為了確保事情或工作有序有效開展,，通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案,，方案屬于計(jì)劃類文書的一種,。那么我們該如何寫一篇較為完美的方案呢,？以下是我給大家收集整理的方案策劃范文，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案常用方法篇一

商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：選址策劃、概念策劃,、商業(yè)規(guī)劃,、招商策劃、銷售策劃,、經(jīng)營策劃,。

商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃：商品定位、商業(yè)布局,、功能定位,、動(dòng)線設(shè)置、人流導(dǎo)引,、d m規(guī)劃,。

商業(yè)地產(chǎn)市場定位：目標(biāo)市場定位、投資經(jīng)營戶定位,、市場功能定位,、業(yè)態(tài)業(yè)種定位。

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃:業(yè)態(tài)業(yè)種配置,、個(gè)性招商策略,、分步招商計(jì)劃、招商文案技巧,。

商業(yè)地產(chǎn)銷售策劃:銷售時(shí)機(jī)把握,、銷售節(jié)奏控制、銷售賣點(diǎn)設(shè)計(jì),、銷售人員培訓(xùn),。

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃：案名設(shè)計(jì),、視覺形象設(shè)計(jì)、案場設(shè)計(jì),、文案策劃,、平面設(shè)計(jì)、流設(shè)計(jì),。

商業(yè)地產(chǎn)市場推廣：媒體組合,、媒體選擇、推廣計(jì)劃,、費(fèi)用預(yù)算,。

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營策劃：商管公司籌建、商管運(yùn)營推動(dòng),、興市旺市策劃,、項(xiàng)目運(yùn)營維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項(xiàng)：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時(shí)應(yīng)該思考的商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項(xiàng)：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時(shí)應(yīng)該思考的

商業(yè)地產(chǎn)招商，是一種招攬商戶并維持商戶關(guān)系的過程,，一種價(jià)值積累使量變達(dá)到質(zhì)變的過程,，一種雙向選擇使雙方利益達(dá)到最大化的過程。在商業(yè)地產(chǎn)中,，良好的招商勢必達(dá)到雙贏,，代理公司贏得成功經(jīng)驗(yàn)與口碑，商戶經(jīng)營順利并贏取利潤,。然而在現(xiàn)實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)招商過程中,，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種問題，導(dǎo)致招商困難或商場招商后迅速倒閉,。下面我來淺談一下招商過程中的幾種忌諱,。簡單總結(jié)下來有六忌：

在任何形式的招商工作中，市場調(diào)研都是第一步,。即對(duì)項(xiàng)目所在市場的交通狀況,、輻射半徑內(nèi)人群的收入水平、消費(fèi)水平以及項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的分布,、經(jīng)營狀況,、租金水平等情況進(jìn)行了解和分析，從而掌握項(xiàng)目的市場環(huán)境,，以此作為項(xiàng)目定位的基礎(chǔ),。盡管成功的商業(yè)地產(chǎn)中，市場環(huán)境不宜被過分強(qiáng)調(diào),，但正確的市場環(huán)境分析卻是必不可少并且極具導(dǎo)向作用的,。就好比做菜前起碼要了解食客的口味一樣，正所謂“看人下菜碟”,，市場環(huán)境分析帶來的全面性與針對(duì)性的有效兼容所起到的作用是不容忽視的,。因此策劃代理公司,，萬萬不能忽略市場調(diào)研的必要性，無論在制定調(diào)研方案還是人員配備上,，都需秉承科學(xué)的方法并且遵循以

往的經(jīng)驗(yàn)積累,，循序漸進(jìn)，以例而行,。在此，還要特別強(qiáng)調(diào),，單純只依靠著幾百幾千張調(diào)查問卷或封面數(shù)據(jù)做簡單的書面工作是無法催生出一份頗具功效的市場調(diào)研報(bào)告的,。而是要通過各種渠道，深入了解項(xiàng)目市場環(huán)境,，成功的將商業(yè)操作中潛在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)躍然紙上,，從而真正發(fā)揮出市場調(diào)研的作用。

聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足只會(huì)紙上談兵的代理公司做商業(yè)策劃招商工作,，就好比讓實(shí)際駕駛經(jīng)驗(yàn)缺乏而空有一紙駕駛證的司機(jī)開車行駛,。順利的話也許可以安全到達(dá)目的地，但過程漫長且揪心,；不順利的話中途會(huì)出現(xiàn)小事故不可避免,，再嚴(yán)重的話就有翻車的可能。

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過程中,，各個(gè)系統(tǒng)的聯(lián)系度是相當(dāng)緊密的,。代理公司要負(fù)責(zé)對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行定位、確定招商對(duì)象與經(jīng)營模式,、規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)等一系列流程,。僅靠一份華麗的理念是撐不住的，委托者與商戶更重視的是后期運(yùn)作與管理,。所以代理公司在招商過程中,，是需要一套系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作理念與成熟的商業(yè)運(yùn)作模式支撐的。另外,，由于招商過程中每個(gè)環(huán)節(jié)都需要熟于商業(yè)操作的人員配合運(yùn)作,，所以一家優(yōu)秀的代理公司一定會(huì)擁有一只專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì),，人才的價(jià)值在商業(yè)地產(chǎn)中是不可忽視的,。畢竟商業(yè)不產(chǎn)不同于住宅等物業(yè)，它的價(jià)值更多體現(xiàn)在后期的資本運(yùn)作與經(jīng)營管理等方面,，這也就更突出了一只優(yōu)秀招商團(tuán)隊(duì)和一個(gè)優(yōu)良代理公司的作用,。

前面說到過，商業(yè)地產(chǎn)的市場定位是要以項(xiàng)目準(zhǔn)確詳細(xì)的市場調(diào)查為基礎(chǔ)的,。有了該基礎(chǔ)后,，就要進(jìn)行定位：在已知的地段,，為什么類型的商家提供一個(gè)怎樣的經(jīng)營場所，針對(duì)的是何種范圍的目標(biāo)客戶群,。商業(yè)定位即反映出商業(yè)企業(yè)與競爭對(duì)手在商業(yè)中的位置,，也反映了該商業(yè)企業(yè)的競爭力。進(jìn)行商業(yè)形象定位,，是后期實(shí)施商業(yè)市場戰(zhàn)略的第一步?，F(xiàn)在很多運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司,，定位時(shí)通過扎堆兒以求穩(wěn)妥，這是犯了忌諱,，一個(gè)毫無吸引力的定位是無法達(dá)到價(jià)值最大的,。與此同時(shí)，有些過于突出概念定位的代理公司,，完全將標(biāo)新立異當(dāng)作定位重點(diǎn),，欲通過獨(dú)特的定位吸引眼球,，招攬生意,，也是欠考慮的：市場能否如此兼容并包？市場容量是否足夠,？后期如何維持良性運(yùn)作,？等等一系列問題都是特色定位時(shí)要注意的。若一個(gè)幾十萬平米的項(xiàng)目,，企圖通過這種另類的定位達(dá)到效果，是要擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的,。綜上,，一個(gè)成熟的團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)，會(huì)充分考慮項(xiàng)目市場,，有針對(duì)性的進(jìn)行商業(yè)定位,。

商業(yè)地產(chǎn)往往具有很強(qiáng)的地域性，“本土作戰(zhàn)”一定要結(jié)合本地區(qū)的居民消費(fèi)特點(diǎn)和本地區(qū)的商業(yè)運(yùn)營習(xí)慣,。一些經(jīng)營成功的優(yōu)秀商業(yè)模式可以借鑒,，但切勿不加修飾的模仿，商業(yè)地產(chǎn)最終還是要因地制宜，具體地段具體分析,，進(jìn)行差異化經(jīng)營,。每一種商業(yè)運(yùn)營模式，都有相應(yīng)的操作系統(tǒng)與之配合,，一個(gè)正規(guī)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅在招商的同時(shí)就會(huì)為后期運(yùn)營管

