“方”即方子,、方法?！胺桨浮?，即在案前得出的方法，將方法呈于案前,，即為“方案”,。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢？下面是小編為大家收集的方案策劃書范文,，僅供參考,，希望能夠幫助到大家,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇一

（1）維系現(xiàn)場熱度，提高項(xiàng)目知名度,，積累新客戶,；

（2）邀約老客戶到場，維護(hù)感情,，同時借助其資源,，增加客帶量；

（3）活動現(xiàn)場釋放當(dāng)天92折優(yōu)惠,，逼定成交,。

二、活動主題

歡聚信特景苑廣場,，共度歡樂周末

三、活動時間

20xx年9月22日上午9:30—11:30

四,、釋放口徑：

9月22日齊聚信特景苑廣場,，盡情歡度美好周末，除精美禮品外,，更有購房驚喜優(yōu)惠等你拿,！

五、活動執(zhí)行計(jì)劃

1,、客戶線（鵬翔智地）

2,、現(xiàn)場線（活動公司）

2、1,、接待中心拱門,、橫幅、地毯布置,；

2,、2、前臺處放置客戶登記表（登記表包含客戶姓名,、電話號碼等）,；2、3,、接待中心內(nèi)背景板,、x展架設(shè)置；

六,、活動內(nèi)容

1,、現(xiàn)場安排真人版憤怒的小鳥活動，客戶可通過砸倒毛絨玩具的數(shù)量換取禮品,；

2,、現(xiàn)場安排彩陶diy活動,，客戶可自行制作彩陶，制作完成后,，客戶可自行帶走,；

3、本次活動為即來即參加形式,，每隔20分鐘,，項(xiàng)目經(jīng)理集中進(jìn)行一次項(xiàng)目推介，并根據(jù)推介內(nèi)容提出問題,，回答問題的客戶可

以獲得信特地產(chǎn)提供的紀(jì)念品,；

4、每組客戶每樣游戲均只可參與一次,；

5,、現(xiàn)場釋放優(yōu)惠政策，本次活動三天內(nèi)購房可享受92折優(yōu)惠,；

6,、活動當(dāng)天，現(xiàn)場安排2名保安維持秩序

七,、獎品建議

紙抽,、頸枕、毛絨玩具（20個）

八,、活動流程

九,、活動執(zhí)行工作表

十、媒體配合

十一,、現(xiàn)場布局

十二,、費(fèi)用預(yù)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇二

1、調(diào)查概況

2,、調(diào)查分析結(jié)果

1,、優(yōu)勢（strengths）

2、劣勢（weaknesses）

3,、機(jī)會（opportunities）

4,、威脅（threats）

1、建筑部分

2,、功能部分

3,、建筑內(nèi)部空間組織

4、建筑環(huán)境定位

5,、街區(qū)功能定位

6,、目標(biāo)客戶定位

7、物業(yè)服務(wù)定位

目錄

一,、市場調(diào)研分析 20xx年7月18日——20xx年7月22日

采用問卷調(diào)查和問詢調(diào)查結(jié)合

分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標(biāo)客戶購買行為及心態(tài),，為項(xiàng)目定位及營銷推廣提供客觀依據(jù),。

哈密市主要商業(yè)市場

1、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2,、哈密市商業(yè)形態(tài)

3,、哈密市經(jīng)營商戶

4、競爭物業(yè)狀況

5,、大十字商業(yè)街意向客戶購買行為

一,、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

1、人口少,、收入低,、消費(fèi)能力有限

哈密地區(qū)面積16.5萬平方公里，轄區(qū)人口35萬,，其中市區(qū)面積8.5萬平方公里,，人口15.6萬，由于城市人口少,，人均收入水平低,，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低，消費(fèi)能力有限,。

2,、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢

哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn),、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中,，第一,、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá),，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展,。

3,、旅游消費(fèi)不足

每年來哈密的外來人口高達(dá)十幾萬，但多數(shù)以民工居多,，由于消費(fèi)水平較低,，對商業(yè)的貢獻(xiàn)率極低，而對商業(yè)貢獻(xiàn)率較高的旅游人數(shù),，所占比例相對較低,，每年僅3—5萬

人，對商業(yè)的貢獻(xiàn)相對有限,。

4,、各商業(yè)市場缺乏亮點(diǎn),，差異性不強(qiáng)

哈密市商業(yè)格局缺乏亮點(diǎn)，雷同性極強(qiáng),，未能針對細(xì)分市場建立起一些有特點(diǎn)的專業(yè)市場,，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場間競爭激烈，每家商業(yè)市場均未能形成自己的優(yōu)勢,，缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二,、哈密市商業(yè)形態(tài)分析

1、商業(yè)集中度高,，缺乏發(fā)展空間

哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū),。

在商業(yè)形態(tài)方面，以時代廣場為中心形成了以領(lǐng)先,、新世紀(jì),、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾,、鞋帽箱包,、日用百貨、家用電器,、通訊產(chǎn)品,、文化用品、副食品等數(shù)十類品種,，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū),，商品零售額占據(jù)哈密市場的70%以上。

在時代廣場周邊,，還形成了以豐茂市場,、新豐市場和工人廣場三大市場構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場，這三大市場依靠較低的產(chǎn)品價格和與市中心相鄰的優(yōu)勢,，與商場及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng),，吸引著不同的客戶群。

