為了確保事情或工作有序有效開展,，通常需要提前準備好一份方案,，方案屬于計劃類文書的一種。方案書寫有哪些要求呢？我們怎樣才能寫好一篇方案呢,？以下是小編給大家介紹的方案范文的相關(guān)內(nèi)容,，希望對大家有所幫助,。

接管老舊小區(qū)物業(yè)實施方案篇一

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造物業(yè)管理

中圖分類號：f287文獻標識碼：a

2014年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對2014年改造的老舊小區(qū)和2014年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求,，實施專業(yè)化得物業(yè)管理，利合物業(yè)公司重點對醫(yī)藥公司家屬院,、新華小區(qū)實施了物業(yè)管理,，對這兩個小區(qū)實施物業(yè)管理和過程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對以上小區(qū)張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開信》,，并做了詳細的入戶調(diào)查,，把三級服務(wù)內(nèi)容標準、服務(wù)承諾,、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容,，以及收費許可證都傳遞到了業(yè)主當中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字,，統(tǒng)計了業(yè)主的詳細姓名、聯(lián)系方式,、車輛信息,、建筑面積，這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料,。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效,，收費工作正在進行,。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理，各項服務(wù)已經(jīng)到位,，準備在2014年12月1日收費,。慶安小區(qū)我們正在做入戶調(diào)查，但是物業(yè)管理入住的各項辦公用品,、設(shè)備已經(jīng)準備到位,。準備2015年元月1日正式納入管理。

老舊小區(qū)有四個明顯的特點

1,、老,，這些小區(qū)大都建在2005年以前，有的甚至是上世紀末,、本世紀初建設(shè)的小區(qū),，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共設(shè)施毀壞嚴重,，無人管理,，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒有健全的機構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗。

2,、小,、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主，建筑面積10000平方左右,，規(guī)劃不合理,，有的是分兩期建設(shè)一個小區(qū)中有不同的開發(fā)商，有的還是公有住房,、小產(chǎn)權(quán)房,，不能辦房產(chǎn)證，大多數(shù)沒有門崗房,，沒有公用綠地或綠地太小,，沒有健身器材。

3,、規(guī)劃不合理,，人員混雜，繳費意識淡薄,。強烈要求政府改造并實施物業(yè)管理的業(yè)主和無所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對比,。利合物業(yè)對上述實施物業(yè)管理的兩個小區(qū)進行的初步調(diào)查，調(diào)查顯示結(jié)果,，收費工作中繳費積極的業(yè)主和找各種理由不繳費的業(yè)主形成了鮮明的對比,。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨立的單元,，很容易進行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義,。

4,、違建建筑很多，由于多年沒有管理,，違建建筑見縫插針,，影響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑,。

三改造和實施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題

1,、改造不徹底造成實施物業(yè)管理的成本增加。以醫(yī)藥公司為例,，改造中小區(qū)的主通道有8平方的路面沒有整修,，利合物業(yè)入住以后，拿自己的錢給予了整修,，改造后由于沒有專門的監(jiān)督機構(gòu),，留下了很多建筑垃圾，物業(yè)公司不得不花1000元專門處理這些垃圾,。小區(qū)沒有劃停車位,，物業(yè)公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了物業(yè)管理公司的成本。前期改造中由于沒有物業(yè)公司的參與改造的某些項目很很不徹底,，如

2,、由于長時間沒有實施物業(yè)管理，小區(qū)業(yè)主交費意識淡薄,，物業(yè)費收繳率只有百分之五十左右,。有的法律模糊，繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費,。

3,、改造速度過急，沒有物業(yè)公司參與規(guī)劃,，有些改造項目不適合以后實施物業(yè)管理,。

4、改造是一個系統(tǒng)工程,，并不是一個部門能完成的,，需要多部門來配合，如老小區(qū)門崗房的問題,，有的開發(fā)商當初為了售房,，建立了后勤式的物業(yè)，當售房完畢的時候,，物業(yè)不能維持,，開發(fā)商撤離了物業(yè)，開發(fā)商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》,、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當是小區(qū)當中的公共用房。這些門崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合,。有的小區(qū)當中沒有門崗房,，建設(shè)門崗房需要規(guī)劃部門審批，這也是在新政【2011】20號文件中的內(nèi)容,。

