,特擬定以下工作計劃:

一、現場管理必須分工明確,密切協(xié)作,合理安排員工入戶維修,認真填寫維修協(xié)助反饋單并做好存檔,、落實、匯總,、反饋公司,。

二、打電話通知已辦理入伙手續(xù)且房屋已整改復驗合格的業(yè)主,盡快到管理處換取發(fā)票,做好解釋工作,此任務月底完成,今后統(tǒng)一使用__發(fā)票,要求妥善保管原有__票據,。

三,、加強住宅區(qū)二次裝修管理,進一步加大物業(yè)裝修監(jiān)管力度。如:裝修人員出入登記,特別是夜間外來人員清場工作,、物品出入登記和裝修人員出入證辦理等,。

四、堅決執(zhí)行外來單位入區(qū)進行促銷,、宣傳,、廣告程序及要求。嚴禁類似__裝飾公司入區(qū)隨意布置宣傳廣告牌,、擺攤設點,。在小區(qū)懸掛多處橫幅,讓多家廠家掛靠其名下而未辦理相關手續(xù),繳納相關費用事件的再次發(fā)生,管理處負責人應對此事高度重視,明確事件的嚴重性(隨意占用會所、管理處用房)引以為戒,。明天必須將對__裝飾公司處置情況結果傳真.

五,、盡快與電信部門小方聯系開通寬帶網,具體聯系人電話:__

后應考慮如何對電腦網絡,管理處各類資料,電話使用擬出一份方案報公司審查備案。

六,、管理處負責人應結合轄區(qū)實際情況,抓好工作的重點,合理布局,調動員工積極性,提高工作效率,認真做好每周工作計劃,制定較有實操性的工作方案與員工崗位績效相銜結,。及時或定時將工作完成情況,存在哪些問題匯總,采取應對辦法及一些無法解決的問題難題如實報告公司領導,最好由書面形式傳真致公司。真正做到;現場登記清楚,工作條理清晰,抓住物管重點,講究管理實效,工作落實到位,責任明確到人,。

小區(qū)物業(yè)管理工作計劃 社區(qū)物業(yè)管理工作計劃篇六

一,、上半年工作情況：

（一）綜合管理

綜合管理服務工作既是物業(yè)管理工作中的先鋒和旗幟，也是業(yè)主和物業(yè)管理服務合同內容的中樞站和聯絡處,，承載著溝通,、協(xié)調、反饋,、落實,、監(jiān)察、匯報,、處理,、處置,、統(tǒng)計的重大使命。

1）公司已具備企業(yè)二級資質等級,，目前正在籌備一級資質升級的資料,。

2）投訴與建議。針對投訴,，公司相關部門馬上進行協(xié)調和整改,，及時總結經驗教訓，并通過上門回訪,，將整改情況和處理結果向業(yè)主通報,，在做好解釋工作的同時，進一步聽取業(yè)主意見,，得到業(yè)主的理解,。

3）報修情況?？头扛鶕嶋H情況對小區(qū)報修的內容和問題都進行了及時跟進處理,，并及時建立相關檔案，無發(fā)生一起因報修引起的有效投訴,。

4）文件的收發(fā)及存檔管理,。檔案文件管理也是物業(yè)管理處日常工作之一，其中包括物業(yè)服務資料,、公司內部資料,，合同協(xié)議等，文員對文件進行分門別類,、加以歸檔并完善資料目錄歸檔,。

5）企業(yè)員工培訓情況。員工認真學習管理處制定的質量手冊,、程序文件,、接待禮儀，在日常工改善服務流程,，使部門工作更加規(guī)范化,。管理人員都取得執(zhí)業(yè)資格，持證上崗,，公司加大員工崗位技能,、職業(yè)道德培訓，創(chuàng)造條件為部門員工提供學習專業(yè)技能的機會,，加強與各部門的溝通交流,，使員工增強專業(yè)知識，了解工作動態(tài),，正確處理各種矛盾和問題,。

6）公司和各管理處客戶部在醒目位置設置公示牌,，公布物業(yè)收費項目、標準及其他物管相關信息,，方便業(yè)主了解物業(yè)公司收費的合法性及透明度,。

7）公司制度要求員工在崗須穿公司統(tǒng)一著裝，工號牌佩戴規(guī)范,。

（二）工程維修

小區(qū)公共設施設備的良好運行狀態(tài)與維修養(yǎng)護管理工作是建立在小區(qū)的接管驗收入及運行階段基礎之上,，為此我們實施了以下管理措施：

1）對整個小區(qū)的設施設備進行了預驗收（如設備數量、安裝位置,、設備完好程度,、設備測試情況、設備驗收情況等）,，在安裝工程師的督促和配合下施工方已完成整改項目的三分之二。

