“方”即方子,、方法。“方案”,，即在案前得出的方法,，將方法呈于案前,，即為“方案”,。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢,？下面是小編為大家收集的方案策劃書(shū)范文,，僅供參考,，希望能夠幫助到大家。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇一

（1）維系現(xiàn)場(chǎng)熱度,，提高項(xiàng)目知名度,，積累新客戶；

（2）邀約老客戶到場(chǎng),，維護(hù)感情,，同時(shí)借助其資源，增加客帶量,；

（3）活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)釋放當(dāng)天92折優(yōu)惠,，逼定成交。

二,、活動(dòng)主題

歡聚信特景苑廣場(chǎng),，共度歡樂(lè)周末

三、活動(dòng)時(shí)間

20xx年9月22日上午9:30—11:30

四,、釋放口徑：

9月22日齊聚信特景苑廣場(chǎng),，盡情歡度美好周末，除精美禮品外,，更有購(gòu)房驚喜優(yōu)惠等你拿,！

五,、活動(dòng)執(zhí)行計(jì)劃

1、客戶線（鵬翔智地）

2,、現(xiàn)場(chǎng)線（活動(dòng)公司）

2,、1、接待中心拱門,、橫幅,、地毯布置；

2,、2,、前臺(tái)處放置客戶登記表（登記表包含客戶姓名、電話號(hào)碼等）,；2,、3、接待中心內(nèi)背景板,、x展架設(shè)置,；

六、活動(dòng)內(nèi)容

1,、現(xiàn)場(chǎng)安排真人版憤怒的小鳥(niǎo)活動(dòng),，客戶可通過(guò)砸倒毛絨玩具的數(shù)量換取禮品；

2,、現(xiàn)場(chǎng)安排彩陶diy活動(dòng),，客戶可自行制作彩陶，制作完成后,，客戶可自行帶走,；

3、本次活動(dòng)為即來(lái)即參加形式,，每隔20分鐘,，項(xiàng)目經(jīng)理集中進(jìn)行一次項(xiàng)目推介，并根據(jù)推介內(nèi)容提出問(wèn)題,，回答問(wèn)題的客戶可

以獲得信特地產(chǎn)提供的紀(jì)念品,；

4、每組客戶每樣游戲均只可參與一次,；

5,、現(xiàn)場(chǎng)釋放優(yōu)惠政策，本次活動(dòng)三天內(nèi)購(gòu)房可享受92折優(yōu)惠,；

6,、活動(dòng)當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)安排2名保安維持秩序

七,、獎(jiǎng)品建議

紙抽,、頸枕,、毛絨玩具（20個(gè)）

八、活動(dòng)流程

九,、活動(dòng)執(zhí)行工作表

十,、媒體配合

十一、現(xiàn)場(chǎng)布局

十二,、費(fèi)用預(yù)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇二

1,、調(diào)查概況

2、調(diào)查分析結(jié)果

1,、優(yōu)勢(shì)（strengths）

2,、劣勢(shì)（weaknesses）

3、機(jī)會(huì)（opportunities）

4,、威脅（threats）

1,、建筑部分

2、功能部分

3,、建筑內(nèi)部空間組織

4,、建筑環(huán)境定位

5、街區(qū)功能定位

6,、目標(biāo)客戶定位

7,、物業(yè)服務(wù)定位

目錄

一、市場(chǎng)調(diào)研分析 20xx年7月18日——20xx年7月22日

采用問(wèn)卷調(diào)查和問(wèn)詢調(diào)查結(jié)合

分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標(biāo)客戶購(gòu)買行為及心態(tài),，為項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣提供客觀依據(jù)。

哈密市主要商業(yè)市場(chǎng)

1,、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2,、哈密市商業(yè)形態(tài)

3、哈密市經(jīng)營(yíng)商戶

4,、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)狀況

5,、大十字商業(yè)街意向客戶購(gòu)買行為

一、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

1,、人口少,、收入低、消費(fèi)能力有限

哈密地區(qū)面積16.5萬(wàn)平方公里,，轄區(qū)人口35萬(wàn),，其中市區(qū)面積8.5萬(wàn)平方公里，人口15.6萬(wàn),，由于城市人口少,，人均收入水平低，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低,，消費(fèi)能力有限,。

2,、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢

哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn),、鐵路及農(nóng)業(yè),，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一,、二,、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢,，制約了商業(yè)的發(fā)展。

3,、旅游消費(fèi)不足

每年來(lái)哈密的外來(lái)人口高達(dá)十幾萬(wàn),，但多數(shù)以民工居多，由于消費(fèi)水平較低,，對(duì)商業(yè)的貢獻(xiàn)率極低,，而對(duì)商業(yè)貢獻(xiàn)率較高的旅游人數(shù)，所占比例相對(duì)較低,，每年僅3—5萬(wàn)

人,，對(duì)商業(yè)的貢獻(xiàn)相對(duì)有限。

4,、各商業(yè)市場(chǎng)缺乏亮點(diǎn),，差異性不強(qiáng)

哈密市商業(yè)格局缺乏亮點(diǎn)，雷同性極強(qiáng),，未能針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)建立起一些有特點(diǎn)的專業(yè)市場(chǎng),，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，每家商業(yè)市場(chǎng)均未能形成自己的優(yōu)勢(shì),，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二,、哈密市商業(yè)形態(tài)分析

1、商業(yè)集中度高,，缺乏發(fā)展空間

哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū),。

在商業(yè)形態(tài)方面，以時(shí)代廣場(chǎng)為中心形成了以領(lǐng)先,、新世紀(jì),、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾,、鞋帽箱包,、日用百貨、家用電器,、通訊產(chǎn)品,、文化用品,、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū),，商品零售額占據(jù)哈密市場(chǎng)的70%以上,。

在時(shí)代廣場(chǎng)周邊，還形成了以豐茂市場(chǎng),、新豐市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三大市場(chǎng)構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場(chǎng),，這三大市場(chǎng)依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的優(yōu)勢(shì)，與商場(chǎng)及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng),，吸引著不同的客戶群,。

