無論是在個(gè)人生活中還是在組織管理中，方案都是一種重要的工具和方法,，可以幫助我們更好地應(yīng)對各種挑戰(zhàn)和問題,，實(shí)現(xiàn)個(gè)人和組織的發(fā)展目標(biāo),。通過制定方案,，我們可以有條不紊地進(jìn)行問題的分析和解決,，避免盲目行動(dòng)和無效努力,。以下是小編精心整理的方案策劃范文,，僅供參考,，歡迎大家閱讀。
物業(yè)管理方案篇一
1,、團(tuán)隊(duì)面貌
一群有潛力的學(xué)生,，懷著相同的夢想走在了一起。于是我們的團(tuán)隊(duì)誕生了,。我們團(tuán)隊(duì)在工作上實(shí)行分工協(xié)作制,，制度上實(shí)現(xiàn)民主制。我們的成員是各個(gè)方面的人才,。團(tuán)隊(duì)管理者協(xié)調(diào)分工,，做到物盡其能,，人盡其才,。創(chuàng)業(yè)初期，我們團(tuán)隊(duì)缺乏實(shí)際創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn),。在諸多方面會(huì)遇到較多困難,，但在日后的工作中，隨著困難不斷被克服,，這些困難將會(huì)變成我們寶貴的經(jīng)驗(yàn),。能讓我們團(tuán)隊(duì)的成員更快成長為精英,。
2、產(chǎn)業(yè)背景決定的優(yōu)勢
目前社會(huì)的高速發(fā)展,，要求我們在校學(xué)生畢業(yè)之后能盡早的適應(yīng)社會(huì)和融入社會(huì),。那如何能夠?qū)崿F(xiàn)就業(yè)呢?這就需要學(xué)生們充分利用在校的時(shí)間，培養(yǎng)自己的綜合素質(zhì),，磨練自己,、打造自己。尋找自己發(fā)展的空間,，創(chuàng)造自己美好的前景,。
隨著學(xué)院新校區(qū)硬件設(shè)施的逐步完善，特別是在實(shí)訓(xùn)樓常規(guī)運(yùn)行中,，我們發(fā)現(xiàn)學(xué)生完全可以把實(shí)訓(xùn)樓的衛(wèi)生清潔作為創(chuàng)業(yè)的試金石,，作為學(xué)生體驗(yàn)勞動(dòng)和創(chuàng)業(yè)快樂的機(jī)會(huì)。
考慮到學(xué)校在物業(yè)管理方面的需求,，我們特在資環(huán)系成立學(xué)生物業(yè)管理公司,，并合理組織和安排一些具有吃苦精神和創(chuàng)業(yè)熱情的學(xué)生參與實(shí)訓(xùn)樓衛(wèi)生清潔工作或負(fù)責(zé)某一具體的工作。
3,、策劃思路“高標(biāo)準(zhǔn),、高要求、高效率”
生清潔是否到位和即時(shí)的問題,，因此,，實(shí)訓(xùn)樓教室的衛(wèi)生一定要具有高標(biāo)準(zhǔn)水平。
高要求——學(xué)生創(chuàng)業(yè)的目的是體驗(yàn)創(chuàng)業(yè)的過程,。如何組織同學(xué)參與到公司的正常運(yùn)作,、如何滿足學(xué)校對實(shí)訓(xùn)樓的高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生要求等一些列問題。這就要求公司的運(yùn)行一定要有很高的要求,，必須制定高要求的規(guī)章制度,，以適應(yīng)和滿足公司生存和發(fā)展的需要。
高效率——學(xué)生在校是以求學(xué)為主,。在社會(huì)需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)人才,、學(xué)校提倡自我創(chuàng)業(yè)的大環(huán)境下，如何在課余時(shí)間完成固定或臨時(shí)分配的工作任務(wù)?這就需要公司工作人員在高要求的公司管理模式下高效率的完成任務(wù),。
1,、團(tuán)隊(duì)內(nèi)部管理
為加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的規(guī)范化管理，完善各項(xiàng)工作制度,，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)發(fā)展壯大,，提高經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)學(xué)院相關(guān)規(guī)定及團(tuán)隊(duì)制度，制訂團(tuán)隊(duì)管理制度大綱,。
一,、團(tuán)隊(duì)全體隊(duì)員必須遵守團(tuán)隊(duì)章程，遵守團(tuán)隊(duì)的各項(xiàng)規(guī)章制度和決定,。
二,、團(tuán)隊(duì)倡導(dǎo)樹立“一盤棋”思想，禁止任何部門,、個(gè)人做有損團(tuán)隊(duì)利益,、形象、聲譽(yù)或破壞團(tuán)隊(duì)發(fā)展的事情,。
三,、團(tuán)隊(duì)通過發(fā)揮全體隊(duì)員的積極性、創(chuàng)造性和提高全體隊(duì)員的技術(shù),、管理,、經(jīng)營水平，不斷完善團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營,、管理體系,，實(shí)行多種形式的責(zé)任制，不斷壯大團(tuán)隊(duì)實(shí)力和提高經(jīng)濟(jì)效益,。
四,、團(tuán)隊(duì)鼓勵(lì)積極參與團(tuán)隊(duì)的決策和管理，鼓勵(lì)隊(duì)員發(fā)揮才智,，提出合理化建議,。
五、團(tuán)隊(duì)實(shí)行“崗薪制”的分配制度,，為成員提供收入和福利保證,，并隨著經(jīng)濟(jì)效益的提高逐步提高隊(duì)員各方面待遇;團(tuán)隊(duì)為成員提供平等的競爭環(huán)境和晉升機(jī)會(huì);團(tuán)隊(duì)推行崗位責(zé)任制，實(shí)行考勤,、考核制度,，評先樹優(yōu)，對做出貢獻(xiàn)者予以表彰,、獎(jiǎng)勵(lì),。
六、團(tuán)隊(duì)提倡求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng),，提高工作效率;提倡厲行節(jié)約,，反對鋪張浪費(fèi);倡導(dǎo)隊(duì)員團(tuán)結(jié)互助，同舟共濟(jì),，發(fā)揚(yáng)集體合作和集體創(chuàng)造精神,，增強(qiáng)團(tuán)體的凝聚力和向心力。
七,、隊(duì)員必須維護(hù)團(tuán)隊(duì)紀(jì)律,，對任何違反團(tuán)隊(duì)章程和各項(xiàng)規(guī)章制度的行為，都要予以追究,。
2,、隊(duì)員守則
一、遵紀(jì)守法,，忠于職守,，愛崗敬業(yè)。
二,、服從領(lǐng)導(dǎo),，關(guān)心下屬，團(tuán)結(jié)互助,。
三,、愛護(hù)公物，勤儉節(jié)約,，杜絕浪費(fèi),。
四、不斷學(xué)習(xí),，提高水平,，精通業(yè)務(wù)。
五,、積極進(jìn)取,，勇于開拓，求實(shí)創(chuàng)新,。
我們采用民主制的領(lǐng)導(dǎo)方式,。我們團(tuán)隊(duì)將采用"目標(biāo)管理、團(tuán)隊(duì)競爭,、集體決策,、三級審核"的制度來保證質(zhì)量。注重人才(實(shí)力+潛力+毅力),。吸引優(yōu)秀人才加盟,，不斷完善和創(chuàng)新，使我們有信心對業(yè)主(學(xué)校)承諾：少量的付出,，即可獲得高附加值的回報(bào),！
我們深知，團(tuán)隊(duì)的發(fā)展取決于團(tuán)隊(duì)的建設(shè),。為了建設(shè)一個(gè)優(yōu)良的團(tuán)隊(duì),，我們在管理中有計(jì)劃,、有目的地組織我們自己，并不斷地進(jìn)行訓(xùn)練,、總結(jié),、提高的活動(dòng)。
我們也注重核心團(tuán)員的培養(yǎng),。因?yàn)閳F(tuán)隊(duì)的核心成員能使團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)變成行動(dòng)計(jì)劃,，團(tuán)隊(duì)的業(yè)績得以快速增長。團(tuán)隊(duì)核心層成員具備領(lǐng)導(dǎo)者的基本素質(zhì)和能力,，不僅知道團(tuán)隊(duì)發(fā)展的規(guī)劃,，還參與團(tuán)隊(duì)目標(biāo)的制定與實(shí)施，使團(tuán)隊(duì)成員既了解團(tuán)隊(duì)發(fā)展的方向,，又能在行動(dòng)上與團(tuán)隊(duì)發(fā)展方向保持一致,。
我們是一個(gè)學(xué)習(xí)型組織：我們每一個(gè)人都認(rèn)識學(xué)習(xí)的重要性，盡力為我們自己創(chuàng)造學(xué)習(xí)機(jī)會(huì),，表揚(yáng)學(xué)習(xí)進(jìn)步快的人,，并通過一對一溝通、討論會(huì),、培訓(xùn)課,、共同工作的方式營造學(xué)習(xí)氛圍，使我們團(tuán)隊(duì)成員在學(xué)習(xí)與復(fù)制中成為精英,。
我們也深知團(tuán)隊(duì)精神的力量：它能使團(tuán)隊(duì)的成員為了實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)的利益和目標(biāo)而相互協(xié)作,、盡心盡力的意愿和作風(fēng)，它包括團(tuán)隊(duì)的凝聚力,、合作意識及士氣,。它強(qiáng)調(diào)的是團(tuán)隊(duì)成員的緊密合作。一個(gè)沒有團(tuán)隊(duì)精神的人難以成為真正的領(lǐng)導(dǎo)人,，一個(gè)沒有團(tuán)隊(duì)精神的隊(duì)伍是經(jīng)不起考驗(yàn)的隊(duì)伍,，團(tuán)隊(duì)精神是優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的靈魂、成功團(tuán)隊(duì)的特質(zhì),。
1,、使命：通過創(chuàng)立企業(yè)的品牌，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭能力,，促進(jìn)企業(yè)的長效發(fā)展,，使企業(yè)運(yùn)營中的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益,、社會(huì)效益相結(jié)合的綜合效益最大化,，為學(xué)校、員工創(chuàng)造實(shí)際利益,。
2,、愿景：讓我們體驗(yàn)創(chuàng)業(yè)激情,，尋找創(chuàng)業(yè)路徑。
3,、理念：時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己,，事事用服務(wù)觀念對待一切。
4,、精神：務(wù)實(shí)進(jìn)取,，錐心創(chuàng)優(yōu),，在現(xiàn)代化管理進(jìn)程中不斷追求完美,，力求管理一流，服務(wù)一流,，員工素質(zhì)一流,，綜合效益一流。
5,、宗旨：業(yè)主至上,，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中,。
6,、思想：業(yè)主并不總是對的，但他永遠(yuǎn)是第一位,。
7,、要求：把今天的事做到最好，明天的事考慮周到,。
8,、特色：新、嚴(yán),、細(xì),、精。新——管理中不斷融入新理念
物業(yè)管理方案篇二
物業(yè)驗(yàn)收,、接管前的工作
1) 成立驗(yàn)收,、接管小組：
由xx物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營,、管理,、工程、保安和清潔等部門有關(guān)人員前往現(xiàn)場,，對驗(yàn)收,、接管工作中所涉及問題等進(jìn)行考察。在此基礎(chǔ)上,，提交公司董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn),，并制定驗(yàn)收,、接管工作方案，在公司領(lǐng)導(dǎo)下成立接管驗(yàn)收小組,。
2) 有關(guān)專業(yè)人員提前進(jìn)駐小區(qū)：
提前派出工程技術(shù)專業(yè)人員進(jìn)駐現(xiàn)場,，與地盤的工作人員一起，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試,，了解整個(gè)物業(yè)內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施,，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能,，熟悉水,、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等,，為下一步實(shí)物驗(yàn)收,、資料移交等工作做準(zhǔn)備。
物業(yè)驗(yàn)收,、接管中的工作
1) 組成聯(lián)合交接小組,，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期：
管理處驗(yàn)收、接管小組主動(dòng)與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系,，協(xié)商物業(yè)交接問題,，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給總公司。由開發(fā)商,、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組,，制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期,。
2) 印制驗(yàn)收、接管工作表格：
物業(yè)公司對所接收的建筑物,、設(shè)備設(shè)施,，要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。主要有：物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單,，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單,，公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單,，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單,，室外給排水驗(yàn)收單，綠化驗(yàn)收單,，單元建筑接管驗(yàn)收記錄表,，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗(yàn)收記錄表等,。
3) 全面驗(yàn)收,、交接：
驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商,、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收,，填寫記錄單,，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份,，三方各執(zhí)一份,。對驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單,，進(jìn)行交接,，交接雙方在清單上簽字；對不合格的項(xiàng)目,，注明存在的問題,，提交地盤和施工單位,，限期整改,，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn),，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開發(fā)商,、承建單位把小區(qū)的各項(xiàng)資料（包括產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料,，政府驗(yàn)收合格證明,，水、電,、氣供應(yīng)合同等）全數(shù)移交管理處,，雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù),。
物業(yè)驗(yàn)收,、接管后的工作：
1) 已接收項(xiàng)目的管理：
管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù),，防止被盜和破壞,，同時(shí)，組織人員對已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理,。認(rèn)真清點(diǎn),、檢查、復(fù)核室內(nèi)和小區(qū)的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品,，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)登記,、反映、整改,。
2） 入伙時(shí)業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗(yàn)收：
管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公,，實(shí)行一條龍服務(wù),。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費(fèi)用,，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋,、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備，辦好交接手續(xù),、交付鑰匙,，對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問題，逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收記錄》四聯(lián)單上（承建商,、緹香名苑管理處,、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份）,，并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系,，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時(shí)入住,。
3） 歸檔小區(qū)各種資料：
建筑施工圖紙,、隱蔽工程資料 、各種交工驗(yàn)收證書復(fù)印件,、各種設(shè)備使用說明書,、合格證書復(fù)印件等。
4） 擬定小區(qū)設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計(jì)劃,，并與有關(guān)方面聯(lián)系實(shí)施,。 各項(xiàng)工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及iso9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn),，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全,、清潔、優(yōu)美,、舒適,、方便的生活環(huán)境。
物資裝備
物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的,，以確保管理服務(wù)質(zhì)量為根本,，以為機(jī)關(guān)工作人員提供文明、舒適的辦公,、生活環(huán)境為追求,，結(jié)合實(shí)際情況擬定。
（一）管理用房
1.辦公用房安排
管理處前期辦公安排,。關(guān)于前期維修間和倉庫位置,，根據(jù)現(xiàn)場情況臨時(shí)協(xié)商解決。
2.宿舍與食堂安排
前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時(shí)解決，綜合服務(wù)樓交付使用后,，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決,，在某某市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題。前期員工就餐問題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決,。綜合服務(wù)樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐,。
住戶入住期間的管理方案，包括入住儀式,、辦理有關(guān)手續(xù),、便民服務(wù)、為住戶排憂解難的措施,。一旦我司中標(biāo),，我司將立即組織資深專家組為某某小區(qū)提供全面的前期服務(wù)，結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、施工、驗(yàn)收等階段提供合理化建議,，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作：
（一） 入伙（住）管理方案
1．做出入伙方案,。主要包括：
（1）做出明顯的指引標(biāo)識,；
（2）入伙車輛的引導(dǎo)工作,；
（3）保安的安全保衛(wèi)工作,；
（4）入伙期的日常保清工作；
（5）辦公家具的包裝物及雜物的及時(shí)收拾工作,；
（6）協(xié)助物品的搬運(yùn)及擺放工作,；
（7）小區(qū)內(nèi)搬運(yùn)小車及搬運(yùn)工具的配備準(zhǔn)備工作；
（8）水電工的供水,、供電的保障工作,；
（9）歡迎入伙的準(zhǔn)備工作；
（10）確定入伙時(shí)間,。
2．每個(gè)房間的通電,、通水檢查和最后一次清潔開荒
在入伙的前一個(gè)星期，由工程部主管帶領(lǐng)水電維修人員,，對供電供水情況進(jìn)行每個(gè)房間的仔細(xì)檢查,，以確定入伙后水電暢通。
在入伙的前一個(gè)星期,，在水電維修人員檢查后的房間,，進(jìn)行最后一次的清潔開荒，然后關(guān)閉門窗,，鎖好房門,。
3．掛彩旗等迎接準(zhǔn)備工作
在入伙的前二天,，我們根據(jù)事先的準(zhǔn)備安排，做好入伙歡迎工作,。
（1）在小區(qū)現(xiàn)場的主要出入口掛職出橫幅標(biāo)語,；
（2）在南北方向的兩個(gè)門口設(shè)置充氣拱門；
（3）在小區(qū)的四周設(shè)立彩旗,；
（4）在建筑物的周圍懸掛氣球等,。
4．現(xiàn)場的保障及配合
按照《入伙方案》中的相關(guān)內(nèi)容，入伙的當(dāng)天和入伙階段,，切實(shí)做好現(xiàn)場的保障和配合工作，以使業(yè)戶方便,、快捷,、安全、省時(shí),、省力地順利地入住,。
提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返,。
為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí),，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善,，票據(jù)正規(guī),。即時(shí)完成入伙注記。受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全,、收費(fèi)合理,、守時(shí)守約、保證質(zhì)量,。
5,、業(yè)主入伙流程
1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書,。
2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù),。
3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況,、收費(fèi)情況,；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
4）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題,，經(jīng)確認(rèn),，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進(jìn)行整改后，請業(yè)主再次驗(yàn)房,。
5）如需二次裝修的,，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
6）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示,。
2,、租賃住戶入住流程
1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金,。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同,。
2）簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件,。
3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗(yàn)收房屋,，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改,。
4）整改后或驗(yàn)收房屋沒問題,，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙,。
5）交付押金和首期租金,。
6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù),。
物業(yè)管理方案篇三