2）對整個小區(qū)的設施設備做臺賬登記工作,。抄錄設備銘牌型號,、電流、控制范圍等,，對整個小區(qū)的電氣分路開關進行編號并緊固各電氣箱內接線樁頭,，建立機房巡視制度和巡視表格；制定中央空調操作規(guī)程和運行記錄表,，對各系統(tǒng)設備進行編號和分布圖,；制定了設備維修保養(yǎng)記錄表；,，實時觀察小區(qū)內能源消耗總量,，做好用電、用水記錄,，做好節(jié)能降耗工作,。

3）由于設備正處于運行磨合階段，同時由于其使用情況有別于正常階段,，所以故障情況時有發(fā)生,，為此管理處加強了與相關單位的協(xié)調溝通工作，對存在的問題進行專題研討再根據實際情況調整管理工作重點,，經過努力投入使用的設備運行性能得到了極大的改善,。

4）實施了設備定期巡檢制度，做到設備巡檢及養(yǎng)護工作規(guī)程張貼上墻,，維修人員定期實施巡檢工作并做好巡檢工作記錄,，基本上達到了公共設備問題及時發(fā)現及時處理的工作目標。

5）安排維修部每天不定時巡查小區(qū)的電消防設施等設施設備進行了全面的排查,，發(fā)現問題及時上報維修,；品質管理中心人員每天對管理區(qū)域內的堡坎,、切坡和車庫的全面檢查，發(fā)現裂縫,、下沉,、松動等工程問題及時與開發(fā)公司項目部聯系整改，并盡快通知業(yè)主注意安全,。

6）對物業(yè)管理區(qū)域房屋的避雷針進行了檢測,，發(fā)現問題已經及時上報并整改，小區(qū)的溫馨提示的標志標識已經制作安裝,，保障業(yè)主房屋及業(yè)主的安全,。

7）做好日常報修工作。

（三）公共秩序維護

1）嚴格執(zhí)行外施工人員出入制度,，定時定崗進行裝修區(qū)域清場,，

這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效，同時更避免了因裝修施工人員引致的安全投訴,、收到了良好的成效,。

2）加強裝修搬運材料進場的監(jiān)管，進入小區(qū)輸送材料須按規(guī)定進行申請,、登記,，每一環(huán)節(jié)秩序維護部都進行有效的現場督促，材料停留在公共部位過夜,、搬運過程中破壞公共設施設備,、衛(wèi)生環(huán)境、違章使用電梯搬運的情況能第一時間得到處理,。

3）嚴格執(zhí)行人員及物品出入管理制度,，施工人員憑證出入、其它人員進出須配合查詢與登記,，出門物品均憑區(qū)域單位簽章的"出門證"并經查核后才能放行,，有了這些管理制度的嚴格執(zhí)行保證了小區(qū)物品出入的制度化、有序化,。

4）按消防管理制度要求,，秩序維護部安排專人每半月定期對消防栓、滅火器實施專項檢查確保消防器材處于良好的狀態(tài),，同時針對整個小區(qū)全面開展火災隱患自查工作,，對已發(fā)現的安全隱患書面通知小區(qū)各區(qū)域單位進行整改，發(fā)動小區(qū)各業(yè)主單位加強消防知識培訓,，設立消防專員,，落實消防應急預案的實效，組織消防模擬演習,。

5）秩序維護員上崗時佩戴統(tǒng)一標志,，著裝統(tǒng)一,，舉止規(guī)范，形成良好的工作環(huán)境,。

6）秩序維護部的員工實行24小時門崗值班制度,，巡邏隊員按規(guī)定時間到指定區(qū)域巡邏，并做好巡邏記錄,。小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)等技防設施完好,，及時完整的儲存資料。

（四）環(huán)境管理

公司制定了嚴格的保潔工作程序與巡檢制度,，由保潔主管組織安排相關區(qū)域的保潔工作并每天開展巡檢整改工作,，同時裝修整改等外圍施工環(huán)境，我們開展了專項的`大掃除工作,，沒有發(fā)生因保潔工作不到位而產生安全事故,。

1）為了更有效的開展工作，對保潔區(qū)域進行了細致合理的劃分,。并結合小區(qū)實際情況,，制定保潔工作內容和考核標準，對保潔員工工作進行督促管理,。對小區(qū)未進駐區(qū)域進行清掃，并對各樓宇的門庭進行集中清掃,，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境,，博得了業(yè)主的好評。

利用陰雨天的自然條件清掃前期施工遺留下來的室外區(qū)域,，清洗地下車庫,，清洗消防系統(tǒng)。對小區(qū)的所有路燈和污水管道進行集中清洗維護,，并定期清洗,。

2）每幢樓交付業(yè)主后管理處將每幢樓的清潔開荒責任到崗位，保潔崗位在正常開展日常保潔工作的同時,，出色地完成了各幢樓宇的清潔開荒工作為后期的環(huán)境衛(wèi)生管理工作奠定堅實的基礎,。

3）在小區(qū)宣傳欄或告示牌中告知業(yè)主注意事項并及時更換最新事宜，包括小區(qū)房屋的屋面廣告的清理,、外墻瓷磚,、空調外機的安裝。

二,、存在的不足與20__年下半年的工作計劃

盡管我們在20__年的物業(yè)管理工作中取得了一定成績,、也得到了業(yè)主單位的多次表揚，但我們知道還有很多不足之處需要完善與加強,。

第一,、管理人員整體素質參差不齊,，部分人員服務意識不是很強實際處理事務的能力還有待提高。

第二,、與業(yè)主的溝通不夠,、了解不足，在往后的工作中應予以加強,。

第三,、設備、設施管理力度還需加強,、以確保設施設備的安全正常運行,，避免因此而對業(yè)主的正常生活造成影響，引至業(yè)主對管理服務工作的不滿,。

第四,、安全管理方面仍存在秩序維護人員思想心態(tài)不穩(wěn)定，工作執(zhí)力力欠缺的情況,，需要在實際工作中加以提高,。

第五、在小區(qū)內經常開展有針對性,、實用性,、趣味性的知識講座和文藝活動，豐富居民精神生活,，倡導“互幫互助”的文明風尚,，引導小區(qū)居民積極參與治安、消防工作,。

針對以上幾個問題,、在20__年下半年的工作中、我們將吸取經驗與教訓,、努力提高員工的業(yè)主服務技能與管理水平,，把工作做到更好。不斷提高自身物業(yè)管理水平,，不斷完善小區(qū)各項管理工作制度,，為小區(qū)的平安穩(wěn)定，為公司的發(fā)展添磚加瓦,。

三,、對物業(yè)管理的建議

1、進一步加強違法搭建,、違章裝修的管理力度,。

2、進一步加強對業(yè)委會的指導監(jiān)督管理。要加強對業(yè)委會的指導,，做好業(yè)委會的組建,、換屆和日常管理工作，加強業(yè)務培訓,，處理好與居委會的關系,，真正幫助小區(qū)組建一支高素質、有信譽,、依法行使職責的業(yè)委會隊伍,。

3、加強《物業(yè)管理條例》,、《物權法》,、《合同法》、《裝飾裝修管理辦法》等物業(yè)管理相關的法律法規(guī)宣傳,，讓廣大居民熟悉物業(yè)管理,，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理,。

4,、及時總結并推廣小區(qū)物業(yè)管理工作中的新方法和好的經驗。

小區(qū)物業(yè)管理工作計劃 社區(qū)物業(yè)管理工作計劃篇七

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據《物業(yè)管理條例》及有關法律,、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際,，特制定本計劃：

一,、指導思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據,，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導,，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務水平為宗旨,，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

二,、目標和范圍

(一)目標：

1、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率達到9__;對存在工程質量問題的房屋要及時維修,，維修及時率達到9__。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到10__;__年新進入市場的樓盤,，在商品房銷售前要10__簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),，要10__取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,，物業(yè)企業(yè)經理持證率達到10__,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案,。5,、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到10__,。

6,、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到8__以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,。

(二)范圍：對全市實行物業(yè)管理的24__住宅小區(qū)進行排查,。根據排查結果，進行清理整頓,，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

三、工作內容

(一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設,。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī),、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況,，通過調研,，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,。

(二)全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任,，按照規(guī)劃設計和施工標準,，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委,、規(guī)劃,、房產等相關部門，按照各部門職責,，落實到責任單位,，做到誰的問題、誰負責、誰解決,。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū),，逐個建立整改檔案，制定整改措施,，整改合格后再行消號,。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位,、到個人,，維修及時率確保在9__以上。同時,，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題,。

(三)加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導,，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制,，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境,，促進物業(yè)管理的專業(yè)化,、市場化和社會化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》,，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在__平方米以上的(含__平方米)的新建住宅區(qū),，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，建筑面積__米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。同時,，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,，及時簽訂《(前期)物業(yè)服務合同》和《業(yè)主(臨時)公約》,，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前10__簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查,。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定,，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。同時,，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定,，出現違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改,，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質,。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平,。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案和準入、退出機制,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況,，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經理，實行實名誠信考評制度,，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經理出現違法,、違規(guī)、違諾現象,，依據情節(jié)的嚴重程度,，扣除相應的分數，年終進行綜合考評,，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布,。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務,，提高管理服務水平。同時,，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓,，與建設部培訓中心聯合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓,，達到從業(yè)人員要持證上崗,。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經理以及項目經理(物業(yè)管理處主任)進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書》的基礎上,，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯合進行上崗培訓制度,，經過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》,，不合格的取消其上崗資格,。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務,。根據國家和建設部的有關文件,，結合我市實際,，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》,，明確各部門職責,，充分調動街道、社區(qū)的積極性,，依據《條例》依法成立業(yè)主大會,、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益,、社區(qū)穩(wěn)定的工作,，更具規(guī)范性、操作性,。引導業(yè)主大會,，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè),、責任心強,、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的行為,，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益,。

(四)建立市,、區(qū)、街道,、社區(qū)職責明確責任體系,。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理,，爭取年底前物業(yè)化率達到10__;對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū),，要確定管理單位，實行專項服務,，待具備條件后,，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制,。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任,，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境,。

(五)采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作,。制定具體的宣傳方案,，分階段、有步驟,、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件,，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),，引導全社會樹立正確的消費觀念,，促進社會的和諧。

三,、組織領導

為使這項工作落到實處,，市政府成立領導小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局,、建委,、規(guī)劃局、公安局,、行政執(zhí)法局,、民政局、各區(qū)政府,。

領導小組辦公室設在市房產局,，負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構,，抓好具體的組織實施,。

四、職責分工

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程,，要堅持“條塊結合,、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督,、指導;市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導,、協(xié)調和監(jiān)督、檢查;各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施;各相關部門按照職責分工,，密切配合各區(qū)政府實施整改工作,。各單位、各部門要明確分工,，落實責任,，相互配合，加強檢查驗收,，切實提高我市的物業(yè)管理水平,。

市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導,、監(jiān)督,，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標,、物業(yè)管理企業(yè)資質審查,、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建,、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作,。

市建委、規(guī)劃局為開發(fā),、建設單位的管理部門,。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施,，以方便后期的物業(yè)管理工作;二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收,，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收,，并限期整改;三是對開發(fā)建設遺留問題,，要制定整改工作方案，積極組織整改,，達到合格標準,。

市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作,，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,，促進物業(yè)管理水平的提高。

各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體,，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門,，加大管理力度,，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決,。

五,、實施步驟

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容,，今年要分三個階段進行實施,。

(一)排查階段(__年5月10日至5月31日)

由市領導小組牽頭，建委,、規(guī)劃,、房產、公安,、行政執(zhí)法等相關部門配合,，各區(qū)政府組織實施,，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網式排查,，并進行登記造冊,，建立管理檔案。

(二)整改完善階段(__年6月1日至10月31日)

各區(qū)政府對排查中出現的各類問題進行認真分析,，查找根源,，制定相應的整改措施,，報市領導小組審查,，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改,。

(三)驗收階段(__年11月1日至11月15日)

領導小組成員單位按照工作內容和標準,，集中時間，認真組織,，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核,，確保達標。

六,、保障措施

(一)提高認識,，明確責任。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓,，實行“一把手”負責制,，層層落實責任。建立市,、區(qū),、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制,。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任,，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實,、抓出成效,。

(二)密切配合，抓好整改,。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯動,，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題,，制定切實可行的整改措施,，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的,，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處,，確保全部達標,。

(三)加強宣傳，營造氛圍,。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》,，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度,，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務,，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念,，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道,。

(四)強化管理，鞏固成果,。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,，分工負責，強化管理,。特別是對存在問題進行整改后,，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發(fā)生,，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定,。