5,、改造老舊小區(qū)及實行物業(yè)管理,，必須同拆除私搭亂建相結(jié)合,，有的老舊小區(qū)沒有門崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房,。

6,、針對老舊小區(qū)小的特點，重新定義物業(yè)管理區(qū)域,。有的老舊小區(qū)相鄰,，可以把兩個或幾個小區(qū)打通，這樣就可以布局更合理,，就可以養(yǎng)活”物業(yè),。

四針對以上問題提幾點建議

1、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司,。物業(yè)管理公司具有專業(yè)化得管理經(jīng)驗,，改造后的小區(qū)也應(yīng)當由物業(yè)公司來管理，因此老小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案,，由辦事處組織論證實施,，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門共同監(jiān)督質(zhì)量。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負擔,。

2,、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門配合。老舊小區(qū)因為多年無人管理,，存在著很多問題,，這些問題的解決不是一個部門能解決的，必須由政府牽頭,，多部門配合,。

3、對前期改造過的小區(qū)進行二次改造,。對小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項目,，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出，法律部門參與，政府協(xié)調(diào)“啃”下這個骨頭,。

4,、由政府牽頭對老舊小區(qū)進行物業(yè)知識進社區(qū)的宣傳活動。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī),。

5,、根據(jù)文件精神，要建立政府救助機制,。對確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費用的居民,，要積極采取不同形式的政府救助。

6,、對承擔社會責任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積,，給予政府補貼，緩解物業(yè)管理公司的困難,。

7,、老小區(qū)改造，不能急于求成,。每年確定一個到兩個小區(qū)實行改造,，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經(jīng)驗,，為以后改造打下基礎(chǔ),。

8、重視老舊小區(qū)大門改造及建設(shè),，這一點很重要,。用現(xiàn)進技術(shù)來做好老舊小區(qū)的大門改造，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本,。

結(jié)束語：總之,，老舊小區(qū)改造并實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項切實的惠民工程，要政府引導(dǎo)協(xié)調(diào)多部門參與,，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃,，政府部門協(xié)調(diào)，改造過程和改造后由物業(yè)公司和政府部門共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實施管理,，并對實施物業(yè)管理的公司給予適當?shù)难a貼的模式,，才能把這項惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎,。

接管老舊小區(qū)物業(yè)實施方案篇二

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平,，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì),，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程?，F(xiàn)制定如下實施方案：

以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標，堅持解放思想,、敢為人先,，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求,，推進老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴面提質(zhì)”,，構(gòu)建與xx經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì),。

總體目標：力爭到20xx年年末，xx市區(qū)實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約3000幢房屋,，建筑面積約1000萬平方米,，涉及住戶約13.2萬戶）基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實際條件開展物業(yè)管理改善,，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費,、廣覆蓋、有補貼”的物業(yè)管理長效機制,，提升物業(yè)管理服務(wù)水平,。

具體目標：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機制,，爭取實現(xiàn)“八個有”,，即有物管用房、有公共保潔,、有秩序維護,、有停車管理、有設(shè)施維保,、有綠化養(yǎng)護,、有道路保養(yǎng)、有維修管理,。

xx市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1,、1999年以前建成；

2,、房屋標準成套,；

3、尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理,。

1,、堅持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合,、以塊為主,、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機制,。

2,、堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善,，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū),，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機制。

3,、堅持“軟”“硬”共建,。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機制,，實現(xiàn)建管并舉,。

4、堅持項目結(jié)合,。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合,。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求,，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進行改善,，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推進一個,，避免重復(fù)施工影響居民生活,。

5、堅持業(yè)主參與,。要重點突出業(yè)主,、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權(quán)”,，確保業(yè)主,、居民的“知情權(quán)、參與權(quán),、選擇權(quán),、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主,、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責,。

1、調(diào)查計劃階段,。20xx年6月底前,，完成機構(gòu)組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查,、相關(guān)政策標準制訂及計劃安排等工作,。

2,、全面推進階段。20xx年7月—20xx年年底,，全面推進五城區(qū)物業(yè)管理改善工程,，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個,、物業(yè)管理改善工程推進一個的原則組織實施,，其中20xx年完成100萬平方米，20xx年完成500萬平方米,，20xx年完成400萬平方米,，累計完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅,，每年根據(jù)財政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實際情況因地制宜地實施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程,。