以天馬為中心的鐵路商圈,，充分利用交通及地理優(yōu)勢,，形成了以天馬市場，溫州商貿(mào)城,、綠洲建材市場,、萬風(fēng)家俬、美神家俬,、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場構(gòu)成的集貿(mào)市場的商業(yè)形態(tài),，主要經(jīng)營小商品、建材、家俬,、糖酒,、日用百貨及食品等商品。

從上述哈密市的商業(yè)格局而言,，商業(yè)集中度較高,，再加上缺乏新的商業(yè)增長點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低,，商業(yè)已趨于飽合,，缺乏發(fā)展空間。

2,、商場,、集貿(mào)市場、品牌店及超市構(gòu)成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài),。

哈密市的消費(fèi)主要集中于商場,，集貿(mào)市場，其中商場和品牌店主要經(jīng)營中高檔商品,，集貿(mào)市場主要經(jīng)營中低檔商品,，超市多為一些便民店，經(jīng)營日用百貨,、食品等,，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性,，特色化的商業(yè)形態(tài),，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競爭激烈,，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3,、商戶忠誠度低,，流動性強(qiáng)

由于哈密市商業(yè)雷同性強(qiáng),，缺乏差異性，未能形成自己市場的競爭優(yōu)勢,，因此當(dāng)新的市場出現(xiàn)時,，立即出現(xiàn)大量商戶的流動現(xiàn)象，新的市場只需借助價格杠桿和一些炒作,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇三

根據(jù)航空路區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析,，當(dāng)前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營業(yè)種分布區(qū)域化，商業(yè)達(dá)到成熟期,，但業(yè)態(tài)不完善,。新建樓盤的商業(yè)門面會成為投資者和生意人的熱選。原因歸結(jié)為兩方面,，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環(huán)境十分看好,，相對而言,，對投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現(xiàn)有投資型產(chǎn)權(quán)商鋪較少,，且航空路的商業(yè)區(qū)域化經(jīng)營明顯,。與航空路其他商業(yè)部分比較，本項(xiàng)目位置較好,，弱勢在于人流量不旺盛,。

因此，要在整體市場較好的大環(huán)境,、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出,，取得較好的經(jīng)營與銷售業(yè)績，我司建議：

a,、提前招商,，引進(jìn)品牌經(jīng)營者入場（以金泰廣場招商策略類似）；

b,、內(nèi)鋪實(shí)行返租,，提供完善的“代租代管代收”服務(wù)，免除投資者后顧之憂,；

c,、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額,；

d,、優(yōu)惠付款方式，降低投資門檻,。

1,、商業(yè)主題定位：綜合性購物休閑中心

◇ 體現(xiàn)在商場的面積和業(yè)態(tài)的齊全

◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區(qū),，更體現(xiàn)購物樂趣

商業(yè)經(jīng)營檔次：以時尚精品為主,，輔以少量中偏高檔次品牌

◇ 從目前航空路當(dāng)?shù)匾延猩虉鑫飿I(yè)及其所經(jīng)營的商品類型分析，現(xiàn)時所經(jīng)營的商品種類已較為豐富（建材,、家具,、家居配套等等與居家相關(guān)的都已經(jīng)形成區(qū)塊），人流相對地較為集中,，在此情況下,，如果本項(xiàng)目仍然走“大眾化”經(jīng)營路線，恐怕難以突圍而出,；

◇本項(xiàng)目的形象應(yīng)該切底地利用本項(xiàng)目周邊住宅區(qū)豐富,、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業(yè)更高一籌的形象,，并有利于與住宅相呼應(yīng),。

經(jīng)營主題：根據(jù)前期市場調(diào)查分析，項(xiàng)目經(jīng)營商品主題的市場空間有六種：

（1） 高檔次精品時尚購物店,；

（2） 綜合性超市,；

（3） 專業(yè)主題市場；

（4） 休閑中心,；

（5） 中高檔餐飲機(jī)構(gòu),；

（6） 稍高檔次的娛樂城。

經(jīng)營最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定,。

提供穩(wěn)定回報(bào),、巨大升值潛力的投資型商城

突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心,。

從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投資價值：

1,、 地段優(yōu)越：項(xiàng)目處于航空路中心區(qū)，屬于成熟的商業(yè)區(qū)域,。該區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高,，有利于投資客戶產(chǎn)生認(rèn)同感。

2,、 未來重心商圈：項(xiàng)目周邊有汽車站,、怡和酒店等配套，將帶動區(qū)域整體人流發(fā)展,，加上本案住宅的實(shí)施,，將進(jìn)一步帶動項(xiàng)目價值的提升，將形成航空路的重心商業(yè)圈,。

3,、 投資前景：將目前銷售、租金水平,，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價值預(yù)期比較,，給客戶充分展現(xiàn)良好的升值前景。

4,、 經(jīng)營品牌：由招商活動最后落實(shí),。

◇ 根據(jù)航空路當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得,，目前航空路商業(yè)經(jīng)營狀況較差,，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營管理,，以及較高的市場誠信度,，如不少商城由于分散經(jīng)營、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營的商場由于產(chǎn)品缺乏特色,、對消費(fèi)者的承諾難以兌現(xiàn),，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競爭環(huán)境下，逐漸遭消費(fèi)者遺棄,。

