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房地產(chǎn)市場調(diào)研報告篇一

近期,，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議,，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。

今年1—6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,，具體走勢見圖一,。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2,、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2—6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯,。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15,。5%和15,。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6,。5萬平方米,，與3月份相比均下降了44。3%,。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右,。

3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后,，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升,，房價在,、,、年分別同比上漲20,。5%、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點,，市也出臺了多項有關(guān)政策,，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方,，適當提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴控高檔住房用地供應(yīng),。

2）房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū),，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理,，將個人住房貸款利率下限水平由5,。31%提高到6。12%,。

3）房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整,。國稅總局、財政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅,，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅,。

4）房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整,。xx年市確立了“以居住為主、以市民消費為主,、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則,。

5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn),，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。

6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng),。xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米,。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,，從而關(guān)系到財政收入,、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時,，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng),。

但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達到抑制投機行為,、規(guī)范投資行為,、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分,，顯露市場真實需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時,，通過嚴格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生,。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格,?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長遠來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當前要注意以下幾點。

1,、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作

建立起科學有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系,，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序,，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房,、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作,。加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作,，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積,、竣工面積,、銷售面積、空置房面積及空置率,，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議,。

2,、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進的人群,、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求,，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè),，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機,，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量。同時,，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化,。

3,、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間,，以達到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果,。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控,，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。

4,、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題,、協(xié)調(diào)問題,、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,，并按照統(tǒng)一招標,、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時,，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對抽逃注冊資本金,、項目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊,。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告篇二

全區(qū)計劃開工的各類商務(wù)樓宇共計18座,，建筑面積約165.7萬平方米。其中,，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓,、商業(yè)賣場、賓館酒店)8座,，建筑面積82.1萬平方米,，占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座,，建筑面積39.8萬平方米,，占24.1%;營利性科、教,、文,、衛(wèi)辦公樓宇1座，建筑面積10萬平方米,，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座,，建筑面積33.8萬平方米，占20.4%,。

調(diào)查表明,，溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域，處于成都西向城市群的重要節(jié)點,，是名副其實的“成都西向交通樞紐”,，發(fā)展樓宇經(jīng)濟的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。近年來,，隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟體系,、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實施,，全區(qū)教育,、醫(yī)療、體育,、金融,、保險、商務(wù)服務(wù),、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開始起步,，資本、科技、人才,、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚,，樓宇經(jīng)濟也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力,。目前全區(qū)已建成和在建,、計劃開工的各類商務(wù)樓宇共達97座344萬平方米。而且從其空間分布上看,，主要集中在光華片區(qū),，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學城片區(qū)和體育城片區(qū),，4個片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%,。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟,、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對我區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育,，無疑是十分有利的,。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進，其積極作用將更加凸現(xiàn),。

但是,，如果進一步作深入分析比較，我們也會發(fā)現(xiàn),，我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模,，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比,，在發(fā)展規(guī)模,、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距,。突出表現(xiàn)在三個方面：

我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的,，商務(wù)、商業(yè),、住宅混建混雜現(xiàn)象突出,，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小,，對于發(fā)展總部,、醫(yī)療、體育,、金融,、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動作用不強,，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠遠不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè),、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向,。而經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐,，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所,，形成了一定規(guī)模的中介機構(gòu)匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米,。樓宇特色不鮮明,，專業(yè)化不強，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低,，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng),。

從外部環(huán)境來看，交通,、停車,、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè),、生活配套比較完善,，但樓宇建造時間較早，硬件設(shè)施老化,，普遍存在電力供應(yīng)緊張,、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題,。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開發(fā),，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確,、生活配套不完善等問題,。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化,、自動化,、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個商務(wù)樓宇的檔次,。目前,，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫字樓等級指導(dǎo)標準》，我區(qū)還沒有一座甲級寫字樓,，甚至沒有一座乙級寫字樓,。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級寫字樓7座，占全市13座甲級寫字樓的53.8%。樓宇檔次低,，就難以吸引國內(nèi)外大型企業(yè),、龍頭企業(yè)入駐溫江。

