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方案可行性調(diào)研報(bào)告 調(diào)查方案的可行性研究篇一

1 項(xiàng)目名稱：

“聯(lián)想高科?經(jīng)典都市”居住小區(qū)

2 承辦單位概況：

“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司,。 由于其他的在開發(fā)項(xiàng)目占用大量資金，且本項(xiàng)目工程量大,，建設(shè)周期長(zhǎng),。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項(xiàng)目,。 公司注冊(cè)資本1億元(“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬(wàn)元,，武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司3000萬(wàn)元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬(wàn)元)流動(dòng)資金2400萬(wàn)元(滾動(dòng)開發(fā)),。 武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委,、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營(yíng)和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn),。集團(tuán)注冊(cè)資本15億元,，目前全資、控股,、參股企業(yè)35家,，已成為“武漢?中國(guó)光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理,、創(chuàng)業(yè)孵化器,、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心,、工程科學(xué)研究,、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國(guó)有控股集團(tuán)。 成立于xx年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司,，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子。

3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

(2)《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

(二)項(xiàng)目概況

1 地塊位置：

關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南400m處,。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè),，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路,，北靠長(zhǎng)江有線電廠,。地塊緊鄰光谷cbd中心區(qū),，不僅未來(lái)發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟,。周邊商場(chǎng),、菜場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)眾多,，大專院校林立,，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn),?！奥?lián)想高科?經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院,、魯巷廣場(chǎng),、關(guān)山市場(chǎng)、關(guān)山中學(xué),、魯巷小學(xué),、光谷核心市場(chǎng)、電信數(shù)碼港,、長(zhǎng)江樂(lè)園,、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩,。

2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：270畝(180090平方米) 容積率：1.75(本地塊位于武漢市郊區(qū),，沿關(guān)山一路南行800米即達(dá)武黃高速公路,，是武漢光谷的重點(diǎn)開發(fā)地段,，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來(lái)此購(gòu)房置業(yè),，把容積率把握在較小的數(shù)值) 建筑面積：314528平方米 開發(fā)周期：7至8年 土地價(jià)格：5400萬(wàn)(高科集團(tuán)儲(chǔ)備土地,，作為股本投入)

3 周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)步行約2分鐘可至586、521,、715等公交車站;

(2)魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場(chǎng)所均幾步之遙;

(4)華中科技大學(xué),，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞;

(3)武漢光谷cbd中心光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè) 4 項(xiàng)目投入資金及效益情況 項(xiàng)目總投資：33597.28萬(wàn)元 自有資金投入：12400 萬(wàn)元 住宅銷售價(jià)格： 元/平米起 項(xiàng)目銷售收入：59104.00萬(wàn)元 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額：16127.14萬(wàn)元 項(xiàng)目毛利潤(rùn)潤(rùn)：27.28% 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：25.39%

(三)項(xiàng)目建設(shè)緣由

1 項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開拓發(fā)展 公司自成立以來(lái)，秉承“追求卓越,、盡善盡美”之企業(yè)理念,，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū),，輻射武漢三鎮(zhèn),。通過(guò)本項(xiàng)目的開發(fā)，占據(jù)光谷cbd區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng),，發(fā)展壯大公司實(shí)力,，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象,。

2 項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)光谷建設(shè)的精神 國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大,，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng),。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令,，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心,。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬(wàn)平方米的住宅,，五年共建3000萬(wàn)平方米,，用五年的時(shí)間解決30萬(wàn)居民的住房問(wèn)題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二,、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng),。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo),，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件,，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮,，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二,、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政,、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段,，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房,，會(huì)刺激住房有效需求,，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。 根據(jù)xx年第二季度武房指數(shù)報(bào)告,，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主,，武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“中國(guó)光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位,。隨著中國(guó)光谷的發(fā)展壯大,，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，在未來(lái)的5年內(nèi),，中國(guó)光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)科工貿(mào)年收入超過(guò)1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園,，加上長(zhǎng)江樂(lè)園的帶動(dòng)效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬勃興起,，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好,、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū),。 因此,，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū),，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺，我們選取武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴,，三方經(jīng)過(guò)協(xié)商,，達(dá)成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團(tuán)270畝儲(chǔ)備地塊,。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述,。

3 由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開發(fā)策略 從土地供應(yīng)的角度分析,，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自90年代中期以來(lái)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展,，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi),，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì),。類似本項(xiàng)目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴,。隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化,，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過(guò)去的劃撥,、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣,、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本,，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利,。 本項(xiàng)目由武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán)，為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件,。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊,，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài),，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷策略,，穩(wěn)步樹立項(xiàng)目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見,。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn),。 4 項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)所在 世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù) 高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備 融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(shì)

