為了確保事情或工作有序有效開展，通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案,，方案屬于計劃類文書的一種,。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點呢？又該怎么寫呢？下面是小編為大家收集的方案策劃書范文,，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇一

重點是與招商項目有關(guān)要素的調(diào)查分析（調(diào)查分析的內(nèi)容,、方法與前述可行性研究、市場專項調(diào)查相似）,。

包括項目經(jīng)營內(nèi)容（產(chǎn)業(yè)）定位,、招商規(guī)模定位、服務(wù)對象（消費者）定位,、市場地位定位,、招商對象（投資人）定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位,、經(jīng)營主體定位,、預(yù)期收益定位、核心競爭力定位等,。

重點是針對不同招商對象,、不同投資者、不同競爭者和不同的宏觀環(huán)境所構(gòu)成的招商環(huán)境,，制定分階段的,、分地域的、分主體的,、分依托資源的招商策略,，并將招商策略細化成不同的戰(zhàn)術(shù)組合。

任何一次招商活動都離不開傳播,。恰當(dāng)?shù)拿浇閭鞑ィㄊ″X,、有效）是招商過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動傳播策略兩部分,，且二者組合互動應(yīng)用,。傳播策略對到達率和影響效果要進行定量描述。

1,、招商成本

由兩部分組成：一是可用貨幣價值尺度表現(xiàn)的成本招商的貨幣支出總額,；二是運用社會資源成本即人脈關(guān)系、公關(guān)活動,、政府公權(quán)力扶持,、智力后援等，這些社會資源雖然在本次招商活動中沒有表現(xiàn)為貨幣支出的成本形態(tài),，但卻是過去或未來必須或必然轉(zhuǎn)化為貨幣支出的成本形態(tài),，或者是單純的貨幣成本所不能動用的資源，如人脈關(guān)系、智力后援,、政府公權(quán)力,，并非單純支付貨幣就能動員利用。

2,、招商成果

由兩部分組成：一是以貨幣價值尺度表現(xiàn)的引入資本金總額和無形資產(chǎn)積累（需經(jīng)評估才能確定其價值量）,；二是引入的經(jīng)營主體規(guī)模，即經(jīng)營主體的個數(shù)和經(jīng)營能力（年經(jīng)營總額,、總生產(chǎn)量、輻射市場輻度）,。

是招商人講述給招商對象的未來收益（包括經(jīng)營收益和增值收益）,、形象（可轉(zhuǎn)化為招商對象的品牌要素）、發(fā)展?jié)摿Φ拿枋?。這種描述既是經(jīng)濟的,、物質(zhì)的，也是文化的,、精神的,，對于招商對象來說，它既是歷史的積淀,，未來的圖畫,，同時也是現(xiàn)實的真面目。

依據(jù)市場現(xiàn)實環(huán)境和招商目標(biāo)確定,，表達為進程計劃網(wǎng)絡(luò)圖或甘特圖（橫道表）,。

招商過程中由于環(huán)境變化、方案偏差,、執(zhí)行偏差等原因出現(xiàn)的過程危機不可避免,，因此，策劃方案中的危機處理預(yù)案是針對招商方案執(zhí)行過程中最可能產(chǎn)生的危機事件所做的一種預(yù)測狀態(tài)的方案,。預(yù)案重點是對危機產(chǎn)生的負面影響進行化解和轉(zhuǎn)化,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇二

（一）、按存在形式分

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街,、獨立商廈、批發(fā)零售市場,、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū),、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營設(shè)施等。

（二）,、按產(chǎn)權(quán)形式分

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下xx是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的,。（此種形式在北京、上海,、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在）

2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間,，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。

（一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展,，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。 20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。

（二）,、運營模式將回歸理性

由政府推動的會展中心,、城市廣場、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱,。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。

（三）,、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀(jì)90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇三

策劃是一門復(fù)合性,、交叉性,、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維的科學(xué),。它的精妙之處在于不同思維方式的運用,。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維,，將孤立,、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的、動態(tài)的思維,，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S,。在感到困惑的時候，換一種思維方式考慮問題,，往往豁然開朗,，感到海闊天空,。

克隆的價值是有限的。策劃貴在創(chuàng)新,。只有創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢,。這是一個創(chuàng)新的時代，永遠不變的只有變化本身,，但創(chuàng)新不能憑空想象,，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”。太超前了要跳樓,，不超前要被淘汰,，怎么適度超前？需要有對企業(yè)特性和中國國情非常深刻的把握,，以及對社會及行業(yè)趨勢的把握,。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新,、服務(wù)創(chuàng)新,、技術(shù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新,、管理創(chuàng)新,、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新,、理念創(chuàng)新,，由表及里，由淺入深,。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥,。

