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方案可行性調(diào)研報(bào)告范文篇一

一、目的意義

1,、建設(shè)浙江省綠色食品展示交易中心是構(gòu)建浙江綠色食品市場體系的當(dāng)務(wù)之急,。綠色消費(fèi)是世界性的潮流。我國綠色食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢良好,。浙江是全國的資源小省,，經(jīng)濟(jì)大省。浙江農(nóng)業(yè)必須走綠色食品產(chǎn)業(yè)的道路,，浙江完全有能力,、有條件成為全國發(fā)展綠色食品的先進(jìn)省份。目前,，浙江綠色食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚處于相對(duì)滯后水平,，迅速構(gòu)建浙江省綠色食品市場體系,，盡快形成綠色食品消費(fèi)交易中心，是浙江發(fā)展綠色食品產(chǎn)業(yè),、迅速達(dá)到全國領(lǐng)先水平的關(guān)鍵。全省大部分農(nóng)產(chǎn)品市場都以發(fā)展綠色市場為已任,，開業(yè)在即的麗水市浙西南農(nóng)貿(mào)城更是高舉綠色市場大旗,。全省開發(fā)綠色食品的企業(yè)也不斷涌現(xiàn)，唯綠色食品展示展銷中心尚未問世,。從全國而言，目前也只有哈爾濱等幾個(gè)為數(shù)不多的城市建有綠色食品展示交易中心,。

加快建設(shè)浙江省綠色食品展示交易中心,，將綠色食品的展示展銷與綠色食品的發(fā)展培育有機(jī)結(jié)合，可迅速促進(jìn)綠色食品市場的發(fā)展壯大,，從而帶動(dòng)綠色食品生產(chǎn)基地的形成,。可以認(rèn)為,，加快建設(shè)浙江省綠色食品展示交易中心,，乃是構(gòu)建浙江省綠色食品市場體系的當(dāng)務(wù)之急。

2,、 建設(shè)浙江省綠色食品展示交易中心 ,， 麗水具有得天獨(dú)厚的條件 。 從自然條件分析,，麗水是國家級(jí)生態(tài)示范區(qū),，森林覆蓋率達(dá)79.1%，是華東乃至全國少有的“生物基因庫”,。麗水是浙閩六大水系之源(甌江,、錢塘江、閩江,、飛云江,、靈江、交溪),，是東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的生態(tài)屏障,。麗水是沿海發(fā)達(dá)省份中的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，綠色生態(tài)是麗水的后發(fā)優(yōu)勢,。從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)分析,，在生態(tài)示范區(qū)環(huán)境中生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品，從廣義而言,，均為綠色食品,。以此這基礎(chǔ)，通過若干年的努力，麗水完全可以建設(shè)成為可持續(xù)發(fā)展的,，以市場為導(dǎo)向,、現(xiàn)代科技為支撐，充分發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢,，具有區(qū)域特色,，現(xiàn)代化特征明顯的“綠色產(chǎn)業(yè)集聚谷地”，各種生產(chǎn)要素將向綠色產(chǎn)業(yè)集聚,，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)朝著綠色經(jīng)濟(jì)的方向調(diào)整,，經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略重點(diǎn)向綠色經(jīng)濟(jì)傾斜。在培育綠色食品產(chǎn)業(yè)的過程中,，勢必會(huì)帶動(dòng)綠色市場的形成,，促進(jìn)生態(tài)旅游業(yè)等相關(guān)的綠色產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展,。