理進(jìn)行準(zhǔn)備,，更會(huì)在招商過程中將這一理念傳達(dá)給商戶；而一些經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運(yùn)營模式,，只知其一不知其二,，了解不深入不到位，在開業(yè)后每一環(huán)節(jié)的運(yùn)作都有可能出問題,，這樣的商場開業(yè)后倒閉可想而之,。作為德國最大企業(yè)之一的麥德龍超市在上海經(jīng)營的非常成功，然而在北京卻屢碰壁,。最終麥德龍調(diào)整了在京經(jīng)營模式，其意識(shí)到在北京要找到一塊符合麥德龍業(yè)務(wù)特點(diǎn)又價(jià)格合理的土地是何等的難,，于是麥德龍正式宣布,，將以租賃場地的方式在北京開店。同時(shí)內(nèi)在經(jīng)營模式也進(jìn)行著悄然轉(zhuǎn)變,。

業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)招商的點(diǎn)睛之筆,，也是后期能否成功運(yùn)營的重要前提。尤其業(yè)態(tài)規(guī)劃,，是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營的核心,。典型的例子，很多傳統(tǒng)百貨商場習(xí)慣將男裝安排在商場的高層上,，隨著消費(fèi)者消費(fèi)心理的改變,，后期開業(yè)的新型商場則將多將男裝安排在低層。至于人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)則要充分考慮業(yè)態(tài)與品牌的位置規(guī)劃,，避免經(jīng)營場所內(nèi)除扶梯周圍經(jīng)營火爆,，四周出現(xiàn)死角的現(xiàn)象，同時(shí)也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況,，如現(xiàn)在很多商場都將扶梯設(shè)計(jì)成環(huán)繞狀,，從而照顧了扶梯周圍商戶。再比如,，傳統(tǒng)百貨商場往往將餐飲放在地下,，相當(dāng)一部分商場甚至不設(shè)餐飲業(yè)態(tài)，而現(xiàn)如今新型百貨中心,，不僅將餐飲比例大大增加,，還多將餐飲布局在高層，或分層設(shè)立,，意在將人流動(dòng)線向高層引或平均的引向各個(gè)樓層?，F(xiàn)在的一些策劃代理公司,，在招商時(shí)僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規(guī)劃好的業(yè)態(tài)與位置,，甚者更是為了達(dá)到最后簽約的目的而隨意對(duì)商戶進(jìn)行讓步,，允諾了很多條件，為開業(yè)后的經(jīng)營埋下隱患,。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,，它的地理位置、商業(yè)定位,、消費(fèi)群體及購買力水平都決定著它將進(jìn)什么類型和檔次的品牌,。在招商過程中，要避免兩個(gè)個(gè)誤區(qū)：招進(jìn)的品牌越高檔越好,、越新穎越好,。越高檔的品牌，要求的入駐條件越高,，并非你地理位置優(yōu)越或單純能掙到錢就能請(qǐng)的動(dòng),。他們更強(qiáng)調(diào)一種文化定位，或者說這個(gè)品牌進(jìn)來后能否與你的市場環(huán)境想適應(yīng),，能否體現(xiàn)它們的品牌文化等等,。比如西單作為一個(gè)認(rèn)知度很高的成熟商圈，卻招不來lv這樣的牌子,，因?yàn)槲鲉蔚纳虡I(yè)定位是大眾流行,，而非高端奢侈品。至于新穎的品牌,，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中是要占到一定比例的,，如20%左右，但不宜過多,。新品牌進(jìn)來后我們需要提供一些列的廣告宣傳,，營銷推廣等等，這些都是招新品牌需要考慮的因素,。另外,，由于消費(fèi)者對(duì)新品牌的認(rèn)知是需要一定時(shí)間的，同時(shí)消費(fèi)者一般會(huì)有自己習(xí)慣的消費(fèi)品牌,，所以招過多新品牌是有風(fēng)險(xiǎn)的,，萬一消費(fèi)者不認(rèn)可，招商就是失敗的,。

總之,，商業(yè)地產(chǎn)在招商過程中是需要經(jīng)驗(yàn)和技巧的，具體問題需要具體分析，以上羅列出六點(diǎn)只是淺談一下比較明顯的招商禁忌,。

引用一句關(guān)于商業(yè)的流行語：沒有開不出的物業(yè),，只有開不出的商場。在市場中,，地產(chǎn)與商業(yè)物業(yè)只有相互匹配,，相互依存，才能使商業(yè)物業(yè)長期高效發(fā)展,。商業(yè)地產(chǎn)在近些年經(jīng)

