為了確保事情或工作有序有效開展,，通常需要提前準備好一份方案,，方案屬于計劃類文書的一種,。方案書寫有哪些要求呢,？我們怎樣才能寫好一篇方案呢,？以下是我給大家收集整理的方案策劃范文,，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友,。

商鋪營銷推廣方案 商鋪推廣策劃方案篇一

(一)銷售節(jié)奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導(dǎo)入開始至產(chǎn)品開盤銷售,，較大規(guī)模的項目一般持續(xù)3-4個月的時間,，因為-項目一期體量較小，建議以2個月左右為好,，再結(jié)合以實際客戶儲備情況最終確定;另外,，由于銷售節(jié)點比工程節(jié)點易于調(diào)整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節(jié)點,，據(jù)此營銷策劃部制定銷售計劃,。制定本計劃的重要節(jié)點時間時，未與工程部跟進,。故本銷售計劃相關(guān)節(jié)點只是初稿,。待工程節(jié)點確定后，再最終定稿,。

1.推廣銷售期安排3-4個大的推廣節(jié)點,，節(jié)點的作用在于不斷強化市場關(guān)注度，并使銷售保持持續(xù)、連貫,。

2.鑒于年底臨近過年的情況,，開盤銷售強銷期應(yīng)避開春節(jié)假期。

3.開盤銷售前應(yīng)確保樣板區(qū),、樣板房景觀,、工程施工達到開放效果。

(二)銷售節(jié)奏安排：

年10月底―20xx年12月,，借大的推廣活動推出-項目

年10月底―20xx年11月初,，召開產(chǎn)品發(fā)布會，正式啟動某項目,，同時策劃師對市場進行第一次摸底,。

年1月中旬，開放樣板房,，同時策劃師對市場進行第二次摸底,。

年1月下旬，春節(jié)之前,，開盤銷售強銷,。

1.戶型統(tǒng)計：

由工程部設(shè)計負責人、營銷部-共同負責,，于xx年12月31日前完成

鑒于-項目戶型繁多,，因此戶型統(tǒng)計應(yīng)包含對每一套房型的統(tǒng)計,，包括戶型,、套內(nèi)面積、戶型編號,、所在位置,。

2.銷講資料編寫：

由營銷部-、策劃師負責,，于20xx年12月31日前完成

-項目銷將資料包括以下幾個部分：

購買-的理由：產(chǎn)品稀缺性銷講

基本數(shù)據(jù)：-的主要經(jīng)濟指標,、戶型面積統(tǒng)計、配套情況,、建筑風格,、景觀設(shè)計、交通情況,、交房時間,、主要交房配置、物管收費;涉及到設(shè)計單位的,，由其出具銷講材料,。20xx年12月31日前，由-整理后,，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項目優(yōu)勢說辭,。

建筑工藝及材料：需要在xx年12月15日前由工程部出具項目采用的新工藝材料,，新技術(shù)等基本基本資料。20xx年12月31日前,，由-整理后,，作為材料工藝說辭。

客戶問題集：以答客問形式書寫,，針對英酈莊園的優(yōu)劣勢,，做出銷講解決辦法。

樣板區(qū)銷講：

不利因素公示

3.置業(yè)顧問培訓：

2.預(yù)售證

由銷售內(nèi)頁負責,，于20xx年1月10號前完成

3.面積測算

由銷售內(nèi)頁負責,，于20xx年1月10號前完成

4.戶型公示

由于-項目戶型種類繁多，戶戶均不同,，所以在銷售前應(yīng)準備戶型的公示,，方便客戶選房，避免置業(yè)顧問出錯,。

由策劃師負責,，于20xx年1月10號前完成

5.交房配置

由工程設(shè)計線蔣總負責，于20xx年1月10號前完成

6.一公里外不利因素

由策劃師負責,，具體調(diào)研后,，與銷售經(jīng)理-會商后，于20xx年1月10號前完成,，分析總結(jié)后,，作為銷售時重點關(guān)注的抗性，專門進行培訓,。

(一)樣板區(qū)

1.樣板區(qū)范圍：考慮到-項目銷售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛,，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區(qū)域所包含的整個大區(qū)都打造成為樣板區(qū)。物管,，保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進行管理,。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊,、疊水噴泉,、及10#的臨時景觀區(qū)域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路,，以下暫定為y區(qū))

2.樣板區(qū)作用：最大限度的展現(xiàn)溫江宜居,，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍,，體現(xiàn)國色天香大社區(qū)遠見,、高檔、生態(tài)、宜居,、增值的社區(qū)概念,，體現(xiàn)獨具特色的建筑風格。

3.樣板區(qū)展示安排：

確定對y區(qū)沿線情調(diào),、步行道的包裝方式和具體要求;

確定y區(qū)道路沿線燈光布置方案,，燈具選型要求和效果交底;

明確樣板區(qū)工程施工、營銷包裝整體和分步實施節(jié)點,、任務(wù)分解;

具體見附后(參觀園線說明)