理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動作的框框，創(chuàng)造自選動作,。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化,、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”,。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性,。

可以毫不夸張地說，理念創(chuàng)新,，乃是一切創(chuàng)新之源,，是一切創(chuàng)新之本，它決定著其他種種創(chuàng)新活動的開展和成敗,，它既是其他創(chuàng)新活動的基石,，也是其他創(chuàng)新活動的羅盤和指針。如果說其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話,，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新,。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動作的展開,。因此，理念創(chuàng)新具有更大的難度,。是一種更高級別的創(chuàng)新挑戰(zhàn),。

如果說其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動,。理念創(chuàng)新決定著未來競爭的成敗,。

工作室應(yīng)是自選動作的創(chuàng)造者。自選動作的天地最寬,，因為可以由你任意發(fā)揮,；自選動作的難度很大，因為你沒有成規(guī)可以借鑒,。但自選動作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo),，因為誰創(chuàng)造了自選動作，誰就創(chuàng)造了一個新的規(guī)矩,，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者,，就擁有了話語權(quán)。自選動作的本質(zhì)是創(chuàng)新,。

如何達到唯一性,、權(quán)威性、排他性是項目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的,。具有這三性的項目或產(chǎn)品，可以在一個時期內(nèi)處于無競爭狀態(tài),。

唯一性是差異化競爭策略的結(jié)果,。權(quán)威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān),。三者的統(tǒng)一與完整,，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外,，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力,，可以贏得市場的追捧。

策劃要講究審時度勢,，太超前不被市場接受,，要跳樓；太滯后坐失良機,，沒有效益,；與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿,，效益短暫,。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場大有學(xué)問,。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng)，可保持相對時間的無競爭狀態(tài),，從而獲取超額利潤,。

做策劃首先要考慮三個問題：

第一，老板判斷,。企業(yè)的掌門人怎樣,，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因為企業(yè)家是企業(yè)的人格化,，企業(yè)是企業(yè)家的物化,。任何一個好的思路、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會,、吃透,、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實。

第二,，企業(yè)診斷,。企業(yè)從那里來，今天處于什么狀態(tài),，明天向那里去,。存在決定意識，出身決定風(fēng)格,，對企“來龍”的掌控,，是對“去脈”設(shè)計的前提。

第三,，資源盤存,。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn),，更注意它有什么無形資產(chǎn)和隱形資源,。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策,、上級扶持等特殊優(yōu)勢,。

西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機器，分解成各個零部件來考慮問題,，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個整體，考慮其陰陽是否平衡,，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢,。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗，望,、聞,、問,、切，把握根本,，辨證施治,。我們的策劃更接近中醫(yī)，從整體的角度把握和解決問題,。

策劃不是一兩個點子而是一個系統(tǒng)工程,，包括：調(diào)查研究、企業(yè)或項目診斷,、企業(yè)或項目戰(zhàn)略定位,、理念創(chuàng)新、策略設(shè)計,、資源整合,、操作實施、顧問監(jiān)理,、動態(tài)調(diào)整,、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié)。

任何策劃目標(biāo)的實現(xiàn),，要想一步到位是不現(xiàn)實的,。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果,。就像過河,，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石,。使企業(yè)或項目通過這些中間的支點,，順利達成最后的目標(biāo)。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險,，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ)，最后的成功則成為必然,。大處著眼,，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則,。

策劃不管是對區(qū)域,、企業(yè)還是個人，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位,，即找出自己的核心優(yōu)勢,，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢，并量身度造設(shè)計一套切實可行的發(fā)展策略,，才能以最小的投入,，取得最大的收獲,。

寸有所長，尺有所短,。如何揚長避短,，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓。策劃應(yīng)該因時,、因地,、因人制宜，把策劃對象放在這個坐標(biāo)里面,，對他進行準(zhǔn)確的定位,，幫助他對擁有的資源要素進行梳理和整合，以期達到最佳效果,，也就是度身定造,。

因時：即審時度勢，把對象放在時代的背景下,，搞清楚他的昨天,、今天、明天,，從宏觀上把握社會和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò),。

因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊,，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢,，從而聚人氣、地氣,、財氣,。

