為了確保事情或工作有序有效開展，通常需要提前準備好一份方案,，方案屬于計劃類文書的一種,。那么方案應該怎么制定才合適呢？以下是小編為大家收集的方案范文,，歡迎大家分享閱讀,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇一

為了更好的學習與了解物業(yè)管理工作流程及細節(jié)，清楚本?？蛻魧ξ飿I(yè)服務的綜合滿意度現(xiàn)狀,，找出服務過程中的缺陷，以便提高烹專物業(yè)管理水平和質量,。

地點范圍：四川烹飪高等?？茖W校

調查時間范圍：20xx年5月30日——20xx年6月3日

調查目標客戶群范圍：烹專在校學生、教師及美倫物業(yè)管理內部員工

本次測評主要通過發(fā)放調查表和交流訪問的方式進行,，將對美倫物業(yè)管理保安部門,、綠化部門、保潔部門,、維修部門等部門產(chǎn)生影響,。

調查表發(fā)放率：100%

調查表回收率：100%

調查表真實率：85%

召開會議時間：20xx年5月25日晚7：00第一次會議地點：烹專食堂

其他會議時間、地點：待定

完成匯總工作時間：20xx年6月6日之前

本小組每個成員必須準時參加每次小組會議,，并討論出真?zhèn)€活動的制定和實施方案,，活動經(jīng)費必須在20xx年5月26日之前全部交齊，由財務管理員負責收繳工作,，每個成員必須保質保量完成十份問卷調查表,，并最后總結歸納出全部內容。組長需要做好模范帶頭作用，組織監(jiān)督好每個小組成員完成各項任務及會議參加,，每次會議后初步統(tǒng)計和匯總好會議內容,，制定詳細資料發(fā)放給小組成員集體討論，直至最終完成本次調查,。

滿意度指數(shù): 滿意度綜合指數(shù)=∑(非常滿意+滿意)/已填項目數(shù)x100%

項滿意指數(shù)60%為不滿意,，應重點加以改進;單項滿意指數(shù)≥90%為非常滿意，應注意加保持和推廣,。

滿意度綜合指數(shù)≥90為非常滿意,，注意加以保持和提升。

70≤滿意度綜合指數(shù)≤90為比較滿意,，密切關注滿意度發(fā)展趨勢,，對滿意度指數(shù)偏低的項目加以改進。

60≤滿意度綜合指數(shù)≤70為一般,，除對單項不滿意進行改進外,，應對公司管理體系進行

系統(tǒng)性分析并加以改進，以期提升職員滿意度,。

滿意度綜合指數(shù)60為不滿意,，應對公司整體管理體系進行檢討或重新設計。

各單項的滿意率,、不滿意因素分析及改進建議,、客戶滿意度匯總表、調查后續(xù)工作要求等,。

小組各個成員必須有效保證調查表資料的發(fā)放率,、回收率、真實率,，發(fā)放調查表時言談舉止文明有禮貌,，尊重客戶生活習慣。

測評表須有測評人員,、客戶簽名及客戶電話,，并注明測評時間。

測評表有以下情況之一為無效：

1,、未按規(guī)定范圍測評且未得到批準的;

2,、未按規(guī)定時間提交的;

3、未按規(guī)定要求填寫的,。

1,、作弊違規(guī)：

測評時有以下情況之一為作弊行為：

(1)涂改測評表內容;

(2)假冒客戶填寫測評表;

作弊行為的處罰：

一經(jīng)發(fā)現(xiàn)小組成員有以上作弊行為，將給予該成員請小組每位成員一瓶飲料的懲罰,，必須嚴厲執(zhí)行,。

2,、開會違規(guī)：

每次開會如有事不能及時趕到或參加在開會之前必須跟組長請假，并說明原因,，如未請假者將視為開會違規(guī),。

開會遲到懲罰：給予遲到成員請小組每位成員一瓶飲料的懲罰;

開會未到懲罰：給予未到成員上交20元處罰金懲罰作為小組活動經(jīng)費,。

調查表費用(8元)其他資料費用(8元)

1,、分析調查結果匯總的總表;

2,、對不滿意項目制作出對策表;

3,、填寫客戶需求狀況分析表。

第二組：學號09——16號

組長：李兵,、張碩

財務管理員：易旋組員：楊華威,、代林娟,、王朝悅,、曹帆、萬前辛,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇二

物業(yè)驗收,、接管前的工作

1) 成立驗收、接管小組：

由xx物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織,、經(jīng)營,、管理、工程,、保安和清潔等部門有關人員前往現(xiàn)場,，對驗收、接管工作中所涉及問題等進行考察,。在此基礎上,，提交公司董事會或總經(jīng)理辦公會議討論確認，并制定驗收,、接管工作方案,，在公司領導下成立接管驗收小組。

2) 有關專業(yè)人員提前進駐小區(qū)：

提前派出工程技術專業(yè)人員進駐現(xiàn)場,，與地盤的工作人員一起,，參與機電設備的安裝調試，了解整個物業(yè)內所裝備的設備設施,，熟悉各類設備的構造原理,、性能，熟悉水,、電,、氣管道線路的鋪設位置及走向等，為下一步實物驗收,、資料移交等工作做準備,。

物業(yè)驗收、接管中的工作

1) 組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項和交接日期：

管理處驗收,、接管小組主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系,，協(xié)商物業(yè)交接問題，及時將協(xié)商情況匯報給總公司,。由開發(fā)商,、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案,，統(tǒng)一驗收標準,，商定交接注意事項和交接日期。

2) 印制驗收,、接管工作表格：

物業(yè)公司對所接收的建筑物,、設備設施，要分別列項印制驗收記錄表格,。主要有：物業(yè)接管驗收移交工程資料清單,，公用機電設備驗收單，公用建筑,、小型設施驗收單,，公用機電設備驗收單，室外給排水驗收單,，綠化驗收單,，單元建筑接管驗收記錄表，單元室內電氣設施接管驗收記錄,，單元室內給排水接管驗收記錄表等,。

3) 全面驗收、交接：

驗收時須有開發(fā)商,、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加,，逐項進行驗收，填寫記錄單,，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名,，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份,。對驗收合格的項目,，列出清單，進行交接,，交接雙方在清單上簽字,；對不合格的項目，注明存在的問題,，提交地盤和施工單位,，限期整改,，整改項目須經(jīng)復驗，合格后方可接收,，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存,。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項資料（包括產(chǎn)權資料,，技術資料,，政府驗收合格證明，水,、電,、氣供應合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關登記,、簽字手續(xù),。

物業(yè)驗收、接管后的工作：

1) 已接收項目的管理：

管理處從接收簽字起,，即組織人力對建筑物和機電設備進行保護,，防止被盜和破壞，同時,，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理,。認真清點,、檢查,、復核室內和小區(qū)的各種設施設備及有關物品，發(fā)現(xiàn)問題及時登記,、反映,、整改。

2） 入伙時業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗收：

管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公,，實行一條龍服務,。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費用,，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋,、驗收設施設備，辦好交接手續(xù),、交付鑰匙,，對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質量方面的問題，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上（承建商,、緹香名苑管理處,、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份）,，并負責與承建商聯(lián)系,，限期修好,，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時入住。

3） 歸檔小區(qū)各種資料：

建筑施工圖紙,、隱蔽工程資料 ,、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書,、合格證書復印件等,。

4） 擬定小區(qū)設施中不完善方面的改進計劃，并與有關方面聯(lián)系實施,。 各項工作執(zhí)行企業(yè)的質量方針和目標,，以及iso9000質量管理體系標準，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全,、清潔,、優(yōu)美、舒適,、方便的生活環(huán)境,。

物資裝備

物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的，以確保管理服務質量為根本,，以為機關工作人員提供文明,、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求,，結合實際情況擬定,。

（一）管理用房

1.辦公用房安排

管理處前期辦公安排。關于前期維修間和倉庫位置,，根據(jù)現(xiàn)場情況臨時協(xié)商解決,。

2.宿舍與食堂安排

前期保安及工程技術人員宿舍在辦公大樓臨時解決，綜合服務樓交付使用后,，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決,，在某某市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題。前期員工就餐問題擬與快餐公司協(xié)調解決,。綜合服務樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐,。

住戶入住期間的管理方案，包括入住儀式,、辦理有關手續(xù),、便民服務、為住戶排憂解難的措施,。一旦我司中標,，我司將立即組織資深專家組為某某小區(qū)提供全面的前期服務，結合物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃,、設計,、施工,、驗收等階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎,，同時為進入實操階段做好充分的準備工作：

（一） 入伙（?。┕芾矸桨?/p>

1．做出入伙方案。主要包括：

（1）做出明顯的指引標識,；

（2）入伙車輛的引導工作,；

（3）保安的安全保衛(wèi)工作；

（4）入伙期的日常保清工作,；

（5）辦公家具的包裝物及雜物的及時收拾工作,；

（6）協(xié)助物品的搬運及擺放工作；

（7）小區(qū)內搬運小車及搬運工具的配備準備工作,；

（8）水電工的供水,、供電的保障工作；

（9）歡迎入伙的準備工作,；

（10）確定入伙時間,。

2．每個房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開荒

在入伙的前一個星期,，由工程部主管帶領水電維修人員,，對供電供水情況進行每個房間的仔細檢查，以確定入伙后水電暢通,。

在入伙的前一個星期,，在水電維修人員檢查后的房間，進行最后一次的清潔開荒,，然后關閉門窗,，鎖好房門,。

3．掛彩旗等迎接準備工作

在入伙的前二天,，我們根據(jù)事先的準備安排，做好入伙歡迎工作,。

（1）在小區(qū)現(xiàn)場的主要出入口掛職出橫幅標語,；

（2）在南北方向的兩個門口設置充氣拱門；

（3）在小區(qū)的四周設立彩旗,；

（4）在建筑物的周圍懸掛氣球等,。

4．現(xiàn)場的保障及配合

按照《入伙方案》中的相關內容，入伙的當天和入伙階段,，切實做好現(xiàn)場的保障和配合工作,，以使業(yè)戶方便、快捷,、安全,、省時,、省力地順利地入住。

提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作,，以免辦理手續(xù)時徒勞往返,。

為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應程序順暢,，手續(xù)完善,，票據(jù)正規(guī)。即時完成入伙注記,。受理代辦服務手續(xù)齊全,、收費合理、守時守約,、保證質量,。

5、業(yè)主入伙流程

1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,，簽訂售房合同并開出入伙通知書,。

2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況,、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》,。

4）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質量問題,，經(jīng)確認，填寫返修表送交發(fā)展商,，管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后,，請業(yè)主再次驗房。

5）如需二次裝修的,，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù),。

6）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

2,、租賃住戶入住流程

1）簽訂《租賃意向書》,，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同,。

2）簽訂《租賃合同書》,。合同應附有《管理公約》等有關附件。

3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋,，如發(fā)現(xiàn)有房屋質量問題的,，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。

4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單,，并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙,。

5）交付押金和首期租金。

6）如需二次裝修的,，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù),。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇三

物業(yè)管理服務可以說是一門專業(yè)學問，本公司以本著小心計算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則,，并通過長期的工作改進和提升,，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益利投資潛質都能得以達致極限,。而這種“投資管理”的哲學，能使業(yè)主充分保障其不動產(chǎn)的投資權益，不但使其保值,，而且更能使不動產(chǎn)增值,。

xx物業(yè)為高級工貿建筑物。其物業(yè)管理重點茲分析如下：

工貿大廈需要極為周全的服務,，特別是現(xiàn)代的新型高級發(fā)展計劃，還要照顧相當復雜的電動和機械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識和技術,。而這些裝備不單只包括升降機和停車場電梯,，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統(tǒng),、中央空氣調節(jié)設備和通風裝備,、保安監(jiān)察和控制系統(tǒng),、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應設備等,。租用戶對這類大樓,，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高,。大樓的外墻也必須定期清潔,，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕墻,，其難度和這項工程所涉及的龐大費用,，實非一般人所能想象。一幢工貿大廈是否得到完善管理,，這對該物業(yè)的租金及售價水平有很大影響,，與此同時其資本價值也會因而受到影響。

現(xiàn)今停車塌的設備的管理多采用先進的自動管理系統(tǒng)來滿足日益繁重的日常運作需要,。采用自動管理,，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源,，增快車輛流量,，從而使物業(yè)管理運作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場設備也更加方便快捷,。此外,，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務,。停車場必須有閉路電視作監(jiān)控,，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機需與停車場自動化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通,，以備在緊急時段時仍能操作提供必要服務,。停車場內必須裝有足夠通風系統(tǒng),，供應新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全,。停車場經(jīng)營管理策略應按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費,，而無須從管理費內補貼，這對整幢大樓出租及出售營運,，都有著正面積極作用,。

依據(jù)xx物業(yè)現(xiàn)時的工程進度及運作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務,，待大樓完工后再提供管理運作服務,。

