方案是指為解決問題或?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)而制定的一系列步驟和措施,。怎樣寫方案才更能起到其作用呢,？方案應(yīng)該怎么制定呢,？下面是小編幫大家整理的方案范文,，僅供參考,，大家一起來看看吧,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇一
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在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一,、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運用營銷策略,，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。
二、項目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。
2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物、穩(wěn)定性回報,。
3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確,。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1.銷售（招商）目標(biāo)
2.銷售目標(biāo)分解
四,、營銷階段計劃
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示,。
五,、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位,，確定以下銷售時機及價格,。
（一）項目入市時機及姿態(tài)
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
（二）價格定位及價格策略
1,、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。
2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米,，其中起價為3328元/平方米,，價為4000元/平方米。
3,、價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1,、個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。
2,、區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。
3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好,，購置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。
（二）宣傳媒介組合
1,、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主,，電視為輔。
2,、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。
3,、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動,、項目招商說明會等形式,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇二
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位,。
_商業(yè)城項目是_房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為_市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
_商業(yè)城座落于_市城區(qū)北部的_廣場旁,，是_地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案,，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元,。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行,、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一,、項目營銷總體策略,。
營銷總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運用營銷策略,，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二,、項目營銷目標(biāo)方針,。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實,。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。
三,、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解,。
1.銷售(招商)目標(biāo)。
2.銷售目標(biāo)分解,。
四,、營銷階段計劃。
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示。
五,、項目銷售時機及價格。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn),，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格,。
(一)項目入市時機及姿態(tài),。
1.入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在5月份房交會期間開盤(或209月),，可以抓住年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、2008年秋季房交會,、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮,。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。
(二)價格定位及價格策略。
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。
2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米,，其中起價為3328元/平方米，價為4000元/平方米,。
3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升)，均價為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。
六、宣傳策略及媒介組合,。
(一)宣傳策略主題,。
1.個性特色：“_商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。
2.區(qū)位交通：本項目地處_廣場旁,，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。
(二)宣傳媒介組合。
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資,，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主，電視為輔,。
2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點輔以論壇公關(guān),、促銷活動、項目招商說明會等形式,。
(一),、按存在形式分。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街,、獨立商廈、批發(fā)零售市場,、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū),、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分,。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪,。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下套現(xiàn)是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運用返租方式是有效的,。(此種形式在北京,、上海、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在)。
2,、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪,。
獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項目的市場認知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。
隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展,，人們消費水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。,，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準將更為嚴格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。
(二),、運營模式將回歸理性。
由政府推動的會展中心,、城市廣場,、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點,。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱,?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。
(三),、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱20是“商鋪年”。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。
前言。
_廣場商業(yè)步行街,，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū),。一、二期工程全部竣工后,，商業(yè)建筑面積將達2萬平方米,，擁有大小店面房120個，成為集購物,、休閑,、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市,，店鋪出租率偏低,，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高,。據(jù)調(diào)查,，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%,，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租或改行。這種狀況,，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租,、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預(yù)售,、銷售帶來了潛在威脅,。
因此，我們必須采取有效手段,，炒熱_一期的商街氣氛,，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心,，并以此拉動_二期的店鋪出售,。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫,，本案將主要對_一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。
一,、背景分析,。
_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心,，與繁華的南大街北段僅一步之遙,。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,，首先必須對此進行研究分析,，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析,，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因,。
(一)、商街設(shè)計“先天不足”
1,、大廣場難搞大活動,。步行街北廣場扼_街、_路交匯處，西鄰五大酒店,，原本屬于最能吸引公眾“眼球”,、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣,。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”,、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值,，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流,、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來,，商街自然冷落,。
2、“假山”成了“絆腳石”,。步行街南入口處的“假山景觀”,，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央,，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”,。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符,，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人,、盲人通道等,。