（一）完善硬件配置。

1,、已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外,，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善,。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺,，按照物業(yè)管理改善工程的要求進一步完善硬件配置,。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻,，形成相對封閉獨立的物業(yè)區(qū)域,；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

（2）建設(shè)特種設(shè)施,。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝,，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。

（3）配備物管用房,。補充配置小區(qū)物業(yè)管理用房,，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃,、借用等辦法過渡,。

2、未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅,，由財政每年安排一定的資金實施物業(yè)管理改善工程,，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實際，因地制宜,、有選擇性地組織實施,。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置,。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

（2）環(huán)境整治,。包括小區(qū)道路平整,、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭,、綠化整理,、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治,。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理（含平改坡）,、立面整治、樓道刷白,、管線序化,、危房修繕等。

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治,。包括小區(qū)內(nèi)自來水,、電力和燃氣等公用事業(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

（二）建立物管機制,。

在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上,，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實施社區(qū)化準物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機制,。

1,、確定管理模式。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項目竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民意見的征求工作,，確定小區(qū)管理模式,。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認同意后予以接收,。

征求居民意見以戶為單位（一個獨立產(chǎn)權(quán)單位為一戶）,，采取書面形式進行,，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準物業(yè)管理的組織形式,、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費標準,。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會,，指導(dǎo)業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準物業(yè)管理模式,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機制,。

2、實施物業(yè)管理,。

（1）社區(qū)化準物業(yè)管理,。社區(qū)化準物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展,。可以分別聘請保潔,、秩序維護等工作人員負責小區(qū)日常管理,，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理，或組織居民自治管理,，為小區(qū)居民提供基本服務(wù),，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護,、停車秩序維護,、共用設(shè)施維保,、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù),，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照xx市社區(qū)化準物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費。小區(qū)內(nèi)公共路面停車,、物業(yè)管理用房等的`經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用,，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足。

（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理,，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理條例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費,。

1,、硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的,，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經(jīng)費,。

2、硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實施的,，其硬件配置項目費用列入物業(yè)改善工程專項經(jīng)費,。經(jīng)費承擔方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置,、照明及休閑設(shè)施設(shè)置,、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費用,，由市,、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決,。

（2）房屋整治涉及的平改坡,、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則,，由產(chǎn)權(quán)單位承擔；承擔確有困難的,，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請,，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后，由市,、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決,。直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費用由市,、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決,。

（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔,；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經(jīng)費由市電力局承擔,；管道煤氣的建設(shè)（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用,，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費用外,，其余由市水業(yè)集團承擔。

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償,、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用,。工程實施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標準做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作,。

3,、住宅小區(qū)日常管理長效機制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費用減免補貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市,、區(qū)財政按1：1配套解決,。

1、建立工作機制,。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組,，負責改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局）,，具體負責物業(yè)管理改善工程的組織,、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機構(gòu),，負責實施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項具體工作,，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級建設(shè),、規(guī)劃,、房管,、民政、公安,、城管,、城管執(zhí)法,、交通,、綠化、環(huán)保,、價格,、工商、質(zhì)監(jiān),、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作,。

2、落實資金保障,。物業(yè)管理改善專項經(jīng)費列入財政年度預(yù)算,，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財政應(yīng)確保資金的配套落實,，并實行全程跟蹤審計,。要加強對資金使用的管理，審計結(jié)果作為最終決算依據(jù),。

3,、加大扶持力度。住宅小區(qū)實行“準物業(yè)管理”的,，原綠化,、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補貼,；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機制,，對考核優(yōu)秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實無力支付物業(yè)服務(wù)費的,，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免,；水、電,、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費的,，應(yīng)嚴格執(zhí)行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用,。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準物業(yè)管理的,，補貼和優(yōu)惠政策不變。

4,、加強考核督查,。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動,、以區(qū)為主、屬地管理的原則,，建立市,、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）,、社區(qū)四級聯(lián)動機制,。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核,，具體考核辦法另行制訂,。

5、加強輿論引導(dǎo),。各有關(guān)部門要加強對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳,，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規(guī)則和標準要求,，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作,。

接管老舊小區(qū)物業(yè)實施方案篇三

? ? 為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律,、法規(guī),，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo),，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