一、物業(yè)管理顧問服務

建筑期間管理顧問服務

提供大樓圖則專業(yè)意見

提供大樓設施專業(yè)意見

提供大樓建材專業(yè)意見

預估大樓管理運作成本

大樓管理進度檢討,、停車場管理建議

大樓竣工驗收證核發(fā)前的管理服務工作

建議制定租約條款

訂定管理守則

員工培訓計劃

財務預算

用戶搬進及裝修期間的管理服務工作

移交大樓單位與租戶程序

裝修工程及物料運送控制程序

保安控制

進入控制

安全控制

(一),、建筑期管理顧問服務

1、這項服務將于大樓建筑施工期內提供給業(yè)主參照,，其主要功能為：

在管理前期能針對性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題,，使業(yè)主能有時間考慮增減設施；

節(jié)省日后管理設施修改或增加的費用,，并可避免影響物業(yè)管理運作,；

在租用戶入住前可訂定管理費及其他費用的分攤原則，使日后管理運作能暢順,。

2,、服務內容

1)提供大樓圖則專業(yè)意見

就本大樓的設計平面圖、立面圖,、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關的專業(yè)意見及分析,。這項工作主要是針對大樓設計在落成后對管理操作的實際運行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進行的。本公司將建議業(yè)主對部份設備的增添留出空間,，如預留中央監(jiān)控室及相關設施的預定位置,、垃圾處理室的適當?shù)胤健⑼＼噲龅脑O備需求,、車輛日常進出運作的安排,、電梯系統(tǒng)運作規(guī)劃、大樓自動化系統(tǒng)及其他各類設施的預留等,。

2)提供大樓設施專業(yè)意見

就業(yè)主已決定或需要提供意見的各項設施作出對將來管理運作有利的顧問意見,，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類設施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見,。

大樓設施包括：

電梯

消防設備

電氣設備

照明設備

給/排水系統(tǒng)大樓自動化系統(tǒng)

垃圾處理設備洗窗機設備

后備發(fā)電機設備大樓廣播系統(tǒng)

停車場管理系統(tǒng)等

3)提供大樓建材專業(yè)意見

就業(yè)主己選定或預定的建樹資料作出對日后管理工作有影響的專業(yè)意見,，例如對建材的耐用性、清潔性,、優(yōu)劣的區(qū)別,，判斷有關材料是否能對使用者達到預期效果,，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。

4)預估大樓管理運作成本

就業(yè)主預定的各項大樓設施及配備,，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算與業(yè)主參考,。

5)大樓管理進度檢討

本公司將針對建筑期內的不同情況提供意見，內容包括：

分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業(yè)意見：

當有重大設計修改時,，派專業(yè)人員參加工程會議,，與各有關單位配合協(xié)調,，了解工作進度,，以便即時提出專業(yè)意見，使日后管理運作能夠控制在一定的程度,，省卻將來因修改設計而帶來的費用及時間耗費,；

就各廠商的設施及配備，向業(yè)主提供專業(yè)意見,，例如該設施日后保養(yǎng)程序,、零件配備是否足夠。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇四

為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》,，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境,，現(xiàn)結合我辦實際,，制定物業(yè)管理工作實施方案。

組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）

副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）

成員：幸坤權（牌樓辦事處社區(qū)服務中心主任）

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）

陳守元（印盒石社區(qū)主任）

陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）

黃東方（萬安社區(qū)主任）

潘中英（太平社區(qū)主任）

王明（石峰村主任）

葉平（大河溝社區(qū)主任）

周君（搭馬橋社區(qū)主任）

何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）

何小燕（牌樓社區(qū)主任）

領導小組下設辦公室在社區(qū)服務中心,，幸坤權兼任辦公室主任,。主要職責：負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點,，協(xié)調幫助社區(qū)居委會解決有關問題,，各社區(qū)要成立社區(qū)服務站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調機構,。

1,、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū),，（其中基礎條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）個,；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；目前,，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個,。

印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個,，二類小區(qū)12個,，三類小區(qū)4個,。

觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個,，二類小區(qū)5個,，三類小區(qū)10個。

萬安社區(qū)31個,，其中一類小區(qū)2個,，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個,。

石峰村1個,，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個,，三類小區(qū)1個,。

太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個,，二類小區(qū)9個,，三類小區(qū)16個。

大河溝社區(qū)20個,，其中一類小區(qū)3個,，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個,。

搭馬橋社區(qū)29個,，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個,，三類小區(qū)21個,。

袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個,，二類小區(qū)6個,，三類小區(qū)11個。

牌樓社區(qū)8個,，其中一類小區(qū)2個,，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個,。

2,、工作目標。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎,，直接關系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展,，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區(qū)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市,、文明城市和一流人居環(huán)境具有重要意義,。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度,，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持,；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會,，成立業(yè)主委員會,，力爭在20xx年底,，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平,。

1,、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街,、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調查,，研究討論,，在征求有關單位和社區(qū)居民意見的基礎上,，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案,。

2,、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署,。運用墻報,、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度,，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義,，以及給群眾帶來的切身利益。

3,、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）,。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū),、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū),。

4、總結推廣（20xx年11月1日——11月30日）,?？偨Y試點工作經(jīng)驗在各社區(qū)加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改進,，在具體實施過程中搞好分類督促指導,，推進（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實。

1,、物業(yè)管理領導小組每月召開一次會議,，學習上級有關文件和會議精神,，分析進度，查擺問題,，研究部署階段性工作等,。

2、建立街,、居二級目標管理責任制,。街道和社區(qū)居委會主要領導是落實物業(yè)管理的第一責任人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署,，經(jīng)常了解情況,，積極協(xié)調解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進,。

3,、強化考評，嚴肅紀律,。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進物業(yè)管理工作的情況進行督促檢查和評比,，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進行表彰,。對群眾反映強烈,，不認真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域,，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關部門推進物業(yè)管理工作的單位,，要及時督導，責令限期改正,，典型的要予以通報批評或組織處理,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇五

1.建立監(jiān)督和記錄制度，對工作計劃,、檢查情況及對問題處理進行統(tǒng)計,；

2.熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況,、檢修口預留位置,，做出詳細記錄；

3.對內外裝修方式,、布局,、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；

4.了解各公共部分水電開關,、裝飾材料等的造型及位置,，環(huán)境清潔用水預留接口等情況；

5.對影響大樓功能、危及設備及業(yè)主人身安全,、嚴重影響今后管理運行的問題,，及時書面匯報與業(yè)主方，列出整改報告,，提交業(yè)主方備案處理

1.對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查,，包括電梯井道防水、安裝過程的質量監(jiān)控,，各種管線的預埋等,；

2.出席有關工程的會議，參與機電設備的測試檢查,，建立調試檔案,；

3.及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程,，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見,，及時通報業(yè)主方。

1.安排相應專業(yè)人員參與分戶驗收,，并對驗收問題進行記錄,，書面反饋與業(yè)主單位,，并對整改落實情況檢查,；

2.從物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進行嚴格的驗收,，維護業(yè)主方的合法權益；

3.對接管驗收中發(fā)現(xiàn)問題,，明確記錄在案,，書面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內對存在的問題加以解決,，直到完全合格,；

4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應資料的移交和驗收問題的整改跟進與反饋,。

項目經(jīng)理進駐現(xiàn)場,，根據(jù)項目進度派3-5名專業(yè)人員。

電梯技工：

人員數(shù)量：1人,。介入時間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專業(yè),，中專以上學歷；有電梯前期介入相應經(jīng)驗,；了解電梯安裝的相關技術,，持特種設備操作證（電梯）

空調技工：

人員數(shù)量：1人。介入時間：空調安裝至移交。有大型商場或寫字樓物業(yè)空調制冷兩年以上工作經(jīng)驗,；具備暖通基本常識,，持相關上崗證和中級以上職業(yè)資格證書；有中央空調系統(tǒng)操作,、保養(yǎng)工作經(jīng)驗2年以上,。

高壓運行維護技工：

人員數(shù)量：2人介入時間：配電房安裝至移交。持高（電監(jiān)會頒發(fā)）,、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）,；一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗；有10kv高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經(jīng)驗,；有變壓器運行,、報停管理經(jīng)驗。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇六

為了加強和完善分公司現(xiàn)有的物業(yè)管理模式,，提高社會資信度,，增強管理理念，樹立企業(yè)品牌,，讓我們的管理更上一個新的臺階,，針對分公司現(xiàn)在所管理兩棟大廈的實際，特制定以下管理方案：

服務第一,、租戶至上,、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新,。

管理無盲點,、租戶無怨言、服務無挑剔,。以公司經(jīng)營為主導,、為租戶推出完善的服務、為公司創(chuàng)造效益,、為企業(yè)打造品牌,。

1、指導思想

用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術,，營造安全,、舒適、優(yōu)雅,、溫馨的生活和工作空間,，運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值,。

2,、管理服務方式

完善服務、誠信待人。物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè),，為此企業(yè)將在今后的服務工作中,，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務宗旨和追求目標，奉行“服務第一,、租戶至上”的原則和務實周到的工作理念,，為租戶提供全方位、高品質的服務,，并將日常工作緊密融合于管理之中與租戶建立良好的服務關系,，同時在不斷完善的過程中真正讓租戶享受到安心、舒適和稱心的工作環(huán)境,。

3,、安全、消防真抓實干

為確保租戶的生命,、財產(chǎn)安全,，我們主張以切合實際的人防為主、技防為輔的安全管理理念,，建立一支強有力,，多用途的管理復合式人才隊伍。在日常管理中,，派專人24小時值班,，負責所轄物業(yè)的安全工作，嚴格管理,，防止易燃,、易爆等危險品進入轄區(qū)，制定出與其相適應的應急處理安全操作規(guī)程,，如發(fā)生特殊事件時,，力爭將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊,，使員工、租戶翻開手冊即可操作,，如《貴州黃果樹企業(yè)物業(yè)安全管理手冊》使每一位員工了解和熟悉管理程序,，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，將不間斷地充實管理隊伍,，采用輪回培訓制度,，不斷提高員工的技能和素質。

4,、環(huán)境管理責任到人

多年的管理經(jīng)驗告訴我們,，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位,，才能充分發(fā)揮每個人的才能,，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識,，使管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生達到最佳效果,，為區(qū)域所在地增加一道清潔、衛(wèi)生,、亮麗的風景,。

1,、為了確保承諾指標的實現(xiàn),，在服務達標中采用計劃、實施,、檢查,、總結的管理模式,，對提供服務的各個過程及其相互作用進行識別和管理，不斷改進和提高服務與管理質量,，使各項承諾指標得以實現(xiàn),，為租戶提供完善、周到,、優(yōu)質,、理想的服務、努力創(chuàng)造一個安全,、文明,、和諧、舒適的辦公環(huán)境,。結合本公司所確定的管理目標及質量方針,，特對以下各項指標做出承諾，并將相應的保證措施匯總如下：

（1）,、房屋及配套設施完好率達99%,，制定維修技術人員專職負責區(qū)域巡查，建檔記錄,，確保整潔,、無破損立面，房屋無改變使用功能,，公共設施及通道無隨意占用,。

（2）、房屋及設施的零修,、急修及時率達99%,，建立嚴格的修繕制度,，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成,，急修工程不過夜,，以優(yōu)質服務為本，實行24小時維修制度,。

（3）,、維修質量合格率達100%，分項監(jiān)督,、檢查,、工程維護嚴格把關，按照工序一步到位,，杜絕返工,，確保質量。

（4）,、清潔,、保潔率達99%，區(qū)域內保潔落實到人,，巡查記錄完善,，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核制度,，確保區(qū)域垃圾日產(chǎn)日清,，設施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象,。

（5）,、公共區(qū)域照明及電梯完好率達96%，落實責任人,，堅持對公共區(qū)域內的照明,，及消防設施進行日常巡視、檢修和定期維護保養(yǎng),，并建立健全檔案記錄,，確保公共設施完好并正常使用。

（6）,、化糞池,、排水管完好率達99%，制定作業(yè)規(guī)程,，定期疏通、清理,，發(fā)現(xiàn)問題及時維修,，達到排放暢通無積水,。

（7）、機電設備的完好率達100%,，完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度,，配備專業(yè)工程技術人員，實行24小時專人值班,，出現(xiàn)故障及時排除,。

（8）、檔案建立完好率達100%,，各種檔案資料專人管理,，分類存放，檢索方便,，保證檔案資料齊全,。

物業(yè)管理是通過專業(yè)化，一體化的管理,，體現(xiàn)社會效益的,，它的產(chǎn)品是服務，其管理目標是通過服務實現(xiàn)的,，無論是保安,、保潔還是維修都是服務。因此培養(yǎng)員工的服務意識是我們企業(yè)文化建設的重要內容,，在員工素質教育中,，我們著重要培養(yǎng)員工服務意識和觀念；樹立“業(yè)主第一,，服務至上”的服務意識,，樹立關心人，理解人,，尊重人的觀念,，培養(yǎng)員工“善化解矛盾，常溝通技巧”的特殊素質,，物業(yè)管理面對的是享受服務的群體,，其服務內容涵蓋了與業(yè)主息息相關的種種生活內容，繁雜的工作常常需要溝通和理解,，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧,。