以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢(shì),，形成了以天馬市場(chǎng),，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場(chǎng),、萬(wàn)風(fēng)家俬,、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成的集貿(mào)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài),，主要經(jīng)營(yíng)小商品,、建材、家俬,、糖酒,、日用百貨及食品等商品。

從上述哈密市的商業(yè)格局而言,，商業(yè)集中度較高,，再加上缺乏新的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低,，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間,。

2,、商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng),、品牌店及超市構(gòu)成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài),。

哈密市的消費(fèi)主要集中于商場(chǎng)，集貿(mào)市場(chǎng),，其中商場(chǎng)和品牌店主要經(jīng)營(yíng)中高檔商品,，集貿(mào)市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)中低檔商品，超市多為一些便民店,，經(jīng)營(yíng)日用百貨,、食品等,，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性,，特色化的商業(yè)形態(tài),，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈,，特色專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3,、商戶忠誠(chéng)度低，流動(dòng)性強(qiáng)

由于哈密市商業(yè)雷同性強(qiáng),，缺乏差異性,，未能形成自己市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此當(dāng)新的市場(chǎng)出現(xiàn)時(shí),，立即出現(xiàn)大量商戶的流動(dòng)現(xiàn)象,，新的市場(chǎng)只需借助價(jià)格杠桿和一些炒作。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇三

根據(jù)航空路區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析,，當(dāng)前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)業(yè)種分布區(qū)域化,，商業(yè)達(dá)到成熟期，但業(yè)態(tài)不完善,。新建樓盤的商業(yè)門面會(huì)成為投資者和生意人的熱選,。原因歸結(jié)為兩方面，一是恩施州的投資客對(duì)目前恩施市場(chǎng)大環(huán)境十分看好,，相對(duì)而言,，對(duì)投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現(xiàn)有投資型產(chǎn)權(quán)商鋪較少,，且航空路的商業(yè)區(qū)域化經(jīng)營(yíng)明顯,。與航空路其他商業(yè)部分比較，本項(xiàng)目位置較好,，弱勢(shì)在于人流量不旺盛,。

因此，要在整體市場(chǎng)較好的大環(huán)境,、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出,，取得較好的經(jīng)營(yíng)與銷售業(yè)績(jī)，我司建議：

a,、提前招商,，引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)（以金泰廣場(chǎng)招商策略類似）；

b,、內(nèi)鋪實(shí)行返租,，提供完善的“代租代管代收”服務(wù)，免除投資者后顧之憂；

c,、將較大店鋪分割,，壓縮鋪位投資總額；

d,、優(yōu)惠付款方式,，降低投資門檻。

1,、商業(yè)主題定位：綜合性購(gòu)物休閑中心

◇ 體現(xiàn)在商場(chǎng)的面積和業(yè)態(tài)的齊全

◇ 與航空路整條街道的氛圍相融,，周邊毗鄰住宅區(qū)，更體現(xiàn)購(gòu)物樂(lè)趣

商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次：以時(shí)尚精品為主,，輔以少量中偏高檔次品牌

◇ 從目前航空路當(dāng)?shù)匾延猩虉?chǎng)物業(yè)及其所經(jīng)營(yíng)的商品類型分析,，現(xiàn)時(shí)所經(jīng)營(yíng)的商品種類已較為豐富（建材、家具,、家居配套等等與居家相關(guān)的都已經(jīng)形成區(qū)塊）,，人流相對(duì)地較為集中，在此情況下,，如果本項(xiàng)目仍然走“大眾化”經(jīng)營(yíng)路線,，恐怕難以突圍而出；

◇本項(xiàng)目的形象應(yīng)該切底地利用本項(xiàng)目周邊住宅區(qū)豐富,、鄰近恩施廣場(chǎng)的有利條件,，營(yíng)造檔次比已有的同類型配套、物業(yè)更高一籌的形象,，并有利于與住宅相呼應(yīng),。

經(jīng)營(yíng)主題：根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查分析，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品主題的市場(chǎng)空間有六種：

（1） 高檔次精品時(shí)尚購(gòu)物店,；

（2） 綜合性超市,；

（3） 專業(yè)主題市場(chǎng)；

（4） 休閑中心,；

（5） 中高檔餐飲機(jī)構(gòu),；

（6） 稍高檔次的娛樂(lè)城。

經(jīng)營(yíng)最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定,。

提供穩(wěn)定回報(bào),、巨大升值潛力的投資型商城

突出投資價(jià)值，以商鋪的投資性作為推廣重心,。

從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投資價(jià)值：

1、 地段優(yōu)越：項(xiàng)目處于航空路中心區(qū),，屬于成熟的商業(yè)區(qū)域,。該區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，有利于投資客戶產(chǎn)生認(rèn)同感,。

2,、 未來(lái)重心商圈：項(xiàng)目周邊有汽車站,、怡和酒店等配套，將帶動(dòng)區(qū)域整體人流發(fā)展,，加上本案住宅的實(shí)施,，將進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升，將形成航空路的重心商業(yè)圈,。

3,、 投資前景：將目前銷售、租金水平,，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價(jià)值預(yù)期比較,，給客戶充分展現(xiàn)良好的升值前景。

4,、 經(jīng)營(yíng)品牌：由招商活動(dòng)最后落實(shí),。

◇ 根據(jù)航空路當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前航空路商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差,，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的,、良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，以及較高的市場(chǎng)誠(chéng)信度,，如不少商城由于分散經(jīng)營(yíng),、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)由于產(chǎn)品缺乏特色,、對(duì)消費(fèi)者的承諾難以兌現(xiàn),，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，逐漸遭消費(fèi)者遺棄。