（一）目標：

1,、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90％,；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修,，維修及時率達到90％。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100％,；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3,、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4,、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。

5、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100％,。

6,、加強業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80％以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查,。根據(jù)排查結(jié)果,，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè),。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況,，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗,，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題,。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔起責任,，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,，按照各部門職責,，落實到責任單位，做到誰的問題,、誰負責、誰解決,。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),，逐個建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號,。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修,，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人,，維修及時率確保在90％以上,。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,，規(guī)范物業(yè)管理行為,。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制,，創(chuàng)造公平,、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化,、市場化和社會化,。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度,，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時,，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè),。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時）公約》,，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級,，承接物業(yè)管理項目,。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,，限期整改,，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，提高物業(yè)管理水平,。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入,、退出機制,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理,，實行實名誠信考評制度,，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī),、違諾現(xiàn)象,，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應(yīng)的分數(shù),，年終進行綜合考評,，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,，報房產(chǎn)行政主管部門,，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的.標準提供質(zhì)價相符的服務(wù),，提高管理服務(wù)水平,。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合,，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓(xùn)，達到從業(yè)人員要持證上崗,。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓(xùn),，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓(xùn)制度,，經(jīng)過實務(wù)操作培訓(xùn),，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格,。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會,，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件,，結(jié)合我市實際,，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責,，充分調(diào)動街道,、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會,、業(yè)主委員會,，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,，更具規(guī)范性,、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會,，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強,、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會,。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,，促進業(yè)主自律和民主決策,，切實維護自身的合法權(quán)益。

（四）建立市,、區(qū),、街道、社區(qū)職責明確責任體系,。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100％,；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū),，要確定管理單位，實行專項服務(wù),，待具備條件后,，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制,。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任,，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境,。

（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作,。制定具體的宣傳方案,，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件,，引起社會各界物業(yè)管理的重視,，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會樹立正確的消費觀念,，促進社會的和諧,。

為使這項工作落到實處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組,。

組長：

副組長：

成員單位：

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局,，負責日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機構(gòu),，抓好具體的組織實施,。

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結(jié)合,、區(qū)域負責”的原則,，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導(dǎo),；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負責此項工作的日常指導(dǎo),、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查,；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施,；各相關(guān)部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作,。各單位,、各部門要明確分工，落實責任,，相互配合，加強檢查驗收,，切實提高我市的物業(yè)管理水平,。

市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo),、監(jiān)督,，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法,、前期物業(yè)管理招投標,、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會,、業(yè)主委員會組建,、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

市建委、規(guī)劃局為開發(fā),、建設(shè)單位的管理部門,。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,，以方便后期的物業(yè)管理工作,；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū),，不能予以驗收,，并限期整改；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題,，要制定整改工作方案,，積極組織整改，達到合格標準,。

市行政執(zhí)法局,、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,，促進物業(yè)管理水平的提高,。

各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,，制定具體的整改工作方案,，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度,，認真組織整改,，使問題得到及時有效的解決。

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作,，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容,，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn),、公安,、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實施,，對開發(fā)建設(shè)遺留問題,、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊,，建立管理檔案,。

（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析,，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施,，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審查,，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改,。

（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標準,，集中時間，認真組織,，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核,，確保達標。

（一）提高認識,，明確責任,。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制,，層層落實責任,。建立市、區(qū),、街道,、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任,，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細,、抓實、抓出成效,。

（二）密切配合,，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,，密切配合,，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施,，認真抓好整改,。對整改不及時或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進行查處,，確保全部達標。

（三）加強宣傳,，營造氛圍,。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動,，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度,，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù),，進一步增強參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費觀念,，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道,。

（四）強化管理，鞏固成果,。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,，分工負責，強化管理,。特別是對存在問題進行整改后,，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發(fā)生,，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定,。

接管老舊小區(qū)物業(yè)實施方案篇四

我們在為業(yè)主提供服務(wù)的時候，始終要堅持以人為本,、服務(wù)至上的理念,，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標,；以業(yè)主的滿意為公司的最高追求,；在服務(wù)過程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達到業(yè)主的要求,。