3、建設(shè)浙江省綠色食品展示交易中心,，麗水具有較好的工作基礎(chǔ),。中共市委、麗水市人民政府審時(shí)度勢,，提出了“生態(tài)立市,、綠色興市，建設(shè)浙江綠谷”的奮斗目標(biāo)，并正在積極籌辦首屆中國麗水綠色食品節(jié)，這完全符合浙江省第十一次黨代會(huì)提出的“建設(shè)綠色浙江”的戰(zhàn)略決策，同時(shí)也是對(duì)麗水基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化戰(zhàn)略目標(biāo)的準(zhǔn)確定位,，是麗水對(duì)外開放，吸引人才、技術(shù)和資金的新亮點(diǎn),，謀求跨越式發(fā)展的新途徑。有此共識(shí)，全市特別是蓮都區(qū)，已經(jīng)初步形成了以市場為導(dǎo)向，效益為中心，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營為載體，科技進(jìn)步為動(dòng)力的綠色食品生產(chǎn)體系,，綠色無公害生產(chǎn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和綠色無公害生產(chǎn)基地已初步建成,。到xx年6月，已經(jīng)制定并實(shí)施了柑桔,、桃,、稻米、蔬菜,、茶葉,、甜玉米、食用菌,、禽,、畜肉等九類主要農(nóng)產(chǎn)品綠色無公害生產(chǎn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和10個(gè)主要農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)以及農(nóng)藥管理辦法，并以此為標(biāo)準(zhǔn),，建立了30個(gè)總面積2萬畝的綠色無公害農(nóng)產(chǎn)品示范基地,，6個(gè)總飼養(yǎng)量84.5萬羽(頭)的無公害畜禽類基地，生產(chǎn)出一批經(jīng)國家認(rèn)證的有機(jī)食品,、綠色食品,、無公害食品和經(jīng)省認(rèn)證的浙江省綠色農(nóng)產(chǎn)品，至xx年3月,，全市先后取得7個(gè)國家認(rèn)證的綠色(或有機(jī))食品,，2個(gè)浙江綠色農(nóng)產(chǎn)品。僅xx年7月,，蓮都區(qū)就有6個(gè)產(chǎn)品申請(qǐng)綠色食品認(rèn)證,，到年底，全市將有更多的綠色食品通過認(rèn)證,。

二,、建設(shè)內(nèi)容與目標(biāo)

(一期)：

建設(shè)內(nèi)容：

1、舉辦首屆中國麗水綠色食品節(jié)展示展銷會(huì),。

2,、在首屆中國麗水綠色食品節(jié)展示展銷會(huì)的基礎(chǔ)上,，建設(shè)常設(shè)的浙江省綠色食品展示展銷廳，面積近1000平方米,，常年開展綠色食品展示展銷,。

3、在因特網(wǎng)上建立浙江省綠色食品網(wǎng)站,。

預(yù)期目標(biāo)：

完成這三項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容,，可實(shí)現(xiàn)實(shí)物展示展銷與網(wǎng)絡(luò)展示展銷相結(jié)合，可常年展示浙江省綠色食品,、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營成果和效益農(nóng)業(yè)發(fā)展風(fēng)貌,，逐步形成以麗水為中心的浙閩贛皖毗鄰地區(qū)區(qū)域性的綠色食品市場。

二期目標(biāo)：第二期擬建設(shè)占地20-30畝的浙江省綠色食品展示展銷中心,，通過招商,、招展，浙江省綠色食品展示展銷中心的帶動(dòng)力,、影響力將擴(kuò)展到以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū),，麗水市也將發(fā)展成這一區(qū)域的綠色食品消費(fèi)、生產(chǎn)和交易中心,。

三,、申報(bào)單位與運(yùn)作機(jī)制：

麗水市蓮都區(qū)人民政府農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化協(xié)會(huì)(籌)，是麗水市蓮都區(qū)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的自治組織,。主要職能為：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策調(diào)研、龍頭企業(yè)服務(wù),、農(nóng)產(chǎn)品銷售服務(wù),、市場信息服務(wù)、企業(yè)項(xiàng)目招商引資等,。

