為了確保事情或工作有序有效開展,，通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案,，方案屬于計劃類文書的一種,。方案的格式和要求是什么樣的呢？下面是小編精心整理的方案策劃范文，歡迎閱讀與收藏,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇一

二、目標(biāo)貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念,，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮,，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值,。樹立某物管公司品牌，

三,、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔,、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等,。

反饋

運行機制

組織結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)營環(huán)境圖

四,、人事人事設(shè)置原則:一人多崗，不要因人設(shè)崗,。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計),。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)經(jīng)營等,。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù),、人事等。3辦事員3文書,、財務(wù),、勞資、后勤等,。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管、收費,、維保服務(wù)等,。5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更,、停車管理,、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護,、水電維修服務(wù)等,。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等,。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn),，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%,。

五,、經(jīng)營預(yù)測a)經(jīng)營收入:19.14萬元(年度,，以下省略)l物業(yè)管理費:11.34萬元應(yīng)收

12.6萬元30000*12*0.35=126000(元)

預(yù)計收入11.34萬元(收繳率90%)l維修服務(wù)費:0.5萬元l特約服務(wù):5.8萬元l其他收入:1.5萬元b)支出:20.25萬元l人員工資福利:14萬元l辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi),、綠化、保潔,、消殺等)l維修保養(yǎng)費用:1.5萬元l稅金:1.05萬元l不可預(yù)見費用:1.2萬元c)潤虧:-1.11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費,、通訊器材、員工服裝配置費,、安全護衛(wèi)用品,、綠化等)e)公共性服務(wù)費構(gòu)成測算:21.962萬元/年，0.61元/月*m2

(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計1經(jīng)理1120xx20xx經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600

工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200*23%=26496(元/年)合計:14..17萬元/年

(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元

(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬m2*1元/年*m2=1.04萬元

(4)清潔衛(wèi)生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5)安全護衛(wèi)費:7人*200元/年*人=0.14萬元

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7)固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即1萬元

(8)稅費:按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1.36萬元但為減輕業(yè)主負擔(dān),，我司將通過多元化經(jīng)營,、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,，減少支出,，從而降低公共性服務(wù)費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為0.35元/月*m2,。

六,、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán),，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。b)物業(yè)接管驗收l既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上,，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收,，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。l是物業(yè)通過竣工驗收后,，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;l供電,、給排水、衛(wèi)生,、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;l房屋幢,、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認;l落實物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限,、保修范圍),。確保保修項目、期限,、標(biāo)準(zhǔn),、責(zé)任、方式的落實,，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》,，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決。l接管小組按《設(shè)備移交清單》,，對各類設(shè)備按數(shù)量,、規(guī)格、性能,、容量等進行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決,。l接管小組對每套單元房的水、電,、土建部分進行全面檢查,，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決,。l在保修期內(nèi),，因施工、安裝,、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,，公司應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商,，請求盡快解決,。l抄水、電,、氣表的底數(shù),，記錄備案。l接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,，應(yīng)明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,，直至完全合格,。l接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證,，簽發(fā)接管文件,。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后,，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成,。

七,、入伙

1、準(zhǔn)備工作l治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設(shè)報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng),、防盜窗或鋁金窗;l車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;l垃圾清運:增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等l樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感,、聲控或角摸式等)l分步購置辦公、護衛(wèi),、保潔,、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;

2、協(xié)調(diào)工作l與供電局,、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,，保證住戶入住后的水,、電、氣等的供應(yīng),。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主,。l與學(xué)校,、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),，以及有關(guān)聯(lián)系電話,，入住時公告。

3,、入伙現(xiàn)場入伙準(zhǔn)備,、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場,，彩旗,、橫幅、花卉,、背景音樂,，安全護衛(wèi)立崗、巡更,，迎接業(yè)主入伙,。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體,、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵,、噪音等不和諧的現(xiàn)象,。

八,、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行,。其有關(guān)規(guī)定包括:國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》,。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,，包括填寫業(yè)主裝修申請表,、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字,，繳納裝修管理押金及保證金,，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收,，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,，需如實填寫裝修施工內(nèi)容,，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主,、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章,。

九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄,，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修,、配套、改造必不可少的依據(jù),，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,，越來越復(fù)雜,，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障,，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西,。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理,、歸案,、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面,，從地下到樓頂、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境,，整理的重點是去偽存真,、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律,、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存,，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十,、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天,，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定,，無危及安全,、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放,、亂挖亂接,，無違章裝修，房屋完好率100%,，投訴率1‰以下,。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見,、滿足業(yè)主合理要求,，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù),、面積,、公共實施、管線,、開關(guān),、業(yè)主幢號、房號,、姓名,、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié),，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修,、投訴,。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視,、走訪,、整理檔案

(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次,，時間近早晚為宜春秋季一遍,，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍,，冬季清園，嚴(yán)重者重點防治每月一遍,，嚴(yán)重者半月一遍8h/天春夏季一遍,，嚴(yán)重者隨缺隨補標(biāo)準(zhǔn)均勻，保持綠色長勢良好均勻,，無重,、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝,、整形,，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水,、施肥;9:30~11:30除雜草,、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲,、補缺,、保潔;15:30~17:00澆水、施肥

(三)房屋及公用設(shè)施維修,、養(yǎng)護運作一覽表工作內(nèi)容裝修審查,、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井,、雨水井一遍/月,，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜,，小修補24h內(nèi),，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天,，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍,，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍,，即壞即修每月檢查一遍,，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,，責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門每月檢查一遍,，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及安全,、外觀,，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類,、位置,、分布,、安全要求、開關(guān)位置,，公用設(shè)施完好率90%以上無堵,、少污積、無缺損,、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費,、好處，回訪率100%,，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水,，缺損，完好率90%以上無積水,，無漏隔熱層完好整潔無缺,，扶手完好，梯燈正常,，無張貼痕跡暢通無積水,、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水,、無違章,、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接,，無泄漏燈泡正常,，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修,、投訴,。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修,、巡視,、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車,、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h,，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場每周一次，每次1h標(biāo)準(zhǔn)人車進出有序,，車輛發(fā)牌,、登記，交費90%以上,，無收購,、乞討、商販等可疑人物進出,。完好率100%被盜,、刑事,、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章,、無鳴笛叫人100%無違章采取正確,、恰當(dāng)措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法,、嚴(yán)明安全護衛(wèi)紀(jì)律健身,、隊列等常規(guī)訓(xùn)練

(四)安全護衛(wèi)、停車管理

(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠,、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月,，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物、垃圾,、道路無泥沙,，無雜草、積水,，單車棚,、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物,、垃圾,，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼,、亂堆,，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清,，整潔無味無污積,，垃圾清運率100%無蠅、少蚊,、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯,、清潔、消殺,、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇二

一,、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求：

為了加強和促進物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量,，根據(jù)《公司法》的要求,，全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級劃分為三級

1.一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上,，或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上;

(2)管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上,，物業(yè)類型是指多層、高層住宅、公寓,、別墅,、商住樓、辦公樓,、商場,、廠房等以及其他特種房屋(下同);

(3)管理物業(yè)必須有兩個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且管理達標(biāo)面在50%以上;

(4)企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上;

(5)具有經(jīng)濟類,、工程類中級職稱管理人員10人以上;

(6)企業(yè)經(jīng)營年限必須在3年以上;

(7)企業(yè)注冊資本50萬元以上(含50萬元)

2.三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米,，或者管理涉外物業(yè)1萬～5萬平米;

(2)有中級專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上;

(3)企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元);

3.處于以上兩種類型之間的為二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級,。

物業(yè)管理公司申報經(jīng)營資質(zhì)審批時所要提供的資料

1,、內(nèi)資企業(yè)(全民、集體,、股份制,、股份合作制)

