光陰的迅速,，一眨眼就過去了,，很快就要開展新的工作了,，來為今后的學(xué)習(xí)制定一份計(jì)劃,。什么樣的計(jì)劃才是有效的呢,？下面我?guī)痛蠹艺覍げ⒄砹艘恍﹥?yōu)秀的計(jì)劃書范文,，我們一起來了解一下吧,。

物業(yè)工作計(jì)劃 物業(yè)工作計(jì)劃及目標(biāo)篇一

以“解放思想,、擴(kuò)大開放,、迅速提高質(zhì)量,、迅速占領(lǐng)市場”為指導(dǎo)思想，堅(jiān)持發(fā)展就是硬道理的基本原則,，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀,，以人為本，強(qiáng)化管理,，提高服務(wù)質(zhì)量,，大膽、積極,、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展,，做到市場有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高,，經(jīng)濟(jì)效益有新的突破,，中心面貌有新的變化，及時(shí)做好學(xué)校西進(jìn)的.各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,，為教學(xué)工作的正常運(yùn)行提供強(qiáng)有力的后勤保障,。

緊緊圍繞中心工作，加強(qiáng)常規(guī)管理,，注重工作實(shí)效,，以“重視質(zhì)量，深化改革,，加速發(fā)展”為工作重點(diǎn),，努力做到：加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高服務(wù)意識(shí);加強(qiáng)管理,，提高服務(wù)水平;加強(qiáng)考核,，提高服務(wù)效率，使服務(wù)工作力求做到有預(yù)見性,、有高效性,，以確保各項(xiàng)服務(wù)保障工作順利開展，并實(shí)現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”的各項(xiàng)工作目標(biāo),，為總公司的健康,、穩(wěn)定,、可持續(xù)發(fā)展作出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

1,、緊緊抓住新校區(qū)建設(shè)的機(jī)遇,，發(fā)揮長期以來形成的服務(wù)優(yōu)勢，通過“管理體制,、運(yùn)行機(jī)制,、分配制度和干部制度”的改革和重視人才培養(yǎng)，來增強(qiáng)市場競爭力,，努力在新校區(qū)物業(yè)管理市場中獲取更多的份額。同時(shí),，還要大膽地走出去,，積極地投身到激烈的市場競爭中去，努力拓展校外市場,，獲取更大的發(fā)展空間,，爭取更大的發(fā)展。

2,、加強(qiáng)物管隊(duì)伍建設(shè),，提高綜合素質(zhì)。繼續(xù)采取請(qǐng)進(jìn)來培訓(xùn)和走出去學(xué)習(xí)相結(jié)合等辦法,，提高現(xiàn)有人員的業(yè)務(wù)素質(zhì),。同時(shí)，繼續(xù)引進(jìn)高素質(zhì)管理人員,，改善隊(duì)伍結(jié)構(gòu),，提高文化層次，逐步建設(shè)一支專業(yè),、高效,、精干的物業(yè)管理骨干隊(duì)伍。

3,、以家屬區(qū)物業(yè)管理工作為切入口,，全面提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，進(jìn)一步為師生員工提供“安全,、優(yōu)質(zhì),、高效”的后勤保障服務(wù)。

4,、在總結(jié)20xx年經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,，進(jìn)一步打造禮儀保安服務(wù)、大學(xué)生提供）會(huì)議接待服務(wù),、車庫管理,、明德樓物業(yè)管理等精品工程,，努力把物業(yè)管理工作推上一個(gè)新臺(tái)階。

5,、抓好草坪,、綠籬、樹木的除雜草,、施肥,、修剪等工作，進(jìn)一步擴(kuò)大綠化面積,，增加修讀點(diǎn);購買各類花卉苗木對(duì)校園環(huán)境進(jìn)行裝點(diǎn)和優(yōu)化,，營造一個(gè)綠意盎然、干凈整潔的校園環(huán)境,。

6,、每兩月召開一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，推廣學(xué)習(xí);各部門重點(diǎn)確定一個(gè)物業(yè)服務(wù)對(duì)象作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范點(diǎn),，以點(diǎn)帶面,，全面打造服務(wù)品牌和提升服務(wù)水平，努力構(gòu)建溫馨物業(yè),、和諧物業(yè),。

7、牢固樹立安全意識(shí),，制定突發(fā)事件及火災(zāi)應(yīng)急方案;進(jìn)一步加強(qiáng)巡查及加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng),，把安全隱患消滅在萌芽之中。

8,、實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制,，嚴(yán)格執(zhí)行管理文件和獎(jiǎng)懲制度及追究制，對(duì)違規(guī)等現(xiàn)象,，堅(jiān)決予以追究和處罰;同時(shí),，根據(jù)工作業(yè)績，實(shí)施末位淘汰制（換崗,、雙向選擇）,，或者待崗、學(xué)習(xí),、辭退,。

9、質(zhì)量管理符合iso9001_xx標(biāo)準(zhǔn)要求：物業(yè)內(nèi)部質(zhì)量指標(biāo)體系高于95%;調(diào)查顧客滿意率高于92,。%,。

物業(yè)工作計(jì)劃 物業(yè)工作計(jì)劃及目標(biāo)篇二

20xx年，我們?nèi)媛鋵?shí)科學(xué)發(fā)展觀，以急診發(fā)展作為第一要?jiǎng)?wù),，凝聚人心,，以新思路、新觀念,、新舉措增強(qiáng)急診工作的生機(jī)與活力,，加強(qiáng)急診管理，提高醫(yī)療服務(wù)質(zhì)量,，鞏固并壯大急診隊(duì)伍,，使急診醫(yī)療體系更加規(guī)范化，加快我院急診發(fā)展?，F(xiàn)制定如下計(jì)劃：

在上級(jí)主管部門的正確領(lǐng)導(dǎo)下,，以黨的十九大精神為指導(dǎo)，以做好新型農(nóng)村合作醫(yī)療及城市居民醫(yī)保工作為目標(biāo),，以維護(hù)健康,，關(guān)愛生命，全心全意為人民服務(wù)為科室宗旨,，為把我科建設(shè)成為民眾信賴、醫(yī)院放心,、醫(yī)德高尚,、醫(yī)術(shù)高超的科室邁出堅(jiān)實(shí)的步伐。

1.醫(yī)療質(zhì)量

要在鞏固前兩年急診管理年活動(dòng)成果的基礎(chǔ)上,，結(jié)合等級(jí)醫(yī)院復(fù)審整改工作,，圍繞“質(zhì)量、安全,、服務(wù),、價(jià)格”，狠抓建設(shè),。要進(jìn)一步加強(qiáng)急診急救專業(yè)隊(duì)伍的設(shè)置,，進(jìn)行急診醫(yī)學(xué)知識(shí)的學(xué)習(xí)，了解急診急救在當(dāng)前社會(huì)的重要性,，穩(wěn)進(jìn)急診急救隊(duì)伍,。完善急診、入院,、手術(shù)“綠色通道”使急診服務(wù)及時(shí),、安全、便捷,、有效,。完善24小時(shí)急診服務(wù)目錄、急診工作流程、管理文件資料,、對(duì)各支持系統(tǒng)服務(wù)的規(guī)范,。協(xié)調(diào)臨床各科對(duì)急診工作的配合。對(duì)大批量病員有分類管理的程序,。立足使急診留觀病人于24小時(shí)內(nèi)診斷明確,、病情穩(wěn)定后安全入院。加強(qiáng)上級(jí)醫(yī)師急救指導(dǎo),，加強(qiáng)三級(jí)會(huì)診,，加強(qiáng)與其他專科的.協(xié)作配合,，使急診危重患者的搶救成功率提高到98%以上,。

2.質(zhì)量管理。

很抓“三基三嚴(yán)”,，加強(qiáng)病史詢問及規(guī)范查體,、大病歷規(guī)范書寫、抗生素合理使用等專項(xiàng)培訓(xùn)力度,。認(rèn)真執(zhí)行首診負(fù)責(zé)制,、交*制度、危重病人搶救制度,、各級(jí)各類人員職責(zé),、依據(jù)病情優(yōu)先獲得診療程序。加強(qiáng)運(yùn)行病歷的考評(píng),，重點(diǎn)檢查與醫(yī)療質(zhì)量和患者安全相關(guān)的內(nèi)容,，完善定期檢查、考評(píng),、反饋,、總結(jié)的質(zhì)控制度，堅(jiān)持一周一小查,，一月一大查,，對(duì)環(huán)節(jié)管理、凝難病歷討論,、三級(jí)醫(yī)師查房對(duì)病情變化的處理意見要重點(diǎn)監(jiān)控,，促進(jìn)基礎(chǔ)質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)和提高。

物業(yè)工作計(jì)劃 物業(yè)工作計(jì)劃及目標(biāo)篇三

在0xx年初步完善的各項(xiàng)規(guī)章制度的基礎(chǔ)上,2021年的重點(diǎn)是深化落實(shí),為此,客服部根據(jù)公司的發(fā)展現(xiàn)狀,加深其對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和理解,。同時(shí),隨著物業(yè)管理行業(yè)一些法律,、法規(guī)的出臺(tái)和完善,客服部也及時(shí)調(diào)整客服工作的相關(guān)制度,以求更好的適應(yīng)新的形勢。

利用每周五的客服部例會(huì)時(shí)間,加強(qiáng)對(duì)本部門人員的培訓(xùn)工作,。培訓(xùn)工作是根據(jù)一周來在工作當(dāng)中遇到的`實(shí)際問題展開的,這樣就做到了理論與實(shí)際的結(jié)合,使每位客服人員對(duì)“服務(wù)理念”的認(rèn)識(shí)更加的深刻,。