通過分析梳理,，我們認為,，溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個方面的原因：

一是重視不到位,。通過調(diào)研,，我們看到成華、錦江,、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟發(fā)展實施意見,，出臺了完整的樓宇經(jīng)濟配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟辦公室,，專門負責樓宇經(jīng)濟的管理和招商工作,，有力推進了樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。與之相比,，我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展工作尚未“破題”,，全區(qū)上下對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要性,、緊迫性的認識還不夠，對樓宇經(jīng)濟在推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟體系中的作用認識模糊,，對樓宇經(jīng)濟的研究還處于起步階段。

二是機制不健全,。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是一項系統(tǒng)工程,，需要政府、企業(yè)和社會的聯(lián)動,。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟工作機制,。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改,、建設(shè),、商務(wù)、工商等多個部門,，難以形成工作合力,，部門、片區(qū),、業(yè)主,、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時,，在考核激勵方面,，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟考核辦法，沒有形成層層抓落實的工作機制,，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性尚未充分調(diào)動,。由于上述問題的存在，我區(qū)目前對樓宇經(jīng)濟的“家底”尚未有全面具體的掌握,，特別是對樓宇資源的界定,、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清,，對樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的問題也不能及時予以協(xié)調(diào)化解,。

三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系,。杭州市政府出臺了《加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干政策意見》,，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務(wù)寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座,，實現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標,，并制定了“五個一批”的具體工作安排，有力地促進了杭州市樓宇經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展,。我區(qū)雖然也已出臺了促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè),、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策,，但專門針對樓宇經(jīng)濟的政策措施還是空白,，特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟有序集聚發(fā)展、推進樓宇招商,、調(diào)動各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟積極性方面的政策欠缺,，這將不利于樓宇經(jīng)濟的快速科學發(fā)展。

四是宣傳推介力度不夠,。成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟城的過程中,，加強商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點樓宇,，創(chuàng)新樓宇招商方式,，探索建立了政府、業(yè)主,、物業(yè)公司,、中介合力招商的聯(lián)動機制，加大對品牌集團公司的引進,，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐,，取得了明顯的成效,。而我區(qū)宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點推介,，造成樓宇品牌不響，知名度不高,，聚集效益不明顯。

分析溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問題,，學習借鑒先進地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗,，我們認為,，要加快溫江樓宇經(jīng)濟的發(fā)展,，在總體工作部署上,，必須注意從以下四個方面進一步強化相應(yīng)保障。

1,、加強組織領(lǐng)導(dǎo),。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟領(lǐng)導(dǎo)小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展狀況,，對重大樓宇招商項目,、樓宇經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時提出處理意見,，并督促各單位層層落實責任，及時掌握樓宇發(fā)展狀況,，以全面促進樓宇經(jīng)濟的發(fā)展,。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主要負責全區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況的收集、整理,、統(tǒng)計、分析工作和重點項目,、重點樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作,，處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。

2,、合理規(guī)劃布局,。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃,，細化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅持“點塊結(jié)合,、以塊為主”,，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容，形成以光華片區(qū),、科技園片區(qū),、醫(yī)學城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心,，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟集群,。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè),、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè),，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇,，如在醫(yī)學城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇,。

3,、制定配套政策。借鑒上海,、杭州等發(fā)達地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家,、留住商家、扶持商家的普遍做法,，進一步完善和實施鼓勵樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策措施,。鼓勵樓宇開發(fā)，對示范性和帶動性強的樓宇項目,，在符合土地,、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標;對新開發(fā)高檔商務(wù)樓宇的,，通過設(shè)臵相關(guān)前臵條件并實行保證金制度,，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜;對改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設(shè)施,、提升物業(yè)水平的,，按開發(fā)面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率,、企業(yè)注冊率,、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規(guī)模的,，對有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎勵,。

4、提升功能配套,。從提升物業(yè)品質(zhì)入手,，狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車,、電梯,、電力、內(nèi)部裝修等方面的問題,，大力提升樓宇內(nèi)部智能化,、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設(shè)施，形成各種樓宇特色鮮明,、功能完善,、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位,，附加功能,、個性化服務(wù)不夠等問題，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌,、有成熟管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對寫字樓進行管理,，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境,。同時,，加快完善餐飲、購物,、休閑,、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施，改善樓宇配套狀況,。