(四)市場(chǎng)分析

1 武漢概況

武漢市是中國(guó)六大中心城市之一,。 在1992年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，武漢名列第六,。xx年,，武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算,，比xx年增長(zhǎng)12%,。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高,，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長(zhǎng)21.8%,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來(lái),武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國(guó),、全省平均水平,。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善,，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步,，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境,，經(jīng)過(guò)數(shù)千年的開拓點(diǎn)染,，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。 中華人民共和國(guó)成立后,，武漢經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地,，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心,，我國(guó)內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地,，在全國(guó)221個(gè)地級(jí)以上城市中,，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國(guó)的特大中心城市之一,。改革開放以來(lái),，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首,，實(shí)際利用外資63.7億美元,，外資來(lái)自全球五大洲40多個(gè)國(guó)家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國(guó)公司有35家來(lái)漢投資,，另有45家設(shè)立了代表處,。 邁向世界超級(jí)城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際,，美國(guó)《未來(lái)學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來(lái)的超級(jí)城市》的文章,，預(yù)言中國(guó)的上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列,。 超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過(guò)100萬(wàn);能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求(包括食物,、住所、安全,、醫(yī)療,、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造,、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資,。未來(lái)超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源;國(guó)際機(jī)場(chǎng);與腹地的交通聯(lián)絡(luò);圓頂體育場(chǎng);技術(shù)中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎(chǔ)設(shè)施;新的政治機(jī)制。 未來(lái)的十大超級(jí)城市：班加羅爾(印度);武漢(中國(guó));上海(中國(guó));曼谷(泰國(guó));丹佛(美國(guó));亞特蘭大(美國(guó));昆坎-圖盧姆地區(qū)(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大),。由于地處中部要沖,，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì),。

2 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

(1)“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進(jìn),，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一,，隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展,，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來(lái)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一,。 在此背景下,，大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì),，及時(shí)決策,，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年,，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì),，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地(簡(jiǎn)稱“武漢?中國(guó)光谷”),。 “武漢?中國(guó)光谷”高等院校和科研院所眾多,，匯聚了一大批國(guó)內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持;以武漢烽火科技集團(tuán),、長(zhǎng)飛公司,、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè),，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模,，形成了光谷發(fā)展的骨架;“武漢?中國(guó)光谷”依托國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)-----武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件,，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ),。 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所,，65個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科,，10個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心,，43名兩院院士，20多萬(wàn)名各類專業(yè)科技人員，35萬(wàn)在校大學(xué)生,，每年有5萬(wàn)余名大學(xué)生從這里走向四面八方,。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源,。

(2)建筑類型

武漢市(光谷地區(qū))住宅類建筑其類型現(xiàn)狀： ●多層,。作為一種最為普遍的建筑形式,，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來(lái)越少,，有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延,，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”,，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片,、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽(yáng)地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū),，無(wú)論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式,。從最近新開樓盤來(lái)看,，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。 ●小高層,。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū),。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部,。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤,，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì),，市場(chǎng)反映良好,。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安?公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目,。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式,。 ●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變,。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世,，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。福星城市花園,、怡景花園等樓盤紛紛亮相,，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀,。 ●別墅,。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來(lái)看，別墅市場(chǎng)中無(wú)論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看,，townhouse(即聯(lián)排別墅)都是最好的,。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì),，即住宅功能齊全,，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高,，環(huán)境優(yōu)美;另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購(gòu)房人群中所占的比例不斷增大,，要求改善生活質(zhì)量的購(gòu)房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大,。目前汀香水榭,、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。 本項(xiàng)目建筑類型： 以高層(c型)為主干,，周圍點(diǎn)綴布局(a,、b、d,、e型)多層住宅,。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍,。 配比： 多層：a型8棟,、b型6棟、d型12棟,、e型7棟 高層：c型14棟 3 目標(biāo)市場(chǎng)地位 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下：

(1)外企,、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士;

(2)周邊高校的教師以及工作者;

(3)欲改善居住條件的置業(yè)者;

(4)政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部;

(5)外地來(lái)漢的經(jīng)商者,。

(6)其他

(五)結(jié)論

本項(xiàng)目社會(huì)效益,、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳,，項(xiàng)目可行,。