因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設(shè)計不同的戰(zhàn)略和策略,。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計師而不是裁縫,。服裝設(shè)計師要根據(jù)每一個人的體形和氣質(zhì)，揚長避短,，再參考社會的時尚和潮流,，進行獨家創(chuàng)作。

策劃最講究的是戰(zhàn)略,，在戰(zhàn)略方向沒有確定之前,，任何戰(zhàn)術(shù)都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說,，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng),。”

準(zhǔn)確的市場定位是成功策劃的關(guān)鍵。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提,。我們策劃時首先要用全新的思維方式,，幫助企業(yè)確定自己的位置。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū),、行業(yè),、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來考量，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置,、產(chǎn)品在市場中的位置,、品牌在社會中的位置。

策劃不要僅局限于眼前,，而要有長遠的考慮,，寬打窄用。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的空間,，埋下可以發(fā)揮的伏筆,，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎,。形象的說法就是預(yù)留“管線”,。

預(yù)留管線需要策劃人具有超前長遠的戰(zhàn)略遠見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之,。

預(yù)留管線法則要求,，既要保證當(dāng)前項目的成功，還要預(yù)見項目在未來的發(fā)展態(tài)勢,，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌,。故此法則實際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統(tǒng)。這個系統(tǒng)的開放性面向未來,。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現(xiàn)在,，更是項目的未來,。

企業(yè)家是企業(yè)的頭腦,。他不僅是權(quán)利的源泉,，也是企業(yè)智慧的主要來源。

策劃一個企業(yè),，在很大程度上就是策劃一個企業(yè)家,，幫助他實現(xiàn)知識和智慧的充實，以及升級換代,。

策劃活動在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變,，則成功的策劃活動就無從說起,。

所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業(yè)家實現(xiàn)方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數(shù)字化生存時代的語言來說,，就是為老板換芯片,。

欲策劃老板，必先吃透老板,。

能成為老板,，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩,?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質(zhì),，就像一個好的導(dǎo)演同時也常常是一個好的編劇一樣,。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現(xiàn)實中的某種規(guī)律,。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?？這是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸,、機會風(fēng)險頻生的知識經(jīng)濟所使然,。作為企業(yè)分外看重的外腦機構(gòu)，我們之所以能為企業(yè)家所倚重,，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán),。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個特殊的職業(yè),，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業(yè)家用血肉,、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華，再轉(zhuǎn)化為我們的能量,。消化企業(yè)家,，再造企業(yè)家，也許是我們的工作室在跟市場經(jīng)濟對接時一個鮮明的特點,。所以,，策劃實際是一個教學(xué)相長的過程。

“條條大路通羅馬,，策劃就是尋找最近的那條路,。”“最近”是指順應(yīng)大勢,，吻合規(guī)律,，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現(xiàn)實平靜的海面之下,，策劃就是要找到它的流向,，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向,，借勢、借力,，被潮流推著走,。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者,。面對時代的快速變革,，一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店,，不在于它一時的技術(shù)領(lǐng)先或市場的占有率,，關(guān)鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉(zhuǎn)折點上,，及時調(diào)整企業(yè)的航向,，“好風(fēng)憑借力，送我上青云”,，是企業(yè)戰(zhàn)略運營的最佳境界,。

名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處,，往往體現(xiàn)在對每一個地方文化底蘊的把握,，發(fā)揮、利用和體現(xiàn)上,。工作室策劃方法論的一大特征是更強調(diào)區(qū)域文化背景的分析,。在尊重傳統(tǒng)市場調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上，更注重社會學(xué)式的感悟式調(diào)查,，通過交流取樣,。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個性與社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及消費心理偏好。重在把握社會運行的脈搏,，脈象既明,，即可將區(qū)域文化底蘊注入項目的理念（概念）開發(fā)及市場推廣策略之中，?？色@厚積薄發(fā),、石破天驚之效。

中國有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”,。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化,，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開發(fā),，除必備的專業(yè)知識以外,，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”,，準(zhǔn)確為地域文化解碼,，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事,。

市場調(diào)查80%_數(shù)據(jù)，20%_直覺,。尤其是在知識經(jīng)濟時代，市場瞬息萬變,，_統(tǒng)計得來的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動態(tài)中的市場變化,，搞不好就會是刻舟求劍。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場,，不像西方市場那樣有據(jù)可查,。所以，我說市場調(diào)查就像燒水一樣,，可以燒到80度,，最后的20度得_直覺、經(jīng)驗來把握,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇四