1,、加大在建項目的促建力度。健全項目推進責任機制,，加快推進重點樓宇項目建設(shè),，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項目,，促使盡快投入使用;對省水電集團,、成都新城西商業(yè)中心等在建項目及時跟蹤了解項目進度，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店,、?？菩畔a(chǎn)業(yè)園二期等計劃開工項目，促進其盡快開工建設(shè),。

3,、快產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型步伐，實現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級,，打造集工業(yè)生產(chǎn),、總部經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求,，建議進一步挖掘?？菩畔a(chǎn)業(yè)園、sbi創(chuàng)業(yè)街等項目的潛力,，同步實施閑臵標準廠房的清理,、改造,，積極引進和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟項目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計,、中介服務(wù),、配送服務(wù)、銷售服務(wù)等公司,、項目,、行業(yè)，促進工業(yè)樓宇經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展,。

4、加大新建商務(wù)樓宇的力度,。圍繞健康產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè),、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要,，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高,、設(shè)計理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司,，高起點、高標準新建一批智能化程度高,、設(shè)施齊全的特色,、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標準,，盡快設(shè)計建設(shè)一批甲級寫字樓,，實現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段,，按照“政府引導(dǎo),、社會投資、長期租賃”的模式,，由國有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標志性大樓,，作為溫江樓宇經(jīng)濟的樣板工程，并以此為突破口,，帶動全區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展,。

5、加大招商營銷力度,?！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢薄Ｖ挥型顿Y方財力雄厚,、建設(shè)方經(jīng)驗豐富,、管理方運作規(guī)范，才能確保樓宇定位準確、設(shè)計科學,、施工規(guī)范,、功能完善。因此,，招商營銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重中之重,。堅持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體,、市場配臵,，創(chuàng)新樓宇招商機制，建立專業(yè)招商隊伍,，強化企業(yè)總部引進力度,。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃,，編印樓宇經(jīng)濟招商手冊,、建立對外推介網(wǎng)絡(luò)平臺，利用各種媒體及時發(fā)布信息,，提高商務(wù)樓宇對外知名度,。加強與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機構(gòu)合作,，適時在香港,、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟專場推介招商活動,，努力引進高層次企業(yè)入駐,。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告篇三

大豐港是江蘇省委、省政府重點建設(shè)的江蘇沿海三大深水海港之一,。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里,、連云港港120海里、秦皇島港490海里,、距日本長崎港430海里,、韓國釜山港420海里，可經(jīng)上海港,、釜山港直達東南亞和歐美各大港口,。凸顯的區(qū)位優(yōu)勢，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區(qū)與國際市場接軌的大跳板,。

這里交通運輸十分便捷,，集疏運條件具備。大豐港與沿海高速,、寧靖鹽公速,、徐淮鹽高速,、京滬高速、新長鐵路,、通輸運河相連,。蘇通長江大橋已經(jīng)建成，從沿海高速公路到上海市區(qū)僅需2小時車程;大豐港距鹽城機場僅45公里,，鹽城機場已開通至北京,、廣州、云南,、溫州,、南昌、韓國首爾,、香港等地航線,。疏港四級航道200xx年12月開工建設(shè)，經(jīng)通榆運河可直達長江水系;大豐港至大豐市區(qū)雙向8車道的通港大道正在建設(shè);在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規(guī)劃,。“海,、陸,、空”現(xiàn)代化立體交通格局已經(jīng)形成，成為江蘇新型的海河聯(lián)運口岸,。

大豐港直接覆蓋蘇北,、蘇中及淮南的廣大區(qū)域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸,。每年直接供應(yīng)或經(jīng)過該地區(qū)供應(yīng)的大宗貨物中僅煤碳就達3000萬噸,，木材達300立方米，集裝箱生成量50萬teu,，各類化學品500萬噸,。

在大豐港新一輪城市建設(shè)高 潮的帶動下，全港房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康,、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量,、商品房施工面積,、商品房竣工面積，實際投入資金,、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場,，消費者的購房變得加理性,，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義,。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動,，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā),，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù),。