◇ 我司建議由商業(yè)運(yùn)作成熟的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃和物業(yè)管理,，由此可在較大程度上確保本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經(jīng)營引導(dǎo),，并建立較高的商界知名度和消費(fèi)者心目中的品牌知名度,。

5、 租金回報(bào)：我司建議本項(xiàng)目在片區(qū)商業(yè)成熟過渡期間提供5年以上租金回報(bào)保證,。

租金回報(bào)有利于：

◇ 充分展示發(fā)展商的實(shí)力和對本項(xiàng)目的信心,；

◇ 增強(qiáng)對投資客戶的吸引力，客戶相當(dāng)于付出相對少量的鋪面價格,，即可擁有所購商鋪，在本案商業(yè)成熟后，本案的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營狀況亦已步正軌后,，有更大的升值空間獲利；

◇ 對于本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營期,，以前五年為商業(yè)經(jīng)營起步時期，換取穩(wěn)定的租金回報(bào)和良好商場規(guī)劃經(jīng)營,，對投資者而言,，有較大的吸引力,。

突出投資前景,，以“航空路重心區(qū)發(fā)展前景”為信心保證。

讓客戶購買的不但是實(shí)際的商鋪,，更購買了航空路重心區(qū)良好的投資前景：

1,、 作為恩施經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展的區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前景下,，必然帶動商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展；

2,、 說明航空路的未來規(guī)劃細(xì)節(jié),，分析航空路中心商圈的前景；

3,、通過對建設(shè)前后商鋪?zhàn)饨鸨容^的實(shí)例,，給商鋪投資者展現(xiàn)一個“看得見的回報(bào)前景”,。

突出經(jīng)營前景,，由招商活動最后落實(shí),。

招商的最終目的是利于銷售和項(xiàng)目自身的發(fā)展，所以針對項(xiàng)目情況,，應(yīng)充分運(yùn)用一切利我因素,。

1、對于大型主力商家的確定,，是整個運(yùn)作的前提,。確定主力商家的目的在于通過主力商家的影響,，帶動整體的運(yùn)作及價值的提升。

2,、在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷售方案,。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營架構(gòu),；通過銷售策略的制定,，項(xiàng)目進(jìn)入銷售的主要操作階段。

3,、對于小型商家經(jīng)營區(qū)域,，成立商業(yè)經(jīng)營公司。該經(jīng)營公司在名稱上同藍(lán)天新居區(qū)別開,，通過虛擬的品牌概念,，帶動整體的招商運(yùn)作和銷售運(yùn)作，給投資者以經(jīng)營上的信心保證,。

4,、根據(jù)運(yùn)作階段的招商情況和運(yùn)作情況，確定階段招商計(jì)劃和銷售計(jì)劃,。

招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運(yùn)作時間和策略上保持協(xié)調(diào),，使兩方面互為補(bǔ)充，從而帶動整體的良性發(fā)展,。

根據(jù)項(xiàng)目的特征和目前的市場情況,，對于項(xiàng)目的運(yùn)作采取先確定主力商家，再實(shí)行租售同步,，分區(qū)銷售的方式進(jìn)行銷售,。

出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進(jìn)行。所以在運(yùn)作中必須綜合考慮租售兩方面的問題,。

本項(xiàng)目的租賃目標(biāo)客戶群體包括大型零售業(yè),、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)及個體經(jīng)營商戶。

對于項(xiàng)目的出租，以先確定大型商家,，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行,。通過大型商家的行業(yè)影響力和社會影響力，帶動整個項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行,，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),。

本項(xiàng)目的銷售目標(biāo)客戶主要有航空路當(dāng)?shù)鼐用瘛⒏呒壵珓?wù)員、商業(yè)經(jīng)營業(yè)主和商業(yè)投資客戶,。

對于項(xiàng)目的銷售,，針對目標(biāo)客戶群和推廣時段來進(jìn)行安排相應(yīng)的策略和推廣方式。

在招商和銷售的運(yùn)作上必須把握好市場上一切利我因素,，回避不利因素,，根據(jù)市場情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作,。

注：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇四

商業(yè)地產(chǎn)概念策劃：概念設(shè)計(jì)、概念詮釋,、概念分解,、概念推廣、概念落地,、概念實(shí)施,。

商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：選址策劃,、概念策劃,、商業(yè)規(guī)劃、招商策劃,、銷售策劃,、經(jīng)營策劃。

商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃：商品定位,、商業(yè)布局,、功能定位、動線設(shè)置,、人流導(dǎo)引,、d m規(guī)劃。

商業(yè)地產(chǎn)市場定位：目標(biāo)市場定位,、投資經(jīng)營戶定位,、市場功能定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位,。

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃:業(yè)態(tài)業(yè)種配置,、個性招商策略、分步招商計(jì)劃,、招商文案技巧,。

商業(yè)地產(chǎn)銷售策劃:銷售時機(jī)把握、銷售節(jié)奏控制,、銷售賣點(diǎn)設(shè)計(jì),、銷售人員培訓(xùn)。

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃：案名設(shè)計(jì)、視覺形象設(shè)計(jì),、案場設(shè)計(jì),、文案策劃、平面設(shè)計(jì),、流設(shè)計(jì),。