(1)物業(yè)管理公司資質(zhì)申請報告;

(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件;

(3)管理章程;

(4)公司法定代表人任命或聘任書;

(5)驗資證明;

(6)經(jīng)營場所證明;

(7)擁有或委托管理物業(yè)證明(委托管理協(xié)議書);

(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件;

(9)其他有關(guān)資料。

2.外商投資企業(yè)(含中外合資,、中外合作,、外商獨資)

除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報審批所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項目議定書,、合同等文件的副本及中方投資審批機關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件,。 3.私營企業(yè)

(1)業(yè)主身份證明(復(fù)印證);

(2)業(yè)主的工作簡歷;

(3)申請資質(zhì)審批的報告;

(4)管理章程;

(5)驗資證明;

(6)經(jīng)營場所證明;

(7)擁有或委托管理物業(yè)的證明;

(8)雇員的名冊;

(9)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書;

(10)其他有關(guān)資料。

二,、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序

國家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告及申報資料齊全后,，在一定時間內(nèi)(通常規(guī)定為兩個星期內(nèi))審核完畢，符合經(jīng)營資質(zhì)條件的,，核發(fā)批準(zhǔn)文件,，其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機構(gòu)辦理注冊登記，在手續(xù)辦完后才能對外營業(yè),。

三,、物業(yè)管理公司設(shè)立和工商登記

(一)組織機構(gòu)設(shè)立 物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”,、“股份合作公司”兩種,。

(二)工商登記 根據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司登記的主管機關(guān)是工商行政管理機關(guān),。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè),，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作,，有必要搞清楚,。

1.物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨 物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨應(yīng)含有以下幾個方面：

(1)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程,。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會分工,，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營良性循環(huán),，促進我國住房制度改革的深化,。

(2)對所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進行科學(xué)的管理與養(yǎng)護，使其物業(yè)保值,、增值,， 延長其使用壽命，最大限度地實現(xiàn)社會財富的節(jié)約,。 (3)物業(yè)管理的對象是物業(yè),，服務(wù)對象是人。所以應(yīng)以業(yè)主(使用人)為對象,，開展各類經(jīng)營業(yè)務(wù),，寓經(jīng)營與管理十服務(wù)之中，提供全方位的方便服務(wù),。

(4)發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能,，為業(yè)主(使用人)創(chuàng)造整潔、文明,、安全,、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會,、經(jīng)濟,、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一。

(5)履行社會管理義務(wù),，積極開展兩個文明建設(shè),，致力于全社會的文明和進步。

2.經(jīng)營范圍 根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點和經(jīng)營宗旨要求,，物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍有：

(1)管理方面： 樓宇(多層,、高層)管理; 房屋的修繕管理; 設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理; 車輛運行及看護管理; 治安管理; 清潔環(huán)衛(wèi)管理;綠化管理; 消防管理; 物業(yè)保險管理等,。

(2)服務(wù)方面： 物業(yè)修繕; 物業(yè)租售代理; 物業(yè)清掃保潔; 搬家,、裝潢服務(wù)。 車輛出租; 綠化工程及花木租售; 燃料供應(yīng);蔬菜糧食供應(yīng); 服裝清洗供應(yīng); 美容美發(fā); 康樂健身; 幼兒教育; 老年服務(wù); 家教服務(wù); 商業(yè)服務(wù)等,。物業(yè)管理經(jīng)營的范圍非常廣泛,，但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位提供優(yōu) 質(zhì)、方便的各種服務(wù),。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇三

第一章前言

“×××”小區(qū),，位于“國家4a級旅游度假區(qū)”--位于--,，與大海近在咫尺。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米,，由多層低密度住宅,、特色點式樓和純版式小高層組成,。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市,、大型酒店以及商辦服務(wù)區(qū)等,，其中公寓面積×㎡;商鋪面積×㎡;地下停車場×㎡;地上停車場×㎡;車庫×個。房屋配套設(shè)施齊全:暖氣,、燃氣,、通訊、電視,、寬帶系統(tǒng),。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進，設(shè)有電視監(jiān)控,，周界防范,，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng),，背景音樂,，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便,、舒適,、安全。

高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來體現(xiàn)小區(qū)的價值,，從而確保小區(qū)保值、增值,?！痢痢痢凉臼蔷哂形飿I(yè)管理二級資質(zhì)的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū),、寫字樓,、商場等物業(yè)項目的管理工作。現(xiàn)已管理物業(yè)面積達×多萬㎡,。其中涉及智能化寫字樓,、綜合商廈、花園別墅,、住宅小區(qū)等,。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”,。

我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢,，以及公司先進的管理模式,，豐富的管理經(jīng)驗，專業(yè)化的管理隊伍,，使×××小區(qū)更增魅力,，更上檔次。通過全方位的服務(wù),，提高小區(qū)的知名度,，使×××真正達到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便,、快捷,、溫馨、舒適的居住環(huán)境,。我公司服務(wù)宗旨是以人為本,、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新,、至誠服務(wù),。追求目標(biāo):以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中,，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù),，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

第二章物業(yè)管理要點

◆運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,，確保物業(yè)的保值與增值;

◆人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁,，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽;

◆結(jié)合物業(yè)實際情況,，導(dǎo)入切合實際的管理理念,，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù);

◆采用pdca循環(huán)整改的方法,，不斷提高物業(yè)管理水平;

管理處采用的管理體制是:企業(yè)化,、專業(yè)化、一體化,。管理思想是:安全第一,，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品,。最終達到經(jīng)濟效益,、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一,。

在實際服務(wù)管理中,，公司將抓住以下三個重點:

1,、完善服務(wù)、誠信待人,。

物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè),，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo),，奉行“以人為本,，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位,、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù),，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系,。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求,，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心,、稱心的生活和工作環(huán)境,。

2、環(huán)境管理責(zé)任到人

小區(qū)的環(huán)境管理極為重要,，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境,，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們,，保潔工作責(zé)任到人,，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位,，才能充分發(fā)揮每個人的才能,，使其認真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識,，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳,，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生,、亮麗的風(fēng)景線,。

3、安全,、消防真抓實干

為確保業(yè)戶的生命,、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主,，緊密聯(lián)系職能部門,，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù),。在日常管理中,，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序,，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。

公司本著服務(wù)第一,，以人為本,，在管理中導(dǎo)入iso9001質(zhì)量管理體系,、iso14001環(huán)境管理體系,。運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實現(xiàn)社會效益,、環(huán)境效益,、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。

公司將通過良好的物業(yè)管理,，使“×××”保值,、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便,、溫馨,、舒適的生活和工作環(huán)境。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇四

一,、 概述

某項目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化,、體育,、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越,，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要,。

二,、目標(biāo)

貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念,，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值,。樹立某物管公司品牌，

三,、組織

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔,、實用,，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

四,、 人事

人事設(shè)置原則：一人多崗,，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計),。

序號 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注

1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導(dǎo)下,，全面負責(zé)經(jīng)營等。

2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務(wù),、人事等,。

3 辦事員 3 文書、財務(wù),、勞資,、后勤等。 財會要持證

4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管,、收費、維保服務(wù)等,。

5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi),、巡更、停車管理,、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。

6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等,。

7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護等。

員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn),，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn),。培訓(xùn)率100%。