(二)樣板房

1.樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓,，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時間較晚,，樣板間會有較好的景觀視線,，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工,，同時也不產(chǎn)生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況,。選定1#樓平層、底躍各一套,。

2.樣板房作用：考慮到-項目戶型面積偏大,，通過樣板房精裝修設(shè)計可以引導(dǎo)客戶更好的理解戶型設(shè)計，同時也是對推廣所倡導(dǎo)的享樂主義生活的一種實體詮釋,。

3.樣板房展示安排：

前期設(shè)計,，包裝由項目部同事負責，-跟進協(xié)調(diào),。樣板房應(yīng)于xx年12月底前完成,，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀,。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責,，。

包括沙盤模型,、戶型模型、戶型圖的制作：

1.沙盤模型：-和策劃師協(xié)商后,，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作

2.戶型模型：-和策劃師協(xié)商后,，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作

3.戶型圖：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作

均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業(yè)顧問踩盤整理數(shù)據(jù),，策劃員協(xié)同-寫出定價報告,，報領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。價格按建筑面積計算,，不包括贈送面積,。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價,，套內(nèi)單價,。價格走勢分析，節(jié)點價格初步預(yù)計,，職業(yè)顧問優(yōu)惠權(quán)限,，銷售主管優(yōu)惠權(quán)限，銷售經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)限,，內(nèi)部員工推薦優(yōu)惠權(quán)限，公司領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠權(quán)限,，一旦確定優(yōu)惠權(quán)限，堅決執(zhí)行,，防止權(quán)限不明，私放優(yōu)惠,，擾亂現(xiàn)場銷售,。

時間安排：營銷策劃部于20xx年1月10日提出銷售價格表和銷售政策。

商鋪營銷推廣方案 商鋪推廣策劃方案篇二

_廣場商業(yè)步行街,，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū),。一、二期工程全部竣工后,，商業(yè)建筑面積將達2萬平方米,，擁有大小店面房120個，成為集購物,、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū),。目前,，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低,，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高,。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中,，目前出租率僅為,，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租或改行,。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租,、出租產(chǎn)生了不利影響,，而且對二期店鋪的預(yù)售,、銷售帶來了潛在威脅,。

因此,，我們必須采取有效手段，炒熱_一期的商街氣氛,，大力提升其商業(yè)價值,，增強業(yè)主和商戶的投資信心,，并以此拉動_二期的店鋪出售,。鑒于營造一期商街氣氛,、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對_一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃,。

一、背景分析

_一期商街位于濠河之畔,，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙,。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街,，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析,，以便找準“病灶”對癥下藥,。據(jù)考察和分析,，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

(一),、商街設(shè)計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動,。步行街北廣場扼_街,、_路交匯處,，西鄰五大酒店,，原本屬于最能吸引公眾“眼球”,、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺,，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”,、“簡易花壇”,，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流,、吸納大型活動的功能,。廣場熱不起來，商街自然冷落,。

2,、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”,，既無觀賞價值,，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”,。此外,，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人,、盲人通道等,。

3,、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失,。_街通往內(nèi)街的三個通道,，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,，街區(qū)內(nèi)主干道,、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群,。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,，每寸地皮生銀子。遺憾的是,，_一期外街通向內(nèi)街的三個通道,，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道,，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此,。

4,、_街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門,，不少顧客入店購物因此要繞一大圈,，于是放棄了購買動機，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡,。

(二),、商街策劃“后天失調(diào)”

1、_廣場商業(yè)街處于核心商圈,，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天,，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題,。_廣場商業(yè)街最早定位是“_街”(很好),，后來又定位于“_×”(很好，只是推廣很費力),，如今準備冠以“_廣場步行街”(老土,，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰),。由于沒有精確,、精準的市場定位,，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好,，其它問題也就難以解決了,。

2、_廣場是一處很好的“市民廣場”,，但要吸引廣大市民聚集到這里,，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象_×路,、_×廣場,、_×步行街那樣的廣場雕塑。此外,，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌,、休閑椅、售報亭,、公用電話亭,、垃圾筒、商品廣告牌,、露天茶座等,。目前，由于上述設(shè)施沒有配套,，_廣場的“磁場效應(yīng)”不佳,，所以商街難“熱”。

3,、打造商街,，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,，再由物業(yè)管理公司去打理,，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上,，經(jīng)營_廣場商業(yè)街,，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構(gòu)來“操盤”運作,，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”,。_廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”,，雙方又都缺乏成熟的理性,，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外,，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠,，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如,，商街北口的66號(圓形),、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響,。

二,、商街定位

_廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1,、街名：_廣場時尚麗人街

2,、概念：_廣場————_街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街,，都市麗人尋夢的_×,。

3、廣告語：_廣場/時尚麗人街————與_相約,，與_同行

4,、商業(yè)門類：購物、休閑,、餐飲,、美容、娛樂

5,、商品：主營國際國內(nèi)服裝,、服飾、化妝品,、珠寶,、眼鏡、手表,、休閑食品,、工藝品等。

6,、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者,。

7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街,。

三,、招商策劃

_廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

(一),、發(fā)布招商公告

我們計劃于4月中旬在《_晚報》,、_電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹_廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢,、市場定位和潛在的巨大商機,，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