商業(yè)地產(chǎn)市場推廣：媒體組合、媒體選擇,、推廣計(jì)劃,、費(fèi)用預(yù)算。

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營策劃：商管公司籌建,、商管運(yùn)營推動,、興市旺市策劃、項(xiàng)目運(yùn)營維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項(xiàng)：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時應(yīng)該思考的商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項(xiàng)：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時應(yīng)該思考的

商業(yè)地產(chǎn)招商,，是一種招攬商戶并維持商戶關(guān)系的過程,，一種價值積累使量變達(dá)到質(zhì)變的過程，一種雙向選擇使雙方利益達(dá)到最大化的過程,。在商業(yè)地產(chǎn)中,，良好的招商勢必達(dá)到雙贏，代理公司贏得成功經(jīng)驗(yàn)與口碑,，商戶經(jīng)營順利并贏取利潤,。然而在現(xiàn)實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)招商過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)各種問題,，導(dǎo)致招商困難或商場招商后迅速倒閉,。下面我來淺談一下招商過程中的幾種忌諱。簡單總結(jié)下來有六忌：

在任何形式的招商工作中,，市場調(diào)研都是第一步,。即對項(xiàng)目所在市場的交通狀況、輻射半徑內(nèi)人群的收入水平,、消費(fèi)水平以及項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的分布,、經(jīng)營狀況、租金水平等情況進(jìn)行了解和分析,，從而掌握項(xiàng)目的市場環(huán)境,，以此作為項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)。盡管成功的商業(yè)地產(chǎn)中,，市場環(huán)境不宜被過分強(qiáng)調(diào),，但正確的市場環(huán)境分析卻是必不可少并且極具導(dǎo)向作用的。就好比做菜前起碼要了解食客的口味一樣,，正所謂“看人下菜碟”,，市場環(huán)境分析帶來的全面性與針對性的有效兼容所起到的作用是不容忽視的。因此策劃代理公司，萬萬不能忽略市場調(diào)研的必要性,，無論在制定調(diào)研方案還是人員配備上,，都需秉承科學(xué)的方法并且遵循以

往的經(jīng)驗(yàn)積累，循序漸進(jìn),，以例而行,。在此，還要特別強(qiáng)調(diào),，單純只依靠著幾百幾千張調(diào)查問卷或封面數(shù)據(jù)做簡單的書面工作是無法催生出一份頗具功效的市場調(diào)研報(bào)告的,。而是要通過各種渠道，深入了解項(xiàng)目市場環(huán)境,，成功的將商業(yè)操作中潛在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)躍然紙上,，從而真正發(fā)揮出市場調(diào)研的作用。

聘請經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足只會紙上談兵的代理公司做商業(yè)策劃招商工作,，就好比讓實(shí)際駕駛經(jīng)驗(yàn)缺乏而空有一紙駕駛證的司機(jī)開車行駛,。順利的話也許可以安全到達(dá)目的地，但過程漫長且揪心,；不順利的話中途會出現(xiàn)小事故不可避免,，再嚴(yán)重的話就有翻車的可能。

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過程中,，各個系統(tǒng)的聯(lián)系度是相當(dāng)緊密的,。代理公司要負(fù)責(zé)對一個商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行定位、確定招商對象與經(jīng)營模式,、規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的,，委托者與商戶更重視的是后期運(yùn)作與管理,。所以代理公司在招商過程中，是需要一套系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作理念與成熟的商業(yè)運(yùn)作模式支撐的,。另外,，由于招商過程中每個環(huán)節(jié)都需要熟于商業(yè)操作的人員配合運(yùn)作，所以一家優(yōu)秀的代理公司一定會擁有一只專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì),，人才的價值在商業(yè)地產(chǎn)中是不可忽視的,。畢竟商業(yè)不產(chǎn)不同于住宅等物業(yè)，它的價值更多體現(xiàn)在后期的資本運(yùn)作與經(jīng)營管理等方面,，這也就更突出了一只優(yōu)秀招商團(tuán)隊(duì)和一個優(yōu)良代理公司的作用,。

前面說到過，商業(yè)地產(chǎn)的市場定位是要以項(xiàng)目準(zhǔn)確詳細(xì)的市場調(diào)查為基礎(chǔ)的,。有了該基礎(chǔ)后,，就要進(jìn)行定位：在已知的地段，為什么類型的商家提供一個怎樣的經(jīng)營場所，針對的是何種范圍的目標(biāo)客戶群,。商業(yè)定位即反映出商業(yè)企業(yè)與競爭對手在商業(yè)中的位置,，也反映了該商業(yè)企業(yè)的競爭力。進(jìn)行商業(yè)形象定位,，是后期實(shí)施商業(yè)市場戰(zhàn)略的第一步?，F(xiàn)在很多運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司，定位時通過扎堆兒以求穩(wěn)妥,，這是犯了忌諱,，一個毫無吸引力的定位是無法達(dá)到價值最大的。與此同時,，有些過于突出概念定位的代理公司,，完全將標(biāo)新立異當(dāng)作定位重點(diǎn)，欲通過獨(dú)特的定位吸引眼球,，招攬生意,，也是欠考慮的：市場能否如此兼容并包？市場容量是否足夠,？后期如何維持良性運(yùn)作,？等等一系列問題都是特色定位時要注意的。若一個幾十萬平米的項(xiàng)目,，企圖通過這種另類的定位達(dá)到效果,，是要擔(dān)一定風(fēng)險的。綜上,，一個成熟的團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行商業(yè)定位時,，會充分考慮項(xiàng)目市場，有針對性的進(jìn)行商業(yè)定位,。