1,、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)
(1)房屋
a,、房屋完好率達(dá)98%以上,；
b、房屋零修,、急修及時(shí)率92%以上,；
c、房屋零修工程合格率98%以上,；
d、外觀良好,、整潔,、無缺損現(xiàn)象；
e,、房屋裝修貼合管理規(guī)定,。
(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水,、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作,，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。
(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損,。
(4)道路暢通,，路面平整。
(5)消防設(shè)施完好無損,，可隨時(shí)啟用,。
2、安全護(hù)衛(wèi)
(1)主出入口設(shè)有值班室,，并實(shí)行24小時(shí)值班,；
(2)安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查；
(3)小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控,；
(4)交通,、車輛管理有序；
a,、機(jī)動(dòng)車輛出入登記,、按章行駛，確保道路暢路,。
b,、機(jī)動(dòng)車輛按序停放。
(5)危及用戶安全處,，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施,；
(6)有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施,，遇警能及時(shí)報(bào)警,，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場,。
(7)小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi),、刑事和交通事故。
3,、綠化與環(huán)境衛(wèi)生
(1)綠化貼合規(guī)劃要求,，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%,；
(2)花草樹木長勢良好,，無枯死，無破壞,，無大面積蟲害現(xiàn)象,；
(3)修剪及時(shí)，整齊美觀,；
(4)綠化品味高,，有較高觀賞價(jià)值,；
(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；
(6)房屋立面整潔,，公共樓道及道路整潔,，無堆放雜物現(xiàn)像；
(7)水,、電等設(shè)施設(shè)備整潔,，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),，無二次污染及隱患,；
(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；
(9)無亂貼,、亂掛,、亂劃現(xiàn)象；
(10)噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn),。
4,、收費(fèi)管理
(1)服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布,；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),；
(2)用戶主動(dòng)參與、支持物業(yè)管理工作,，自覺維護(hù)環(huán)境,、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū),；
(4)模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目,、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為,；
(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。
5,、相關(guān)條件
(1)硬件環(huán)境
a,、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建,，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象,；
b、小區(qū)樓宇,、建筑等各類標(biāo)識明顯；
c,、供水,、排水,、供電、消防,、綠化,、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；
d,、停車場分類(汽車,、摩托車、自行車可分別存放),；
e,、有集中監(jiān)控設(shè)備；
f,、有生活服務(wù)配套設(shè)施,；
g、有教育,、文體活動(dòng)及商務(wù)服務(wù)設(shè)施,；
1、便民服務(wù)(部分收費(fèi))
(1)清洗空調(diào)過濾網(wǎng),；
(2)室內(nèi)清潔,；
(3)檢修電器(室內(nèi)自用部位)；
(4)修理家具配件,；
(5)安裝,、更換配件；
(6)修理,，開關(guān),、插座、電話盒等,；
(7)修理,、更換門鈴、門鎖,、信箱鎖,；
(8)修理、更換燈泡,、日光燈,、燈罩；
(9)修理,、更換水龍頭,、水閥及各類軟管；
(10)修理洗手盆,、下水管及抽水馬桶,；
(11)代辦繳納電費(fèi),；
(12)代辦繳納電話費(fèi)；
(13)代辦電話開戶,；
(14)代辦有線電視開戶,；
2、商務(wù)服務(wù)(部分收費(fèi))
(1)代辦收訂報(bào)紙雜志,、郵遞,；
(2)代訂車、船,、機(jī)票,；
(3)中英文打字、傳真,；
(4)電話留言服務(wù),；
3、社區(qū)娛樂,、文化活動(dòng)服務(wù)
(1)棋類,；
(2)牌類；
(3)球類,；
(4)健身活動(dòng),；
(5)書刊閱覽；
(6)歡慶節(jié)日,；
(7)義務(wù)服務(wù)活動(dòng),。
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書,；
2,、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全,，崗位職責(zé)明確,；
3、人員培訓(xùn),，持證上崗,；
(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡,；
(2)檔案管理規(guī)范,，資料齊全；
(3)用心使用新技術(shù),，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理,。
結(jié)構(gòu)及外觀：
2、不允許拆,、敲打室內(nèi)的柱子,、承重梁等,，避免不安全的隱患,；
3,、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開水管、線纜等,，深度不得超過10毫米,，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù),。
陽臺(tái)及門窗：
1,、嚴(yán)禁自行封閉陽臺(tái)，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物,；
2,、貼磁磚時(shí)不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時(shí)要立即清洗干凈,；
3,、嚴(yán)禁改動(dòng)入戶門、門套,；
4,、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門,；
5,、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變,。
管道：
1,、嚴(yán)禁改動(dòng)廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道,；
2,、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口,，便于管道堵塞時(shí)的檢修,；
3、處理好排污口,、地漏及周圍防水,，避免滲漏水；
4,、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉,。
廚房及衛(wèi)生間：
1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置,；
2,、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動(dòng)和埋于墻體,，避免不安全因素存在；
3,、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井,；
4、吊頂需做成活動(dòng)式的或預(yù)留檢查口,，便于日后檢修,；
6、安裝浴缸,、馬桶時(shí),，處理好接頭，保證流水順暢,，防止?jié)B水,。
智能設(shè)施及管線：
嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置,。
空調(diào)：
1,、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座,；
2,、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一,；
3,、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。
物業(yè)管理方案篇四
針對侯集中學(xué)的實(shí)際情況,，經(jīng)過我們現(xiàn)場考察以及根據(jù)校方的要求,，為確保學(xué)生能夠正常學(xué)習(xí)與生活、按時(shí)作息,、及時(shí)上課,，我們將侯集中學(xué)日常的'物業(yè)管理分為三大塊：安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理,、水電及公共設(shè)施管理,。
1、成立有校方參與的共管機(jī)制,。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo),、班主任教師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的侯集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)侯集中學(xué)日常物業(yè)管理運(yùn)作,，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)上階段的物業(yè)管理情況,，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展,。
2,、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定,，使學(xué)生在宿舍有一個(gè)行為規(guī)范,，便利于管理。
3,、管理人員持證上崗,、著制服、標(biāo)志明顯,。
4、管理人員24小時(shí)值班,，編排管理人員24小時(shí)值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到,，24小時(shí)值班不因雙休與節(jié)假日而中斷,。
4、抓好消防工作,，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài),。和校方合作在學(xué)生宿舍每層樓設(shè)置滅火器、緊急備用燈,、張貼禁煙標(biāo)志成立義務(wù)消防隊(duì),，做好學(xué)生的防火監(jiān)督教育工作。
5,、24小時(shí)全面監(jiān)管,。保安與舍管不間斷24小時(shí)巡邏，保障學(xué)生不受侵害,，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好,，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與物品安全,。
6,、完善各項(xiàng)管理制度
（1）來訪登記，來訪人員經(jīng)被紡人確認(rèn)后,，本校人士可入內(nèi),，校外人士須在大廳內(nèi)等待。
（2）男女生不得互相串宿舍,。
（3）按校方規(guī)定開關(guān)宿舍大門,，非規(guī)定時(shí)間一律拒絕進(jìn)入宿舍。
（4）每天查寢，對外宿,、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭,、講話者進(jìn)行登記，及時(shí)回報(bào)給校方,。
（5）發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止,，并第一時(shí)間報(bào)校方。
（6）開展意見調(diào)查,，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調(diào)查表,，征求學(xué)校與學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求,，確保我們能夠提供及時(shí),、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù),。
7,、員工服務(wù)態(tài)度：員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容熱情服務(wù)，做到文明禮貌,、談吐文雅,、遵章守約、移冠整潔,、舉止大方,、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng),。
8,、我方不承擔(dān)因?qū)W生自身行為造成的安全事故責(zé)任。
1,、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù),，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃,。
2,、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識,、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合,，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。
3,、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生,，進(jìn)行耐心教育和勸阻，決不因人而異,，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法,，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。
4、每天上下午各打掃一次,，全天候保潔,，每小時(shí)循環(huán)保潔一次，先外至內(nèi),。
宿舍樓層通道,、地面標(biāo)準(zhǔn)：目視，干凈,，無污漬,、無雜物。
1,、建立巡視制度,。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：
（1）檢查學(xué)生生活區(qū)公共排污,、排水管道有無雜物,，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實(shí)清理工作,。
（2）檢查生活區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行維修,。
（3）檢查有無損毀公共設(shè)施,，包括門窗、床鋪,、桌子,、室內(nèi)照明、電線等,，如有上述情況,，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞,，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報(bào)校方后給予一定的處罰,。
（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂,、生銹等情況,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用,。
（5）檢查學(xué)生生活區(qū)大門,、圍墻等設(shè)施是否完好。
（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬,、雜物,、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好,、清潔,、開關(guān)運(yùn)行無影響等。
2,、水電工24小時(shí)值班,，并把每個(gè)水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務(wù)出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系,。
3,、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財(cái)物由我方承擔(dān)，但我方不承擔(dān)大修,、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用,。
物業(yè)管理方案篇五
根據(jù)《xx物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估文件》的要求，及各類設(shè)施設(shè)備使用情況,、安裝位置,、樓內(nèi)外裝飾材料和本物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，以提供一個(gè)潔凈,、舒適,、優(yōu)美、安全的工作環(huán)境為標(biāo)準(zhǔn),，以達(dá)到完善管理,、節(jié)約投資、確保設(shè)備設(shè)施持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行,、日常工作有序進(jìn)行為目的,，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度制定完善的物業(yè)管理接管方案，為指導(dǎo)今后的物業(yè)管理工作提供有效的依據(jù),，規(guī)范物業(yè)的接管工作,，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格，嚴(yán)格制定項(xiàng)目接管方案,，指派專業(yè)技術(shù)人員及相關(guān)接管人員對物業(yè)進(jìn)行全面接管,，確保物業(yè)按時(shí)順利交接，平穩(wěn)過渡,。
適用于我司接到《xx物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估中標(biāo)通知書》后,，對華電中心物業(yè)項(xiàng)目的接管工作。
1.我司接到xx公司《競爭性評估中標(biāo)通知書》通知報(bào)告后,總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員,各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組,。
2.接管小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙,、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行,、巡檢,、維保記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收,。
3.驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對清單上的設(shè)備,按名稱、規(guī)格型號,、數(shù)量,、深圳市華為培訓(xùn)學(xué)院有限公司及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量,、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收,。
4.驗(yàn)收小組對物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收,主要驗(yàn)收供配電及照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng),、給排水系統(tǒng),、有線電視系統(tǒng)、土建工程,、空氣通風(fēng)系統(tǒng)及有線電視系統(tǒng),、綜合布線系統(tǒng)等。
5.由總經(jīng)理跟xx公司辦理物業(yè)管理接管手續(xù),。
1.1接管前的準(zhǔn)備：
接管工作開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：
1.1.1與xx方面接口人,、原物業(yè)接口人聯(lián)系好交接事項(xiàng)、日期,、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;
1.1.2派出先頭技術(shù)人員了解現(xiàn)場;
1.1.4準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：
——《安全崗接管表》;
——《技防系統(tǒng)設(shè)備接管表》;
——《公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收表》;
——《資料接管登記表》,。
——《綠化項(xiàng)目接管驗(yàn)收表》;
——《接管問題整改建議表》,。
1.2確定接管驗(yàn)收方式;
1.2.1與前物業(yè)公司協(xié)商并擬定的接管計(jì)劃進(jìn)度及做好樓內(nèi)外物品的移交及驗(yàn)收工作：
1.2.5做好各種鑰匙的清點(diǎn)移交、整理編號及分類管理等工作;
1.2.6更新標(biāo)識及電話通訊,，建立服務(wù)熱線;
1.2.7制定接管時(shí)間安排計(jì)劃;
1.2.8配置現(xiàn)場物業(yè)管理人員：
根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場和《物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估文件》要求配備物業(yè)管理人員，具體按以下要求進(jìn)行,。
1.2.9落實(shí)專項(xiàng)分包商;
落實(shí)各專項(xiàng)分包商,，簽訂相關(guān)協(xié)定。
1.2.10物資配備;
做好物業(yè)管理物資工具的配備,，并補(bǔ)充備品備件,。
1.2.11前期培訓(xùn);
進(jìn)行人員的理論與實(shí)操結(jié)合培訓(xùn)，使員工了解并掌握各項(xiàng)規(guī)章制度,、《競爭性評估文件》相關(guān)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),，崗位職責(zé)、操作及應(yīng)急處理流程,、禮儀禮節(jié)等,。
接管前培訓(xùn)計(jì)劃
1.2.12后勤服務(wù);
落實(shí)員工生活安排及其他事宜。
按既定計(jì)劃,，分項(xiàng)目,、分專業(yè)進(jìn)行接管,。具體按如下項(xiàng)目進(jìn)行：
2.1資料接管;
系統(tǒng)化、管理化,、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理,，是物業(yè)管理工作的重要組成部分，也是實(shí)施管理的有力依據(jù),。我司履行物業(yè)管理文件同xx的物業(yè)管理檔案建立的實(shí)行文本原始資料與電腦管理并舉的方式,，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。將收集的管理資料細(xì)分,，做到分類整理,，易于查閱。使檔案管理真正為管理服務(wù),。
2.2鑰匙,、工具接管;
物業(yè)公用工具(主要指萬用表、鉗表,、測線儀,、測試儀、壓力表,，內(nèi)六角板手等不在個(gè)人名下的工具類)和鑰匙(主要指的是機(jī)房鑰匙,、配電柜箱鑰匙、門禁控制器鑰匙,、電梯三角鑰匙,、ups方通鑰匙，消防備用鑰匙)的交接完成質(zhì)量的好壞,，將直接影響到今后物業(yè)各項(xiàng)工作的順利展開,，我們接管人員將按以下要求來做。
接管的絕緣工具和手持或電動(dòng)工具,，必須符合電氣安全規(guī)程的有關(guān)規(guī)定,，交接前必須仔細(xì)檢查，確保安全,。
接管公用工具和鑰匙時(shí),，同時(shí)做好交接記錄在表格上簽字確認(rèn)，后期分類造冊登記,，并設(shè)專人負(fù)責(zé)管理,。
檢查發(fā)現(xiàn)有公用工具和鑰匙損壞的情況必須由交付方修復(fù)后再接收，不能修復(fù)的報(bào)廢處理并報(bào)華為監(jiān)管,，按交接前三方約定,，申請重新配置。
交接人員為確保物業(yè)交接過程中,，科研生產(chǎn)及辦公不間斷性,，優(yōu)先辦理運(yùn)行人員鑰匙和工具交接領(lǐng)用,，交接完成后，后續(xù)管理方運(yùn)行人員辦理鑰匙和工具借用手續(xù)后,，即開始進(jìn)行運(yùn)行管理,，鑰匙借用人承擔(dān)在借用期間機(jī)房設(shè)施設(shè)備安全責(zé)任，注意機(jī)房鑰匙禁止外借,，若交付方或其它人員需進(jìn)入機(jī)房,，必須報(bào)主管同意后，由工程運(yùn)行管理責(zé)任人員全程陪同并由工程人員開鎖關(guān)門,。