3,、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失,。_街通往內(nèi)街的三個通道,，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆,。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,，街區(qū)內(nèi)主干道,、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群,。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,，每寸地皮生銀子。遺憾的是,，_一期外街通向內(nèi)街的三個通道,，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道,，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房,，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4,、_街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長,，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈,，于是放棄了購買動機,，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二),、商街策劃“后天失調(diào)”
1,、_廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天,，商街必須有自己的“靈魂”,，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。_廣場商業(yè)街最早定位是“_街”(很好),，后來又定位于“_×”(很好,，只是推廣很費力)，如今準備冠以“_廣場步行街”(老土,，沒有鮮明個性,、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確,、精準的市場定位,，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好,，其它問題也就難以解決了,。
2、_廣場是一處很好的“市民廣場”,，但要吸引廣大市民聚集到這里,，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象_×路,、_×廣場,、_×步行街那樣的廣場雕塑,。此外,，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅,、售報亭,、公用電話亭、垃圾筒,、商品廣告牌,、露天茶座等,。目前，由于上述設(shè)施沒有配套,，_廣場的“磁場效應(yīng)”不佳,，所以商街難“熱”。
3,、打造商街,，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,，再由物業(yè)管理公司去打理,，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上,，經(jīng)營_廣場商業(yè)街,，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構(gòu)來“操盤”運作,，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”,。_廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”,，雙方又都缺乏成熟的理性,，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍,。此外,，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù),，例如,，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān),，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響,。
二、商街定位,。
_廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要,，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好,，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1,、街名：_廣場時尚麗人街。
2,、概念：_廣場————_街觀光旅游的門戶,，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的_×,。
3,、廣告語：_廣場/時尚麗人街————與_相約,，與_同行。
4,、商業(yè)門類：購物,、休閑、餐飲,、美容,、娛樂。
5,、商品：主營國際國內(nèi)服裝,、服飾、化妝品,、珠寶,、眼鏡、手表,、休閑食品,、工藝品等。
6,、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者,。
7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街,。
_廣場時尚麗人街的招商,，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
(一),、發(fā)布招商公告,。
我們計劃于4月中旬在《_晚報》、_電視臺發(fā)布招商公告,，突出介紹_廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢,、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪,。
(二),、舉辦招商信息發(fā)布會。
該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行,，出席的商戶為_及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商,，以及_國貿(mào)市場有意入駐_廣場經(jīng)營的服裝、珠寶,、化妝品商戶,。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右,。會上將發(fā)布的主要信息是：
1,、_廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃,、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;,。
2,、__×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價,、租金,、物管的優(yōu)惠政策。
(三),、整合店鋪資源,。
_一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前,，須由_房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向,、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶,、洽談租金。
為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,，寧可閑置也不愿出租,，我們應(yīng)當(dāng)認真加以引導(dǎo)，動員其站在全局利益,、長遠利益的高度盡快出租,，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對目前正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租的商戶,，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心,。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租,、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定,，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍,。
(四)、有關(guān)租金政策,。
_一期商街的商業(yè)氣氛清淡,，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金,，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步,。因此,，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一,，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,，說明_一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程,，不能無視市場承受能力開“天價”,。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,，業(yè)主照常要背負購房貸款利息,，店鋪價值也很難提升。第二,，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前,，_一期店鋪比較合適的租金是：
1,、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價8500元,，平均面積110m2,，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算,，年利息為4.4萬元,。
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元,，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元,。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力,，易于接受,。)。
2,、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算,，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2,，購房投資約250萬元,，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元,。
如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算,，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說,，目前情況下尚易于接受,。)。
(五),、商戶入駐優(yōu)惠措施。
為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,，我們將“放水養(yǎng)魚”,，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：
第三,，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi),，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取;。
第四,，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本,，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門,，給予_廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策,，同時在工商管理費的收取上適當(dāng)減免。
四,、商業(yè)氛圍營造,。
(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見_廣告公司設(shè)計效果圖),。
(2),、設(shè)計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見_×步行街雕塑照片),，以增添_廣場的文化底韻,，吸引游人前來休閑。
(3),、廣場,、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅,、公用電話亭,、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等,，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇,，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務(wù)功能,。
(4),、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場,、活躍氣氛,、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁,，聯(lián)系總工會,、文聯(lián)、群藝館,、新華書店等單位舉辦廣場活動,，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場,。
(5),、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《_風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升_廣場的時尚品位,。
(6),、5月份起，爭取舉辦幾次《_之夏》廣場音樂欣賞會,，用高雅藝術(shù)推高_廣場在市民心目中的地位,，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。
五,、商街硬件改造建議,。
1、_北廣場實施改造,，以適合舉辦大型活動,。
2、_一期南入口的假山拆除,，地面實施人性化,、商業(yè)化改造。
3,、臨_街一側(cè)的店前花圃實施改造,，便于顧客無阻礙進店。
4,、內(nèi)街的地面進行排水改造,，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5,、_一期南側(cè)花圃爭取拆除,，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街,，又可創(chuàng)收,。
上述方案,，經(jīng)董事長批準后組織實施。
我們的廣告語：感受綠色自然,，打造都市休閑新天地!