根據(jù)老舊小區(qū)的特點和物業(yè)管理需求分析,，我們提出以下管理思路：

1、根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗,，我們將老舊小區(qū)管理標準定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標準上,。通過高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個較高的層次上，實現(xiàn)低消費投資,，高價值體現(xiàn),，將老舊小區(qū)變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的小區(qū)。我公司設(shè)有專門的管理處辦公機構(gòu),，管理操作人員配置齊全,，辦公場所干凈有序。

2,、對老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和服務(wù),，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標準，針對老舊小區(qū)業(yè)主的.特別需求來確定客戶(業(yè)主)服務(wù)的項目,、內(nèi)容和標準,。每季度要采取書面形式向業(yè)主征詢對物業(yè)管理服務(wù)的意見。

3,、由于老舊小區(qū)的管理弊端,，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要,，小區(qū)出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規(guī)定進行

巡邏,；能實施24小時不間斷巡邏,。有車輛管理制度,對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理,，引導(dǎo)車輛有序通行,、停放。對進出小區(qū)裝修,、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理,。對臨時訪客實行登記制度。對火災(zāi),、治安,、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時采取相應(yīng)措施,。

老舊小區(qū)對于消防安全工作要求極高,，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗的保安人員，以退伍軍人為主,，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶,，以做到真正的小區(qū)就是家，愛崗如愛家,，實行24小時執(zhí)勤,，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境,。

4,、老舊小區(qū)物業(yè)管理面積大小不一，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗,，管理制度齊全,，責任明確。賬務(wù)清晰,，管理服務(wù)人員24小時服務(wù),，服務(wù)熱情，行為規(guī)范,。

5,、針對老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費,、財務(wù)管理,、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定,。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標準等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進行公示,。根據(jù)業(yè)主需求,，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項目與收費標準,。

6,、針對老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系,。在項目員工招聘上,，采用有經(jīng)驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況,。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶,，實行24小時有專職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶的問題,，提高員工的愛崗熱情,，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員,、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,且經(jīng)消防知識培訓(xùn)有記錄,。

7、我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會等有關(guān)部門,，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動,，推動精神文明的發(fā)展，形成良好

的社區(qū)文化,。

8,、我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學習，不斷提高管理處的管理水平,。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護運行正常,；供水、供電,、供氣等設(shè)備使用正常,；規(guī)范活動場所，機動車,、非機動車停車場,，機動車停放、行駛等的標志,。保證車輛運行暢通,，停放有序，并做好防盜工作,。

9,、針對老舊小區(qū)綠化管理,，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業(yè)養(yǎng)護,，保證花草樹木管理養(yǎng)護得當,，按季節(jié)治病蟲害，每月保持植物澆水,，施肥,，噴藥殺蟲，除雜草,，修剪等養(yǎng)護工作,，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀,。

10,、老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解,，包干落實到各工作人員,，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作,，包括樓道內(nèi)的亂堆放,、亂張貼、樓道廣告,，同時,，監(jiān)督其他樓棟責任人的工作，做到任務(wù)分解,、責任落實,、相互監(jiān)督、共同進步的作用,。垃圾實行袋裝化管理,，每天清運，公共場所定期清掃保潔,，保持整潔干凈,。根據(jù)每個小區(qū)實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。

11,、由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊,，設(shè)備設(shè)施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性,，掌握運行規(guī)律,；在正式運行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護,，水,、電、氣24小時報修值班,，接到報修電話10分中到場,，急修半天內(nèi)完成。

接管老舊小區(qū)物業(yè)實施方案篇五

為進一步鞏固**市創(chuàng)建全國文明城市*成果,，全面提升**物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)水平，現(xiàn)就提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平活動,，制定實施方案如下：

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo),，積極踐行社會主義核心價值觀，鞏固**市創(chuàng)建全國文明城市改造成果,，全面強化自身建設(shè),，推動企業(yè)改革與轉(zhuǎn)型，共同提升業(yè)主服務(wù)體驗和幸福指數(shù),，提升小區(qū)品質(zhì),，培育具有國有底蘊、***物業(yè)服務(wù)品牌,，提升***物業(yè)管理服務(wù)水平和整體形象,。

為確保競賽活動扎實有效開展，成立活動領(lǐng)導(dǎo)小組,。

組?長：****

副組長：***

成?員：****

活動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在**,，**兼任辦公室主任****兼任辦公室副主任。