結合我司的實際情況，針對我司現(xiàn)管理的兩棟大廈,，馳宇大廈,，兩臺電梯，中央空調,，6名保安,，3名保潔,，5名電工，總面積15000 m2 ,，玫瑰商場大樓,，1臺電梯，3名保安,，1名保潔總面積xx m2 ,，根據(jù)測算，保證服務質量的前提下,，馳宇大廈的物業(yè)管理費每平方暫按10元收取,，玫瑰商場大樓的物業(yè)管理費每平方出租面積暫按4元收取物業(yè)和管理費。

物業(yè)管理是一個服務型的工作,，結合我司情況,，現(xiàn)有的物業(yè)收入，遠遠達不到我司費用支出,，為了提高我司經(jīng)濟效益,，達到長效管理，我們在開展物業(yè)管理的同時,，要有針對性的進行物業(yè)業(yè)務拓展工作,，利用我司所屬物業(yè)，開展自主經(jīng)營,，聯(lián)合創(chuàng)業(yè),，業(yè)務創(chuàng)新等，多渠道的經(jīng)營戰(zhàn)略,，提高我司經(jīng)濟效益,，增強企業(yè)的競爭力，提升企業(yè)品牌,，做強企業(yè)形象,，使我們的企業(yè)能在當今市場經(jīng)濟大潮中立于不敗之地，夯實基礎,，用發(fā)展的眼光和經(jīng)營的思路,，使企業(yè)逐步走向輝煌。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇七

根據(jù)豪洋家園小區(qū)特點,，結合集團經(jīng)營發(fā)展理念,，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。在方案實施的過程中,，真誠的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便,、溫馨和周到的服務。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值,，為業(yè)主營造一個安全,、整潔,、優(yōu)美、方便的陽光小區(qū),，提升生活品質，實現(xiàn)業(yè)主,、物業(yè)和諧多贏的生活目標,。

員工隊伍：打造敬業(yè)、勤奮,、嚴謹,、嚴實的高素質、專業(yè)化的服務管理隊伍,。

工作作風：積極,、精細、熱情,、周到,、耐心、想到,、做到,、建議到。服務原則：服務第一,、業(yè)主至上,。

服務理念：用心用力用真情，做實做精做到位,，在日常工作中實踐中不斷戰(zhàn)勝自我,，超越自我，力求管理一流,，服務一流,，員工素質一流，社會效益一流,。

管理理念：我們不相信完美,，我們只相信不斷地改進和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心,。

管理模式：運用三個手段,，建設三大品質工程，實現(xiàn)三項要求,。三個手段：專業(yè)化人才,，規(guī)范化管理，精細化服務,。

三個品質：人才品質,，管理品質,，服務品質。

三項要求：工作無差錯,，管理無死角,，服務無挑剔。

發(fā)展目標：文化引領,，內強素質,，外塑品牌。

(一)建立24小時值班制度,，設立服務電話,，接受業(yè)主報修、求助,、建議,、問詢、投訴,、質疑等各類信息的收集和反饋,，及時處理并有回訪記錄。

(二)設立業(yè)主信息建議箱,，收集業(yè)主對物業(yè)管理服務工作征求意見,，對合理意見及時整改。

(三)建立落實維修制度,，零修急修及時率100%,，返修率不高于1%。

(四)物業(yè)檔案,、業(yè)主檔案,、設備設施檔案齊全。

(五)常規(guī)性服務

1,、房屋管理及維修養(yǎng)護：棟號,、樓層、房號等標志明顯;物業(yè)外觀完好整潔,、外墻無脫落,、無亂貼、亂涂,、亂畫現(xiàn)象,。

2、共用設備設施管理：保證設備與環(huán)境整潔,，設備良好,，定期保養(yǎng)無事故隱患;公用配套設施完好、道路、樓道等公共照明完好,，道路通暢,，路面平坦整潔;消防系統(tǒng)設備齊全，完好無損,，可隨時啟用;積極組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患,。

3、秩序維護及車輛管理：安保人員文明執(zhí)勤,，語言規(guī)范,，能正確處理突發(fā)事件;出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象,，不影響行人通行;車輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車庫停放整齊,，場地整潔,。

4、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人,、定地點,、定時間、定任務,、定質量;環(huán)衛(wèi)設施完備,，垃圾日產(chǎn)日清，樓道,、扶欄等保持潔凈,，公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作,，提高清潔衛(wèi)生意識,。

5、綠化管理：綠地無改變使用用途和破壞,、踐踏,、占用現(xiàn)象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害,、無折損;綠地無紙屑,、煙頭、石塊等雜物,。

1,、物業(yè)管理服務收費標準：

(1)物業(yè)管理服務費：生活0.6元/㎡/月。

(2)水費：2.00元/噸,。

(3)電費：0.6元/度

(4)地下車庫固定車位管理費70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車位300元/月,，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規(guī)定時間加收1元/小時。

(5)小區(qū)門前廣場及學校鐘粹門廣場禁止停車,，違者按5元/小時處罰,。

(6)小區(qū)內嚴禁車輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車進入小區(qū),，進入小區(qū)后請停車入臨時車位,，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇八

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日的狀況,，社會化、企業(yè)化,、專業(yè)化的特征已不僅僅表此刻規(guī)范化和精細化的管理上,，各大物業(yè)公司經(jīng)過多年的精心運作，在規(guī)范化和精細化服務上已構成了一套很完善的制度,，如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起,，那么除了做好規(guī)范化和精細化服務外，經(jīng)過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現(xiàn)出人性化的貼心服務,，將如晴天霹靂,，一鳴驚人。本文將從傳統(tǒng)的規(guī)范化和精細化服務闡述物業(yè)管理的過程,，并介紹幾種人性化的新穎服務資料,。

1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月,，到達深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標準,；

2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月,，到達廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標準,；

3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月,，到達全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準,；

4、小區(qū)實行封閉式管理,，護衛(wèi)班實行24小時值班,，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全；

5,、小區(qū)清潔實行專職保潔員職責制,，保證小區(qū)內24小時全天候干凈、衛(wèi)生,、整潔,；

6,、小區(qū)車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出,，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū),，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進入小區(qū)；

8,、水電維修班實行24小時值班制度,，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常,，設備完好率100%,；

9、綠化按時修剪,、維護,、堅持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上,；

10,、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次,，每次參與人員不得少于300人；

11,、實施不少于10項的特約服務,，把物業(yè)的服務資料融入到業(yè)主的衣、食,、住,、行中。

1.房屋完好率：100%

2.房屋零修,、急修及時率：99%

3.維修工程質量合格率：100%

4.管理費收繳率：≥98%

5.綠化完好率：99%

6.清潔,、保潔率：≥99%

7.道路完好率及使用率：100%

8.化糞池、雨水井,、污水井,、沙井完好率：100%

9.排水管、明暗溝完好率：100%

10.路燈完好率：100%

11.汽車場完好率：100%

12.公共文體設施,、建筑小品完好率：100%

13.小區(qū)內重大刑事案件發(fā)生率：0

14.小區(qū)內治安案件發(fā)生率：≤1年

15.消防設施,、設備完好率：100%

16.火警發(fā)生率：≤1%

17.火災發(fā)生率：0%

18.違章發(fā)生率：2%

19.違章處理率：100%

20.用戶有效投訴率：≤2%

21.有效投訴處理率：100%

22.管理層員工專業(yè)培訓合格率：100%

23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100%

24.維修服務回訪率：≥30%

25.業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理綜合滿意率：≥98%

服務特色(“菜單式”服務模式)

一、實行“菜單式”服務模式

二,、快速,、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾

1、首按職責制

每一位員工都有職責和義務接待客戶的提議,，任何一位員工接到提議后,，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務提議處理的情景直至客戶滿意為止,。

接待服務提議時應對處理時間做出適當?shù)某兄Z,，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方,，爭取取得理解,。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時間最好控制在1~2天,，一般不超過一周,，特殊情景除外。處理完畢后,，由處理人與對方交代清楚,，需要讓對方簽字確認的應當留簽字記錄，并告知第一接待人,。

2,、三分鐘服務承諾

第一接待人接到客戶的提議時，應及時將客戶的提議反饋到辦公室,，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方,，為客戶供給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘,。若有特殊情景,，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋,，取得客戶的諒解,，在客戶同意的同提下，在最短的時間內,，趕到現(xiàn)場為客戶服務,。

1、三米微笑服務

管理處人員見到客戶必須微笑示意,，具體做法是：在距離客戶三米時,，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準,，等客戶到身邊時,，輕聲、清晰道早上好,、午時好或晚上好,。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則,。

2,、站立式服務

站立式服務表此刻：

(1)各固定崗(道口崗,、門崗護衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不一樣，應在不一樣時期進行站立服務,。道口崗實行16小時站立服務,，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓,，時間為：7：30~9：00,，11：30~12：00，13：45~14：30,，17：30~18：30,。

(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時,，也必須站立并微笑致意,，客戶離開時，也必須站立微笑送別,，并目送客戶出門為止,。

1、護衛(wèi)班實行24小時專人服務,，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務,。

2、維修班實行24小時專人服務,，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務,，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

3,、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯(lián)系電話,，以便客戶在無水值班的情景下能夠找到相關的人員,。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題,，應第一時間趕到事故現(xiàn)場,，給予客戶最及時的關懷與幫忙。

4,、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區(qū),，隨時待命，以便為客戶供給服務,。

豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動,，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動理解管理處供給的文化活動,，為客戶主動參與各種活動,，并在整個小區(qū)中構成一種獨特的文化氛圍,，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

常規(guī)的物業(yè)服務資料僅是對公共設施設備進行維修,、保養(yǎng),，對公共場所進行管理，對全體客戶供給共同的服務,，而沒辦法滲透到客戶個人的衣,、食、住,、行中,，所以開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業(yè)服務資料的深入,，也大大方便了客戶的生活,，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務資料,。

傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理,，并沒有對外來送水、送飯,、送報的人員進行管理,，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區(qū)外,，其他送水,、送飯、送報人員將完全不能進入小區(qū),，而由我們的人來完成這些服務,，進而在做好服務工作的同時,，把小區(qū)的安全隱患減到最少,。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇九

為規(guī)范小區(qū)管理,，為業(yè)主供給優(yōu)質的物業(yè)管理服務,，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質,。

物業(yè)公司本著“科學規(guī)范,、竭誠高效,、安全禮貌,、持續(xù)發(fā)展”的質量方針,，堅持“以人為本”的服務管理念,，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、供給優(yōu)質的服務,，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上,，不斷調整更新，導入先進的管理理念,，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受,。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上,。

為實現(xiàn)即定管理目標,，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益,，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：

（一）服務第一,、管理從嚴的原則

“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),，強化服務機能，豐富服務內涵,，供給優(yōu)質,、周到、及時的服務,?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A,，包括對物業(yè)的維護管理、員工的.管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻,，建立嚴格、周全的管理制度,，實施依法管理,、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效,。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個進取性,，即物業(yè)管理公司的進取性和業(yè)主使用人的進取性,。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,，經(jīng)過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理,，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè),，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境,。

（三）物管為主,、多種經(jīng)營的原則

在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時,，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經(jīng)營,，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求,，又增強物業(yè)公司的造血功能,，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務,。

（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商,、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化提議,，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；

（二）成立物業(yè)服務中心,，配備專業(yè)管理人員,，實施專業(yè)化管理,；

（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗,，進取培養(yǎng)高素質的管理人才,，組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍；

（四）制定一套切合實際的規(guī)章制度,，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范,，以制度促管理，寓管理于服務,；

（五）嚴格遵守有關物業(yè)管理法規(guī),，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議,，依法約束雙方行為,；

（六）依照市場化、企業(yè)化的運作方式,，供給全方位服務,，開展多元化經(jīng)營。

（二）物業(yè)管理服務項目

1,、公共服務項目（全體業(yè)主能夠享受的服務,，費用納入物業(yè)管理費）：

（1）房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng)；

（2）公共設施設備的維修與保養(yǎng),；

（3）小區(qū)內清潔管理,，垃圾收集與清運；

（4）公共綠化的養(yǎng)護；

（5）公共秩序維護,；

（6）消防管理,；

2、有償專項服務項目

（1）有償維修類,；

（2）代辦性服務,；

（3）中介類服務；

（三）收費管理

物業(yè)服務費構成

1,、管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費,、社會保險費等；

2,、物業(yè)共用部位,、共用設施設備的日常運行、維護費用,；

3,、物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4,、物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護費用,；

5、物業(yè)服務區(qū)域秩序維護費用,；

6,、物業(yè)企業(yè)辦公費用；

7,、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費,；

8、法定稅金,；

9,、企業(yè)利潤。

物業(yè)服務費中不含二次加壓供水設施設備運行維護費和樓內公共照明費,，此部分費用將另行收取,。收費資料和標準依照《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》、《唐山市物業(yè)服務收費管理實施細則》（唐價經(jīng)費字〖20xx〗14號）執(zhí)行,。

（四）入住管理

在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時,，供給方便、快捷,、及時,、周到的服務，給業(yè)主留下良好的第一印象,，為后續(xù)管理打下基礎,。