第一部分：可行性方案,。
一、入駐原由：
mall的經(jīng)營模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺,，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷_萬元,，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個奇跡，可見___商場的人氣;貴店在有奧運明星來助陣,，當(dāng)紅明星又蒞臨___商場,，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到___商場來視察,，可見政府及領(lǐng)導(dǎo)對貴店的重視!
二,、經(jīng)營業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點聯(lián)合經(jīng)營方式,，扣點的額度另行洽談;本店后方管理由我方負責(zé),，大局管理遵守___商場的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種,，它以田園風(fēng)光,、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài),，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài),，把“自耕自種自留地”、“動物家園”,、“領(lǐng)養(yǎng)小動物”,、“小橋流水”、“別有洞天”,、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來,，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動物,，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動物命名,，給自己的小動物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒,、播種,，讓你體驗完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然,，這一切都是需要付費的,。
裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地,、小型魚塘,、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施,。大概需要500平方米的面積,。我們將不定期的對店內(nèi)設(shè)施進行更新及維護!
三、目標(biāo)市場：
同___商場的中高檔定位一樣,，我們的目標(biāo)客群以追求時尚的都市白領(lǐng)(女性為主),、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂趣,、熱愛小動物的心理!這部分客群的消費能力比較強,，他們會不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式,，他們普遍對小動物有好感,，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四,、市場環(huán)境分析：
_城市經(jīng)濟實力雄厚,，在全國城市綜合實力50強評比中，_城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中,，_城市位居第10位;在全國55個人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中,，_城市位居榜首。_城市人的消費能力更是位居全國之首!
_城市市位于_省的西部,，氣候干燥寒冷,，年封凍期長達5個月。也就是說,，在這長達5個月的時間里,，人們的活動范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色,，市民在這5個月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機會越來越少,，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法,，把一個完整的農(nóng)村搬到城市來,，同時把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個整潔的、有序的,、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!
五,、市場經(jīng)營分析：
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個城市有類似的店鋪,。這種模式在_城市還是一個空白,，我們就是要抓住這個市場空白的機遇，在別人還沒有想到的時候,，我們已經(jīng)付之于行動!而_城市人本身對各種方式的體育運動項目就沒有多大興趣,，在年收入較高的基礎(chǔ)上,，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運而生!
貴店的美食娛樂廣場是在_城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場所,，受到了_城廣大消費者的歡迎和認可!但是這里的休閑項目是有欠缺的,，貴廣場注重的是娛樂項目，而對于休閑來說,，除了陶吧,、玩吧之外，再沒有吸引人的地方,，都市休閑農(nóng)莊會彌補這種狀態(tài),，全力打造一個室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村,、一個別有洞天的“桃花源”!
六,、管理模式：
我們采取的是店長負責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長一名,，全權(quán)負責(zé)本店的管理,。
我們有固定的清潔員，負責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員,，負責(zé)小動物的喂養(yǎng);有負責(zé)店內(nèi)賣各種動物食物的相關(guān)人員;有負責(zé)安全的安全員,。
我們的小動物選的是一些溫順的動物,，不會對顧客進行人身攻擊,。
我們會積極配合___商場的各種促銷活動，也會在適當(dāng)?shù)臅r間搞自己的促銷活動,。
第二部分：營銷推廣方案,。
我們采取整合營銷方式(imc)進行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點整合起來,，以錯落有致的媒體廣告,、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進行大幅度的市場推廣,，同時,，也希望貴店給予一定的支持!
一、廣告攻勢：
前期我們將在本市各大知名媒體上進行大幅度的廣告轟炸,，以提高品牌知名度,，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉,，路人皆知!