交接后的各類儀器,、儀表應(yīng)定期檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格的儀器,、儀表應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管,。
做好鑰匙交接一覽表，做好鑰匙領(lǐng)用歸還登記表
(1)工具領(lǐng)用登記表
a.設(shè)備設(shè)施及機(jī)房接管;
做好設(shè)備設(shè)施的登記,，安排值班崗位,，制定值班排班表及工作計(jì)劃。
b.物業(yè)用房其他業(yè)務(wù)接管,。
c.崗位接管;
做好崗位交接,，做好崗位移交登記表，使各項(xiàng)工作平穩(wěn)過渡,，做到無縫交接,，做好各種卡證的辦理及管理。
(2)其他交接
a.設(shè)施設(shè)備的備品備件,、施工剩余的材料備品等,。
b.公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房,，洗手間,、會(huì)議室、檢查管井等,。
c.管理處辦公桌椅、資產(chǎn)文檔,、文件柜,、保密柜等。
(3)檢查遺留問題的討論,、處理
a.按新老物業(yè)管理方及華為監(jiān)管方三方商榷的接管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，檢查中發(fā)現(xiàn)問題直接記錄下來，匯總后三方簽字確認(rèn),，招開遺留問題討論處理會(huì)議,，確定整改方案和限期整改日期,。
b.跟進(jìn)遺留問題整改，定期向華為監(jiān)管匯報(bào)工作進(jìn)展情況直到問題徹底解決,。
(4)接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)
a.在接管前,，我司與前物業(yè)公司及xx監(jiān)管協(xié)商接受的相關(guān)問題，如:交接雙方的人員,、各分類的時(shí)間,、注意事項(xiàng)等，統(tǒng)一思想,、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),，明確程序，明確交接雙方的責(zé)任和權(quán)利,。
b.接管過程中要認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備,、公共物品、圖紙資料,、綠化,、雜品等數(shù)量、類型,，并經(jīng)交接雙方在交接報(bào)告簽字后生效,。
c.對交接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題，屬需要整改的,，應(yīng)形成書面報(bào)告,，屬于無法整改的項(xiàng)目，應(yīng)與相互協(xié)商達(dá)成一致意見,、形成備忘錄備案,。
d.為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對接受后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測試,要求有第三方人員在場,。接管期后,，工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,，要注意技術(shù)人員的銜接和培訓(xùn),。
(1)人員到崗交接后，認(rèn)真按照流程操作,，擔(dān)負(fù)起崗位職責(zé);
(2)按預(yù)先制訂日常工作計(jì)劃,，規(guī)范操作規(guī)程操作;
(5)組建義務(wù)消防隊(duì)，并建立義務(wù)消防隊(duì)培訓(xùn)制度;
(6)做好安全檢查,，建立消防安全檢查制度,，及做到定期檢查整改;
(7)建立健全各類文檔，認(rèn)真做好各種記錄報(bào)告;
(8)優(yōu)化制度,、工作流程,，并持續(xù)改進(jìn),。
物業(yè)管理方案篇六
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篇1：物業(yè)管理方案
篇2：物業(yè)管理方案
篇3：物業(yè)管理方案
篇4：物業(yè)管理方案
篇5：物業(yè)管理方案
篇6：物業(yè)管理方案
篇7：物業(yè)管理方案
篇8：物業(yè)管理方案
篇9：物業(yè)管理方案
篇10：物業(yè)管理方案
為規(guī)范小區(qū)管理,，為業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施,，確保小區(qū)品質(zhì),。
一管理目標(biāo)
物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效,、安全禮貌,、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念,，對小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理,、供給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上,，不斷調(diào)整更新,，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受,。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（并高于此標(biāo)準(zhǔn)）,，確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。
二管理原則
為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo),，追求最佳的環(huán)境效益,、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨,，所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能,，豐富服務(wù)內(nèi)涵,，供給優(yōu)質(zhì)、周到,、及時(shí)的服務(wù),。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ),，包括對物業(yè)的維護(hù)管理,、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格,、周全的管理制度，實(shí)施依法管理,、從嚴(yán)管理,、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效,。
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)進(jìn)取性,，即物業(yè)管理公司的進(jìn)取性和業(yè)主使用人的進(jìn)取性,。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，經(jīng)過服務(wù)中心對小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理,，同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合,，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約,，共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境,。
在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā),，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營,，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求，又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能,，增加經(jīng)濟(jì)積累,，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。
四管理方法
（六）依照市場化,、企業(yè)化的運(yùn)作方式,，供給全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營,。
1,、公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）：
（1）房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng),；
（2）公共設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng),；
（3）小區(qū)內(nèi)清潔管理，垃圾收集與清運(yùn),；
（4）公共綠化的養(yǎng)護(hù),；
（5）公共秩序維護(hù)；
（6）消防管理,；
2,、有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目
（1）有償維修類；
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（2）代辦性服務(wù),；
（3）中介類服務(wù),；
物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成
1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi),、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等,；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行,、維護(hù)費(fèi)用,；
3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用,；
4,、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5,、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用,；
6、物業(yè)企業(yè)辦公費(fèi)用,；
7,、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
8,、法定稅金,；
9、企業(yè)利潤,。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不含二次加壓供水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)和樓內(nèi)公共照明費(fèi),，此部分費(fèi)用將另行收取。收費(fèi)資料和標(biāo)準(zhǔn)依照《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》,、《唐山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（唐價(jià)經(jīng)費(fèi)字〖20xx〗14號）執(zhí)行,。
在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時(shí)，供給方便,、快捷,、及時(shí)、周到的服務(wù),，給業(yè)主留下良好的第一印象,，為后續(xù)管理打下基礎(chǔ)。
1,、管理資料：
（1）準(zhǔn)備業(yè)主及使用人收房所需資料,；
（2）為收房手續(xù)供給一條龍服務(wù)；
（3）按收房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：
1）根據(jù)業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備,，發(fā)放交房資料,；
2）收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫的各類表格，收取應(yīng)繳納的費(fèi)用,；
3）陪同業(yè)主驗(yàn)房,；
4）對驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后,，填寫《業(yè)主驗(yàn)房表》,，將所有問題提交開發(fā)商,，并督促解決。
2,、管理措施：
（1）制定入住方案,，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；
（2）按照收房程序,，安排工作流程；
（3）策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場布置方案,；
（4）按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù),。
加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存物業(yè)的歷史資料,，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化,，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù),、更新和與業(yè)主的溝通,、聯(lián)系。
1,、管理資料：
（3）財(cái)務(wù)檔案：逐年構(gòu)成的財(cái)務(wù)收支報(bào)表,、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等；
（4）文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策,、公司文件等,；
（5）管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔,、維修,、保安）記錄、值班記錄,，車輛管理記錄,、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等,。
2,、管理措施：
（1）制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行,；
（3）科學(xué)管理,，確保檔案資料完整、齊全,，確保檔案完好率達(dá)100%,；
（4）建立各類資料的電腦管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息,，提高管理水平,。
房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全,，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全,，是物業(yè)管理的重中之重。
1,、管理資料：
（1）房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀,，分別制定不一樣管理計(jì)劃，確保房屋保值增值,。
a,、已交付房：
3）裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù),，確保房屋的安全,、美觀。
b,、空置房（含業(yè)主托管房）：
1）定期到空置房查看,、通風(fēng)；
2）對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面,、管道,、門窗、電源線路,、水電表）,，發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,，或及時(shí)通知業(yè)主,。
c,、公共用房
做好公共用房（公共設(shè)施用房等）的維護(hù),、保養(yǎng),，發(fā)現(xiàn)破損,，及時(shí)維修,，確保房屋的安全,、美觀,。
（2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：
1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修,；
2）水泵,、風(fēng)機(jī)房、電梯機(jī)房等設(shè)備定期巡查,；
3）溫感,、煙感、噴淋等定期抽查,，確保正常有效,；
4）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；
2,、管理措施：
（5）建立維修人員值班制度,，確保維修及時(shí)，且有回訪制度和記錄,；
（6）采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法,，確保房屋及配套設(shè)施完好。
綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境,，也是評定物業(yè)管理質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo),。
1、管理資料：
（1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；B(yǎng)護(hù)科學(xué)化,。
1）根據(jù)氣候,，給花木適量澆水；
2）根據(jù)花木長勢,，給花木適量施肥,，適當(dāng)松土；
3）制定預(yù)防措施,，防治病蟲害,；
（2）清潔衛(wèi)生：經(jīng)過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔,，公共設(shè)施潔凈,、無異味、無破損,。
1）樓層公共區(qū)域每一天清掃,；
2）小區(qū)道路、小品,、綠化帶等公共部位每一天清潔,。
4）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。
2,、管理措施：
（1）建立綠化保潔制度,，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作,；
（2）加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù),；
運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,，依靠各種先進(jìn)設(shè)備,、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全,，這是物業(yè)管理工作的重要資料,，我們采取常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。
1,、管理資料：
（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式,，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè),、業(yè)主及使用人安全的行為,。
a、門崗的任務(wù)：
2）對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證,、登記,；
3）嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入小區(qū)；
4）為業(yè)主供給便利性服務(wù),。
b,、巡邏崗的任務(wù)：
1）按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角,；
2）巡查車輛停放情景,，維護(hù)道路暢通、車輛安全,，做好安全防范工作,；
3）對小區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；
4）對小區(qū)及樓宇安全,、防火檢查,；
5）對裝修戶的安全檢查；
6）防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件,；
（2）技術(shù)防范：
應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng),、周界報(bào)警系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)的治安情景實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控,，以確保安全,。
1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知值班秩序維護(hù)員,，進(jìn)行現(xiàn)場處理,。
2）值班秩序維護(hù)員配合公安機(jī)關(guān)處理治安案件。
2,、管理措施：
（4）嚴(yán)格執(zhí)行巡更點(diǎn)到制度,，確保巡邏質(zhì)量；
（5）監(jiān)控中心定期檢修,、保養(yǎng),，確保監(jiān)控設(shè)備完好,；
（6）保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備,，建立安全管理檔案,。
消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，所以要根據(jù)消防法規(guī)的要求,，結(jié)合實(shí)際,，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全,。
1,、管理資料：
（1）建立消防工作站，有健全的消防管理制度及組織,；
（2）做好消防監(jiān)控中心的管理,；
（3）做好消防設(shè)施、器材的管理,；
（4）堅(jiān)持消防通道的暢通,；
（5）加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；
（6）嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹,；
（7）嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品,；
（8）防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素,。
2、管理措施：
（2）制訂消防事故處理預(yù)案,，防患于未然,；
（3）建立義務(wù)消防隊(duì)，定期組織消防安全學(xué)習(xí)及消防演習(xí),；
（4）定期進(jìn)行消防檢查,，預(yù)防為主，防消結(jié)合,，發(fā)現(xiàn)隱患,，及時(shí)消除；
（5）做好消防器材,、設(shè)備的檢查保養(yǎng),，使之始終處于完好狀態(tài)；
（6）制止任何違反消防安全的行為,；
（7）進(jìn)取開展防火安全宣傳教育,，定期向業(yè)主講解消防知識；
（8）發(fā)生火災(zāi),，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警,。
以上是我公司擬對xx項(xiàng)目的實(shí)施的物業(yè)管理方案,，我公司將嚴(yán)格按照國家及唐山市有關(guān)法律法規(guī)實(shí)施管理服務(wù)。其中難免有不足之處,，請房管局物業(yè)處領(lǐng)導(dǎo)多提寶貴意見,，我們愿為豐南物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)應(yīng)有的力量！
1,、房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)
（1）房屋
a。房屋完好率達(dá)98%以上,；
b,。房屋零修、急修及時(shí)率92%以上,；
c,。房屋零修工程合格率98%以上；
d,。外觀良好,、整潔、無缺損現(xiàn)象,；
e,。房屋裝修貼合管理規(guī)定。
（2）協(xié)調(diào)配合水,、電等專業(yè)部門做好水,、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道,、化糞池正常暢通運(yùn)行,。
（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。
（4）道路暢通,，路面平整,。
（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用,。
2,、安全護(hù)衛(wèi)
（1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班,；
（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查,；
（3）小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；
（4）交通,、車輛管理有序,；
a、機(jī)動(dòng)車輛出入登記,、按章行駛,，確保道路暢路,。
b、機(jī)動(dòng)車輛按序停放,。
（5）危及用戶安全處,，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；
（6）有應(yīng)急處理計(jì)劃,、措施,，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)近一部惡化,，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場,。
（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故,。
3,、綠化與環(huán)境衛(wèi)生
（1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理,，綠化覆蓋率不低于30%,；
（2）花草樹木長勢良好，無枯死,，無破壞,，無大面積蟲害現(xiàn)象；
（3）修剪及時(shí),，整齊美觀,；
（4）綠化品味高，有較高觀賞價(jià)值,；