二,、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

大豐港海港新城是按大豐港經(jīng)濟區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)的一個獨立新城，按照“一年拉開主框架,，二年初見成效,，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里,、5萬人口的港城啟動區(qū)”的目標,，以“規(guī)劃指導(dǎo)、集中開發(fā),、環(huán)境先行,、政府引導(dǎo)、市場開發(fā)”為原則,，科學策劃,、科學開發(fā)。啟動區(qū)的控制性詳細規(guī)劃建設(shè)海港新城東至城東路(原海堤公路),、南靠疏港路(s332省道),、西接濱湖大道、北臨通港路,。

港城啟動區(qū)先期已建成海關(guān),、商檢、海事,、國土辦公樓等開關(guān)通航必備的行政建筑設(shè)施,。配套建成了海關(guān)橋、港華橋,、潯陽路,、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁,。目前正在實施五溫泉假日酒店,、人工日月湖工程、花園路,、晨星路,、環(huán)湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學院體育場的等項目,，并在此基礎(chǔ)上建設(shè)港區(qū)行政中心,，啟動開發(fā)附近居住小區(qū)和商貿(mào)區(qū),，引導(dǎo)周邊地區(qū)的人口移居，為新中心區(qū)開發(fā)注入活力,。

啟動區(qū)的中遠期,，在港口、工業(yè)區(qū)進一步發(fā)展的基礎(chǔ)上,，將以大型房產(chǎn)項目的開發(fā)帶動啟動區(qū)商業(yè)金融,、生產(chǎn)服務(wù)的進一步發(fā)展。以日月湖為中心的游樂休閑設(shè)施的開發(fā)帶動整個區(qū)域進一步發(fā)展,。以洋輝路北側(cè)休閑娛樂區(qū)的開發(fā)和公園居住區(qū)的高檔居住區(qū)開發(fā)為主要方向,，同時實現(xiàn)湖西文化中心區(qū)的建設(shè)，確立啟動區(qū)的形象,。

按大豐港作為鹽城港主港區(qū)的定位,，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區(qū)的“副核”組成部分，大豐港區(qū)重要生活后勤基地,，公共服務(wù)核心,。港城建成后將集行政、商貿(mào),、金融,、信息、文化,、娛樂、游覽等功能于一體,，必將成為海港新城能量集聚,、規(guī)模效益最先集中的地區(qū)，是實現(xiàn)港區(qū)一類口岸一站式服務(wù)的重要舉措,、“以港興工”,、“以工興市”方略的重要體現(xiàn)、海港新城經(jīng)濟增長的重要區(qū)域,。

港城5平方公里啟動區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：一湖映五區(qū),、五洲拱日月、玉帶系南北,、璀璨奪星光,。一湖映五區(qū)，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖,，環(huán)湖布置居住,、科研、商業(yè),、綜合片區(qū),。五洲拱日月,，指別墅、休閑,、餐飲,、公園、文化中心等象5個小綠洲聚集在日月湖上,。玉帶系南北,，指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)系在一起，形成共同發(fā)展之態(tài)勢,。璀璨奪星光,，指日月湖上各種活動設(shè)施豐富多彩，各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上,，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風景線,，好比天上的繁星一樣褶褶生輝。

三,、房地產(chǎn)市場分析

針對本案濱湖佳苑附近幾個樓盤市調(diào)分析,。

星湖花園房價均在4000左右，工人工資在150到160左右,，打樁6到7元一米,，多層12米，高層要20米道30米,，土建的成本1400左右,，發(fā)包價格不明，無土地成本,。

---市場結(jié)論：

1,、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈,，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營,，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理,，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng),。

2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變,，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習慣不同,，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。

3,、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重,，集中在100—140平方米，三戶二廳為主,，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞,。

4,、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區(qū)間,，個別樓盤因其早期設(shè)計不適應(yīng)市場需求而價格下調(diào),，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況,。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告篇四

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從2000年起至今,，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目,，集合住宅,、酒店、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。

另一方面,，頂級項目拉動了高端消費力量,。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求,。這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年,。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍然穩(wěn)步上升。