1,、管理資料：

（1）準備業(yè)主及使用人收房所需資料；

（2）為收房手續(xù)供給一條龍服務,；

（3）按收房流程辦理領房手續(xù)：

1）根據(jù)業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備,，發(fā)放交房資料；

2）收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫的各類表格,，收取應繳納的費用；

3）陪同業(yè)主驗房,；

4）對驗房中發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題,，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫《業(yè)主驗房表》,，將所有問題提交開發(fā)商,，并督促解決。

2,、管理措施：

（1）制定入住方案,，準備各有關所需資料；

（2）按照收房程序,，安排工作流程,；

（3）策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場布置方案；

（4）按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù),。

（五）檔案資料管理

加強檔案資料管理,，有助于保存物業(yè)的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化,，便于房屋及設施設備的檢查,、維護、更新和與業(yè)主的溝通,、聯(lián)系,。

1、管理資料：

（1）工程檔案：從接管開始的所有工程技術,、維修,、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等,；

（2）業(yè)主檔案：所有業(yè)主及使用人的租房合同（復印件）,，業(yè)主及使用人的基本情景登記表、裝修表等有關的登記表等,；

（3）財務檔案：逐年構成的財務收支報表,、物業(yè)維修基金使用報表等；

（4）文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策,、公司文件等,；

（5）管理資料：綠化資料,、日常巡查（清潔、維修,、保安）記錄,、值班記錄，車輛管理記錄,、監(jiān)控記錄,、榮譽資料等。

2,、管理措施：

（1）制定檔案制度,，并嚴格執(zhí)行；

（2）專人管理（由負責內勤的管理員擔任）,，專室專柜,，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主及使用人的保密,，保守秘密,；

（3）科學管理，確保檔案資料完整,、齊全,，確保檔案完好率達100%；

（4）建立各類資料的電腦管理,，計時可靠的掌握相關信息,，提高管理水平。

（六）房屋及公共設施設備管理

房屋管理,，尤其是共用設施設備的管理,，直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關系到業(yè)主及使用人的安全,，是物業(yè)管理的重中之重,。

1、管理資料：

（1）房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀,，分別制定不一樣管理計劃,，確保房屋保值增值。

a,、已交付房：

1）房屋交付時,，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定,，并建立業(yè)主檔案,；

2）加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止,，情節(jié)嚴重者,，提請有關行政管理部門依法處理,；

3）裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護,，確保房屋的安全,、美觀。

b,、空置房（含業(yè)主托管房）：

1）定期到空置房查看,、通風；

2）對房屋和設施定期檢查（包括墻面,、管道,、門窗、電源線路,、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,，或及時通知業(yè)主,。

c、公共用房

做好公共用房（公共設施用房等）的維護,、保養(yǎng),，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修,，確保房屋的安全,、美觀。

（2）設備設施維護：

1）公共水電設施設備定期巡查,，發(fā)現(xiàn)損壞,，及時維修；

2）水泵,、風機房,、電梯機房等設備定期巡查；

3）溫感,、煙感,、噴淋等定期抽查，確保正常有效,；

4）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合,，制實時運行檔案；

2,、管理措施：

（1）加強裝修戶管理,，督促業(yè)主及使用人做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查,，發(fā)現(xiàn)問題及時制止,，緊急情景時可采取停水停電等措施防止危害擴大,；

（2）對所有的維修人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護,；

（3）對系統(tǒng)中所有的器件,、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數(shù),，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài),；

（4）對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件,，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代,；

（5）建立維修人員值班制度，確保維修及時,，且有回訪制度和記錄,；

（6）采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好,。

（七）綠化保潔管理

綠化保潔直接關系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境,，也是評定物業(yè)管理質量的一個重要指標。

1,、管理資料：

（1）綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；B(yǎng)護科學化,。

1）根據(jù)氣候,，給花木適量澆水；

2）根據(jù)花木長勢,，給花木適量施肥,，適當松土；

3）制定預防措施,，防治病蟲害,；

4）及時清除雜草、枯枝,，春秋兩季定期修剪花木,，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種適宜的苗木,、花草,；

（2）清潔衛(wèi)生：經(jīng)過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔,，公共設施潔凈,、無異味、無破損,。

1）樓層公共區(qū)域每一天清掃,；

2）小區(qū)道路,、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔,。

3）每一天定時收集垃圾,，確保垃圾袋裝化，定期對垃圾桶清潔,、對垃圾房消毒,；

4）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。

2,、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度,，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作,；

（2）加強業(yè)務培訓,，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護,；

（3）落實“三查”（綠化清潔工自查,、管理人員巡查、服務中心經(jīng)理抽查）,，加強日常監(jiān)督檢查；

（八）治安管理

運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段,，依靠各種先進設備,、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全,，這是物業(yè)管理工作的重要資料,，我們采取常規(guī)防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

1,、管理資料：

（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式,，協(xié)助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè),、業(yè)主及使用人安全的行為,。

a、門崗的任務：

1）維護出入口的交通秩序,，車輛按有關規(guī)定的停車制度執(zhí)行,，加強機動車、非機動車管理,，做到停放有序,；

2）對外來車輛和人員進行驗證、登記,；

3）嚴禁攜帶危險物品進入小區(qū),；

4）為業(yè)主供給便利性服務,。

b、巡邏崗的任務：

1）按規(guī)定路線巡視檢查,，不留死角,；

2）巡查車輛停放情景，維護道路暢通,、車輛安全,，做好安全防范工作；

3）對小區(qū)內的嫌疑人員進行檢查防范,；

4）對小區(qū)及樓宇安全,、防火檢查；

5）對裝修戶的安全檢查,；

6）防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件,；

（2）技術防范：

應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng),，對小區(qū)內的治安情景實施24小時監(jiān)控,，以確保安全。

1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施,，并及時通知值班秩序維護員,，進行現(xiàn)場處理。

2）值班秩序維護員配合公安機關處理治安案件,。

2,、管理措施：

（1）實行半軍事化管理，制定管理和獎懲制度,，嚴格付諸實施,，以增強秩序維護人員的工作職責心；

（2）強化內務管理,，開展系統(tǒng)化軍事素質培訓,，提高秩序維護人員的思想素質和業(yè)務技能；

（3）加強秩序維護人員的行為規(guī)范教育,，服裝統(tǒng)一,，佩證上崗，語言禮貌,，舉止得當,；

（4）嚴格執(zhí)行巡更點到制度，確保巡邏質量,；

（5）監(jiān)控中心定期檢修,、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設備完好；

（6）保證監(jiān)控,、值勤記錄詳細完備,，建立安全管理檔案。

（九）消防管理

消防管理是物業(yè)安全管理的重點,，所以要根據(jù)消防法規(guī)的要求,，結合實際，切切實實地做好消防安全工作,，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全,。

1、管理資料：

（1）建立消防工作站,，有健全的消防管理制度及組織,；

（2）做好消防監(jiān)控中心的管理；

（3）做好消防設施,、器材的管理,；

（4）堅持消防通道的暢通；

（5）加強裝修期間的消防安全管理,；

（6）嚴禁違章燃放煙花爆竹,；

（7）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品,；

（8）防止電器短路等引發(fā)火災因素,。

2、管理措施：

（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全職責制,，做到職責落實,，器材落實，檢查落實,；

（2）制訂消防事故處理預案,，防患于未然,；

（3）建立義務消防隊,，定期組織消防安全學習及消防演習；

（4）定期進行消防檢查,，預防為主，防消結合,，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除,；

（5）做好消防器材,、設備的檢查保養(yǎng),，使之始終處于完好狀態(tài),；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育,，定期向業(yè)主講解消防知識,；

（8）發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警,。

以上是我公司擬對xx項目的實施的物業(yè)管理方案,，我公司將嚴格按照國家及唐山市有關法律法規(guī)實施管理服務。其中難免有不足之處,，請房管局物業(yè)處領導多提寶貴意見,，我們愿為豐南物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展貢獻應有的力量！

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇十

天悅城位于光明路東,，工業(yè)大街南,，森源街以北，是35萬平米城市首席公園地產(chǎn)綜合體,，要打造呼倫貝爾地區(qū)30年內無法復制及超越的綜合高端社區(qū),，這是一個充滿極富特色的規(guī)劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質,，營造出超然出世的高尚生活社區(qū),，演繹臨水而居的超然人生。

針對天悅城物業(yè)管理的各個要素,，我公司展開了項目調研,，通過項目的深入理解,，深層挖掘設計和開發(fā)思路的基礎上,，在做銷售物業(yè)服務中對業(yè)主進行人員消費結構，服務需求等分析的基礎上,，仔細剖析了小區(qū)所具備的各項特點,，以及物業(yè)管理服務中將面臨的難點,、重點，確立了此物業(yè)管理方案,。

我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點,、一個整體”,。

1、一種模式：

1）根據(jù)本項目房屋建筑特征與購買人群特性（綜合素質較高,、生活私密性強,，個性服務需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務

２）貼心管家式服務管理模式的5大重點：

a）一對一專人服務

b）家居生活的全方位“助理”

c）深入到微小細節(jié)的服務方式

d）高素質+職能多面手

e）打造便捷,、舒適的貴族生活

2,、三大重點：

重點一：管家式服務項目的多樣化

天悅城所承諾提供的物業(yè)服務（管家式服務）不能與單純一對一的管家服務相提并論。從成本,、人力資源,、業(yè)主認可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務定位于和限制在具有管家特色,、融入管家服務方式內容的物業(yè)管理服務,。首先管家式服務的內容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務，具有屬于管家應具備的服務項目,。由于物業(yè)管理費中包括基礎性,、公眾性服務，所以從管家服務項目中篩選出適用于或通過改進轉化為公眾性服務項目,?？紤]到物業(yè)服務的成本與物業(yè)費掛鉤、人力資源數(shù)量質量的限制,、客戶群的文化,、需求、消費意愿和對生活方式,、生活理想的差異性,，在次篩選出即能達到營利目的，又能滿足廣大業(yè)主需求,，且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務,。

重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受

管家需要極高的自身素質,，擁有豐富的生活經(jīng)驗與專業(yè)素養(yǎng)：熟知各種禮儀,，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞,，水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務角度看,，要把管家特征容入到管家式服務中去，其首要的是在基本服務（如保安、前臺接待,、“管家”,、保潔、維修）中體現(xiàn)管家服務的特點,，應達到管家應具備的基本素質——禮儀,。

管家式服務在全國物業(yè)管理服務中卻無規(guī)范性標準，尚處于摸索階段,，本公司認為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”,，如果得到五星級酒店式的禮儀服務，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現(xiàn)優(yōu)越感）,，更能在其親友來訪時受到的禮儀服務中滿足業(yè)主的“虛榮心”,。

重點三：營造一種“便捷、和諧,、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境,。

1、管家不單單是指購物,、準備早點,、送孩子上學、洗衣物,、招待客人,。而是體現(xiàn)了管家服務的另一特征——貼心。作為物業(yè)管理的管家“式”服務,，要把貼心容入到公眾服務當中去,，就能得到很大程度上業(yè)主的認可。從最小的細節(jié)做起（例如：業(yè)主在小區(qū)中嬉戲,、鍛煉累了想坐下來休息的時候,，立即把附近的椅子擦干凈。）,；使業(yè)主在小區(qū)內,，無論是戶內還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單，再次體現(xiàn)生活在天悅城貴賓級的享受（這個例雖有些夸張,，但并非不切合實際）,。

2、一個整體,，多個獨體,，宏觀把控管理：個體互相協(xié)作，優(yōu)勢互補,，形成小規(guī)模管理優(yōu)勢,。宏觀管理把控,，各小規(guī)模管理優(yōu)勢完成整體管理完善。

3,、三個措施：

措施一：24小時不間斷全方位,、一站式“管家”服務。

與一般項目不同,，從物業(yè)接管期起,，既要求專屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通，介紹物業(yè)的超前服務項目,，使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用,，體會到物業(yè)獨特超前“管家”服務。

利用辦理入住的良好時機,，充分體現(xiàn)物業(yè)特有的便捷,、細致，通過準時,、高效的辦理入住流程,；“管家”詳盡、專業(yè)的介紹,；簡潔,、精致的入住材料及為辦理入住業(yè)主預留車位的細致工作，將為居住天悅城業(yè)主留下完美的第一印象,。要求“管家”使用規(guī)范酒店式禮儀行為規(guī)范為業(yè)主提供服務,。設立臨時“管家”，24小時不間斷電話,，所有服務人員隨叫隨到,。

所有“管家”必須能準確、清晰回答業(yè)主的各類問題,，所有工作都講求時效性（各類投訴回復不超過24小時,，生活咨詢回復不超過12小時），在業(yè)主心中樹立重承諾,、講信譽的規(guī)范形象,，使業(yè)主產(chǎn)生信賴感。