_城市地區(qū)沒有強勢媒體,，這是_城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后,，選擇能夠互補的媒體進行廣告宣傳,。初步打算在_城市晚報,、_城市電視臺、_城市廣播電臺等媒體上發(fā)布廣告,。
二,、軟性宣傳:。
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽度和知名度,。
我們將通過_城市晚報,、電視臺、網(wǎng)站等一系列的媒介,，進行軟性新聞報道,，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點!讓人們進行口頭傳播。
三,、活動配合：
在每年的元旦,、春節(jié)、勞動節(jié),、兒童節(jié),、端午節(jié)、國慶節(jié),、中秋節(jié),、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動。包括票價打折,、釣魚比賽等等,。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個項目做好,，并能與_城市商業(yè)龍頭___商場合作;前期,，我們曾到全國各地的零售企業(yè)做過市場調(diào)查，這個項目在省內(nèi)還是個空白,，我們期望著能與___商場積極合作,，添補這個空白，把這個市場做起來,，真正的把它作成_城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
一,、活動目的和背景。
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20__年6月19日,，星期六,。從20__年度至今年五月份在“億萬酒店”項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在,，“太極景潤花園”在市場上已經(jīng)具有一定的知名度,，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟,，同時根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明,，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大,，預(yù)計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加,，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的,，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候,，再推遲勢必會造成客戶的流失,。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞“銷售”為中心，通過一系列的包裝等工作,，在開盤后兩天內(nèi)爭取達到30~40%的成交率,，同時將“太極景潤花園”的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣,、銷售打下堅實的基礎(chǔ),。
二、活動時間,。
20__年6月19日(星期六),。
三、活動地點,。
太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場。
強調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功,。
1)通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動,，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典,。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng),，工作人員的細微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次,，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感,。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排,，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于“選房,、購房流程”的講解和傳達，有條不紊地對開盤當(dāng)天的現(xiàn)場人流人群進行有效合理的控制,，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序,、有、層次,，整個項目現(xiàn)場有條不紊,。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理,，充分利用好銷控掌握的方法,，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài),，以使之達到成交，簽定相關(guān)合約,。
1)現(xiàn)場布置,。
a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面),，舞臺兩邊用花籃裝飾,。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用,，整個舞臺主要用做剪彩以及主持,、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個,，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端,。鞭炮氣球8串，花籃若干,，禮炮18門,，舞臺下用花扁、花架裝飾,，售樓部入口設(shè)紅色地毯,，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
c舞臺前設(shè)坐椅兩排,，20個位置左右,，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置,。
a塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計,，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干,。
c在塔南路進入售樓部路口處設(shè)空飄兩個,，以達到吸引人流，車流,，指引來賓,，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置,。
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域,。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算,，進行選房,，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議,。
b,、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書,、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù),。
c,、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料,，戶型圖,，在選房前有個心理準備。
d,、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置,，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域,，意向性劃分,。
b其他區(qū)域。
a,、活動區(qū)：售樓部門口廣場,，用作開盤活動、剪彩等,，同時作主要的包裝區(qū)域,。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域,。
4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè),，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用,，同時也用作臨時室外咨詢臺之用,。
活動目的:。
1,、鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響,，已認籌客戶及時的選房開盤，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購房客戶,，及時回籠銷售資金是我們目前重要的工作,。
2、通過本次開盤活動盛大宣傳,，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣。
活動背景：
認籌時間:3月8日-5月日認籌數(shù)量:78組,。
活動地點：
鑫隆名居銷售大廳,。
活動時間：
20__年5月日上午9點30分。
活動形式：
1.邀請輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許,，可開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進行開盤盛典剪彩儀式,。
2.通過舞臺表演吸引人氣,，可邀請輝縣市知名演藝樂隊進行表演。
3.邀請輝縣市市老年軍樂隊或鼓舞隊表演來助陣,。
4.邀請已認籌客戶現(xiàn)場參與開盤選房活動來調(diào)動潛在客戶的積極性,。
5.已定房客戶領(lǐng)取獎品提升客戶對樓盤的美譽度。
舞臺布置：
舞臺尺寸建議10米_7大小,，結(jié)構(gòu)輕鋼為主,，高度30-50厘米之間，調(diào)動現(xiàn)場觀眾的互動性和參與性,，舞臺背景以紅色為主,，熱烈奔放，更具視覺沖擊力,，地面鋪設(shè)紅色地毯,，音響及話筒由演繹樂隊自備。舞臺表演以歌曲,，舞蹈,，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項目的介紹,，抽獎,，有獎問答等環(huán)節(jié)。