五,、 經(jīng)營預(yù)測

a) 經(jīng)營收入： 19.14萬元(年度,，以下省略)

l 物業(yè)管理費：11.34萬元

應(yīng)收 12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預(yù)計收入 11.34萬元(收繳率90%)

l 維修服務(wù)費：0.5萬元

l 特約服務(wù)： 5.8萬元

l 其他收入： 1.5萬元

b) 支出：20.25萬元

l 人員工資福利：14萬元

l 辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi),、綠化,、保潔、消殺等)

l 維修保養(yǎng)費用：1.5萬元

l 稅金：1.05萬元

l 不可預(yù)見費用：1.2萬元

c) 潤虧：-1.11萬元

d) 物業(yè)接管期間

前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費,、通訊器材,、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)

e) 公共性服務(wù)費構(gòu)成測算：21.962萬元/年,， 0.61元/月* m2

(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費

序號 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計

1 經(jīng)理 1 1200 1200

2 經(jīng)營部主任 1 800 800

3 辦事員 3 600 1800

4 物業(yè)管理員 1 800 800

5 安全護衛(wèi)員 7 500 3500

6 水電工 1 700 700

7 保潔員 2 400 800

工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月;115200元/年

福利：115200*23%=26496(元/年)

合計：14..17萬元/年

(2) 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元

(3) 綠化管理費：綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元

(4) 清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5) 安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0.14萬元

(6) 辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7) 固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即 1萬元

(8) 稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

(9) 保險費：暫不投保

(10) 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元

但為減輕業(yè)主負擔(dān),，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù),，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價格,，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為0.35元/月* m2 ,。

六、 前期物業(yè)接管

a) 派物業(yè)管理員,、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán),，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。

b) 物業(yè)接管驗收

l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收,，以維護業(yè)主的合法權(quán)益,。

l 是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;

l 供電,、給排水,、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;

l 房屋幢,、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認;

l 落實物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任,、保修期限、保修范圍),。確保保修項目,、期限、標(biāo)準(zhǔn),、責(zé)任,、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

l 接管小組按《圖紙資料移交清單》,，技術(shù)資料進行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決。

l 接管小組按《設(shè)備移交清單》,，對各類設(shè)備按數(shù)量,、規(guī)格、性能,、容量等進行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決,。

l 接管小組對每套單元房的水,、電、土建部分進行全面檢查,，并將檢查記錄在冊,，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。

l 在保修期內(nèi),，因施工,、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,，公司應(yīng)查明原因,，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決,。

l 抄水,、電、氣表的底數(shù),，記錄備案,。

l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強,、整修，直至完全合格,。

l 接管驗收符合要求后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件,。

l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成,。

七,、 入伙

1、準(zhǔn)備工作

l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設(shè)報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng),、防盜窗或鋁金窗;

l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;

l 垃圾清運：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等

l 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感,、聲控或角摸式等)

l 分步購置辦公、護衛(wèi),、保潔,、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;

l 制定入住流程;

l 印刷入住表格;

2、協(xié)調(diào)工作

l 與供電局、自來水公司,、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,，保證住戶入住后的水、電,、氣等的供應(yīng),。

l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號,，方便業(yè)主,。

l 與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系,，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告,。

3,、入伙現(xiàn)場

入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后,，要部署入伙現(xiàn)場,，彩旗、橫幅,、花卉、背景音樂,，安全護衛(wèi)立崗,、巡更，迎接業(yè)主入伙,。

舉行入伙儀式：邀請政府官員,、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢,。

注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象,。

4,、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序

發(fā)函 辦入伙手續(xù)

簽約

5,、辦理入伙手續(xù)程序

已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書,、身份證、購房合同

確認業(yè)主身份 繳清代墊代繳費用,、裝修保證金

建筑垃圾清運費,、物管費，蓋章

業(yè)主簽署

向業(yè)主辦理手續(xù)

八、 物業(yè)裝修與管理

業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修,，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行,。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定,，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,，包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》,，根據(jù)約定在申請表上簽字,，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工,。業(yè)主在裝修完成以后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金,。

業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù),，業(yè)主,、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。

九,、物業(yè)檔案的建立

物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄,，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套,、改造必不可少的依據(jù),，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高,，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化,，因此一旦發(fā)生故障,，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集,、整理,、歸案、利用四個環(huán)節(jié),。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂,、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境,，整理的重點是去偽存真、留下有用的,，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律,、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實,。

十,、 日常管理

(一)房屋管理運作一覽表

工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務(wù)

頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天，入伙期間6h/天,，消滅違章于未然 每周三次 100%

標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確 符合規(guī)定,，無危及安全、外觀無改變,、用途無改變 無亂堆亂放,、亂挖亂接，無違章裝修,，房屋完好率100%,，投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見,、滿足業(yè)主合理要求,，業(yè)主滿意率99%以上 對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù),、面積,、公共實施、管線,、開關(guān),、業(yè)主幢號、房號,、姓名、單位,、電話以及家庭情況等隨問隨答,，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結(jié)，帳表相符,，每六個月帳目向業(yè)主公開一次

工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修,、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督,、巡視,、走訪、整理檔案

(二)綠化管理

工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗

工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水,，時間近午為宜;夏秋季每天二次,，時間近早晚為宜 春秋季一遍,，根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園,，嚴(yán)重者重點防治 每月一遍,，嚴(yán)重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補

標(biāo)準(zhǔn) 均勻,，保持綠色長勢良好 均勻,，無重、無漏 喬木剪下叢生枝,、內(nèi)生枝,、整形，灌木造型,，地被草保持30~50mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上

程序 7：00~9：30澆水,、施肥;9：30~11：30除雜草、整形,、保潔;13：30~15：30除殺蟲,、補缺、保潔;15：30~17：00澆水,、施肥

(三)房屋及公用設(shè)施維修,、養(yǎng)護運作一覽表

工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護

道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈

頻度 8h內(nèi)隨來隨辦,，隨進度進行 每天一遍 污水井,、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年,，污水管二遍/季 急修不過夜,，小修補24h內(nèi)，中修二天,，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天,，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍,，隨壞隨修 每周檢查一遍,，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍,，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,，責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門 每月檢查一遍，即壞即修

標(biāo)準(zhǔn) 符合規(guī)定,，無危及安全,、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施,、種類,、位置,、分布、安全要求,、開關(guān)位置,，公用設(shè)施完好率90%以上 無堵、少污積,、無缺損,、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處,，回訪率100%,，業(yè)主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損,，完好率90%以上 無積水,，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好,，梯燈正常,，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓,、無滲水,、無違章、整齊統(tǒng)一 運作正常,，無亂搭亂接,，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上

程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修,、投訴,。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修,、巡視,、走訪、整理檔案

工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練

消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車,、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練

頻度 24h 每周一遍 24h,，每20分鐘一遍 24h 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 每周一次，每次1h

標(biāo)準(zhǔn) 人車進出有序,，車輛發(fā)牌、登記,，交費90%以上,，無收購、乞討,、商販等可疑人物進出,。 完好率100% 被盜,、刑事、火災(zāi),、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章,、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國家和地方法規(guī),、業(yè)主公約等 遵紀(jì)守法,、嚴(yán)明安全護衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊列等常規(guī)訓(xùn)練

(四)安全護衛(wèi),、停車管理

(五)保潔管理

工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠,、蟑螂

頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年

標(biāo)準(zhǔn) 地面無雜物,、垃圾,、道路無泥沙，無雜草,、積水,，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng),，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物,、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng),，無張貼,、亂堆，扶手無塵,，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅,、少蚊,、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下

程序 5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔,、消殺,、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇五

一,、概述

某項目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化,、體育,、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越,，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景,，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

二,、目標(biāo)

貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思,，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍,。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值,。樹立某物管公司品牌,，

三、組織

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔,、實用,，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)營環(huán)境圖

四,、人事

人事設(shè)置原則:一人多崗,，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計),。

序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注

1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下,，全面負責(zé)經(jīng)營等。

2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù),、人事等,。

3辦事員3文書、財務(wù),、勞資,、后勤等。財會要持證

4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管,、收費、維保服務(wù)等,。

5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi),、巡更、停車管理,、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。