個性化,、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流,。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績,，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力,，把自身打造成極富個性和口碑,，擁有良好公眾形象的樓盤。

優(yōu)勢：

1,、位置優(yōu)越,，交通便捷

位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達酒店、食府,、劇院,、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全,。

交通便捷：公共交通比較便捷,，有三趟公交線路途徑本案

2、區(qū)內(nèi)康體,、娛樂,、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全

室外設(shè)施：活動廣場、小區(qū)幼兒園,、醫(yī)院,、購物廣場、籃球場

室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室,、健身室,、乒乓球室,、桌球室、卡拉ok酒廊

3,、小戶型

2房2廳,、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型,，以及提供菜單式裝修,，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單,、時尚,、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。

不足：

1,、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀

環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀,，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣;不利于提升hs花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶;同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感,。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要,，還要滿足居住者特殊的心理需求)

2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點和實際需求(事業(yè)有成,、時尚,、享受)開展特色服務(wù)，使hs花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力,。

1,、年齡在35--60歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習(xí)慣在北城生活的中老年人

家庭構(gòu)成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩,、單身中老年

2,、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主

家庭構(gòu)成：1-3口,、中青年夫妻或帶一小孩,、單身中青年

阻礙：

1、hs花園內(nèi)朝向差,、無景,、背陰的單位難于銷售。

2,、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣,，銷售業(yè)績不佳。

對策：

1,、把區(qū)內(nèi)朝向差,、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作,，作為特價單位適時限量發(fā)售,。通過廣告炒作,、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。

2,、商鋪經(jīng)營不景氣,，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二,。

一是區(qū)內(nèi)人氣不旺,，二是hs花園離大型購物中心太近。

故對策有二：

一,、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣,，促進商鋪的經(jīng)營和銷售;

二,、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結(jié)構(gòu),、心理特征,、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊,、咖啡廳等,。

根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段,，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界,，完美人生超凡享受的非常住宅。

主體廣告語：

輝煌人生,，超凡享受

--hs花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生

hs花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層,，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此,，他們的人生是與眾不同的,，是輝煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務(wù)

享受都市繁華

享受至尊榮譽

1,、建hs廣場和寓意噴泉

針對hs花園缺乏吸引性景觀一點,，建議在二期工程中建hs廣場和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景,，給項目周邊居民添一處夜來休閑,、散步散心的好去處。

試想：當(dāng)夜幕降臨的時候,，沿一路走來,。遠遠的看到hs廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕,。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲,。走進廣場,，或立于水邊，或坐于石墩,，感受都市的繁華,，呼吸夜的氣息，怡心怡情,，豈不妙哉,。

如此一來，一方面能夠增加hs花園的吸引性,，提高hs花園在公眾中的知名度,、美譽度、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認同,，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感,。

2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)

hs花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年,，他們通常沒有太多時間料理家務(wù),、清掃居所、照看孩子,。故hs花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供__送早,、午、晚餐,、定期清掃住宅,、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務(wù),。一方面切實解決住戶的實際問題,，另一方面有利于增強hs花園對目標(biāo)購房群的吸引力。

hs花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：

1,、盡竭傳達hs花園的優(yōu)勢與賣點;

2,、盡快樹立起hs花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象;

3,、直接促進hs花園的銷售,。

基于以上三個目的和太原房地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段,，即廣告切入期和廣告發(fā)展期,。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達hs花園的優(yōu)勢與賣點;

在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙,、電視,、電臺等媒體廣告、車身、路牌,、建筑物,、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造hs花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場pop直接促進樓盤的銷售,。

廣告切入期(1--2個月)

1,、報紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

--記“我”為什么選擇hs花園

主題2：事業(yè)生活輕松把握

--記hs花園特別的家政服務(wù)

2,、系列報紙硬廣告

主題1：輝煌人生,，超凡享受

--這里離購物休閑廣場只有45分鐘

主題2：輝煌人生，超凡享受

--家里面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生,，超凡享受

--hs廣場就是我們家的后花園

3,、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和發(fā)表文章,，為硬廣告的投放提供素材,，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察，為廣告的投放降低風(fēng)險,，同時保證廣告的宣傳效果。

廣告發(fā)展期(3--4個月)

1,、報紙

從各個側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生,，超凡享受”的品牌形象。

2,、電視

配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項目從工程設(shè)計,、工程質(zhì)量、開發(fā)商實力,、開發(fā)理念和項目的優(yōu)勢方面進行正面宣傳,，建立項目及開發(fā)商的良好口碑。