軍樂隊或鑼鼓隊布置：統(tǒng)一紅色服裝,，樂器自備,，位置根據(jù)現(xiàn)場安排在舞臺左右，人數(shù)最少20人以上,，有專人負責(zé),，根據(jù)現(xiàn)場活動時間安排。
門口布置:,。
1,、將售樓部兩側(cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來增加喜慶和導(dǎo)視作用。
2,、售樓部后樓體以及對面樓體上置20_5米噴繪(內(nèi)容見后)2塊,，內(nèi)容以開盤文字為主。
3,、售樓部門口安置兩個金象(寓意吉祥,，美好，發(fā)財),，兩金象之間為15米尺寸拱門,，上置條幅(內(nèi)容見后)升空禮炮，旋風(fēng)彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放,，數(shù)量為6或者8個,，在剪彩儀式進行時從聽覺和視覺上達到更好的效果。
4,、售樓部外斜拉條幅,，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量,。
售樓部內(nèi)部包裝：
售樓部內(nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛,，案場設(shè)置開盤流程展架，認購須知來引導(dǎo)客戶,，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍,，引起客戶的購買沖動。布置抽獎區(qū),，放置抽獎道具和獎品激發(fā)參與欲望,。
售樓部內(nèi)具體劃分區(qū)域：
客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎品區(qū)。
3,、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財務(wù)辦公室前區(qū)域,，簽約和財務(wù)收款為一體。
4,、獎品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇三
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街,、獨立商廈,、批發(fā)零售市場、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營設(shè)施等。
（二）,、按產(chǎn)權(quán)形式分
1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下xx是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的,。（此種形式在北京、上海,、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在）
2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪
獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間,，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項目的市場認知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。
（一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加
隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展,，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。 20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準將更為嚴格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。
（二）,、運營模式將回歸理性
由政府推動的會展中心、城市廣場,、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱,。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。
（三）、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索
上世紀90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇四
活動目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題,，吸引大家的眼球,，增加商場知名度。
活動主題：開業(yè)盛典,。
活動時間：4月29日,。
活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演。
活動內(nèi)容：
啟動儀式(上午),。
負責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員,。
活動宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號線)2,，報紙廣告3,，電臺廣告(略)4，公車廣告(略),。
小結(jié)：活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo),、明星讓本站商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強勢報道,，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇五
影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平,、消費水平與消費結(jié)構(gòu),，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局,，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力,，商場物業(yè)所處區(qū)域(或商業(yè)圈)的商業(yè)環(huán)境,，競爭對手的實力與策略等。因此,，在操作商業(yè)地產(chǎn)時,，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。
一,、市場調(diào)研概況,。
二,、宏觀背景分析,。
1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較,。
2,、國民經(jīng)濟主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、
3,、政府有關(guān)舉措與城市遠景規(guī)劃,、社會因素分析等。
三,、區(qū)域商業(yè)市場研究,。
(一)、區(qū)域商圈研究,。
1,、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù)、人口分布,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等,。
2、項目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況,、恩格爾系數(shù),、居民收入及消費結(jié)構(gòu)等。
3,、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流,，研究范圍包括：人流類量、停留時間,、每次消費,、對不同類別的需求(吃、喝,、玩,、樂)等。
4,、商圈輻射范圍：一級商圈,、次級商圈輻射范圍,、商圈內(nèi)的競爭項目等。
(二),、終端消費者研究,。
1、消費習(xí)慣：地域的差異性,，不同宗教,、不同民族、不同年齡,、性別等,。
2、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵,。
3,、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。
4,、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格,、對商場滿意度等。
(三),、投資客戶研究,。
1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店,、大連鎖店或快餐集團的個別需要,。
2、投資動向：包括投資類型,、租金范圍及交納方式等,。
3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時間,、營業(yè)時間,、經(jīng)營業(yè)績等。
(四),、競爭對手研究,。
1、競爭者基本狀況：包括資金實力,、性質(zhì),、優(yōu)、劣勢等,。
2,、競爭項目：包括面積、特色,、經(jīng)營范圍,、業(yè)態(tài),、主要客戶、輻射范圍等,。
四,、消費者消費習(xí)性探討。
五,、項目經(jīng)營方式論證,。
第二部分、項目可行性研究,。
一,、前言。
項目總體情況進行說明,、分析,、總結(jié)。
二,、項目概況。
1,、項目所處的具體位置,、規(guī)模。
2,、項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo),。
三、整體市場分析,。
1,、區(qū)域商業(yè)市場狀況。
2,、根據(jù)項目特點分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格,、居民收入、消費偏好,、相關(guān)產(chǎn)品價格,、對未來預(yù)期及經(jīng)濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預(yù)測項目的市場發(fā)展趨勢,。
3,、主要競爭對手分析。