麗水市浙西南農(nóng)貿(mào)城開發(fā)有限公司,。成立于1999年9月，是一家注冊資金700萬元的股份有限責(zé)任公司,。本公司總規(guī)劃用地100畝,，一期開發(fā)60畝，總投資8000萬元,，固定資產(chǎn)7200萬元,。建筑面積4.8萬平米,商鋪514間,倉儲(chǔ)面積1.2萬平米,冷庫800號(hào)級(jí)。公司成立開始,，就以建設(shè)綠色市場,、網(wǎng)絡(luò)市場、品牌市場為已任,。將于xx年8月28日試營業(yè),，目前正積極籌備承辦首屆中國麗水綠色食品節(jié)展示展銷會(huì),，市場正式開業(yè)將與12月首屆中國麗水綠色食品節(jié)開幕同步進(jìn)行。

本項(xiàng)目實(shí)行市場化運(yùn)作,，由上述兩申報(bào)單位組建具有企業(yè)法人資格的浙江省綠色食品發(fā)展有限公司(方案另報(bào)),，承擔(dān)浙江省綠色食品展示展銷中心的建設(shè)任務(wù)。

四,、經(jīng)費(fèi)預(yù)算150萬元,。其中：

1、展示展銷大廳：目前以租賃方式,，年租金約4-5萬元,。

2、浙江省綠色食品網(wǎng)站建設(shè)經(jīng)費(fèi)90萬元(見表1),，機(jī)房及辦公用房目前以租賃方式,，年租金約5萬元。開辦經(jīng)費(fèi)(辦公設(shè)施與交通工具等)約50萬元,。

3,、經(jīng)費(fèi)來源：

申報(bào)單位自籌100萬元，要求省財(cái)政支持50萬元,。

方案可行性調(diào)研報(bào)告范文篇二

(一)項(xiàng)目背景

1 項(xiàng)目名稱：

“聯(lián)想高科?經(jīng)典都市”居住小區(qū)

2 承辦單位概況：

“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司,。 由于其他的在開發(fā)項(xiàng)目占用大量資金，且本項(xiàng)目工程量大,，建設(shè)周期長,。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項(xiàng)目,。 公司注冊資本1億元(“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬元,，武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司3000萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬元)流動(dòng)資金2400萬元(滾動(dòng)開發(fā)),。 武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委,、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn),。集團(tuán)注冊資本15億元,，目前全資、控股,、參股企業(yè)35家,，已成為“武漢?中國光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理,、創(chuàng)業(yè)孵化器,、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心,、工程科學(xué)研究,、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團(tuán),。 成立于xx年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司,，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子,。

3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

(2)《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

(二)項(xiàng)目概況

1 地塊位置：

關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè),，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院,，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠,。地塊緊鄰光谷cbd中心區(qū),，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟,。周邊商場,、菜場、休閑廣場眾多,，大專院校林立,，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn),?！奥?lián)想高科?經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院,、魯巷廣場,、關(guān)山市場、關(guān)山中學(xué),、魯巷小學(xué),、光谷核心市場、電信數(shù)碼港,、長江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等,。位于此地生活方便而多彩,。

2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：270畝(180090平方米) 容積率：1.75(本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米即達(dá)武黃高速公路,，是武漢光谷的重點(diǎn)開發(fā)地段,，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè),，把容積率把握在較小的數(shù)值) 建筑面積：314528平方米 開發(fā)周期：7至8年 土地價(jià)格：5400萬(高科集團(tuán)儲(chǔ)備土地,，作為股本投入)

3 周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)步行約2分鐘可至586、521,、715等公交車站;

(2)魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場所均幾步之遙;

(4)華中科技大學(xué),，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞;

(3)武漢光谷cbd中心光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè) 4 項(xiàng)目投入資金及效益情況 項(xiàng)目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價(jià)格： 元/平米起 項(xiàng)目銷售收入：59104.00萬元 項(xiàng)目稅后利潤總額：16127.14萬元 項(xiàng)目毛利潤潤：27.28% 項(xiàng)目內(nèi)部收益率：25.39%