商業(yè)地產(chǎn)往往具有很強(qiáng)的地域性,，“本土作戰(zhàn)”一定要結(jié)合本地區(qū)的居民消費(fèi)特點(diǎn)和本地區(qū)的商業(yè)運(yùn)營習(xí)慣。一些經(jīng)營成功的優(yōu)秀商業(yè)模式可以借鑒,，但切勿不加修飾的模仿,，商業(yè)地產(chǎn)最終還是要因地制宜，具體地段具體分析,，進(jìn)行差異化經(jīng)營,。每一種商業(yè)運(yùn)營模式，都有相應(yīng)的操作系統(tǒng)與之配合,，一個正規(guī)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅在招商的同時就會為后期運(yùn)營管

理進(jìn)行準(zhǔn)備,，更會在招商過程中將這一理念傳達(dá)給商戶；而一些經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運(yùn)營模式,，只知其一不知其二,，了解不深入不到位,，在開業(yè)后每一環(huán)節(jié)的運(yùn)作都有可能出問題，這樣的商場開業(yè)后倒閉可想而之,。作為德國最大企業(yè)之一的麥德龍超市在上海經(jīng)營的非常成功,，然而在北京卻屢碰壁。最終麥德龍調(diào)整了在京經(jīng)營模式,，其意識到在北京要找到一塊符合麥德龍業(yè)務(wù)特點(diǎn)又價格合理的土地是何等的難,，于是麥德龍正式宣布，將以租賃場地的方式在北京開店,。同時內(nèi)在經(jīng)營模式也進(jìn)行著悄然轉(zhuǎn)變,。

業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動線的設(shè)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)招商的點(diǎn)睛之筆，也是后期能否成功運(yùn)營的重要前提,。尤其業(yè)態(tài)規(guī)劃,，是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營的核心。典型的例子,，很多傳統(tǒng)百貨商場習(xí)慣將男裝安排在商場的高層上,，隨著消費(fèi)者消費(fèi)心理的改變，后期開業(yè)的新型商場則將多將男裝安排在低層,。至于人流動線的設(shè)計(jì)則要充分考慮業(yè)態(tài)與品牌的位置規(guī)劃,，避免經(jīng)營場所內(nèi)除扶梯周圍經(jīng)營火爆，四周出現(xiàn)死角的現(xiàn)象,，同時也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況,，如現(xiàn)在很多商場都將扶梯設(shè)計(jì)成環(huán)繞狀，從而照顧了扶梯周圍商戶,。再比如,，傳統(tǒng)百貨商場往往將餐飲放在地下，相當(dāng)一部分商場甚至不設(shè)餐飲業(yè)態(tài),，而現(xiàn)如今新型百貨中心,，不僅將餐飲比例大大增加，還多將餐飲布局在高層,，或分層設(shè)立，意在將人流動線向高層引或平均的引向各個樓層?，F(xiàn)在的一些策劃代理公司,，在招商時僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規(guī)劃好的業(yè)態(tài)與位置,，甚者更是為了達(dá)到最后簽約的目的而隨意對商戶進(jìn)行讓步,，允諾了很多條件，為開業(yè)后的經(jīng)營埋下隱患,。

一個商業(yè)項(xiàng)目,，它的地理位置,、商業(yè)定位、消費(fèi)群體及購買力水平都決定著它將進(jìn)什么類型和檔次的品牌,。在招商過程中,，要避免兩個個誤區(qū)：招進(jìn)的品牌越高檔越好、越新穎越好,。越高檔的品牌,，要求的入駐條件越高，并非你地理位置優(yōu)越或單純能掙到錢就能請的動,。他們更強(qiáng)調(diào)一種文化定位,，或者說這個品牌進(jìn)來后能否與你的市場環(huán)境想適應(yīng)，能否體現(xiàn)它們的品牌文化等等,。比如西單作為一個認(rèn)知度很高的成熟商圈,，卻招不來lv這樣的牌子，因?yàn)槲鲉蔚纳虡I(yè)定位是大眾流行,，而非高端奢侈品,。至于新穎的品牌，在一個商業(yè)項(xiàng)目中是要占到一定比例的,，如20%左右,，但不宜過多。新品牌進(jìn)來后我們需要提供一些列的廣告宣傳,，營銷推廣等等,，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外,，由于消費(fèi)者對新品牌的認(rèn)知是需要一定時間的,，同時消費(fèi)者一般會有自己習(xí)慣的消費(fèi)品牌，所以招過多新品牌是有風(fēng)險的,，萬一消費(fèi)者不認(rèn)可,，招商就是失敗的。

總之,，商業(yè)地產(chǎn)在招商過程中是需要經(jīng)驗(yàn)和技巧的,，具體問題需要具體分析，以上羅列出六點(diǎn)只是淺談一下比較明顯的招商禁忌,。