據(jù)每周末的工作量統(tǒng)計(jì),“日接待”各種形式的報(bào)修均達(dá)十余次。根據(jù)報(bào)修內(nèi)容的不同積極進(jìn)行派工,爭取在最短的時(shí)間內(nèi)將問題解決。同時(shí),根據(jù)報(bào)修的完成情況及時(shí)地進(jìn)行回訪,。

根據(jù)年初公司下達(dá)的收費(fèi)指標(biāo),積極開展20xx,、20xx區(qū)物業(yè)費(fèi)的收繳工作。最終在物業(yè)經(jīng)理,、書記及其它各部門的支持下,完成了公司下達(dá)的收費(fèi)指標(biāo),。

如期完成20xx區(qū)每季度入戶抄水表收費(fèi)工作的同時(shí),又完成了公司布置的新的任務(wù)-----0xx區(qū)首次入戶抄水表收費(fèi)工作。

制定了底商的招租方案,并在下半年成功的引進(jìn)了“超市,、藥店”項(xiàng)目,。

在x月份,完成了x#、x#的收樓工作;同時(shí),又完成了部分20xx區(qū)回遷樓(x#--1,、2單元)收樓工作,。

在得知青海玉樹地震的消息后,物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)立即決定在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行一次以“為災(zāi)區(qū)人民奉獻(xiàn)一份愛心”的募捐活動(dòng),這項(xiàng)任務(wù)由客服部來完成。接到指示后,客服部全體人員積極獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策,最終圓滿的完成了這次募捐活動(dòng),。

積極完成各節(jié)日期間園區(qū)內(nèi)的裝點(diǎn)布置工作,今年公司加大了對(duì)圣誕節(jié)(倍受年輕人關(guān)注的節(jié)日)期間園區(qū)裝點(diǎn)布置的力度,在小區(qū)20xx門及20xx區(qū)各大堂內(nèi)購置了圣誕樹及其各種裝飾品,。

在春節(jié)前夕,組織進(jìn)行了一年一度的業(yè)主座談會(huì)。邀請(qǐng)來的各位業(yè)主在會(huì)上積極發(fā)言,對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)工作給了充分的肯定并提出了合理的建議,。

總之,在20xx年的工作基礎(chǔ)上,20xx年我們滿懷信心與希望,在新的一年里我們堅(jiān)信,只要我們勤奮工作,努力工作,積極探索,勇于進(jìn)取,我們一定能以“的努力”完成公司下達(dá)的各項(xiàng)工作指標(biāo),。

物業(yè)工作計(jì)劃 物業(yè)工作計(jì)劃及目標(biāo)篇四

一、完善企業(yè)機(jī)制,，強(qiáng)化基礎(chǔ)管理綜合管理部要緊抓基礎(chǔ)管理,，突出重點(diǎn)，不斷加大對(duì)各管理處的監(jiān)管力度,。對(duì)一些發(fā)生過事故的小區(qū),，重點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)督檢查,，對(duì)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人組織學(xué)習(xí),，分析原因。嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)制度,，對(duì)存在的發(fā)出意見書,，落實(shí)整改，強(qiáng)化小區(qū)責(zé)任評(píng)估工作推進(jìn)力度,，使各管理處長效監(jiān)管機(jī)制健全,。l計(jì)財(cái)部肩負(fù)著調(diào)控公司各項(xiàng)費(fèi)用的合理支出，保證公司財(cái)務(wù)物資的安全的職責(zé),。

明年財(cái)政部實(shí)行的新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,，對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，很多賬務(wù)的處理都要在充分了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行判斷后才能進(jìn)行,，所以,，計(jì)財(cái)部要加強(qiáng)內(nèi)外溝通，特別是與管理處的聯(lián)動(dòng)溝通，在做好日常會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)上,，不斷學(xué)習(xí),，提高團(tuán)隊(duì)綜合能力，積極參與企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng),，按照財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度及物業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)的要求,，力求會(huì)計(jì)核算工作的正確化、規(guī)范化,、制度化,，做深、做細(xì),、做好日常財(cái)務(wù)管理工作,。l行政辦辦公室在今年工作的基礎(chǔ)上，明年以公司對(duì)物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線,，著重在強(qiáng)化管理水平和崗位技能,、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、不斷創(chuàng)新員工培訓(xùn)內(nèi)容等方面做扎實(shí)有效工作,。

強(qiáng)化辦公室的協(xié)調(diào)職能,，建立良好的工作氛圍，與各部門,、管理處保持良好的協(xié)作關(guān)系,，創(chuàng)造***的工作環(huán)境。l市場部明年要進(jìn)一步完善各項(xiàng)規(guī)章制度,，通過制度促使指標(biāo)的落實(shí),。對(duì)物業(yè)市場形勢進(jìn)行調(diào)研，提供詳細(xì)資料供公司參考,。對(duì)標(biāo)書制作做進(jìn)一步細(xì)化,，嚴(yán)格按照上海市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定和準(zhǔn)則制定管理方案，并對(duì)商務(wù)樓板塊按商場,、辦公樓予以分類制作文本,，形成范本。人力資源部要著重檢查,、促進(jìn)各管理處用工情況,，避免違規(guī)用工，杜絕各類勞資糾紛的發(fā)生的`同時(shí),，想方設(shè)法規(guī)避人事風(fēng)險(xiǎn),，降低人事成本，利用本市現(xiàn)行“就業(yè)困難人員就業(yè)崗位補(bǔ)貼”的優(yōu)惠政策,，享受政府補(bǔ)貼,，為公司今后的規(guī)?；l(fā)展提供人力資源的保障。

二,、拓展市場空間,，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展物競天擇、適者生存,。是放之四海而皆準(zhǔn)的基本法則,，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前,，由于物業(yè)市場的迅速擴(kuò)大,，競爭日趨激烈是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律所決定的，我們要充分地提高核心競爭能力,，物業(yè)市場的迅速擴(kuò)大更是難得,，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺(tái)。

實(shí)施成本控制戰(zhàn)略,，通過推行區(qū)域管理制度,，消除資源的浪費(fèi)，建立快速反應(yīng)機(jī)制,，降低工作銜接成本,，提高工作效率，提升服務(wù)品質(zhì),。在降低成本的方案中,，最大限度節(jié)省人力資源，全力拓展外部市場,，廣泛開展經(jīng)營活動(dòng),。承接高端物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。隨著房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展,，物業(yè)市場迅速擴(kuò)大,，依托現(xiàn)有市場積累經(jīng)驗(yàn)，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行,，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模經(jīng)營才能產(chǎn)生效益,，只有走出去,，參與到全面的,、激烈的市場競爭之中，經(jīng)過殘酷的市場競爭的洗禮,，我們才能發(fā)展壯大,，而且才能在更大的范圍打造服務(wù)品牌。

鍛造一支技術(shù)強(qiáng),、作風(fēng)過硬的隊(duì)伍,，通過不斷學(xué)習(xí)新知識(shí),、新技術(shù)，為公司的日漸發(fā)展儲(chǔ)備人才,。公司的飛速發(fā)展,，人力資源是否能滿足我們?nèi)找嬖鲩L的需求，是擺在我們面前的課題,。公司在向一級(jí)資質(zhì)邁進(jìn)的道路中,，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級(jí)職稱以上的人員不少于20人,，目前公司（含外聘）員工,，僅有10名人員，距離還有很大差距,。所以,，要繼續(xù)加大培訓(xùn)力度，擴(kuò)展服務(wù)思路,，由于我們直接地,、經(jīng)常地接觸著銷售終端――顧客（業(yè)主）。所以物業(yè)公司具備著其它行業(yè)不具備的獨(dú)特優(yōu)點(diǎn),。擁有廣闊的物業(yè)市場為物業(yè)企業(yè)進(jìn)入中介代理領(lǐng)域提供了前提,。利用豫園品牌優(yōu)勢，商場商鋪的經(jīng)營管理也是我們可以涉足的區(qū)域,。隨著社會(huì)分工的明確和細(xì)化,，物業(yè)的延伸必然會(huì)得到深遠(yuǎn)的發(fā)展。我們可以利用自身的優(yōu)勢,，集思廣益,，思索物業(yè)延伸服務(wù)的可行性，挖掘出新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),。

三,、應(yīng)對(duì)物業(yè)公司目前存在的問題進(jìn)行分析和今后的工作展望目前，物業(yè)公司在內(nèi)部管理方面也就是“軟”管理方面有了很大提高,，如服務(wù)的及時(shí)性,、質(zhì)量、態(tài)度及標(biāo)準(zhǔn)化管理方面,，但由于物業(yè)服務(wù)中硬件設(shè)施不到位,，致使部分服務(wù)部分達(dá)不到需求。員工隊(duì)伍整體技術(shù)含量低,，在今后的人事工作中要加強(qiáng)對(duì)高技術(shù),、高能力人才的引進(jìn)，并通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能,，發(fā)現(xiàn),、培養(yǎng)和儲(chǔ)備技術(shù)人才,。公司目前處于發(fā)育階段，與本市大型物業(yè)公司存在著差距,，在走向市場,。

1、準(zhǔn)備物業(yè)公司運(yùn)行（特別是開盤期間）所需的辦公設(shè)施和辦公用品

2,、去知名物業(yè)公司參觀學(xué)習(xí)

3,、擬定物業(yè)公司組織架構(gòu)和銷售期間物業(yè)管理人員編制配備

4、各崗位操作規(guī)程的制定,，部分裝裱上墻

5,、為開盤招聘和儲(chǔ)備保潔、保安,、工程人員(保安,、保潔各2人)