6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等。

7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護等。

員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn),，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn),。培訓(xùn)率100%。

五,、經(jīng)營預(yù)測

a)經(jīng)營收入:19.14萬元(年度,，以下省略)

l物業(yè)管理費:11.34萬元

應(yīng)收12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預(yù)計收入11.34萬元(收繳率20xx小區(qū)公共物業(yè)管理方案)

l維修服務(wù)費:0.5萬元

l特約服務(wù):5.8萬元

l其他收入:1.5萬元

b)支出:20.25萬元

l人員工資福利:14萬元

l辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi),、綠化,、保潔、消殺等)

l維修保養(yǎng)費用:1.5萬元

l稅金:1.05萬元

l不可預(yù)見費用:1.2萬元

c)潤虧:-1.11萬元

d)物業(yè)接管期間

前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費,、通訊器材,、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品,、綠化等)

e)公共性服務(wù)費構(gòu)成測算:21.962萬元/年,，0.61元/月*m2

(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費

序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計

1經(jīng)理1120xx200

2經(jīng)營部主任1800800

3辦事員36001800

4物業(yè)管理員1800800

5安全護衛(wèi)員75003500

6水電工1700700

7保潔員2400800

工資總額合計9600

工資總額合計:9600元/月;115200元/年

福利:115200*23%=26496(元/年)

合計:14..17萬元/年

(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元

(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬m2*1元/年*m2=1.04萬元

(4)清潔衛(wèi)生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5)安全護衛(wèi)費:7人*200元/年*人=0.14萬元

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7)固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即1萬元

(8)稅費:按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費:暫不投保

(10)合理利潤:按營收8%計算1.36萬元

但為減輕業(yè)主負擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營,、特約服務(wù),，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出,，從而降低公共性服務(wù)費價格,，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為0.35元/月*m2。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇六

一,、 概述 某項目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化,、體育,、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越,，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要,。

二,、目標(biāo) 貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念,，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值,。樹立某物管公司品牌,，

三、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔,、實用,，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)營環(huán)境圖

四,、 人事 人事設(shè)置原則：一人多崗,，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計),。 序號 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導(dǎo)下,，全面負責(zé)經(jīng)營等。 2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務(wù),、人事等,。 3 辦事員 3 文書、財務(wù),、勞資,、后勤等。 財會要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管,、收費、維保服務(wù)等,。 5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi),、巡更、停車管理,、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。 6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等,。 7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護等。 員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn),，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn),。培訓(xùn)率100%。

五,、 經(jīng)營預(yù)測 a) 經(jīng)營收入： 19.14萬元(年度,，以下省略) l 物業(yè)管理費：11.34萬元 應(yīng)收

12.6萬元 30000*12*0.35=126000(元)

預(yù)計收入 11.34萬元(收繳率90%) l 維修服務(wù)費：0.5萬元 l 特約服務(wù)： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b) 支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元(辦公,、安全護衛(wèi)、綠化,、保潔,、消殺等) l 維修保養(yǎng)費用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預(yù)見費用：1.2萬元 c) 潤虧：-1.11萬元 d) 物業(yè)接管期間 前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費、通訊器材,、員工服裝配置費,、安全護衛(wèi)用品、綠化等) e) 公共性服務(wù)費構(gòu)成測算：21.962萬元/年,， 0.61元/月* m2

(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費 序號 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計 1 經(jīng)理 1 1200 1200 2 經(jīng)營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業(yè)管理員 1 800 800 5 安全護衛(wèi)員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月;115200元/年 福利：115200*23%=26496(元/年) 合計：14..17萬元/年

(2) 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元

(3) 綠化管理費：綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元

(4) 清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5) 安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0.14萬元

(6) 辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7) 固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即 1萬元

(8) 稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

(9) 保險費：暫不投保(10) 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元 但為減輕業(yè)主負擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營,、特約服務(wù),，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出,，從而降低公共性服務(wù)費價格,，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為0.35元/月* m2 。

六,、 前期物業(yè)接管 a) 派物業(yè)管理員,、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。 b) 物業(yè)接管驗收 l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收,，以維護業(yè)主的合法權(quán)益,。 l 是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收; l 供電,、給排水,、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用; l 房屋幢,、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認; l 落實物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任,、保修期限、保修范圍),。確保保修項目,、期限、標(biāo)準(zhǔn),、責(zé)任,、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位; l 接管小組按《圖紙資料移交清單》,，技術(shù)資料進行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決,。 l 接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量,、規(guī)格,、性能、容量等進行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決,。 l 接管小組對每套單元房的水,、電、土建部分進行全面檢查,，并將檢查記錄在冊,，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。 l 在保修期內(nèi),，因施工,、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,，公司應(yīng)查明原因,，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決,。 l 抄水,、電、氣表的底數(shù),，記錄備案,。 l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強,、整修，直至完全合格,。 l 接管驗收符合要求后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件,。 l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即 完成,。

七,、 入伙

1,、準(zhǔn)備工作 l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設(shè)報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗; l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫; l 垃圾清運：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等 l 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感,、聲控或角摸式等) l 分步購置辦公,、護衛(wèi)、保潔,、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等; l 制定入住流程; l 印刷入住表格;

2,、協(xié)調(diào)工作 l 與供電局、自來水公司,、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,，保證住戶入住后的水、電,、氣等的供應(yīng),。 l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號,，方便業(yè)主。 l 與學(xué)校,、派出所和居委會聯(lián)系,，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話,，入住時公告,。

3、入伙現(xiàn)場 入伙準(zhǔn)備,、協(xié)調(diào)工作到位后,，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗,、橫幅,、花卉、背景音樂,，安全護衛(wèi)立崗,、巡更，迎接業(yè)主入伙,。 舉行入伙儀式：邀請政府官員,、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢,。 注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象,。

八,、 物業(yè)裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修,，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》,。根據(jù)上述規(guī)定,，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請表,、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》,，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金,，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工,。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收,，合格后即退還裝修押金及保證金,。 業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容,，并注明委托施工單位及進場人數(shù),，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章,。

九,、物業(yè)檔案的建立 物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修,、配套,、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高,，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜,，越來越高科技化和專業(yè)化,，因此一旦發(fā)生故障,，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理,、歸案,、利用四個環(huán)節(jié),。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂,、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真,、留下有用的,，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律,、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實,。

十,、 日常管理

(一)房屋管理運作一覽表 工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務(wù) 頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天，入伙期間6h/天,，消滅違章于未然 每周三次 100% 標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確 符合規(guī)定,，無危及安全、外觀無改變,、用途無改變 無亂堆亂放,、亂挖亂接，無違章裝修,，房屋完好率100%,，投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見,、滿足業(yè)主合理要求,，業(yè)主滿意率99%以上 對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù),、面積,、公共實施、管線,、開關(guān)、業(yè)主幢號,、房號,、姓名、單位,、電話以及家庭情況等隨問隨答,，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結(jié)，帳表相符,，每六個月帳目向業(yè)主公開一次 工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修,、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督,、巡視,、走訪、整理檔案

(二)綠化管理 工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水,，時間近午為宜;夏秋季每天二次,，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,，冬季清園,，嚴(yán)重者重點防治 每月一遍,，嚴(yán)重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補 標(biāo)準(zhǔn) 均勻,，保持綠色長勢良好 均勻,，無重、無漏 喬木剪下叢生枝,、內(nèi)生枝,、整形，灌木造型,，地被草保持30~50mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 程序 7：00~9：30澆水,、施肥;9：30~11：30除雜草、整形,、保潔;13：30~15：30除殺蟲,、補缺、保潔;15：30~17：00澆水,、施肥