引用一句關(guān)于商業(yè)的流行語：沒有開不出的物業(yè),，只有開不出的商場。在市場中,，地產(chǎn)與商業(yè)物業(yè)只有相互匹配,，相互依存，才能使商業(yè)物業(yè)長期高效發(fā)展,。商業(yè)地產(chǎn)在近些年經(jīng)

歷了高速發(fā)展后,，如今暴露了很多問題,，如何面對這些問題，如何更好的進(jìn)行招商,，這是未來商業(yè)地產(chǎn)真正需要考慮的事情,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇五

一

重點(diǎn)是與招商項(xiàng)目有關(guān)要素的調(diào)查分析（調(diào)查分析的內(nèi)容,、方法與前述可行性研究,、市場專項(xiàng)調(diào)查相似）。

包括項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容（產(chǎn)業(yè)）定位,、招商規(guī)模定位,、服務(wù)對象（消費(fèi)者）定位、市場地位定位,、招商對象（投資人）定位,、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營主體定位,、預(yù)期收益定位,、核心競爭力定位等。

重點(diǎn)是針對不同招商對象,、不同投資者,、不同競爭者和不同的宏觀環(huán)境所構(gòu)成的招商環(huán)境，制定分階段的,、分地域的,、分主體的、分依托資源的招商策略,，并將招商策略細(xì)化成不同的戰(zhàn)術(shù)組合,。

任何一次招商活動都離不開傳播。恰當(dāng)?shù)拿浇閭鞑ィㄊ″X,、有效）是招商過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié),。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動傳播策略兩部分，且二者組合互動應(yīng)用,。傳播策略對到達(dá)率和影響效果要進(jìn)行定量描述,。

1、招商成本

由兩部分組成：一是可用貨幣價值尺度表現(xiàn)的成本招商的貨幣支出總額,；二是運(yùn)用社會資源成本即人脈關(guān)系,、公關(guān)活動、政府公權(quán)力扶持,、智力后援等，這些社會資源雖然在本次招商活動中沒有表現(xiàn)為貨幣支出的成本形態(tài),，但卻是過去或未來必須或必然轉(zhuǎn)化為貨幣支出的成本形態(tài),，或者是單純的貨幣成本所不能動用的資源,，如人脈關(guān)系、智力后援,、政府公權(quán)力,，并非單純支付貨幣就能動員利用。

2,、招商成果

由兩部分組成：一是以貨幣價值尺度表現(xiàn)的引入資本金總額和無形資產(chǎn)積累（需經(jīng)評估才能確定其價值量）,；二是引入的經(jīng)營主體規(guī)模，即經(jīng)營主體的個數(shù)和經(jīng)營能力（年經(jīng)營總額,、總生產(chǎn)量,、輻射市場輻度）。

是招商人講述給招商對象的未來收益（包括經(jīng)營收益和增值收益）,、形象（可轉(zhuǎn)化為招商對象的品牌要素）,、發(fā)展?jié)摿Φ拿枋觥＿@種描述既是經(jīng)濟(jì)的`,、物質(zhì)的,，也是文化的、精神的,，對于招商對象來說,，它既是歷史的積淀，未來的圖畫,，同時也是現(xiàn)實(shí)的真面目,。

依據(jù)市場現(xiàn)實(shí)環(huán)境和招商目標(biāo)確定，表達(dá)為進(jìn)程計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖或甘特圖（橫道表）,。

招商過程中由于環(huán)境變化,、方案偏差、執(zhí)行偏差等原因出現(xiàn)的過程危機(jī)不可避免,，因此,，策劃方案中的危機(jī)處理預(yù)案是針對招商方案執(zhí)行過程中最可能產(chǎn)生的危機(jī)事件所做的一種預(yù)測狀態(tài)的方案。預(yù)案重點(diǎn)是對危機(jī)產(chǎn)生的負(fù)面影響進(jìn)行化解和轉(zhuǎn)化,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇六

策劃是一門復(fù)合性,、交叉性、邊緣性學(xué)科,，其本質(zhì)是思維的科學(xué),。它的精妙之處在于不同思維方式的運(yùn)用。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維,，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維,，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的,、動態(tài)的思維,，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S,。在感到困惑的時候，換一種思維方式考慮問題,，往往豁然開朗,，感到海闊天空。

克隆的價值是有限的,。策劃貴在創(chuàng)新,。只有創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢。這是一個創(chuàng)新的時代,，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身,，但創(chuàng)新不能憑空想象，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”,。太超前了要跳樓,，不超前要被淘汰，怎么適度超前,？需要有對企業(yè)特性和中國國情非常深刻的把握,，以及對社會及行業(yè)趨勢的把握。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新,。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新,、服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新,、營銷創(chuàng)新,、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新,、品牌創(chuàng)新,、理念創(chuàng)新，由表及里,，由淺入深,。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥。

理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動作的框框,，創(chuàng)造自選動作,。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”,，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”,。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性。

可以毫不夸張地說,，理念創(chuàng)新,，乃是一切創(chuàng)新之源，是一切創(chuàng)新之本，它決定著其他種種創(chuàng)新活動的開展和成敗,，它既是其他創(chuàng)新活動的基石,，也是其他創(chuàng)新活動的羅盤和指針。如果說其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話,，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動作的展開,。因此,，理念創(chuàng)新具有更大的難度。是一種更高級別的創(chuàng)新挑戰(zhàn),。

