方案在各個(gè)領(lǐng)域都有著重要的作用,，無(wú)論是在個(gè)人生活中還是在組織管理中,，都扮演著至關(guān)重要的角色。大家想知道怎么樣才能寫(xiě)一篇比較優(yōu)質(zhì)的方案嗎,？以下是小編為大家收集的方案范文,，歡迎大家分享閱讀,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇一

1.轉(zhuǎn)變思維法則

策劃是一門復(fù)合性,、交叉性,、邊緣性學(xué)科,，其本質(zhì)是思維的科學(xué),。它的精妙之處在于不同思維方式的運(yùn)用。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維,，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維,，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的,、動(dòng)態(tài)的思維,，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時(shí)候,，換一種思維方式考慮問(wèn)題,，往往豁然開(kāi)朗，感到海闊天空,。

2.創(chuàng)新法則

克隆的價(jià)值是有限的,。策劃貴在創(chuàng)新。只有創(chuàng)新才能保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代,，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身,，但創(chuàng)新不能憑空想象，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”,。太超前了要跳樓,，不超前要被淘汰，怎么適度超前?需要有對(duì)企業(yè)特性和中國(guó)國(guó)情非常深刻的把握,，以及對(duì)社會(huì)及行業(yè)趨勢(shì)的把握,。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新,、服務(wù)創(chuàng)新,、技術(shù)創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新,、管理創(chuàng)新,、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新,、理念創(chuàng)新,，由表及里，由淺入深,。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥,。

理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動(dòng)作的框框，創(chuàng)造自選動(dòng)作,。依據(jù)創(chuàng)新理念開(kāi)發(fā)出的不是工業(yè)化,、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”,。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性,。

可以毫不夸張地說(shuō)，理念創(chuàng)新,，乃是一切創(chuàng)新之源,，是一切創(chuàng)新之本，它決定著其他種種創(chuàng)新活動(dòng)的開(kāi)展和成敗,，它既是其他創(chuàng)新活動(dòng)的基石,，也是其他創(chuàng)新活動(dòng)的羅盤和指針。如果說(shuō)其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話,，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新,。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作的展開(kāi)。因此,，理念創(chuàng)新具有更大的難度,。是一種更高級(jí)別的創(chuàng)新挑戰(zhàn),。

如果說(shuō)其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動(dòng),。理念創(chuàng)新決定著未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的成敗,。

3.自選動(dòng)作法則

工作室應(yīng)是自選動(dòng)作的創(chuàng)造者。自選動(dòng)作的天地最寬,，因?yàn)榭梢杂赡闳我獍l(fā)揮;自選動(dòng)作的難度很大,，因?yàn)槟銢](méi)有成規(guī)可以借鑒。但自選動(dòng)作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo),，因?yàn)檎l(shuí)創(chuàng)造了自選動(dòng)作,，誰(shuí)就創(chuàng)造了一個(gè)新的規(guī)矩，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者,，就擁有了話語(yǔ)權(quán),。自選動(dòng)作的本質(zhì)是創(chuàng)新。

4.三性法則

如何達(dá)到唯一性,、權(quán)威性,、排他性是項(xiàng)目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的。具有這三性的項(xiàng)目或產(chǎn)品,，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài),。

唯一性是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的結(jié)果。權(quán)威性與排他性與策略思路,、資源整合對(duì)象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān),。三者的統(tǒng)一與完整，可以保證競(jìng)爭(zhēng)壁壘的固若金湯,，可以拒追兵于城外,，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力，可以贏得市場(chǎng)的追捧,。

5.適度超前法則

策劃要講究審時(shí)度勢(shì),，太超前不被市場(chǎng)接受，要跳樓;太滯后坐失良機(jī),，沒(méi)有效益;與市場(chǎng)同步，利潤(rùn)攤平且很易被人模仿,，效益短暫,。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場(chǎng)大有學(xué)問(wèn)。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng),，可保持相對(duì)時(shí)間的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài),，從而獲取超額利潤(rùn)。

6.梳理分析法則

做策劃首先要考慮三個(gè)問(wèn)題：

第一,，老板判斷,。企業(yè)的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因?yàn)槠髽I(yè)家是企業(yè)的人格化,，企業(yè)是企業(yè)家的物化,。任何一個(gè)好的思路、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會(huì),、吃透,、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實(shí)施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

第二,，企業(yè)診斷,。企業(yè)從那里來(lái)，今天處于什么狀態(tài),，明天向那里去,。存在決定意識(shí)，出身決定風(fēng)格,，對(duì)企“來(lái)龍”的掌控,，是對(duì)“去脈”設(shè)計(jì)的前提。

第三,，資源盤存,。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn),，更注意它有什么無(wú)形資產(chǎn)和隱形資源,。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策,、上級(jí)扶持等特殊優(yōu)勢(shì),。

7.辨證施治法則

西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器，分解成各個(gè)零部件來(lái)考慮問(wèn)題,，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個(gè)整體，考慮其陰陽(yáng)是否平衡,，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢,。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗(yàn)，望,、聞,、問(wèn)、切,，把握根本,，辨證施治。我們的策劃更接近中醫(yī),，從整體的角度把握和解決問(wèn)題,。

8.系統(tǒng)化運(yùn)作法則

策劃不是一兩個(gè)點(diǎn)子而是一個(gè)系統(tǒng)工程,，包括：調(diào)查研究、企業(yè)或項(xiàng)目診斷,、企業(yè)或項(xiàng)目戰(zhàn)略定位,、理念創(chuàng)新、策略設(shè)計(jì),、資源整合,、操作實(shí)施、顧問(wèn)監(jiān)理,、動(dòng)態(tài)調(diào)整,、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié)。

9.“墊腳石”法則

任何策劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),，要想一步到位是不現(xiàn)實(shí)的,。我們往往將這一過(guò)程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果,。就像過(guò)河,，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石,。使企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)這些中間的支點(diǎn),，順利達(dá)成最后的目標(biāo)。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險(xiǎn),，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ),，最后的成功則成為必然。大處著眼,，小處著手,，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。

10.核心優(yōu)勢(shì)法則

策劃不管是對(duì)區(qū)域,、企業(yè)還是個(gè)人,，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位，即找出自己的核心優(yōu)勢(shì),，最大限度地開(kāi)發(fā)和利用這種優(yōu)勢(shì),，并量身度造設(shè)計(jì)一套切實(shí)可行的發(fā)展策略，才能以最小的投入,，取得最大的收獲,。

11.量身度造法則

寸有所長(zhǎng)，尺有所短,。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓,。策劃應(yīng)該因時(shí),、因地,、因人制宜，把策劃對(duì)象放在這個(gè)坐標(biāo)里面,，對(duì)他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位,，幫助他對(duì)擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達(dá)到最佳效果,，也就是度身定造,。

因時(shí)：即審時(shí)度勢(shì)，把對(duì)象放在時(shí)代的背景下,，搞清楚他的昨天,、今天、明天,，從宏觀上把握社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和脈絡(luò),。

因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊(yùn),，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢(shì),，從而聚人氣、地氣,、財(cái)氣,。

因人：針對(duì)企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設(shè)計(jì)不同的戰(zhàn)略和策略,。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計(jì)師而不是裁縫,。服裝設(shè)計(jì)師要根據(jù)每一個(gè)人的體形和氣質(zhì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短,，再參考社會(huì)的時(shí)尚和潮流,，進(jìn)行獨(dú)家創(chuàng)作。

12.戰(zhàn)略至上法則

策劃最講究的是戰(zhàn)略,，在戰(zhàn)略方向沒(méi)有確定之前,，任何戰(zhàn)術(shù)都無(wú)所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對(duì)于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō),，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng),。”

13.系統(tǒng)定位法則

準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是成功策劃的關(guān)鍵,。對(duì)社會(huì)大趨勢(shì)的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提,。我們策劃時(shí)首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置,。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū),、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來(lái)考量,，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置,、產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置,、品牌在社會(huì)中的位置。

14.預(yù)留“管線”法則

策劃不要僅局限于眼前,，而要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮,，寬打窄用。要為未來(lái)的發(fā)展預(yù)留充分的空間,，埋下可以發(fā)揮的伏筆,，為未來(lái)的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對(duì)接口，為未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)培育胚胎,。形象的說(shuō)法就是預(yù)留“管線”,。

預(yù)留管線需要策劃人具有超前長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)，故非一般以眼前利益為中心者可以為之,。

預(yù)留管線法則要求,，既要保證當(dāng)前項(xiàng)目的成功，還要預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目在未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì),，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來(lái)的成功接軌,。故此法則實(shí)際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個(gè)開(kāi)放的而不是封閉的系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)的開(kāi)放性面向未來(lái),。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項(xiàng)目的現(xiàn)在,，更是項(xiàng)目的未來(lái)。

15.換芯片法則

企業(yè)家是企業(yè)的頭腦,。他不僅是權(quán)利的源泉,，也是企業(yè)智慧的主要來(lái)源。

策劃一個(gè)企業(yè),，在很大程度上就是策劃一個(gè)企業(yè)家,，幫助他實(shí)現(xiàn)知識(shí)和智慧的充實(shí)，以及升級(jí)換代,。

策劃活動(dòng)在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響,。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動(dòng)就無(wú)從說(shuō)起,。

所以我們堅(jiān)持與老板們的直接交流,，也堅(jiān)持幫助企業(yè)家實(shí)現(xiàn)方法論以及知識(shí)智慧上的升級(jí)換代。用時(shí)髦的數(shù)字化生存時(shí)代的語(yǔ)言來(lái)說(shuō),，就是為老板換芯片,。

16.消化老板法則

欲策劃老板，必先吃透老板,。

能成為老板,，其閱歷和智慧定有過(guò)人之處，一般都非等閑之輩?；蛘哒f(shuō),，他本身就具備策劃人的素質(zhì)，就像一個(gè)好的導(dǎo)演同時(shí)也常常是一個(gè)好的編劇一樣,。他之所以能不斷地從一個(gè)成功走向另一個(gè)成功，肯定是把握住了現(xiàn)實(shí)中的某種規(guī)律,。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?這是分工協(xié)作所使然,，亦是信息爆炸、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)頻生的知識(shí)經(jīng)濟(jì)所使然,。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu),，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個(gè)重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán),。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家,。由于我們這個(gè)特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個(gè)小時(shí)里吸納和消化企業(yè)家用血肉,、靈魂數(shù)十年打拼出來(lái)的精華,，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家,，再造企業(yè)家,，也許是我們的工作室在跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)接時(shí)一個(gè)鮮明的特點(diǎn)。所以,，策劃實(shí)際是一個(gè)教學(xué)相長(zhǎng)的過(guò)程,。

17.大勢(shì)把握法則

“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路,?！薄白罱笔侵疙槕?yīng)大勢(shì)，吻合規(guī)律,，盡可能不走彎路,。趨勢(shì)的潛流就在現(xiàn)實(shí)平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向,，通過(guò)創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向,，借勢(shì)、借力,，被潮流推著走,。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者,。面對(duì)時(shí)代的快速變革,，一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店,，不在于它一時(shí)的技術(shù)領(lǐng)先或市場(chǎng)的占有率,，關(guān)鍵在于它能否審時(shí)度勢(shì),，在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的航向,，“好風(fēng)憑借力,，送我上青云”，是企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的最佳境界,。

18.文化底蘊(yùn)法則

名牌的背后是文化,。策劃最有神韻之處，往往體現(xiàn)在對(duì)每一個(gè)地方文化底蘊(yùn)的把握,，發(fā)揮,、利用和體現(xiàn)上。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析,。在尊重傳統(tǒng)市場(chǎng)調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上,，更注重社會(huì)學(xué)式的感悟式調(diào)查，通過(guò)交流取樣,。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個(gè)性與社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)心理偏好,。重在把握社會(huì)運(yùn)行的脈搏，脈象既明,，即可將區(qū)域文化底蘊(yùn)注入項(xiàng)目的理念(概念)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)推廣策略之中,，常可獲厚積薄發(fā),、石破天驚之效,。

19.地域解碼法則

中國(guó)有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”。這深刻地揭示了一個(gè)樸素的真理：每一地域有這個(gè)地域特有的文化,，每一個(gè)城市有這個(gè)城市特有的性格,。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除必備的專業(yè)知識(shí)以外,，如何做到“近水知魚(yú)性,，隔山識(shí)鳥(niǎo)音”，準(zhǔn)確為地域文化解碼,，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事,。

20.20度直覺(jué)法則

市場(chǎng)調(diào)查80%*數(shù)據(jù)，20%*直覺(jué),。尤其是在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，*統(tǒng)計(jì)得來(lái)的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動(dòng)態(tài)中的市場(chǎng)變化,，搞不好就會(huì)是刻舟求劍,。特別是中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，不像西方市場(chǎng)那樣有據(jù)可查。所以,，我說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查就像燒水一樣,，可以燒到80度，最后的20度得*直覺(jué),、經(jīng)驗(yàn)來(lái)把握,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃的區(qū)別

價(jià)值層面的差異

1.物業(yè)價(jià)值

商業(yè)物業(yè)的價(jià)值在于經(jīng)營(yíng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值,。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目的商業(yè)定位,、招商、經(jīng)營(yíng),，才能實(shí)現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo),。

而住宅的價(jià)值在于居住,，保值升值。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位,，最后通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值,。

從投資角度來(lái)看，住宅可以買來(lái)自用,，是保值投資,，風(fēng)險(xiǎn)性極小，而商業(yè)項(xiàng)目一旦沒(méi)做旺,，其價(jià)值就極低,，甚至一文不值，風(fēng)險(xiǎn)性極大,。

2.利益關(guān)系

從主體上說(shuō),，住宅地產(chǎn)的價(jià)值鏈顯然單一得多，即“開(kāi)發(fā)商——終端消費(fèi)者”,。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜,，它的價(jià)值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開(kāi)發(fā)商——營(yíng)運(yùn)商——經(jīng)營(yíng)者——終端消費(fèi)者”,。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系,，開(kāi)發(fā)者的權(quán)益,、所有者的權(quán)益,、經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益,、管理者,，的權(quán)益,，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式密不可分,。

開(kāi)發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經(jīng)營(yíng)者,，就是進(jìn)入這個(gè)商業(yè)里面從事商品經(jīng)營(yíng)者;大型與中小型商場(chǎng)都需要有一個(gè)統(tǒng)一的管理者實(shí)施有效的管理,。

開(kāi)發(fā)者通過(guò)項(xiàng)目獲得利益;所有者通過(guò)出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營(yíng)者通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)效益;管理者通過(guò)管理獲取管理利益。

與住宅開(kāi)發(fā)相比，住宅僅僅通過(guò)發(fā)展商和購(gòu)買者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈,，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上除了開(kāi)發(fā)商,，還包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者,，每個(gè)參與者都有自己的利益出發(fā)點(diǎn),，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營(yíng)者要求好用,，投資者要求高回報(bào)而經(jīng)營(yíng)者要求先培育市場(chǎng),，以及商鋪?zhàn)馀c售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛(ài)”的利益關(guān)系,。因此,，為了平衡不同主體的利益，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅要考慮地段,，更要考慮市場(chǎng)定位,、業(yè)態(tài)組合、功能布局,、管理模式,、銷售策略、投資回報(bào)等因素,。

3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的同時(shí),，也存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。除土地成本,、土建費(fèi)用及一些稅費(fèi)管理等因素比住宅用地高外,，一般投資商業(yè)的人群相對(duì)較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng),，所以為降低市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須具有有前瞻眼光的開(kāi)發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司三大要素,，以有場(chǎng)有市為開(kāi)發(fā)目的,，這樣才能增強(qiáng)投資者的信心，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及提高開(kāi)發(fā)價(jià)值,。

而住宅相對(duì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小,，因?yàn)樽≌M(fèi)群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能,，也具有投資功能,，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購(gòu)買群體。

開(kāi)發(fā)層面的差異

1.產(chǎn)品屬性

住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅是終端消費(fèi)品,，主要功能是用來(lái)滿足消費(fèi)者的居住要求,。樓盤除了消極被動(dòng)的隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)而升值外,，無(wú)法帶來(lái)額外的利潤(rùn)，因此增值空間小,。而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的從嚴(yán)格意義上說(shuō)不僅僅是產(chǎn)品,，更是資本，它通過(guò)經(jīng)營(yíng)能不斷衍生出新的價(jià)值,，增值空間很大,。但應(yīng)該同時(shí)看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也要更大,，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開(kāi)發(fā)商,、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司。其次,，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多,，有shopping摩購(gòu)物中心、主題商場(chǎng),、商業(yè)街,、社區(qū)街鋪等。

商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè),，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說(shuō)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是“城”,，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是“市”,，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。因此,，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項(xiàng)目能否成功的重要條件,，它更著眼于一種長(zhǎng)期效益。而住宅地產(chǎn)相對(duì)要簡(jiǎn)單的多,，房子只要賣出,，投資的價(jià)值就可以實(shí)現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式要更復(fù)雜,。正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性,，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項(xiàng)目的可行性調(diào)研、分析,，更要充分運(yùn)用swot分析法,，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì),，彌補(bǔ)不足,，降低風(fēng)險(xiǎn)。

2.開(kāi)發(fā)技術(shù)

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求,。在建筑設(shè)計(jì)方面,，戶型,、景觀不再是重點(diǎn)，配套設(shè)施會(huì)更多,，規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、施工,、交驗(yàn)在每個(gè)階段的技術(shù)要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面,，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加,，對(duì)人員提出更高的要求;在銷售方面,，前者針對(duì)的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專業(yè)理財(cái)行為，而后者主要是一種消費(fèi)行為,，因此相應(yīng)的銷售手法呈現(xiàn)多樣性,，如委托經(jīng)營(yíng)、售后返租,、整體轉(zhuǎn)讓,、分割出售等;在資金回籠方面，住宅開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售融資來(lái)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動(dòng)開(kāi)發(fā),，很快實(shí)現(xiàn)資金回籠,，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來(lái)自租金。

商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群,，如在招商階段的客戶是商家,，而且特別重視主力店的作用;在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資者;在經(jīng)營(yíng)階段的客戶群則是終端消費(fèi)群?？傊?，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬(wàn)別，必然要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整,。希望中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性,、更專業(yè)、更合理,、也更繁榮的方向發(fā)展,，在贏得巨大財(cái)富同時(shí)為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn),。

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)項(xiàng)目的存亡,。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)之初，根本就沒(méi)有考慮過(guò)“做什么”的問(wèn)題,，他們多數(shù)先把項(xiàng)目蓋起來(lái),，最后到了商業(yè)定位的時(shí)候問(wèn)題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理,，要么就是布局不規(guī)范,，從而導(dǎo)致招商異常困難,，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn)，進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果,。

商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有特殊性,，而大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜，人流,、物流,、垂直交通、消防疏散,、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣,，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來(lái)大量商家以及消費(fèi)者的需求,，這是關(guān)系到一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功銷售,、招商和做旺的關(guān)鍵。

4.開(kāi)發(fā)流程

商業(yè)地產(chǎn)的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下,，無(wú)論是住宅開(kāi)發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場(chǎng)調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益,，還要考慮經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的利益,，所需平衡的地方很多,，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程比住宅開(kāi)發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。

商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來(lái)自廣泛而細(xì)致的調(diào)研,，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu),、未來(lái)供應(yīng)量,、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分,、商鋪升值潛力等方面的分析,。

商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對(duì)性：商鋪?zhàn)鳛榉巧畋匦杵罚c住宅推廣相比,，其推廣的核心是投資價(jià)值和投資潛力,，側(cè)重于商鋪的回報(bào)率和回報(bào)周期，以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理,，確保市場(chǎng)能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng),。

5.招商與經(jīng)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng),、管理三個(gè)環(huán)節(jié)：在住宅開(kāi)發(fā)中,，開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)當(dāng)“甩手掌柜”,，開(kāi)盤、營(yíng)銷,、交樓后就結(jié)束,。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場(chǎng)后自營(yíng),，所以,，開(kāi)發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運(yùn)營(yíng),、管理兩個(gè)后續(xù)環(huán)節(jié),，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤(rùn),。

招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵所在,。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如百貨,、專業(yè)市場(chǎng),、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實(shí)行“招商先行”的營(yíng)銷策略,，以招商來(lái)帶動(dòng)銷售,。“有主力店的地方,，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”,，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實(shí)主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài),，它本身不具備“聚客”能力,，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值,，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?/p>

統(tǒng)一銷售,，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理,，使擁有權(quán),、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離,。商業(yè)項(xiàng)目要充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)管理公司的作用,，盡早介入項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)，為招商及后期經(jīng)營(yíng)管理作好準(zhǔn)備,。

而住宅一般不存在招商問(wèn)題,，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定,，是以招品牌連鎖店為主,，或是一般經(jīng)營(yíng)戶,，但一般前者居多，以品牌店來(lái)帶動(dòng)住宅銷售,，提升住宅價(jià)值,。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)及規(guī)劃比例，這點(diǎn)也非常重要,。

營(yíng)銷層面的差異

1.營(yíng)銷主題

消費(fèi)者在購(gòu)買任何一種商品的時(shí)候,，購(gòu)買的實(shí)際上都是一種夢(mèng)想，這種夢(mèng)想在某一個(gè)方面滿足了他們的需求,，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換,。對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)買的是一種他們需要的“生活方式”,，因?yàn)闊o(wú)論怎樣講,，房子本身沒(méi)有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵,，所以宣傳主題往往側(cè)重于對(duì)未來(lái)生活夢(mèng)境的憧憬和提前寫(xiě)真,。

商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言,，回報(bào)率和回報(bào)周期才是消費(fèi)者真正關(guān)心之所在,。

2.推廣對(duì)象

住宅房地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體主要分兩種：用于自住的購(gòu)房者和用于投資的購(gòu)房者。用于自住的購(gòu)房者又分為首次購(gòu)房自住和二次及多次購(gòu)房者,，他們的心態(tài)是完全不同的,。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對(duì)消費(fèi)群不多，但有快速增長(zhǎng)的趨勢(shì),，他們關(guān)心的是該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問(wèn)題,。

在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對(duì)象是分階段來(lái)劃分的,。首先是將商鋪出售或出租出去,，推廣的目標(biāo)也分兩類：用于自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營(yíng)客戶關(guān)心的是商圈的成熟度,、消費(fèi)群基數(shù)和消費(fèi)能力;投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報(bào)的周期,。

在整體交房,、商場(chǎng)開(kāi)始運(yùn)作后,，推廣對(duì)象將發(fā)生轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)是怎樣吸引更多的消費(fèi)者光顧商場(chǎng),，從而提升整個(gè)商場(chǎng)的人氣和形象,，這是擺在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理面前一個(gè)迫切的問(wèn)題。

3.營(yíng)銷周期

營(yíng)銷周期和市場(chǎng)供給量是密不可分的,。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn),，所以消費(fèi)者可選擇的機(jī)會(huì)就多，考慮的周期也長(zhǎng),，加上住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)向規(guī)?；⒓s化發(fā)展,，所以住宅地產(chǎn)的營(yíng)銷周期相對(duì)就很長(zhǎng),，在具體的作業(yè)方式上，通常分成幾個(gè)大階段來(lái)執(zhí)行,。

商業(yè)地產(chǎn)在這一點(diǎn)上與住宅地產(chǎn)完全不同,，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場(chǎng)支撐和足夠的人群消費(fèi)，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個(gè)相對(duì)成熟的區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā),，這樣投資總額相對(duì)很高,，但是實(shí)際開(kāi)發(fā)面積相對(duì)小，吸收的客戶也少,，所以營(yíng)銷周期要求盡可能短,，否則戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，市場(chǎng)冷卻后再積聚溫度那就困難得多,。

4.消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題

住宅消費(fèi)者關(guān)心的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價(jià)格,、地段、戶型,、品質(zhì),、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、服務(wù),、配套,。

商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問(wèn)題是：地段、價(jià)格,、后續(xù)管理,、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、主力店,。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐,，所以一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的,。

5.推廣節(jié)奏

房地產(chǎn)推廣的一個(gè)營(yíng)銷周期一般由幾個(gè)遞進(jìn)的階段構(gòu)成：預(yù)熱期(市場(chǎng)引導(dǎo)/培育期),、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤期,、強(qiáng)銷期,、持續(xù)期和清盤期。作為住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，因?yàn)橐殖蓭讉€(gè)營(yíng)銷階段推廣,，所以它是由幾個(gè)營(yíng)銷周期組合而成,，每一個(gè)營(yíng)銷周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場(chǎng)引導(dǎo)不夠，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)展示不全,、消費(fèi)者對(duì)今后生活的了解不夠,，市場(chǎng)接受就有限。

在商業(yè)地產(chǎn),，可能只需包括上述部分階段,，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期合并，或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開(kāi)盤并立即轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷期;如果先天條件優(yōu)越,，不違背當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格體系,，可能開(kāi)盤時(shí)就直接進(jìn)入了清盤期。

6.媒介策略

住宅地產(chǎn)因?yàn)槊枥L的是未來(lái)的生活藍(lán)圖,，所以宣傳方式幾乎是無(wú)所不用其極：精致的宣傳資料,、優(yōu)美的電視廣告、直擊人心的平面廣告,、旨在維持長(zhǎng)期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等,。

而商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙蹋芏嗝浇槎紵o(wú)法考慮,。比如電視廣告,，因?yàn)橹谱鞒杀靖撸仨氶L(zhǎng)期播放才有效果,，而在較短的單位時(shí)間內(nèi)無(wú)法全面介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),，所以使用很少;更多的時(shí)候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的,，如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周期跨度長(zhǎng),，需要分階段推廣，此時(shí)電視廣告因?yàn)榫哂新?、色,、形的?yōu)點(diǎn)，無(wú)論是在提升項(xiàng)目和企業(yè)形象還是在刺激消費(fèi)者購(gòu)買方面,，都具有其他媒介無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì),。

相對(duì)于大項(xiàng)目而言，可以在開(kāi)盤前后進(jìn)行一個(gè)月左右的電視廣告輔助,。另外,，戶外廣告的使用也極具針對(duì)性，一般都是意向客戶集中的區(qū)域,，比如機(jī)場(chǎng),、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū),，基本上都是促銷型的廣告,，因?yàn)橄鄬?duì)很短的周期來(lái)說(shuō),，這些必須長(zhǎng)時(shí)間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的。

7.現(xiàn)場(chǎng)包裝

現(xiàn)在任何一個(gè)住宅項(xiàng)目的工地包裝已經(jīng)越來(lái)越趨向于高成本,，并追求夢(mèng)幻般的效果,，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個(gè)個(gè)都有親和力,，售樓處的氛圍更象一個(gè)家,，即使是工地圍擋也在“造夢(mèng)”的原則上吸引消費(fèi)者。

商業(yè)地產(chǎn)一般是“短,、平,、快”的項(xiàng)目，而且單位成本高,、目標(biāo)消費(fèi)群集中,，所以到處充滿商業(yè)氣息。售樓處可能是臨時(shí)的,，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道,，工地施工很快就能完成……每一個(gè)信息都在提醒客戶時(shí)間不多，趁早出手才有機(jī)會(huì),。

8.宣傳費(fèi)用分配

住宅地產(chǎn)的周期長(zhǎng),，所以宣傳費(fèi)用幾乎是平均使力。

商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙?，一般預(yù)熱時(shí)間在20—30天較適宜,，廣告費(fèi)用幾乎全部集中在開(kāi)盤前后一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)。

9.營(yíng)銷活動(dòng)

為盡可能吸引購(gòu)房者,，住宅項(xiàng)目一般都會(huì)推出很多公關(guān)和促銷活動(dòng),，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、逢節(jié)日組織出去旅游,、階段性的優(yōu)惠購(gòu)房等等,。

商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的都是在商場(chǎng)上打拼多年的生意人，一般的促銷手段之作用微乎其微,，所以幾乎很少進(jìn)行專門性的優(yōu)惠活動(dòng),，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動(dòng)：比如專業(yè)人士組成的“投資報(bào)告會(huì)”、商家交流會(huì)等,。綜合而言,，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體不同，所以在營(yíng)銷策略上有很大的不同,，認(rèn)真比較其中的差異,，對(duì)我們的營(yíng)銷推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實(shí)作用。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇二

商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義,， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn),，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等?，F(xiàn)在，就來(lái)看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)

策劃方案

一,、商業(yè)地產(chǎn)分類

(一),、按存在形式分

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街,、獨(dú)立商廈,、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目,、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施,、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。

(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場(chǎng)面積消化的難題，購(gòu)買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo),，運(yùn)用返租方式是有效的,。(此種形式在北京、上海,、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在)

2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間,，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值,，開(kāi)發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場(chǎng)保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上,，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境,，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度,，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情,。

二、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況

(一),、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國(guó)內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對(duì)外開(kāi)放,，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。 20xx年,，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加,，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象,。

(二)、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性

由政府推動(dòng)的會(huì)展中心,、城市廣場(chǎng),、步行街這類形象工程，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心,、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái),，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn),。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開(kāi)發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱,?；蛘哒f(shuō)是市場(chǎng)上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。

(三),、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn),，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過(guò)高價(jià)出售商鋪,，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。

1. 定義

商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所做的研究,、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)及運(yùn)籌,。

2. 商業(yè)地產(chǎn)策劃內(nèi)容和性質(zhì)

性質(zhì)：通過(guò)商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資價(jià)值,，換句話說(shuō)，投資商業(yè)地產(chǎn),，不是為了做商業(yè),，而是通過(guò)商業(yè)使用價(jià)值的推出完成地產(chǎn)投資。

從這一性質(zhì)可知,，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價(jià)值,，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報(bào)取決于房屋的商業(yè)使用價(jià)值的高低,。

3. 商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)投資,，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多,，屬于高回報(bào)投資,。同時(shí)，也屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資,。因?yàn)?，只有商業(yè)策劃得好，商用價(jià)值高,，投資回報(bào)才高,。相反，一旦商業(yè)策劃失敗,，就會(huì)變成問(wèn)題樓盤,。

如果開(kāi)發(fā)商實(shí)力不是很強(qiáng)，投資預(yù)期是快賣快收益,，則風(fēng)險(xiǎn)更大,，一旦商業(yè)策劃失敗，會(huì)使投資者陷于兩難,，即：快賣回報(bào)不足,，心痛不肯，待價(jià)而沽又不知哪一天出手,，使短線投資變?yōu)殚L(zhǎng)線,，給資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)問(wèn)題,。

4. 商業(yè)地產(chǎn)策劃任務(wù)

通過(guò)創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過(guò)科學(xué)策劃,，排解投資風(fēng)險(xiǎn),，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

5. 商業(yè)地產(chǎn)策劃性質(zhì)

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃,，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對(duì)策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗(yàn),。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型,，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量,、需求與滿足的關(guān)系問(wèn)題是其基本問(wèn)題,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃具有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì),。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目,，通常一個(gè)人或三兩個(gè)人難于很好完成

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇三

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在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營(yíng)銷策劃必不可少,，而且必須做到位。

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝,、營(yíng)銷組織運(yùn)行,、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn),，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”,，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

二,、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物,、穩(wěn)定性回報(bào)。

3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。

4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購(gòu)物主題明確。

5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革,，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

三,、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1.銷售（招商）目標(biāo)

2.銷售目標(biāo)分解

四,、營(yíng)銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示,。

五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念,。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。

2,、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米,，其中起價(jià)為3328元/平方米,，價(jià)為4000元/平方米。

3,、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略,，開(kāi)盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1,、個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念,。

2,、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。

（二）宣傳媒介組合

1,、開(kāi)盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔,。

2、開(kāi)盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式。

3,、開(kāi)盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇四

2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);

3)招商方案與執(zhí)行;

4)集客策略,。

中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案

2)高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析;

3)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;

4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,，適合低成本市場(chǎng)推廣的開(kāi)發(fā)商,、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新?tīng)I(yíng)銷模式,。

全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題,，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣,，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重,。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府救市的舉措，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定,，這也有國(guó)家的苦衷,，我們應(yīng)該理解。

既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話,，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開(kāi)發(fā)買單了,，這怨不得別人,。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng),，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況,。

上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書(shū)，已經(jīng)很完善的寫(xiě)出如何拯救我們的公司,，希望大家能夠重視,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇五

商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃,、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃,、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。 以下是小編整理的商業(yè)地產(chǎn)

策劃方案

一、商業(yè)地產(chǎn)分類

(一),、按存在形式分

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心,、商業(yè)街、獨(dú)立商廈,、批發(fā)零售市場(chǎng),、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū),、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目,、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施,、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。

(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場(chǎng)面積消化的難題，購(gòu)買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo),，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京,、上海、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在)

2,、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值,，開(kāi)發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場(chǎng)保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上,，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境,，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度,，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情,。

二,、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況

(一)、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,，人們消費(fèi)水平的不斷提高,，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對(duì)外開(kāi)放,，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ),。 20xx年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加,，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象,。

(二),、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性

由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng),、步行街這類形象工程,，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái),，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上,，單搞開(kāi)發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱,。或者說(shuō)是市場(chǎng)上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。

(三)、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始,，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn),，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪,，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中,。

1. 定義

商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所做的研究,、創(chuàng)意,、設(shè)計(jì)及運(yùn)籌。

2. 商業(yè)地產(chǎn)策劃內(nèi)容和性質(zhì)

性質(zhì)：通過(guò)商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資價(jià)值,，換句話說(shuō),，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè),，而是通過(guò)商業(yè)使用價(jià)值的推出完成地產(chǎn)投資,。

從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價(jià)值,，并不是房屋本身,，能獲得多少投資回報(bào)取決于房屋的商業(yè)使用價(jià)值的高低。

3. 商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)投資,，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低,，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報(bào)投資,。同時(shí),，也屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資。因?yàn)?，只有商業(yè)策劃得好，商用價(jià)值高,，投資回報(bào)才高,。相反，一旦商業(yè)策劃失敗，就會(huì)變成問(wèn)題樓盤,。

如果開(kāi)發(fā)商實(shí)力不是很強(qiáng),，投資預(yù)期是快賣快收益，則風(fēng)險(xiǎn)更大,，一旦商業(yè)策劃失敗,，會(huì)使投資者陷于兩難，即：快賣回報(bào)不足,，心痛不肯,，待價(jià)而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L(zhǎng)線,，給資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)問(wèn)題,。

4. 商業(yè)地產(chǎn)策劃任務(wù)

通過(guò)創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過(guò)科學(xué)策劃,，排解投資風(fēng)險(xiǎn),，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

5. 商業(yè)地產(chǎn)策劃性質(zhì)

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃,，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對(duì)策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗(yàn),。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型,，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量,、需求與滿足的關(guān)系問(wèn)題是其基本問(wèn)題,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃具有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目,，通常一個(gè)人或三兩個(gè)人難于很好完成

活動(dòng)目的：為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)造勢(shì),，引起話題，吸引大家的眼球,，增加商場(chǎng)知名度,。

活動(dòng)主題：開(kāi)業(yè)盛典

活動(dòng)時(shí)間：201x年4月29日

活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場(chǎng) 活動(dòng)形式：?jiǎn)?dòng)儀式和舞臺(tái)表演

活動(dòng)內(nèi)容：

啟動(dòng)儀式(上午)

1) 迎賓 2) 領(lǐng)導(dǎo)致辭 3) 啟動(dòng)儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo),、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo),、商戶代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺(tái)，魚(yú)同水注入鏤空透明江南新地logo中,。 4) 舞臺(tái)表演( 本站 )

負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場(chǎng)工作人員

活動(dòng)宣傳：

1,， 地鐵廣告(地鐵二號(hào)線) 2， 報(bào)紙廣告 3,， 電臺(tái)廣告(略) 4,， 公車廣告(略)

小結(jié)：活動(dòng)當(dāng)天所邀請(qǐng)的領(lǐng)導(dǎo),、明星讓江南新地商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個(gè)報(bào)刊和電視臺(tái)的重要版面。五一黃金周前的勁爆開(kāi)業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢(shì)報(bào)道,，使得江南新地一開(kāi)業(yè)便獲得了滿堂紅,。

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商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇六

商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所做的研究,、創(chuàng)意,、設(shè)計(jì)及運(yùn)籌。

2.商業(yè)地產(chǎn)策劃內(nèi)容和性質(zhì)

性質(zhì)：通過(guò)商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資價(jià)值,，換句話說(shuō),，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè),，而是通過(guò)商業(yè)使用價(jià)值的推出完成地產(chǎn)投資,。

從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價(jià)值,，并不是房屋本身,，能獲得多少投資回報(bào)取決于房屋的商業(yè)使用價(jià)值的高低。

3.商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)投資,，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低,，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報(bào)投資,。同時(shí),，也屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資。因?yàn)?，只有商業(yè)策劃得好,，商用價(jià)值高，投資回報(bào)才高,。相反,，一旦商業(yè)策劃失敗，就會(huì)變成問(wèn)題樓盤,。

如果開(kāi)發(fā)商實(shí)力不是很強(qiáng),，投資預(yù)期是快賣快收益，則風(fēng)險(xiǎn)更大,，一旦商業(yè)策劃失敗,，會(huì)使投資者陷于兩難，即：快賣回報(bào)不足,，心痛不肯,，待價(jià)而沽又不知哪一天出手,，使短線投資變?yōu)殚L(zhǎng)線,，給資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)問(wèn)題,。

4.商業(yè)地產(chǎn)策劃任務(wù)

通過(guò)創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過(guò)科學(xué)策劃,，排解投資風(fēng)險(xiǎn),，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。

5.商業(yè)地產(chǎn)策劃性質(zhì)

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃,，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對(duì)策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗(yàn),。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型,，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量,、需求與滿足的關(guān)系問(wèn)題是其基本問(wèn)題,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃具有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目,，通常一個(gè)人或三兩個(gè)人難于很好完成,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇七

（一）、按存在形式分

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心,、商業(yè)街,、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng),、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū),、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn),、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施,、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營(yíng)設(shè)施等,。

（二）,、按產(chǎn)權(quán)形式分

1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場(chǎng)面積消化的難題,，購(gòu)買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下xx是第一位的,，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo),，運(yùn)用返租方式是有效的,。（此種形式在北京、上海,、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在）

2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間,，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值,，開(kāi)發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場(chǎng)保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上,，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí),，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情,。

（一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,，人們消費(fèi)水平的不斷提高,，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對(duì)外開(kāi)放,，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ),。 20xx年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加,，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象,。

（二）,、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性

由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng),、步行街這類形象工程,，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái),，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn),。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上,，單搞開(kāi)發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱,。或者說(shuō)是市場(chǎng)上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。

（三）、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始,，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn),，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過(guò)高價(jià)出售商鋪,，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇八

活動(dòng)目的：為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)造勢(shì),，引起話題,，吸引大家的眼球，增加商場(chǎng)知名度,。

活動(dòng)主題：開(kāi)業(yè)盛典

活動(dòng)時(shí)間：4月29日

活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場(chǎng)活動(dòng)形式：?jiǎn)?dòng)儀式和舞臺(tái)表演

活動(dòng)內(nèi)容：

啟動(dòng)儀式(上午)

負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場(chǎng)工作人員

活動(dòng)宣傳：

1,，地鐵廣告(地鐵二號(hào)線)2，報(bào)紙廣告3,，電臺(tái)廣告(略)4,，公車廣告(略)

小結(jié)：活動(dòng)當(dāng)天所邀請(qǐng)的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓本站商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個(gè)報(bào)刊和電視臺(tái)的重要版面,。五一黃金周前的勁爆開(kāi)業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢(shì)報(bào)道,，使得江南新地一開(kāi)業(yè)便獲得了滿堂紅。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇九

鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊,，在鄭汴路路南,，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界,、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi),。

銷售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn),，沒(méi)有樹(shù)立中,、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在,，一期多層尚有37套房、準(zhǔn)現(xiàn)房,，銷售額850萬(wàn)元,。其中159.7m2的`三室兩廳有23套,，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%,。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元,，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元,。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)xx年5月底辦下,。

由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪,。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%,。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一,。

a,、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線,、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國(guó)道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié),、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成,。在鄭汴路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi),。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過(guò)程中,，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì),，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì),，而且為二期,、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國(guó)道沿線是xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景,、金色港灣,、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤,。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤,，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,。(詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)

b,、小戶型市場(chