為了保障事情或工作順利,、圓滿進(jìn)行,，就不得不需要事先制定方案，方案是在案前得出的方法計(jì)劃,。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優(yōu)質(zhì)的方案嗎,？下面是小編為大家收集的方案策劃書范文,，僅供參考，希望能夠幫助到大家,。

辦公樓物業(yè)管理方案篇一

二,、目標(biāo)貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念,，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮,，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值,。樹立某物管公司品牌，

三,、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔,、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

反饋

運(yùn)行機(jī)制

組織結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)營環(huán)境圖

四,、人事人事設(shè)置原則:一人多崗,，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計(jì)),。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下,，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù),、人事等,。3辦事員3文書、財(cái)務(wù),、勞資,、后勤等。財(cái)會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管,、收費(fèi)、維保服務(wù)等,。5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi),、巡更、停車管理,、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等,。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn),，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn),。培訓(xùn)率100%。

五,、經(jīng)營預(yù)測a)經(jīng)營收入:19.14萬元(年度,，以下省略)l物業(yè)管理費(fèi):11.34萬元應(yīng)收

12.6萬元30000*12*0.35=126000(元)

預(yù)計(jì)收入11.34萬元(收繳率90%)l維修服務(wù)費(fèi):0.5萬元l特約服務(wù):5.8萬元l其他收入:1.5萬元b)支出:20.25萬元l人員工資福利:14萬元l辦公費(fèi)用:2.5萬元(辦公、安全護(hù)衛(wèi),、綠化,、保潔,、消殺等)l維修保養(yǎng)費(fèi)用:1.5萬元l稅金:1.05萬元l不可預(yù)見費(fèi)用:1.2萬元c)潤虧:-1.11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi),、通訊器材、員工服裝配置費(fèi),、安全護(hù)衛(wèi)用品,、綠化等)e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算:21.962萬元/年，0.61元/月*m2

(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)1經(jīng)理1120xx20xx經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護(hù)衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計(jì)9600

工資總額合計(jì):9600元/月;115200元/年福利:115200*23%=26496(元/年)合計(jì):14..17萬元/年

(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi):1.5萬元

(3)綠化管理費(fèi):綠化率45%1.04萬m2*1元/年*m2=1.04萬元

(4)清潔衛(wèi)生費(fèi):2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi):7人*200元/年*人=0.14萬元

(6)辦公費(fèi):按管理人員工資總額25%計(jì)算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi):按10%計(jì)算即1萬元

(8)稅費(fèi):按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險(xiǎn)費(fèi):暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計(jì)算1.36萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營,、特約服務(wù),，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出,，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格,，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月*m2。

六,、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員,、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。b)物業(yè)接管驗(yàn)收l既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收,，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,。l是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;l供電,、給排水,、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;l房屋幢,、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);l落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任,、保修期限、保修范圍),。確保保修項(xiàng)目,、期限、標(biāo)準(zhǔn),、責(zé)任,、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》,，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決。l接管小組按《設(shè)備移交清單》,，對各類設(shè)備按數(shù)量,、規(guī)格、性能,、容量等進(jìn)行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決,。l接管小組對每套單元房的水,、電、土建部分進(jìn)行全面檢查,，并將檢查記錄在冊,，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。l在保修期內(nèi),，因施工,、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,，公司應(yīng)查明原因,，及時上報(bào)開發(fā)商，請求盡快解決,。l抄水,、電、氣表的底數(shù),，記錄備案,。l接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng),、整修，直至完全合格,。l接管驗(yàn)收符合要求后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件,。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成,。

七,、入伙

1、準(zhǔn)備工作l治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng),、防盜窗或鋁金窗;l車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進(jìn)一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;l垃圾清運(yùn):增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等l樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感,、聲控或角摸式等)l分步購置辦公、護(hù)衛(wèi),、保潔,、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;

2、協(xié)調(diào)工作l與供電局,、自來水公司,、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水,、電,、氣等的供應(yīng)。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,，爭取現(xiàn)場放號,，方便業(yè)主。l與學(xué)校,、派出所和居委會聯(lián)系,，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話,，入住時公告,。

3、入伙現(xiàn)場入伙準(zhǔn)備,、協(xié)調(diào)工作到位后,，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗,、橫幅,、花卉、背景音樂,，安全護(hù)衛(wèi)立崗,、巡更，迎接業(yè)主入伙,。舉行入伙儀式:邀請政府官員,、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢,。注意事項(xiàng):避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象,。

八,、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行,。其有關(guān)規(guī)定包括:國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》,。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記,，包括填寫業(yè)主裝修申請表,、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字,，繳納裝修管理押金及保證金,，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工,。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收,，合格后即退還裝修押金及保證金,。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容,，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù),，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章,。

九,、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時對工程維修,、配套,、改造必不可少的依據(jù),，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,，越來越復(fù)雜,，越來越高科技化和專業(yè)化,，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西,。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集,、整理、歸案,、利用四個環(huán)節(jié),。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面,，從地下到樓頂、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境,，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的,，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律,、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存,，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。

十,、日常管理

(一)房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天,，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定,，無危及安全、外觀無改變,、用途無改變無亂堆亂放,、亂挖亂接，無違章裝修,，房屋完好率100%,，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見,、滿足業(yè)主合理要求,，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù),、面積,、公共實(shí)施、管線,、開關(guān),、業(yè)主幢號、房號,、姓名,、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié),，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修,、投訴,。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視,、走訪,、整理檔案

(二)綠化管理工作項(xiàng)目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次,，時間近早晚為宜春秋季一遍,，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園,，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治每月一遍,，嚴(yán)重者半月一遍8h/天春夏季一遍,，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)均勻，保持綠色長勢良好均勻,，無重,、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝,、整形,，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水,、施肥;9:30~11:30除雜草,、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲,、補(bǔ)缺,、保潔;15:30~17:00澆水、施肥

(三)房屋及公用設(shè)施維修,、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查,、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井,、雨水井一遍/月,，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜,，小修補(bǔ)24h內(nèi),，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天,，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍,，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍,，即壞即修每月檢查一遍,，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,，責(zé)任區(qū)外及時報(bào)告有關(guān)部門每月檢查一遍,，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及安全,、外觀,，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類,、位置,、分布、安全要求,、開關(guān)位置,，公用設(shè)施完好率90%以上無堵,、少污積、無缺損,、井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi),、好處，回訪率100%,，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水,，缺損，完好率90%以上無積水,，無漏隔熱層完好整潔無缺,，扶手完好，梯燈正常,，無張貼痕跡暢通無積水,、無塌陷無鼠洞無脫無鼓,、無滲水,、無違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常,，無亂搭亂接,，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修,、投訴,。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修,、巡視,、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車,、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h,，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場每周一次，每次1h標(biāo)準(zhǔn)人車進(jìn)出有序,，車輛發(fā)牌,、登記，交費(fèi)90%以上,，無收購,、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出,。完好率100%被盜,、刑事、火災(zāi),、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章,、無鳴笛叫人100%無違章采取正確,、恰當(dāng)措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法,、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身,、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練

(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理

(五)保潔管理工作項(xiàng)目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠,、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月,，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物、垃圾,、道路無泥沙,，無雜草、積水,，單車棚,、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物,、垃圾,，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼,、亂堆,，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清,，整潔無味無污積,，垃圾清運(yùn)率100%無蠅、少蚊,、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運(yùn)垃圾;8:00~10:30保潔樓梯,、清潔、消殺,、滅四害;13:30~15:00清運(yùn)垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔

辦公樓物業(yè)管理方案篇二

一,、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求：

為了加強(qiáng)和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量,，根據(jù)《公司法》的要求,，全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級劃分為三級

1.一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上,，或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上;

(2)管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上,，物業(yè)類型是指多層、高層住宅,、公寓,、別墅、商住樓、辦公樓,、商場,、廠房等以及其他特種房屋(下同);

(3)管理物業(yè)必須有兩個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且管理達(dá)標(biāo)面在50%以上;

(4)企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上;

(5)具有經(jīng)濟(jì)類,、工程類中級職稱管理人員10人以上;

(6)企業(yè)經(jīng)營年限必須在3年以上;

(7)企業(yè)注冊資本50萬元以上(含50萬元)

2.三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米,，或者管理涉外物業(yè)1萬～5萬平米;

(2)有中級專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上;

(3)企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元);

3.處于以上兩種類型之間的為二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級,。

物業(yè)管理公司申報(bào)經(jīng)營資質(zhì)審批時所要提供的資料

1,、內(nèi)資企業(yè)(全民、集體,、股份制,、股份合作制)

(1)物業(yè)管理公司資質(zhì)申請報(bào)告;

(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件;

(3)管理章程;

(4)公司法定代表人任命或聘任書;

(5)驗(yàn)資證明;

(6)經(jīng)營場所證明;

(7)擁有或委托管理物業(yè)證明(委托管理協(xié)議書);

(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件;

(9)其他有關(guān)資料。

2.外商投資企業(yè)(含中外合資,、中外合作,、外商獨(dú)資)

除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項(xiàng)目議定書,、合同等文件的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件,。 3.私營企業(yè)

(1)業(yè)主身份證明(復(fù)印證);

(2)業(yè)主的工作簡歷;

(3)申請資質(zhì)審批的報(bào)告;

(4)管理章程;

(5)驗(yàn)資證明;

(6)經(jīng)營場所證明;

(7)擁有或委托管理物業(yè)的證明;

(8)雇員的名冊;

(9)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書;

(10)其他有關(guān)資料。

二,、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序

國家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報(bào)告及申報(bào)資料齊全后,，在一定時間內(nèi)(通常規(guī)定為兩個星期內(nèi))審核完畢,，符合經(jīng)營資質(zhì)條件的,，核發(fā)批準(zhǔn)文件，其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊登記,，在手續(xù)辦完后才能對外營業(yè),。

三、物業(yè)管理公司設(shè)立和工商登記

(一)組織機(jī)構(gòu)設(shè)立 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”,、“股份合作公司”兩種,。

(二)工商登記 根據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān),。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè),，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作,，有必要搞清楚,。

1.物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨 物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨應(yīng)含有以下幾個方面：

(1)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜,、完整的系統(tǒng)工程,。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會分工，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營良性循環(huán),，促進(jìn)我國住房制度改革的深化,。

(2)對所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進(jìn)行科學(xué)的管理與養(yǎng)護(hù)，使其物業(yè)保值,、增值,， 延長其使用壽命，最大限度地實(shí)現(xiàn)社會財(cái)富的節(jié)約,。 (3)物業(yè)管理的對象是物業(yè),，服務(wù)對象是人。所以應(yīng)以業(yè)主(使用人)為對象,，開展各類經(jīng)營業(yè)務(wù),，寓經(jīng)營與管理十服務(wù)之中，提供全方位的方便服務(wù),。

(4)發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能,，為業(yè)主(使用人)創(chuàng)造整潔、文明,、安全,、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會,、經(jīng)濟(jì),、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一。

(5)履行社會管理義務(wù),，積極開展兩個文明建設(shè),，致力于全社會的文明和進(jìn)步。

2.經(jīng)營范圍 根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營宗旨要求,，物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍有：

(1)管理方面： 樓宇(多層,、高層)管理; 房屋的修繕管理; 設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理; 車輛運(yùn)行及看護(hù)管理; 治安管理; 清潔環(huán)衛(wèi)管理;綠化管理; 消防管理; 物業(yè)保險(xiǎn)管理等,。

(2)服務(wù)方面： 物業(yè)修繕; 物業(yè)租售代理; 物業(yè)清掃保潔; 搬家,、裝潢服務(wù)。 車輛出租; 綠化工程及花木租售; 燃料供應(yīng);蔬菜糧食供應(yīng); 服裝清洗供應(yīng); 美容美發(fā); 康樂健身; 幼兒教育; 老年服務(wù); 家教服務(wù); 商業(yè)服務(wù)等,。物業(yè)管理經(jīng)營的范圍非常廣泛,，但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位提供優(yōu) 質(zhì)、方便的各種服務(wù),。

辦公樓物業(yè)管理方案篇三

第一章前言

“×××”小區(qū),，位于“國家4a級旅游度假區(qū)”--位于--，與大海近在咫尺,。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米,，由多層低密度住宅,、特色點(diǎn)式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市,、大型酒店以及商辦服務(wù)區(qū)等,，其中公寓面積×㎡;商鋪面積×㎡;地下停車場×㎡;地上停車場×㎡;車庫×個。房屋配套設(shè)施齊全:暖氣,、燃?xì)?、通訊、電視,、寬帶系統(tǒng),。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，設(shè)有電視監(jiān)控,，周界防范,，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng),，背景音樂,，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便,、舒適,、安全。

高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來體現(xiàn)小區(qū)的價(jià)值,，從而確保小區(qū)保值,、增值?！痢痢痢凉臼蔷哂形飿I(yè)管理二級資質(zhì)的股份制企業(yè),。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓,、商場等物業(yè)項(xiàng)目的管理工作?，F(xiàn)已管理物業(yè)面積達(dá)×多萬㎡,。其中涉及智能化寫字樓,、綜合商廈、花園別墅,、住宅小區(qū)等,。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”,。

我公司將利用我們“天時,、地利、人和”的得天獨(dú)厚的管理優(yōu)勢,，以及公司先進(jìn)的管理模式,，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)化的管理隊(duì)伍，使×××小區(qū)更增魅力,，更上檔次,。通過全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度,，使×××真正達(dá)到增值保值的目的,，為業(yè)主營造一個方便、快捷,、溫馨,、舒適的居住環(huán)境。我公司服務(wù)宗旨是以人為本,、規(guī)范管理,、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù),。追求目標(biāo):以公司經(jīng)營為主導(dǎo),，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù),，為企業(yè)打造物業(yè)品牌,。

第二章物業(yè)管理要點(diǎn)

◆運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值;

◆人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁,，增進(jìn)了解與信任,，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù);

◆結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念,，以高效率的管理降低成本,，全心全意為業(yè)戶服務(wù);

◆采用pdca循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平;

管理處采用的管理體制是:企業(yè)化,、專業(yè)化,、一體化。管理思想是:安全第一,，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求,，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益,、社會效益,、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

在實(shí)際服務(wù)管理中,，公司將抓住以下三個重點(diǎn):

1,、完善服務(wù)、誠信待人,。

物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè),，為此我們將在今后的服務(wù)工作中,，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本,，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念,，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù),，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中,，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求,，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心,、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境,。

2,、環(huán)境管理責(zé)任到人

小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境,，是我們非常重視的問題,。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人,，督導(dǎo)檢查,、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能,，使其認(rèn)真地做好每天的工作,，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳,，為小區(qū)增加一道清潔,、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線,。

3,、安全、消防真抓實(shí)干

為確保業(yè)戶的生命,、財(cái)產(chǎn)的安全,，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門,，齊抓共管,，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中,，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度,。

公司本著服務(wù)第一,，以人為本,，在管理中導(dǎo)入iso9001質(zhì)量管理體系、iso14001環(huán)境管理體系,。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù),，最終實(shí)現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益,、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一,。

公司將通過良好的物業(yè)管理，使“×××”保值,、增值,，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨,、舒適的生活和工作環(huán)境,。

辦公樓物業(yè)管理方案篇四

一、 概述

某項(xiàng)目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政,、文化、體育,、經(jīng)濟(jì)中心,，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景,，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

二,、目標(biāo)

貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思,，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍,。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值,。樹立某物管公司品牌,，

三、組織

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等,。

四、 人事

人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計(jì)),。

序號 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注

1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等,。

2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務(wù),、人事等。

3 辦事員 3 文書,、財(cái)務(wù),、勞資、后勤等,。 財(cái)會要持證

4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管、收費(fèi),、維保服務(wù)等,。

5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更,、停車管理,、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。

6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù),、水電維修服務(wù)等,。

7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等,。

員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn),，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%,。

五,、 經(jīng)營預(yù)測

a) 經(jīng)營收入： 19.14萬元(年度，以下省略)

l 物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬元

應(yīng)收 12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預(yù)計(jì)收入 11.34萬元(收繳率90%)

l 維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬元

l 特約服務(wù)： 5.8萬元

l 其他收入： 1.5萬元

b) 支出：20.25萬元

l 人員工資福利：14萬元

l 辦公費(fèi)用：2.5萬元(辦公,、安全護(hù)衛(wèi),、綠化、保潔,、消殺等)

l 維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬元

l 稅金：1.05萬元

l 不可預(yù)見費(fèi)用：1.2萬元

c) 潤虧：-1.11萬元

d) 物業(yè)接管期間

前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi),、通訊器材、員工服裝配置費(fèi),、安全護(hù)衛(wèi)用品,、綠化等)

e) 公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月* m2

(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

序號 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計(jì)

1 經(jīng)理 1 1200 1200

2 經(jīng)營部主任 1 800 800

3 辦事員 3 600 1800

4 物業(yè)管理員 1 800 800

5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 500 3500

6 水電工 1 700 700

7 保潔員 2 400 800

工資總額合計(jì) 9600

工資總額合計(jì)：9600元/月;115200元/年

福利：115200*23%=26496(元/年)

合計(jì)：14..17萬元/年

(2) 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元

(3) 綠化管理費(fèi)：綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元

(4) 清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5) 安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=0.14萬元

(6) 辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即 1萬元

(8) 稅費(fèi)：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

(9) 保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保

(10) 合理利潤：按營收8%計(jì)算 1.36萬元

但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān),，我司將通過多元化經(jīng)營,、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出,，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格,，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月* m2 ,。

六,、 前期物業(yè)接管

a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán),，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。

b) 物業(yè)接管驗(yàn)收

l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上,，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

l 是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后,，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;

l 供電、給排水,、衛(wèi)生,、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;

l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);

l 落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任,、保修期限,、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目,、期限,、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任,、方式的落實(shí),，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;

l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán),、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決,。

l 接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量,、規(guī)格,、性能、容量等進(jìn)行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決,。

l 接管小組對每套單元房的水,、電,、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊,，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決,。

l 在保修期內(nèi)，因施工,、安裝,、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因,，及時上報(bào)開發(fā)商,，請求盡快解決。

l 抄水,、電,、氣表的底數(shù)，記錄備案,。

l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題,，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng),、整修,，直至完全合格。

l 接管驗(yàn)收符合要求后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,，簽發(fā)接管文件。

l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后,，整個物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。

七,、 入伙

1,、準(zhǔn)備工作

l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;

l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進(jìn)一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;

l 垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等

l 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感,、聲控或角摸式等)

l 分步購置辦公,、護(hù)衛(wèi)、保潔,、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;

l 制定入住流程;

l 印刷入住表格;

2,、協(xié)調(diào)工作

l 與供電局、自來水公司,、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng),。

l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主,。

l 與學(xué)校,、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié),，以及有關(guān)聯(lián)系電話,，入住時公告,。

3,、入伙現(xiàn)場

入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后,，要部署入伙現(xiàn)場,，彩旗、橫幅,、花卉,、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗,、巡更,，迎接業(yè)主入伙。

舉行入伙儀式：邀請政府官員,、新聞媒體,、業(yè)主代表剪彩，造聲勢,。

注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵,、噪音等不和諧的現(xiàn)象。

4,、業(yè)主,、使用權(quán)人入住程序

發(fā)函 辦入伙手續(xù)

簽約

5、辦理入伙手續(xù)程序

已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書,、身份證,、購房合同

確認(rèn)業(yè)主身份 繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金

建筑垃圾清運(yùn)費(fèi),、物管費(fèi),，蓋章

業(yè)主簽署

向業(yè)主辦理手續(xù)

八、 物業(yè)裝修與管理

業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修,，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行,。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記,，包括填寫業(yè)主 裝修申請表,、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字,，繳納裝修管理押金及保證金,，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收,，合格后即退還裝修押金及保證金。

業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容,，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)，業(yè)主,、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章,。

九、物業(yè)檔案的建立

物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄,，是以后實(shí)施物業(yè)管理時對工程維修,、配套、改造必不可少的依據(jù),，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,，越來越復(fù)雜,，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障,，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西,。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理,、歸案,、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面,，從地下到樓頂、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境,，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的,，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律,、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存,，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。

十,、 日常管理

(一)房屋管理運(yùn)作一覽表

工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費(fèi) 財(cái)務(wù)

頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天,，入伙期間6h/天，消滅違章于未然 每周三次 100%

標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確 符合規(guī)定,，無危及安全,、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放,、亂挖亂接,，無違章裝修，房屋完好率100%,，投訴率 1‰以下,。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,，業(yè)主滿意率99%以上 對小區(qū)幢數(shù),、套數(shù)、面積,、公共實(shí)施、管線,、開關(guān),、業(yè)主幢號、房號,、姓名,、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結(jié),，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次

工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修,、投訴,。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視,、走訪,、整理檔案

(二)綠化管理

工作項(xiàng)目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補(bǔ)苗

工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次,，時間近早晚為宜 春秋季一遍,，根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園,，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治 每月一遍,，嚴(yán)重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍,，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)

標(biāo)準(zhǔn) 均勻，保持綠色長勢良好 均勻,，無重,、無漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝,、整形,，灌木造型，地被草保持30~50mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上

程序 7：00~9：30澆水,、施肥;9：30~11：30除雜草,、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲,、補(bǔ)缺,、保潔;15：30~17：00澆水、施肥

(三)房屋及公用設(shè)施維修,、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表

工作內(nèi)容 裝修審查,、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù)

道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈

頻度 8h內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行 每天一遍 污水井,、雨水井一遍/月,，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜,，小修補(bǔ)24h內(nèi),，中修二天，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天,，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍,，即壞即修 每月檢查一遍,，即壞即修 每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,，責(zé)任區(qū)外及時報(bào)告有關(guān)部門 每月檢查一遍,，即壞即修

標(biāo)準(zhǔn) 符合規(guī)定，無危及安全,、外觀,，無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類,、位置,、分布、安全要求,、開關(guān)位置,，公用設(shè)施完好率90%以上 無堵,、少污積、無缺損,、井蓋完好率100% 憑票收費(fèi)不索要小費(fèi),、好處，回訪率100%,，業(yè)主滿意率90%以上 平整率無積水,，缺損，完好率90%以上 無積水,，無漏隔熱層完好 整潔無缺,，扶手完好，梯燈正常,，無張貼痕跡 暢通無積水,、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水,、無違章,、整齊統(tǒng)一 運(yùn)作正常，無亂搭亂接,，無泄漏 燈泡正常,，燈罩完好率90%以上

程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴,。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督,、養(yǎng)護(hù)維修、巡視,、走訪、整理檔案

工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練

消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車,、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練

頻度 24h 每周一遍 24h,，每20分鐘一遍 24h 5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場 每周一次，每次1h

標(biāo)準(zhǔn) 人車進(jìn)出有序,，車輛發(fā)牌,、登記，交費(fèi)90%以上,，無收購,、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出,。 完好率100% 被盜,、刑事、火災(zāi),、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章,、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確,、恰當(dāng)措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀(jì)守法,、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律 健身,、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練

(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理

(五)保潔管理

工作項(xiàng)目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運(yùn) 消殺 滅鼠,、蟑螂

頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月,，向業(yè)主發(fā)藥一次/年

標(biāo)準(zhǔn) 地面無雜物、垃圾,、道路無泥沙,，無雜草、積水,，單車棚,、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物,、垃圾,，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼,、亂堆,，扶手無塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,，整潔無味無污積,，垃圾清運(yùn)率100% 無蠅、少蚊,、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下

程序 5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運(yùn)垃圾;8：00~10：30保潔樓梯,、清潔、消殺,、滅四害;13：30~15：00清運(yùn)垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔,。

辦公樓物業(yè)管理方案篇五

一、概述

某項(xiàng)目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政,、文化、體育,、經(jīng)濟(jì)中心,，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景,，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

二,、目標(biāo)

貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思,，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念,，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍,。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌,，

三,、組織

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用,，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等,。

反饋

運(yùn)行機(jī)制

組織結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)營環(huán)境圖

四、人事

人事設(shè)置原則:一人多崗,，不要因人設(shè)崗,。預(yù)計(jì)16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計(jì))。

序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注

1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下,，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等,。

2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等,。

3辦事員3文書,、財(cái)務(wù)、勞資,、后勤等,。財(cái)會要持證

4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管,、收費(fèi),、維保服務(wù)等。

5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi),、巡更、停車管理,、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。

6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等,。

7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護(hù)等。

員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn),，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn),。培訓(xùn)率100%,。

五、經(jīng)營預(yù)測

a)經(jīng)營收入:19.14萬元(年度,，以下省略)

l物業(yè)管理費(fèi):11.34萬元

應(yīng)收12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預(yù)計(jì)收入11.34萬元(收繳率20xx小區(qū)公共物業(yè)管理方案)

l維修服務(wù)費(fèi):0.5萬元

l特約服務(wù):5.8萬元

l其他收入:1.5萬元

b)支出:20.25萬元

l人員工資福利:14萬元

l辦公費(fèi)用:2.5萬元(辦公,、安全護(hù)衛(wèi)、綠化,、保潔,、消殺等)

l維修保養(yǎng)費(fèi)用:1.5萬元

l稅金:1.05萬元

l不可預(yù)見費(fèi)用:1.2萬元

c)潤虧:-1.11萬元

d)物業(yè)接管期間

前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材,、員工服裝配置費(fèi),、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)

e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算:21.962萬元/年,，0.61元/月*m2

(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)

1經(jīng)理1120xx200

2經(jīng)營部主任1800800

3辦事員36001800

4物業(yè)管理員1800800

5安全護(hù)衛(wèi)員75003500

6水電工1700700

7保潔員2400800

工資總額合計(jì)9600

工資總額合計(jì):9600元/月;115200元/年

福利:115200*23%=26496(元/年)

合計(jì):14..17萬元/年

(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi):1.5萬元

(3)綠化管理費(fèi):綠化率45%1.04萬m2*1元/年*m2=1.04萬元

(4)清潔衛(wèi)生費(fèi):2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi):7人*200元/年*人=0.14萬元

(6)辦公費(fèi):按管理人員工資總額25%計(jì)算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi):按10%計(jì)算即1萬元

(8)稅費(fèi):按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險(xiǎn)費(fèi):暫不投保

(10)合理利潤:按營收8%計(jì)算1.36萬元

但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān),，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù),，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入,，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格,，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月*m2,。

辦公樓物業(yè)管理方案篇六

一、 概述 某項(xiàng)目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政,、文化、體育,、經(jīng)濟(jì)中心,，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景,，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

二,、目標(biāo) 貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思,，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍,。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值,。樹立某物管公司品牌,，

三、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用,，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等,。

反饋

運(yùn)行機(jī)制

組織結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)營環(huán)境圖

四、 人事 人事設(shè)置原則：一人多崗,，不要因人設(shè)崗,。預(yù)計(jì)16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計(jì))。 序號 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導(dǎo)下,，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等,。 2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務(wù)、人事等,。 3 辦事員 3 文書,、財(cái)務(wù)、勞資,、后勤等,。 財(cái)會要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管,、收費(fèi),、維保服務(wù)等。 5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 門衛(wèi),、巡更,、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。 6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù),、水電維修服務(wù)等。 7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護(hù)等,。 員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn),。培訓(xùn)率100%,。

五、 經(jīng)營預(yù)測 a) 經(jīng)營收入： 19.14萬元(年度,，以下省略) l 物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬元 應(yīng)收

12.6萬元 30000*12*0.35=126000(元)

預(yù)計(jì)收入 11.34萬元(收繳率90%) l 維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬元 l 特約服務(wù)： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b) 支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費(fèi)用：2.5萬元(辦公,、安全護(hù)衛(wèi)、綠化,、保潔、消殺等) l 維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預(yù)見費(fèi)用：1.2萬元 c) 潤虧：-1.11萬元 d) 物業(yè)接管期間 前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi),、通訊器材,、員工服裝配置費(fèi),、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等) e) 公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算：21.962萬元/年,， 0.61元/月* m2

(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 序號 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計(jì) 1 經(jīng)理 1 1200 1200 2 經(jīng)營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業(yè)管理員 1 800 800 5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計(jì) 9600

工資總額合計(jì)：9600元/月;115200元/年 福利：115200*23%=26496(元/年) 合計(jì)：14..17萬元/年

(2) 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元

(3) 綠化管理費(fèi)：綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元

(4) 清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5) 安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=0.14萬元

(6) 辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即 1萬元

(8) 稅費(fèi)：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

(9) 保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保(10) 合理利潤：按營收8%計(jì)算 1.36萬元 但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營,、特約服務(wù),，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出,，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格,，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月* m2 ,。

六,、 前期物業(yè)接管 a) 派物業(yè)管理員,、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。 b) 物業(yè)接管驗(yàn)收 l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收,，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上,，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 l 是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后,，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收; l 供電,、給排水、衛(wèi)生,、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用; l 房屋幢,、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn); l 落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限,、保修范圍),。確保保修項(xiàng)目、期限,、標(biāo)準(zhǔn),、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位; l 接管小組按《圖紙資料移交清單》,，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決。 l 接管小組按《設(shè)備移交清單》,，對各類設(shè)備按數(shù)量,、規(guī)格、性能,、容量等進(jìn)行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決,。 l 接管小組對每套單元房的水、電,、土建部分進(jìn)行全面檢查,，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決,。 l 在保修期內(nèi),，因施工、安裝,、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,，公司應(yīng)查明原因，及時上報(bào)開發(fā)商,，請求盡快解決,。 l 抄水、電,、氣表的底數(shù),，記錄備案。 l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題,，應(yīng)明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修,，直至完全合格,。 l 接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,，簽發(fā)接管文件,。 l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即 完成,。

七,、 入伙

1、準(zhǔn)備工作 l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng),、防盜窗或鋁金窗; l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進(jìn)一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫; l 垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等 l 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等) l 分步購置辦公,、護(hù)衛(wèi),、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等; l 制定入住流程; l 印刷入住表格;

2,、協(xié)調(diào)工作 l 與供電局,、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,，保證住戶入住后的水,、電、氣等的供應(yīng),。 l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主,。 l 與學(xué)校,、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié),，以及有關(guān)聯(lián)系電話,，入住時公告。

3,、入伙現(xiàn)場 入伙準(zhǔn)備,、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場,，彩旗,、橫幅、花卉,、背景音樂,，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更,，迎接業(yè)主入伙,。 舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體,、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢,。 注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象,。

八,、 物業(yè)裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行,。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》,。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記,，包括填寫業(yè)主 裝修申請表,、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字,，繳納裝修管理押金及保證金,，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收,，合格后即退還裝修押金及保證金。 業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容,，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)，業(yè)主,、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章,。

九、物業(yè)檔案的建立 物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄,，是以后實(shí)施物業(yè)管理時對工程維修,、配套、改造必不可少的依據(jù),，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,，越來越復(fù)雜,，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障,，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西,。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理,、歸案,、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面,，從地下到樓頂,、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境,，整理的重點(diǎn)是去偽存真,、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律,、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存,，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。

十,、 日常管理

(一)房屋管理運(yùn)作一覽表 工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費(fèi) 財(cái)務(wù) 頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天,，入伙期間6h/天，消滅違章于未然 每周三次 100% 標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確 符合規(guī)定,，無危及安全、外觀無改變,、用途無改變 無亂堆亂放,、亂挖亂接，無違章裝修,，房屋完好率100%,，投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見,、滿足業(yè)主合理要求,，業(yè)主滿意率99%以上 對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù),、面積,、公共實(shí)施、管線,、開關(guān),、業(yè)主幢號、房號,、姓名,、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結(jié),，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次 工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修,、投訴,。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視,、走訪,、整理檔案

(二)綠化管理 工作項(xiàng)目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補(bǔ)苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水,，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍,，根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治 每月一遍,，嚴(yán)重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍,，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ) 標(biāo)準(zhǔn) 均勻，保持綠色長勢良好 均勻,，無重,、無漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝,、整形,，灌木造型，地被草保持30~50mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 程序 7：00~9：30澆水,、施肥;9：30~11：30除雜草,、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲,、補(bǔ)缺,、保潔;15：30~17：00澆水、施肥

(三)房屋及公用設(shè)施維修,、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表 工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù) 道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈 頻度 8h內(nèi)隨來隨辦,，隨進(jìn)度進(jìn)行 每天一遍 污水井,、雨水井一遍/月,，化糞池一遍/半年,，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補(bǔ)24h內(nèi),，中修二天,，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天,，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,，每周查換梯燈一遍,，隨壞隨修 每周檢查一遍,，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,，責(zé)任區(qū)外及時報(bào)告有關(guān)部門 每月檢查一遍,，即壞即修 標(biāo)準(zhǔn) 符合規(guī)定，無危及安全,、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施,、種類,、位置,、分布,、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損,、井蓋完好率100% 憑票收費(fèi)不索要小費(fèi),、好處,，回訪率100%,，業(yè)主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損,，完好率90%以上 無積水,，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好,，梯燈正常,，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓,、無滲水,、無違章、整齊統(tǒng)一 運(yùn)作正常,，無亂搭亂接,，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修,、投訴,。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修,、巡視,、走訪、整理檔案 工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練 消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車,、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練 頻度 24h 每周一遍 24h,，每20分鐘一遍 24h 5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場 每周一次,，每次1h 標(biāo)準(zhǔn) 人車進(jìn)出有序，車輛發(fā)牌,、登記,，交費(fèi)90%以上，無收購,、乞討,、商販等可疑人物進(jìn)出。 完好率100% 被盜,、刑事,、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章,、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確,、恰當(dāng)措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀(jì)守法,、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律 健身,、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練

(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理

(五)保潔管理 工作項(xiàng)目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運(yùn) 消殺 滅鼠,、蟑螂 頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月,，向業(yè)主發(fā)藥一次/年 標(biāo)準(zhǔn) 地面無雜物、垃圾,、道路無泥沙,，無雜草、積水,，單車棚,、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物,、垃圾,，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼,、亂堆,，扶手無塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,，整潔無味無污積,，垃圾清運(yùn)率100% 無蠅,、少蚊,、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運(yùn)垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔,、消殺,、滅四害;13：30~15：00清運(yùn)垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔

辦公樓物業(yè)管理方案篇七

根據(jù)“佳園”的設(shè)計(jì)特點(diǎn),，現(xiàn)擬出“佳園”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中,，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便,、溫馨和周到的服務(wù)，使“佳園”物業(yè)持續(xù)升值,，為住戶營造一個安全,、整潔、優(yōu)美,、方便的陽光社區(qū),，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主,、開發(fā)商,、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo),。

一,、佳園物業(yè)概況

“佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處,，總建筑面積約2萬平方米,，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價(jià)值的店面,，其中a區(qū),、b區(qū)占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷,，銀行,、學(xué)校、超市,、酒店,、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè),。美麗的社區(qū),，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致,、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù),。

二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)佳園的實(shí)況,，我司確定佳園物業(yè)為中高檔管理,。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

(一)建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話,，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修,、求助,、建議、問詢,、質(zhì)疑,、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄,。

(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,，對合理建議及時整改。滿意率達(dá)95%以上,。

(三)建立落實(shí)維修承諾制,，零修急修及時率100%，返修率不高于1%,。

(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況,。

(五)物業(yè)檔案、業(yè)主樓案,、設(shè)備設(shè)施檔案齊全,。

(六)常規(guī)性公共服務(wù)

1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

(1) 棟號,、樓層,、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖,。

(2) 物業(yè)外觀完好,、整潔、外墻無脫落,，無亂貼,、亂涂、亂畫現(xiàn)象,。

(3) 空調(diào)安裝統(tǒng)一,。

2、共用設(shè)備管理,，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔,，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患,。

(1)供電系統(tǒng),。保證正常供電，停電提前1天通知用戶,，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時起用,。接地電阻每3年檢測1次。

(2)弱電系統(tǒng),。保證系統(tǒng)正常工作,。故障及時排除,。

(3)消防系統(tǒng)。24小時值班;設(shè)備設(shè)施齊全,、完好無損,，可隨時起用;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;消防疏散通道暢通;保證無火災(zāi)安全隱患,。

(4)給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次,，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn);水池,、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進(jìn)行1次操作,，每年進(jìn)行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢,，汛期道路無積水，地下室,、車庫,、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生;遇有事故,，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修,，并無長時間停水;制有應(yīng)急處理方案。

3,、共用設(shè)施管理,。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路,、樓道等公共照明完好,，道路通暢，路面平坦,。

4,、保安及車輛管理。

(1)專業(yè)保安隊(duì)伍,，24小時值班及巡邏,，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范,，處理突發(fā)事件,。

(2)出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象,，不影響行人通行,。

(3)車輛出入管理嚴(yán)格，有登記,。

(4)停車場停放整齊,，場地整潔,。

(5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

(6)聯(lián)系群眾,，搞好群防群治,。

(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5,、環(huán)境衛(wèi)生管理,。做到定人、定地點(diǎn),、定時間,、定任務(wù)、定質(zhì)量,。

(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,。

(2)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

(3)垃圾日產(chǎn)日清,，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺,。

(4)共用部位保持清潔，無亂貼,、亂畫現(xiàn)象,，大堂、樓梯,、扶欄,、天臺、屋面等保持潔凈,，共用場地?zé)o紙屑,、煙頭等廢棄物。

(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作,，提高人的清潔衛(wèi)生意識,。

6、綠化管理

(1)綠地?zé)o改變使用用途和破壞,、踐踏,、占用現(xiàn)象。

(2)花草樹木修剪整齊美觀,，無病蟲害,，無折損。

(3)綠地?zé)o紙屑,、煙頭,、石塊等雜物。

(4)綠化完好率達(dá)到95%以上。

7,、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修),。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性,，抗震性和結(jié)構(gòu)安全,。

(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證,。

8,、房屋租售管理。

(1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù),。

(2)配合派出所,、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查,，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全,。

9,、社區(qū)文化

(1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動,。

(2)制有居民精神文明建設(shè)公約,。

(3)配合街道辦事處、居委會,、派出所開展各項(xiàng)工作,。

(4)業(yè)主滿意率95%以上。

(七)針對性的專項(xiàng)服務(wù)(代理業(yè)務(wù))

1,、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃,、室內(nèi)裝修、搬家等,。

2,、提供空房代管、房屋中介等服務(wù),。

3,、代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊的代收代發(fā),。

4,、提供維修服務(wù)并做到小修不過夜，中修三天完成,。

5,、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

三,、公司擬采取的管理方式

“對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理,，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念,，規(guī)范化管理,，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象,。

(一)標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣,，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn),、檔次很難進(jìn)行全面了解,，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時,、日常管理松懈,、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因,。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙,、二次裝修,、房屋維修與養(yǎng)護(hù),、給排水及電氣設(shè)備管理,、消防,、安全,、保潔,、綠化以及便民服務(wù),，均實(shí)施全面的,、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏,，在內(nèi)部管理上自律,、制度上創(chuàng)新,，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序,、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo),，使開發(fā)商放心,、業(yè)主滿意,、公司信譽(yù)度得到提高,。

(二)溝通服務(wù)至上

組織,、溝通,、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì),，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小,、小事化無;反之,，則誤會重重，隔閡加深,。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致,。為此,，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪,、接待業(yè)主投訴,、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復(fù)業(yè)主疑問,、設(shè)置業(yè)主交流箱,、公示欄、宣傳欄等方式,，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系,。同時，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體,、繁瑣的業(yè)務(wù),，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動式管理,，親臨服務(wù)一線,，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé),，講道德,，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應(yīng),，保證服務(wù)質(zhì)量,。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心,、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通,、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣,、誤解或投訴,，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報(bào)開發(fā)商,。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商,、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為,。

(三)締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個和諧,、文明,、舒適,、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此,，本公司提倡文明,、禮貌,、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮,、友好相處,、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主,、派出所,、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外,，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人,，都要熱心助人、溫善相待,，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系,，為小區(qū)、為業(yè)主,、為自己,、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

四,、為開展佳園物業(yè)管理所配置的人力,、物力資源

(一)人員設(shè)置。

根據(jù)所確定的管理檔次及實(shí)地考察,，按物業(yè)管理面積2萬平方米計(jì)算,本公司“佳園”管理處擬設(shè)置工作人員11人,。

職位 人數(shù) 負(fù)責(zé)內(nèi)容

管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任 1人 負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通

工程人員 1人 負(fù)責(zé)設(shè)備,、設(shè)施維修,、保養(yǎng)

車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納,、收費(fèi)

保潔綠化人員 1人 負(fù)責(zé)保潔綠化

保安人員 6人 負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏

注：財(cái)務(wù)人員由總公司兼任,。

(二)綜合效益簡要分析

佳園綜合管理費(fèi)及維修金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可為(以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考,，最后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi))：

管理費(fèi) 維修金

多層住宅 0.50元/平方米·月 0.20元/平方米·月

商場 1.50元/平方米·月 0.25元/平方米·月

地上車位 40元/位·月

地下車位 60元/位·月

五、佳園物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本,、業(yè)主至上”的服務(wù)理念,，從項(xiàng)目前期管理、入伙,、二次裝修,、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防,、安全,、保潔、綠化以及便民服務(wù),，均實(shí)施全面的,、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理 。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng),、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng),、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng),、共用設(shè)施管理系統(tǒng),、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。

(一)前期準(zhǔn)備

公司派出專業(yè)人員對待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究,，了解項(xiàng)目規(guī)劃,、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況,，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案;進(jìn)駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍,，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn),，針對項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程,，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房,、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備;物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評估,，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接,。

1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

開展管理工作前3個月,。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置,，業(yè)主及用戶投訴的處理,，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。

3.規(guī)章制度制定

1),、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律,、法令、文件和示范文體,，編寫《業(yè)主公約》,、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。

2),、制定嚴(yán)謹(jǐn),、科學(xué)的管理文件(各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序)并在入伙前完成,。

(二)物業(yè)管理的啟動

1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

1),、產(chǎn)權(quán)資料(項(xiàng)目批準(zhǔn)文件,、用地批準(zhǔn)文件,、建筑執(zhí)照)。

2),、技術(shù)資料(竣工圖,、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等)

2.入伙管理

1)、房屋驗(yàn)收,、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn),、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書,、住戶手冊,，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，簽署“業(yè)主公約”,，禮貌、熱忱接待業(yè)主,，主動解釋有關(guān)疑問;簽訂物業(yè)管理委托合同,、業(yè)主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》;配合用戶搬遷,，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生,、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作,，合理協(xié)調(diào)保安人員值班,、巡邏，適當(dāng)增加保安力量,。

2),、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中,，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料,，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例,，建立產(chǎn)權(quán)備案制度,，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。

3.二次裝修施工全過程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格,、品質(zhì),，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》,、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》,、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》,、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》,、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》,、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理,。

作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施,，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全,，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣,、固體廢物以及噪聲,、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響,。

安全防范管理,。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理,，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保,，防范治安事件發(fā)生;進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣,、明火安全管理,，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳,，有針對性地采取措施,，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理,。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放,，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔;加強(qiáng)噪聲控制,，限定二次裝修施工時間或進(jìn)行噪聲隔離,，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響,。

共用設(shè)備設(shè)施管理,。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞,，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施,，使其正常運(yùn)行,。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀,，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶,、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè);公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物,，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門,。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工,，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱,、梁,、板,、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻,、屋面防水,、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理,，以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體,。

水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管,、在公共墻體埋設(shè)水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口,，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管;動員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時留出檢查口,。

裝修工程完工后,，由裝修戶通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù),。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

a,、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周,、車床進(jìn)出口,、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng),，建立24小時不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng),，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事,。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍,，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志,，文明值勤,，言語規(guī)范,，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對社區(qū)進(jìn)行24小時值班及巡邏,，制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時消除安全隱患,。

在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量,，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng),，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施,，如防臺風(fēng),、防地震方案等。

2,、對出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同,，人員流動性大，社會背景,、身份也極為復(fù)雜,，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題,。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手,，對租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注;配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶,、流動人員的調(diào)查,。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧,。

3,、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序,，排列整齊,，機(jī)動車輛出入有登記;非機(jī)動車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢,，路面平整;井蓋無缺損,、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活,。

4,、科學(xué)管理

記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控,，消滅安全隱患,。

b、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

主出入口設(shè)樓宇平面示意圖,，幢,、單元(門),、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯;定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ),，確保房屋外觀完好,、整潔，外墻面磚,、涂料等裝飾材料無脫落,、無污跡;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集;設(shè)立小告示板,，開展與業(yè)主交流,，及時通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。

2.共用設(shè)備管理

本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修,，一是以預(yù)防為主,，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài);二是對房屋設(shè)備做到“三好”,，“四會”和“五定”,。三好是指用好,、修好和管理好重要的房屋設(shè)備,。“四會”是指物業(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用,、會保養(yǎng),、會檢查、會排除故障,?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O(shè)備的清潔、潤滑,、檢修要做到定量,、定人、定點(diǎn),、定時和定質(zhì);三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合,。以專業(yè)修理為主，同時設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修,。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度,。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,，合理制定定期維修計(jì)劃。

1)給排水設(shè)備管理

管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng),，確保給排水設(shè)備,、閥門,、管道工作正常,，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設(shè)備(包括蓄水池,、供水泵、管網(wǎng),、屋頂水箱,、水表、閥門等),。對生活水泵,、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常,、設(shè)施完好,、無滲漏、無污染;每天2次巡視水泵房,、給水管網(wǎng),、屋頂水箱;水泵、水池,、水箱有嚴(yán)格管理措施,，無污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗,、消毒一次,，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證,、水質(zhì)化驗(yàn)單;停水提前一天通知住用戶,。

排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施,，確保排水,、排污管理通暢，無堵塞,、外溢現(xiàn)象;汛期道路,、車庫、設(shè)備房無積水,、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池,、污水井;遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修,，無大面積跑水,、泛水、長時間停水現(xiàn)象,。

2)供電設(shè)備管理

供電設(shè)備(變壓器,、電表,、供電線路、總開關(guān),、戶外型負(fù)荷開關(guān),、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)、避雷針等),。建立24小時運(yùn)行和維修值班制度,，及時排除故障;每天檢查供電線路，確保正常供電,，道路,、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細(xì)查一次,，半年大檢修一次),，并做好運(yùn)行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施;發(fā)生地震、火災(zāi),、水災(zāi)等情況及時切斷電源;備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時起用,。

配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班,，無關(guān)人員禁止入內(nèi);建立配電運(yùn)行記錄,，每班巡查1次，每月細(xì)查1次,，半年大檢修1次,，查出問題及時處理，并做好記錄;室內(nèi)照明,、通風(fēng)保持良好;操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌,，檢修停電,，更應(yīng)掛牌;操作及檢驗(yàn)時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,、絕緣鞋,、絕緣手套等。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng),。觀察種類儀表,、電壓是否正常，使用電流的變化情況,，高峰用電時的電流數(shù)值,，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異;核對各個支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固,，箱內(nèi)器件是否完好無損,，各閘具的接頭有無松動,，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷,，導(dǎo)線絕緣是否老化,、變脆、熔斷器有無焦痕;導(dǎo)線絕緣是否良好,，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化,，各接頭處無燒焦、變脆,、絕緣包布有無失效,，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕,，各種管路固定是否牢固,。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定,。

3)弱電設(shè)備管理

每天對門禁對講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng),，確保故障能及時排除。

4)消防管理

消防控制中心24小時值班,，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全,，完好無損，可隨時起用;制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案;消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn),。

建立日常防火檢查制度,，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次,，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患,，確保消防設(shè)施齊全、完好,，標(biāo)識完整,，可隨時起用;在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施,、引路標(biāo)志完好,，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)消防隊(duì),，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年舉行一次消防演習(xí),，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識,。

c,、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境,。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理,，即定人、定地點(diǎn),、定時間,、定任務(wù)、定質(zhì)量,。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱,、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑,、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔,，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄,、天臺,、公共玻璃窗等保持潔凈。

1,、日常保潔

范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標(biāo) 準(zhǔn) 備注

樓道 1 收垃圾,，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味

2 掃地板及樓梯 1次/天 無雜物,，無積水

3 沖洗樓梯 1次/周 無雜物,，無積水

4 擦公寓口信報(bào)箱 1次/天 無灰塵，無手印

5 擦電梯 2次/天 無灰塵,，無手印

6 擦公共防盜門 1次/周 無灰塵

7 擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵

8 擦公共天花板 1次/周 無灰塵,、蜘蛛絲

9 擦消火栓 1次/月 無灰塵

10 擦窗戶 2次/月 無灰塵

道路 1 路面 循環(huán)清掃 無雜物

2 路邊綠地 2次/天 無雜物

3 水泵結(jié)合器 1次/周 無灰塵

4 路燈柱 1次/周 無灰塵

綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉

2,、四害消滅

在樓道,、道路、綠地等公共區(qū)域,，每月定期一次采取措施消滅老鼠,、蟑螂，二次消滅蚊子,、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

d,、綠化維護(hù)系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn),，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥,、修剪,、殺蟲等工作;對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏,、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好,，修剪整齊美觀，無病蟲害,，無折損,、無斑禿;綠地?zé)o紙屑、煙頭,、石塊等雜物,。

項(xiàng) 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)

綠化澆水 澆水(依氣候變化) 澆足澆透

草皮 修剪(按季節(jié)進(jìn)行) 草皮美觀平整

雜草 清除(每周一次) 確保基本無雜草

防蟲 病蟲害防治(一年2次) 無病蟲害

養(yǎng)護(hù) 施肥(一年4次) 綠化生長旺盛

喬灌木 修剪造型一年4次

e,、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn),，對業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場、網(wǎng)球場,、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法,，定期對共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進(jìn)行有效管理,，并引入良好的運(yùn)營機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值,，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。

f,、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)

1,、社區(qū)文化建設(shè)

創(chuàng)造一個和諧、文明,、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望,。在一年里，特別是節(jié)日,，如春節(jié),、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間,，與社區(qū)居委員會一道,，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感;各項(xiàng)活動事先計(jì)劃,，爭取政府有關(guān)部門支持,，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地;配合,、支持,、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化,。

2,、便民服務(wù)

“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時,，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù),，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的,、專項(xiàng)性的,、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

1),、日常服務(wù)

設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處,、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所,，不但要接受住戶的質(zhì)疑,、問詢、投訴,、求助,、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待,，及時處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求;建立回訪制度并記錄,，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況;代定報(bào)刊,，郵件報(bào)刊代收代發(fā),。

2)、特約服務(wù)

提供有償特約維修服務(wù),。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù),，小修不過夜，中修三天完成;空房代管,，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔,、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆,、家教和醫(yī)療護(hù)理;信息咨詢服務(wù)等

六,、物業(yè)接管事項(xiàng)說明

(一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安,、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展,，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益,。

(二)為了高效完成接管工作,，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組(具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn))。成員包括2名工程師,、1名會計(jì)師。

辦公樓物業(yè)管理方案篇八

在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧20xx年工作開展的基礎(chǔ)上,，總結(jié)經(jīng)驗(yàn),，找出不足，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度,，積極配合集團(tuán)經(jīng)營的戰(zhàn)略方針,，細(xì)化管理，從內(nèi) 部挖掘潛力,，向管理要效益,，更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)培訓(xùn),，勇于面對不足,，團(tuán)結(jié)一心，增強(qiáng)大局意識,、責(zé)任意識和協(xié)作意識,，同心同德，努力完成工作,。我們會繼續(xù)發(fā) 揚(yáng)敬業(yè),、奉獻(xiàn)的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力,。

《孫子兵法》說：“間于天地之間,，莫貴于人?！眴T工是企業(yè)的根本,，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè),、高效,、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì) 作為20xx年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理,，善待員工的方針,，開展系列的培訓(xùn)計(jì)劃、績效考核,，推進(jìn)企業(yè)文化,，強(qiáng)化品牌意識，提高團(tuán)隊(duì)的凝聚 力和向心力,。

一,、人事行政

人事行政工作目標(biāo)：

人員當(dāng)月流動率小于 5%

人員培訓(xùn)覆蓋率達(dá)到 100%

人員招聘到崗率達(dá)到 98%

員工生活滿意度達(dá)到 90%

1、團(tuán)隊(duì)的建設(shè)在于制度化的管理,，人事行政部年度首要工作是完善管理制度,，細(xì)化崗位責(zé)任制,，把責(zé)、權(quán),、利充分統(tǒng)一,，落實(shí)到位。推行與之相配合的績效 考核制度,，調(diào)動員工的積極性,。績效源于執(zhí)行力,，執(zhí)行力源于細(xì)節(jié),，人事部計(jì)劃以保安部作為試點(diǎn)，對每個崗位提出具體的崗位職責(zé)要求,，推行新的績效考核制度,， 調(diào)動員工對工作的積極性，使員工不斷加強(qiáng)自我管理能力,，明確工作標(biāo)準(zhǔn),，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理,，力求在三月份全面覆蓋,， 以提高整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力度。在有效的績效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上,，人事行政部將加強(qiáng)監(jiān)督的力度,，對崗位的操作和執(zhí)行進(jìn)行有計(jì)劃巡查管理。及時發(fā)現(xiàn)問題,，及時改進(jìn),。

2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點(diǎn),，制定有針對性的培訓(xùn)計(jì)劃,，以業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅(jiān)持正面灌輸,，強(qiáng)化理念,，增強(qiáng)員工 主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進(jìn)取,，勇于奉獻(xiàn)的精神,。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志,，述職報(bào)告統(tǒng)一 行動的共同基礎(chǔ),。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針,，對入職,、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān),，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì),。

3,、在提高管理要求的同時，更進(jìn)一步關(guān)心員工生活,，重視員工需求，加強(qiáng)員工宿舍,、飯?zhí)玫墓芾?，組織相應(yīng)的員工生日活動、團(tuán)隊(duì)活動,。重視改善員工福利,，加強(qiáng)與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合,，并及時給予改善,。

4、效益是企業(yè)的最終目標(biāo),，通過崗位責(zé)任制的落實(shí),，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況,，避免人浮于事,，以建立一支精干、高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)為目標(biāo),，嚴(yán)格控制人事成本,。

5、行政方面,，將以配合業(yè)務(wù)部門開展工作的需要為前提,，積極與各部門加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，大力配合,。修正現(xiàn)有的工作程序,，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化,。及時完成 物料采購,，嚴(yán)格管理物料的采購、使用控制流程,，重視公司資產(chǎn),、倉庫、車輛的管理,，堵塞漏洞,，做好把關(guān)的工作,，保證公司財(cái)物、利益不受損失,。

二,、客服中心

物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個物業(yè)公司的服務(wù)窗口,。為此,，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅(jiān)持 “以人為本”的服務(wù)宗旨,，規(guī)范管理,、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù),。不斷提高江南世家物業(yè)價(jià)值,，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。

工作思路：

強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序;

強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程;

強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化;

強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化;

致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū),。

目標(biāo)設(shè)置：

客戶綜合滿意率不低于 90%;

服務(wù)綜合及時率不低于 85%;

業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) 100%;

小區(qū)

綠化完好率不低于 90%;

綠化覆蓋率不低于 60%;

管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到 70%;

二期收費(fèi)率達(dá)到 90%;

生活垃圾日清率為 100%;

工作重點(diǎn)：

根據(jù)對20xx年的工作回顧和反思,，20xx年將致力于加強(qiáng)規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通,、落實(shí)執(zhí)行,，以提高管理服務(wù)效能，營造和諧生活環(huán)境,。