6、選定管理,、保安,、保潔人員、維修工作服裝,；

7,、保安執(zhí)勤用品、保潔物資準(zhǔn)備

8,、擬定培訓(xùn)計(jì)劃,，擬定保安、保潔,、辦公相關(guān)資料和表格,，請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)同和物業(yè)“l(fā)ogo”

9、擬定開盤物業(yè)配合方案,、營銷期間物業(yè)管理工作和臨時(shí)工作紀(jì)律

10,、對(duì)保潔、保安,、工程,、辦公人員進(jìn)行相關(guān)專業(yè)技能培訓(xùn)和現(xiàn)場指導(dǎo)

11、擬定銷售期間物業(yè)管理服務(wù)統(tǒng)一說詞

20xx年下半年,，保安部的工作目標(biāo)是:緊緊圍繞公司中心工作,，全面落實(shí)公司基層建設(shè)方案和各項(xiàng)安全防備方法，增強(qiáng)軍事和業(yè)務(wù)培訓(xùn),，增強(qiáng)自身學(xué)習(xí),，增強(qiáng)和公司各部室,、管理處的協(xié)調(diào),，推行人性化和制度化管理,，力保所轄小區(qū)大廈不發(fā)生重大安全事故，努力為保安隊(duì)員創(chuàng)造良好的發(fā)展平臺(tái),，打造一支規(guī)范化,、專業(yè)化、有凝集力,、有戰(zhàn)斗力,、形象好的保安隊(duì)伍，為公司的連續(xù)健康發(fā)展,，供給強(qiáng)有力的安全保障,。

下半年要完成的八項(xiàng)重要工作任務(wù)

第一項(xiàng)工作全力配合公司實(shí)施《保安隊(duì)員績效掛鉤實(shí)施方案》，真正提升隊(duì)員的工作積極性,。

1,、改正完善《保安隊(duì)員績效掛鉤實(shí)施方案》。

2,、和管理處一起做好績效方案的宣傳,、發(fā)動(dòng)、預(yù)備工作,。

3,、認(rèn)真執(zhí)行績效管理的檢討、監(jiān)察職責(zé),，公正,、公平處置問題，決不姑息違規(guī)隊(duì)員,，努力在保安隊(duì)營造人人遵照公司制度的正氣,。

第二項(xiàng)工作加強(qiáng)對(duì)正、副隊(duì)長的培訓(xùn),，全面提升正,、副隊(duì)長的綜合素質(zhì)。

1,、制訂正,、副隊(duì)長培訓(xùn)方案

2、從月份開端每個(gè)星期二天,，一共進(jìn)行為期十天的正,、副隊(duì)長加強(qiáng)培訓(xùn)。

3,、在月中旬就培訓(xùn)內(nèi)容分別進(jìn)行業(yè)務(wù)和軍事考核,。

第三項(xiàng)工作增強(qiáng)對(duì)保安隊(duì)員的日常培訓(xùn)，提升隊(duì)員工作水平,。

1,、制訂下半年保安隊(duì)員的培訓(xùn)計(jì)劃,。

2、認(rèn)真落實(shí)培訓(xùn)計(jì)劃,，半年集中搞一次軍事訓(xùn)練競賽,，條件成熟考慮搞一次安全知識(shí)競賽。

3,、探索培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn),，形成一種長效模式。

第四項(xiàng)工作規(guī)范對(duì)新聘保安隊(duì)員的培訓(xùn),，使新隊(duì)員盡快熟悉工作,。

1、制訂新聘隊(duì)員培訓(xùn)方案,。

2,、聯(lián)接公司實(shí)際情況，由保安部對(duì)新隊(duì)員進(jìn)行三天的業(yè)務(wù)培訓(xùn)后,，由保安隊(duì)長對(duì)新隊(duì)員進(jìn)行實(shí)際工作輔導(dǎo)和軍事,、消防訓(xùn)練一個(gè)星期，八天后由保安部考核,，考核合格后納入慣例訓(xùn)練,。

3、在今后的工作中,，對(duì)每個(gè)新聘隊(duì)員依此進(jìn)行規(guī)范培訓(xùn),。

第五項(xiàng)工作增強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提升自身業(yè)務(wù)素質(zhì),。

1,、貫徹公司的學(xué)習(xí)制度,，每月至少組織二次學(xué)習(xí),。

2、二次學(xué)習(xí)中至少一次擴(kuò)大到隊(duì)長層面,。

第六項(xiàng)工作做好本職工作,，增強(qiáng)對(duì)各保安隊(duì)的檢討監(jiān)察,，積極和管理處溝通，共同做好保安工作,。

1,、比較部門職責(zé)和崗位職責(zé)，做好日常工作,。

2,、增強(qiáng)巡查崗?fù)ぃ貏e是管理處下班以后的時(shí)段。

3,、就懂得到的情況,、問題和管理處共同分析研究，認(rèn)真解決,。

第七項(xiàng)工作多方位懂得保安隊(duì)員,，認(rèn)真做好保安隊(duì)后備干部的培養(yǎng)工作,。

1,、實(shí)事求是地對(duì)所有隊(duì)員進(jìn)行才能評(píng)估。

2,、建立后備保安干部名冊(cè),。

3、將后備保安干部人選按照對(duì)正,、副隊(duì)長的要求進(jìn)行培訓(xùn),。

第八項(xiàng)工作認(rèn)真完成公司領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。

物業(yè)工作計(jì)劃 物業(yè)工作計(jì)劃及目標(biāo)篇五

一,、完善企業(yè)機(jī)制,，強(qiáng)化基礎(chǔ)管理l綜合管理部要緊抓基礎(chǔ)管理，突出重點(diǎn),，不斷加大對(duì)各管理處的監(jiān)管力度,。對(duì)一些發(fā)生過事故的小區(qū)，重點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)督檢查,，對(duì)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人組織學(xué)習(xí),，分析原因。嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)制度,，對(duì)存在的發(fā)出意見書,，落實(shí)整改，強(qiáng)化小區(qū)責(zé)任評(píng)估工作推進(jìn)力度,，使各管理處長效監(jiān)管機(jī)制健全,。

二、計(jì)財(cái)部肩負(fù)著調(diào)控公司各項(xiàng)費(fèi)用的合理支出,，保證公司財(cái)務(wù)物資的安全的職責(zé),。明年財(cái)政部實(shí)行的新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求,，很多賬務(wù)的處理都要在充分了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行判斷后才能進(jìn)行,，所以，計(jì)財(cái)部要加強(qiáng)內(nèi)外溝通,，特別是與管理處的聯(lián)動(dòng)溝通,，在做好日常會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)，提高團(tuán)隊(duì)綜合能力,，積極參與企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng),，按照財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度及物業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)的要求，力求會(huì)計(jì)核算工作的正確化,、規(guī)范化,、制度化，做深,、做細(xì),、做好日常財(cái)務(wù)管理工作。

三,、行政辦辦公室在今年工作的基礎(chǔ)上,，明年以公司對(duì)物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線，著重在強(qiáng)化管理水平和崗位技能,、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量,、不斷創(chuàng)新員工培訓(xùn)內(nèi)容等方面做扎實(shí)有效工作。強(qiáng)化辦公室的協(xié)調(diào)職能,，建立良好的工作氛圍,，與各部門、管理處保持良好的協(xié)作關(guān)系,，創(chuàng)造工作環(huán)境,。

四、市場部明年要進(jìn)一步完善各項(xiàng)規(guī)章制度,，通過制度促使指標(biāo)的落實(shí),。對(duì)物業(yè)市場形勢進(jìn)行調(diào)研，提供詳細(xì)資料供公司參考,。對(duì)標(biāo)書制作做進(jìn)一步細(xì)化,，嚴(yán)格按照上海市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定和準(zhǔn)則制定管理方案，并對(duì)商務(wù)樓板塊按商場,、辦公樓予以分類制作文本,，形成范本。人力資源部要著重檢查,、促進(jìn)各管理處用工情況,，避免違規(guī)用工，杜絕各類勞資糾紛的發(fā)生的同時(shí),，想方設(shè)法規(guī)避人事風(fēng)險(xiǎn),，降低人事成本，利用本市現(xiàn)行“就業(yè)困難人員就業(yè)崗位補(bǔ)貼”的優(yōu)惠政策,，享受政府補(bǔ)貼,，為公司今后的規(guī)?；l(fā)展提供人力資源的保障。

五,、拓展市場空間,，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展物競天擇、適者生存,。是放之四海而皆準(zhǔn)的基本法則,，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前,，由于物業(yè)市場的迅速擴(kuò)大,，競爭日趨激烈是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律所決定的，我們要充分地提高核心競爭能力,，物業(yè)市場的迅速擴(kuò)大更是難得,，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺(tái),。

六,、實(shí)施成本控制戰(zhàn)略，通過推行區(qū)域管理制度,，消除資源的浪費(fèi),，建立快速反應(yīng)機(jī)制，降低工作銜接成本,，提高工作效率,，提升服務(wù)品質(zhì)。在降低成本的方案中,，限度節(jié)省人力資源,，全力拓展外部市場，廣泛開展經(jīng)營活動(dòng),。l承接高端物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目,。隨著房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，物業(yè)市場迅速擴(kuò)大,，依托現(xiàn)有市場積累經(jīng)驗(yàn),，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模經(jīng)營才能產(chǎn)生效益,，只有走出去,，參與到全面的、激烈的市場競爭之中,，經(jīng)過殘酷的市場競爭的洗禮,，我們才能發(fā)展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務(wù)品牌,。