◇ 我司建議由商業(yè)運(yùn)作成熟的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃和物業(yè)管理,，由此可在較大程度上確保本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能在較為疲軟的市場(chǎng)狀況下逆市生存,，為商場(chǎng)確立良好的經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)，并建立較高的商界知名度和消費(fèi)者心目中的品牌知名度,。

5、 租金回報(bào)：我司建議本項(xiàng)目在片區(qū)商業(yè)成熟過(guò)渡期間提供5年以上租金回報(bào)保證,。

租金回報(bào)有利于：

◇ 充分展示發(fā)展商的實(shí)力和對(duì)本項(xiàng)目的信心,；

◇ 增強(qiáng)對(duì)投資客戶的吸引力，客戶相當(dāng)于付出相對(duì)少量的鋪面價(jià)格,，即可擁有所購(gòu)商鋪,，在本案商業(yè)成熟后，本案的商業(yè)知名度亦已建立,，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況亦已步正軌后,，有更大的升值空間獲利；

◇ 對(duì)于本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營(yíng)期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營(yíng)起步時(shí)期,，換取穩(wěn)定的租金回報(bào)和良好商場(chǎng)規(guī)劃經(jīng)營(yíng),，對(duì)投資者而言，有較大的吸引力,。

突出投資前景,，以“航空路重心區(qū)發(fā)展前景”為信心保證。

讓客戶購(gòu)買的不但是實(shí)際的商鋪,，更購(gòu)買了航空路重心區(qū)良好的投資前景：

1,、 作為恩施經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展的區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前景下,，必然帶動(dòng)商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展；

2,、 說(shuō)明航空路的未來(lái)規(guī)劃細(xì)節(jié),，分析航空路中心商圈的前景；

3,、通過(guò)對(duì)建設(shè)前后商鋪?zhàn)饨鸨容^的實(shí)例,，給商鋪投資者展現(xiàn)一個(gè)“看得見(jiàn)的回報(bào)前景”。

突出經(jīng)營(yíng)前景,，由招商活動(dòng)最后落實(shí),。

招商的最終目的是利于銷售和項(xiàng)目自身的發(fā)展，所以針對(duì)項(xiàng)目情況,，應(yīng)充分運(yùn)用一切利我因素,。

1、對(duì)于大型主力商家的確定,，是整個(gè)運(yùn)作的前提,。確定主力商家的目的在于通過(guò)主力商家的影響，帶動(dòng)整體的運(yùn)作及價(jià)值的提升,。

2,、在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過(guò)次主力商家的確立,，基本確定商場(chǎng)整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)架構(gòu),；通過(guò)銷售策略的制定，項(xiàng)目進(jìn)入銷售的主要操作階段,。

3,、對(duì)于小型商家經(jīng)營(yíng)區(qū)域，成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司,。該經(jīng)營(yíng)公司在名稱上同藍(lán)天新居區(qū)別開(kāi),，通過(guò)虛擬的品牌概念,，帶動(dòng)整體的招商運(yùn)作和銷售運(yùn)作，給投資者以經(jīng)營(yíng)上的信心保證,。

4、根據(jù)運(yùn)作階段的招商情況和運(yùn)作情況,，確定階段招商計(jì)劃和銷售計(jì)劃,。

招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運(yùn)作時(shí)間和策略上保持協(xié)調(diào)，使兩方面互為補(bǔ)充,，從而帶動(dòng)整體的良性發(fā)展,。

根據(jù)項(xiàng)目的特征和目前的市場(chǎng)情況，對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作采取先確定主力商家,，再實(shí)行租售同步,，分區(qū)銷售的方式進(jìn)行銷售。

出租的目的是通過(guò)主力商家等大型商家的影響力帶動(dòng)整體價(jià)值的提升和銷售的順利進(jìn)行,。所以在運(yùn)作中必須綜合考慮租售兩方面的問(wèn)題,。

本項(xiàng)目的租賃目標(biāo)客戶群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè),、娛樂(lè)業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶,。

對(duì)于項(xiàng)目的出租，以先確定大型商家,，再確定中型商家,、小型商家的策略進(jìn)行。通過(guò)大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì)影響力,，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行,，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

本項(xiàng)目的銷售目標(biāo)客戶主要有航空路當(dāng)?shù)鼐用?、高?jí)政府公務(wù)員,、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主和商業(yè)投資客戶。

對(duì)于項(xiàng)目的銷售,，針對(duì)目標(biāo)客戶群和推廣時(shí)段來(lái)進(jìn)行安排相應(yīng)的策略和推廣方式,。

在招商和銷售的運(yùn)作上必須把握好市場(chǎng)上一切利我因素，回避不利因素,，根據(jù)市場(chǎng)情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略,，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作。

注：具體推廣策略及推廣時(shí)段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇四

商業(yè)地產(chǎn)概念策劃：概念設(shè)計(jì),、概念詮釋、概念分解,、概念推廣,、概念落地,、概念實(shí)施。

商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：選址策劃,、概念策劃,、商業(yè)規(guī)劃、招商策劃,、銷售策劃,、經(jīng)營(yíng)策劃。

商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃：商品定位,、商業(yè)布局,、功能定位、動(dòng)線設(shè)置,、人流導(dǎo)引,、d m規(guī)劃。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)定位,、投資經(jīng)營(yíng)戶定位,、市場(chǎng)功能定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位,。

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃:業(yè)態(tài)業(yè)種配置,、個(gè)性招商策略、分步招商計(jì)劃,、招商文案技巧,。

商業(yè)地產(chǎn)銷售策劃:銷售時(shí)機(jī)把握、銷售節(jié)奏控制,、銷售賣點(diǎn)設(shè)計(jì),、銷售人員培訓(xùn)。

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃：案名設(shè)計(jì),、視覺(jué)形象設(shè)計(jì),、案場(chǎng)設(shè)計(jì)、文案策劃,、平面設(shè)計(jì),、流設(shè)計(jì)。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)推廣：媒體組合,、媒體選擇,、推廣計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算,。