(二),、舉辦招商信息發(fā)布會

該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行,，出席的商戶為_及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及_國貿(mào)市場有意入駐_廣場經(jīng)營的服裝,、珠寶,、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右,。會上將發(fā)布的主要信息是：

1,、_廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位,、獨特優(yōu)勢和前景展望;

2,、__×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價,、租金,、物管的優(yōu)惠政策。

(三),、整合店鋪資源

_一期的店鋪均已出售,，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由_房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向,、租金價格等問題,。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶,、洽談租金,。

為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商,。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租,，我們應(yīng)當認真加以引導(dǎo),，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租,，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象,。

對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心,。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租,，由于業(yè)主與商戶之間有約定,，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四),、有關(guān)租金政策

_一期商街的商業(yè)氣氛清淡,，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金,，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步,。因此，我們在為業(yè)主代理招商前,，必須做好兩項重要工作：第一,，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明_一期商街處于入市初期,，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”,。向業(yè)主說清道理很重要,，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息,，店鋪價值也很難提升,。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策,。當前，_一期店鋪比較合適的租金是：

1,、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算,，內(nèi)街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2,，購房投資額約94萬元,，購房貸款利率按計算，年利息為萬元,。

如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算,，年收益為～萬元，剔除利息后的收益～萬元,。這樣的租金對商戶來說,，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)

2,、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算,，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2,，購房投資約250萬元,，購房貸款利率按計算，年利息為兒75萬元,。

如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算,，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益～萬元,。這樣的租金對商戶來說,，目前情況下尚易于接受。)

(五),、商戶入駐優(yōu)惠措施

為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度,，適時推出必要的優(yōu)惠措施：

第一,，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱,，燈片制作及電費由商戶負責),，供其做商品或品牌宣傳;

第二，凡商戶舉辦品牌宣傳,、商品促銷活動,，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;

第三,，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi),，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取;

第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本,，我們將協(xié)調(diào)工商,、稅務(wù)部門，給予_廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策,，同時在工商管理費的收取上適當減免,。

四、商業(yè)氛圍營造

(1),、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見_廣告公司設(shè)計效果圖)

(2),、設(shè)計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見_×步行街雕塑照片),，以增添_廣場的文化底韻,，吸引游人前來休閑,。

(3)、廣場,、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱,、歐式休閑椅、公用電話亭,、報刊出售亭,、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇,，增加視覺看點,，擴大商街的休閑與服務(wù)功能。

(4),、邀請政府部門,、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場,、活躍氣氛,、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁,，聯(lián)系總工會,、文聯(lián)、群藝館,、新華書店等單位舉辦廣場活動,，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場,。

(5)、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《_風韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動,，用文化手段提升_廣場的時尚品位,。

(6)、5月份起,，爭取舉辦幾次《_之夏》廣場音樂欣賞會,，用高雅藝術(shù)推高_廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng),。

五,、商街硬件改造建議

1、_北廣場實施改造,，以適合舉辦大型活動,。

2、_一期南入口的假山拆除,，地面實施人性化,、商業(yè)化改造,。

3、臨_街一側(cè)的店前花圃實施改造,，便于顧客無阻礙進店,。

4、內(nèi)街的地面進行排水改造,，防止夏季雨水倒灌進入店鋪,。

5、_一期南側(cè)花圃爭取拆除,，建造一排店面房,，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收,。

上述方案,，經(jīng)董事長批準后組織實施。

第3篇:都市休閑農(nóng)莊商業(yè)策劃書

我們的廣告語：感受綠色自然,，打造都市休閑新天地!

我們的經(jīng)營綜旨：以自然的景色,，農(nóng)村的生活方式，解去都市人生存的壓力和無奈;營造一片全新的休閑天地

第一部分：可行性方案

一,、入駐原由：

我們選擇___商場作為入駐目標,，是因為看好貴店的強大實力、經(jīng)營方式,、經(jīng)營類別和日趨增長的人氣,。貴店以_萬平方米的超大面積位居_城市商業(yè)之冠，而shopping

mall的經(jīng)營模式更是當今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺,，又欣聞貴店在店慶當天日銷_萬元,，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個奇跡，可見___商場的人氣;貴店在20__年有奧運明星來助陣,，20__年當紅明星又蒞臨___商場,，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到___商場來視察,，可見政府及領(lǐng)導(dǎo)對貴店的重視!

二,、經(jīng)營業(yè)態(tài)：

我們與貴店采取扣點聯(lián)合經(jīng)營方式，扣點的額度另行洽談;本店后方管理由我方負責,，大局管理遵守___商場的統(tǒng)一安排,。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種,，它以田園風光,、莊園風情為主要風格,，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài),，把“自耕自種自留地”、“動物家園”,、“領(lǐng)養(yǎng)小動物”,、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來,，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!