（5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；
（6）房屋立面整潔,，公共樓道及道路整潔,，無堆放雜物現(xiàn)像；
（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔,；
（9）無亂貼,、亂掛、亂劃現(xiàn)象,；
（10）噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn),。
4、收費(fèi)管理
（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上,。
5,、相關(guān)條件
（1）硬件環(huán)境
a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求,，無違章搭建,，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象,；
b、小區(qū)樓宇,、建筑等各類標(biāo)識明顯,；
c、供水,、排水,、供電、消防,、綠化,、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；
d,、停車場分類（汽車,、摩托車、自行車可分別存放）,；
e,、有集中監(jiān)控設(shè)備；
f,、有生活服務(wù)配套設(shè)施,；
g、有教育,、文體活動(dòng)及商務(wù)服務(wù)設(shè)施,；
1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）
2,、商務(wù)服務(wù)（部分收費(fèi)）
3,、社區(qū)娛樂、文化活動(dòng)服務(wù)
（1）棋類,；
（2）牌類,；
（3）球類；
（4）健身活動(dòng),；
（5）書刊閱覽,；
（6）歡慶節(jié)日；
（7）義務(wù)服務(wù)活動(dòng),。
1,、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；
2,、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；
3,、人員培訓(xùn),，持證上崗；
（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝,、佩戴胸卡,；
（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全,；
（3）用心使用新技術(shù),，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。
結(jié)構(gòu)及外觀：
2,、不允許拆,、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等,，避免不安全的隱患,；
3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開水管,、線纜等,，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的,，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù),。
陽臺(tái)及門窗：
1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺(tái),，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物,；
2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻,，若出現(xiàn)該狀況時(shí)要立即清洗干凈,；
3、嚴(yán)禁改動(dòng)入戶門,、門套,；
4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng),，嚴(yán)禁加裝防盜門,；
5,、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料,，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。
管道：
1,、嚴(yán)禁改動(dòng)廚房,、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；
2、若將排水管埋于墻體內(nèi),，應(yīng)留有檢修口,，便于管道堵塞時(shí)的檢修；
3,、處理好排污口,、地漏及周圍防水，避免滲漏水,；
4,、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。
廚房及衛(wèi)生間：
1,、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置,；
3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井,；
4,、吊頂需做成活動(dòng)式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修,；
6,、安裝浴缸、馬桶時(shí),，處理好接頭,，保證流水順暢，防止?jié)B水,。
智能設(shè)施及管線：
嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線,，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。
空調(diào)：
1,、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置,，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；
2,、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置,，保證整體外觀的統(tǒng)一；
3,、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中,。
后面還有多篇物業(yè)管理方案！
以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo),，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
1,、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率到達(dá)90；
對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修,，維修及時(shí)率到達(dá)90,。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100,；
20xx年新進(jìn)入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3,、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4,、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。
5、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100,。
6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),。
（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,，進(jìn)行清理整頓,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè),。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī),、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情景,，經(jīng)過調(diào)研,，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,。
（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé),，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委,、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé),，落實(shí)到職責(zé)單位,，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé),、誰解決,。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案,，制定整改措施,，整改合格后再行消號。異常是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修,，年底前房屋維修職責(zé)要全部落實(shí)到單位,、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90以上,。同時(shí),，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題,。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為,。
依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,，及時(shí)制定貼合我市實(shí)際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度,，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū),，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下能夠采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè),。并且,，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》,。
在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè),，要按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級,，承接物業(yè)管理項(xiàng)目,。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定,，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì),。
建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情景,，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度,，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法,、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度,，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評,，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布,。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)供給質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),，提高管理服務(wù)水平。同時(shí),，加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),，到達(dá)從業(yè)人員要持證上崗,。異常是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上,，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度,，經(jīng)過實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》,，不合格的取消其上崗資格,。
根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際,，爭取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé),，充分調(diào)動(dòng)街道,、社區(qū)的進(jìn)取性,，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益,、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性,、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì),，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責(zé)心強(qiáng),、有必須組織本事的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì),。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為,，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
（四）建立市,、區(qū),、街道、社區(qū)職責(zé)明確職責(zé)體系,。對于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū),，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率到達(dá)100,；
對于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū),，要確定管理單位，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù),，待具備條件后,，推行物業(yè)管理。逐步構(gòu)成以社區(qū)為主,，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制,。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的職責(zé),，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境,。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作,。制定具體的宣傳方案,，分階段、有步驟,、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件,，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視,，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會(huì)樹立正確的消費(fèi)觀念,，促進(jìn)社會(huì)的和諧,。
為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組,。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局,、建委、規(guī)劃局,、公安局,、行政執(zhí)法局、民政局,、各區(qū)政府,。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào),。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),，抓好具體的組織實(shí)施。
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合,、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督,、指導(dǎo),；
市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,、檢查,；
各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；
各相關(guān)部門按照職責(zé)分工,，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作,。各單位、各部門要明確分工,，落實(shí)職責(zé),，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收,，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平,。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo),、監(jiān)督,，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo),、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查,、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委,、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門,。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,，以方便后期的物業(yè)管理工作,；
二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū),，不能予以驗(yàn)收,，并限期整改,；
三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題,，要制定整改工作方案，進(jìn)取組織整改,，到達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn),。
市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作,，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范,，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責(zé)主體,，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,，制定具體的整改工作方案，進(jìn)取配合市政府相關(guān)部門,，加大管理力度,，認(rèn)真組織整改，使問題得到及時(shí)有效的解決,。
依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長期工作,，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施,。
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,，建委、規(guī)劃,、房產(chǎn),、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合,，各區(qū)政府組織實(shí)施,，對開發(fā)建設(shè)遺留問題,、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊,，建立管理檔案,。
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源,，制定相應(yīng)的整改措施,，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后,，方可按職責(zé)分工認(rèn)真組織整改,。
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作資料和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間,，認(rèn)真組織,，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo),。
（一）提高認(rèn)識,，明確職責(zé)。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓,，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制,，層層落實(shí)職責(zé)。建立市,、區(qū),、街道、社區(qū)職責(zé)明確的職責(zé)體系和長效管理機(jī)制,。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理職責(zé),，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí),、抓出成效,。
（二）密切配合，抓好整改,。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng),，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題,，制定切實(shí)可行的整改措施,，認(rèn)真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的,，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處,，確保全部達(dá)標(biāo)。
（三）加強(qiáng)宣傳，營造氛圍,。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度,，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù),，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費(fèi)觀念,，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道,。
（四）強(qiáng)化管理，鞏固成果,。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分,，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理,。異常是對存在問題進(jìn)行整改后,，要進(jìn)一步明確管理單位和管理職責(zé)，避免類似問題的再次發(fā)生,，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定,。
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議經(jīng)過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,，特制定本方案：
以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100,；
20xx年新進(jìn)入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3,、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。
5,、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100,、
6,、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),。
（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查,。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī),、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情景，經(jīng)過調(diào)研,，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,。
（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé),，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委,、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé),，落實(shí)到職責(zé)單位,，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé),、誰解決,。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案,，制定整改措施,，整改合格后再行消號,。異常是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修職責(zé)要全部落實(shí)到單位,、到個(gè)人,，維修及時(shí)率確保在90以上。同時(shí),，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題,。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,，規(guī)范物業(yè)管理行為。