二,、xx商品住宅發(fā)展特征

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。

價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

消費者特征：包括公務(wù)員,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖),。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征,。

三,、xx商品住宅供給和銷售基本分析

(1) 商品住宅價格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，xx住宅均價達到5894.43元/平方米,，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進入xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比，減少了51.32%,。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色,。

同時，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間,。

(2) xx商品住宅市場供求關(guān)系

1,、2008年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套,，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動,，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮,。全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求,。

xx作為房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。

xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。

四,、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、xx片區(qū),、二七,、xx片區(qū)和xx區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：

(一)xx中心區(qū)

上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套,，降幅為58.87%。

從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢,，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,，成交方面較去年嚴重萎縮,，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺,，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的,。隨著武漢天地的問世,，集住宅、甲級辦公樓,、零售,、餐飲、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣,、永清、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面,，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

(二)xx片區(qū)

上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為68.59%。

從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。

政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā),，同時,，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

(三)xx片區(qū)

上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%。

從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯,。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。

(四)xx片區(qū)

上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%,。

從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特別是銷量，盡管只增長14個百分點,，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低,、環(huán)境好彌補了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4 年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制,，小高層的過渡時間不長、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告篇五

通過了解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時和潛在的供應(yīng)量,、現(xiàn)時營銷狀況及項目周邊的交通狀況,、配套設(shè)施、市場消費能力等方面的信息,，分析掌握項目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢,，對目標項目進行可行性分析，風險分析等,，為開發(fā)商投資決策提供準確,、有效的依據(jù)。

第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定

本項目位于廬山區(qū)前進東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個區(qū)域,。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū),、廬峰東路片區(qū)、九江市開發(fā)區(qū),、湖濱小區(qū)以及前進路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū),，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽路,、大中路(步行街),、前進路等商業(yè)繁華路段。

第三節(jié)片區(qū)概況

一,、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

九江地處江西省北部,、長江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地,、風景區(qū)廬山,，是集名山(廬山)、名江(長江),、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城,。130多年前，九江就是對外通商口岸,，1992年被國務(wù)院批準為長江沿岸開放城市,，經(jīng)濟相對發(fā)達，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽,。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善,，經(jīng)濟的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區(qū)交匯,，九江成為承東啟西,、引南接北的金十字交匯點。

長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線,，不僅在地域上將其分隔,，而且在經(jīng)濟發(fā)展水平上，長虹大道南北兩個片區(qū)(以北為潯陽區(qū),，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異,。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局,、氛圍的傳承發(fā)揚,，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮，片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠離市中心商業(yè)繁華地段,，京九鐵路橫穿該片區(qū),，無形中對中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙,，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū),，國有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今,，這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài),，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟水平相對潯陽區(qū)來說較為落后,。

二,、片區(qū)配套設(shè)施狀況

隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入,，廬山區(qū)前進路段漸呈現(xiàn)繁華景象,，各種配套設(shè)施也逐步跟進，日趨完善,。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告篇六

人瀏覽,，上線第一天點擊量過萬，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機號,，加客戶的微信,，發(fā)看房鏈接到客戶手機上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境,，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)

2,、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多,，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人,，目前1500個銷售人員,，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時咨詢點,，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市,，據(jù)工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時咨詢點,，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本,。

3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項目銷售中心,，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力,。另外一方面,，從客戶接待，到客戶定房,，再到客戶交款,，再到客戶辦理手續(xù)，整個過程設(shè)立專人專辦,，緊然有序,。同時設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美,。再來看銷售工具,，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境,，享受其項目本身所帶來的震撼感,。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號,，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等,，確實感受到視覺帶來的沖擊感,。