（一）聚焦業(yè)主滿意,，持續(xù)轉(zhuǎn)觀念強素質(zhì),。

1、加強人員素質(zhì)培養(yǎng),，樹立正確服務(wù)觀開展好“物業(yè)講習堂”,、項目經(jīng)理培訓(xùn)、內(nèi)訓(xùn)師培養(yǎng)等活動,，從法律法規(guī),、行業(yè)規(guī)范、技能培訓(xùn)等方面,，培育員工重承諾,、懂技術(shù)、明理知法的意識,，推動人才強企工程有效開展,。定期組織物業(yè)服務(wù)大討論活動，著重強調(diào)服務(wù)禮儀、服務(wù)意識的重要性,，潛移默化推動服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變,。結(jié)合技能競賽，深化導(dǎo)師帶徒活動,，選樹優(yōu)秀物業(yè)人才,，以傳幫帶的形式層層培育專業(yè)技能人才，激發(fā)企業(yè)造血功能,。建立項目部間人才交流輸送機制,，加速思想碰撞，促進豐富且高質(zhì)量的服務(wù)供給,。

2,、理順管理流程機制，推動制度落實落地,。優(yōu)化內(nèi)部管理模式,，形成有效的、執(zhí)行力強的管理制度,。持續(xù)推行基層制度建立,，以三基工作為統(tǒng)攬，強化“三標”建設(shè),、基層班組建設(shè)和項目建設(shè),，全面提升基層精細管理水平。持續(xù)推進“三會三公開”制度落實落地,，認真落實物業(yè)服務(wù)收費規(guī)定,，按照質(zhì)價相符原則，定期公布服務(wù)內(nèi)容,、收費標準等事項,，健全財務(wù)帳目，主動接受業(yè)主和物價部門的監(jiān)督,，公開投訴渠道和方式,，公開公共部位收益等信息，不斷強化業(yè)主監(jiān)督職能,。

3,、強化監(jiān)督考核，提高運行保障水平,。完善三級考核體系,，進一步量化考核，科學運行并注重實效,。堅持實施“低老壞”現(xiàn)場曝光會,、差評案例制度,，增加劣質(zhì)服務(wù)曝光度，對問題突出,、屢查屢犯的項目,，實施“黃牌警告，紅牌重罰”原則,，“紅牌”雙倍扣罰績效,，并取消評先樹優(yōu)資格。持續(xù)推行“居民懇談會”,、居民滿意度調(diào)查問卷,，聚焦居民反映突出的熱點、難點,、焦點問題,，建立問題清單，針對解決業(yè)主反映強烈問題開展專項行動,，進一步降低投訴率，提升滿意度,。

（二）聚焦提質(zhì)升級,，持續(xù)強化基礎(chǔ)服務(wù)。

1,、加強日常管理服務(wù),，提升服務(wù)水平。常態(tài)化做好疫情防控工作,，全面啟用車輛藍牙識別系統(tǒng),，強化門衛(wèi)值守，加強小區(qū)封閉管理,。進一步鞏固創(chuàng)建全國文明城成果,，并形成長效機制，結(jié)合“提質(zhì)增效謀發(fā)展,，服務(wù)升級鑄品牌”及“品牌提升年”等活動,，強化現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量，重拳整治維修改造后小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生,，加強室外普掃,、衛(wèi)生死角、雜草垃圾,、樓道雜物等問題的清理力度,。建立“四保”服務(wù)質(zhì)量問題清單,，集中開展專項治理行動,，實行問題銷號管理。有效使用信息化技術(shù)，強化日常安保巡視與設(shè)備維修管理,，實現(xiàn)智能化巡更及設(shè)備實時監(jiān)控,。積極開展“現(xiàn)場精細管理觀摩推進會”，及時總結(jié)分析存在的差距短板,，推動服務(wù)不斷升級,。