(一)市場(chǎng)概況

1 武漢市總體經(jīng)濟(jì)狀況

武漢市是中國(guó)六大中心城市之一。 在1992年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中,，武漢名列第六,。xx年，武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元,，按可比價(jià)格計(jì)算,，比xx年增長(zhǎng)12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高,，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長(zhǎng)21.8%,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%,。自1992年以來(lái),武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國(guó),、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高,，人民生活水平繼續(xù)改善,，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步,，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局,。 得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過(guò)數(shù)千年的開拓點(diǎn)染,，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明,，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 中華人民共和國(guó)成立后,，武漢經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展,，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心,，我國(guó)內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育,、科研基地，在全國(guó)221個(gè)地級(jí)以上城市中,，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位,，是中國(guó)的特大中心城市之一。改革開放以來(lái),，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn),，目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元,，外資來(lái)自全球五大洲40多個(gè)國(guó)家或地區(qū),，全球500強(qiáng)跨國(guó)公司有35家來(lái)漢投資，另有45家設(shè)立了代表處,。 邁向世界超級(jí)城市 世紀(jì)之交,，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國(guó)《未來(lái)學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來(lái)的超級(jí)城市》的文章,，預(yù)言中國(guó)的上海,、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。 超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過(guò)100萬(wàn);能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求(包括食物,、住所,、安全、醫(yī)療,、保健,、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造,、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資,。未來(lái)超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源;國(guó)際機(jī)場(chǎng);與腹地的交通聯(lián)絡(luò);圓頂體育場(chǎng);技術(shù)中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎(chǔ)設(shè)施;新的政治機(jī)制,。 未來(lái)的十大超級(jí)城市：班加羅爾(印度);武漢(中國(guó));上海(中國(guó));曼谷(泰國(guó));丹佛(美國(guó));亞特蘭大(美國(guó));昆坎-圖盧姆地區(qū)(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大)。由于地處中部要沖,，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院,，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。

2 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需,、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大,，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制,、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令,，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。 武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入,。每年投資100億元興建600萬(wàn)平方米的住宅,，五年共建3000萬(wàn)平方米，用五年的時(shí)間解決30萬(wàn)居民的住房問(wèn)題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的,。 形成了二,、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展,，加之廣泛的宣傳引導(dǎo),，市場(chǎng)運(yùn)做逐步放寬條件，市民賣舊買新,，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮,，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面,。 部分條件好的行政,、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化,，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房,，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi),。

3 武漢商品住宅價(jià)格走勢(shì)

xx年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)活躍,，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢(shì),。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/?,。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用,。 洪山區(qū)：xx年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn),，比上季度上漲了36.92點(diǎn);住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米,，漲幅為2.54%,。 洪山區(qū)指數(shù) 第四季度 1145.39 第一季度 1273.52 第二季度 1327.12 第三季度 1451.75 第四季度 1488.67 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右,，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000平方米以上的銷量,。究其原因,，一是有良好的地理位置，交通方便;二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè),、個(gè)人投資者,，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等,。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看,，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高,，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 楚雄大道沿線聚集了名都花園,、尚文創(chuàng)業(yè)城,、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目,，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外,，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多,，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境,，購(gòu)房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬(wàn)平方米以上;當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右,?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高,。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園,、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低,，取得了較好的銷售業(yè)績(jī),，此季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右,。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化,、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。 坐落在洪山區(qū)的“中國(guó)光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期,，平均價(jià)格在xx元/平方米左右,。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米,，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭;銀河灣均價(jià)為1700元/平方米,，銷量達(dá)到1.4萬(wàn)平方米左右;均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米;水藍(lán)郡經(jīng)過(guò)6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng),，呈良好態(tài)勢(shì)。

4 武漢主要商品住宅樓盤xx年銷售大勢(shì)

1.市場(chǎng)整體活躍,，樓盤銷售順暢 xx年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的一個(gè)季度,，各區(qū)域銷售價(jià)格和銷售量都大幅度提高，如漢陽(yáng)的奧林花園剛剛開盤一個(gè)月的時(shí)間,，一期的400余套已銷售逾70%,。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個(gè)季度不到銷售了70%,，而其出售的42間商鋪也被一搶而空,。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量;中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬(wàn)平方米的銷售量。在價(jià)格上,，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約100元/平方米,。 2.名家操盤實(shí)力大增 目前，武漢市中,、高檔樓盤訴諸于市場(chǎng)的賣點(diǎn),，基本上集中在尊貴性、環(huán)境,、功能及服務(wù)特色方面,，講究名家規(guī)劃與設(shè)計(jì)、名家建筑與安裝,、名家管理與服務(wù),、名人居住與生活。例如,，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀(jì)華庭”,，便是以尊貴氣息走向市場(chǎng)直言，使得只有189套豪宅的“世紀(jì)華庭”在推出不到半年的時(shí)間里就售出了137套,。武漢市另一個(gè)同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤“麗島花園”,，則是在借助優(yōu)勢(shì)的臨湖地理位置優(yōu)勢(shì)之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè),，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計(jì)中可以說(shuō)是占據(jù)著首屈一指的地位,。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅,，有著以名家設(shè)計(jì),、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營(yíng)的“金色港灣”,，以及像“藍(lán)灣俊園”這樣聘請(qǐng)了著名的物業(yè)管理公司來(lái)提升品牌魅力的樓盤,。