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策劃：商管公司籌建,、商管運(yùn)營(yíng)推動(dòng)、興市旺市策劃,、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項(xiàng)：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時(shí)應(yīng)該思考的商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項(xiàng)：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時(shí)應(yīng)該思考的

商業(yè)地產(chǎn)招商,，是一種招攬商戶并維持商戶關(guān)系的過(guò)程,，一種價(jià)值積累使量變達(dá)到質(zhì)變的過(guò)程，一種雙向選擇使雙方利益達(dá)到最大化的過(guò)程,。在商業(yè)地產(chǎn)中,，良好的招商勢(shì)必達(dá)到雙贏，代理公司贏得成功經(jīng)驗(yàn)與口碑,，商戶經(jīng)營(yíng)順利并贏取利潤(rùn),。然而在現(xiàn)實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)招商過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題,，導(dǎo)致招商困難或商場(chǎng)招商后迅速倒閉。下面我來(lái)淺談一下招商過(guò)程中的幾種忌諱,。簡(jiǎn)單總結(jié)下來(lái)有六忌：

在任何形式的招商工作中,，市場(chǎng)調(diào)研都是第一步。即對(duì)項(xiàng)目所在市場(chǎng)的交通狀況,、輻射半徑內(nèi)人群的收入水平,、消費(fèi)水平以及項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經(jīng)營(yíng)狀況,、租金水平等情況進(jìn)行了解和分析,，從而掌握項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境，以此作為項(xiàng)目定位的基礎(chǔ),。盡管成功的商業(yè)地產(chǎn)中,，市場(chǎng)環(huán)境不宜被過(guò)分強(qiáng)調(diào)，但正確的市場(chǎng)環(huán)境分析卻是必不可少并且極具導(dǎo)向作用的,。就好比做菜前起碼要了解食客的口味一樣,，正所謂“看人下菜碟”，市場(chǎng)環(huán)境分析帶來(lái)的全面性與針對(duì)性的有效兼容所起到的作用是不容忽視的,。因此策劃代理公司,，萬(wàn)萬(wàn)不能忽略市場(chǎng)調(diào)研的必要性，無(wú)論在制定調(diào)研方案還是人員配備上,，都需秉承科學(xué)的方法并且遵循以

往的經(jīng)驗(yàn)積累,，循序漸進(jìn)，以例而行,。在此,，還要特別強(qiáng)調(diào)，單純只依靠著幾百幾千張調(diào)查問(wèn)卷或封面數(shù)據(jù)做簡(jiǎn)單的書(shū)面工作是無(wú)法催生出一份頗具功效的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的,。而是要通過(guò)各種渠道,，深入了解項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境，成功的將商業(yè)操作中潛在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)躍然紙上,，從而真正發(fā)揮出市場(chǎng)調(diào)研的作用,。

聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足只會(huì)紙上談兵的代理公司做商業(yè)策劃招商工作,，就好比讓實(shí)際駕駛經(jīng)驗(yàn)缺乏而空有一紙駕駛證的司機(jī)開(kāi)車行駛。順利的話也許可以安全到達(dá)目的地,，但過(guò)程漫長(zhǎng)且揪心,；不順利的話中途會(huì)出現(xiàn)小事故不可避免，再嚴(yán)重的話就有翻車的可能,。

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過(guò)程中,，各個(gè)系統(tǒng)的聯(lián)系度是相當(dāng)緊密的。代理公司要負(fù)責(zé)對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行定位,、確定招商對(duì)象與經(jīng)營(yíng)模式,、規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的,，委托者與商戶更重視的是后期運(yùn)作與管理,。所以代理公司在招商過(guò)程中，是需要一套系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作理念與成熟的商業(yè)運(yùn)作模式支撐的,。另外,，由于招商過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)都需要熟于商業(yè)操作的人員配合運(yùn)作，所以一家優(yōu)秀的代理公司一定會(huì)擁有一只專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),，人才的價(jià)值在商業(yè)地產(chǎn)中是不可忽視的,。畢竟商業(yè)不產(chǎn)不同于住宅等物業(yè)，它的價(jià)值更多體現(xiàn)在后期的資本運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)管理等方面,，這也就更突出了一只優(yōu)秀招商團(tuán)隊(duì)和一個(gè)優(yōu)良代理公司的作用,。

前面說(shuō)到過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位是要以項(xiàng)目準(zhǔn)確詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)的,。有了該基礎(chǔ)后,，就要進(jìn)行定位：在已知的地段，為什么類型的商家提供一個(gè)怎樣的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,，針對(duì)的是何種范圍的目標(biāo)客戶群,。商業(yè)定位即反映出商業(yè)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在商業(yè)中的位置，也反映了該商業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,。進(jìn)行商業(yè)形象定位,，是后期實(shí)施商業(yè)市場(chǎng)戰(zhàn)略的第一步。現(xiàn)在很多運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司,，定位時(shí)通過(guò)扎堆兒以求穩(wěn)妥,，這是犯了忌諱，一個(gè)毫無(wú)吸引力的定位是無(wú)法達(dá)到價(jià)值最大的,。與此同時(shí),，有些過(guò)于突出概念定位的代理公司，完全將標(biāo)新立異當(dāng)作定位重點(diǎn),，欲通過(guò)獨(dú)特的定位吸引眼球,，招攬生意,，也是欠考慮的：市場(chǎng)能否如此兼容并包？市場(chǎng)容量是否足夠,？后期如何維持良性運(yùn)作,？等等一系列問(wèn)題都是特色定位時(shí)要注意的。若一個(gè)幾十萬(wàn)平米的項(xiàng)目,，企圖通過(guò)這種另類的定位達(dá)到效果,，是要擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的。綜上,，一個(gè)成熟的團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行商業(yè)定位時(shí),，會(huì)充分考慮項(xiàng)目市場(chǎng)，有針對(duì)性的進(jìn)行商業(yè)定位,。