2、加強施工管理,，把好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量關(guān),。熟悉施工圖紙及設(shè)計變更方案，復(fù)核施工現(xiàn)場,，加強隱蔽工程質(zhì)量驗收,。積極參與工程交接、承接查驗,，做好物業(yè)交接及三方簽認,，發(fā)現(xiàn)問題及時做好登記，明確維修及保修責任,。全面巡視小區(qū)施工改造期間苗木受損情況,，及時采取補救措施。做好改造后小區(qū)智能門禁,、通道閘機,、人臉識別技術(shù)、閉路監(jiān)控的智能化和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的測試與啟用,，優(yōu)化安保,、保潔等基礎(chǔ)服務(wù)體系，提升物業(yè)管控效率,。加強小區(qū)安全巡視,，杜絕松弛懈怠，針對易產(chǎn)生高空墜物,、物體打擊等危害的危險源,，重點做好安全防護，設(shè)置安全警示,。

3,、加快引擎驅(qū)動，促進服務(wù)轉(zhuǎn)型升級,。強化過程控制,，持續(xù)實行“走動式”巡查，對崗位職工定點,、定位,、定責管理,，把精細管理落實到一線。做好“網(wǎng)格”輸出平臺的管理與使用,，建立網(wǎng)格員,、物業(yè)服務(wù)人員工作協(xié)同機制，配合社區(qū)做好網(wǎng)格的走訪,、巡查,、管理、服務(wù),、人口普查等工作,，推動物業(yè)服務(wù)與網(wǎng)格服務(wù)有機融合。積極參加文明小區(qū)創(chuàng)建,，分類指導(dǎo),、梯次打造具有區(qū)域特色的文明小區(qū)，推進“精品小區(qū)”,、“質(zhì)量標桿項目”建設(shè),。積極拓展房屋租賃、社區(qū)電商,、家政護理等服務(wù)業(yè)態(tài),，提升服務(wù)能力，滿足業(yè)主日益增長的服務(wù)需求,。

接管老舊小區(qū)物業(yè)實施方案篇六

金臺區(qū)作為我市的老城區(qū)，存在著大量上世紀七八十年代修建的老舊住宅樓,。這些老舊樓房建造年代久遠,，當初并不是按照正規(guī)物業(yè)管理的要求進行規(guī)劃和建設(shè)的，很多沒有圍墻,，難以做到封閉式管理,；各種設(shè)施、設(shè)備,、管網(wǎng)等大多已老化破舊,。如果引進物業(yè)公司進行管理，物業(yè)企業(yè)就要先期投入大量的資金來進行改造,，加之這些住戶之前沒有交過物業(yè)管理費,，以后勢必存在著收費難得問題。高額的投入和過低的收費都使物業(yè)公司不愿意接手這些老舊房屋,。

隨之寶雞市城市建設(shè)步伐的加快,，老舊小區(qū)的改造已成為一個重要的課題。做為物業(yè)企業(yè),，我們也談一下自己的一些想法,。

1,、老舊小區(qū)普遍配套設(shè)施老舊、配套不齊,、無圍墻,、無停車場所等諸多問題，要想引進物業(yè)公司進駐管理,，首先要解決基礎(chǔ)設(shè)施問題,。比如說水電表老舊計量不準，線路和地下管網(wǎng)老化,。電表計量不準,，水表跑冒滴漏、地下管網(wǎng)破裂導(dǎo)致每月在電費和水費上產(chǎn)生的很大的差異,，而住戶只會按自己水電表的數(shù)字來交水電費,，差額部分就成為大虧空，物業(yè)公司每月的物業(yè)費根本難以負擔,。這些就要依靠政府投入資金進行水電表及管網(wǎng)改造,，或者由政府出一部分錢，街道,、社區(qū)給住戶做工作也出一部分錢,。改造好之后不僅利于管理，對住戶還說也大大消除了安全隱患,。

老舊小區(qū)由于設(shè)施差,，居民們很多年來也都抱著湊合的態(tài)度，對物業(yè)公司管理存在著可有可無的心態(tài),。物業(yè)公司進駐管理幾年內(nèi)一定會是收費低,、收費難、入不敷出,。政府能否出臺一些優(yōu)惠政策,，對承接老舊小區(qū)的物業(yè)公司，能不能給一些政策上的扶持,，比如限定年限,，每年給予一些獎勵或補貼。畢竟長期的虧損會損傷物業(yè)企業(yè)的積極性,。

在稅收上,，對承接老舊小區(qū)的企業(yè)，能不能將一些例如殘保金,、工會經(jīng)費之類的稅目取消掉,。物業(yè)企業(yè)屬于微利企業(yè)，替政府承擔義務(wù),，再替政府承擔這些公共支出,，也實在是無能為力,。