對區(qū)域內(nèi)競爭者進行調(diào)查及分析比較,。
4,、項目swot分析。
通過對項目的優(yōu)勢,、劣勢,、機會與威脅的分析,，為項目的定位提供依據(jù)。
5,、項目市場定位,。
6、項目初步開發(fā)設(shè)計方案,。
通過前述分析比較,，確定項目最佳的開發(fā)、設(shè)計方案,。
7,、項目投資成本估算。
8,、項目投資效益預(yù)測,。
主要根據(jù)項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率,、財務(wù)凈現(xiàn)值,、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標(biāo)及敏感性分析,，據(jù)此測算項目建成后的近期效益,、遠期效益。
9,、風(fēng)險分析,。
對項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險進行分析及規(guī)避風(fēng)險措施。
10,、可行性研究,。
可行性研究結(jié)論。
第三部分,、項目規(guī)劃發(fā)展建議,。
一、項目分析,。
1,、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料,、交通狀況,、周邊環(huán)境、周邊配套,。
2,、綜合評價(swot)：優(yōu)勢與劣勢、機會與威脅。
二,、項目定位建議,。
1、綜合定位：特征定位,、名稱定位,、價格定位。
2,、品質(zhì)定位：檔次定位,、風(fēng)格定位、形象定位,。
3,、市場定位：目標(biāo)客戶群體定位、群體表現(xiàn)特征,。
三,、綜合素質(zhì)營造建議。
1,、整體設(shè)計建議：商場設(shè)計目標(biāo)及理念,。
2、單體設(shè)計建議：建筑風(fēng)格,。
3,、素質(zhì)營造：活動場地、裝修標(biāo)準等,。
4、環(huán)境,、景觀塑造建議,。
5、物業(yè)管理與服務(wù)要點,。
6,、項目配套設(shè)施與功能建議。
四,、商業(yè)布局建議,。
2、商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案,。
3,、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議。
4,、項目外觀及景觀建議,。
5、項目人流及物流動向建議,。
五,、項目商業(yè)組合建議,。
1、商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)分析,。
2,、項目商業(yè)組合的可行性探討。
3,、項目電梯位置和利用建議,。
4、項目環(huán)境,、景觀塑造：購物氣氛的營造建議,。
5、項目配套設(shè)施與功能建議,。
第四部分,、招商、營銷傳播策略,。
一,、項目商圈分析。
商圈分析(swot)：商圈結(jié)構(gòu)性分析,。
二,、項目租售價格定位。
1,、租賃價格：
1)標(biāo)準租賃期;,。
2)租金價格厘定;。
3)租金水平展望及預(yù)測;,。
4)租金調(diào)整環(huán)境及遞增率;,。
2、銷售價格,。
1)銷售價格厘定;,。
2)銷售區(qū)域及鋪位分割建議。
3)銷售價格之階段策略性建議,。
4)銷售與租金的價格互動建議及檢討,。
三、商場經(jīng)營方式建議,。
1,、直接及間接商鋪出租。
2,、商場經(jīng)營方式的可行性探討,。
3、草擬《商場租賃意向書》及《租約藍本》。
四,、營銷傳播策略建議,。
1、招商攻擊戰(zhàn)術(shù),。
2,、階段性招商推廣建議及節(jié)點劃分。
3,、市場營銷攻擊戰(zhàn)術(shù),。
4、階段性營銷推廣建議及節(jié)點劃分,。
5,、營銷與招商傳播推廣策略互動建議。
6,、宣傳資料及媒介選擇,。
五、招商營銷執(zhí)行,。
招商營銷執(zhí)行方案,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇六
（3）活動現(xiàn)場釋放當(dāng)天92折優(yōu)惠，逼定成交,。
二,、 活動主題
歡聚信特景苑廣場，共度歡樂周末
三,、 活動時間
2012年9月22日 上午9:30—11:30
四,、 釋放口徑：
9月22日齊聚信特景苑廣場，盡情歡度美好周末,，除精美禮品外,，更有購房驚喜優(yōu)惠等你拿！
五,、 活動執(zhí)行計劃
1、客戶線（鵬翔智地）
2,、現(xiàn)場線（活動公司）
2.1,、接待中心拱門、橫幅,、地毯布置,；
六、 活動內(nèi)容
1. 現(xiàn)場安排真人版憤怒的小鳥活動,，客戶可通過砸倒毛絨玩具的數(shù)量換取禮品,；
2. 現(xiàn)場安排彩陶diy活動，客戶可自行制作彩陶，制作完成后,，客戶可自行帶走,；
以獲得信特地產(chǎn)提供的紀念品；
4. 每組客戶每樣游戲均只可參與一次,；
5. 現(xiàn)場釋放優(yōu)惠政策,，本次活動三天內(nèi)購房可享受92折優(yōu)惠；
6. 活動當(dāng)天,，現(xiàn)場安排2名保安維持秩序
七,、 獎品建議
紙抽、頸枕,、毛絨玩具（20個）
八,、 活動流程
九、 活動執(zhí)行工作表
十,、 媒體配合
十一,、 現(xiàn)場布局
十二、 費用預(yù)計
海碩文化 2012年9月
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的`精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁,，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案,，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米,。項目總投資約1 800萬元,。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行,、市場推廣,、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述,。
一,、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運用營銷策略,，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二,、項目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實,。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。
2. 倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報,。
3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。
購物主題明確,。
5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三,、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解 1. 銷售（招商）目標(biāo)
××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3 ××商業(yè)城的可銷售面積說明表
2. 銷售目標(biāo)分解
××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示,。
表8-4 ××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計劃
四,、營銷階段計劃
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示,。
表8-5 營銷各階段工作任務(wù)一覽表
五,、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位,，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態(tài)
1．入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備,，在2015年5月份房交會期間開盤（或2015年9月）,，可以抓住2015年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高-潮,；在國慶節(jié),、2015年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高-潮,。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。
（二）價格定位及價格策略
1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。
2．價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米,，最高價為4 000元/平方米,。
3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升）,，均價為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降。
六,、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1．個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。
2．區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。
（二）宣傳媒介組合
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主,，電視為輔。