全方位的生活咨詢,，大到房屋裝修小到生活竅門,，“管家”都能指導業(yè)主找到正確的答案。

接受業(yè)主的各類服務委托,，做業(yè)主最放心的生活幫手,。幫助業(yè)主全程監(jiān)督操作過程，讓業(yè)主輕松享受100%完美效果,。

措施二：高素質+職能多面手=強有力的業(yè)仆隊伍,。

a）利用高素質的個體，展現(xiàn)高標準的人文環(huán)境,。

b）職能多面手,，形成優(yōu)勢互補，利用有限的人力資源,，100%完成管家下派的任務,。

措施三：完善服務信息協(xié)調網(wǎng)，提供全方位服務項目支撐,。

a）通過各種途徑,，聯(lián)絡各服務公司提供有效的服務項目支撐。

b）協(xié)調各服務公司,，提供快速高效便捷的服務質量,，滿足業(yè)主的需求。

c）尋求廣泛有效便捷的信息來源,，為業(yè)主提供全方位信息服務,。

d）全方位儲備人力服務資源，第一時間滿足業(yè)主人力需求,。

把天悅城分為2種管理形式,，由物業(yè)經(jīng)理宏觀把控。2種管理形式,，把整個小區(qū)的管理分為2個區(qū)域,，第一區(qū)域為別墅、花園洋房的管家式服務管理,，第二區(qū)域為小區(qū)的高層住宅的普通管家式服務管理,。第三區(qū)域為小區(qū)的整體公共服務前臺接待檔案管理信息協(xié)調中心等。

第一,、二區(qū)域：

由管家進行服務管理,，并配有一定數(shù)量的業(yè)仆（保安保潔維修個性化服務人員外務總管司機等）由管家負責管理調度。由于管家在管理協(xié)調所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性,，對管家要求的素質和生活嘗試,，知識的廣泛性和對物業(yè)服務觀念的深刻認知度要相對管理員甚至項目經(jīng)理有質的飛躍。同時管家在為業(yè)主服務能做到想業(yè)主所想,，先業(yè)主所想,，急劇貼心的服務觀念。

業(yè)仆由管家直接管理調度,，鑒于每個服務區(qū)域基礎服務工作量具有伸縮性,，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補,，便于管家調度,，和及時滿足業(yè)主的需求,，我們將把專職的服務人員變更為可承擔多種服務項目的“高素質＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安,、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費和人力不足等狀況的發(fā)生,。

第三區(qū)域：天悅城雖分為3個區(qū)域，但物業(yè)工作的開展需以一個整體規(guī)劃為導向,。小區(qū)整體的安全防范,，消防，工程維修和辦公性的工作,，由管理處統(tǒng)一安排管理,，為各個區(qū)的管家式服務打下一個堅實的基礎，為管家式服務提供一個良好的發(fā)展環(huán)境和支撐,。由管理處直接負責小區(qū)保安保潔綠化,，檔案管理，前臺接待,，信息協(xié)調處的管理,。

（一）、天悅城人員素質及要求：

物業(yè)經(jīng)理：1人,，?？埔陨蠈W歷，年齡35歲以下,，有親和力及應變能力,，有良好的組織、協(xié)調,、溝通能力,，有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。

管家：2人,，?？埔陨蠈W歷，年齡24——30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務經(jīng)驗,，具有一定生活經(jīng)驗,，善于溝通，協(xié)調能力強,。具有強烈的服務意識,，和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想。

財務人員：2人,，?？埔陨蠈W歷，年齡35歲以下,，有物業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)會計操作經(jīng)驗,，有會計師職稱,。

公共保安主管：1人，中專以上學歷,，年齡35歲以下,，二年以上實際操作經(jīng)驗，退伍軍人,，能吃苦耐勞,，善于溝通,，具有良好的團隊協(xié)作精神,。

公共保安員：6人，男性,，年齡30歲以下,，退伍軍人，具備游泳技能,，身體健康,，有較強的工作責任心，能吃苦耐勞,，善于溝通,，具有良好的團隊協(xié)作精神。維修員（水,、電,、智能化）：4人，具有強弱電,、水暖,、土建、園林綠化,、電梯,、

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇十一

我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高,，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求,，我們在經(jīng)過調研的基礎上，結合我校的實際情況,，決定引入物業(yè)服務體系,，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化,、標準化服務方向轉化,，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區(qū)學生公寓物業(yè)管理方案》,，以下稱本方案,。

根據(jù)我校的實際情況,，為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作,，故先從b1~b10公寓開始試行,，待成熟后再在全校推行。

成立學生公寓管理部,，負責學生公寓內日常工作和物業(yè)服務監(jiān)督工作,。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作,。員工統(tǒng)一著裝上崗,、文明作業(yè)、規(guī)范操作,。所有員工要積極做好學生信息反饋工作,，做到“誠心待人、熱心服務,、耐心解釋,、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）,、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4）,，按照物業(yè)管理行業(yè)標準和規(guī)范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

學生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）

學生公寓宿管員：8人

學生公寓樓內保潔員：8人

學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

共需外聘人員16人

1,、人員工資

2,、員工勞保、工具等費用

3,、標牌,、標示、垃圾桶等費用等

綜上所述,，運行費用約為300,000.00元,。

附件1：學生公寓服務內容和服務標準

1、房屋共用部位的維護和管理

公寓管理處定期和冬,、雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修,，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修。對房屋易出問題的部位,，及時作出記錄備案,，重點檢查。年底進行全面檢查,，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價,，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。

2,、用部位及設施設備的運行維護管理

定期對共用部位及設施設備進行保養(yǎng)維護,，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上,。正確操作和使用設施設備,，無因操作使用不當而導致安全事故發(fā)生。

3,、環(huán)境衛(wèi)生服務標準

（1）,、公寓樓區(qū)域內的環(huán)境、場地及公共部位,。

標準：目視地面無雜物,、無塵土、無積水,、無污漬,；墻面干凈整潔,，無灰塵,、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫,；區(qū)域內無廢棄雜物,、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角,、無異味等,。

（2）、樓道,、樓梯及公共設施設備,。

標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬,、積水,；樓梯扶手、護欄,、電梯門電梯內壁無手?。婚T窗玻璃明凈,；天花板潔凈無明顯污漬,，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。

（3）,、公寓內的公共衛(wèi)生間,。

標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味,、便池內外無雜物無污漬,，垃圾清理及時，設備完好無損,，金屬器具無銹跡,、無長流水、無堵塞,、無滴漏現(xiàn)象,。

4、安防服務標準

（1）,、公寓管理接待處24小時管理服務值班,，及時登記非本公寓內來訪。

（2）,、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序,。

（3）、定期對公寓內的消防設施設備,、共用電器進行巡視,、檢修，保證樓內消防設施設備,、共用電器完好,，消防設施設備設置明顯的提示標志。

（4）,、公寓內嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器,、動用明火、私拉亂改用電線路或插座,；嚴禁隨意動用消防設施設備,。

（5）、來訪人員進行登記,，晚間限時離開,，嚴禁留宿。

（6）,、公寓內無火災,、失竊、觸電,、斗毆,、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為,。

5,、維修服務標準

（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場,，維修及時率100%,。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的,，應向報修人說明情況,，做好解釋工作，并盡快安排處理,。維修結束后,，將地面清理干凈，物品歸位,。

（2）,、定期對公共照明設備系統(tǒng)進行巡查，及時更換損壞的燈器具,。公共照明完好率98%以上,。

6、接待服務標準

（1）,、文明服務,、禮貌待人。對來訪或住宿人員,，及公寓居住人員熱情接待,、認真受理,；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決,。

（2）、認真,、全面,、詳細、準確地登記來訪,、住宿和公寓居住人員的基本情況,，并備存登記資料，以便提供服務和查詢,。

（3）,、按照公寓管理規(guī)定，及時辦理入住和遷出手續(xù),，保證公寓物品的及時回收,，損壞處置，相關費用的收取結算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇十二

根據(jù)所提示數(shù)字,，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數(shù)的50％,，其余為小高層建筑或別墅區(qū),。小區(qū)包含變電站、換熱站,、二次加壓水泵房,、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設備,，其設備數(shù)量不詳,。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫,、264個車位等,。

根據(jù)上述數(shù)字顯示，做出對該項目的物業(yè)管理方案如下：

1,、管理機構設置及人員配置

根據(jù)管理服務的總體設想及小區(qū)的特點,，本著“以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構,，管理實行項目經(jīng)理負責制,。該項目設項目經(jīng)理1人和客戶服務部（以下簡稱客服部）、維修部,、安防部、環(huán)境部等四個職能部門，共需配置約39人,。每個部室分別設立一個主管，協(xié)助項目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項服務工作,。并制定個部門主管及員工的崗位責任書（附后）,，在公司檢查時，可依照崗位責任書內容進行對員工的bi行為規(guī)范和工作質量進行檢查,。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定,。

至于服務人員的服務標準要求，如客服部的維修處理及時率,、回訪率,，維修部的維修及時率、設備設施完好率,，安防部對項目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區(qū)的打掃頻次和標準,，則依照公司所提供的服務等級為準。

1.1 客服部

根據(jù)管理面積和國際質量體系標準,，客服部安排5名管理人員,。其中包括：

客服主管一名,，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規(guī)范,、服務質量及工作完成情況,，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，并參與小區(qū)各項費用的收取工作,。

接待員1名,，負責項目部服務電話的接聽、記錄,、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理,、更新工作。

收費員（財務）1名,，負責項目物業(yè)費,、水電費的收取，并控制有償服務費的收繳和管理工作,，對所收取款項應在當日做好相關記錄后,，交總公司財務室保管。并負責相關票據(jù)和收費臺賬的管理工作,。（如有水電表查抄工作,，可委托維修部門協(xié)助完成）

庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表,，出入庫管理和辦公設備的管理工作,。

行政文員1名，負責項目日常文件的打印,、申報以及對外相關部門的溝通協(xié)調工作,。

四名員工相輔相成，協(xié)作溝通,，在完成本職工作的前提下,，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展,。各項工作做到日產(chǎn)日清、及時記錄,、及時回訪,，并生成電子文檔，以便日后查找,。

1.2 維修部

根據(jù)本項目實際情況和按照國際質量體系標準,，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時輪流值班,，并負責項目大型電力設施的維修保養(yǎng)工作）,，其中設：

主管1名,，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢,、維護保養(yǎng)和下屬員工的培訓及績效評定工作,。

其余5人分別為電工2名、水暖工2名,、電梯維護人員1名（如電梯維保由專業(yè)維修公司分包,，則可省去該職務人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作,。為擴大項目的服務范圍,，分別對5名維修人員培訓學習物業(yè)相關的其他技能，例如單元對講系統(tǒng)維修,、土建維修,、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展,。員工薪酬以績效考核制制定,，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班,，負責項目夜間報修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作,，做好值班記錄。

負責轄區(qū)內大型設備設施的春秋季檢修工作,，每年的4月和10月對小區(qū)內的大型公共設施（如：配電箱,、水泵房、給排水系統(tǒng)等）進行常規(guī)性檢查,，確保設備設施的完好運行（春秋季設備設施維保計劃需根據(jù)實際另行擬定）,。

負責轄區(qū)內重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動的協(xié)助實施工作,。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等,。

1.3 安防部

根據(jù)項目實際情況，安防部設安防人員13名,，以8小時三班倒的制度負責項目24小時安全防范工作,。其中包擴：

安防部主管1名，主要負責管理本部門員工,，處理本部門日常事務,，并負責對下屬員工的bi行為規(guī)范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作,。

門崗3名,，主要負責小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區(qū)的車輛進行檢查登記,，如有物品出入時,，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行,。

巡邏崗6名，分別負責高層區(qū),、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導工作,。

電子監(jiān)控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視,，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作,，力爭在第一時間發(fā)現(xiàn)安全隱患，以便及時排除,。并負責項目部各部門員工的工作監(jiān)督,。

1.4 環(huán)境部

根據(jù)項目的實際情況，環(huán)境部設服務人員12名,，負責項目所轄區(qū)域的保潔,、綠化等工作，其中包括：

環(huán)境主管1名,，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查,、培訓及績效評定工作。

室內保潔員5名,，9棟高層安排3名,，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作,。

室外保潔員3名,，負責項目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括項目水系的衛(wèi)生維護工作,。

綠化工3名,，負責項目區(qū)域內的花草樹木養(yǎng)護、修補,、澆水,、防寒等工作。

服務標準則根據(jù)項目物業(yè)服務等級而定,。

1,、常見突發(fā)事件的處理

1.1 火災突發(fā)事件處理

1.2 水浸突發(fā)事件處理

1.3 電梯困人突發(fā)事件處理

1.4 未知停電事件處理

1.5 暴力突發(fā)事件處理

1.6 盜竊以及其他犯罪活動處理

以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實際情況制定詳細的突發(fā)事件處理流程，防范于未然,，確保項目的公共安全,。

2、社區(qū)文化的開展

服務中心結合項目的實際情況,，以“健康、求知,、情趣,、文娛,、公益”為導向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動,，營造小區(qū)特有的文化氛圍,。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動,，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會,、組織社區(qū)老年或兒童出行等，以增進物業(yè)與業(yè)主的友好關系,，促進物業(yè)公司的發(fā)展,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇十三