依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,，及時(shí)制定貼合我市實(shí)際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū),，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下能夠采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。同時(shí),，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》,，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè),，要按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級,，承接物業(yè)管理項(xiàng)目,。同時(shí),，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定,，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改,，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì),。
建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入,、退出機(jī)制,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情景，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理,，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度,，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法,、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度,，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評,，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布,。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)供給質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),，提高管理服務(wù)水平。同時(shí),，加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),，到達(dá)從業(yè)人員要持證上崗,。異常是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上,，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度,，經(jīng)過實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》,，不合格的取消其上崗資格,。
根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際,，爭取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé),，充分調(diào)動(dòng)街道,、社區(qū)的進(jìn)取性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì),，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,，更具規(guī)范性,、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì),，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責(zé)心強(qiáng),、有必須組織本事的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì),。規(guī)范業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益,。
（四）建立市、區(qū),、街道,、社區(qū)職責(zé)明確職責(zé)體系。對于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū),，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理,，爭取年底前物業(yè)化率到達(dá)100；
對于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū),，要確定管理單位,，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后,，推行物業(yè)管理,。逐步構(gòu)成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制,。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位,、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的職責(zé)，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境,。
（五）采取多種形式,，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,，分階段,、有步驟、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件,，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視,，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會(huì)樹立正確的消費(fèi)觀念,，促進(jìn)社會(huì)的和諧,。
為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組,。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局,、建委、規(guī)劃局,、公安局、行政執(zhí)法局,、民政局,、各區(qū)政府,。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào),。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),，抓好具體的組織實(shí)施。
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合,、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督,、指導(dǎo),；
市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,、檢查,；
各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；
各相關(guān)部門按照職責(zé)分工,，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作,。各單位、各部門要明確分工,，落實(shí)職責(zé),，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收,，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平,。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo),、監(jiān)督,，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法,、前期物業(yè)管理招投標(biāo),、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)組建,、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委,、規(guī)劃局為開發(fā),、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí),，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,，以方便后期的物業(yè)管理工作；
二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收,，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū),，不能予以驗(yàn)收,，并限期整改；
三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題,，要制定整改工作方案,，進(jìn)取組織整改，到達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn),。
市行政執(zhí)法局,、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范,，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高,。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責(zé)主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,，制定具體的整改工作方案,，進(jìn)取配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度,，認(rèn)真組織整改,，使問題得到及時(shí)有效的解決。
依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長期工作,，為確保完成本方案確定的工作資料,，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn),、公安,、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實(shí)施,，對開發(fā)建設(shè)遺留問題,、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊,，建立管理檔案,。
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源,，制定相應(yīng)的整改措施,，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后,，方可按職責(zé)分工認(rèn)真組織整改,。
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作資料和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織,，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核,，確保達(dá)標(biāo),。
（一）提高認(rèn)識,，明確職責(zé)。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓,，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制,，層層落實(shí)職責(zé)。建立市,、區(qū),、街道、社區(qū)職責(zé)明確的職責(zé)體系和長效管理機(jī)制,。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理職責(zé),，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí),、抓出成效,。
（二）密切配合，抓好整改,。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng),，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題,，制定切實(shí)可行的整改措施,，認(rèn)真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的,，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處,，確保全部達(dá)標(biāo)。
（三）加強(qiáng)宣傳,，營造氛圍,。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動(dòng),，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度,，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識和維權(quán)意識,，樹立正確的消費(fèi)觀念,，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
（四）強(qiáng)化管理,，鞏固成果,。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理,。異常是對存在問題進(jìn)行整改后,，要進(jìn)一步明確管理單位和管理職責(zé)，避免類似問題的再次發(fā)生,，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定,。
為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,，改善人們?nèi)罕姷纳詈凸ぷ鳝h(huán)境,，建立物業(yè)管理長效機(jī)制，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》等有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合我區(qū)的實(shí)際情景,，制定以下實(shí)施方案。
按照“重心下移,、屬地管理,、條保塊管、綜合協(xié)調(diào)”的原則,，在我區(qū)率先構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制,。明確街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)在住宅區(qū)管理中的主體地位，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的作用,，各職能部門履行各自職責(zé)范圍內(nèi)的工作,，建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、協(xié)調(diào),、考核工作體系和工作機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理相互促進(jìn)、共同發(fā)展,。
1,、擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)及工作思路,，制定相關(guān)配套措施,；
4、監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè),，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為,，調(diào)處物業(yè)管理重大糾紛案件。
3,、負(fù)責(zé)將住宅區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)居委會(huì)重要工作之一,，融入社區(qū)綜合管理；
4,、協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作,；
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會(huì)尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，由街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)城建部門委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生工作,，物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備、場地需要維修養(yǎng)護(hù)的,，組織利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金維修,，沒有專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，組織利益相關(guān)的業(yè)主自籌,。
（三）社區(qū)居委會(huì)在街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下,，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì),，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,。
協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，組織業(yè)主委員會(huì)制定管理公約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,。
街道辦明確分管領(lǐng)導(dǎo),，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量配備落實(shí)相應(yīng)的管理人員和工作經(jīng)費(fèi)并指定村委會(huì)代行社區(qū)居委會(huì)職責(zé)，待街道和社區(qū)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)完善全面落實(shí)此項(xiàng)工作,。
3,、財(cái)政局負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作必要的財(cái)政資金的配套落實(shí)；
4,、規(guī)劃局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑外立面,、搭建、開挖地坪的審批,、監(jiān)管,；
5、城建局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政,、綠化等建設(shè)期的監(jiān)管,；
7、執(zhí)法局負(fù)責(zé)行使對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綜合執(zhí)法職能,；
10,、技術(shù)監(jiān)督局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備的檢驗(yàn)和監(jiān)督管理。
建立管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)分管,、會(huì)議決策,、部門協(xié)調(diào)抓落實(shí)的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制和快速反應(yīng)機(jī)制。聯(lián)席會(huì)議成員單位由街道辦事處,、社區(qū)居民委員會(huì),、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表,、專業(yè)經(jīng)營單位及各相關(guān)職能部門的代表組成,。街道辦事處為聯(lián)席會(huì)議召集人。
1,、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情景,；
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題,；
3,、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；
4,、物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合,；
5、物業(yè)管理區(qū)域劃定后的調(diào)整,；
8,、需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
5,、街道辦事處負(fù)責(zé)議定事項(xiàng)的督促,、落實(shí)，并將最終落實(shí)情景以簡報(bào)形式發(fā)至各參會(huì)單位,。
在實(shí)施物業(yè)企業(yè)備案的基礎(chǔ)上,，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營,。經(jīng)過公開,、公平的市場競爭，實(shí)現(xiàn)雙向選擇,、優(yōu)勝劣汰,，提高物業(yè)行業(yè)整體素質(zhì)。關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)及前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定,，由房管部門另行制定,。
由經(jīng)發(fā)局牽頭，國土,、城建,、街道辦等單位參與，按照市場規(guī)律,，經(jīng)過市場調(diào)研,，必要時(shí)舉行聽證會(huì)，制定出貼合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),。對物業(yè)服務(wù)各單項(xiàng)平均成本價(jià)格每年根據(jù)物價(jià)指數(shù),、勞動(dòng)力成本增長指數(shù)等進(jìn)行客觀,、科學(xué)的調(diào)整，定期向社會(huì)公開發(fā)布,，建立質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)機(jī)制,。
為減少建設(shè)單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，維護(hù)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益,，要嚴(yán)格落實(shí)《大連市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（大政發(fā)〔20xx〕70號）及我區(qū)有關(guān)規(guī)定，有效化解物業(yè)管理的矛盾糾紛,，構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系,。
成立長興島臨港工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由分管城建的副主任擔(dān)任,，下設(shè)辦公室,，辦公室主任由房管部門主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任，辦公室負(fù)責(zé)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)工作,，加強(qiáng)對《實(shí)施方案》貫徹情景的調(diào)查研究,，及時(shí)協(xié)調(diào)解決工作中存在的問題，不斷完善管理措施,。
我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高,，這同時(shí)對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求,，我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我校的實(shí)際情景,，決定引入物業(yè)服務(wù)體系,，使學(xué)生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化，公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機(jī)制化,、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化,，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》,，以下稱本方案,。
根據(jù)我校的實(shí)際情景，為了做好物業(yè)管理的示范,、試點(diǎn)工作,，故先從b1~b10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行,。