按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，供水,、供電,、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位,，應(yīng)當按照規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關(guān)費用,，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付手續(xù)費（詳見《陜西省物業(yè)管理條例》第六十五,、六十六條）,。但實際上，這些企業(yè)從未像物業(yè)企業(yè)支付過任何費用,，卻占用著物業(yè)企業(yè)的服務(wù)資源,。水電表只抄大表，根本未服務(wù)到終端,，供電企業(yè)還在電費之外收取變電損,，每個小區(qū)每月都多收幾百到一千多度電。供熱企業(yè)委托物業(yè)代收費,，支付了代辦費用后,，卻又將維修責任加在了物業(yè)企業(yè)頭上。這些壟斷性企業(yè)的霸王條款,，占用物業(yè)企業(yè)資源卻實現(xiàn)自己的利潤,。政府方面能不能出臺政策，讓這些企業(yè)承擔自己應(yīng)承擔的義務(wù)或向物業(yè)企業(yè)支付相關(guān)費用,。

2,、老舊小區(qū)的實際情況，也難以按照標準來收取物業(yè)服務(wù)費,。我們了解了幾個老舊樓房，有些一個月只收幾塊錢,，有的一平米只收一毛幾分,，按這些標準收費，每月收的錢還不夠公共照明和更換照明用具的費用,。

要按照現(xiàn)行的物業(yè)收費標準收費,，會造成業(yè)主不愿交，企業(yè)收費難,?？梢越ㄗh由社區(qū)牽頭，由企業(yè)和用戶協(xié)商需要提供的服務(wù)內(nèi)容,，來制定相應(yīng)的收費標準,。這樣既減輕了業(yè)主的負擔也讓物業(yè)企業(yè)按照既定目標管理,，減少物業(yè)服務(wù)成本。如現(xiàn)行最低等外是0.30元/㎡,，可以按照這個標準適當下浮幾分錢,，物業(yè)企業(yè)提供等價的服務(wù)，業(yè)主也能少交費享受到有物業(yè)服務(wù)的便利,。

3,、目前大多老舊小區(qū)都沒有物業(yè)用房，有的連基本的門衛(wèi)房都沒有,。物業(yè)企業(yè)入駐后在那服務(wù)也成了問題,。建議由在老舊小區(qū)集中區(qū)域就近由政府規(guī)劃一些用房，或在小區(qū)內(nèi)建造簡易房,。

4,、由社區(qū)街道牽頭，每棟樓（規(guī)模小的按單元）選出一個熱愛公益事業(yè),、住戶擁戴信服的人做為樓長,，組成監(jiān)督小組，參與到物業(yè)服務(wù)工作中來,，切實體驗物業(yè)服務(wù)企業(yè)究竟做了哪些工作,。也為物業(yè)企業(yè)和用戶之間搭建一個溝通平臺。監(jiān)督小組可以向物業(yè)企業(yè)提出意見,，向街道和社區(qū)反映情況,，也可以向廣大住戶做出解釋。真正做到共同參與,、共同努力,，改善自己的居住環(huán)境和提高居住質(zhì)量。

5,、上世紀建造的老舊房屋多數(shù)沒有繳納房屋維修資金,，現(xiàn)在房屋年限久了，各種問題應(yīng)運而出,。屋頂漏水,、外墻脫落、道路破損坑洼不平,、樓梯扶欄玻璃等松動脫落損壞,。這些問題都是亟待解決的。某些城市建立的危急維修資金政策,，由政府出大頭,，業(yè)主按照面積少量出資，成立危急維修資金管理制度,，對一些急待修理的房屋漏水和關(guān)乎人身安全方面的問題,，由物業(yè)企業(yè)申報,、業(yè)主代表簽字、社區(qū)證實的辦法,，簡化程序,，及時給予維修。我市能否借鑒其他地方的一些經(jīng)驗,，由政府出臺相關(guān)的政策呢,。

綜上所述，只有政府重視,，財政投入,、政策優(yōu)惠、大力宣傳相結(jié)合,，才能讓廣大群眾認識到重要性,，提高物業(yè)企業(yè)的積極性。共同努力做好老舊小區(qū)的管理改造,，提升居民居住質(zhì)量,、美化環(huán)境、提升城市形象,。