(三)房屋及公用設(shè)施維修,、養(yǎng)護運作一覽表 工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護 道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈 頻度 8h內(nèi)隨來隨辦,，隨進度進行 每天一遍 污水井,、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年,，污水管二遍/季 急修不過夜,，小修補24h內(nèi)，中修二天,，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天,，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍,，隨壞隨修 每周檢查一遍,，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍,，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,，責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門 每月檢查一遍，即壞即修 標(biāo)準(zhǔn) 符合規(guī)定,，無危及安全,、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施,、種類,、位置、分布,、安全要求,、開關(guān)位置,，公用設(shè)施完好率90%以上 無堵、少污積,、無缺損,、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處,，回訪率100%,，業(yè)主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損,，完好率90%以上 無積水,，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好,，梯燈正常,，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓,、無滲水,、無違章、整齊統(tǒng)一 運作正常,，無亂搭亂接,，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修,、投訴,。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修,、巡視,、走訪、整理檔案 工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練 消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車,、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練 頻度 24h 每周一遍 24h，每20分鐘一遍 24h 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 每周一次,，每次1h 標(biāo)準(zhǔn) 人車進出有序,，車輛發(fā)牌、登記,，交費90%以上,，無收購、乞討,、商販等可疑人物進出,。 完好率100% 被盜、刑事,、火災(zāi),、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章,、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國家和地方法規(guī),、業(yè)主公約等 遵紀(jì)守法,、嚴(yán)明安全護衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊列等常規(guī)訓(xùn)練

(四)安全護衛(wèi),、停車管理

(五)保潔管理 工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠,、蟑螂 頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年 標(biāo)準(zhǔn) 地面無雜物,、垃圾,、道路無泥沙，無雜草,、積水,，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng),，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物,、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng),，無張貼,、亂堆，扶手無塵,，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅,、少蚊,、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔,、消殺,、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇七

根據(jù)“佳園”的設(shè)計特點，現(xiàn)擬出“佳園”物業(yè)管理方案,。我們真誠希望在與貴方合作中,，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù),，使“佳園”物業(yè)持續(xù)升值,，為住戶營造一個安全、整潔,、優(yōu)美,、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主,、開發(fā)商,、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo),。

一,、佳園物業(yè)概況

“佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處,，總建筑面積約2萬平方米,，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價值的店面,，其中a區(qū),、b區(qū)占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷,，銀行,、學(xué)校、超市,、酒店,、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè),。美麗的社區(qū),，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細致,、負責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護,。

二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)佳園的實況,，我司確定佳園物業(yè)為中高檔管理,。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

(一)建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話,，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修,、求助、建議,、問詢,、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,，及時處理并有回訪記錄。

(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,，對合理建議及時整改,。滿意率達95%以上。

(三)建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%,，返修率不高于1%,。

(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。

(五)物業(yè)檔案,、業(yè)主樓案,、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

(六)常規(guī)性公共服務(wù)

1,、房屋管理及維修養(yǎng)護

(1) 棟號,、樓層、房號等標(biāo)志明顯,，設(shè)立引路方向平面圖,。

(2) 物業(yè)外觀完好、整潔,、外墻無脫落,，無亂貼、亂涂,、亂畫現(xiàn)象,。

(3) 空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2,、共用設(shè)備管理,，保證設(shè)備與機房環(huán)境整潔，設(shè)備良好,，定期保養(yǎng)無事故隱患,。

(1)供電系統(tǒng)。保證正常供電,，停電提前1天通知用戶,，備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次,。

(2)弱電系統(tǒng),。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除,。

(3)消防系統(tǒng),。24小時值班;設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損,，可隨時起用;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;消防疏散通道暢通;保證無火災(zāi)安全隱患。

(4)給排水系統(tǒng),。每半年清洗水池1次,，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn);水池,、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進行1次操作,，每年進行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢,，汛期道路無積水，地下室,、車庫,、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生;遇有事故,，維修人員在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修,，并無長時間停水;制有應(yīng)急處理方案。

3,、共用設(shè)施管理,。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路,、樓道等公共照明完好,，道路通暢，路面平坦,。

4,、保安及車輛管理。

(1)專業(yè)保安隊伍,，24小時值班及巡邏,，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范,，處理突發(fā)事件,。

(2)出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象,，不影響行人通行,。

(3)車輛出入管理嚴(yán)格，有登記,。

(4)停車場停放整齊,，場地整潔。

(5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施,。

(6)聯(lián)系群眾,，搞好群防群治。

(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理,。

5,、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人,、定地點,、定時間、定任務(wù),、定質(zhì)量。

(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,。

(2)實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,。

(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺,。

(4)共用部位保持清潔，無亂貼,、亂畫現(xiàn)象，大堂,、樓梯,、扶欄,、天臺,、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑,、煙頭等廢棄物,。

(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作,，提高人的清潔衛(wèi)生意識,。

6、綠化管理

(1)綠地?zé)o改變使用用途和破壞,、踐踏,、占用現(xiàn)象。

(2)花草樹木修剪整齊美觀,，無病蟲害,，無折損。

(3)綠地?zé)o紙屑,、煙頭,、石塊等雜物。

(4)綠化完好率達到95%以上,。

7,、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修),。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性,，抗震性和結(jié)構(gòu)安全,。

(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證,。

8,、房屋租售管理。

(1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù),。

(2)配合派出所,、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查,，并登記在冊,，確保小區(qū)的生活安全。

9,、社區(qū)文化

(1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地,，開展健康向上的活動。

(2)制有居民精神文明建設(shè)公約,。

(3)配合街道辦事處,、居委會、派出所開展各項工作,。

(4)業(yè)主滿意率95%以上,。

(七)針對性的專項服務(wù)(代理業(yè)務(wù))

1、代住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生清掃,、室內(nèi)裝修,、搬家等。

2,、提供空房代管,、房屋中介等服務(wù)。

3,、代定報刊,、郵件報刊的代收代發(fā)。

4,、提供維修服務(wù)并做到小修不過夜,，中修三天完成。

5,、安裝,、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

三,、公司擬采取的管理方式

“對物業(yè)進行嚴(yán)格管理,，為業(yè)主,、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理,，貼心服務(wù),，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。

(一)標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣,，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進行全面了解,，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時,、日常管理松懈,、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因,。本公司從項目前期管理,、入伙、二次裝修,、房屋維修與養(yǎng)護,、給排水及電氣設(shè)備管理、消防,、安全,、保潔、綠化以及便民服務(wù),，均實施全面的,、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏,，在內(nèi)部管理上自律,、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴(yán)格有序,、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo),，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意,、公司信譽度得到提高,。

(二)溝通服務(wù)至上

組織、溝通,、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì),，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小,、小事化無;反之,，則誤會重重,，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致,。為此,，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪,、接待業(yè)主投訴,、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復(fù)業(yè)主疑問,、設(shè)置業(yè)主交流箱,、公示欄、宣傳欄等方式,，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系,。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體,、繁瑣的業(yè)務(wù),，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理,，親臨服務(wù)一線,，直接了解業(yè)主需求，認真負責(zé),，講道德,，重誠實，對業(yè)主有求必應(yīng),，保證服務(wù)質(zhì)量,。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心,、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通,、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣,、誤解或投訴,，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商,。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商,、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為,。

(三)締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個和諧,、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望,。因此,，本公司提倡文明、禮貌,、親善的社區(qū)文化,，與業(yè)主共建共榮、友好相處,、相互信任,，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所,、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系,。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人,，都要熱心助人,、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系,，為小區(qū)、為業(yè)主,、為自己,、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