本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學習到一些我們所未知的營銷理念,。同時也體會到自身的不足,，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲,。 針對馬龍廣電文化項目,，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,，尤其是商業(yè)部分,，面積過大，總價較高,，短時間銷售完畢,，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%,。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力,。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少,，又如何度過銷售低迷時期?建議：1,、推出特價房源，針對94.03㎡住宅,，低價出售一部分,，不分樓層，每套25萬元,。2,、針對頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售,，買房子送車位。3,、車位目前報名情況不理想,，報名10組客戶，為促進全部成交,，建議價格定制為7-8萬元/個,，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價格可為9-10萬/個,。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,，嚴格要求銷售人員的行為規(guī)范,。5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷,。6,、據(jù)了解，龍翔路擴建工程,，政府已經(jīng)在動員拆遷,，預(yù)計20xx年7月通車，據(jù)此,，將拉動商業(yè)部分的銷售,。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告篇七

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2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大,，銷售人員較多,，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員,，一個銷售中心不能滿足需求,，因此增設(shè)臨時咨詢點，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市,，據(jù)工作人員透露大約有300個左右,，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點,，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性,，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本,。

3,、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心,，進入眼簾的是一遍人身鼎沸,，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場,，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面,，從客戶接待,，到客戶定房,，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù),，整個過程設(shè)立專人專辦,，緊然有序。同時設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門,，這一整套體制接近完美,。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片,，讓客戶身臨其境,，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具,，比如中國水電〃觀府壹號,，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖,，3d立體圖像等,，確實感受到視覺帶來的沖擊感。

本次貴陽之行,，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受,，并看到和學習到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足,，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的,，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項目,，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難,，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分,，面積過大,，總價較高，短時間銷售完畢,，比較困難,，商業(yè)部分占銷售總額的50%,。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力,。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少,，又如何度過銷售低迷時期?建議：1,、推出特價房源，針對94.03㎡住宅,，低價出售一部分,，不分樓層,，每套25萬元。2,、針對頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售，買房子送車位,。3,、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶,，為促進全部成交,，建議價格定制為7-8萬元/個，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售,。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價格可為9-10萬/個。4,、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,，嚴格要求銷售人員的行為規(guī)范。5,、盡快完成項目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷。6,、據(jù)了解,，龍翔路擴建工程，政府已經(jīng)在動員拆遷,，預(yù)計20xx年7月通車,，據(jù)此，將拉動商業(yè)部分的銷售,。

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房地產(chǎn)市場調(diào)研報告篇八

隨著人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來越強烈,，買房的人不斷增多,，房價也在不斷的攀升。

進入21世紀以來,，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆,，房地產(chǎn)的價格不斷攀升，創(chuàng)造了一個又一個的財富奇跡,。在這種大的風潮之下,，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加,，國家政府對此事高度重視,，針對房地產(chǎn)過熱,、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策,，房地產(chǎn)市場逐漸回歸于理性,。那么，針對國內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的未來會如何發(fā)展展開多方面的調(diào)查,。

面對逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場,，未來的房地產(chǎn)是否會如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調(diào)查就是針對房地產(chǎn)市場未來的的發(fā)展趨勢。

1,、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

自黨的十一屆三中全會以來,，在經(jīng)濟體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè),，這一億萬價值的巨大商品開始起動,，開始流通。

自20xx年起,，本來相對平穩(wěn)的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多,，使得人們認為在以后房價還會繼續(xù)增長，紛紛搶購房產(chǎn),。這使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商看準了時機都搶著開發(fā)未開發(fā)的土地,，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也一直在飆升,。

進入20xx年9月,，美國金融市場再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn),、美洲銀行收購美林集團,、aig集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場,，并在國際金融市場掀起滔天巨浪,，曠日持久的美國次貸危機轉(zhuǎn)化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場金融危機仍處于持續(xù)發(fā)展中,，金融市場瞬息萬變,，危機將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣,，這場危機的影響范圍和影響程度仍是個未知數(shù),，這場危機對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見。

次貸危機對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響,。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力,，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時間里,，美聯(lián)儲多次上調(diào)利率,，但中國的利率只上調(diào)了兩次，而且20xx年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率,。利率未能大幅度的調(diào)整,，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場難以得到有效的控制,導(dǎo)致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升,。

姓只能看著房價的一再飆升,，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

從目前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟來源分析,，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢,，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入,，另一方面就是國際投資,。其中前者是主要投資來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分,，這一比例約在76%左右,，而從增長速度來看，除了20xx年有較小回落,，20xx年至都保持了高速增長狀態(tài),，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始歸落,。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，20xx年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%,，增速比1-5月份回落0.3個百分點,，這也是該指標連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來看,，房地產(chǎn)開發(fā)商將投資對象逐漸從商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資,。

從房地產(chǎn)開發(fā)的狀況上來看：據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點,，一是新開工面積增多,，竣工面積增速減緩。隨著國內(nèi)對房地產(chǎn)市場政策的一些改變,，一些開發(fā)商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡,、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益,，往往故意要求施工單位減緩進度,，導(dǎo)致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制,，但土地控制形勢依然嚴峻,。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負面拆遷新聞,，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式,，但是土地使用依然難以得到控制,，這其中既有開發(fā)商的想法，也有地方政府的授意,，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟問題,。國家審計署發(fā)布的《24個市縣至土地管理及土地資金審計結(jié)果》，列舉了24個市縣在土地出讓,、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī),、不規(guī)范的問題，實際情況可能遠不止如此,。國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合召開的電視電話會議中,，通報了20xx年10月至10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個省(區(qū),、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現(xiàn)象,，其中包括一些國家和省級重點項目。至20xx年3月25日,，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗,，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝,。

進入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落,，但其余幾個指標已有所改善。數(shù)據(jù)顯示,，20xx年1-6月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%,。住宅新開工面積70630萬平方米,，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米,，增長2.7%,。上述指標增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場供應(yīng)無虞,。數(shù)據(jù)還顯示,，20xx年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米,，比5月末增加807萬平方米,。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。

從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看,，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動,，從20xx年至，銷售量不斷增加,，即使在20xx年中間有過短暫回落,，但是從全年來看,，銷售量仍然是增加的,，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積10.43億平方米,，比上年增長10.1%,，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調(diào)控,，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達到33.2%,。但是這一情況到隨著國家調(diào)控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報道房地產(chǎn)市場相比下降了14.8%左右,，且這一比例依然在繼續(xù)增加中,。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大,，但是房價近年來依然處于高位運行,，雖然在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性,，從全國范圍來看,，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈,。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看,，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平,。數(shù)據(jù)顯示,，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米,，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元,，增長43.2%。

2,、居民預(yù)購房情況

根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看,，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房,，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里,，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入,，目前居民住房私有化比例已達59.3%,，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間,。而根據(jù)調(diào)查,，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子,，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元,，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的,。先不說北京,、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米,，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍,。

數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多,，這個年紀大概是要買結(jié)婚用房的吧,，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次,，是35歲到44歲的人群,。總體購房人群以中學以上學歷為主流,，半數(shù)以上為全職工作者,。

在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元從全國范圍來看,，房地產(chǎn)價格依然較高,。目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看,，盡管有“新國五條”的影響因素,，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示,，1-6月,，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元,，增長43.2%,。

2、居民預(yù)購房情況

根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看,，大多數(shù)居民以居住樓房為主,，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房,，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房,，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài),。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%,，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子,。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查,，想購買住房的人占大多數(shù),，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元,，但是就目前來看,，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的,。先不說北京,、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米,，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍,。

數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多,，這個年紀大概是要買結(jié)婚用房的吧,，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次,，是35歲到44歲的人群,。總體購房人群以中學以上學歷為主流,，半數(shù)以上為全職工作者,。

在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好,，污染少的地方,，在城市中司機車較多，空氣污染嚴重,，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū),，郊區(qū)的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好,，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū),。

3、房地產(chǎn)業(yè)成為gdp上升的重要力量

政府部門為了確保我國更好的應(yīng)對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策,，在該政策的

激勵下,，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制,，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關(guān),，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動銀行信貸資金的有力工具,。

4,、房地產(chǎn)的價格

我國商品房價格一直保持穩(wěn)定增長的趨勢，但是在,，全國商品房價格開始飆升,，其中北京、上海,、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍,。就拿北京來說，據(jù)報道北京六環(huán)以內(nèi)的房價都飆升到了2萬元一平米,，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購買房子,，如：廊坊、固安等地,。致使這些地區(qū)的房價也在不斷的向上飆升,，接近1萬元一平米。