1、依據(jù)有關規(guī)定,與業(yè)主委員會簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同,，各方權利義務明確,。

2、從業(yè)人員按照有關規(guī)定取得相應的專業(yè)培訓合格證書,。

3,、物業(yè)服務方案，質量管理,、財務管理,、檔案管理等制度健全。

4,、服務人員佩戴標志,，服務主動、細致,、周到,，用語文明。

5,、在物業(yè)服務部懸掛物業(yè)企業(yè)資質證書復印件,、物業(yè)服務部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務標準,、收費依據(jù),、收費標準。

6,、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話,，有服務人員接待住戶，8：30-12：00,、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴,，水、電,、氣等急迫性報修20分鐘內,、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場,，由專業(yè)機構負責的，發(fā)現(xiàn)問題應及時通知有關機構,，有報修,、維修記錄。

7,、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務重要事項,，在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知,，履行告知義務,。

8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查,，根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務計劃,，并按規(guī)定組織實施。

9,、對區(qū)域內違反治安,、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律,、法規(guī)的行為,，及時勸阻，報告主管部門,，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟,。

10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防,、水,、電、氣,、電梯公共衛(wèi)生,、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構,、人員和具體措施等,，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實施。

11,、冬季,、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進行安全檢查,。

12,、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業(yè)服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示,。

13,、公布公共服務的收支情況,。

14,、小區(qū)內顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）,、社區(qū)進行公益性宣傳,。

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護,，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄,。

2、根據(jù)房屋實際使用年限,，適時檢查房屋共用部位的使用狀況,。如需要維修，屬于小修范圍的,，及時組織修復,；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,，提出報告與建議,，按規(guī)定組織實施。

3,、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門,、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,，做好巡查記錄,，并及時維修養(yǎng)護。

4,、定期巡視房屋共用部位的樓地面,、墻面、頂棚等,，發(fā)現(xiàn)破損及時修補,。

5、按照有關規(guī)定,，每年進行1次房屋避雷檢測,，符合避雷規(guī)范要求。

6,、保持小區(qū)各組團,、棟及單元（門）、戶標志清晰。

7,、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻,，對拒不改正的，要報告行政主管部門,。

8,、按照有關規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室,。

1,、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，共用設施設備保持正常運行和使用,。

2,、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行,、檢查,、保養(yǎng)、維修記錄,。

3,、制定并執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

4,、對共用設施設備適時組織巡查,，做好巡查記錄，需要維修,，屬于小修范圍的,，及時組織修復；屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的,，提出報告與建議，按規(guī)定組織實施,。

5,、屬于特種設備的，按照有關規(guī)定,，進行運行,、養(yǎng)護、維修和定期檢驗檢測,。

6,、設備房保持整潔，無鼠害現(xiàn)象,。

7,、庭院燈,、樓道燈損壞及時修復。

8,、公共區(qū)域內的雨水,、污水管道每半年檢查、疏通1次,；雨水,、污水井每半年檢查、清掏1次,；雨水,、污水管道發(fā)生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次,，每季度檢查1次，防止外溢（由專業(yè)機構負責的除外,，但發(fā)現(xiàn)問題應及時通知有關部門）,。

9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施,。

1,、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行,。

2,、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話。

3,、高峰梯在高峰期6：00－8：00,、17：00－19：00與主梯同時運行。

4,、電梯出現(xiàn)故障時,，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現(xiàn)場。主梯維修時,，有備用梯的,，用備用梯運行。

5,、電梯出現(xiàn)事故,，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助,，并報告有關部門,。委托其他單位提供電梯維保等服務，與受托單位簽訂書面協(xié)議,，明確并監(jiān)督受托單位落實責任,。

1、有消防管理制度。

2,、消防設施有明顯標志,，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護,，并有記錄,。

3、消防設施設備能正常運行,，可隨時啟用,；消防通道暢通。

4,、每年進行1次消防訓練,，相關人員掌握消防基本知識和技能。

5,、發(fā)生火情及時報警,，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作,。

6,、設有消防箱，備存緊急消防物資,；監(jiān)控中心,，24小時有專人值守。

1,、二次供水設施設備正常運行,。

2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器）,，并按規(guī)定清洗消毒,、水質化驗，取得衛(wèi)生許可證,，水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準,，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管,。

3,、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。

1,、看護小區(qū)共用部位和共用設施設備,。

2、有可能危及人身安全處設有警示標志,。

3,、封閉的小區(qū),，主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。

4,、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內重點部位,、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數(shù)為2人,，做好記錄,。

1、小區(qū)內生活垃圾封閉式管理,，設有垃圾收集箱,，生活垃圾每天清運1次。

2,、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次,。

3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生,。

4,、按照有關規(guī)定對公共區(qū)域進行滅鼠、殺蟲,、消毒活動。

5,、在雨,、雪天氣應及時對小區(qū)內主路、干路積水,、積雪進行清掃,。

6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時,，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風,、清洗和消毒，加強宣傳,。

1,、綠化基本充分，無明顯裸露土地,。

2,、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈,；在正常條件下,，無嚴重黃葉、焦葉,、卷葉,；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下,；有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；樹木缺株在6%以下,；樹木無明顯的釘栓,、捆綁現(xiàn)象。

3,、綠籬生長造型基本正常,，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝,，有蟲株率在20%以下,；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯,，基本無明顯的草荒,。

4、綠地基本整潔,，無明顯的堆物堆料,、搭棚、侵占等現(xiàn)象,；設施無明顯的破損,，無較嚴重人為破壞；無綠化生產(chǎn)垃圾,。

1,、有機動車、非機動車停（存）車管理制度,。

2,、引導進出小區(qū)車輛有序通行。

3,、主要道路及停車場有交通標志,。

4、小區(qū)內的機動車輛憑證出入,，臨時進入小區(qū)的機動車輛進行登記,。

5、機動車停放有序,，24小時有專人巡視,。

6、定期存放的,，應簽訂停車服務協(xié)議,，明確雙方的權利義務。

7,、地下停車場照明,、給排水,、通風等系統(tǒng)正常運行，各類指示標識清晰,。

8,、交通設施（道閘、擋車器材,、交通標識）能正常使用,。

注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。

1,、按照有關規(guī)定和《臨時管理規(guī)約》約定,，建立住宅裝飾裝修服務制度。

2,、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記,，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協(xié)議,，告知業(yè)主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項,。

3、裝修期間,，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場,，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀,、危及房屋結構安全及違規(guī)拆改共用管線,、消防設施等行為，及時勸阻,，對拒不改正的應報告主管部門。

4,、裝修結束后,，應進行檢查。對違反裝修服務協(xié)議的當事人應按照約定處理,，問題嚴重的應報告主管部門,。

5、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋,，裝修垃圾及時集中清運,、不得外溢。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇十四

（一）簽訂合同后,，管理人員,、水電工、保安人員,，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構,、性能,、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應注意事項,，加強培訓,，為往后提高、保養(yǎng),、維修,、保值、增值打下基礎,，為業(yè)主解決后顧之憂,。

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案,，資料檔案及業(yè)主資料,，做到檔案齊全，有序管理,。

（三）依據(jù)相關文件及本小區(qū)住宅特點制定《巴黎花園業(yè)主公約》,，《管理處崗位職責》，以及員工的規(guī)章制度,。

（四）制訂詳細的設備,，設施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度,，《水電設施,、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》,，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃》等,。

（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓,，一個月內所有員工務必全部到位,，并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓，提高實用素質,。

（一）,、設接待處，白天有專職人員接待住戶,，處理服務范圍內的公共性事務,，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌,、熱情,、友善、樂觀、主動,、平等）,。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統(tǒng)一,、整齊,，待人要禮貌禮貌、熱情,。

2,、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3,、門衛(wèi)進出管理要嚴格,，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條,。

4,、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng),、入戶梯口電控防盜鎖,，搞好社區(qū)智能化管理。

5,、做好消防工作,，建立防火、防盜職責制,，定期檢查消防器械,。

6、建立消防安全制度,，開展消防知識宣傳教育活動,。

7、配有消防系統(tǒng)設施設備,，能隨時啟用,。

8、小區(qū)內出入口設有明顯標志,，各組團、棟及單元（門）,、戶有明顯標志,，訂有突發(fā)火災應急方案。

9,、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系,，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全,，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境,。

10,、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū),，自行車,、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區(qū)內公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全,，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》,，特制定本規(guī)定：

1、各業(yè)主（住戶）應將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中,，并留下緊急聯(lián)系辦法,；

2、小區(qū)內公共區(qū)域的公共秩序維護由管理公司負責,，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查,、糾正；屋內安全由業(yè)主或使用人自己負責,；

3,、本小區(qū)實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班,，業(yè)主（住戶）應主動配合管理公司工作,，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

4,、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃,、易爆、劇毒,、放射性物口,，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

5,、為了保障業(yè)主利益,，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū),，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開,；

6、凡住戶搬離小區(qū)應提前通知管理公司,，并填寫《物品搬遷登記表》,，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實后方可離開小區(qū),；

7,、各業(yè)主（住戶）有職責關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；

8,、住宅區(qū)內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動,。

（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1,、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū),，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次,，樓梯扶手每3天擦洗1次,；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈,、樓道燈每半年清潔1次,，及時清除小區(qū)內主要道路積水、積雪,。

2,、生活區(qū)按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝,，定點堆放,、定期清運。

3,、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔,，對亂貼、亂畫,，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理,。

4、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,，貼合衛(wèi)生標準,，無亂設攤點、廣告牌現(xiàn)象,。

5,、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗,，并做好水質檢報告書,；公共雨、污水管道每年疏通1次,；每季度檢查1次,，及時清掏；化糞池每半年檢查1次,，每年要清理一次。

6、聘請專職園藝工對小區(qū)內的綠化進行細心保養(yǎng)和修整,，按照綠化的不同品種,、不同習俗、不同季節(jié),、不同生長期,，適時確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃,，為小區(qū)帶給一個優(yōu)雅的環(huán)境,。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

為了持續(xù)小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全,、禮貌,、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境,，特制定以下規(guī)定：

一,、本住宅區(qū)內實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口,，投放到樓前垃圾箱內,。

二、本住宅區(qū)內任何公共場所均不得隨地吐痰,，不準亂倒垃圾,、雜物、污水和隨地大小便,。

三,、切勿將垃圾、菜葉,、布屑,、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內,，如使用不當而導致堵塞或損壞時,，業(yè)主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。

四,、住宅區(qū)內任何公共地方,，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷,、更新費用,，如屬兒童所為，應由家長負責,。

五,、凡在公共場所亂貼,、亂派廣告、標語,、傳單者,，除責令期限期清理現(xiàn)場、恢復原狀外,，還將視狀況追究相關當事人的職責,。

六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應遵守有關規(guī)定,，并妥善管理好自己的寵物,，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七,、持續(xù)小區(qū)的安靜,，不得在休息時間（12:00-14:00，19:00-8:00）制造噪音,。

八,、愛護小區(qū)綠化、不踐踏草地,、攀折花木,，不在公共場所晾曬衣物。

（六）,、房屋及設備,、設施管理：

1、房屋質量,，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位,，協(xié)助建設單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作,。

2,、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值,。

3,、建立設備臺帳，并設置標志,，以示區(qū)別和了解,。

4、公共照明及線路,，水電維修,，安防監(jiān)控網(wǎng)絡，每一天完成巡查養(yǎng)護,，所有設備均按《維保計劃》進行維保,。

5,、公司每一天應派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對于存在問題,，及時提出整改,。

6、做到小修,，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成,；中修但是夜,，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現(xiàn)場,，及時回訪,。

（七）、加強二次裝修跟蹤管理,，業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關規(guī)定的協(xié)議,，每一天檢查一次，協(xié)調好鄰里關系,，引導業(yè)主按規(guī)定裝修,，共同護房屋質量。

（八）,、用心開展便民服務,，建立熱線電話，方便業(yè)主,，為業(yè)主代辦中介,，代購機船票、代請保姆,、代請鐘點工等,。

（九）、根據(jù)本小區(qū)狀況,，做到微笑相迎,，熱情周到，禮貌服務,，竭盡努力讓業(yè)主滿意,。

1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定,，愛護道路,，公用設施，不亂停亂放,；

2,、管理區(qū)域內車輛行駛停放應注意前后左右規(guī)定的安全距離,；

3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門,，調好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),，車內貴重物品應隨身帶走；

4,、機動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛,，時速不得超過5公里，嚴禁超車,，機動車輛在物業(yè)范圍內禁止鳴號,；

5、不準在小區(qū)內任何場所試車,、修車,、練習；

6,、不準輾壓綠化草地損壞路面,、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償,；

7,、不準在人行道、車行道,、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放,，非機動車務必停放在專用場地內（消防車、警車,、救護車除外）,；

8、不損壞停車場消防,、通信,、電器、供水等公用設施,；

9,、持續(xù)停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上,，有漏油,、漏水時，車主應即行處理,。