七,、鍛造一支技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)過硬的隊(duì)伍，通過不斷學(xué)習(xí)新知識(shí),、新技術(shù),，為公司的'日漸發(fā)展儲(chǔ)備人才。公司的飛速發(fā)展,，人力資源是否能滿足我們?nèi)找嬖鲩L的需求,，是擺在我們面前的課題。公司在向一級(jí)資質(zhì)邁進(jìn)的道路中,，除卻管理面積的要求,，必須擁有具備中級(jí)職稱以上的人員不少于20人，目前公司(含外聘)員工,，僅有10名人員,，距離還有很大差距。所以,，要繼續(xù)加大培訓(xùn)力度,，擴(kuò)展服務(wù)思路，由于我們直接地,、經(jīng)常地接觸著銷售終端——顧客(業(yè)主),。所以物業(yè)公司具備著其它行業(yè)不具備的獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)。擁有廣闊的物業(yè)市場為物業(yè)企業(yè)進(jìn)入中介代理領(lǐng)域提供了前提,。利用豫園品牌優(yōu)勢,，商場商鋪的經(jīng)營管理也是我們可以涉足的區(qū)域。隨著社會(huì)分工的明確和細(xì)化,，物業(yè)的延伸必然會(huì)得到深遠(yuǎn)的發(fā)展,。我們可以利用自身的優(yōu)勢，集思廣益,，思索物業(yè)延伸服務(wù)的可行性,，挖掘出新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

八,、應(yīng)對(duì)物業(yè)公司目前存在的問題進(jìn)行分析和今后的工作展望目前,，物業(yè)公司在內(nèi)部管理方面也就是“軟”管理方面有了很大提高，如服務(wù)的及時(shí)性,、質(zhì)量,、態(tài)度及標(biāo)準(zhǔn)化管理方面，但由于物業(yè)服務(wù)中硬件設(shè)施不到位,，致使部分服務(wù)部分達(dá)不到需求,。員工隊(duì)伍整體技術(shù)含量低，在今后的人事工作中要加強(qiáng)對(duì)高技術(shù),、高能力人才的引進(jìn),，并通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能,，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲(chǔ)備技術(shù)人才,。公司目前處于發(fā)育階段,，與本市大型物業(yè)公司存在著差距，在走向市場.

九,、準(zhǔn)備物業(yè)公司運(yùn)行(特別是開盤期間)所需的辦公設(shè)施和辦公用品

十,、去知名物業(yè)公司參觀學(xué)習(xí)

十一、擬定物業(yè)公司組織架構(gòu)和銷售期間物業(yè)管理人員編制配備

十二,、各崗位操作規(guī)程的制定,，部分裝裱上墻

十三、為開盤招聘和儲(chǔ)備保潔,、保安,、工程人員(保安、保潔各2人)

十四,、選定管理,、保安、保潔人員,、維修工作服裝;

十五,、保安執(zhí)勤用品,、保潔物資準(zhǔn)備

十六,、擬定培訓(xùn)計(jì)劃，擬定保安,、保潔,、辦公相關(guān)資料和表格，請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)同和物業(yè)“l(fā)ogo”

十七,、擬定開盤物業(yè)配合方案,、營銷期間物業(yè)管理工作和臨時(shí)工作紀(jì)律

十八、對(duì)保潔,、保安,、工程、辦公人員進(jìn)行相關(guān)專業(yè)技能培訓(xùn)和現(xiàn)場指導(dǎo)

十九,、擬定銷售期間物業(yè)管理服務(wù)統(tǒng)一說詞

物業(yè)工作計(jì)劃 物業(yè)工作計(jì)劃及目標(biāo)篇六

自去年12月份組織架構(gòu)調(diào)整以來,，xx區(qū)的日常工作在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下順利開展，在清潔,、綠化工作方面的質(zhì)量能有明顯的改善與提高,，但在小區(qū)車輛秩序的管理、公共設(shè)施設(shè)備維保的管理,、部門內(nèi)部隊(duì)伍的培訓(xùn)建設(shè)等方面仍然較薄弱,。對(duì)我個(gè)人來講,，一直在物業(yè)客服線上工作，接觸工作主要以客戶投訴處理,、內(nèi)外溝通協(xié)調(diào)以及社區(qū)文化活動(dòng)為主,，對(duì)其他部門在技術(shù)操作、內(nèi)部管理方面的知識(shí)掌握不夠全面,，尤其是對(duì)工程,、保安在工作的細(xì)化管理上更是弱項(xiàng)，20xx年將是我們物業(yè)工作全面提升的一年,，我將針對(duì)欠缺與不足努力補(bǔ)上,，全面提高，跟上公司的發(fā)展需求,。特制定了20xx年物業(yè)管理工作計(jì)劃,。

根據(jù)公司在新一年度的戰(zhàn)略目標(biāo)及工作布署，xx區(qū)在20xx年工作計(jì)劃將緊緊圍繞"服務(wù)質(zhì)量提升年"來開展工作,，主要工作計(jì)劃有:

在原有基礎(chǔ)上修定各部門工作手冊(cè),，規(guī)范工作流程，按工作制度嚴(yán)格執(zhí)行,，加大制度的執(zhí)行力度,，讓管理工作有據(jù)可依。并規(guī)范管理,，健全各式檔案,，將以規(guī)范表格記錄為工作重點(diǎn)，做到全面,、詳實(shí)有據(jù)可查,。

以績效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制,，明確各級(jí)工作職責(zé),，責(zé)任到人，通過檢查,、考核,，真正做到獎(jiǎng)勤罰懶，提高員工的工作熱情,，促進(jìn)工作有效完成,。

根據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定培訓(xùn)計(jì)劃,，提高服務(wù)意識(shí),、業(yè)務(wù)水平。有針對(duì)性的開展崗位素質(zhì)教育,，促進(jìn)員工愛崗敬業(yè),，服務(wù)意識(shí)等綜合素質(zhì)的`提高,。對(duì)員工從服務(wù)意識(shí)、禮儀禮貌,、業(yè)務(wù)知識(shí),、應(yīng)對(duì)能力、溝通能力,、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn),，并在實(shí)際工作中檢查落實(shí)，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量,，提高員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì),，為公司發(fā)展儲(chǔ)備人力資源。

從制度規(guī)范入手,，責(zé)任到人,，并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行，結(jié)合績效考核加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè),，加大對(duì)小區(qū)住戶安防知識(shí)的宣傳力度,，打開聯(lián)防共治的局面。

以制度規(guī)范日常工作管理,，完善小區(qū)樓宇,、消防、公共設(shè)施設(shè)備的維保,，讓住戶滿意,，大力開展家政清潔、花園養(yǎng)護(hù),、水電維修等xx,，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

根據(jù)年度工作計(jì)劃,，近階段的工作重點(diǎn)是:

1、根據(jù)營運(yùn)中心下發(fā)的《設(shè)備/設(shè)施規(guī)范管理制度》,、《電梯安全管理程序》,、《工作計(jì)劃管理制度》等制度規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行,，逐項(xiàng)整改完善,，按實(shí)施日期落實(shí)到位。

2,、根據(jù)《績效考核制度》中日常工作考核標(biāo)準(zhǔn)組織各部門員工培訓(xùn)學(xué)習(xí),，明確崗位工作要求。

3,、擬定車輛臨停收費(fèi)可行性方案,。

4,、配合運(yùn)營中心"溫馨社區(qū)生活剪影"等社區(qū)文化活動(dòng)的開展，組織相關(guān)部門做好準(zhǔn)備工作,。

5,、按部門計(jì)劃完成當(dāng)月培訓(xùn)工作。

20xx年xx區(qū)將以務(wù)實(shí)的工作態(tài)度,，以公司的整體工作方針為方向,，保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)及考核指標(biāo)，在服務(wù)質(zhì)量提升年中創(chuàng)出佳績,。

物業(yè)工作計(jì)劃 物業(yè)工作計(jì)劃及目標(biāo)篇七

1.遇見客人或領(lǐng)導(dǎo)時(shí),，立刻停下手中工作，站立,，面帶微笑,。

2.詢問客戶需求，傾聽客戶問題,，根據(jù)所了解情況為客戶提供正確信息,。

3.熱情耐心地引導(dǎo)問路來訪客戶，指明位置,、樓層和行走路線,。

4.嚴(yán)守客戶機(jī)密，不提供物業(yè)/客戶的內(nèi)部管理信息,。

5.對(duì)客服務(wù)時(shí)應(yīng)保持正確的坐姿,、站姿或走姿。體態(tài)保持端正,、自然,，走路輕、動(dòng)作穩(wěn),，使用禮貌用語,。

6.對(duì)客服務(wù)時(shí)應(yīng)做到三米之內(nèi)見微笑，一米之內(nèi)聽問候,。

7.與人溝通時(shí),，不能左顧右盼，也不能注視對(duì)方時(shí)間過長,，道別或握手時(shí),，應(yīng)該注視對(duì)方。

1.接聽電話問詢及留言工作,，遇有不明電話詢問時(shí),，禮貌謝絕回答。

2.接待員接到需留言電話時(shí),，準(zhǔn)確地記錄受話人姓名,、聯(lián)系電話,、事由等事項(xiàng)，及時(shí)轉(zhuǎn)交當(dāng)事人,。

3.電話鈴響在3聲之內(nèi)接起,。接轉(zhuǎn)、掛斷電話時(shí),，應(yīng)輕拿輕放,。使用普通話，語音清晰,，電話中的語速應(yīng)稍慢,，音調(diào)要親切柔和。接聽電話時(shí),，應(yīng)讓對(duì)方感到親切,，精神狀態(tài)良好而非懶散。

4.填寫記錄時(shí),，字跡清晰,，內(nèi)容詳細(xì)工作任務(wù)工作內(nèi)容質(zhì)量要求.