(三)項(xiàng)目建設(shè)緣由

1 項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開拓發(fā)展 公司自成立以來,，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念,，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持,，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn),。通過本項(xiàng)目的開發(fā),，占據(jù)光谷cbd區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實(shí)力,，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象,。

2 項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)光谷建設(shè)的精神 國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長政策對(duì)房地產(chǎn)市場的潛力巨大,，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng),。隨著國家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令,，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心,。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅,，五年共建3000萬平方米,，用五年的時(shí)間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二,、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng),。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo),，市場運(yùn)作逐步放寬條件,，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮,，我市房地產(chǎn)市場已形成了二,、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政,、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段,，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房,，會(huì)刺激住房有效需求,，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。 根據(jù)xx年第二季度武房指數(shù)報(bào)告,，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主,，武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大,，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn),，在未來的5年內(nèi)，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園,，加上長江樂園的帶動(dòng)效應(yīng),，一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好,、居住質(zhì)量最高,、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。 因此,，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū),，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴,，三方經(jīng)過協(xié)商,，達(dá)成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團(tuán)270畝儲(chǔ)備地塊,。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述,。

3 由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開發(fā)策略 從土地供應(yīng)的角度分析,，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展,，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi),，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢,。類似本項(xiàng)目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴,。隨著土地供應(yīng)市場的秩序日益規(guī)范化,，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥,、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣,、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本,，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利,。 本項(xiàng)目由武漢高科國有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán)，為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件,。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā),。根據(jù)市場動(dòng)態(tài),，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項(xiàng)目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場并不多見,。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值,，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。 4 項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢所在 世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù) 高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲(chǔ)備 融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢

(四)市場分析

1 武漢概況

武漢市是中國六大中心城市之一,。 在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中,，武漢名列第六。xx年,，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元,，按可比價(jià)格計(jì)算，比xx年增長12%,。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高,，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國,、全省平均水平,。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善,，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步,，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境,，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染,，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。 中華人民共和國成立后,，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地,，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心,，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地,，在全國221個(gè)地級(jí)以上城市中,，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國的特大中心城市之一,。改革開放以來,，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首,，實(shí)際利用外資63.7億美元,，外資來自全球五大洲40多個(gè)國家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國公司有35家來漢投資,，另有45家設(shè)立了代表處,。 邁向世界超級(jí)城市 世紀(jì)之交,，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國《未來學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來的超級(jí)城市》的文章,，預(yù)言中國的上海,、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。 超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬;能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求(包括食物,、住所,、安全、醫(yī)療,、保健,、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造,、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資,。未來超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源;國際機(jī)場;與腹地的交通聯(lián)絡(luò);圓頂體育場;技術(shù)中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎(chǔ)設(shè)施;新的政治機(jī)制。 未來的十大超級(jí)城市：班加羅爾(印度);武漢(中國);上海(中國);曼谷(泰國);丹佛(美國);亞特蘭大(美國);昆坎-圖盧姆地區(qū)(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大),。由于地處中部要沖,，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì),。

2 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析

(1)“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進(jìn),，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一,，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展,，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一,。 在此背景下,，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢,，及時(shí)決策,，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年,，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢,，被國家科技部、國家計(jì)委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地(簡稱“武漢?中國光谷”),。 “武漢?中國光谷”高等院校和科研院所眾多,，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持;以武漢烽火科技集團(tuán),、長飛公司,、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè),，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模,，形成了光谷發(fā)展的骨架;“武漢?中國光谷”依托國家級(jí)開發(fā)區(qū)-----武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū),，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ),。 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所,，65個(gè)國家重點(diǎn)學(xué)科,，10個(gè)國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國家工程技術(shù)研究中心,，43名兩院院士,，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學(xué)生,，每年有5萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方,。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源,。