你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動物,，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動物命名,，給自己的小動物喂食;你還可以在這里種自己的自留地,，開荒,、播種,，讓你體驗完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚,，釣多少就可以帶走多少!當然，這一切都是需要付費的,。

裝修風格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主,，中間有草地、小型魚塘,、自留地,、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施,。大概需要500平方米的面積,。我們將不定期的對店內(nèi)設(shè)施進行更新及維護!

三、目標市場：

同___商場的中高檔定位一樣,，我們的目標客群以追求時尚的都市白領(lǐng)(女性為主),、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風情樂趣,、熱愛小動物的心理!這部分客群的消費能力比較強,，他們會不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式,，他們普遍對小動物有好感,，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!

四,、市場環(huán)境分析：

_城市經(jīng)濟實力雄厚,，在全國城市綜合實力50強評比中，_城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中,，_城市位居第10位;在全國55個人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中,，_城市位居榜首。_城市人的消費能力更是位居全國之首!

_城市市位于_省的西部,，氣候干燥寒冷,，年封凍期長達5個月。也就是說,，在這長達5個月的時間里,，人們的活動范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色,，市民在這5個月里最向往的就是綠色!

繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機會越來越少,，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法,，而我們正是迎合這種想法，把一個完整的農(nóng)村搬到城市來,，同時把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個整潔的,、有序的、具有優(yōu)美風光的田園!

五,、市場經(jīng)營分析：

都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個城市有類似的店鋪,。這種模式在_城市還是一個空白,，我們就是要抓住這個市場空白的機遇，在別人還沒有想到的時候,，我們已經(jīng)付之于行動!而_城市人本身對各種方式的體育運動項目就沒有多大興趣,，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式,，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運而生!

貴店的美食娛樂廣場是在_城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場所,，受到了_城廣大消費者的歡迎和認可!但是這里的休閑項目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項目,，而對于休閑來說,，除了陶吧、玩吧之外,，再沒有吸引人的地方,，都市休閑農(nóng)莊會彌補這種狀態(tài)，全力打造一個室內(nèi)的田園,、城市中的農(nóng)村,、一個別有洞天的“桃花源”!

六、管理模式：

我們采取的是店長負責制原則,，在本店將設(shè)店長一名,，全權(quán)負責本店的管理。

我們有固定的清潔員,，負責店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員,，負責小動物的喂養(yǎng);有負責店內(nèi)賣各種動物食物的相關(guān)人員;有負責安全的安全員。

我們的小動物選的是一些溫順的動物,，不會對顧客進行人身攻擊,。

我們會積極配合___商場的各種促銷活動，也會在適當?shù)臅r間搞自己的促銷活動,。

第二部分：營銷推廣方案

我們采取整合營銷方式(imc)進行前期的市場拓展,，把所有廣告的觸點整合起來，以錯落有致的媒體廣告,、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主,，進行大幅度的市場推廣，同時，也希望貴店給予一定的支持!

一,、廣告攻勢：

前期我們將在本市各大知名媒體上進行大幅度的廣告轟炸,，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象,，力爭做到家喻戶曉,，路人皆知!

_城市地區(qū)沒有強勢媒體，這是_城市人都知道的,，所以我們整合了各種媒介信息后,，選擇能夠互補的媒體進行廣告宣傳。初步打算在_城市晚報,、_城市電視臺,、_城市廣播電臺等媒體上發(fā)布廣告。

二,、軟性宣傳:

軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽度和知名度,。

商鋪營銷推廣方案 商鋪推廣策劃方案篇三

目 錄

一、項目基本概況

（）市場分析

二,、項目的swot分析

（一）優(yōu)勢點

（二）局限性

（三）威脅點

（四）機會點

三,、商業(yè)模式分析：

(一)綜合性商業(yè)模式

（二）主題性商業(yè)模式

（三）專業(yè)性商業(yè)模式

四、項目整體定位

（一）項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位

（二）價格定位

（三）客戶定位

五,、營銷推廣

（一）推廣主題

(二)項目形象包

（三）總體宣傳策略

（四）銷售策略

城龍花園裙樓商鋪市場定位與推廣策略

一,、項目基本概況

城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積５萬平方米,，總建筑面積11萬平方米,，共分四期開發(fā)，目前

一,、二期已入伙,。其裙樓商鋪計有35間，總面積約平方米,，商鋪目前基本上空置,。

二、項目的swot分析

雖然本項目地段位置較為優(yōu)越,，但現(xiàn)實又存在著一些影響項目形象的因素,，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分認識到該項目的優(yōu)缺點,，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢,，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。

（一）優(yōu)勢點（s）：

1,、項目當前交通較為便利,，地處龍城大道與龍福路交匯處,；

2、項目地處龍崗中心城一級黃金旺地,，發(fā)展前景看好,；

3、本項目目前為現(xiàn)樓,，滿足部分自用型商家即買即用的需求,，降低購買者的置業(yè)風險；

4,、商鋪層高米,，設(shè)有夾層，可融合商鋪,、倉儲、家居為一體,；

5,、項目開發(fā)商母公司城建集團在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優(yōu)勢,；