如果說其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話,，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動。理念創(chuàng)新決定著未來競爭的成敗,。

工作室應(yīng)是自選動作的創(chuàng)造者,。自選動作的天地最寬，因?yàn)榭梢杂赡闳我獍l(fā)揮,；自選動作的難度很大,，因?yàn)槟銢]有成規(guī)可以借鑒。但自選動作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo),，因?yàn)檎l創(chuàng)造了自選動作,，誰就創(chuàng)造了一個新的規(guī)矩，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者,，就擁有了話語權(quán),。自選動作的本質(zhì)是創(chuàng)新。

如何達(dá)到唯一性,、權(quán)威性,、排他性是項(xiàng)目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的。具有這三性的項(xiàng)目或產(chǎn)品,，可以在一個時期內(nèi)處于無競爭狀態(tài),。

唯一性是差異化競爭策略的結(jié)果。權(quán)威性與排他性與策略思路,、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān),。三者的統(tǒng)一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯,，可以拒追兵于城外,，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力，可以贏得市場的追捧,。

策劃要講究審時度勢,，太超前不被市場接受，要跳樓；太滯后坐失良機(jī),，沒有效益,；與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿,，效益短暫,。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場大有學(xué)問。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng),，可保持相對時間的無競爭狀態(tài),，從而獲取超額利潤。

做策劃首先要考慮三個問題：

第一,，老板判斷,。企業(yè)的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關(guān)鍵,。因?yàn)槠髽I(yè)家是企業(yè)的人格化,，企業(yè)是企業(yè)家的物化。任何一個好的思路,、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會,、吃透、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實(shí)施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),。

第二,，企業(yè)診斷。企業(yè)從那里來,，今天處于什么狀態(tài),，明天向那里去。存在決定意識,，出身決定風(fēng)格,，對企“來龍”的掌控，是對“去脈”設(shè)計(jì)的前提,。

第三,，資源盤存。企業(yè)有那些資源,，除了有形資產(chǎn),，更注意它有什么無形資產(chǎn)和隱形資源。比如公共關(guān)系,、優(yōu)惠政策,、上級扶持等特殊優(yōu)勢。

西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器,，分解成各個零部件來考慮問題,，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個整體，考慮其陰陽是否平衡,，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢,。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗(yàn)，望,、聞,、問、切,，把握根本,，辨證施治。我們的策劃更接近中醫(yī),，從整體的角度把握和解決問題。

策劃不是一兩個點(diǎn)子而是一個系統(tǒng)工程,，包括：調(diào)查研究,、企業(yè)或項(xiàng)目診斷、企業(yè)或項(xiàng)目戰(zhàn)略定位,、理念創(chuàng)新,、策略設(shè)計(jì)、資源整合,、操作實(shí)施,、顧問監(jiān)理、動態(tài)調(diào)整,、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié),。

任何策劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要想一步到位是不現(xiàn)實(shí)的,。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟,，每一步都有階段性成果。就像過河,，要想不濕鞋,，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業(yè)或項(xiàng)目通過這些中間的支點(diǎn),，順利達(dá)成最后的目標(biāo),。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ),，最后的成功則成為必然,。大處著眼，小處著手,，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則,。

策劃不管是對區(qū)域、企業(yè)還是個人，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位,，即找出自己的核心優(yōu)勢,，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢，并量身度造設(shè)計(jì)一套切實(shí)可行的發(fā)展策略,，才能以最小的投入,，取得最大的收獲。

寸有所長,，尺有所短,。如何揚(yáng)長避短，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓,。策劃應(yīng)該因時,、因地、因人制宜,，把策劃對象放在這個坐標(biāo)里面,，對他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，幫助他對擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合,，以期達(dá)到最佳效果,，也就是度身定造。

因時：即審時度勢,，把對象放在時代的背景下,，搞清楚他的昨天、今天,、明天,，從宏觀上把握社會和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò)。

因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源,，和文化底蘊(yùn),，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢，從而聚人氣,、地氣,、財(cái)氣。

因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性,，設(shè)計(jì)不同的戰(zhàn)略和策略,。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計(jì)師而不是裁縫。服裝設(shè)計(jì)師要根據(jù)每一個人的體形和氣質(zhì),，揚(yáng)長避短,，再參考社會的時尚和潮流，進(jìn)行獨(dú)家創(chuàng)作,。

策劃最講究的是戰(zhàn)略,，在戰(zhàn)略方向沒有確定之前,，任何戰(zhàn)術(shù)都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說,，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng),。”

準(zhǔn)確的市場定位是成功策劃的關(guān)鍵,。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提,。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置,。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū),、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來考量,，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置,、產(chǎn)品在市場中的位置、品牌在社會中的位置,。

策劃不要僅局限于眼前,，而要有長遠(yuǎn)的考慮，寬打窄用,。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的.空間，埋下可以發(fā)揮的伏筆,，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口,，為未來的利潤增長點(diǎn)培育胚胎。形象的說法就是預(yù)留“管線”,。

預(yù)留管線需要策劃人具有超前長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見,，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。