3,、電臺

通過電臺配合__網(wǎng)的購房者俱樂部活動和配合項目的形象,，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達。

4,、單張

通過商業(yè)信函投遞,、售樓處發(fā)送、報刊雜志夾送,、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中,，從而擴大項目自身的影響范圍。

5,、戶外廣告

①在項目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱,、路牌、建筑物廣告;

②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告;

③在北城生意火爆的大酒店對面樹巨幅廣告牌;

6,、車身廣告

項目--繁華地段項目--購物中心項目--火車站

7,、公共活動

舉辦各種公共活動,，樹立hs花園美好形象，迅速提升hs花園的知名度,、美譽度和記憶度,。

①hs廣場落成剪彩儀式

邀請北城區(qū)各界知名人士及hs花園新老業(yè)主榮譽出席(有文藝表演及娛樂節(jié)目等)

②寓義噴泉征名及題名活動

以各種方式(信函、熱線,、現(xiàn)場,、郵件等)大張旗鼓向社會各界征集hs廣場寓義噴泉的名稱。之后,，在一個令人矚目的日子里,，開展現(xiàn)場題名活動。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵(根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵),。

③hs花園“文化活動月”活動

一方面豐富項目周邊居民的文化活動,，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會各界的支持,，造成極大的社會效應(yīng),，博得民眾的好感，有利于迅速樹立hs花園美好的公眾形象;另一方面吸引新聞媒體的注意,，為新聞報道提供很好的素材,，有利于大范圍內(nèi)提高hs花園的知名度，造成持續(xù)記憶,。

1)向北城區(qū)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場券;

2)于各節(jié)假日及工休日在hs廣場舉辦各種歌舞表演,、文化活動等;

3)在北城區(qū)范圍內(nèi)開展hs花園“文化活動月”萬人簽名活動。

8,、網(wǎng)絡(luò)

通過太原搜房進行全面宣傳,，配合網(wǎng)絡(luò)炒作和太原市購房者俱樂部的會員看房活動，消化一部分產(chǎn)品,。

①太原市購房者俱樂部“假日看房班車”活動;(目前有效會員近千名,，并且數(shù)字還在以每周5-10人的速度增加，消費能力不可低估,。)

②項目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁的制作(建立廉價互動的溝通平臺);

③ 網(wǎng)站論壇同時進行討論,，使開發(fā)商和未來業(yè)主進行全面溝通，以便于了解客戶的基本情況,，更好的拉動銷售,。

9、dm直投雜志

太原市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞,，通過強大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進行宣傳,，雜志本身的信息量大保存時間長和到達率高的優(yōu)勢表現(xiàn)的淋漓盡致。

由于我們是聯(lián)合和太原市的各強勢媒體，同媒體同時由于政府的支持我們的費用會成為效果明顯之外的另一個吸引人的地方,。優(yōu)勢互補,、資源共享、促成立體報道的輿論合力網(wǎng)絡(luò),、報紙,、電臺和電視臺聯(lián)動合作組織，互相提供新聞線索,，聯(lián)合采訪,，充分利用雙方的新聞資源，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢,，以達到最佳宣傳效果;共同策劃新節(jié)目,、新欄目。網(wǎng)絡(luò),、報紙,、電臺和電視臺的結(jié)合有利于雙方爭取更多的潛在受眾。所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時間內(nèi)可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人,。幾個媒體的潛在受眾雖不盡相同,，但若結(jié)合起來，其潛在受眾將是十分巨大的,。將潛在受眾轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵲谑鼙?，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場,，提高社會效益和?jīng)濟效益的需要,。網(wǎng)絡(luò),、報紙,、電臺和電視臺充分利用各自的傳播優(yōu)勢，進行立體報道,，達到輿論合力,，這是媒體整合的主要目標(biāo)。在網(wǎng)絡(luò),、報紙,、電臺和電視臺的整合過程中，網(wǎng)絡(luò),、電視將通過栩栩如生的動感畫面和快捷性的長處,，使觀眾盡快得到初步的，鮮明的,，直觀的感性認識;電臺,、報紙則克服電視瞬間性的缺陷，利用報紙能反復(fù)閱讀，具有穩(wěn)定性的文字報道和犀利評論的特點,，引導(dǎo)讀者深入思考;雜志的針對性強,、生命周期長的特點。這將有利于開發(fā)商和相關(guān)行業(yè)商家依據(jù)自身的`情況特點,，選擇合適的信息傳遞給目標(biāo)受眾,，同時保證廣告容易被目標(biāo)受眾接受。媒體聯(lián)動既發(fā)揮了各自的特長,，又交叉互補,，彌補了各自的不足和局限性，從而擴大了傳播的深度和廣度,，形成立體傳播的推廣合力,。