◆發(fā)揮優(yōu)勢：

a,、在項目裙樓的運作過程中，充分渲染項目的區(qū)位優(yōu)勢,、交通的便利,；

b、在項目裙樓的運作過程中,，強調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機,；

c、在項目的推廣時,，利用城建集團的品牌優(yōu)勢,，增加置業(yè)者與投資者的信心；

（二）局限性（w）

1,、項目所處地段目前人氣不旺,，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；

2,、本項目周邊是長著茅草的待開發(fā)地塊,，因而顯得較為荒涼，對發(fā)展商業(yè)略為不足,；

3,、該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷,，造成一定的負面影響,；

4,、項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明,；

5,、項目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣,；

◆解決方法：

（1）重新對裙樓商鋪進行市場定位,，明確目標客戶；

（2）確定經(jīng)營主題,，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售,；

（3）加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度,；

（4）設(shè)立部分“免息分期付款方式”,，降低購房者的置業(yè)門檻，吸引其入市,；

（三）機會點（o）

1,、區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū),；

2,、隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣,，從而帶動裙樓商鋪的銷售,；

3、中國的入世,，推動經(jīng)濟的發(fā)展,，商業(yè)物業(yè)前景看好；

（四）威脅點（t）

1,、周邊現(xiàn)推向市場的歐景城裙樓商鋪,、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競爭力與市場壓力,；

2,、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭,；

三,、商業(yè)模式分析：

就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式,，二是主題性商業(yè)模式,，三是專業(yè)性商業(yè)模式。

（一）綜合性商業(yè)模式

商鋪營銷推廣方案 商鋪推廣策劃方案篇四

前 言

任何的策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,，塑造,、提升品牌形象,。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。

在對__房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下,，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃,，并為__定興房地產(chǎn)公司塑造品牌,。

第一節(jié) 市場分析

一、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

(一)20__年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長,。

20__年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元,，同比增長，是近年來增長較快的,。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地,、資金、市場同步增長,。

1,、土地前期投入增加。

20__年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積萬平方米，土地購置費3057萬元,，分別比去年同期增長和;土地開發(fā)投資1250萬元,，已完成土地開發(fā)面積萬平方米。

2,、開發(fā)規(guī)模擴大,，開發(fā)投資高速增長。

20__年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積萬平方米,，比去年同期增加18萬平方米,，本年新開工面積萬平方米,，比去年同期增加萬平方米，增長145%,。

全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元,，比去年同期增加7674萬元，增長 ,，對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為,。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元,，增長倍,，辦公樓房完成投資542萬元,，增長倍。

3,、企業(yè)融資能力有所增強,，資金到位狀況較好。

20__年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元,，同比增長倍,，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快,，企業(yè)自籌資金最多,。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長倍;利用外資資金1050萬元,，增長69倍,，其他資金8004萬元，增長倍,。

4,、住房銷售高速增長。

今年全市商品房現(xiàn)房銷售,，在去年增長的高基數(shù)基礎(chǔ)上,，保持高增長勢頭，20__年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房萬平方米,，同比增長,，其中住宅銷售萬平方米，比去年同期增長倍,。

5,、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,，新化縣3家,，雙峰縣2家，漣源市1家,。

二,、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

一是商品房空置面積增加。

今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積萬平方米,，商品房空置面積達萬平方米(其中住宅空置萬平方米),，占當年施工面積總量的，空置面積增長,。從商品房空置時間來看,，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長,，比上年提高個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響,。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開發(fā)能力低,，競爭力差。

近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題,，其開發(fā)規(guī)模小。

20__年全市參加年檢的企業(yè)達65家,，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家,，僅占全部年檢企業(yè)的。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言,，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個,，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個,，占總數(shù)的25%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金,， 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資,、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,，缺乏后續(xù)開發(fā)能力。

三是物業(yè)管理落后,，配套設(shè)施不全,。

房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),，但大多數(shù)是開放式,、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理,，其配套設(shè)施不全,，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,，用水,、用電、行路,、管道跑,、冒,、滴、漏,、墻體裂縫等問題都不能妥善解決,，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā),。

四是外部因素制約,。

銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主,，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、土地儲備貸款、個人住房貸款,、個人商用房貸款,、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證,，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%,，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低,，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多,，收費項目多且雜,，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展,，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求,，發(fā)展空間較大,。

市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20__年我市城市化率僅,，低于全省平均水平個百分點,，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當一國人均gdp達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期,，20__年我市的人均gdp為5208元(651美元),，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20__年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少平方米,，若達到這一標準,，需求住宅在208萬平方米以上,，顯然,，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?003年__市城建投資公司成立，__城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化,，通過項目招標,，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財,、招商引資,、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”,，使城建坐上了“特快列車”,，加速了__市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三,、__市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計

“同類”定義為具有商業(yè)廣場,、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將__市__開發(fā)區(qū),，__市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：