商業(yè)地產(chǎn)往往具有很強(qiáng)的地域性,，“本土作戰(zhàn)”一定要結(jié)合本地區(qū)的居民消費(fèi)特點(diǎn)和本地區(qū)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)習(xí)慣。一些經(jīng)營(yíng)成功的優(yōu)秀商業(yè)模式可以借鑒,，但切勿不加修飾的模仿，商業(yè)地產(chǎn)最終還是要因地制宜,，具體地段具體分析,，進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)。每一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式,，都有相應(yīng)的操作系統(tǒng)與之配合,，一個(gè)正規(guī)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅在招商的同時(shí)就會(huì)為后期運(yùn)營(yíng)管

理進(jìn)行準(zhǔn)備，更會(huì)在招商過(guò)程中將這一理念傳達(dá)給商戶,；而一些經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運(yùn)營(yíng)模式,，只知其一不知其二，了解不深入不到位,，在開(kāi)業(yè)后每一環(huán)節(jié)的運(yùn)作都有可能出問(wèn)題,，這樣的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后倒閉可想而之。作為德國(guó)最大企業(yè)之一的麥德龍超市在上海經(jīng)營(yíng)的非常成功,，然而在北京卻屢碰壁,。最終麥德龍調(diào)整了在京經(jīng)營(yíng)模式，其意識(shí)到在北京要找到一塊符合麥德龍業(yè)務(wù)特點(diǎn)又價(jià)格合理的土地是何等的難,，于是麥德龍正式宣布,，將以租賃場(chǎng)地的方式在北京開(kāi)店。同時(shí)內(nèi)在經(jīng)營(yíng)模式也進(jìn)行著悄然轉(zhuǎn)變,。

業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)招商的點(diǎn)睛之筆,，也是后期能否成功運(yùn)營(yíng)的重要前提。尤其業(yè)態(tài)規(guī)劃,，是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的核心,。典型的例子,，很多傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)習(xí)慣將男裝安排在商場(chǎng)的高層上，隨著消費(fèi)者消費(fèi)心理的改變,，后期開(kāi)業(yè)的新型商場(chǎng)則將多將男裝安排在低層,。至于人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)則要充分考慮業(yè)態(tài)與品牌的位置規(guī)劃，避免經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)除扶梯周圍經(jīng)營(yíng)火爆,，四周出現(xiàn)死角的現(xiàn)象,，同時(shí)也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況，如現(xiàn)在很多商場(chǎng)都將扶梯設(shè)計(jì)成環(huán)繞狀,，從而照顧了扶梯周圍商戶,。再比如，傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)往往將餐飲放在地下,，相當(dāng)一部分商場(chǎng)甚至不設(shè)餐飲業(yè)態(tài),，而現(xiàn)如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加,，還多將餐飲布局在高層,，或分層設(shè)立，意在將人流動(dòng)線向高層引或平均的引向各個(gè)樓層?，F(xiàn)在的一些策劃代理公司,，在招商時(shí)僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規(guī)劃好的業(yè)態(tài)與位置,，甚者更是為了達(dá)到最后簽約的目的而隨意對(duì)商戶進(jìn)行讓步,，允諾了很多條件，為開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)埋下隱患,。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,，它的地理位置、商業(yè)定位,、消費(fèi)群體及購(gòu)買力水平都決定著它將進(jìn)什么類型和檔次的品牌,。在招商過(guò)程中，要避免兩個(gè)個(gè)誤區(qū)：招進(jìn)的品牌越高檔越好,、越新穎越好,。越高檔的品牌，要求的入駐條件越高,，并非你地理位置優(yōu)越或單純能掙到錢就能請(qǐng)的動(dòng),。他們更強(qiáng)調(diào)一種文化定位，或者說(shuō)這個(gè)品牌進(jìn)來(lái)后能否與你的市場(chǎng)環(huán)境想適應(yīng),，能否體現(xiàn)它們的品牌文化等等,。比如西單作為一個(gè)認(rèn)知度很高的成熟商圈，卻招不來(lái)lv這樣的牌子，因?yàn)槲鲉蔚纳虡I(yè)定位是大眾流行,，而非高端奢侈品,。至于新穎的品牌，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中是要占到一定比例的,，如20%左右,，但不宜過(guò)多。新品牌進(jìn)來(lái)后我們需要提供一些列的廣告宣傳,，營(yíng)銷推廣等等,，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外,，由于消費(fèi)者對(duì)新品牌的認(rèn)知是需要一定時(shí)間的,，同時(shí)消費(fèi)者一般會(huì)有自己習(xí)慣的消費(fèi)品牌，所以招過(guò)多新品牌是有風(fēng)險(xiǎn)的,，萬(wàn)一消費(fèi)者不認(rèn)可,，招商就是失敗的。

總之,，商業(yè)地產(chǎn)在招商過(guò)程中是需要經(jīng)驗(yàn)和技巧的,，具體問(wèn)題需要具體分析，以上羅列出六點(diǎn)只是淺談一下比較明顯的招商禁忌,。

引用一句關(guān)于商業(yè)的流行語(yǔ)：沒(méi)有開(kāi)不出的物業(yè),，只有開(kāi)不出的商場(chǎng)。在市場(chǎng)中,，地產(chǎn)與商業(yè)物業(yè)只有相互匹配，相互依存,，才能使商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期高效發(fā)展,。商業(yè)地產(chǎn)在近些年經(jīng)

歷了高速發(fā)展后，如今暴露了很多問(wèn)題,，如何面對(duì)這些問(wèn)題,，如何更好的進(jìn)行招商，這是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)真正需要考慮的事情,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇五

一

重點(diǎn)是與招商項(xiàng)目有關(guān)要素的調(diào)查分析（調(diào)查分析的內(nèi)容,、方法與前述可行性研究、市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)查相似）,。

包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（產(chǎn)業(yè)）定位,、招商規(guī)模定位、服務(wù)對(duì)象（消費(fèi)者）定位,、市場(chǎng)地位定位,、招商對(duì)象（投資人）定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)主體定位,、預(yù)期收益定位,、核心競(jìng)爭(zhēng)力定位等。