2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。
3．開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動,、項目招商,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇七
(一)、按存在形式分,。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街,、獨立商廈,、批發(fā)零售市場、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分,。
1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下套現(xiàn)是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運用返租方式是有效的,。(此種形式在北京,、上海、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在),。
2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪,。
獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間,，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
(一),、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加,。
隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。20xx年,，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準將更為嚴格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。
(二)、運營模式將回歸理性,。
由政府推動的會展中心,、城市廣場、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱,。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索,。
上世紀90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇八
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁,，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案,，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元,。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行,、市場推廣、廣告策略安排,、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述,。
營銷總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運用營銷策略,，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1,、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。
2、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報。
3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。
購物主題明確。
5,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。
1、銷售（招商）目標(biāo),。
××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示,。
表8-3××商業(yè)城的可銷售面積說明表。
2,、銷售目標(biāo)分解,。
××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示。
表8-4××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計劃,。
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示,。
表8-5營銷各階段工作任務(wù)一覽表,。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位,，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態(tài),。
1．入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備,，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮,；在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會,、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮,。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。
（二）價格定位及價格策略。
1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。
2．價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米,，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。
3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升）,，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降,。
（一）宣傳策略主題,。
1．個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從。
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2．區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。
（二）宣傳媒介組合。
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資,，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主，電視為輔,。
2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇九
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位,、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃,、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃,、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。
商業(yè)地產(chǎn)是包括城市綜合體,、購物中心,、大賣場,、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場,、專業(yè)市場,、批發(fā)市場、折扣店,、工廠直銷店,、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、酒店,、度假村,、養(yǎng)老院、寫字樓及住宅和寫字樓的底層商鋪等以商業(yè)化經(jīng)營為目的與住宅房地產(chǎn)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品,。商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn),、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn),，商業(yè),，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè),，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè),。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇十
影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平,、消費水平與消費結(jié)構(gòu),，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局,，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力,，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等,。因此,，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡,。
一,、市場調(diào)研概況。
二,、宏觀背景分析,。
1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較,。
2,、國民經(jīng)濟主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、
3,、政府有關(guān)舉措與城市遠景規(guī)劃,、社會因素分析等,。