成立學(xué)生公寓管理部,，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個(gè)公寓為一個(gè)班組,，由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作,。員工統(tǒng)一著裝上崗,、禮貌作業(yè)、規(guī)范操作,。所有員工要進(jìn)取做好學(xué)生信息反饋工作,，做到“誠心待人、熱心服務(wù),、耐心解釋,、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)資料和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則（附件4）,，按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理,。
學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）
學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）
學(xué)生公寓宿管員：8人
學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人
學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）
共需外聘人員16人
1、人員工資
2,、員工勞保,、工具等費(fèi)用
3、標(biāo)牌,、標(biāo)示,、垃圾桶等費(fèi)用等
綜上所述，運(yùn)行費(fèi)用約為300,，000.00元,。
附件1：學(xué)生公寓服務(wù)資料和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋共用部位的維護(hù)和管理
公寓管理處定期和冬,、雨季節(jié)或天氣異常時(shí)對房屋居住情景進(jìn)行檢查維修,，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。對房屋易出問題的部位,，及時(shí)作出記錄備案,，重點(diǎn)檢查。年底進(jìn)行全面檢查,，對共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評價(jià),，制定年度維護(hù)計(jì)劃，作好檢查和維修記錄,。
2,、用部位及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理
定期對共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行,。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率堅(jiān)持在98%以上,。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備，無因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生,。
3,、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（1）公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位,。
標(biāo)準(zhǔn)：目視地面無雜物,、無塵土,、無積水、無污漬,；
墻面干凈整潔,，無灰塵、蜘蛛網(wǎng),、無亂貼亂畫,；
區(qū)域內(nèi)無廢棄雜物、無亂堆亂放,、無衛(wèi)生死角,、無異味等。
（2）樓道,、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備,。
標(biāo)準(zhǔn)：樓道和樓梯潔凈、無污漬,、積水,；
樓梯扶手、護(hù)欄,、電梯門電梯內(nèi)壁無手?。?br/>門窗玻璃明凈,；
天花板潔凈無明顯污漬,，房角和設(shè)施設(shè)備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。
（3）公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間,。
標(biāo)準(zhǔn)：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬,、室內(nèi)無異味,、便池內(nèi)外無雜物無污漬，垃圾清理及時(shí),，設(shè)備完好無損,，金屬器具無銹跡、無長流水,、無堵塞,、無滴漏現(xiàn)象。
4,、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（1）公寓管理接待處24小時(shí)管理服務(wù)值班，及時(shí)登記非本公寓內(nèi)來訪。
（2）隨時(shí)維護(hù)公寓樓周邊車輛停放秩序,。
（3）定期對公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進(jìn)行巡視,、檢修，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備,、共用電器完好,，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。
（4）公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器,、動(dòng)用明火,、私拉亂改用電線路或插座；
嚴(yán)禁隨意動(dòng)用消防設(shè)施設(shè)備,。
（5）來訪人員進(jìn)行登記,，晚間限時(shí)離開，嚴(yán)禁留宿,。
（6）公寓內(nèi)無火災(zāi),、失竊、觸電,、斗毆,、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為,。
5,、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（1）24小時(shí)受理報(bào)修，一般情景下10分鐘內(nèi)維修人員到場,，維修及時(shí)率100%,。緊急情景隨叫隨到，確因特殊情景不能及時(shí)到場處理的,，應(yīng)向報(bào)修人說明情景,，做好解釋工作，并盡快安排處理,。維修結(jié)束后,，將地面清理干凈，物品歸位,。
（2）定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查,，及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上,。
6,、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（1）禮貌服務(wù)、禮貌待人,。對來訪或住宿人員,，及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理,；
對提出的問題和需求進(jìn)行認(rèn)真耐心地解答和幫忙解決,。
（2）認(rèn)真,、全面、詳細(xì),、準(zhǔn)確地登記來訪,、住宿和公寓居住人員的基本情景，并備存登記資料,，以便供給服務(wù)和查詢,。
（3）按照公寓管理規(guī)定，及時(shí)辦理入住和遷出手續(xù),，保證公寓物品的及時(shí)回收,，損壞處置，相關(guān)費(fèi)用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理,。
為了貫徹執(zhí)行《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》,，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境,，現(xiàn)結(jié)合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案,。
組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權(quán)（牌樓辦事處社區(qū)服務(wù)中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）
陳守元（印盒石社區(qū)主任）
陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）
黃東方（萬安社區(qū)主任）
潘中英（太平社區(qū)主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區(qū)主任）
周君（搭馬橋社區(qū)主任）
何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）
何小燕（牌樓社區(qū)主任）
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心,，幸坤權(quán)兼任辦公室主任。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會(huì)劃分物業(yè)管理小區(qū),，抓好試點(diǎn),，協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會(huì)解決有關(guān)問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站,，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),。
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則,，全辦城建規(guī)劃為176個(gè)物業(yè)管理小區(qū),，（其中基礎(chǔ)條件較好的居民區(qū)（一
物業(yè)管理方案篇七
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議經(jīng)過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,，特制定本方案：
以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。
（一）目標(biāo)：
1,、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達(dá)90,；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修,，維修及時(shí)率到達(dá)90。
2,、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100,；20xx年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》,。
3,、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,。
4,、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5,、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100。
6,、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查,。根據(jù)排查結(jié)果,，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè),。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情景,，經(jīng)過調(diào)研，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé),，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委,、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé),，落實(shí)到職責(zé)單位,，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé),、誰解決,。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案,，制定整改措施,，整改合格后再行消號。
異常是
存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修,，年底前房屋維修職責(zé)要全部落實(shí)到單位,、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90以上,。同時(shí),，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題,。（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為,。
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo),，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平,、公正的競爭環(huán)境,，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會(huì)化,。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,，及時(shí)制定貼合我市實(shí)際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度,，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū),，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下能夠采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè),。并且,，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》,。
二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查,。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項(xiàng)目,。同時(shí),，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,，限期整改,，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，提高物業(yè)管理水平,。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入,、退出機(jī)制,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情景，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理,，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度,，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī),、違諾現(xiàn)象,，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù),，年終進(jìn)行綜合考評,，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門,，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布,。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)供給質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平,。同時(shí),，加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合,，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),，到達(dá)從業(yè)人員要持證上崗,。
異常是
要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上,，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度,，經(jīng)過實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》,，不合格的取消其上崗資格,。四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，進(jìn)取引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù),。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件,，結(jié)合我市實(shí)際，爭取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》,，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)街道,、社區(qū)的進(jìn)取性,，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益,、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性,、操作性,。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè),、職責(zé)心強(qiáng)、有必須組織本事的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì),。規(guī)范業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益,。
（四）建立市、區(qū),、街道,、社區(qū)職責(zé)明確職責(zé)體系。對于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū),，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理,，爭取年底前物業(yè)化率到達(dá)100；對于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū),，要確定管理單位,，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù),，待具備條件后，推行物業(yè)管理,。逐步構(gòu)成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制,。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的職責(zé),，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境,。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作,。制定具體的宣傳方案,，分階段、有步驟,、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件,，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),，引導(dǎo)全社會(huì)樹立正確的消費(fèi)觀念,，促進(jìn)社會(huì)的和諧。
為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處,，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組,。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局、建委,、規(guī)劃局,、公安局、行政執(zhí)法局,、民政局,、各區(qū)政府。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局,，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào),。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施,。
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則,，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督,、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo),、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,、檢查,；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工,，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作,。各單位、各部門要明確分工,，落實(shí)職責(zé),，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收,，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平,。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo),、監(jiān)督,，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法,、前期物業(yè)管理招投標(biāo),、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)組建,、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委,、規(guī)劃局為開發(fā),、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí),，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收,，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū),，不能予以驗(yàn)收，并限期整改,；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題,，要制定整改工作方案，進(jìn)取組織整改,，到達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn),。
市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作,，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范,，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責(zé)主體,，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,，制定具體的整改工作方案,，進(jìn)取配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度,，認(rèn)真組織整改,，使問題得到及時(shí)有效的解決。
依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長期工作,，為確保完成本方案確定的工作資料,，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn),、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合,，各區(qū)政府組織實(shí)施,，對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查,，并進(jìn)行登記造冊,，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析,，查找根源,，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查,，審查合格后,，方可按職責(zé)分工認(rèn)真組織整改。
（三）驗(yàn)收階段（20xx年11月1日至11月15日）
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作資料和標(biāo)準(zhǔn),，集中時(shí)間,，認(rèn)真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核,，確保達(dá)標(biāo),。
（一）提高認(rèn)識，明確職責(zé),。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓,，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)職責(zé),。建立市,、區(qū)、街道,、社區(qū)職責(zé)明確的職責(zé)體系和長效管理機(jī)制,。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理職責(zé),，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí),、抓出成效,。