重點(diǎn)是針對(duì)不同招商對(duì)象,、不同投資者,、不同競(jìng)爭(zhēng)者和不同的宏觀環(huán)境所構(gòu)成的招商環(huán)境，制定分階段的,、分地域的,、分主體的、分依托資源的招商策略,，并將招商策略細(xì)化成不同的戰(zhàn)術(shù)組合,。

任何一次招商活動(dòng)都離不開(kāi)傳播。恰當(dāng)?shù)拿浇閭鞑ィㄊ″X,、有效）是招商過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節(jié),。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動(dòng)傳播策略兩部分，且二者組合互動(dòng)應(yīng)用,。傳播策略對(duì)到達(dá)率和影響效果要進(jìn)行定量描述,。

1、招商成本

由兩部分組成：一是可用貨幣價(jià)值尺度表現(xiàn)的成本招商的貨幣支出總額,；二是運(yùn)用社會(huì)資源成本即人脈關(guān)系,、公關(guān)活動(dòng)、政府公權(quán)力扶持,、智力后援等,，這些社會(huì)資源雖然在本次招商活動(dòng)中沒(méi)有表現(xiàn)為貨幣支出的成本形態(tài)，但卻是過(guò)去或未來(lái)必須或必然轉(zhuǎn)化為貨幣支出的成本形態(tài),，或者是單純的貨幣成本所不能動(dòng)用的資源,，如人脈關(guān)系、智力后援,、政府公權(quán)力,，并非單純支付貨幣就能動(dòng)員利用。

2,、招商成果

由兩部分組成：一是以貨幣價(jià)值尺度表現(xiàn)的引入資本金總額和無(wú)形資產(chǎn)積累（需經(jīng)評(píng)估才能確定其價(jià)值量）,；二是引入的經(jīng)營(yíng)主體規(guī)模，即經(jīng)營(yíng)主體的個(gè)數(shù)和經(jīng)營(yíng)能力（年經(jīng)營(yíng)總額,、總生產(chǎn)量,、輻射市場(chǎng)輻度）。

是招商人講述給招商對(duì)象的未來(lái)收益（包括經(jīng)營(yíng)收益和增值收益）,、形象（可轉(zhuǎn)化為招商對(duì)象的品牌要素）,、發(fā)展?jié)摿Φ拿枋觥＿@種描述既是經(jīng)濟(jì)的`、物質(zhì)的,，也是文化的,、精神的，對(duì)于招商對(duì)象來(lái)說(shuō),，它既是歷史的積淀,，未來(lái)的圖畫(huà)，同時(shí)也是現(xiàn)實(shí)的真面目,。

依據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)環(huán)境和招商目標(biāo)確定,，表達(dá)為進(jìn)程計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖或甘特圖（橫道表）。

招商過(guò)程中由于環(huán)境變化,、方案偏差,、執(zhí)行偏差等原因出現(xiàn)的過(guò)程危機(jī)不可避免，因此,，策劃方案中的危機(jī)處理預(yù)案是針對(duì)招商方案執(zhí)行過(guò)程中最可能產(chǎn)生的危機(jī)事件所做的一種預(yù)測(cè)狀態(tài)的方案,。預(yù)案重點(diǎn)是對(duì)危機(jī)產(chǎn)生的負(fù)面影響進(jìn)行化解和轉(zhuǎn)化。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇六

策劃是一門復(fù)合性,、交叉性,、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維的科學(xué),。它的精妙之處在于不同思維方式的運(yùn)用,。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維,，將孤立,、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的、動(dòng)態(tài)的思維,，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S,。在感到困惑的時(shí)候，換一種思維方式考慮問(wèn)題,，往往豁然開(kāi)朗，感到海闊天空,。

克隆的價(jià)值是有限的,。策劃貴在創(chuàng)新。只有創(chuàng)新才能保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),。這是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代,，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身，但創(chuàng)新不能憑空想象,，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”,。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前,？需要有對(duì)企業(yè)特性和中國(guó)國(guó)情非常深刻的把握,，以及對(duì)社會(huì)及行業(yè)趨勢(shì)的把握。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新,。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新,、服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新,、營(yíng)銷創(chuàng)新,、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新,、品牌創(chuàng)新,、理念創(chuàng)新，由表及里,，由淺入深,。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥。

理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動(dòng)作的框框,，創(chuàng)造自選動(dòng)作,。依據(jù)創(chuàng)新理念開(kāi)發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”,，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”,。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性。

可以毫不夸張地說(shuō),，理念創(chuàng)新,，乃是一切創(chuàng)新之源，是一切創(chuàng)新之本,，它決定著其他種種創(chuàng)新活動(dòng)的開(kāi)展和成敗,，它既是其他創(chuàng)新活動(dòng)的基石，也是其他創(chuàng)新活動(dòng)的羅盤和指針,。如果說(shuō)其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話,，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作的展開(kāi),。因此,，理念創(chuàng)新具有更大的難度。是一種更高級(jí)別的創(chuàng)新挑戰(zhàn),。

如果說(shuō)其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話,，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動(dòng)。理念創(chuàng)新決定著未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的成敗,。

工作室應(yīng)是自選動(dòng)作的創(chuàng)造者,。自選動(dòng)作的天地最寬,，因?yàn)榭梢杂赡闳我獍l(fā)揮；自選動(dòng)作的難度很大,，因?yàn)槟銢](méi)有成規(guī)可以借鑒,。但自選動(dòng)作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo)，因?yàn)檎l(shuí)創(chuàng)造了自選動(dòng)作,，誰(shuí)就創(chuàng)造了一個(gè)新的規(guī)矩,，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者，就擁有了話語(yǔ)權(quán),。自選動(dòng)作的本質(zhì)是創(chuàng)新,。

如何達(dá)到唯一性、權(quán)威性,、排他性是項(xiàng)目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的,。具有這三性的項(xiàng)目或產(chǎn)品，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài),。