歷了高速發(fā)展后,，如今暴露了很多問題，如何面對(duì)這些問題,，如何更好的進(jìn)行招商,，這是未來商業(yè)地產(chǎn)真正需要考慮的事情。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案常用方法篇二

1,、調(diào)查概況

2,、調(diào)查分析結(jié)果

1、優(yōu)勢（strengths）

2,、劣勢（weaknesses）

3,、機(jī)會(huì)（opportunities）

4、威脅（threats）

1,、建筑部分

2、功能部分

3,、建筑內(nèi)部空間組織

4,、建筑環(huán)境定位

5、街區(qū)功能定位

6,、目標(biāo)客戶定位

7,、物業(yè)服務(wù)定位

目錄

一、市場調(diào)研分析 20xx年7月18日——20xx年7月22日

采用問卷調(diào)查和問詢調(diào)查結(jié)合

分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標(biāo)客戶購買行為及心態(tài),，為項(xiàng)目定位及營銷推廣提供客觀依據(jù),。

哈密市主要商業(yè)市場

1、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2,、哈密市商業(yè)形態(tài)

3,、哈密市經(jīng)營商戶

4、競爭物業(yè)狀況

5,、大十字商業(yè)街意向客戶購買行為

一,、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

1、人口少,、收入低,、消費(fèi)能力有限

哈密地區(qū)面積16.5萬平方公里，轄區(qū)人口35萬，其中市區(qū)面積8.5萬平方公里,，人口15.6萬,，由于城市人口少，人均收入水平低,，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低,，消費(fèi)能力有限。

2,、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢

哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè),，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中,，第一、二,、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá),，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢,，制約了商業(yè)的發(fā)展,。

3、旅游消費(fèi)不足

每年來哈密的外來人口高達(dá)十幾萬,，但多數(shù)以民工居多,，由于消費(fèi)水平較低，對(duì)商業(yè)的貢獻(xiàn)率極低,，而對(duì)商業(yè)貢獻(xiàn)率較高的旅游人數(shù),，所占比例相對(duì)較低，每年僅3—5萬

人,，對(duì)商業(yè)的貢獻(xiàn)相對(duì)有限,。

4、各商業(yè)市場缺乏亮點(diǎn),，差異性不強(qiáng)

哈密市商業(yè)格局缺乏亮點(diǎn),，雷同性極強(qiáng)，未能針對(duì)細(xì)分市場建立起一些有特點(diǎn)的專業(yè)市場,，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場間競爭激烈,，每家商業(yè)市場均未能形成自己的優(yōu)勢，缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二,、哈密市商業(yè)形態(tài)分析

1,、商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間

哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū),。

在商業(yè)形態(tài)方面,，以時(shí)代廣場為中心形成了以領(lǐng)先,、新世紀(jì)、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的,，蕓集了服裝服飾,、鞋帽箱包、日用百貨,、家用電器,、通訊產(chǎn)品、文化用品,、副食品等數(shù)十類品種,，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場的70%以上,。

在時(shí)代廣場周邊,，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場,，這三大市場依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的優(yōu)勢,，與商場及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶群,。

以天馬為中心的鐵路商圈,，充分利用交通及地理優(yōu)勢，形成了以天馬市場,，溫州商貿(mào)城,、綠洲建材市場、萬風(fēng)家俬,、美神家俬,、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場構(gòu)成的集貿(mào)市場的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營小商品,、建材、家俬,、糖酒,、日用百貨及食品等商品。

從上述哈密市的商業(yè)格局而言,，商業(yè)集中度較高,，再加上缺乏新的商業(yè)增長點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低,，商業(yè)已趨于飽合,，缺乏發(fā)展空間。

2,、商場,、集貿(mào)市場,、品牌店及超市構(gòu)成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。

哈密市的消費(fèi)主要集中于商場,，集貿(mào)市場,，其中商場和品牌店主要經(jīng)營中高檔商品，集貿(mào)市場主要經(jīng)營中低檔商品,，超市多為一些便民店,，經(jīng)營日用百貨、食品等,，從商業(yè)形態(tài)而言,，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài),，商業(yè)雷同性強(qiáng),，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3,、商戶忠誠度低,，流動(dòng)性強(qiáng)