(2)建筑類型

武漢市(光谷地區(qū))住宅類建筑其類型現(xiàn)狀： ●多層,。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體,，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出,。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢,。反觀城市的外延,，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片,，武昌的南湖片,、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何,，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式,。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例,。 ●小高層,。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外,，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部,。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層,，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì),，市場反映良好。此外,，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安?公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目,。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式,。 ●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變,。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世,，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。福星城市花園,、怡景花園等樓盤紛紛亮相,，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀,。 ●別墅,。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來看,，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看,，townhouse(即聯(lián)排別墅)都是最好的。究其原因,，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢,，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低,，綠化率高,，環(huán)境優(yōu)美;另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多,，直接促使別墅的需求量增大,。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果,。 本項(xiàng)目建筑類型： 以高層(c型)為主干,，周圍點(diǎn)綴布局(a、b,、d,、e型)多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致,，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍,。 配比： 多層：a型8棟、b型6棟,、d型12棟,、e型7棟 高層：c型14棟 3 目標(biāo)市場地位 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下：

(1)外企、高新技術(shù)企業(yè),、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士;

(2)周邊高校的教師以及工作者;

(3)欲改善居住條件的置業(yè)者;

(4)政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部;

(5)外地來漢的經(jīng)商者,。

(6)其他

(五)結(jié)論

本項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益,、環(huán)境效益俱佳,，項(xiàng)目可行,。

(一)市場概況

1 武漢市總體經(jīng)濟(jì)狀況

武漢市是中國六大中心城市之一。 在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中,，武漢名列第六,。xx年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元,，按可比價(jià)格計(jì)算,，比xx年增長12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高,，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國,、全省平均水平,。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善,，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步,，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。 得天獨(dú)厚的地理環(huán)境,，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染,，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。 中華人民共和國成立后,，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地,，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心,，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地,，在全國221個(gè)地級(jí)以上城市中,，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國的特大中心城市之一,。改革開放以來,，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首,，實(shí)際利用外資63.7億美元,，外資來自全球五大洲40多個(gè)國家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國公司有35家來漢投資,，另有45家設(shè)立了代表處,。 邁向世界超級(jí)城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際,，美國《未來學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來的超級(jí)城市》的文章,，預(yù)言中國的上海,、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。 超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬;能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求(包括食物,、住所,、安全、醫(yī)療,、保健,、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造,、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資,。未來超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源;國際機(jī)場;與腹地的交通聯(lián)絡(luò);圓頂體育場;技術(shù)中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎(chǔ)設(shè)施;新的政治機(jī)制。 未來的十大超級(jí)城市：班加羅爾(印度);武漢(中國);上海(中國);曼谷(泰國);丹佛(美國);亞特蘭大(美國);昆坎-圖盧姆地區(qū)(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大),。由于地處中部要沖,，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì),。

2 武漢房地產(chǎn)市場概況

國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需,、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長政策對(duì)房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng),。隨著國家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制,、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心,。 武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入,。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米,，用五年的時(shí)間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的,。 形成了二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng),。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展,，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運(yùn)做逐步放寬條件,，市民賣舊買新,，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二,、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)的良好局面,。 部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段,，房改前的好條件正在逐步被消化,，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi),。

3 武漢商品住宅價(jià)格走勢

xx年武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍,，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢,。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/?,。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用,。 洪山區(qū)：xx年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn),，比上季度上漲了36.92點(diǎn);住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米,，漲幅為2.54%,。 洪山區(qū)指數(shù) 第四季度 1145.39 第一季度 1273.52 第二季度 1327.12 第三季度 1451.75 第四季度 1488.67 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄,，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量,。究其原因，一是有良好的地理位置,，交通方便;二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者,，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士,、研究生等。從市場現(xiàn)狀看,，武珞路沿線地處城市中心,，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓,。 楚雄大道沿線聚集了名都花園,、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都,、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目,，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng),，該區(qū)域高校眾多,，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主,。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上;當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右,。總體而言,，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高,。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊,。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低,，取得了較好的銷售業(yè)績,，此季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右,。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化,、大戶型化發(fā)展的趨勢。 坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期,，平均價(jià)格在xx元/平方米左右,。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米,，仍保持著較好的銷售勢頭;銀河灣均價(jià)為1700元/平方米,，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右;均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米;水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢,。