1.熱情接待公司訪客及會(huì)議人員，做好會(huì)議服務(wù)工作,。

2.負(fù)責(zé)外來人員登記工作,。

3.負(fù)責(zé)外借用品的'辦理工作。

4.接待推銷人員,，不“推擋”推銷人員,，將推銷材料完整的收集保存上交領(lǐng)班。

5.主動(dòng)示意,，姿態(tài)優(yōu)美,，舉手投足符合禮儀規(guī)定。

6.仔細(xì)核對(duì)外協(xié)人員,、借物人員證件的有效性,。

7.對(duì)客服務(wù)中注意使用禮貌用語。做到“三聲”：來有迎聲,、問有答聲,、走有送聲。

8.在服務(wù)過程中,，不得對(duì)客人無禮，不得對(duì)客人不理不睬,?？腿擞幸蓡枙r(shí)，要耐心解釋,，不得與客人爭辯,。當(dāng)處理有困難時(shí)應(yīng)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告,。

1.負(fù)責(zé)規(guī)定區(qū)域內(nèi)文件打印、復(fù)印工作,，須認(rèn)真核對(duì)校驗(yàn)稿件的準(zhǔn)確性,，確保無差錯(cuò)。

2.文件打印應(yīng)仔細(xì)校稿,，無錯(cuò)字,、漏字現(xiàn)象，標(biāo)點(diǎn)正確,。交稿前仔細(xì)與原稿進(jìn)行再校對(duì),，準(zhǔn)確無誤后方可上報(bào)。

3.節(jié)約紙張,，符合文件復(fù)印控制要求,，做好復(fù)印記錄。

1.負(fù)責(zé)客戶區(qū)域郵件,、報(bào)刊二次分揀工作,，應(yīng)及時(shí)、仔細(xì)的將郵件,、報(bào)刊發(fā)送到客戶手中,。

2.郵件應(yīng)及時(shí)送達(dá)，不得出現(xiàn)私扣,、誤發(fā),、遲發(fā)現(xiàn)象。符合郵件,、報(bào)刊分揀,、發(fā)送要求。

物業(yè)工作計(jì)劃 物業(yè)工作計(jì)劃及目標(biāo)篇八

上個(gè)月的工作結(jié)束后,，我們?cè)诠ぷ鞯臋z查中發(fā)現(xiàn)了許多的問題和漏洞,，這讓我們被察覺到了自己的工作中有許多的不足，這樣的情況不僅會(huì)大大的降低小區(qū)的安全性,，還讓我們的工作變得沒有意義,。

作為保衛(wèi)安全的保安，要是我們的工作有一點(diǎn)重大的漏洞,，那么我的工作就是沒有意義的,！為此，我們必須將自己的工作好好的整改,，將我們保衛(wèi)的漏洞全部填補(bǔ)起來,！為此，在九月間我們要好好的進(jìn)行一次大整頓，讓我們的工作都能步上正軌,。對(duì)此,，我們制定了以下九月的工作計(jì)劃：

一、對(duì)隊(duì)伍的整改想要完成一個(gè)高目標(biāo),，就必須有一支高效率的隊(duì)伍,，而我們的錯(cuò)誤的問題，除了管理之外,，最根本的問題就在我們的隊(duì)伍上,！因?yàn)槲覀兊年?duì)伍中的隊(duì)員都是在自大江南北，這讓我們?cè)诠芾砗驼瓶厣隙加胁簧俚穆闊?。久而久之,，甚至已?jīng)是工作中的第一大重要失誤！這是不能容忍的,！對(duì)于隊(duì)伍,，我們必須進(jìn)行嚴(yán)格的整改，對(duì)所有的隊(duì)員進(jìn)行高要求,、嚴(yán)規(guī)定,！不能遵守者便不能繼續(xù)留在隊(duì)伍。其次還需要對(duì)隊(duì)伍進(jìn)行嚴(yán)格的訓(xùn)練,，保證隊(duì)伍的防范能力,。對(duì)隊(duì)員的安全意識(shí)進(jìn)行培訓(xùn)，讓他們?cè)诠ぷ髦心軌虬l(fā)現(xiàn)保衛(wèi)上的安全問題,。

二,、管理的改正現(xiàn)在這樣的成績，和管理也有許多的.關(guān)系,，想要管理好隊(duì)伍,，首先管理層面就必須先做好榜樣。對(duì)自己嚴(yán)格要求,，要嚴(yán)格對(duì)待隊(duì)伍,，更要嚴(yán)格對(duì)待自己。在九月中,，先對(duì)自己進(jìn)行培訓(xùn),，嚴(yán)格了解工作中的必備知識(shí)，多去學(xué)習(xí),，再將這些都教給隊(duì)伍中的隊(duì)員們,，要主動(dòng)的帶動(dòng)隊(duì)伍的提升。

三,、工作上的改正首先是我們的站崗工作,，對(duì)進(jìn)出的人員必須有所了解,，外來人員和車輛必須嚴(yán)格做好記錄,。對(duì)門外徘徊的可疑人士也要多加注意,。在巡邏方面，需要多注意業(yè)主們投訴的地方,，增加巡邏次數(shù),，對(duì)各處設(shè)施也要進(jìn)行檢查，保證業(yè)主們的生活安全,。還有就是傳達(dá)室的快遞寄放問題,，要進(jìn)行有序的整理，不能隨意的堆放,，更不能給業(yè)主們帶來財(cái)產(chǎn)的損失,。

四、總結(jié)在八月的檢查中,，我們確是見識(shí)到了自己太多的不足,，所以我們更因該加緊改正自己的錯(cuò)誤！比錯(cuò)誤的更可怕的,，就是知道有錯(cuò)誤卻不去改正,！我們會(huì)好好的整改，讓廣大業(yè)主能有更放心,，更舒心的居住環(huán)境,！

物業(yè)工作計(jì)劃 物業(yè)工作計(jì)劃及目標(biāo)篇九

商業(yè)、寫字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn),，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分,，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購物、辦公的場所,。從建筑結(jié)構(gòu)上來分,，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場類型，也有封閉式的購物中心,、寫字樓類型,。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類物業(yè)給開發(fā)商及物業(yè)公司帶來的收益更加可觀,，但按照收益與風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)的商業(yè)原則,，因經(jīng)營和管理商業(yè)物業(yè)導(dǎo)致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復(fù)雜。

我們認(rèn)為,，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛,，具備如下兩個(gè)方面的特征：

（一）商業(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會(huì)，以業(yè)委會(huì)為維權(quán)主體與物業(yè)管理公司的直接對(duì)抗相對(duì)較少,，更換物業(yè)公司也相對(duì)較少,。

相對(duì)于住宅而言,，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營模式,，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會(huì)有困難,。據(jù)20xx年相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，僅以深圳為例,，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會(huì)的比例不到四分之一,。依深圳市《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上,，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%,，且使用超過一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請(qǐng)成立首屆業(yè)主委員會(huì),?！?/p>

實(shí)踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下,，則根本沒有成立業(yè)委會(huì)的必要,。只有在存在分割產(chǎn)權(quán)物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會(huì)的前提,。但問題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高,，但實(shí)際上各個(gè)產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)出租，或者開發(fā)商用委托第三方經(jīng)營或者全場租約的形式經(jīng)營,，又或者開發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租,。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達(dá)到成立業(yè)委會(huì)的法定要求,。即使達(dá)到了法定的條件,，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權(quán)人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務(wù)和共同利益關(guān)系，在缺乏相互了解交流的平臺(tái)下,，也很難形成成立業(yè)委會(huì)的合意,。加上開發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對(duì)抗性的業(yè)委會(huì)，無人牽頭的小業(yè)主就成了一盤散沙,。

物業(yè)公司最擔(dān)心的就是與業(yè)委會(huì)對(duì)抗,、導(dǎo)致丟失管理權(quán)。沒有業(yè)委會(huì)或者開發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會(huì)中具有控制權(quán),，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少,，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當(dāng)然,，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師,，我們經(jīng)常向開發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會(huì)的好處,，有一個(gè)監(jiān)督方,，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范,，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧,。

（二）隨著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域外有了新拓展，部分商業(yè)項(xiàng)目采用了開發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營的商業(yè)模式,，對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高要求,，出現(xiàn)了相對(duì)居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費(fèi)訴訟案件數(shù)量下降，但個(gè)案標(biāo)的額上升以及針對(duì)管理質(zhì)量,、管理內(nèi)容和收費(fèi)合理性的新訴訟糾紛。

深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi),，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當(dāng)所導(dǎo)致的侵權(quán)糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%,；而在商業(yè)物業(yè)中,，欠繳物業(yè)管理費(fèi)的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營戶,、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導(dǎo)致的管理類侵權(quán)糾紛上升至50%,，20%則是其他糾紛。

出現(xiàn)以上情形的原因主要?dú)w結(jié)為以下兩個(gè)方面,。其一,，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大大高于居住型物業(yè)，開發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤讓渡于其他物業(yè)公司,，因此進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司,。地產(chǎn)公司此時(shí)與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應(yīng)由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營的領(lǐng)域,，如房屋租賃,，招商引進(jìn)，廣告招租等業(yè)務(wù),，此時(shí)都將會(huì)一并委托給物業(yè)公司,，或者直接將大廈經(jīng)營權(quán)交付給物業(yè)公司代行使權(quán)利。