唯一性是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的結(jié)果,。權(quán)威性與排他性與策略思路、資源整合對(duì)象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān),。三者的統(tǒng)一與完整,，可以保證競(jìng)爭(zhēng)壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外,，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力,，可以贏得市場(chǎng)的追捧。

策劃要講究審時(shí)度勢(shì),，太超前不被市場(chǎng)接受,，要跳樓；太滯后坐失良機(jī),，沒(méi)有效益,；與市場(chǎng)同步，利潤(rùn)攤平且很易被人模仿,，效益短暫,。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場(chǎng)大有學(xué)問(wèn)。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng),，可保持相對(duì)時(shí)間的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài),，從而獲取超額利潤(rùn)。

做策劃首先要考慮三個(gè)問(wèn)題：

第一,，老板判斷。企業(yè)的掌門人怎樣,，是決定策劃成敗的關(guān)鍵,。因?yàn)槠髽I(yè)家是企業(yè)的人格化,，企業(yè)是企業(yè)家的物化。任何一個(gè)好的思路,、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會(huì),、吃透、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實(shí)施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),。

第二,，企業(yè)診斷。企業(yè)從那里來(lái),，今天處于什么狀態(tài),，明天向那里去。存在決定意識(shí),，出身決定風(fēng)格,，對(duì)企“來(lái)龍”的掌控，是對(duì)“去脈”設(shè)計(jì)的前提,。

第三,，資源盤存。企業(yè)有那些資源,，除了有形資產(chǎn),，更注意它有什么無(wú)形資產(chǎn)和隱形資源。比如公共關(guān)系,、優(yōu)惠政策,、上級(jí)扶持等特殊優(yōu)勢(shì)。

西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器,，分解成各個(gè)零部件來(lái)考慮問(wèn)題,，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個(gè)整體,，考慮其陰陽(yáng)是否平衡,，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗(yàn),，望,、聞、問(wèn),、切,，把握根本，辨證施治,。我們的策劃更接近中醫(yī),，從整體的角度把握和解決問(wèn)題。

策劃不是一兩個(gè)點(diǎn)子而是一個(gè)系統(tǒng)工程,，包括：調(diào)查研究,、企業(yè)或項(xiàng)目診斷,、企業(yè)或項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新,、策略設(shè)計(jì),、資源整合、操作實(shí)施,、顧問(wèn)監(jiān)理,、動(dòng)態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié),。

任何策劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),，要想一步到位是不現(xiàn)實(shí)的。我們往往將這一過(guò)程分解成若干可以控制的步驟,，每一步都有階段性成果,。就像過(guò)河，要想不濕鞋,，每跨一步都要有塊墊腳石,。使企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)這些中間的支點(diǎn)，順利達(dá)成最后的目標(biāo),。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險(xiǎn),，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ)，最后的成功則成為必然,。大處著眼,，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則,。

策劃不管是對(duì)區(qū)域,、企業(yè)還是個(gè)人，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位,，即找出自己的核心優(yōu)勢(shì),，最大限度地開(kāi)發(fā)和利用這種優(yōu)勢(shì)，并量身度造設(shè)計(jì)一套切實(shí)可行的發(fā)展策略,，才能以最小的投入,，取得最大的收獲。

寸有所長(zhǎng),，尺有所短,。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓,。策劃應(yīng)該因時(shí),、因地、因人制宜,，把策劃對(duì)象放在這個(gè)坐標(biāo)里面,，對(duì)他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位,，幫助他對(duì)擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達(dá)到最佳效果,，也就是度身定造。

因時(shí)：即審時(shí)度勢(shì),，把對(duì)象放在時(shí)代的背景下,，搞清楚他的昨天、今天,、明天,，從宏觀上把握社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和脈絡(luò)。

因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源,，和文化底蘊(yùn),，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從而聚人氣,、地氣,、財(cái)氣。

因人：針對(duì)企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性,，設(shè)計(jì)不同的戰(zhàn)略和策略,。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計(jì)師而不是裁縫。服裝設(shè)計(jì)師要根據(jù)每一個(gè)人的體形和氣質(zhì),，揚(yáng)長(zhǎng)避短,，再參考社會(huì)的時(shí)尚和潮流，進(jìn)行獨(dú)家創(chuàng)作,。

策劃最講究的是戰(zhàn)略,，在戰(zhàn)略方向沒(méi)有確定之前，任何戰(zhàn)術(shù)都無(wú)所謂好壞,。正如一句英格蘭名言：“對(duì)于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō),，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)?！?/p>

準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是成功策劃的關(guān)鍵,。對(duì)社會(huì)大趨勢(shì)的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。我們策劃時(shí)首先要用全新的思維方式,，幫助企業(yè)確定自己的位置,。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū)、行業(yè),、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來(lái)考量,，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置,、品牌在社會(huì)中的位置,。

策劃不要僅局限于眼前,，而要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，寬打窄用,。要為未來(lái)的發(fā)展預(yù)留充分的.空間,，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來(lái)的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對(duì)接口,，為未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)培育胚胎,。形象的說(shuō)法就是預(yù)留“管線”。

預(yù)留管線需要策劃人具有超前長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn),，故非一般以眼前利益為中心者可以為之,。

預(yù)留管線法則要求，既要保證當(dāng)前項(xiàng)目的成功,，還要預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目在未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì),，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來(lái)的成功接軌。故此法則實(shí)際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個(gè)開(kāi)放的而不是封閉的系統(tǒng),。這個(gè)系統(tǒng)的開(kāi)放性面向未來(lái),。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項(xiàng)目的現(xiàn)在，更是項(xiàng)目的未來(lái),。

企業(yè)家是企業(yè)的頭腦,。他不僅是權(quán)利的源泉，也是企業(yè)智慧的主要來(lái)源,。

策劃一個(gè)企業(yè),，在很大程度上就是策劃一個(gè)企業(yè)家，幫助他實(shí)現(xiàn)知識(shí)和智慧的充實(shí),，以及升級(jí)換代,。