4 武漢主要商品住宅樓盤xx年銷售大勢

1.市場整體活躍,，樓盤銷售順暢 xx年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個(gè)季度，各區(qū)域銷售價(jià)格和銷售量都大幅度提高,，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個(gè)月的時(shí)間,，一期的400余套已銷售逾70%。碧水晴天一期推出的292套住房,，兩個(gè)季度不到銷售了70%,，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量;中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量,。在價(jià)格上,，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約100元/平方米。 2.名家操盤實(shí)力大增 目前,，武漢市中,、高檔樓盤訴諸于市場的賣點(diǎn)，基本上集中在尊貴性,、環(huán)境,、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計(jì),、名家建筑與安裝,、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活,。例如,，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀(jì)華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言,，使得只有189套豪宅的“世紀(jì)華庭”在推出不到半年的時(shí)間里就售出了137套,。武漢市另一個(gè)同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè),，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計(jì)中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位,。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅,，有著以名家設(shè)計(jì),、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營的“金色港灣”,，以及像“藍(lán)灣俊園”這樣聘請(qǐng)了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤,。

方案可行性調(diào)研報(bào)告范文篇三

本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證廣場投資的必要性,、可能性,、有效性和合理性。按照國家有關(guān)規(guī)范,，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究,、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn),，我們合三為一,，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究,，本項(xiàng)研究的原則是：

◆ 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo),，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成;各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于**市國土房管局;建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算,，同時(shí)與**市建設(shè)委員會(huì)公布的**市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。

◆ 總投資測算一覽表,，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案,，擬分為三組采取滾動(dòng)的開發(fā)形式;本項(xiàng)目各類物業(yè)的測定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理,，其計(jì)算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式,，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。

◆ 本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分,，按照目前**市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù),，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求,、計(jì)算模式以及測算要求,。

第一章 **市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

1.1**市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況

**市位于廣東省東南部、三角洲東北端,，南臨**大亞灣,，與深圳、香港、東莞毗鄰,，北連河源市,，東接汕尾市，西鄰廣州市,。**市地處低緯度,，北回歸線橫貫全市，雨量充沛,，陽光充足,，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū),。

**市是廣東省的一座歷史文化名城,，素有“粵東重鎮(zhèn)”,，“嶺南名郡”之譽(yù),。改革開放以前,，**市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱,，直到1979年,，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元,，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6.66億元,，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元,。改革開發(fā)以后,，特別是1988年地改市之后,，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期,。

20多年來,，**市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng),，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化,。已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市,。

20xx年,，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長8.1倍,，20xx年翻了三番多,，年均增長20.2%。20xx年行政區(qū)劃調(diào)整后,，**市現(xiàn)轄惠城區(qū),、惠陽區(qū)、惠東縣,、博羅縣,、龍門縣,，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū),。全市總面積11158平方公里,，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按**市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑,，20xx年底,，**市總?cè)丝跒?33.72萬，其中戶籍人口(常住人口)283.02萬人,，外來人口(暫住人口)50.7萬人,。全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)街道辦事處,，1066個(gè)行政村,，并設(shè)有兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

**市人民政府駐地惠城區(qū),，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里,，總?cè)丝?1.78萬;惠陽區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總?cè)丝?0.77萬,。

1.2**市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)

縱觀**市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程,，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989—1993年,，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在,。第一階段，1978年到1988年是**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段,，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國開始實(shí)行改革開放,，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。