在減少了開發(fā)商負(fù)擔(dān)的前提下,，無疑加大了物業(yè)管理公司的責(zé)任和義務(wù),，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預(yù)防和解決,；招商,、廣告業(yè)務(wù)的引進(jìn)、管理,；業(yè)績分成等新業(yè)務(wù)上,。同時(shí),，因服務(wù)范圍的擴(kuò)大，業(yè)主和商戶對(duì)物業(yè)公司的管理是否合法得當(dāng),、是否謹(jǐn)慎合理,、費(fèi)用是否合理、特別是中央空調(diào)費(fèi)用的測算是否合理等更加關(guān)注,。其二,，進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定,，在進(jìn)駐前均會(huì)繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)保證金,，加上商戶進(jìn)行實(shí)體經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng),，因此欠繳物業(yè)管理費(fèi)的案件數(shù)量相對(duì)下降,，不過因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)高昂，個(gè)案欠費(fèi)的數(shù)額會(huì)升高,。

（一）在接受開發(fā)商委托,，獨(dú)立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時(shí),，需要注意：

1,、獨(dú)家經(jīng)營權(quán)保障條款

在物業(yè)公司對(duì)商業(yè)樓宇招商經(jīng)營過程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶,。為了保證利益最大化,，商戶可能會(huì)提出保障其同類經(jīng)營項(xiàng)目的獨(dú)家經(jīng)營權(quán)。因此,，應(yīng)當(dāng)在合同中約定獨(dú)家經(jīng)營權(quán)的涵義和范圍：

（1）明確獨(dú)家經(jīng)營權(quán)的含義,。某類行業(yè)或者店鋪的名稱、經(jīng)營業(yè)態(tài),、經(jīng)營范疇等要解釋明確,，尤其是約定不允許引進(jìn)的類似行業(yè)的范圍。

（2）明確違約責(zé)任,，特別是獨(dú)家經(jīng)營的商戶必須達(dá)到的業(yè)績和按時(shí)交納租金（或分成）,、管理費(fèi)等的違約責(zé)任，并約定管理方在條件成就時(shí)有權(quán)利提前解除合同,。

2,、開業(yè)日期與開業(yè)率的約定

對(duì)于初次招商的商業(yè)物業(yè)來說，項(xiàng)目開業(yè)日期對(duì)于經(jīng)營商家和管理方都是比較重要的,，項(xiàng)目開業(yè)日期的確定,，是收取租金、管理費(fèi),，特別是與實(shí)際使用相關(guān)聯(lián)的中央空調(diào)費(fèi),、水電損耗等費(fèi)用的標(biāo)志和起點(diǎn),。實(shí)踐中，需要雙方明確約定項(xiàng)目的各項(xiàng)收費(fèi)起點(diǎn),，對(duì)于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件,，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電,、中央空調(diào),、其他公共設(shè)施的啟動(dòng)準(zhǔn)備。到期即使因單方原因無法正式開業(yè)或者達(dá)不到商業(yè)預(yù)期,，也應(yīng)當(dāng)開始計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用,。

對(duì)于因開業(yè)日期不明確或者開業(yè)率不足導(dǎo)致無法支付各項(xiàng)費(fèi)用的糾紛，雙方事先應(yīng)當(dāng)就開業(yè)的具體日期,、逾期不能開業(yè)的處理辦法以及各方的違約責(zé)任做出明確的約定,；在開業(yè)率上應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定開業(yè)是否為整體開業(yè)；如不是,，則要確定開業(yè)率是多少，開業(yè)率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是以開業(yè)商家占全部商家數(shù)量的比例還是以開業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進(jìn)行計(jì)算,。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責(zé)的條款來合法規(guī)避責(zé)任和最大程度完成費(fèi)用收取任務(wù),。

3、租金遞增率的設(shè)定

經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時(shí),，租金是投資回報(bào)的主要方式,。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金,，則無甚爭議,；若采用遞增租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定租金遞增率,，作為合同相對(duì)方的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)代開發(fā)商了解本地區(qū)一定時(shí)期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力,，并經(jīng)過對(duì)政府規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細(xì)的市場調(diào)查后,，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來確定,。實(shí)踐中，因客觀經(jīng)濟(jì)形勢的千變?nèi)f化,，一味租金遞增將導(dǎo)致商戶難以為繼,，導(dǎo)致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏,，應(yīng)當(dāng)在合同中約定租金,、管理費(fèi)的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等,。

4,、扣率租金模式下如何預(yù)防法律糾紛

除采用固定租金或遞增租金的形式以外,，在某些情況下還可采用扣率租金?？勐首饨鹗遣扇】勐首饨鸷凸潭ㄗ饨饍烧呷∑涓叩姆绞?，即確定一個(gè)百分比例，按照每個(gè)租期商戶的營業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金,。如果扣率租金高則當(dāng)月租金為扣率租金,，如扣率租金低于固定租金，則當(dāng)月租金為固定租金,，一般采取的是先預(yù)交固定租金,，待租期結(jié)束后再補(bǔ)足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費(fèi)用收取方式多見于大型商廈,。如深圳華x萬x城,。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時(shí),，也分享了商戶的經(jīng)營成果,，保證了開發(fā)企業(yè)利潤的增長。

但是,，如何確定商戶的營業(yè)額則是個(gè)突出的問題,，很多時(shí)候開發(fā)企業(yè)和商戶會(huì)因?yàn)闋I業(yè)額數(shù)額上的爭執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實(shí)踐中,，如果是商場統(tǒng)一收銀方式的話,，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀,，采取“日?qǐng)?bào)”和“月報(bào)”相結(jié)合,、商戶自報(bào)和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結(jié)合的形式則更為合理。首先,，應(yīng)每日統(tǒng)計(jì)商戶的日營業(yè)額,，待到月底時(shí)再讓商戶上報(bào)整月的營業(yè)額，在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計(jì)算出整月的營業(yè)額,，不容易存在誤差,；其次，應(yīng)不定期的抽查商戶的營業(yè)情況,，根據(jù)當(dāng)日抽查的營業(yè)額再與商戶自報(bào)的營業(yè)額進(jìn)行對(duì)比分析,。如何確定租金是事關(guān)開發(fā)企業(yè)利潤的重要事項(xiàng)，在實(shí)踐中應(yīng)采取靈活合理的方式,，并在合同中進(jìn)行明確具體的約定,，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。

5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞

物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)招商時(shí)往往會(huì)給予商戶一定期限的裝修期,，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,、免除中央空調(diào)費(fèi)的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關(guān)系究竟如何確定,？為了財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)便于操作,，有些合同把裝修期獨(dú)立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn),。因?yàn)樵谧赓U期限內(nèi),，雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權(quán)利義務(wù)，有據(jù)可依,。如果裝修期獨(dú)立于正式租賃期限以外,，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實(shí)際經(jīng)營,，雙方的法律關(guān)系應(yīng)如何界定,？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)如何承擔(dān)？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復(fù)原狀,？等等,。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限,，并在租賃合同中對(duì)裝修期可能發(fā)生的問題進(jìn)行具體明確的約定,。

6、裝修條款引發(fā)糾紛的預(yù)防

在商業(yè)地產(chǎn)租賃過程中,，商戶通常會(huì)按照自己的需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多,。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時(shí),，應(yīng)對(duì)裝修條款詳細(xì)加以約定。

（1）裝修范圍,。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前,，首先應(yīng)當(dāng)書面征得出租人的同意,，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次,，承租人在裝修前,，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計(jì)方案取得出租人認(rèn)可；最后,，明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀,、賠償損失、支付違約金等責(zé)任,。

（2）裝修期限,。通常情況下,，出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限，該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”,。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費(fèi),、水電費(fèi)等費(fèi)用外，無須支付房屋租金,。雙方還應(yīng)明確該期限屆滿后,，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金,。

（3）裝修保證金,。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金,，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù),。

（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來,，承租人會(huì)把裝修款分期攤?cè)霠I業(yè)成本中,，在租賃期限正常屆滿時(shí)不應(yīng)存在補(bǔ)償問題。但在租賃關(guān)系提前結(jié)束時(shí),，雙方往往會(huì)為裝修的補(bǔ)償問題發(fā)生爭議,。為此，雙方應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時(shí),，出租人的裝修補(bǔ)償義務(wù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，承租人無權(quán)要求出租人給予裝修補(bǔ)償,。因此,，承租人應(yīng)保管好裝修的相關(guān)票據(jù)、合同等書證,，以便雙方結(jié)算,。

（5）對(duì)物業(yè)管理來說也應(yīng)當(dāng)重視裝修期，在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開啟,、開啟的時(shí)段和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，裝修期滿后全額收取空調(diào)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般在裝修期有所下調(diào),，但仍要履行管理義務(wù),，應(yīng)將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財(cái)產(chǎn)損害,。

7,、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的條款設(shè)定

一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對(duì)承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊,，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”,。但同等條件如何界定？無法實(shí)際操作,，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲,，有第三方出價(jià)高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出,，從而發(fā)生糾紛,。基于這種情況我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在租賃合同中做出如下約定：

（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán),。

（2）對(duì)于長期合作并且商業(yè)信譽(yù)較好的租戶,，同等條件可以約定為承租人有權(quán)在第三方出價(jià)的租金上下不超過10%范圍內(nèi)時(shí)享有優(yōu)先權(quán)，比如原租金是10000元,，第三方出價(jià)只要不超過11000元,，承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價(jià)為12100元,，那么承租人有權(quán)以11000元繼續(xù)承租,。