5,、20xx房地產(chǎn)業(yè)整體形勢

從對前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來看,，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢是趨于平穩(wěn)的。就目前來看,，20xx年的樓市要好過于20xx年,。

中國房地產(chǎn)研究會副會長指出，房地產(chǎn)市場的情況總體上起穩(wěn),，出現(xiàn)相對平穩(wěn)的情況,，在穩(wěn)健增長的情況下達到基本的統(tǒng)一。在發(fā)展這一輪的調(diào)控下來以后,，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個反差,。

第一個反差是大城市和中小城市實現(xiàn)了反差，二線城市的市場和三,、四線城市的市場出現(xiàn)了大的反差,。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現(xiàn)恐慌性購房,，這其實是此地無銀三百兩,。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了,，房價就又開始往上走了,。你不說還好,，你一說大家就會覺得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購房了。隨著交易量的上升,，房價也在涌動,，這是一方面的情況，所以大城市的開發(fā)商高興的說,，春天的腳步又來臨了,。中小城市的開發(fā)商說，什么時候限購,、限貸能取消,，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀,，現(xiàn)有的供應(yīng)量很大,，但是消化能力很弱，不像北京,、上海,，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強,，庫存卻不足了,。

第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發(fā)商處在市場的兩端,，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者,。到目前為止,，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售,，政府賣地,，開發(fā)商在20xx年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾,。就是說開發(fā)商買地還沒有達到去年的水平,，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場在放大,，實際上是個別的,，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來,，真正到正增長是在今年的上半年,，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府,、地方政府提出了難題,，到底怎么調(diào)整是進一步加強調(diào)控,，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟工作會上提出了差別化的信貸政策,、貨幣政策,、限購措施，是不是決策部門已經(jīng)意識到了這樣的情形,。在這樣的情況下,，不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔,，就這么維持著,。下一步的調(diào)控希望能夠因地制宜，應(yīng)該給地方留有一定的余地,，不同的城市應(yīng)該有不同的對策,。一些開發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進發(fā),，現(xiàn)在又回來了,，回到大城市了，覺得還是大城市效益好,，還是大城市購買力強,。

所以說20xx年的市場是相對穩(wěn)定的市場，并沒有出現(xiàn)大幅度的反彈,。

根據(jù)上面一系列的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國房市還存在許多問題,。

1、市場發(fā)育不良,，泡沫化程度很高,。

我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中,，受到許多不健康因素的影響,，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展,。據(jù)權(quán)威部門提供信息,，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長,。

2,、供需結(jié)構(gòu)失衡。

一是新建的中小戶型,、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足,，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少,，政府重視不足,，覆蓋面小,，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟適用房的供給不能滿足需求,，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問題,。

3、房價的升高

房價的不斷飆升使得購買者買不到合適的房子,，而一些投機者從這里面買到不少房子,，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生,。

根據(jù)對房地產(chǎn)市場的調(diào)查與居民預(yù)購買房的調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問題存在的。

但是根據(jù)調(diào)查所得到的結(jié)論,，我國的房地產(chǎn)市場依然會有很大的發(fā)展空間,。展望，全球經(jīng)濟環(huán)境總體趨穩(wěn),，增長格局將繼續(xù)調(diào)整;我國經(jīng)濟運行基本穩(wěn)定,，預(yù)期目標能夠如期實現(xiàn)。經(jīng)濟平穩(wěn)增長的內(nèi)在動力總體上仍會支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展,，但熱點城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場仍在推動房價上漲預(yù)期,，調(diào)控基調(diào)不容改變。在此背景下,，預(yù)計房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段,，供需關(guān)系雖有所改善，從中長期來看,，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進明后年的房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性,。

房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設(shè)比較經(jīng)濟適用的住房,。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。

國家要加快經(jīng)濟建設(shè),，政府要制定惠民政策,，提高居民的收入水平，這是解決房價問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段,，加大調(diào)控力度,，穩(wěn)定房價;政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為,，提高房屋質(zhì)量,，增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求,。

現(xiàn)在開發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀的利潤,，現(xiàn)在都蓋起了高層的建筑,，可見，今后高層建筑是會成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流,。