三、區(qū)域商業(yè)市場研究,。
（一）,、區(qū)域商圈研究。
1,、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù),、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等,。
2,、項目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù),、居民收入及消費結(jié)構(gòu)等,。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流,，研究范圍包括：人流類量,、停留時間、每次消費,、對不同類別的需求（吃,、喝、玩,、樂）等,。
4、商圈輻射范圍：一級商圈,、次級商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競爭項目等,。
（二）,、終端消費者研究。
1,、消費習(xí)慣：地域的差異性,，不同宗教、不同民族,、不同年齡,、性別等。
2,、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵,。
3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因,。
4,、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格,、對商場滿意度等。
（三）,、投資客戶研究,。
1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店,、大連鎖店或快餐集團的個別需要,。
2、投資動向：包括投資類型,、租金范圍及交納方式等,。
3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時間,、營業(yè)時間,、經(jīng)營業(yè)績等。
（四）,、競爭對手研究,。
1、競爭者基本狀況：包括資金實力,、性質(zhì),、優(yōu)、劣勢等,。
2,、競爭項目：包括面積、特色,、經(jīng)營范圍,、業(yè)態(tài)、主要客戶,、輻射范圍等,。
四、消費者消費習(xí)性探討,。
1,、基本結(jié)論：
專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業(yè)老板、公務(wù)員,、個體工商業(yè)者,、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）,。
專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習(xí)慣,。
五、項目經(jīng)營方式論證,。
1,、項目與同類型物業(yè)的比較論證,。
2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證,。
3,、項目消費者群體分析及引導(dǎo)性消費行為論證。
4,、項目的商業(yè)價值及租金價值風(fēng)險性論證,。
5、項目設(shè)計標(biāo)準及經(jīng)營管理水平的論證,。
一,、前言。
項目總體情況進行說明,、分析,、總結(jié)。
二,、項目概況,。
1、項目所處的具體位置,、規(guī)模,。
2、項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo),。
三,、整體市場分析。
1,、區(qū)域商業(yè)市場狀況,。
2、根據(jù)項目特點分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格,、居民收入,、消費偏好、相關(guān)產(chǎn)品價格,、對未來預(yù)期及經(jīng)濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預(yù)測項目的市場發(fā)展趨勢,。
3,、主要競爭對手分析對區(qū)域內(nèi)競爭者進行調(diào)查及分析比較。
4,、項目swot分析,。
通過對項目的優(yōu)勢、劣勢,、機會與威脅的分析,，為項目定位提供依據(jù),。
5、項目市場定位,。
6,、項目初步開發(fā)設(shè)計方案。
通過前述分析比較,，確定項目最佳的開發(fā),、設(shè)計方案。
7,、項目投資成本估算,。
8、項目投資效益預(yù)測,。
主要根據(jù)項目未來銷售收入及收益情況,，計算項目的投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值,、內(nèi)部收益率,、投資回收期等經(jīng)濟指標(biāo)及敏感性分析，據(jù)此測算項目建成后的近期效益,、遠期效益,。
9、風(fēng)險分析,。
對項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險進行分析及規(guī)避風(fēng)險措施,。
10、可行性研究,。
可行性研究結(jié)論,。
一、項目分析,。
1,、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料,、交通狀況,、周邊環(huán)境、周邊配套,。
2,、綜合評價（swot）：優(yōu)勢與劣勢、機會與威脅,。
二,、項目定位建議。
1,、綜合定位：特征定位,、名稱定位,、價格定位。
2,、品質(zhì)定位：檔次定位,、風(fēng)格定位、形象定位,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇十一
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位。
商業(yè)城項目是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場旁，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一,、項目營銷總體策略,。
營銷總體策略是仔細分析,、科學(xué)劃分并準確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運用營銷策略,，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二,、項目營銷目標(biāo)方針,。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實,。
1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。
2,、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報,。
3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。
購物主題明確。
5,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解1.銷售（招商）目標(biāo),。
商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示,。
表8-3商業(yè)城的可銷售面積說明表。
2,、銷售目標(biāo)分解,。
商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示。
表8-4商業(yè)城的銷售目標(biāo)計劃。
四,、營銷階段計劃,。
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示,。
表8-5營銷各階段工作任務(wù)一覽表。
五,、項目銷售時機及價格,。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位,，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態(tài),。
1,、入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在2015年5月份房交會期間開盤（或2015年9月）,，可以抓住2015年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高-潮；在國慶節(jié),、2015年秋季房交會,、元旦等重要時期掀起新的銷售高-潮。
2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。
（二）價格定位及價格策略,。
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。
2,、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米,，最高價為4000元/平方米,。
3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升）,，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降,。
六,、宣傳策略及媒介組合,。
（一）宣傳策略主題。
1,、個性特色：“商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從,。
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2,、區(qū)位交通：本項目地處廣場旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合,。
1,、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主,，電視為輔。
2,、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。
3,、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動,、項目招商,。