（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供的同地段,、類型或相似地段,、類型租金標(biāo)準(zhǔn)為同等條件，如原租金10000元,，租期5年后評(píng)估租金為15000元,，承租人所出租金在15000以上則有權(quán)繼續(xù)承租。

8,、對(duì)欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險(xiǎn)

在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費(fèi)用的情況下,，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實(shí)踐中比較糾結(jié)的問題。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析,。

首先應(yīng)在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對(duì)商戶采取停水停電的權(quán)利。此外,，應(yīng)區(qū)分兩種情況：第一種情況,，開發(fā)商或業(yè)主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，則對(duì)于欠租的商戶,，開發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施,。因?yàn)樯虘艉妥詠硭尽㈦娏静⒉淮嬖谒?、電使用合同,，不能享有相?yīng)的使用與否的決定權(quán)。第二種情況，商戶和自來水公司,、電力公司直接簽訂了水,、電使用合同，則商戶用水,、用電的權(quán)利就受法律保護(hù),。此時(shí)，雖有免責(zé)約定,，司法實(shí)踐中也通常被認(rèn)定承擔(dān)擅自停水,、停電造成商戶經(jīng)濟(jì)損失的賠償責(zé)任。另外,，還要注意即使有權(quán)停水,、停電，物業(yè)公司也應(yīng)事先書面通知商戶,，提前告知停水,、停電的具體實(shí)施時(shí)間、范圍,，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風(fēng)險(xiǎn),。

對(duì)于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)的斷水?dāng)嚯妴栴},，按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地的物業(yè)管理?xiàng)l例,、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實(shí)踐，均認(rèn)定物業(yè)公司行為違法,?；谖飿I(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系，一方付錢,，一方提供服務(wù),，物業(yè)公司有對(duì)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護(hù)相應(yīng)設(shè)施設(shè)備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù),。即使物業(yè)公司接受水電部門委托代收水,、電、煤,、有線電視等費(fèi)用,，也不是這些基礎(chǔ)設(shè)施的提供者，并不享有供水,、供電,、供氣合同等約定的權(quán)利。即使在物業(yè)服務(wù)合同中約定當(dāng)業(yè)主,、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)物業(yè)公司可以采取斷水?dāng)嚯姷却胧?，這種約定因干涉他合同而無效,。物業(yè)公司如任意胡為將承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

9,、解除租賃合同,、強(qiáng)行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風(fēng)險(xiǎn)

制定租賃合同一般都會(huì)約定合同解除條件，如商戶欠租達(dá)到一定金額和時(shí)間,、商戶違法經(jīng)營,，則出租人就享有合同解除權(quán)。實(shí)踐中,，合同解除條件已經(jīng)成就,，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)間長,、過程復(fù)雜,，為了避免擴(kuò)大損失，業(yè)主大多會(huì)采取自行強(qiáng)制收回房屋的措施,。如何有效的防范法律風(fēng)險(xiǎn),，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢,？首先,，一旦滿足合同解除條件，出租人應(yīng)及時(shí)向商戶郵寄解除租賃合同通知書,，寫明要求商戶自動(dòng)騰退房屋的期限,，如超過期限則出租人將強(qiáng)行收回房屋,。

其次，如商戶超過該期限仍未搬離,，則出租人應(yīng)采取邊清理邊取證的方式：第一,，邀請(qǐng)公證人員至現(xiàn)場，對(duì)清理房屋的整個(gè)過程進(jìn)行公證,；第二,，聘請(qǐng)律師作為見證，并對(duì)現(xiàn)場商戶的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè),，全程錄像,，留作證據(jù)；第三,，將商戶的遺留物品妥善保管,，并書面通知商戶留存物品的地點(diǎn)和清單，要求其限期領(lǐng)取并承擔(dān)保管費(fèi)用,。實(shí)踐中，也有由物業(yè)管理公司,、業(yè)委會(huì),、社區(qū)工作站甚至無利害關(guān)系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法,。

（二）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險(xiǎn)與防范

1,、商業(yè)物業(yè)的保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

商業(yè)物業(yè)流動(dòng)人流量多,，注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)。同時(shí)進(jìn)駐商戶,、企業(yè)自身的實(shí)力和守法守規(guī)意識(shí)參差不齊,，加上設(shè)施設(shè)備特別是空調(diào)、電梯扶梯,、水電供應(yīng)等都容易滋生事故,，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風(fēng)險(xiǎn)性。司法實(shí)踐中,，侵權(quán)訴訟與日俱增,，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營中面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn),，因?yàn)樵賰?yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對(duì)物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財(cái)產(chǎn)造成損害,，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個(gè)難題,。而保險(xiǎn)就是一個(gè)很好的選擇,。

事實(shí)上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應(yīng)購買相應(yīng)的保險(xiǎn),，而忽視了自身的保險(xiǎn),。即使在商戶已經(jīng)購買保險(xiǎn)的情況下，根據(jù)保險(xiǎn)利益原則,，商戶投保的也只是自身的財(cái)產(chǎn),，萬一發(fā)生不測事件，例如火災(zāi),，在毀壞商戶財(cái)產(chǎn)的同時(shí)也給建筑物本身帶來了損害,；又例如第三者在經(jīng)營場所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下,，物業(yè)公司乃至開發(fā)商往往都要承擔(dān)連帶責(zé)任,，對(duì)于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購買足夠的保險(xiǎn)至為重要,。一般應(yīng)考慮購買如下保險(xiǎn)：

（1）財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn),，承保范圍是保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電,、颶風(fēng),、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強(qiáng)大的自然現(xiàn)象,，以及火災(zāi)和爆炸,；

（2）第三者責(zé)任險(xiǎn),，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人支付的賠償金額,。

（3）物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn),，即凡在工商行政管理部門登記注冊(cè)，取得合法資格的物業(yè)管理者,，均可作為被保險(xiǎn)人,。該險(xiǎn)種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔(dān)憂的各種責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如公眾場所中的第三者責(zé)任,；電梯扶梯責(zé)任,；游泳池責(zé)任；廣告牌責(zé)任以及停車場責(zé)任等,。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失（依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任）,，還包括物業(yè)公司訴訟費(fèi)用和為縮小或減少對(duì)第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費(fèi)用,。

2,、商業(yè)物業(yè)停車場區(qū)域的車輛管理損毀風(fēng)險(xiǎn)的控制與預(yù)防

商業(yè)地產(chǎn)停車場的管理風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在車輛管理損毀風(fēng)險(xiǎn),。,，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停車場的經(jīng)營服務(wù)過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞,、滅失等給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn),。具體風(fēng)險(xiǎn)可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞,，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預(yù)知情形,，諸如狂風(fēng)暴雨等導(dǎo)致的車輛毀損。由于高檔商圈,、寫字樓內(nèi)停放的車輛大多價(jià)值不菲,，因此該類糾紛和訴訟將導(dǎo)致物業(yè)公司承擔(dān)不菲的賠償風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于判斷停車服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系,。依據(jù)公平原則,，這方面司法實(shí)踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同,、所有人支付了保管費(fèi)則構(gòu)成保管關(guān)系,，無論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任,。否則就只是車位使用服務(wù)關(guān)系,。但車位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹(jǐn)慎善良合理的管理義務(wù)。即使遭遇極端天氣也無法免責(zé),。20xx年大雨造成廣州,、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場浸水事件,，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛,，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此,，提請(qǐng)注意以下方面：

（1）建立車位進(jìn)場刷卡制度,，并將車位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)印制在停車憑證上,。

（2）完善停車場硬件,，要求開發(fā)商、業(yè)主購買監(jiān)控設(shè)備,，降低管理風(fēng)險(xiǎn),。（3）將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場顯著位置,，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等,。

(4)收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證,，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的`牌號(hào)或者電子卡應(yīng)有可資查詢的存檔記錄,。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù),，重新領(lǐng)取車輛放行憑證,。

(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知,，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔,，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域,。 (6)在異常天氣來臨時(shí),，需要及時(shí)廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預(yù)備沙包等物,，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場,，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時(shí)放下此門便具有防毒,、防水,、防輻射的功能，日常管理時(shí),，不能只圖車輛通過的便利,，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應(yīng)當(dāng)用易于挪動(dòng)的木板或其他可以隨意搬動(dòng)的材料封閉凹形閘口,。

(7)建立健全保安員日常巡查制度,，保證一定的巡查密度,，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，排除潛在危險(xiǎn),。對(duì)監(jiān)控設(shè)備要保證完好無損,，對(duì)錄像資料要按照國家規(guī)定，保存至少30天,。

(8)購買保險(xiǎn),，分散管理風(fēng)險(xiǎn)。

俗語常說“有始有終”,。無論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè),，物業(yè)公司管理都始于進(jìn)場而終于撤場，雖然被動(dòng)撤場在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見,，但物業(yè)進(jìn)場,、撤場不當(dāng)所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會(huì)十分復(fù)雜。經(jīng)過對(duì)客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群,、南京某重點(diǎn)大學(xué)校區(qū),、無錫最大購物中心、深圳南山區(qū)某大型商場等物業(yè)進(jìn)場,、退場的法律服務(wù),，我們認(rèn)為物業(yè)企業(yè)對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)場和撤場應(yīng)高度重視并注意風(fēng)險(xiǎn)防范。

（一）物業(yè)的進(jìn)場的類型與相關(guān)問題

商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進(jìn)場時(shí)間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場,。

1,、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場”