我們秉承如下方面原則：

1、經(jīng)濟節(jié)約,，最大限度為客戶省錢,。

2、追求創(chuàng)新,。廣告形式力求創(chuàng)新,，創(chuàng)新同時與創(chuàng)意進行很好地結(jié)合。

3,、努力建立品牌與目標(biāo)群之間的關(guān)系,。對于大眾媒體，通?？梢杂行У貛椭⑴频闹?。而對于小眾媒體，則可以針對某些特定人群,，而且它可以很好地建立起消費者與產(chǎn)品或品牌的某種內(nèi)在聯(lián)系,，讓消費者感覺親切，感覺這是專為他而做的廣告,。

4,、建立協(xié)作關(guān)系。巧妙溶入媒體中去,，不但純進行硬廣告的宣傳,。

5、巧妙利用媒體本身的廣告作用,。適當(dāng)?shù)墓P(guān)活動可以更好地提升公司形象,，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強品牌的置信度和廣告效果。

在整合營銷傳播中,，“整合”是基礎(chǔ),，互動才是雙贏,，需要在營銷中產(chǎn)生拉力同時與消費者建立起良好的互動關(guān)系。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇五

一,、活動目的

（1）維系現(xiàn)場熱度,，提高項目知名度，積累新客戶,；

（2）邀約老客戶到場,，維護感情，同時借助其資源,，增加客帶量,；

（3）活動現(xiàn)場釋放當(dāng)天92折優(yōu)惠，逼定成交,。

二,、活動主題

歡聚信特景苑廣場，共度歡樂周末

三,、活動時間

20xx年9月22日上午9:30—11:30

四,、釋放口徑：

9月22日齊聚信特景苑廣場，盡情歡度美好周末,，除精美禮品外,，更有購房驚喜優(yōu)惠等你拿！

五,、活動執(zhí)行計劃

1,、客戶線（鵬翔智地）

2、現(xiàn)場線（活動公司）

2,、1,、接待中心拱門、橫幅,、地毯布置,；

2、2,、前臺處放置客戶登記表（登記表包含客戶姓名,、電話號碼等）,；2,、3、接待中心內(nèi)背景板,、x展架設(shè)置,；

六、活動內(nèi)容

1,、現(xiàn)場安排真人版憤怒的小鳥活動,，客戶可通過砸倒毛絨玩具的數(shù)量換取禮品,；

2、現(xiàn)場安排彩陶diy活動,，客戶可自行制作彩陶,，制作完成后，客戶可自行帶走,；

3,、本次活動為即來即參加形式，每隔20分鐘,，項目經(jīng)理集中進行一次項目推介,，并根據(jù)推介內(nèi)容提出問題，回答問題的客戶可

以獲得信特地產(chǎn)提供的紀(jì)念品,；

4,、每組客戶每樣游戲均只可參與一次；

5,、現(xiàn)場釋放優(yōu)惠政策,，本次活動三天內(nèi)購房可享受92折優(yōu)惠；

6,、活動當(dāng)天,，現(xiàn)場安排2名保安維持秩序

七、獎品建議

紙抽,、頸枕,、毛絨玩具（20個）

八、活動流程

九,、活動執(zhí)行工作表

十,、媒體配合

十一、現(xiàn)場布局

十二,、費用預(yù)計

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇六

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位。

××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7 000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15 000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米,。項目總投資約1 800萬元,。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行,、市場推廣、廣告策略安排,、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

營銷總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運用營銷策略,，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。

1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。

2. 倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物、穩(wěn)定性回報,。

3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。

4. 啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，

購物主題明確,。

5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。

1. 銷售（招商）目標(biāo)

××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。

表8-3××商業(yè)城的可銷售面積說明表

2. 銷售目標(biāo)分解

××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示,。

表8-4××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計劃

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示,。

表8-5營銷各階段工作任務(wù)一覽表

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn),，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位,，確定以下銷售時機及價格,。

（一）項目入市時機及姿態(tài)

1．入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月）,，可以抓住20xx年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié),、20xx年秋季房交會,、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

（二）價格定位及價格策略

1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。

2．價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米,，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米,。