（二）密切配合，抓好整改,。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng),，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題,，制定切實(shí)可行的整改措施,，認(rèn)真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的,，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處,，確保全部達(dá)標(biāo)。
（三）加強(qiáng)宣傳,，營造氛圍,。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動(dòng),，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度,，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識和維權(quán)意識,，樹立正確的消費(fèi)觀念,，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
（四）強(qiáng)化管理,，鞏固成果,。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé),，強(qiáng)化管理,。
異常是
對存在問題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理職責(zé),，避免類似問題的再次發(fā)生,，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。物業(yè)管理方案篇八
為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù),，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)溫馨、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境,，特制定如下實(shí)施方案：
一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上,，一切從業(yè)主的需要出發(fā),，對小區(qū)的房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備,、公共秩序,、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實(shí)施全面的管理,、維修,、服務(wù)，努力營造溫馨,、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標(biāo)，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)建成
安全
小區(qū),、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū),，爭創(chuàng)市,、省級優(yōu)秀示范商務(wù)、住宅小區(qū),。二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求
1,、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同,，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。
2,、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全,。
3,、管理人員、
專業(yè)
操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,。4,、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理,、財(cái)務(wù)管理,、檔案管理等制度健全。
5,、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝,、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范,，服務(wù)主動(dòng),、熱情,。
6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線電話,，專人接聽,。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,，有報(bào)修,、維修和回訪記錄。
7,、根據(jù)業(yè)主需求,，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目,。
8,、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況,。
9,、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。
10,、設(shè)立業(yè)主“意見箱”,、電子郵箱、廣播,、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺(tái),。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率要求達(dá)二級標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上,。
三,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍
《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)占地總面積 平方米,，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）,。
四,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求
1,、房屋建筑管理維修
（1）,、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全,。
制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修,。（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）
（3）,、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及
其他
共用部位的門窗,、玻璃等,，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),。（4）,、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度,。裝修前,，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng),。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,，及時(shí)勸阻并報(bào)告開發(fā)商,、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。
（5）,、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻,，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。
（6）,、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,，各幢及樓層、門戶有明顯標(biāo)志,。
2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
（1）,、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）,。
（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳）,，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行,、檢查、維修,、保養(yǎng)等記錄齊全,。
（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全,、規(guī)范,，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
（4）、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,，做好巡查記錄,。需要維修，屬于小修范圍的,，及時(shí)組織修復(fù);屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修,、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）,。
（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好,，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通,。
（6）、設(shè)備房保持整潔,、通風(fēng),，無跑、冒,、滴,、漏和鼠害現(xiàn)象。
（7）,、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全,。
（8）、路燈,、樓道燈完好率不低于95％,。
（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;
（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案,。
3,、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序
（1）、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤,、對重點(diǎn)區(qū)域,、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。
（2）,、對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理,，引導(dǎo)車輛有序通行、停放,。
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物業(yè)管理方案篇九
為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時(shí)間，依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的方法,。
一,、前期物業(yè)管理方案之高層負(fù)責(zé)人職責(zé)。
1,、在業(yè)主接房中要積極宣傳文明和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。
2,、直接負(fù)責(zé)高層物業(yè)管理的各項(xiàng)工作,。
3、負(fù)責(zé)防盜門,、防火門,、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護(hù)工作,。
4,、負(fù)責(zé)公共防火及鑰匙管理，保證特殊情況的快速使用,，領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作,。
5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對電梯使用管理,，負(fù)責(zé)電梯,、消防設(shè)施等特種設(shè)備的檢查和維護(hù)工作。對屋面進(jìn)行管理,，除正常設(shè)備檢查維護(hù)維修需要,，嚴(yán)禁上人。
負(fù)責(zé)高層治安秩序維護(hù)工作以及治安秩序維護(hù)人員的管理,。
6,、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼,、懸掛要有序,，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一,。
7、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的各類投訴,，并與開發(fā)公司等相關(guān)單位積極協(xié)調(diào)聯(lián)系解決,。
8、做好突發(fā)事件預(yù)案,，發(fā)生突發(fā)事件時(shí)要及時(shí)啟動(dòng)預(yù)案,，防止重大事故發(fā)生,，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。
二,、前期物業(yè)管理方案之具體工作程序和標(biāo)準(zhǔn)：
1,、每天定時(shí)檢查電梯的運(yùn)行情況，并做好記錄,。裝修期間每小時(shí)記錄一次（正常使用后,，每2小時(shí)記錄一次），發(fā)現(xiàn)問題,，及時(shí)告知管理員,。
2、公共鑰匙要有借有還,，借出要簽字,，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3,、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯,、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為,，通過對講系統(tǒng)及時(shí)記錄并制止,，并進(jìn)行勸說。
4,、如遇突發(fā)緊急事件,，及時(shí)告知領(lǐng)導(dǎo)，并采取力所能及的措施,。（如電梯進(jìn)水故障,、業(yè)主家中跑水等）
5、如遇業(yè)主搬運(yùn)物品,，告知業(yè)主注意事項(xiàng),，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用情況,，直到搬運(yùn)結(jié)束,，如有損壞及時(shí)告知管理員。
6,、每天對樓道消防防盜門,、樓道消防箱、安全出口燈,，消防報(bào)警器進(jìn)行檢查,，并做好記錄。時(shí)間為上班后,、下班前各一次,。
7,、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度,，無法處理時(shí)及時(shí)告知管理員,。
物業(yè)管理方案篇十
我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高,，這同時(shí)對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求,，我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我校的實(shí)際情景,，決定引入物業(yè)服務(wù)體系,，使學(xué)生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化，公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機(jī)制化,、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化,，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》,，以下稱本方案,。
根據(jù)我校的實(shí)際情景，為了做好物業(yè)管理的示范,、試點(diǎn)工作,，故先從b1~b10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行,。
成立學(xué)生公寓管理部,，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個(gè)公寓為一個(gè)班組,，由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作,。員工統(tǒng)一著裝上崗、禮貌作業(yè),、規(guī)范操作,。所有員工要進(jìn)取做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人,、熱心服務(wù),、耐心解釋、細(xì)心工作”,。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)資料和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）,、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理,。
學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）
學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）
學(xué)生公寓宿管員：8人
學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人
學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）
共需外聘人員16人
1,、人員工資
2、員工勞保,、工具等費(fèi)用
3,、標(biāo)牌、標(biāo)示,、垃圾桶等費(fèi)用等
綜上所述,，運(yùn)行費(fèi)用約為300，000.00元,。
附件1：學(xué)生公寓服務(wù)資料和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1,、房屋共用部位的維護(hù)和管理
公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時(shí)對房屋居住情景進(jìn)行檢查維修,，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修,。對房屋易出問題的部位，及時(shí)作出記錄備案,，重點(diǎn)檢查,。年底進(jìn)行全面檢查，對共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評價(jià),，制定年度維護(hù)計(jì)劃,，作好檢查和維修記錄。
2,、用部位及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理
定期對共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù),，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率堅(jiān)持在98%以上,。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備,，無因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。
3,、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（1）,、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位,。
標(biāo)準(zhǔn)：目視地面無雜物,、無塵土、無積水,、無污漬,；墻面干凈整潔，無灰塵,、蜘蛛網(wǎng),、無亂貼亂畫；區(qū)域內(nèi)無廢棄雜物,、無亂堆亂放,、無衛(wèi)生死角、無異味等,。
（2）,、樓道,、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。
標(biāo)準(zhǔn)：樓道和樓梯潔凈,、無污漬,、積水；樓梯扶手,、護(hù)欄,、電梯門電梯內(nèi)壁無手印,；門窗玻璃明凈,；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設(shè)施設(shè)備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等,。
（3）,、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間。
標(biāo)準(zhǔn)：地面墻面干凈,、瓷磚無銹漬,、室內(nèi)無異味、便池內(nèi)外無雜物無污漬,，垃圾清理及時(shí),，設(shè)備完好無損，金屬器具無銹跡,、無長流水,、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象,。
4,、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（1）、公寓管理接待處24小時(shí)管理服務(wù)值班,，及時(shí)登記非本公寓內(nèi)來訪,。
（2）、隨時(shí)維護(hù)公寓樓周邊車輛停放秩序,。
（3）,、定期對公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進(jìn)行巡視,、檢修,，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好,，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志,。
（4）、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動(dòng)用明火,、私拉亂改用電線路或插座,；嚴(yán)禁隨意動(dòng)用消防設(shè)施設(shè)備。
（5）,、來訪人員進(jìn)行登記,，晚間限時(shí)離開，嚴(yán)禁留宿,。
（6）、公寓內(nèi)無火災(zāi),、失竊,、觸電、斗毆,、賭博,、傳播不良文化等事件和違法行為。
5,、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（1）,、24小時(shí)受理報(bào)修，一般情景下10分鐘內(nèi)維修人員到場,，維修及時(shí)率100%,。緊急情景隨叫隨到，確因特殊情景不能及時(shí)到場處理的,，應(yīng)向報(bào)修人說明情景,，做好解釋工作，并盡快安排處理,。維修結(jié)束后,，將地面清理干凈，物品歸位,。
（2）,、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具,。公共照明完好率98%以上,。
6、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（1）,、禮貌服務(wù),、禮貌待人。對來訪或住宿人員,，及公寓居住人員熱情接待,、認(rèn)真受理；對提出的問題和需求進(jìn)行認(rèn)真耐心地解答和幫忙解決。
（2）,、認(rèn)真,、全面、詳細(xì),、準(zhǔn)確地登記來訪,、住宿和公寓居住人員的基本情景，并備存登記資料,，以便供給服務(wù)和查詢,。
（3）、按照公寓管理規(guī)定,，及時(shí)辦理入住和遷出手續(xù),，保證公寓物品的及時(shí)回收，損壞處置,，相關(guān)費(fèi)用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理,。
物業(yè)管理方案篇十一
某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政,、文化,、體育、經(jīng)濟(jì)中心,，地理位置優(yōu)越,，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要,。
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用,，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等,。
反饋
運(yùn)行機(jī)制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營環(huán)境圖
一人多崗，不要因人設(shè)崗,。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)),。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等,。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù),、人事等。3辦事員3文書,、財(cái)務(wù),、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管,、收費(fèi)、維保服務(wù)等,。5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi),、巡更、停車管理,、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等,。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn),，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%,。
12.6萬元30000x12x0.35=126000(元)
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元
(3)綠化管理費(fèi)：綠化率45%1.04萬m2x1元/年xm2=1.04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人x12月x80元/月x人=0.192萬元