四,、為開展佳園物業(yè)管理所配置的人力,、物力資源

(一)人員設(shè)置。

根據(jù)所確定的管理檔次及實地考察,，按物業(yè)管理面積2萬平方米計算,本公司“佳園”管理處擬設(shè)置工作人員11人,。

職位 人數(shù) 負責(zé)內(nèi)容

管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任 1人 負責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通

工程人員 1人 負責(zé)設(shè)備,、設(shè)施維修,、保養(yǎng)

車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納,、收費

保潔綠化人員 1人 負責(zé)保潔綠化

保安人員 6人 負責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏

注：財務(wù)人員由總公司兼任,。

(二)綜合效益簡要分析

佳園綜合管理費及維修金收費標(biāo)準(zhǔn)可為(以上收費標(biāo)準(zhǔn)僅供參考,，最后的收費標(biāo)準(zhǔn)以物價局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費)：

管理費 維修金

多層住宅 0.50元/平方米·月 0.20元/平方米·月

商場 1.50元/平方米·月 0.25元/平方米·月

地上車位 40元/位·月

地下車位 60元/位·月

五、佳園物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本,、業(yè)主至上”的服務(wù)理念,，從項目前期管理、入伙,、二次裝修,、房屋維修與養(yǎng)護,、給排水及電氣設(shè)備管理、消防,、安全,、保潔、綠化以及便民服務(wù),，均實施全面的,、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理 。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng),、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng),、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng),、共用設(shè)施管理系統(tǒng),、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。

(一)前期準(zhǔn)備

公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深入研究,，了解項目規(guī)劃,、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況,，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案;進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍,，進行人員選拔、培訓(xùn),，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程,，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進駐前一星期必須安排好管理用房,、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備;物業(yè)接管必須進行驗收評估,，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接,。

1.內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

開展管理工作前3個月,。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置,，業(yè)主及用戶投訴的處理,，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。

3.規(guī)章制度制定

1),、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律,、法令、文件和示范文體,，編寫《業(yè)主公約》,、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。

2)、制定嚴(yán)謹(jǐn),、科學(xué)的管理文件(各項守則,、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序)并在入伙前完成,。

(二)物業(yè)管理的啟動

1.物業(yè)的接管驗收

1),、產(chǎn)權(quán)資料(項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件,、建筑執(zhí)照),。

2)、技術(shù)資料(竣工圖,、設(shè)備的檢驗合格證書等)

2.入伙管理

1),、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn),、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”,。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊,，明確入伙驗收手續(xù),、收費標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”,，禮貌,、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關(guān)疑問;簽訂物業(yè)管理委托合同,、業(yè)主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》,、《用戶手冊》;配合用戶搬遷,，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生,、清掃進出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作,，合理協(xié)調(diào)保安人員值班,、巡邏，適當(dāng)增加保安力量,。

2),、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中,，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料,，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例,，建立產(chǎn)權(quán)備案制度,，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。

3.二次裝修施工全過程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì),，因此,，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》,、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》,、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》,、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》,、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》,、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理,。

作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施,，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全,，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣,、固體廢物以及噪聲,、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響,。

安全防范管理,。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理,，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保,，防范治安事件發(fā)生;進行二次裝修中用電、煤氣,、明火安全管理,，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳,，有針對性地采取措施,，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理,。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放,，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔;加強噪聲控制,，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離,，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響,。

共用設(shè)備設(shè)施管理,。確保二次裝修中水電主干線,、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施,，使其正常運行,。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀,，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶,、落地窗防護柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè);公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物,，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門,。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工,，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱,、梁、板,、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu),、外墻、屋面防水,、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設(shè)管線,，須進行防水處理，以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體,。

水電設(shè)施二次裝修管理,。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口,，以防止二次裝修土頭,、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管;動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。

裝修工程完工后,，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收,，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

a,、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1,、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周,、車床進出口,、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng),，建立24小時不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報警系統(tǒng),，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事,。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊伍,，保安巡查員統(tǒng)一著裝,、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤,，言語規(guī)范,，認真負責(zé)，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏,，制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時消除安全隱患,。

在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量,，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng),，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施,，如防臺風(fēng),、防地震方案等。

2,、對出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同,，人員流動性大，社會背景,、身份也極為復(fù)雜,，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題,。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手,，對租戶進行分類拜訪與重點關(guān)注;配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶,、流動人員的調(diào)查,。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧,。

3,、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序,，排列整齊,，機動車輛出入有登記;非機動車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢,，路面平整;井蓋無缺損,、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活,。

4,、科學(xué)管理

記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控,，消滅安全隱患,。

b,、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護

主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢,、單元(門),、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯;定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補,，確保房屋外觀完好,、整潔，外墻面磚,、涂料等裝飾材料無脫落,、無污跡;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集;設(shè)立小告示板,，開展與業(yè)主交流,，及時通報相關(guān)事項。

2.共用設(shè)備管理

本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修,，一是以預(yù)防為主,，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài);二是對房屋設(shè)備做到“三好”,，“四會”和“五定”,。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備,?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng),、會檢查,、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O(shè)備的清潔,、潤滑、檢修要做到定量,、定人,、定點、定時和定質(zhì);三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合,。以專業(yè)修理為主,，同時設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度,。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,，合理制定定期維修計劃,。

1)給排水設(shè)備管理

管理目標(biāo)：細心保養(yǎng),，確保給排水設(shè)備、閥門,、管道工作正常,，無跑冒滴漏，方便住用戶生活,。

供水設(shè)備(包括蓄水池,、供水泵、管網(wǎng),、屋頂水箱,、水表、閥門等),。對生活水泵,、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運行正常,、設(shè)施完好,、無滲漏、無污染;每天2次巡視水泵房,、給水管網(wǎng),、屋頂水箱;水泵、水池,、水箱有嚴(yán)格管理措施,，無污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗,、消毒一次,，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證,、水質(zhì)化驗單;停水提前一天通知住用戶,。

排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施,，確保排水,、排污管理通暢，無堵塞,、外溢現(xiàn)象;汛期道路,、車庫、設(shè)備房無積水,、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池,、污水井;遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,，無大面積跑水,、泛水,、長時間停水現(xiàn)象。

2)供電設(shè)備管理

供電設(shè)備(變壓器,、電表,、供電線路、總開關(guān),、戶外型負荷開關(guān),、戶內(nèi)型漏電保護自動開關(guān)、避雷針等),。建立24小時運行和維修值班制度,，及時排除故障;每天檢查供電線路，確保正常供電,，道路,、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細查一次,，半年大檢修一次),，并做好運行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施;發(fā)生地震、火災(zāi),、水災(zāi)等情況及時切斷電源;備用應(yīng)急發(fā)電機隨時起用,。

配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班,，無關(guān)人員禁止入內(nèi);建立配電運行記錄,，每班巡查1次，每月細查1次,，半年大檢修1次,，查出問題及時處理，并做好記錄;室內(nèi)照明,、通風(fēng)保持良好;操作開頭的標(biāo)志明顯,，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電,，更應(yīng)掛牌;操作及檢驗時,，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋,、絕緣手套等,。

供電設(shè)備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表,、電壓是否正常,，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡,，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異;核對各個支路的實際負荷是否與裝設(shè)的保護元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固,，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動,，操作是否靈活,，刀刃及接點有無燒傷,，導(dǎo)線絕緣是否老化,、變脆、熔斷器有無焦痕;導(dǎo)線絕緣是否良好,，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化,，各接頭處無燒焦、變脆,、絕緣包布有無失效,，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕,，各種管路固定是否牢固,。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定,。

3)弱電設(shè)備管理

每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng),，確保故障能及時排除。

4)消防管理

消防控制中心24小時值班,，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全,，完好無損，可隨時起用;制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案;消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn),。