3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。

（一）宣傳策略主題

1．個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從

“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。

2．區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。

（二）宣傳媒介組合

1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主,，電視為輔。

2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式。

3．開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān),、促銷活動,、項目招

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇七

影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平,、消費水平與消費結(jié)構(gòu),，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局,，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力,，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等,。因此,，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡,。

一,、市場調(diào)研概況

調(diào)研時間、地點區(qū)域、回收問卷,、調(diào)查方法（消費者座談會,、實地考察法、分區(qū)域隨機抽樣法等）與基本結(jié)論

二,、宏觀背景分析

1,、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較

2,、國民經(jīng)濟主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),、

3、政府有關(guān)舉措與城市遠景規(guī)劃,、社會因素分析等

三,、區(qū)域商業(yè)市場研究

（一）、區(qū)域商圈研究

1,、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù),、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等,。

2,、項目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù),、居民收入及消費結(jié)構(gòu)等,。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流,，研究范圍包括：人流類量,、停留時間、每次消費,、對不同類別的需求（吃,、喝、玩,、樂）等,。

4、商圈輻射范圍：一級商圈,、次級商圈輻射范圍,、商圈內(nèi)的競爭項目等。

（二）,、終端消費者研究

1,、消費習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教,、不同民族,、不同年齡、性別等。

2,、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵,。

3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因,。

4,、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等,。

（三）,、投資客戶研究

1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店,、大連鎖店或快餐集團的個別需要,。

2、投資動向：包括投資類型,、租金范圍及交納方式等,。

3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時間,、營業(yè)時間,、經(jīng)營業(yè)績等。

（四）,、競爭對手研究

1,、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質(zhì),、優(yōu),、劣勢等。

2,、競爭項目：包括面積,、特色、經(jīng)營范圍,、業(yè)態(tài),、主要客戶、輻射范圍等,。

四,、消費者消費習(xí)性探討

1、基本結(jié)論 ：

消費群體對商場業(yè)態(tài)構(gòu)成,、消費品要求,、地段要求、消費心態(tài),、對商場規(guī)劃與配套的要求,、信息來源、購買方式、消費習(xí)慣等 2,、專題研究

專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業(yè)老板,、公務(wù)員、個體工商業(yè)者,、白領(lǐng)階層,、工薪階層等等）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習(xí)慣

五、項目經(jīng)營方式論證

1,、項目與同類型物業(yè)的比較論證

2,、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證

3、項目消費者群體分析及引導(dǎo)性消費行為論證

4,、項目的商業(yè)價值及租金價值風(fēng)險性論證

5,、項目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營管理水平的論證

一,、前言

項目總體情況進行說明,、分析、總結(jié)

二,、項目概況

1,、項目所處的具體位置、規(guī)模

2,、項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

三,、整體市場分析

1、區(qū)域商業(yè)市場狀況

2,、根據(jù)項目特點分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格,、居民收入、消費偏好,、相關(guān)產(chǎn)品價格,、對未來預(yù)期及經(jīng)濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預(yù)測項目的市場發(fā)展趨勢,。

3,、主要競爭對手分析對區(qū)域內(nèi)競爭者進行調(diào)查及分析比較

4、項目swot分析

通過對項目的優(yōu)勢,、劣勢,、機會與威脅的分析，為項目定位提供依據(jù)

5,、項目市場定位

通過比較分析,，確定項目的整體市場定位、功能定位,、檔次定位,、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面,，為確定項目的開發(fā)設(shè)計方案提供依據(jù)

6,、項目初步開發(fā)設(shè)計方案

通過前述分析比較，確定項目最佳的開發(fā),、設(shè)計方案

7,、項目投資成本估算

估算項目的投資費用，包括土地費用,、前期工程費,、主體開發(fā)費、其他費,、管理費,、銷售費、財務(wù)費,、不可預(yù)見費及稅費

8,、項目投資效益預(yù)測

主要根據(jù)項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率,、財務(wù)凈現(xiàn)值,、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標(biāo)及敏感性分析,，據(jù)此測算項目建成后的近期效益,、遠期效益。

9,、風(fēng)險分析

對項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險進行分析及規(guī)避風(fēng)險措施

10,、可行性研究

可行性研究結(jié)論

一、項目分析

1,、基本情況分析：區(qū)位概況,、背景資料、交通狀況,、周邊環(huán)境,、周邊配套。

2,、綜合評價（swot）：優(yōu)勢與劣勢,、機會與威脅。

二,、項目定位建議

1,、綜合定位：特征定位、名稱定位,、價格定位,。

2,、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位,、形象定位,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇八