**市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多,，gdp年均增長10.4%,，1988年達(dá)到33.04億元;人口年均增長1.3%，1988年達(dá)到218.06萬人;城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長4.6%,，1988年達(dá)到27.75平方公里;地方財(cái)政收入年均增長14.3%,，1988年達(dá)到2.08億元;工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長21.8%,，1988年達(dá)到20.7%億元;人均gdp年均增長8.5%,，1988年達(dá)到1526元;三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小,，**市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變;這一期間,，**市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小,，**市經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍,。

1989—1993年是**市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段,，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，gdp年均增長30.5%,，地方財(cái)政收入年均增長40.8%,，實(shí)際利用外資年均增長61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長24.7%,，外貿(mào)出口總額年均增長37.7%,，人均gdp年均增長27.2%。從1989年到1993年,，**市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增57.6%,，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，1993年占gdp的47.8%,，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降,，1993年占gdp的17.5%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變,。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮,，當(dāng)時(shí)的是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰,，同時(shí)也托起**市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想,。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。這些事件對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響,，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅,，熊貓汽車城項(xiàng)目的擱淺，**市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中,。

1994年至今,，是**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段,，**市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用,，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展,。在此期間,，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長18.3%，地方財(cái)政收入年均增長13.6%,，實(shí)際利用外資年均增長6.7%,，外貿(mào)出口總額年均增長16.7%，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長21.9%,，人均gdp年均增長14.5%,。這一階段的代表性事件是中海殼牌石化項(xiàng)目的最終簽訂。預(yù)計(jì)未來五到十年間,，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金,，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化,、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)**市的跨越式發(fā)展提供契機(jī),。

1.3**市的區(qū)位條件

**市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐,，緊鄰深圳、東莞,、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國際大都市香港,。**市區(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里,，南與深圳市相隔80公里,，**市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。

良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素,，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素,。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸,，改革開放后,，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢突現(xiàn),，到20xx年,，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件,，東部地區(qū)與香港的連通性較高,，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部,，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力,，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。

根據(jù)有關(guān)方面的測算,，在廣東,、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%,，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加0.58%至0.61%,，制造業(yè)外資投入金額增加0.4%至0.6%，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加0.34%至0.37%,，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加0.2%到0.7%,。

進(jìn)入新的世紀(jì)，區(qū)位條件將的重大的改變,。cepa的簽署與實(shí)施,，在未來若干年香港對(duì)珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng),，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展,。作為珠三角城市重要的一員,，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢,，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為,。

1.4石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)

落戶大亞灣的中海殼牌石化項(xiàng)目,，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目,，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營,。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬噸乙烯,，進(jìn)而衍生出230多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品,，年銷售值達(dá)17億美元，對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為1:50,。該項(xiàng)目已于20xx年11月奠基,，目前正在進(jìn)行80萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到20xx年正式建成投產(chǎn),。

未來幾年中國對(duì)石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊,，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間，正積極抓住這次機(jī)會(huì),，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶,，使成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。

大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),，陸域面積273.68平方公里,，海域面積488平方公里，海岸線52公里,，自然條件得天獨(dú)厚,，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源,、淡水資源和旅游資源也十分豐富,。初步形成了比較完善的道路、供水,、供電,、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件,。

大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強(qiáng)跨國公司之一,，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位,。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚,，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈,。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模,，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū),，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地,。如果從更大范圍來看大亞灣,，其發(fā)展前景更不可估量。

大亞灣東部的稔平半島,，土地面積740平方公里,，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài),，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件,，正受到外來投資商的高度關(guān)注。

1.5**市在珠三角的地位和作用

目前,，是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐,，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū),?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了中心城區(qū)的發(fā)展空間,，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變,。正在建設(shè)中的中海殼牌石化項(xiàng)目將給**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)工業(yè)化進(jìn)程,，拉長產(chǎn)業(yè)鏈,，使成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變在珠三角的分工地位,，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛,，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。

同時(shí),，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移,，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)**市走向真正意義上的沿海城市,。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳,、香港、東莞的聯(lián)系,，對(duì)旅游資源的開發(fā)利用,，對(duì)生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，**市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地,。