1、__開發(fā)區(qū),。

由于__為新開發(fā)城區(qū),，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢,?？傮w來說，__開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。

明源大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標準概念

其周邊自然環(huán)境好;

用綠色和五星級酒店標準來吸引白領(lǐng),、外來投資者,、社會成功人士等;

其定位為社會高薪階層,。

2、城西地帶,。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主,。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：

核心競爭力：__市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。

規(guī)模大,，規(guī)劃齊全,，有功能優(yōu)勢：

擁有15畝的面積，其中有320個攤位,，2480平方米生活超市,，108個鋪面，1200平方米倉庫,，48套配套住宅,，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

住房均價718元每平方米,。門面2580元至4380元每平方米,。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售,、加工,、倉儲、大型超市,，商住,、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。

3,、城區(qū)地帶,。

環(huán)球商業(yè)廣場：

核心競爭力：

1.八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);

2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營,，超大規(guī)模優(yōu)勢,。

有功能優(yōu)勢：

總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米,。門面2000元至11000元每平方米,。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化,、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財富街區(qū)。

國貿(mào)商城：

核心競爭力：位于火車站正對面,，有地位優(yōu)勢,。

四、消費者分析

根據(jù)《__房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論,，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗,，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

1、環(huán)境規(guī)劃一定要好,，配套要齊全,，各種活動場地,、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想,，更具現(xiàn)代化氣息,，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào),，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;

商鋪營銷推廣方案 商鋪推廣策劃方案篇五

對外傳達金坤房產(chǎn)開盤典禮的信息,、顯示本企業(yè)的雄厚實力。擴大金坤房產(chǎn)的社會知名度與品牌美譽度,，體現(xiàn)金坤房產(chǎn)的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力財力,、“xx第一拍”的資歷、極優(yōu)的地理位置,、很大的升值空間和一流的戶型設(shè)計,，展示公司美好發(fā)展前景，促進樓盤銷售,。同時進行企業(yè)社會公關(guān),，樹立xx房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當?shù)卣毮懿块T,、客戶的關(guān)系,。

20xx年x月x日（暫預(yù)定）

xx房產(chǎn)有限公司

貴公司確定

xx電視臺、xx廣告公司

（一）前期準備

1,、到場嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo),、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶,、各媒體

2,、購買或制作一批有意義的禮品。

做好活動現(xiàn)場的禮品,、禮品袋（可由我公司提前提供樣品,，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。

一是可以表達對領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意,；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng),。

3、剪彩儀式所需的紅花,、剪刀,、托盤和鮮花

4、請柬的準備

提前印好請柬,，非市內(nèi)來賓請柬要在典禮前xx天寄出,，本市提前x天發(fā)出，并確認來否回執(zhí),。（請貴公司確認,、確定。）

5,、其他準備工作

提前x天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料,。

落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負責秩序工作。

提前x天落實指揮和負責秩序工作,。

（二）開盤前廣告發(fā)布

商鋪營銷推廣方案 商鋪推廣策劃方案篇六

一,、策劃緣起

東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活

7月22日,，在省文化廳和市區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會暨廣東省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開,，在“東部旅游文化節(jié)”同時開幕的喜人背景下，的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來,。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續(xù)開盤,，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們,，需要宣傳,，需要更加時尚的海風吹拂。

二,、合作優(yōu)勢

《周刊》,，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航

同是7月22日，全球時尚生活資訊,，白領(lǐng)精英讀本《周刊》正式創(chuàng)刊,。《周刊》是市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷,、在深莞兩地同時發(fā)行,、直投的第一張周報，經(jīng)過7月8日試刊后,，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評,。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片,、優(yōu)美的文字,、精確的策劃，《周刊》為生活傳遞信息,。

三,、媒體互動

《周刊》與分眾液晶電視互動，開創(chuàng)最新傳媒模式

為了充分傳達東部海岸生活氣息,，更加準確鎖定白領(lǐng),、金領(lǐng)人士置業(yè)，《周刊》與名震全國的分眾傳媒機構(gòu)聯(lián)手,，在遍布,、東莞的高檔寫字樓,、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告,。凡在《周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告,，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效,。

四,、報道方法

全景描繪生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷

1,、介紹簡史:概括山海,，幾年巨變

2、描述旅游東部:處處美景處處家的環(huán)境

3,、譜寫豪宅頌歌:聆聽海,、山無與倫比的天籟

4、展示成熟配套:記錄時尚小鎮(zhèn)故事

5,、圖說東方夏威夷:動感都市的社區(qū)廣告

五,、其他配合

全面互動，《周刊》期待合作

1,、采訪國土局,、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹規(guī)劃與發(fā)展藍圖

2、組織看樓專車免費服務(wù)