策劃活動(dòng)在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變,，則成功的策劃活動(dòng)就無(wú)從說(shuō)起,。

所以我們堅(jiān)持與老板們的直接交流，也堅(jiān)持幫助企業(yè)家實(shí)現(xiàn)方法論以及知識(shí)智慧上的升級(jí)換代,。用時(shí)髦的數(shù)字化生存時(shí)代的語(yǔ)言來(lái)說(shuō),，就是為老板換芯片。

欲策劃老板,，必先吃透老板,。

能成為老板，其閱歷和智慧定有過(guò)人之處,，一般都非等閑之輩,。或者說(shuō)，他本身就具備策劃人的素質(zhì),，就像一個(gè)好的導(dǎo)演同時(shí)也常常是一個(gè)好的編劇一樣,。他之所以能不斷地從一個(gè)成功走向另一個(gè)成功，肯定是把握住了現(xiàn)實(shí)中的某種規(guī)律,。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?？這是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸,、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)頻生的知識(shí)經(jīng)濟(jì)所使然,。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu)，我們之所以能為企業(yè)家所倚重,，一個(gè)重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán)。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家,。由于我們這個(gè)特殊的職業(yè),，使我們常常能夠在兩三個(gè)小時(shí)里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數(shù)十年打拼出來(lái)的精華,，再轉(zhuǎn)化為我們的能量,。消化企業(yè)家，再造企業(yè)家,，也許是我們的工作室在跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)接時(shí)一個(gè)鮮明的特點(diǎn),。所以，策劃實(shí)際是一個(gè)教學(xué)相長(zhǎng)的過(guò)程,。

“條條大路通羅馬,，策劃就是尋找最近的那條路?！薄白罱笔侵疙槕?yīng)大勢(shì),，吻合規(guī)律，盡可能不走彎路,。趨勢(shì)的潛流就在現(xiàn)實(shí)平靜的海面之下,，策劃就是要找到它的流向，通過(guò)創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向,，借勢(shì),、借力，被潮流推著走,。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上,，成為規(guī)則的制定者。面對(duì)時(shí)代的快速變革,，一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展,，能否打造百年老店，不在于它一時(shí)的技術(shù)領(lǐng)先或市場(chǎng)的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時(shí)度勢(shì),，在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上,，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的航向，“好風(fēng)憑借力,，送我上青云”,，是企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的最佳境界。

名牌的背后是文化,。策劃最有神韻之處,，往往體現(xiàn)在對(duì)每一個(gè)地方文化底蘊(yùn)的把握，發(fā)揮,、利用和體現(xiàn)上,。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析。在尊重傳統(tǒng)市場(chǎng)調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上,，更注重社會(huì)學(xué)式的感悟式調(diào)查,，通過(guò)交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個(gè)性與社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)心理偏好,。重在把握社會(huì)運(yùn)行的脈搏,，脈象既明，即可將區(qū)域文化底蘊(yùn)注入項(xiàng)目的理念（概念）開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)推廣策略之中,，?？色@厚積薄發(fā)、石破天驚之效,。

中國(guó)有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”,。這深刻地揭示了一個(gè)樸素的真理：每一地域有這個(gè)地域特有的文化，每一個(gè)城市有這個(gè)城市特有的性格,。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，除必備的專業(yè)知識(shí)以外，如何做到“近水知魚(yú)性,，隔山識(shí)鳥(niǎo)音”,，準(zhǔn)確為地域文化解碼，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事,。

市場(chǎng)調(diào)查80%_數(shù)據(jù),，20%_直覺(jué)。尤其是在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變,，_統(tǒng)計(jì)得來(lái)的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動(dòng)態(tài)中的市場(chǎng)變化，搞不好就會(huì)是刻舟求劍,。特別是中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng),，不像西方市場(chǎng)那樣有據(jù)可查,。所以，我說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查就像燒水一樣,，可以燒到80度,，最后的20度得_直覺(jué)、經(jīng)驗(yàn)來(lái)把握,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇七

（一）,、按存在形式分

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街,、獨(dú)立商廈,、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目,、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施,、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營(yíng)設(shè)施等,。

（二）,、按產(chǎn)權(quán)形式分

1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場(chǎng)面積消化的難題,，購(gòu)買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下xx是第一位的,，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo),，運(yùn)用返租方式是有效的。（此種形式在北京,、上海,、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在）

2,、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間,，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開(kāi)發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場(chǎng)保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境,，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí),，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的.投資熱情,。

（一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,，人們消費(fèi)水平的不斷提高,，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對(duì)外開(kāi)放,，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ),。 20xx年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加,，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象,。

（二）,、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性

由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng),、步行街這類形象工程,，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái),，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn),。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上,，單搞開(kāi)發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱?；蛘哒f(shuō)是市場(chǎng)上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。

（三）,、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始,，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過(guò)高價(jià)出售商鋪,，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇八

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位,。

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁,，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的.建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米,，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元,。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝,、營(yíng)銷組織運(yùn)行,、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn),，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”,，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng),、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物,、穩(wěn)定性回報(bào)。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。

4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，

購(gòu)物主題明確。

5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革,，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

1. 銷售（招商）目標(biāo)

××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示,。

表8-3××商業(yè)城的可銷售面積說(shuō)明表

2. 銷售目標(biāo)分解

××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示。

表8-4××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

表8-5營(yíng)銷各階段工作任務(wù)一覽表

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備,，在20xx年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會(huì),、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮,；在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。

2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念,。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。

2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米,，最高價(jià)為4 000元/平方米,。

3．價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升）,，均價(jià)為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降。

（一）宣傳策略主題

1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從

“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好,，購(gòu)置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。

（二）宣傳媒介組合

1．開(kāi)盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔,。

2．開(kāi)盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式。

3．開(kāi)盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng),、項(xiàng)目招