預(yù)留管線法則要求,，既要保證當(dāng)前項(xiàng)目的成功,，還要預(yù)見項(xiàng)目在未來的發(fā)展態(tài)勢，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌,。故此法則實(shí)際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統(tǒng),。這個系統(tǒng)的開放性面向未來。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項(xiàng)目的現(xiàn)在,，更是項(xiàng)目的未來,。

企業(yè)家是企業(yè)的頭腦。他不僅是權(quán)利的源泉,，也是企業(yè)智慧的主要來源,。

策劃一個企業(yè)，在很大程度上就是策劃一個企業(yè)家,，幫助他實(shí)現(xiàn)知識和智慧的充實(shí),，以及升級換代,。

策劃活動在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變,，則成功的策劃活動就無從說起,。

所以我們堅(jiān)持與老板們的直接交流，也堅(jiān)持幫助企業(yè)家實(shí)現(xiàn)方法論以及知識智慧上的升級換代,。用時髦的數(shù)字化生存時代的語言來說,，就是為老板換芯片。

欲策劃老板,，必先吃透老板,。

能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處,，一般都非等閑之輩,。或者說,，他本身就具備策劃人的素質(zhì),，就像一個好的導(dǎo)演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功,，肯定是把握住了現(xiàn)實(shí)中的某種規(guī)律,。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡兀窟@是分工協(xié)作所使然,，亦是信息爆炸,、機(jī)會風(fēng)險頻生的知識經(jīng)濟(jì)所使然。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu),，我們之所以能為企業(yè)家所倚重,，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán)。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家,。由于我們這個特殊的職業(yè),，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華,，再轉(zhuǎn)化為我們的能量,。消化企業(yè)家，再造企業(yè)家,，也許是我們的工作室在跟市場經(jīng)濟(jì)對接時一個鮮明的特點(diǎn),。所以，策劃實(shí)際是一個教學(xué)相長的過程,。

“條條大路通羅馬,，策劃就是尋找最近的那條路?！薄白罱笔侵疙槕?yīng)大勢,，吻合規(guī)律,，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現(xiàn)實(shí)平靜的海面之下,，策劃就是要找到它的流向,，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向，借勢,、借力,，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上,，成為規(guī)則的制定者,。面對時代的快速變革，一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展,，能否打造百年老店,，不在于它一時的技術(shù)領(lǐng)先或市場的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時度勢,，在一個又一個時代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上,，及時調(diào)整企業(yè)的航向，“好風(fēng)憑借力,，送我上青云”,，是企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營的最佳境界。

名牌的背后是文化,。策劃最有神韻之處,，往往體現(xiàn)在對每一個地方文化底蘊(yùn)的把握，發(fā)揮,、利用和體現(xiàn)上。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析,。在尊重傳統(tǒng)市場調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上,，更注重社會學(xué)式的感悟式調(diào)查，通過交流取樣,。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個性與社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)心理偏好,。重在把握社會運(yùn)行的脈搏，脈象既明,，即可將區(qū)域文化底蘊(yùn)注入項(xiàng)目的理念（概念）開發(fā)及市場推廣策略之中,，常可獲厚積薄發(fā),、石破天驚之效,。

中國有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化,，每一個城市有這個城市特有的性格,。從事房地產(chǎn)開發(fā),，除必備的專業(yè)知識以外，如何做到“近水知魚性,，隔山識鳥音”,，準(zhǔn)確為地域文化解碼，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事,。

市場調(diào)查80%_數(shù)據(jù),，20%_直覺。尤其是在知識經(jīng)濟(jì)時代,，市場瞬息萬變,，_統(tǒng)計(jì)得來的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動態(tài)中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍,。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場,，不像西方市場那樣有據(jù)可查。所以,，我說市場調(diào)查就像燒水一樣,，可以燒到80度，最后的20度得_直覺,、經(jīng)驗(yàn)來把握,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇七

（一）、按存在形式分

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街,、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場,、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū),、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn),、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營設(shè)施等,。

（二）,、按產(chǎn)權(quán)形式分

1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下xx是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運(yùn)用返租方式是有效的,。（此種形式在北京、上海,、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在）

2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨(dú)立的商鋪空間,，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的.投資熱情,。

（一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,，人們消費(fèi)水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。 20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對象,。

（二）、運(yùn)營模式將回歸理性

由政府推動的會展中心,、城市廣場,、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點(diǎn),。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。

（三）,、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀(jì)90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇八

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁,，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米,，根據(jù)目前的.建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米,。項(xiàng)目總投資約1 800萬元,。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行,、市場推廣,、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財(cái)富理念,、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項(xiàng)目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報(bào)。

3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。

4. 啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，

購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。

1. 銷售（招商）目標(biāo)

××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。

表8-3××商業(yè)城的可銷售面積說明表

2. 銷售目標(biāo)分解

××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示。

表8-4××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

表8-5營銷各階段工作任務(wù)一覽表

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格,。

（一）項(xiàng)目入市時機(jī)及姿態(tài)

1．入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備,，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮,；在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會,、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮,。

2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。

（二）價格定位及價格策略

1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

2．價格定位：整個商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價為3 580元/平方米,，其中起價為3 328元/平方米,，最高價為4 000元/平方米。

3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升）,，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降,。

（一）宣傳策略主題

1．個性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從

“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念,。

2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。

（二）宣傳媒介組合

1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔,。

2．開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式,。

3．開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動,、項(xiàng)目招