（一）擬采取的管理方式

服務質量是企業(yè)生存之本,，管理處務必貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準,，投訴有反饋,，辦事有時限,，考核不遷就，獎懲有力度,，滿意見真情,。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫,，構成物業(yè)管理企業(yè),，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會,、省軍區(qū)各級官兵,、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機制。

（二）管理處組織機構

1,、辦公室：

（1）負責日常事物，代收代發(fā)報紙信件

（2）二次裝修管理

（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護,、保潔

（4）協(xié)調處理鄰里關系

2,、工程部：

（1）負責房屋質量檢查

（2）建立設備設施維保計劃

（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

3、財務部：

（1）管好用好財務

（2）負責日常收管理費,、代收水電費

（3）統(tǒng)購日常維修器材,、分發(fā)器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓,，管好保安

（2）加強消防檢查,，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強周邊環(huán)境安全

（三）管理人員的配備

1,、管理處主任1人,，全面負責小區(qū)日常事務管理。

2,、樓管員1人,，負責樓宇的檢查服務及收費等。

3,、水電工2人,，負責小區(qū)日常水電及工程維修。

4,、保潔工8人,，負責小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔,。

5,、綠化工2人，負責小區(qū)綠化日常養(yǎng)護,。

6,、保安10人（2出口）,，24小時值班。

7,、車管員1人,，負責汽車、自行車,、摩托車,、電動車管理。

如上共計25名,。

（一）人員選拔

根據(jù)本小區(qū)的特點及所需的服務要求,，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實質管理經(jīng)驗調配適宜的工作崗位,，逐步向社會公開招聘具有專業(yè)水平的,，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調各種人際關系的高素質人才,。

（二）培訓目標及方式

為了適應物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化,、專業(yè)化、綜合化,、社會化的發(fā)展趨勢,，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實質管理經(jīng)驗調配適宜的工作崗位,，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的,，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調各種人際關系,，高素質,、高效、精干的人員外,，還務必定期組織理論學習培訓,，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作,。

公司會采取集中與分工種培訓,，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理,，電腦與檔案管理,，治安管理，消防管理,，水電管理,，財務管理，與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才，建立高素質的管理服務隊伍,，有人才能出好成果,。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業(yè)管理知識，使其能于理論中實踐實質管理工作,。

（三）培訓計劃及資料

培訓計劃及資料見附件

（四）培訓考核

為體現(xiàn)培訓的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗的落實公司于員工培訓期間通過不定期的培訓考核確保培訓的質量,。

（一）按國家有關規(guī)定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿后修理,、更新,、改造的維修基金。

（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃,，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥,。

（三）維修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準,，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌,。

（四）業(yè)主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還,，隨房屋所有權同時過戶,。

我公司將以"以人為本，科學管理,，依法辦事，真誠服務"為宗旨,，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗以外,，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統(tǒng)工程的方法技術，提高一體化管理水平,，采取計劃目標管理,、全面質量管理、督導管理協(xié)調管理等先進的管理方法,。根據(jù)iso9001：2000質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業(yè)的要求,，探索并逐步走上物業(yè)的管理標準化之路；始終強調把服務業(yè)主（住戶）作為管理的重心,。我們將在完善服務體系,，提高服務層次，改善服務質量等方面采取一系列新舉措,，瞄準物業(yè)管理先進水平,，全面接管小區(qū)后，按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務等級標準》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關條款,，在物業(yè)管理委托期二年內到達沭陽縣標準化小區(qū),。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇十五

1.項目簡介：

公寓坐落于 小區(qū)總面積： 平方米，共有 幢高樓、總戶數(shù) 戶,。 小區(qū)現(xiàn)有管理站長 名,，保安人員 名，清潔工 名,，電梯工 名,，、消防工 名,，水暖電工 名,，綠化工 名。

（一）,、秩序管理服務

小區(qū)共有 個出入口,，每幢樓主進出口值班室設有保安24小時值班，樓旁主進口出入口于早上 點開,，晚上 點關閉,。因進出口管理難度大如要進行車輛管理就必須增加秩序維護人員。

1.秩序管理服務內容

1.1 小區(qū)基本實行封閉式管理,；

1.2 實行24小時值班及巡邏制度,；

1.3 執(zhí)行小區(qū)內安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項,，如：照明,、漏水等；

1.4 結合小區(qū)特點,，制訂安全防范措施,；

1.5 進出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象,，不影響行人通行,；

1.6 小區(qū)停車有專人疏導，管理有序,，排列整齊,；

1.7 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實,，停放整齊,，場地整潔；

1.8 危及人身安全處設有明顯標志和防范措施,。

1.9 及時處理小區(qū)內各突發(fā)事件,，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄,；

1.10 檢查小區(qū)設施是否完好,；

1.11 負責停車場區(qū)域的巡查,、管理,，保證車道暢通,，設備,、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理,；

1.12 檢查進口設備,、工具及非開放時段進出人員的憑證，負責人員登記工作,；

2.門崗服務

2.1 門崗值崗時要認真,、負責，在管理區(qū)域門崗實行24小時秩序管理服務,；

2.2 在指定崗位,，嚴禁脫崗；

2.3值班人員站姿姿勢端正,，面帶微笑行注目禮,，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊,。

2.4 外來人員進出管理做好登記

2.4.1 裝修施工人員應到管理處辦理手續(xù),，經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進入管理區(qū)域,，離開管理區(qū)域應交回《施 工人員出入證》,；

2.4.2 對裝修施工人員進出狀況，每天下午5：00核對一次,，保證人,、卡數(shù)量相符；

2.4.3 非開放時外來人員,，應到秩序管理服務處辦理手續(xù)，佩帶《臨時出入證》,，方可進入管理區(qū)域,。

2.5 物品進出管理

2.5.1 非開放時大件物品應憑員工簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對物品名稱,、數(shù)量準確無誤后,，方可放行；

2.5.2進入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨,。

2.6 機動車輛進出,、停放管理

2.6.1 對機動車進出管理域區(qū)實行出入證制度、登記制度和收費制度,，禁止載有易燃,、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區(qū)域,。

2.6.2 外來車輛謝絕進入管理區(qū)域,。

2.6.3 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查,，發(fā)現(xiàn)漏油,、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告,，做好記錄,。

2.7巡崗服務

2.7.1管理區(qū)內實行全年365天24小時全天候秩序管理巡視服務， 確保每2小時巡遍全部公共區(qū)域,。

2．8 區(qū)內巡視

2.8.1 巡視前檢查和佩帶好對講機,、電筒、筆和巡視記錄表,，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋,；

2.8.2 巡視內容：走道清潔，公共場所,、照明,、消火栓、機房,、門,、窗、裝修現(xiàn)場等,；

2.8.3 按秩序管理服務處指定的巡視路線巡邏,，巡視記錄中應記載發(fā)現(xiàn)情況及時間。

2.8.4員工需要幫助時,，應及時提供服務或通知有關人員到場處理,；

2.8.5發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物,，通過對講機及時報告,，并迅速查明情況，嚴密監(jiān)視,；

2.8.6 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況,，立即向客戶指出，及時阻止,，并報告管理處做出相應處理,；

2.8.7遇緊急情況，按《應急預案》執(zhí)行,；

2.8.8巡視時看到小垃圾及時拾撿,，投入就近的垃圾箱內,；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水,、煤氣管漏氣等,，應及時通知設備人員修復；

2.8.9巡視結束后,，交接巡視器材,；

2.9 夜間巡視

2.9.1 夜間巡視的路線應經(jīng)常變化；

2.9.2巡視時注意扶梯,、走廊,、電表房及通道等，確認有無可疑人物藏匿于其內,；

2.9.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物,，須立刻報警并封鎖各個出入口，進行處理,；

3.1突發(fā)事件的處理

為應對突發(fā)事件,，按指定的應急預案作業(yè)，平時應定期參加演練,。

3.2 發(fā)生火警

3.2.1立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119,；

3.2.2 通知火災周圍員工撤離危險區(qū)；

3.2.3做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作,，聽候指揮,。

3.3 發(fā)生刑案

3.3.1立即向管理處報告或報公安部門110并保護現(xiàn)場，并救護傷員,；

3.3.2向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄,。

3.3.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案,。

3.4發(fā)生盜,、搶事件

3.4.1 用對講機報告請求支援，同時設法抓住犯罪嫌疑人,；

3.4.2對犯罪嫌疑人應認清特征,、人數(shù)、作案工具,，及時報告公安部門110,；

3.4.3保護現(xiàn)場,，協(xié)助破案,。

3.5發(fā)現(xiàn)觸電事故

3.5.1切斷電源，使觸電者脫離電源,；

3.5.2報告管理處主任和監(jiān)控中心,，同時盡快施行人工急救,，并撥打醫(yī)務急救電話120，請求醫(yī)務急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場,；

3.5.3引導救護車抵達現(xiàn)場,；

3.5.4無救護車時，臨時調車將觸電者即送醫(yī)院搶救,。

3.6發(fā)現(xiàn)電梯困人

3.6.1立即用對講機報告,，敦促設備人員迅速前往處理；

3.6.2安慰被困人員,；

3.6.3協(xié)助設備人員搶險,，安全接應被困人員。

3.7發(fā)現(xiàn)人員,、車輛堵塞,，立即用對講機報告，增派秩序管理員及時疏導,。

3.8監(jiān)控崗服務

3.9日常工作

3.9.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時開通運行,，監(jiān)控人員24小時監(jiān)控值班，錄像資料保存1個星期,。

3.9.2監(jiān)控人員密切注視屏幕,，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點錄像，跟蹤監(jiān)視,，做好記錄并及時報告管理處主任,。

3.9.3接到周界報警系統(tǒng)報警時，立即向管理處主任報告,，并跟蹤處理過程,，做好記錄，然后將系統(tǒng)復位,，重新布防,。

3.9.4負責對講機的保管、充電,、調換,、借用和登記。

4.1監(jiān)控設備系統(tǒng)的管理

4.1.1對監(jiān)控系統(tǒng)每天進行檢查,，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報修,，并做好記錄。

4.1.2任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處主任同意,，不準查看監(jiān)控錄像保存內容,。

4.1.3監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設備一次，保持顯示屏,、錄像機等設備清潔,。

4.2中央監(jiān)控室的出入管理

4.2.1與工作無關的人員不得擅自進入中央監(jiān)控室,。

4.2.2因工作需要進入中央監(jiān)控室的管理人員，應經(jīng)管理處主任批準,；外來人員進入,，應經(jīng)管理處主任簽證認可，由秩序管理人員陪同進入,。

4.2.3凡進入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù),。

5 秩序管理各崗位之間的輪換

5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法,，即各崗當值人員每2小時循環(huán)換崗,；

5.2 換崗程序:巡視崗——→門崗——→監(jiān)控——→巡視崗;

5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換,。 6秩序管理崗位設置

6.1 秩序管理崗位每崗設置2人,，由管理處主任確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點,。

6.2 秩序管理人員品行端正,，作風正派，無劣跡記錄,；身體健康,；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作,，能作每日執(zhí)勤記錄,。

7秩序管理服務檢查制度

7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業(yè)標準進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,，做好記錄,；

7.2秩序管理班長巡查：秩序管理班長巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次,，做好記錄,；

7.3管理處主任抽查：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場,，每天至少一次,，做好記錄。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇十六

為了加強和促進物業(yè)管理工作的健康發(fā)展,，保證物業(yè)管理公司組建質量,，根據(jù)《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營資質審查的規(guī)定,。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質等級管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質等級劃分為三級

1,、一級物業(yè)管理企業(yè)資質必備條件：

（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上,；

（2）管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上,，物業(yè)類型是指多層、高層住宅,、公寓,、別墅、商住樓,、辦公樓,、商場、廠房等以及其他特種房屋（下同）,；

（3）管理物業(yè)必須有兩個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,，且管理達標面在50%以上；

（4）企業(yè)經(jīng)理或者常務副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上,；

（5）具有經(jīng)濟類,、工程類中級職稱管理人員10人以上；

（6）企業(yè)經(jīng)營年限必須在3年以上,；

（7）企業(yè)注冊資本50萬元以上（含50萬元）

2,、三級物業(yè)管理企業(yè)資質必備條件：

（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業(yè)1萬~5萬平米,；

（2）有中級專業(yè)技術職稱管理人員3人以上,；

（3）企業(yè)注冊資本10萬元以上（含10萬元）；

3,、處于以上兩種類型之間的為二級資質的物業(yè)管理企業(yè),。

對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級。

物業(yè)管理公司申報經(jīng)營資質審批時所要提供的資料

1,、內資企業(yè)（全民,、集體、股份制,、股份合作制）

（1）物業(yè)管理公司資質申請報告,；

（2）設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；

（3）管理章程,；

（4）公司法定代表人任命或聘任書,；

（5）驗資證明；

（6）經(jīng)營場所證明,；

（7）擁有或委托管理物業(yè)證明（委托管理協(xié)議書）,；

（8）具有專業(yè)技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件；

（9）其他有關資料,。

2,、外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作,、外商獨資）

除需要提供內資企業(yè)申報審批所需的有關資料外,，還需要提供合資或合作項目議定書,、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。