(1)制定,、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作,，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等,。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序,，達(dá)到規(guī)范自我,、服 務(wù)業(yè)戶的目的。并對員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù),、技巧,、服務(wù)意識等方面的培訓(xùn)，通過不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí),，不斷提高服務(wù)中心員工水平,。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過硬、服務(wù)意識 強(qiáng)的員工隊(duì)伍,。對進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān),，定期進(jìn)行考核評比，對不稱職員工堅(jiān)決撤換,。

(2)小區(qū)的環(huán)境管理極為重要,，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好,、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題,，以往的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們,，保潔工作責(zé)任到人，督 導(dǎo),、檢查,、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充實(shí)發(fā)揮每個人的潛能,，認(rèn)真地去做好每天的保潔工作,。積極宣傳環(huán)保意識，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài),。

(3)根據(jù)目前的收樓情況，強(qiáng)化對工程維修的監(jiān)管力度,，與各部門積極協(xié)調(diào)配合,，完成收樓任務(wù)。

(4)對物業(yè)管理費(fèi)收取率較低的現(xiàn)狀,，由于綜合因素較多,，將通過定期開展社區(qū)文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進(jìn)行溝通,，聽取 業(yè)戶的意見,。接受合理的要求及意見，采取有效措施進(jìn)行相應(yīng)的整改,，提高管理質(zhì)量;對于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求,，按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強(qiáng)對物業(yè) 管理行業(yè)的政策宣傳,，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念,，爭取業(yè)主的理解，對經(jīng)解釋無效拒交管理費(fèi)的業(yè)戶,，將通過法律途徑解決,，使管理工作得以順利開展。

(5)加強(qiáng)社區(qū)文化的建設(shè),，建立與業(yè)主的良好溝通,，共建和諧社區(qū)。

(6)協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組,，實(shí)行業(yè)主自治,，共同管理。

三,、工程維修

四,、保安部

保安部針對20xx年總結(jié)和分析工作情況,，繼續(xù)堅(jiān)持以固強(qiáng)補(bǔ)弱和狠抓落實(shí)為中心，以做好安全和服務(wù)工作為前提,，搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè),。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作,，保證人,、財(cái)、物的安全,，配合客服,，加強(qiáng)對小區(qū)的巡查，提高整體管理水平,。

工作目標(biāo)

住客及公司綜合滿意度 95%;

無因管理責(zé)任事故率 0;

新員工崗前培訓(xùn)率 100%;

不合格項(xiàng)整改率 100%;

員工流動率≤20%(不包括非正常流動率);

突發(fā)事件快速反應(yīng)率為 98%;

非正常投訴率低于 2%,。

并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項(xiàng)的接管，同時全面做好二期有關(guān)工作的服務(wù)和管理,，樹立保安隊(duì)伍的形象,。

2、 做好元旦,、春節(jié)期間小區(qū)各項(xiàng)安防工作,，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé);同時落實(shí)好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班;明確強(qiáng)調(diào)放假不放制度;組織和安排 好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動,。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復(fù)完工,，擬成立物業(yè)公司籃球隊(duì)，既可豐富員工業(yè)余生活,，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比 賽做好準(zhǔn)備,。

3、 保安部將于1月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務(wù)月活動,，體現(xiàn)保安隊(duì)伍的服務(wù)意識和服務(wù)熱情,，同時建立良好的口碑。

4,、 做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準(zhǔn)備工作,，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時進(jìn)行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓(xùn),，逐步改變完全靠“人防”的管理模式,。同時設(shè)專人負(fù)責(zé)在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)24小時的監(jiān)督和管理,，提高安防標(biāo)準(zhǔn),。

5、 針對一、二期消防設(shè)備設(shè)施的分布和配備情況,，更進(jìn)一步完善設(shè)備設(shè)施管理和使用運(yùn)作培訓(xùn),，同時加強(qiáng)日常消防培訓(xùn)和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實(shí)際情況將小區(qū)日常 安全管理注意事項(xiàng),、家居與森林防火,、突發(fā)事件處理方法等安防常識制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識的宣傳和群防群治工作,。

6,、 做好人員的培養(yǎng)和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設(shè)成為強(qiáng)有力綜合型的隊(duì)伍,。結(jié)合保安職業(yè)特性,，在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作，加強(qiáng)與人才市場,、部隊(duì)和保安學(xué)校的聯(lián)系,，做好人員補(bǔ)充儲備工作。全年退伍軍人占總 人數(shù)比例為75%,，其它占比例為25%(保安學(xué)校,、警校、武校人員),。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價(jià)值，做好物業(yè)公司排頭服務(wù)部門,。

7,、 加強(qiáng)骨干隊(duì)伍的建設(shè)，拓寬員工知識面,，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學(xué)習(xí),，查找自身問題，提高整體素質(zhì)和層次,，(骨干隊(duì)伍)使用原則為能者上,、庸者讓，每季度開展工作自評,，部門上半年工作總結(jié)時工作述職,。

五、會所經(jīng)營

20xx年上半年將繼續(xù)以服務(wù)為先,、效益為本的經(jīng)營方針,，積極配合營銷及客服工作的開展。采取靈活的經(jīng)營手法,，推出更貼身的服務(wù),，把會所經(jīng)營做到推陳出 新。在內(nèi)部管理上，加強(qiáng)本部門各經(jīng)營點(diǎn)的協(xié)調(diào)合作性,，著力增強(qiáng)和提升員工工作技能和服務(wù)意識,，最大限度地調(diào)動人員的積極性、創(chuàng)造性;切實(shí)加強(qiáng)餐廳出品管理 工作,，在飲食出品上不斷推陳出新,，做好小區(qū)配套服務(wù)工作的開展。

工作目標(biāo)

力爭半年創(chuàng)收3萬元;

六,、財(cái)務(wù)管理

圍繞集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)年度工作目標(biāo),，促進(jìn)效益增長，完善財(cái)務(wù)管理體系,，加強(qiáng)資金,、資產(chǎn)、成本,、采購價(jià)格的管理和控制,。在把服務(wù)放在第一位的同時，建立規(guī) 范的賬務(wù)管理,，積極配合業(yè)務(wù)部門工作的開展,，加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項(xiàng)工作指標(biāo)和工作任務(wù),，制定物業(yè)財(cái)務(wù)部20xx年上半年工作 計(jì)劃如下：

工作目標(biāo)：

服務(wù)滿意度90%;

控制虧損在20萬元以內(nèi);

建立君華物業(yè)成本庫;

1,、物業(yè)財(cái)務(wù)部在集團(tuán)財(cái)務(wù)中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下, 根據(jù)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度,結(jié)合物業(yè)財(cái)務(wù)工作的實(shí)際情況,建立一套詳細(xì)完整的成本庫,合理的進(jìn)行成本控制, 及時準(zhǔn)確地向管理層提供最真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

2,、負(fù)責(zé)公司資金計(jì)劃的制定與跟蹤對比,，管理臺帳的登記與財(cái)務(wù)狀況分析，并向管理層提供財(cái)務(wù)報(bào)告,進(jìn)行成本分析,提出相關(guān)的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內(nèi),。

3,、以服務(wù)為宗旨，與客服中心一起做好管理費(fèi)的收繳工作,。對于前期欠費(fèi)的業(yè)主要與客服中心配合,，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達(dá)到30%,。把物業(yè)公司的收費(fèi)工作推向一個新的臺階,。

4、負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的審核,，規(guī)范財(cái)務(wù)付款審核程序,，進(jìn)行新的財(cái)務(wù)制度的培訓(xùn)。主要是對物業(yè)公司各部門負(fù)責(zé)人及本部門員工組織一起學(xué)習(xí)新的財(cái)務(wù)制度,，對以前修改的部分要進(jìn)行重點(diǎn)的講解,，新的制度實(shí)施后,，要嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。財(cái)務(wù)部門進(jìn)行監(jiān)督把關(guān),。

5,、完成20xx年的年終財(cái)務(wù)總結(jié)，進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析,，編制財(cái)務(wù)報(bào)告,。并且根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制20xx年上半年資金計(jì)劃，上報(bào)集團(tuán)資金計(jì)劃部,，根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的資金計(jì)劃,，合理安排物業(yè)公司20xx年上半年每個月的資金，并與各部門協(xié)商對一些付款計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整,。