建立日常防火檢查制度,，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次,，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患,，確保消防設(shè)施齊全、完好,，標(biāo)識完整,，可隨時起用;在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施,、引路標(biāo)志完好,，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)消防隊,，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年舉行一次消防演習(xí),，增強應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。

c,、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境,，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境,。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理,，即定人,、定地點,、定時間、定任務(wù),、定質(zhì)量,。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱,、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑,、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔,，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄,、天臺,、公共玻璃窗等保持潔凈。

1,、日常保潔

范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標(biāo) 準(zhǔn) 備注

樓道 1 收垃圾,，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味

2 掃地板及樓梯 1次/天 無雜物,，無積水

3 沖洗樓梯 1次/周 無雜物,，無積水

4 擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印

5 擦電梯 2次/天 無灰塵,，無手印

6 擦公共防盜門 1次/周 無灰塵

7 擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵

8 擦公共天花板 1次/周 無灰塵,、蜘蛛絲

9 擦消火栓 1次/月 無灰塵

10 擦窗戶 2次/月 無灰塵

道路 1 路面 循環(huán)清掃 無雜物

2 路邊綠地 2次/天 無雜物

3 水泵結(jié)合器 1次/周 無灰塵

4 路燈柱 1次/周 無灰塵

綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉

2,、四害消滅

在樓道,、道路、綠地等公共區(qū)域,，每月定期一次采取措施消滅老鼠,、蟑螂，二次消滅蚊子,、蒼蠅,，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

d、綠化維護系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn),，定期對樓宇綠化進行澆水,、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進,、栽種;綠地?zé)o改變使用用途和破壞,、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好,，修剪整齊美觀,，無病蟲害，無折損,、無斑禿;綠地?zé)o紙屑,、煙頭、石塊等雜物,。

項 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)

綠化澆水 澆水(依氣候變化) 澆足澆透

草皮 修剪(按季節(jié)進行) 草皮美觀平整

雜草 清除(每周一次) 確?；緹o雜草

防蟲 病蟲害防治(一年2次) 無病蟲害

養(yǎng)護 施肥(一年4次) 綠化生長旺盛

喬灌木 修剪造型一年4次

e,、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn),，對業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場、網(wǎng)球場,、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法,，定期對共用設(shè)施進行維護保養(yǎng);開發(fā)收益性服務(wù)項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進行有效管理,，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值,，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。

f,、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)

1,、社區(qū)文化建設(shè)

創(chuàng)造一個和諧、文明,、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望,。在一年里，特別是節(jié)日,，如春節(jié),、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間,，與社區(qū)居委員會一道,，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃,，爭取政府有關(guān)部門支持,，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地;配合,、支持,、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

2,、便民服務(wù)

“不出社區(qū)門,，照樣過日子”是本公司服務(wù)的一項重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時,，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù),，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的,、專項性的,、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

1),、日常服務(wù)

設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處,、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所,，不但要接受住戶的質(zhì)疑,、問詢、投訴,、求助,、報修，還要求公司員工必須熱情相待,，及時處理和反饋住戶的各種要求;建立回訪制度并記錄,，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況;代定報刊,，郵件報刊代收代發(fā),。

2)、特約服務(wù)

提供有償特約維修服務(wù),。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù),，小修不過夜，中修三天完成;空房代管,，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔,、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆,、家教和醫(yī)療護理;信息咨詢服務(wù)等

六,、物業(yè)接管事項說明

(一)我公司一旦接受委托進行物業(yè)管理，保安,、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展,，各項接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益,。

(二)為了高效完成接管工作,，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗收小組(具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗),。成員包括2名工程師、1名會計師,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇八

在送舊迎新之際,，物業(yè)公司在回顧20xx年工作開展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗,，找出不足,，以更加務(wù)實的態(tài)度，積極配合集團經(jīng)營的戰(zhàn)略方針,，細化管理,，從內(nèi) 部挖掘潛力，向管理要效益,，更加嚴(yán)格要求,，加強培訓(xùn)，勇于面對不足,，團結(jié)一心,，增強大局意識、責(zé)任意識和協(xié)作意識,，同心同德,，努力完成工作,。我們會繼續(xù)發(fā) 揚敬業(yè),、奉獻的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力,。

《孫子兵法》說：“間于天地之間,，莫貴于人?！眴T工是企業(yè)的根本,，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè),、高效,、嚴(yán)格管理的服務(wù)團隊 作為20xx年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實行嚴(yán)格管理,，善待員工的方針,，開展系列的培訓(xùn)計劃、績效考核,，推進企業(yè)文化,，強化品牌意識，提高團隊的凝聚 力和向心力,。

一,、人事行政

人事行政工作目標(biāo)：

人員當(dāng)月流動率小于 5%

人員培訓(xùn)覆蓋率達到 100%

人員招聘到崗率達到 98%

員工生活滿意度達到 90%

1,、團隊的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度,，細化崗位責(zé)任制,，把責(zé)、權(quán),、利充分統(tǒng)一,，落實到位。推行與之相配合的績效 考核制度,，調(diào)動員工的積極性,。績效源于執(zhí)行力,，執(zhí)行力源于細節(jié),，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責(zé)要求,，推行新的績效考核制度,， 調(diào)動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力,，明確工作標(biāo)準(zhǔn),，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理,，力求在三月份全面覆蓋,， 以提高整體的服務(wù)水平和團隊的執(zhí)行力度。在有效的績效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上,，人事行政部將加強監(jiān)督的力度,，對崗位的操作和執(zhí)行進行有計劃巡查管理。及時發(fā)現(xiàn)問題,，及時改進,。

2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點,，制定有針對性的培訓(xùn)計劃,，以業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅持正面灌輸,，強化理念,，增強員工 主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進取,，勇于奉獻的精神,。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志,，述職報告統(tǒng)一 行動的共同基礎(chǔ),。在人事管理流程中,，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對入職,、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān),，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團隊的整體素質(zhì),。

3,、在提高管理要求的同時，更進一步關(guān)心員工生活,，重視員工需求,，加強員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾?，組織相應(yīng)的員工生日活動,、團隊活動。重視改善員工福利,，加強與員工的溝通,，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時給予改善,。

4,、效益是企業(yè)的最終目標(biāo)，通過崗位責(zé)任制的落實,，人事行政部將重新審核各部門,、崗位人員定編的情況，避免人浮于事,，以建立一支精干,、高效的服務(wù)團隊為目標(biāo)，嚴(yán)格控制人事成本,。

5、行政方面,，將以配合業(yè)務(wù)部門開展工作的需要為前提,，積極與各部門加強溝通協(xié)調(diào)，大力配合,。修正現(xiàn)有的工作程序,，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化,。及時完成 物料采購,，嚴(yán)格管理物料的采購、使用控制流程,，重視公司資產(chǎn),、倉庫,、車輛的管理，堵塞漏洞,，做好把關(guān)的工作,，保證公司財物、利益不受損失,。

二,、客服中心

物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個物業(yè)公司的服務(wù)窗口,。為此,，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅持 “以人為本”的服務(wù)宗旨,，規(guī)范管理,、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù),。不斷提高江南世家物業(yè)價值,，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。

工作思路：

強調(diào)成本控制意識和成本管理程序;

強調(diào)團隊的有效運作和服務(wù)流程;

強調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化;

強調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化;

致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū),。

目標(biāo)設(shè)置：

客戶綜合滿意率不低于 90%;

服務(wù)綜合及時率不低于 85%;

業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) 100%;

小區(qū)

綠化完好率不低于 90%;

綠化覆蓋率不低于 60%;

管理費收費率一期逐步達到 70%;

二期收費率達到 90%;

生活垃圾日清率為 100%;