3,、私營企業(yè)

（1）業(yè)主身份證明（復印證）,；

（2）業(yè)主的工作簡歷；

（3）申請資質審批的報告,；

（4）管理章程,；

（5）驗資證明；

（6）經(jīng)營場所證明,；

（7）擁有或委托管理物業(yè)的證明,；

（8）雇員的名冊；

（9）專業(yè)技術人員的資格證書,；

（10）其他有關資料,。

國家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營資質報告及申報資料齊全后，在一定時間內（通常規(guī)定為兩個星期內）審核完畢,，符合經(jīng)營資質條件的,，核發(fā)批準文件，其他必須按有關規(guī)定向工商行政管理機構辦理注冊登記,，在手續(xù)辦完后才能對外營業(yè),。

（一）組織機構設立物業(yè)管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種,。

（二）工商登記根據(jù)《公司法》有關規(guī)定,，物業(yè)管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè),，在注冊登記中會遇到一些問題,，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚,。

1,、物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨應含有以下幾個方面：

（1）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復雜,、完整的系統(tǒng)工程,。因此物業(yè)管理公司應積極參與社會分工，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā),、經(jīng)營良性循環(huán),，促進我國住房制度改革的深化。

（2）對所管理的房產(chǎn)及各類附屬設施進行科學的管理與養(yǎng)護,，使其物業(yè)保值,、增值，延長其使用壽命，限度地實現(xiàn)社會財富的節(jié)約,。

（3）物業(yè)管理的對象是物業(yè),，服務對象是人。所以應以業(yè)主（使用人）為對象,，開展各類經(jīng)營業(yè)務,，寓經(jīng)營與管理十服務之中，提供全方位的方便服務,。

（4）發(fā)揮物業(yè)的使用功能，為業(yè)主（使用人）創(chuàng)造整潔,、文明,、安全、舒適的生活和工作環(huán)境,，最終實現(xiàn)社會,、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一,。

（5）履行社會管理義務,，積極開展兩個文明建設，致力于全社會的文明和進步,。

2,、經(jīng)營范圍根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點和經(jīng)營宗旨要求，物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍有：

（1）管理方面：樓宇（多層,、高層）管理,；房屋的修繕管理；設備的維修,、保養(yǎng)管理,；車輛運行及看護管理；治安管理,；清潔環(huán)衛(wèi)管理,；綠化管理；消防管理,；物業(yè)保險管理等,。

（2）服務方面：物業(yè)修繕；物業(yè)租售代理,；物業(yè)清掃保潔,；搬家、裝潢服務,。車輛出租,；綠化工程及花木租售；燃料供應；蔬菜糧食供應,；服裝清洗供應,；美容美發(fā)；康樂健身,；幼兒教育,；老年服務；家教服務,；商業(yè)服務等,。物業(yè)管理經(jīng)營的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業(yè)范圍內的居民或單位提供優(yōu)質,、方便的各種服務,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內容篇十七

20xx年，在xx和xx的直接領導和大力支持下,，我公司圍繞“依托x,、開拓發(fā)展、做大做強”的發(fā)展思路,，創(chuàng)新工作模式,，強化內部管理，外樹公司形象,，努力適應新形勢下對物業(yè)管理工作的發(fā)展要求,，在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上,，通過全體員工的共同努力,，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底,，我公司共實現(xiàn)收入xx萬,，總體實現(xiàn)收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經(jīng)營的發(fā)展軌道?，F(xiàn)將我公司20xx年主要工作總結如下：

(一)以物業(yè)管理和工程維修為重點,，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務

在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作,，此外,，受xx委托，我公司負責了xx臨時停車場經(jīng)營管理工作,，取得了良好的社會效益,，圓滿完成上級交付的任務。在物業(yè)工程維修方面,，我公司完成了裝修工程9項,，各小區(qū)房屋維修共387套,，其他各小區(qū)零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境,，確保各項工作的順利推進,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元,，是去年的兩倍多,。

(二)完善各項規(guī)章制度，建立健全內部管理機制,，進一步深化企業(yè)管理體制改革

20xx年是我司轉變業(yè)務職能和下屬公司合并重組的關鍵年,，我公司敢于迎接挑戰(zhàn)，主動把握機遇,，在加強物業(yè)管理和內部管理上做文章,，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過對目前形式的認真分析和準確定位,，轉變以前僅對安置小區(qū)做好日常維護管理的單一工作模式和發(fā)展思路,，把擴大服務范圍,、提高物業(yè)管理水平,、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業(yè)管理市場作為今后可持續(xù)性發(fā)展道路,，為此,，我們建立健全了一系列適應公司自身發(fā)展需要和市場競爭需求的規(guī)章制度，如《物品采購暫行規(guī)定》,、《廢舊物資管理規(guī)定》,、《加班制度》、《維修工程監(jiān)管工作規(guī)定》,、《小區(qū)管理目標責任考核表》(包括辦公內務,、安全防范、車輛管理,、機電設備,、綠化衛(wèi)生、住戶投訴,、裝修維修等方面),、《物業(yè)管理有償服務規(guī)定》等，為公司發(fā)展的規(guī)范化和可持續(xù)化奠定了基礎,。

同時,，本著開源節(jié)流、多勞多得,、提高小區(qū)管理服務水平的原則,，在我公司管理的各小區(qū)內建立并推行了經(jīng)營目標責任制和管理目標責任制，對小區(qū)進行年度經(jīng)濟指標與服務指標的考評。實踐證明,，該項制度不但減少了業(yè)務成本,，增加了公司的經(jīng)營收入(見下表1)，而且激發(fā)了服務中心全體員工的積極性,，提高了他們的工作能力和效率,，進一步明確了小區(qū)服務中的責、權,、利,，保證小區(qū)物業(yè)管理的良性、高效運作,。此外,，我公司還統(tǒng)一規(guī)范了各小區(qū)服務人員的服飾，加強禮儀培訓,，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度,，為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊伍奠定了基礎,。

同時,，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在于落實，因此,，我公司不斷加大檢查和執(zhí)行力度,，發(fā)現(xiàn)問題不回避，及時糾正,，確保各項工作有計劃,、有依據(jù)、有落實地穩(wěn)步展開,。

(三)加強企業(yè)文化建設,，構建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區(qū),，打造悅華物業(yè)品牌

為加強企業(yè)本部和服務社區(qū)的文化建設,，創(chuàng)建了公司網(wǎng)頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺;不斷豐富公司季刊內容,，已嘗試在小區(qū)內向住戶派發(fā),，加強公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業(yè)務,，增加了他們的認同度和信賴度;結合各小區(qū)的實際情況,，舉辦了各種類型的社區(qū)文化活動，累計投入6.5萬活動資金,，與去年同比增長了333.33%,，增強了與住戶互動和溝通,，其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區(qū)xx運動會，取得圓滿成功,，在住戶中引起了強烈反響,，得到了他們的大力支持。此外,，我公司還投入大量人力,、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區(qū)居民提供了良好的休閑娛樂環(huán)境,，為構建和諧小區(qū)創(chuàng)造了條件,。

(四)參與市場競爭，積極拓展公司業(yè)務

我公司于接手大樓的后勤工作,，經(jīng)過幾個月的努力,，對飯?zhí)貌糠衷O備設施進行了維修，完善了各崗位分工,，做好設備設施的維修及辦的保潔工作,，并全面開展了對大樓機電設備的保養(yǎng)工作，為x良好的工作環(huán)境和后勤服務提供了有力保障,。

我公司把通過iso質量認證的審核作為奮斗目標,，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場項目為契機,，進一步向外界展示了公司的形象,。我公司承接x停車場經(jīng)營管理工作,，投入大量人力物力,，并加強了基礎設施的投入。期間,，停車場累計停放約30000車次,，總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位,，車場管理井然有序,，既無堵車現(xiàn)象發(fā)生，沒有發(fā)生任何事故和投訴事件,，同時也取得了良好的社會效益,，圓滿完成上級交付的任務，為今后拓展公司業(yè)務,，打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗,。

(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊

在員工隊伍建設方面,，公司一方面嚴格管理,，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面,，開展人性化管理，合理進行崗位調整,，營造良好的工作氛圍,。我們通過與xxx學院共同建立校企合作關系，建立“xxx學院實習基地”,，為公司進一步發(fā)展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓,，提高公司工作人員的業(yè)務能力和綜合素質。

我公司重視團隊建設,，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖,，例如，中秋節(jié)組織遠離家鄉(xiāng)的員工聚餐,，并舉行文體活動;另一方面,，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關聯(lián),，促使全體員工形成一支富有戰(zhàn)斗力的和諧共進團隊,，以滿足公司不斷變革創(chuàng)新和成長發(fā)展的需要。

(六)強化安全意識,，建立安全責任關聯(lián)制度,，始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本

確保服務社區(qū)住戶的人身和財產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容,。為此,，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防范技能，對全體員工進行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育,，并適時舉辦安全生產(chǎn)知識培訓和防火安全練兵活動;另一方面,，建立安全責任關聯(lián)制度，將安全生產(chǎn)與相關責任人的收入和責任擔保掛鉤,，明確一旦出現(xiàn)安全事故,，相關責任人應承擔的安全責任和經(jīng)濟責任，確保為小區(qū)創(chuàng)建安定的居住生活環(huán)境,。20xx年,，我公司管理的各小區(qū)沒有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。

(七)加強紀律教育,，扎實推進黨風廉政建設和精神文明建設

我公司結合實際情況,，組織黨員、干部開展反腐倡廉,、重溫新黨章學習活動,，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告,、觀看錄像,，還組織大家學習反腐倡廉的文章,，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀,。我公司根據(jù)工作業(yè)務需要,，將學習人員的范圍擴大到小區(qū)服務中心，以“八榮八恥”為主題,，組織員工進行學習心得的交流討論,。對全體黨員干部及各部門負責人開展治理商業(yè)賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作,，針對存在的與可能發(fā)生的問題進行了討論,、分析，制定整改措施,，落實整改責任,。今年，我公司實現(xiàn)所有經(jīng)濟類合同或協(xié)議的簽訂實行雙經(jīng)辦人制度,，確保合同的公平,、公正。經(jīng)過整改,，公司內部加強了廉政建設工作,，提高了干部職工的職業(yè)道德素質，在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現(xiàn)好人好事,，受到住戶好評,。

一是物業(yè)管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低;再加上小區(qū)管理人員和保安隊伍變動相對頻繁,，他們一方面對新環(huán)境不能及時適應,，溝通協(xié)調不足，另一方面大多沒有接受比較專業(yè)的物業(yè)管理技能培訓,，工作能力欠缺,，導致工作效率較低,。

二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進,，企業(yè)文化與社區(qū)文化建設處于起步階段，缺乏經(jīng)驗,，仍然需要不斷探索和總結經(jīng)驗,。

三是由于體制等各種客觀原因，企業(yè)的激勵制度不完善,，對企業(yè)持續(xù)發(fā)展有一定的限制,。

三、20xx年工作計劃與思路

20xx年,，我公司將繼續(xù)以科學發(fā)展觀和黨的十五屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想,，一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務,，另一方面，繼續(xù)加強公司自身的各項制度建設,，進一步拓展業(yè)務范圍,，提高服務質量，創(chuàng)建有信譽,、有實力的物業(yè)管理品牌,。

(一)進一步創(chuàng)新工作機制，內強管理,，外拓業(yè)務,，使公司的發(fā)展再上一個新臺階

經(jīng)過這幾年的努力和發(fā)展，以及市建委和辦黨委的大力支持,，我公司各項工作不斷規(guī)范,，業(yè)務范圍進一步擴大,，20xx年我們將進一步創(chuàng)新完善工作機制和管理模式,，進一步強化內部管理水平，繼續(xù)鞏固及完善現(xiàn)有各項制度,，深化內部機制改革,，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續(xù)實行小區(qū)經(jīng)營目標責任制及管理目標責任制,，向管理要效益;依托城建,，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，希望能在繼續(xù)做好每年交易會車管工作的基礎上,，把進一步開拓物業(yè)管理新市場當作一項重點工作來抓,，促使公司的發(fā)展狀況和經(jīng)濟狀況有明顯好轉。

(二)加強企業(yè)和社區(qū)文化建設,，打造xx物業(yè)品牌

我公司在完成中心工作任務的基礎上，20xx年繼續(xù)將重點放在企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設上,，繼續(xù)完善公司的網(wǎng)頁,、季刊，努力搞好小區(qū)的社區(qū)活動,，把深入拓展企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點,，繼續(xù)推進黨風廉政建設和精神文明建設工作,，不斷加強小區(qū)的物業(yè)管理工作,，提升市場競爭力。

(三)加強人力資源的培養(yǎng)與人才隊伍建設

要加強培訓和學習力度,，以提高其業(yè)務素質和整體管理水平;加強對高技術,、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能,，發(fā)現(xiàn),、培養(yǎng)和儲備技術人才。通過與xx學院校企共建物業(yè)管理專業(yè)實習基地,，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生,，加強人才隊伍建設,。