1、調(diào)查概況

2,、調(diào)查分析結(jié)果

1,、優(yōu)勢（strengths）

2、劣勢（weaknesses）

3,、機會（opportunities）

4,、威脅（threats）

1、建筑部分

2,、功能部分

3,、建筑內(nèi)部空間組織

4、建筑環(huán)境定位

5,、街區(qū)功能定位

6,、目標(biāo)客戶定位

7、物業(yè)服務(wù)定位

目錄

一,、市場調(diào)研分析 20xx年7月18日——20xx年7月22日

采用問卷調(diào)查和問詢調(diào)查結(jié)合

分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標(biāo)客戶購買行為及心態(tài),，為項目定位及營銷推廣提供客觀依據(jù),。

哈密市主要商業(yè)市場

1,、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟環(huán)境

2、哈密市商業(yè)形態(tài)

3,、哈密市經(jīng)營商戶

4,、競爭物業(yè)狀況

5、大十字商業(yè)街意向客戶購買行為

一,、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析

1,、人口少、收入低,、消費能力有限

哈密地區(qū)面積16.5萬平方公里,，轄區(qū)人口35萬，其中市區(qū)面積8.5萬平方公里,，人口15.6萬,，由于城市人口少，人均收入水平低,，致使商業(yè)消費水平較低,，消費能力有限。

2,、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,，經(jīng)濟發(fā)展緩慢

哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn),、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中,，第一,、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達,，且缺乏有力的經(jīng)濟增長點,，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展,。

3,、旅游消費不足

每年來哈密的外來人口高達十幾萬，但多數(shù)以民工居多,，由于消費水平較低,，對商業(yè)的貢獻率極低，而對商業(yè)貢獻率較高的旅游人數(shù),，所占比例相對較低,，每年僅3—5萬

人，對商業(yè)的貢獻相對有限,。

4,、各商業(yè)市場缺乏亮點，差異性不強

哈密市商業(yè)格局缺乏亮點,，雷同性極強,，未能針對細分市場建立起一些有特點的專業(yè)市場，差異性不強導(dǎo)致市場間競爭激烈,，每家商業(yè)市場均未能形成自己的優(yōu)勢,，缺乏長遠發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二、哈密市商業(yè)形態(tài)分析

1,、商業(yè)集中度高,，缺乏發(fā)展空間

哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。

在商業(yè)形態(tài)方面,，以時代廣場為中心形成了以領(lǐng)先,、新世紀(jì)、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的,，蕓集了服裝服飾,、鞋帽箱包、日用百貨,、家用電器,、通訊產(chǎn)品、文化用品,、副食品等數(shù)十類品種,，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū),，商品零售額占據(jù)哈密市場的70%以上。

在時代廣場周邊,，還形成了以豐茂市場,、新豐市場和工人廣場三大市場構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場，這三大市場依靠較低的產(chǎn)品價格和與市中心相鄰的優(yōu)勢,，與商場及品牌店形成互補效應(yīng),，吸引著不同的客戶群。

以天馬為中心的鐵路商圈,，充分利用交通及地理優(yōu)勢,，形成了以天馬市場，溫州商貿(mào)城,、綠洲建材市場,、萬風(fēng)家俬、美神家俬,、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場構(gòu)成的集貿(mào)市場的商業(yè)形態(tài),，主要經(jīng)營小商品、建材,、家俬,、糖酒、日用百貨及食品等商品,。

從上述哈密市的商業(yè)格局而言,，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點,，人均消費水平較低,，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間,。

2、商場,、集貿(mào)市場,、品牌店及超市構(gòu)成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。

哈密市的消費主要集中于商場,，集貿(mào)市場,，其中商場和品牌店主要經(jīng)營中高檔商品，集貿(mào)市場主要經(jīng)營中低檔商品,，超市多為一些便民店,，經(jīng)營日用百貨、食品等,，從商業(yè)形態(tài)而言,，缺乏專業(yè)性,，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強,，競爭激烈,，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3、商戶忠誠度低,，流動性強

由于哈密市商業(yè)雷同性強,，缺乏差異性，未能形成自己市場的競爭優(yōu)勢,，因此當(dāng)新的市場出現(xiàn)時,，立即出現(xiàn)大量商戶的流動現(xiàn)象，新的市場只需借助價格杠桿和一些炒作,。