工作重點：

根據(jù)對20xx年的工作回顧和反思,，20xx年將致力于加強規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通,、落實執(zhí)行,，以提高管理服務(wù)效能，營造和諧生活環(huán)境,。

(1)制定,、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作,，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等,。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序,，達到規(guī)范自我,、服 務(wù)業(yè)戶的目的。并對員工進行定期的業(yè)務(wù),、技巧,、服務(wù)意識等方面的培訓(xùn)，通過不斷的強化學(xué)習(xí),，不斷提高服務(wù)中心員工水平,。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過硬、服務(wù)意識 強的員工隊伍,。對進入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān),，定期進行考核評比,，對不稱職員工堅決撤換。

(2)小區(qū)的環(huán)境管理極為重要,，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好,、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題,，以往的管理經(jīng)驗告訴我們,，保潔工作責(zé)任到人，督 導(dǎo),、檢查,、培訓(xùn)落實到位，才能充實發(fā)揮每個人的潛能,，認真地去做好每天的保潔工作,。積極宣傳環(huán)保意識，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài),。

(3)根據(jù)目前的收樓情況,，強化對工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調(diào)配合,，完成收樓任務(wù),。

(4)對物業(yè)管理費收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多,，將通過定期開展社區(qū)文娛活動,、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進行溝通，聽取 業(yè)戶的意見,。接受合理的要求及意見,，采取有效措施進行相應(yīng)的整改，提高管理質(zhì)量;對于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求,，按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋,，并加強對物業(yè) 管理行業(yè)的政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念,，爭取業(yè)主的理解,，對經(jīng)解釋無效拒交管理費的業(yè)戶，將通過法律途徑解決,，使管理工作得以順利開展。

(5)加強社區(qū)文化的建設(shè),，建立與業(yè)主的良好溝通,，共建和諧社區(qū)。

(6)協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組,，實行業(yè)主自治,，共同管理,。

三、工程維修

四,、保安部

保安部針對20xx年總結(jié)和分析工作情況,，繼續(xù)堅持以固強補弱和狠抓落實為中心，以做好安全和服務(wù)工作為前提,，搞好團隊建設(shè),。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作,，保證人,、財、物的安全,，配合客服,，加強對小區(qū)的巡查，提高整體管理水平,。

工作目標(biāo)

住客及公司綜合滿意度 95%;

無因管理責(zé)任事故率 0;

新員工崗前培訓(xùn)率 100%;

不合格項整改率 100%;

員工流動率≤20%(不包括非正常流動率);

突發(fā)事件快速反應(yīng)率為 98%;

非正常投訴率低于 2%,。

并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項的接管，同時全面做好二期有關(guān)工作的服務(wù)和管理,，樹立保安隊伍的形象,。

2、 做好元旦,、春節(jié)期間小區(qū)各項安防工作,，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé);同時落實好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班;明確強調(diào)放假不放制度;組織和安排 好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動,。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復(fù)完工,，擬成立物業(yè)公司籃球隊，既可豐富員工業(yè)余生活,，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比 賽做好準(zhǔn)備,。

3、 保安部將于1月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務(wù)月活動,，體現(xiàn)保安隊伍的服務(wù)意識和服務(wù)熱情,，同時建立良好的口碑。

4,、 做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準(zhǔn)備工作,，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時進行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓(xùn),，逐步改變完全靠“人防”的管理模式,。同時設(shè)專人負責(zé)在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)24小時的監(jiān)督和管理，提高安防標(biāo)準(zhǔn),。

5,、 針對一、二期消防設(shè)備設(shè)施的分布和配備情況,，更進一步完善設(shè)備設(shè)施管理和使用運作培訓(xùn),，同時加強日常消防培訓(xùn)和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實際情況將小區(qū)日常 安全管理注意事項,、家居與森林防火,、突發(fā)事件處理方法等安防常識制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識的宣傳和群防群治工作,。

6,、 做好人員的培養(yǎng)和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設(shè)成為強有力綜合型的隊伍,。結(jié)合保安職業(yè)特性,，在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作，加強與人才市場,、部隊和保安學(xué)校的聯(lián)系,，做好人員補充儲備工作。全年退伍軍人占總 人數(shù)比例為75%,，其它占比例為25%(保安學(xué)校,、警校、武校人員),。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價值,，做好物業(yè)公司排頭服務(wù)部門。

7,、 加強骨干隊伍的建設(shè),，拓寬員工知識面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學(xué)習(xí),，查找自身問題，提高整體素質(zhì)和層次,，(骨干隊伍)使用原則為能者上,、庸者讓，每季度開展工作自評,，部門上半年工作總結(jié)時工作述職,。

五、會所經(jīng)營

20xx年上半年將繼續(xù)以服務(wù)為先,、效益為本的經(jīng)營方針,，積極配合營銷及客服工作的開展,。采取靈活的經(jīng)營手法,，推出更貼身的服務(wù),，把會所經(jīng)營做到推陳出 新。在內(nèi)部管理上,，加強本部門各經(jīng)營點的協(xié)調(diào)合作性,，著力增強和提升員工工作技能和服務(wù)意識，最大限度地調(diào)動人員的積極性,、創(chuàng)造性;切實加強餐廳出品管理 工作,，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務(wù)工作的開展,。

工作目標(biāo)

力爭半年創(chuàng)收3萬元;

六,、財務(wù)管理

圍繞集團發(fā)展戰(zhàn)略和財務(wù)年度工作目標(biāo)，促進效益增長,，完善財務(wù)管理體系,，加強資金、資產(chǎn),、成本,、采購價格的管理和控制。在把服務(wù)放在第一位的同時,，建立規(guī) 范的賬務(wù)管理,，積極配合業(yè)務(wù)部門工作的開展，加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用,。為全面完成物業(yè)的各項工作指標(biāo)和工作任務(wù),，制定物業(yè)財務(wù)部20xx年上半年工作 計劃如下：

工作目標(biāo)：

服務(wù)滿意度90%;

控制虧損在20萬元以內(nèi);

建立君華物業(yè)成本庫;

1、物業(yè)財務(wù)部在集團財務(wù)中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下, 根據(jù)物業(yè)公司財務(wù)管理制度,結(jié)合物業(yè)財務(wù)工作的實際情況,建立一套詳細完整的成本庫,合理的進行成本控制, 及時準(zhǔn)確地向管理層提供最真實的財務(wù)數(shù)據(jù),。

2,、負責(zé)公司資金計劃的制定與跟蹤對比，管理臺帳的登記與財務(wù)狀況分析,，并向管理層提供財務(wù)報告,進行成本分析,提出相關(guān)的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內(nèi),。

3、以服務(wù)為宗旨,，與客服中心一起做好管理費的收繳工作,。對于前期欠費的業(yè)主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法,，爭取催繳率達到30%,。把物業(yè)公司的收費工作推向一個新的臺階。

4,、負責(zé)各種款項的審核,，規(guī)范財務(wù)付款審核程序，進行新的財務(wù)制度的培訓(xùn)。主要是對物業(yè)公司各部門負責(zé)人及本部門員工組織一起學(xué)習(xí)新的財務(wù)制度,，對以前修改的部分要進行重點的講解,，新的制度實施后，要嚴(yán)格按照制度執(zhí)行,。財務(wù)部門進行監(jiān)督把關(guān),。

5、完成20xx年的年終財務(wù)總結(jié),，進行財務(wù)狀況分析,，編制財務(wù)報告。并且根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制20xx年上半年資金計劃,，上報集團資金計劃部,，根據(jù)集團批準(zhǔn)的資金計劃，合理安排物業(yè)公司20xx年上半年每個月的資金,，并與各部門協(xié)商對一些付款計劃進行相應(yīng)的調(diào)整,。