3,、贈送老板,、總經(jīng)理專訪文章

4、請中介公司,、專家暢談置業(yè)的多重優(yōu)勢

5,、其他合作另行協(xié)商

商鋪營銷推廣方案 商鋪推廣策劃方案篇七

一、市場背景：

__位于__東部__地區(qū),，是__新區(qū)的重要組成部分,，轄區(qū)面積平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬,。

__是我國重要的化學工業(yè)基地之一,，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系,，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,，主要有制鹽、化工,、輕紡,、服裝、冶金,、機械加工等十多個工業(yè)門類,。__不僅是一個工業(yè)重地,，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻,、水果及水產(chǎn)品,。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。

__所在寨上街,，其南部為__老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為__區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病,，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了__區(qū)的發(fā)展,。隨著__新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，將第三產(chǎn)業(yè)作為__區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使__成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū),，從而保證__區(qū)經(jīng)濟的健康,、可持續(xù)發(fā)展。

二,、競爭對手分析：

由于__房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段,，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低,，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段,、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較,，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手,。

1.在__我們的直接競爭對手是誰呢?

2.在__我們的間接競爭對手?

在__市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手,，具體原因我們分列如下：

__處于天化的附近,，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢,，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢,。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲,，故并不對第壹城銷售造成直接威脅;

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式,，不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃,、設(shè)計水平與第壹城相比較仍不在同一層面,，要落后與第壹城。

而富達花園的規(guī)劃,、設(shè)計,，仍初級產(chǎn)品形態(tài);綠地,、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面,，不與第壹城形成直接競爭,。

三、競爭項目基本信息：

分析：

從已銷售的戶型比來看,，其中兩室占了絕對的比例,，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說,，__市場的主要需求在兩室,，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視,。

在兩室的銷售當中主要以a,、b、e戶型為主導(dǎo),，是典型的經(jīng)典戶型,，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右,。

3.樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出,，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般,。出現(xiàn)這種情況的原因,，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān),。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售,，提供有力的產(chǎn)品支持。

4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

四,、已購客戶分析

1.付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出,，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題,，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力,，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān),。

2.年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析,，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強,，具有一定的購買力及資金支配能力,，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面,，在生活當中還有更多的需求,，比如：子女的教育問題、娛樂問題,、收入及職業(yè)狀況問題等,。由于__當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多,。

3.行業(yè)分析：

行業(yè) 累計銷售套數(shù) 累計百分比

天化 58

石化 5

個體及私營 36

銀行 9

學校 9

醫(yī)院 5

鹽場 6

稅務(wù) 5

規(guī)劃局 2

保險 2

其它 56

總計 193

分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看,，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè),。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層,，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚,。而這樣的客戶在__當?shù)氐臄?shù)量較多,，為我們提供了較好的市場承接力,，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標,。

4.居住區(qū)域分析：

分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以__城區(qū)附近的居民為主,，且以天化宿舍為主,，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

五,、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：

__在前期的媒介宣傳過程中,，主要是對__區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌,、工程質(zhì)量,、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動,，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動,。

在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題,。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位,，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足,。

六,、分析|總結(jié)：

1. 對市場、產(chǎn)品,、消費者的總結(jié)：

我們在前面對市場及競爭對手,、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解,，我們在明示如下：

市場：在__的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目,，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場,，并為市場帶來新的產(chǎn)品,，這樣我們就可以說2004年的__房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場,。對于在市場中的各個項目來說,，__將是一個各項目進行快速掠奪的市場。

我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,，雖然__已經(jīng)進入了買方市場,，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價格),，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點,，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目,。

在這樣的市場情況下,，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施,。如果我們能夠在未來的工作中,，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略,，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座,，我們的項目明天將會異常光明。

產(chǎn)品：在__房地產(chǎn)市場中,，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的,，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的,，雖然我們銷售價格高于競爭對手,，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出,。

雖然目前市場上普遍認為我們的價格高,，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已,，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品,，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量,，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點,，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。

消費者：在__當?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主,，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的,。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定,，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ),。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強,，因此也就說明他們是我們的目標消費群體,，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

商鋪營銷推廣方案 商鋪推廣策劃方案篇八

一,、項目簡介:

鳳凰城項目位于房地產(chǎn)市場的東南板塊,，在路南，路,、路(在建)和路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界,、名優(yōu)建材市場等分開。

鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成,。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#,、7#,、9#,、11#、13#,、15#六棟多層吸取了別墅的教訓,，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售,，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤,，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象,，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房,、準現(xiàn)房,，銷售額850萬元。其中的三室兩廳有23套,，以五,、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元,，合計4500萬元,。預(yù)售許可證預(yù)計年5月底辦下。

由此可見,，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成:期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%,。如何解決可售資源過于分散的障礙,，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

二,、市場概況及基本競爭格局:

a,、東南板塊及路商圈。

房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成:路沿線,、路南段沿沿線,、路與國道沿線。

路沿線主要由建業(yè),、英協(xié)、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成,。在路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但鳳凰城在操盤過程中,，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢,，而且為二期,、三期制造了品牌障礙,。

路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤組成,。

東路與國道沿線是年以來的樓市亮點，寶景,、金色港灣,、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤,。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤,，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系,。

b,、小戶型市場概況。

自年底時尚party介入鄭州樓市以來,，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來,。尤其是年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場,，形成了小戶型的“市場黑洞”,，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面,。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā),，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段,。燕歸園提前介入了小戶型市場,，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米,，三室兩廳95平米),。可以說,，同燕歸園的戶型配比上比較,，我們沒有優(yōu)勢。

商鋪營銷推廣方案 商鋪推廣策劃方案篇九

一,、 前言

二,、物業(yè)概述

三,、目標購房群

四、營銷阻礙及對策

五,、形象定位

六,、廣告宣傳

七、費用預(yù)算

八,、專業(yè)精神和職業(yè)水準將為您帶來不一樣的效果

一,、 太原樓市分析

個性化、形象化競爭日益激烈,，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流,。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機,，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力,，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤,。

二,、項目物業(yè)概述(略)

三、項目物業(yè)的優(yōu)勢與不足

優(yōu)勢：

1,、 位置優(yōu)越,，交通便捷

位置優(yōu)越： 處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達酒店、食府,、劇院,、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全,。

交通便捷： 公共交通比較便捷,，有三趟公交線路途徑本案

2、區(qū)內(nèi)康體,、娛樂,、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全

室外設(shè)施： 活動廣場、小區(qū)幼兒園,、醫(yī)院,、購物廣場、籃球場

室內(nèi)設(shè)施： 桑拿浴室,、健身室,、乒乓球室、桌球室,、卡拉ok酒廊

3,、小戶型

2房2廳、3房2廳,，面積——平方米之間的小戶型,，以及提供菜單式裝修,，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單,、時尚,、享受的目標購房群極具吸引力。

不足：

1,、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀

環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀,，不利于引發(fā)目標購房群興趣;不利于提升hs花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶;同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感,。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要,，還要滿足居住者特殊的心理需求)

2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求(事業(yè)有成,、時尚,、享受)開展特色服務(wù)，使hs花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力,。

四,、目標購房群

1、 年齡在35——60歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人

家庭構(gòu)成：1—3口,、中老年夫妻或帶一小孩,、單身中老年

2、 年齡在28——45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚,、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主

家庭構(gòu)成：1—3口,、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

五,、項目物業(yè)營銷阻礙及對策

阻礙：

1,、hs花園內(nèi)朝向差、無景,、背陰的單位難于銷售,。

2、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣,，銷售業(yè)績不佳,。

對策：

1、把區(qū)內(nèi)朝向差,、背陰,、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售,。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售,。

2,、商鋪經(jīng)營不景氣,，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二,。

一是區(qū)內(nèi)人氣不旺,，二是hs花園離大型購物中心太近。

故對策有二：

一,、引爆住宅銷售,，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售;

二,、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點,、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征,、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營,。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等,。

六,、形象定位

根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段,，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界,，完美人生超凡享受的非常住宅。

主體廣告語：

輝煌人生,，超凡享受

——hs花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生

hs花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層,，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此,，他們的人生是與眾不同的,，是輝煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務(wù)

享受都市繁華

享受榮譽

七,、兩點整體建議

1,、 建hs廣場和寓意噴泉

針對hs花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建hs廣場和寓意噴泉,。為北城區(qū)增一別致夜景,，給項目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處,。

試想：當夜幕降臨的時候,，沿一路走來。遠遠的看到hs廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生,，超凡享受”的字幕,。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進廣場,，或立于水邊,，或坐于石墩,，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息,，怡心怡情,，豈不妙哉。

如此一來,，一方面能夠增加hs花園的吸引性,，提高hs花園在公眾中的知名度、美譽度,、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標購房群的認同,，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。

2,、 物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)

hs花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年,，他們通常沒有太多時間料理家務(wù)、清掃居所,、照看孩子,。故hs花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供__送早、午,、晚餐,、定期清掃住宅、有償清洗衣物,、鐘點家教等特色家政服務(wù),。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強hs花園對目標購房群的吸引力,。

八,、廣告宣傳

hs花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：

1、 盡竭傳達hs花園的優(yōu)勢與賣點;

2,、 盡快樹立起hs花園“輝煌人生,，超凡享受”的物業(yè)形象;

3、 直接促進hs花園的銷售,。

基于以上三個目的和太原房地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況,。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期,。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達hs花園的優(yōu)勢與賣點;

在廣告發(fā)展期,，一方面利用密集的報紙、電視,、電臺等媒體廣告,、車身、路牌、建筑物,、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造hs花園“輝煌人生,，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場pop直接促進樓盤的銷售,。

廣告切入期(1——2個月)

1,、報紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

——記“我”為什么選擇hs花園

主題2：事業(yè)生活輕松把握

——記hs花園特別的家政服務(wù)

2,、系列報紙硬廣告

主題1：輝煌人生,，超凡享受

——這里離購物休閑廣場只有45分鐘

主題2：輝煌人生，超凡享受

——家里面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生,，超凡享受

——hs廣場就是我們家的后花園