方案可行性調(diào)研報(bào)告 調(diào)查方案的可行性研究篇二

一、 概述

簡(jiǎn)述項(xiàng)目提出的背景、技術(shù)開發(fā)狀況,、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模;項(xiàng)目產(chǎn)品的主要用途,、性能;投資必要性和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益;本企業(yè)實(shí)施該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。

二,、 技術(shù)可行性分析

1,、項(xiàng)目的技術(shù)路線、工藝的合理性和成熟性,，關(guān)鍵技術(shù)的先進(jìn)性和效果論述,。

2、產(chǎn)品技術(shù)性能水平與國(guó)內(nèi)外同類產(chǎn)品的比較,。

3,、項(xiàng)目承擔(dān)單位在實(shí)施本項(xiàng)目中的優(yōu)勢(shì)。

三,、 項(xiàng)目成熟程度

1,、成果的技術(shù)鑒定文件或產(chǎn)品性能檢測(cè)報(bào)告、產(chǎn)品鑒定證書,。

2,、產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性，以及在價(jià)格,、性能等方面被用戶認(rèn)可的情況等。

3,、核心技術(shù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)情況,。對(duì)引進(jìn)技術(shù)的消化、吸收,、創(chuàng)新和后續(xù)開發(fā)能力,。

四、 市場(chǎng)需求情況和風(fēng)險(xiǎn)分析

1,、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求規(guī)模和產(chǎn)品的發(fā)展前景,、在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)占有率。

2,、國(guó)際市場(chǎng)狀況及該產(chǎn)品未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì),、在國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力、產(chǎn)品替代進(jìn)口或出口的可能性,。

3,、風(fēng)險(xiǎn)因素分析及對(duì)策。

方案可行性調(diào)研報(bào)告 調(diào)查方案的可行性研究篇三

本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究,，主要任務(wù)是論證廣場(chǎng)投資的必要性,、可能性、有效性和合理性,。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范,，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究,、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn),，我們合三為一,，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究,，本項(xiàng)研究的原則是：

◆ 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo),，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成;各類房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來(lái)源于**市國(guó)土房管局;建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算,，同時(shí)與**市建設(shè)委員會(huì)公布的**市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比,。

◆ 總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案,，擬分為三組采取滾動(dòng)的開發(fā)形式;本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得,，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式,，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出,。

◆ 本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前**市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù),，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得,，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求,。

第一章 **市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

1.1**市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況

**市位于廣東省東南部,、三角洲東北端，南臨**大亞灣,，與深圳,、香港、東莞毗鄰,，北連河源市,，東接汕尾市，西鄰廣州市,。**市地處低緯度,，北回歸線橫貫全市，雨量充沛,，陽(yáng)光充足,，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū),。

**市是廣東省的一座歷史文化名城,，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革開放以前,，**市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱,，直到1979年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元,，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6.66億元,，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開發(fā)以后,，特別是1988年地改市之后,，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期,。

20多年來(lái),，**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng),，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化,。已由一寂寂無(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市,。

20xx年,，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長(zhǎng)8.1倍,，20xx年翻了三番多,，年均增長(zhǎng)20.2%。20xx年行政區(qū)劃調(diào)整后,，**市現(xiàn)轄惠城區(qū),、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣,、博羅縣、龍門縣,，除龍門縣外,，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里,，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里,。按**市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，20xx年底,，**市總?cè)丝跒?33.72萬(wàn),，其中戶籍人口(常住人口)283.02萬(wàn)人，外來(lái)人口(暫住人口)50.7萬(wàn)人,。全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),，10個(gè)街道辦事處，1066個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū),。

**市人民政府駐地惠城區(qū),，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總?cè)丝?1.78萬(wàn);惠陽(yáng)區(qū)土地總面積1262.1平方公里,，總?cè)丝?0.77萬(wàn),。

1.2**市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)

縱觀**市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年,，第二個(gè)階段是1989—1993年,，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段,，1978年到1988年是**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段,，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開始實(shí)行改革開放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移,。