(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人x200元/年x人=0.14萬元
(6)辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算
5.52萬元x25%=1.38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即1萬元
(8)稅費(fèi)：按營收5.5%繳納即1.052萬元
(9)保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保(10)合理利潤：按營收8%計(jì)算1.36萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān),，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù),，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入,，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格,，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月xm2,。
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán),，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。b)物業(yè)接管驗(yàn)收l既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上,，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。l是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后,，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;l供電,、給排水、衛(wèi)生,、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;l房屋幢,、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);l落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限,、保修范圍),。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn),、責(zé)任,、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》,，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決。l接管小組按《設(shè)備移交清單》,，對各類設(shè)備按數(shù)量,、規(guī)格、性能,、容量等進(jìn)行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決,。l接管小組對每套單元房的'水、電,、土建部分進(jìn)行全面檢查,，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決,。l在保修期內(nèi),，因施工、安裝,、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商,，請求盡快解決,。l抄水、電,、氣表的底數(shù),，記錄備案。l接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題,，應(yīng)明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修,，直至完全合格,。l接管驗(yàn)收符合要求后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件,。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成,。
2,、協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來水公司,、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,，保證住戶入住后的水、電,、氣等的供應(yīng),。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號,，方便業(yè)主,。l與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系,，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié),，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告,。
3,、入伙現(xiàn)場入伙準(zhǔn)備,、協(xié)調(diào)工作到位后,，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗,、橫幅,、花卉、背景音樂,，安全護(hù)衛(wèi)立崗,、巡更，迎接業(yè)主入伙,。舉行入伙儀式：邀請政府官員,、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢,。注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象,。
業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修,，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行,。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定,，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記,，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》,，根據(jù)約定在申請表上簽字,，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工,。業(yè)主在裝修完成以后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金,。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時(shí),，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù),，業(yè)主,、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄,，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修,、配套、改造必不可少的依據(jù),，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,，越來越復(fù)雜,，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障,，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西,。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理,、歸案,、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面,，從地下到樓頂、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境,，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的,，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律,、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存,，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。
(四)安全護(hù)衛(wèi),、停車管理
物業(yè)管理方案篇十二
以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。
（一）目標(biāo)：
1、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率達(dá)到90％,；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90％,。
2,、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100％；20xx年新進(jìn)入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》,。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,。
4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100％,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。
5,、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100％,。
6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80％以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),。
（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,，進(jìn)行清理整頓,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè),。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī),、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過調(diào)研,，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,。
（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題,。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任,，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,，按照各部門職責(zé),，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰的問題,、誰負(fù)責(zé),、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),，逐個(gè)建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號,。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修,，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人,，維修及時(shí)率確保在90％以上,。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,，規(guī)范物業(yè)管理行為,。
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,，創(chuàng)造公平,、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化,、市場化和社會(huì)化,。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度,，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū),，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè),。并且,，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》,。
二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查,。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項(xiàng)目,。同時(shí),，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的'年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,，限期整改,，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，提高物業(yè)管理水平,。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入,、退出機(jī)制,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理,，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度,，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī),、違諾現(xiàn)象,，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù),，年終進(jìn)行綜合考評,，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門,，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),，提高管理服務(wù)水平,。同時(shí),，加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合,，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn),，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上,，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實(shí)務(wù)操作培訓(xùn),，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》,，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù),。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際,，爭取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé),，充分調(diào)動(dòng)街道,、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì),，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,，更具規(guī)范性,、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì),，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng),、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì),。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為,，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
（四）建立市,、區(qū),、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū),，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理,，爭取年底前物業(yè)化率達(dá)到100％；對于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū),，要確定管理單位,，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后,，推行物業(yè)管理,。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制,。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位,、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境,。
（五）采取多種形式,，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,，分階段,、有步驟、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件,，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視,，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會(huì)樹立正確的消費(fèi)觀念,，促進(jìn)社會(huì)的和諧,。
為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組,。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局,、建委、規(guī)劃局,、公安局,、行政執(zhí)法局、民政局,、各區(qū)政府,。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào),。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),，抓好具體的組織實(shí)施。
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合,、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則,，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo),；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo),、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,、檢查,；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工,，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作,。各單位、各部門要明確分工,，落實(shí)責(zé)任,，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收,，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平,。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo),、監(jiān)督,，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法,、前期物業(yè)管理招投標(biāo),、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)組建,、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委,、規(guī)劃局為開發(fā),、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí),，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收,，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū),，不能予以驗(yàn)收，并限期整改,；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題,，要制定整改工作方案，積極組織整改,，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn),。
市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范,，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高,。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,，制定具體的整改工作方案,，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度,，認(rèn)真組織整改,，使問題得到及時(shí)有效的解決。
依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長期工作,，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容,，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn),、公安,、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實(shí)施,，對開發(fā)建設(shè)遺留問題,、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊,，建立管理檔案,。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源,，制定相應(yīng)的整改措施,，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后,，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改,。
（三）驗(yàn)收階段（20xx年11月1日至11月15日）
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間,，認(rèn)真組織,，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo),。
（一）提高認(rèn)識,，明確責(zé)任。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓,，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制,，層層落實(shí)責(zé)任,。建立市、區(qū),、街道,、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任,，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì),、抓實(shí)、抓出成效,。
（二）密切配合,，抓好整改,。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng),，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題,，制定切實(shí)可行的整改措施,，認(rèn)真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的,，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處,，確保全部達(dá)標(biāo)。
（三）加強(qiáng)宣傳,，營造氛圍,。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動(dòng),，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度,，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識和維權(quán)意識,，樹立正確的消費(fèi)觀念,，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
（四）強(qiáng)化管理,，鞏固成果,。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé),，強(qiáng)化管理,。特別是對存在問題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任,，避免類似問題的再次發(fā)生,，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。