由于哈密市商業(yè)雷同性強(qiáng)，缺乏差異性,，未能形成自己市場的競爭優(yōu)勢,，因此當(dāng)新的市場出現(xiàn)時(shí)，立即出現(xiàn)大量商戶的流動(dòng)現(xiàn)象,，新的市場只需借助價(jià)格杠桿和一些炒作,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案常用方法篇三

一

重點(diǎn)是與招商項(xiàng)目有關(guān)要素的調(diào)查分析（調(diào)查分析的內(nèi)容、方法與前述可行性研究,、市場專項(xiàng)調(diào)查相似）,。

包括項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容（產(chǎn)業(yè)）定位、招商規(guī)模定位,、服務(wù)對(duì)象（消費(fèi)者）定位,、市場地位定位、招商對(duì)象（投資人）定位,、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位,、經(jīng)營主體定位、預(yù)期收益定位,、核心競爭力定位等,。

重點(diǎn)是針對(duì)不同招商對(duì)象、不同投資者,、不同競爭者和不同的宏觀環(huán)境所構(gòu)成的招商環(huán)境,，制定分階段的、分地域的,、分主體的,、分依托資源的招商策略,，并將招商策略細(xì)化成不同的戰(zhàn)術(shù)組合。

任何一次招商活動(dòng)都離不開傳播,。恰當(dāng)?shù)拿浇閭鞑ィㄊ″X,、有效）是招商過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié),。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動(dòng)傳播策略兩部分,，且二者組合互動(dòng)應(yīng)用,。傳播策略對(duì)到達(dá)率和影響效果要進(jìn)行定量描述。

1,、招商成本

由兩部分組成：一是可用貨幣價(jià)值尺度表現(xiàn)的成本招商的貨幣支出總額,；二是運(yùn)用社會(huì)資源成本即人脈關(guān)系、公關(guān)活動(dòng),、政府公權(quán)力扶持,、智力后援等，這些社會(huì)資源雖然在本次招商活動(dòng)中沒有表現(xiàn)為貨幣支出的成本形態(tài),，但卻是過去或未來必須或必然轉(zhuǎn)化為貨幣支出的成本形態(tài),，或者是單純的貨幣成本所不能動(dòng)用的資源，如人脈關(guān)系,、智力后援,、政府公權(quán)力，并非單純支付貨幣就能動(dòng)員利用,。

2,、招商成果

由兩部分組成：一是以貨幣價(jià)值尺度表現(xiàn)的引入資本金總額和無形資產(chǎn)積累（需經(jīng)評(píng)估才能確定其價(jià)值量）；二是引入的經(jīng)營主體規(guī)模,，即經(jīng)營主體的個(gè)數(shù)和經(jīng)營能力（年經(jīng)營總額,、總生產(chǎn)量、輻射市場輻度）,。

是招商人講述給招商對(duì)象的未來收益（包括經(jīng)營收益和增值收益）,、形象（可轉(zhuǎn)化為招商對(duì)象的品牌要素）、發(fā)展?jié)摿Φ拿枋?。這種描述既是經(jīng)濟(jì)的,、物質(zhì)的，也是文化的,、精神的,，對(duì)于招商對(duì)象來說,，它既是歷史的積淀,，未來的圖畫，同時(shí)也是現(xiàn)實(shí)的真面目,。

依據(jù)市場現(xiàn)實(shí)環(huán)境和招商目標(biāo)確定,，表達(dá)為進(jìn)程計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖或甘特圖（橫道表）,。

招商過程中由于環(huán)境變化、方案偏差,、執(zhí)行偏差等原因出現(xiàn)的過程危機(jī)不可避免,，因此，策劃方案中的危機(jī)處理預(yù)案是針對(duì)招商方案執(zhí)行過程中最可能產(chǎn)生的危機(jī)事件所做的一種預(yù)測狀態(tài)的方案,。預(yù)案重點(diǎn)是對(duì)危機(jī)產(chǎn)生的負(fù)面影響進(jìn)行化解和轉(zhuǎn)化,。