**市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多,，gdp年均增長(zhǎng)10.4%，1988年達(dá)到33.04億元;人口年均增長(zhǎng)1.3%,，1988年達(dá)到218.06萬(wàn)人;城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)4.6%,，1988年達(dá)到27.75平方公里;地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)14.3%，1988年達(dá)到2.08億元;工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)21.8%,，1988年達(dá)到20.7%億元;人均gdp年均增長(zhǎng)8.5%,，1988年達(dá)到1526元;三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小,，**市還沒(méi)有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變;這一期間,，**市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小,，**市經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍,。

1989—1993年是**市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展,，gdp年均增長(zhǎng)30.5%,，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)40.8%，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)61%,，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)24.7%,，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)37.7%，人均gdp年均增長(zhǎng)27.2%,。從1989年到1993年,，**市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增57.6%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位,，1993年占gdp的47.8%,，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降,，1993年占gdp的17.5%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變,。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮,，當(dāng)時(shí)的是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來(lái)的投機(jī)資金一度使**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰,，同時(shí)也托起**市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止,。這些事件對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅,，熊貓汽車城項(xiàng)目的擱淺，**市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中,。

1994年至今，是**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段,，在這一階段,，**市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來(lái)的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展,。在此期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)18.3%,，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)13.6%，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)6.7%,，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)16.7%,，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)21.9%，人均gdp年均增長(zhǎng)14.5%,。這一階段的代表性事件是中海殼牌石化項(xiàng)目的最終簽訂,。預(yù)計(jì)未來(lái)五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金,，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐,，也將為整個(gè)**市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。

1.3**市的區(qū)位條件

**市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐,，緊鄰深圳、東莞,、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國(guó)際大都市香港。**市區(qū)西距廣州市153公里,，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里,，**市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。

良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素,，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前,，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸,，改革開放后，由于東岸接近香港,，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)，到20xx年,，深圳和東莞的人口和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢(shì)出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件,，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國(guó)公司的投資,、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力,，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過(guò)西岸。

根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算,，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比,，珠三角城市與香港的距離每減少1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加0.58%至0.61%,，制造業(yè)外資投入金額增加0.4%至0.6%，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加0.34%至0.37%,，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加0.2%到0.7%,。

進(jìn)入新的世紀(jì),，區(qū)位條件將的重大的改變,。cepa的簽署與實(shí)施,，在未來(lái)若干年香港對(duì)珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國(guó)際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展,。作為珠三角城市重要的一員，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性,，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為,。

1.4石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)

落戶大亞灣的中海殼牌石化項(xiàng)目，首期投資43億美元,，是國(guó)內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目,，由英荷殼牌公司與中國(guó)海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營(yíng),。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬(wàn)噸乙烯,，進(jìn)而衍生出230多萬(wàn)噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品,，年銷售值達(dá)17億美元,，對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為1:50,。該項(xiàng)目已于20xx年11月奠基，目前正在進(jìn)行80萬(wàn)噸乙烯裂解裝置建設(shè),，預(yù)計(jì)到20xx年正式建成投產(chǎn),。

未來(lái)幾年中國(guó)對(duì)石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國(guó)還有很大的發(fā)展空間,，正積極抓住這次機(jī)會(huì),，爭(zhēng)取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶,，使成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地,。

大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，陸域面積273.68平方公里,，海域面積488平方公里,，海岸線52公里，自然條件得天獨(dú)厚,，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過(guò)億噸天然深水良港,，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富,。初步形成了比較完善的道路、供水,、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò),，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。

大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢(shì)：殼牌公司是全球500強(qiáng)跨國(guó)公司之一,，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場(chǎng)占據(jù)重要地位,。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國(guó)企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈,。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模,，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū),，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀,，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來(lái)看大亞灣,，其發(fā)展前景更不可估量。

大亞灣東部的稔平半島,，土地面積740平方公里,，超過(guò)新加坡的土地面積,，正處于尚待開發(fā)狀態(tài),，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件,，正受到外來(lái)投資商的高度關(guān)注,。

1.5**市在珠三角的地位和作用

目前,，是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐,，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一,，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū),?；蓐?yáng)市改市劃區(qū)，拓展了中心城區(qū)的發(fā)展空間,，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變,。正在建設(shè)中的中海殼牌石化項(xiàng)目將給**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)工業(yè)化進(jìn)程,，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈,，使成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變?cè)谥槿堑姆止さ匚?，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛,，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。

同時(shí),，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移,，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)**市走向真正意義上的沿海城市,。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳,、香港、東莞的聯(lián)系,，對(duì)旅游資源的開發(fā)利用,，對(duì)生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，**市未來(lái)將成為珠三角重要休閑旅游基地,，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地,。