協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對(duì)象也是開發(fā)商,。因此在與開發(fā)商交接的情況下,，進(jìn)場前應(yīng)當(dāng)把握如下兩個(gè)原則，其一,，審查開發(fā)商所移交的材料是否完備,，是否真實(shí)。對(duì)移交的材料應(yīng)當(dāng)查實(shí),，如暫時(shí)未能移交及查實(shí)的,，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書,，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務(wù),。其二，物業(yè)公司對(duì)開發(fā)商所移交的物業(yè)及實(shí)體性構(gòu)筑物一定要把好驗(yàn)收關(guān),，否則因把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造,、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來沉重的負(fù)擔(dān)。具體來說，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：

（1）對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核,，對(duì)尚未完善的事項(xiàng),，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房,，專項(xiàng)基金,，開辦費(fèi)用，是否對(duì)小業(yè)主有減免費(fèi)用,、允許搭建改造承諾等以及對(duì)外承諾的商業(yè)配套設(shè)施等問題）,。

（2）要求開發(fā)商對(duì)小區(qū)所有土建工程、消防工程,、管線隱蔽工程、裝飾工程,、市政工程,、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱,、工程項(xiàng)目合同,、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司,。

（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片,、玻璃窗及配件等留存清點(diǎn)備用，可為以后維修減少費(fèi)用,。

（4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見的建材,，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人,。

（5）驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄電梯設(shè)施,、商業(yè)景觀取水用的水管接口,、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng),、汽車泊位是否足夠,，樓宇公用、消防設(shè)施做好與否,，室外加工用電的預(yù)留電源插座,、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等,。

（6）對(duì)于可能有爭議的商業(yè)區(qū)域公共設(shè)備,、設(shè)施、輔助場所（休憩綠地）、停車位等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明或特別承諾,。避免以后引起投訴,、紛爭。

2,、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場,。

這類交接相對(duì)于前者較為復(fù)雜，理想狀態(tài)下如有相對(duì)方的配合則會(huì)順利交接,，但通常均會(huì)發(fā)生利益沖突,。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進(jìn)場交接，雙方互相設(shè)置障礙甚至大打出手,，造成了很惡劣的社會(huì)影響,，降低了北京建外soho的經(jīng)營形象。因此對(duì)于“新舊交接”的進(jìn)場方式,，尤其需要注意以下幾個(gè)方面：

（1）一方進(jìn)場,，一方會(huì)撤場，雙方都應(yīng)當(dāng)組建接管小組,，與對(duì)方會(huì)商制定交接的流程,、時(shí)間表、確定負(fù)責(zé)人,。

（2）嚴(yán)格執(zhí)行交接流程,，對(duì)于相關(guān)材料的交接，應(yīng)當(dāng)做好交接清單,，并讓對(duì)方簽字,。對(duì)因歷史遺留問題發(fā)生的資料遺失，如開發(fā)商未將資料移交導(dǎo)致退出的物業(yè)無法移交的,，應(yīng)當(dāng)取得其聲明并簽字確認(rèn),。往來函件應(yīng)當(dāng)提前與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系，找專人進(jìn)行確認(rèn)送達(dá)業(yè)務(wù),，如發(fā)生拒收的情況,，應(yīng)當(dāng)采取dv全程跟拍或公證送達(dá)。

（3）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收,。列出清單并依據(jù)清單對(duì)水電,，管線消防等硬件設(shè)施逐項(xiàng)進(jìn)行接管驗(yàn)收，對(duì)于損壞的部分,，需去函說明,，取得快遞回執(zhí)。（4）對(duì)資料和樓宇內(nèi)的遺留問題進(jìn)行協(xié)調(diào),，補(bǔ)救,。

（5）如雙方發(fā)生沖突，應(yīng)首先取得樓內(nèi)業(yè)主及開發(fā)商的支持并向政府主管機(jī)構(gòu)請(qǐng)求協(xié)調(diào)，在維穩(wěn)的背景下,，通過正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)場而不要采取過激措施,。對(duì)有爭議的部分，應(yīng)當(dāng)取得對(duì)方明確的書面答復(fù),，本著“求同存異”的原則,，逐步進(jìn)行協(xié)調(diào)接收。

（二）物業(yè)撤場應(yīng)當(dāng)注意的問題

一般情況,，物業(yè)撤場都會(huì)有交接相對(duì)方予以全力配合,。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對(duì)方違約，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無法取得物業(yè)管理利潤,，依據(jù)合同行使解除權(quán)被迫撤場的情況下,，相對(duì)方不僅不會(huì)配合，反而會(huì)百般刁難,。在相對(duì)方不配合的情況下應(yīng)當(dāng)如何交接,，此時(shí)注意兩個(gè)原則：

1、應(yīng)注意“程序合法,，取證充分?！睂?duì)于無人配合或設(shè)置障礙的交接,，撤場屬于單方行動(dòng)，很容易成為對(duì)方日后爭議的口實(shí),，所以必須注意程序的合法性,，每一步程序都需做到合情、合理,、合法,。包括：

（1）成立撤場工作領(lǐng)導(dǎo)小組并分立各管理項(xiàng)目主管小組，明確職責(zé),；

（2）做好交接計(jì)劃,、流程并告知開發(fā)商，通知其截止撤場時(shí)間點(diǎn)管理責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移,，警告如因其拒絕交接造成的安全責(zé)任由其自行承擔(dān),；

（3）將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示，做好管理區(qū)域內(nèi)商戶,、小業(yè)主的說服解釋工作,；

(4)做好完備的交接記錄，dv全程拍攝并照相,，將重要機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）,；重要機(jī)房、值班室等安全鎖好；

(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告,；

(6)將所有日常運(yùn)營管理資料和原自開發(fā)商處取得的圖紙,、設(shè)施設(shè)備資料等制定清單，分類分箱封存并標(biāo)記清晰,；

（7）通知開發(fā)商接收管理資料,、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;

(8）對(duì)于開發(fā)商拒絕接受的財(cái)務(wù)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)預(yù)先安排公證提存等措施保管妥當(dāng)；

（9）將撤場的每一步驟和文書證明資料以及催促開發(fā)商交接的函件送達(dá)對(duì)方簽收,，對(duì)方不簽收的,，通過特快專遞、公證,、見證等方式取得送達(dá)的證據(jù),。

2、充分依靠政府物業(yè)主管部門和街道辦等機(jī)構(gòu),，事先向相關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告,，說明撤場的原因和可能造成的嚴(yán)重后果；請(qǐng)求派人現(xiàn)場見證,；必要時(shí)候?qū)⒊穲鲎C據(jù)和需要移交的管理資料等送達(dá)到政府主管機(jī)構(gòu)保管,；撤場后向政府機(jī)構(gòu)提交報(bào)告。

3,、整理并備份管理資料,，做好財(cái)務(wù)核算、分包合同解除和清退員工的補(bǔ)償工作,。

（1）工程類資料和日常管理資料重要的要復(fù)制備份,；移交撤場資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時(shí)無法舉證,；

（2）為了追討開發(fā)商和商戶欠費(fèi),，撤場前應(yīng)對(duì)管理期限內(nèi)的物業(yè)費(fèi)用，單獨(dú)歸類制定清單,，向欠費(fèi)方發(fā)出清償通知書并保證送達(dá),；對(duì)未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費(fèi)或其他訴訟進(jìn)行列表清理,，隨后可聘請(qǐng)律師追繳物業(yè)管理費(fèi),；

（3）清理員工勞動(dòng)資料，包括：項(xiàng)目員工合同,、薪酬,、社保、保險(xiǎn)等,。對(duì)于勞動(dòng)合同不完備的部分進(jìn)行補(bǔ)充,，分項(xiàng)列明工資,、社保、福利等費(fèi)用和員工遣散所支出的其他費(fèi)用并妥善遣散員工,；

（4）撤場前對(duì)物業(yè)共用部分,，共用設(shè)備的維保養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭議,；

（5）做好財(cái)務(wù)核算,，如收支、損益核算,；辦公,、固定資產(chǎn)投入后的折舊費(fèi)用統(tǒng)計(jì)；可能將來帶有收益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的測算,，可以委托審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)評(píng)估,。以便公司了解項(xiàng)目盈虧和報(bào)稅。

總之,，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理特有的法律風(fēng)險(xiǎn)需要引起經(jīng)營者和管理者的高度重視,。本文一管之見，囿于經(jīng)驗(yàn)和水平,，難免有不盡,、錯(cuò)漏之處，希望各位同仁斧正,。

物業(yè)工作計(jì)劃 物業(yè)工作計(jì)劃及目標(biāo)篇十

物業(yè)公司自成立到現(xiàn)在,，在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)愛下逐步走入營運(yùn)管理階段，為了能使物業(yè)公司達(dá)到集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)期（獨(dú)立運(yùn)營,，自負(fù)盈虧），z物業(yè)管理有限公司正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),，為贏得市場,，提升品牌，樹立物業(yè)新形象,，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量,，加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和合作,，不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解,，滿足業(yè)主的需求，不斷提高業(yè)主滿意度,，引進(jìn)競爭上崗機(jī)制,，以最小的成本為公司獲取最大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益,，特此擬定以下工作計(jì)劃：

1﹑每周召開一次工作例會(huì),，在總結(jié)工作的同時(shí),，積極充分聽取基層員工的呼聲﹑意見或合理化建議或批評(píng)。

2﹑不定期開展團(tuán)隊(duì)活動(dòng),。組織員工進(jìn)行愛衛(wèi)生﹑愛護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動(dòng),，增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力。

為了提升服務(wù)水平,，我們將推行"全員首接責(zé)任制".每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議,，并在第一時(shí)間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果,，通知建議人,，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。樹立以業(yè)主為中心,，并在首接責(zé)任制的同時(shí),，推進(jìn)"一站式"全新的服務(wù)理念。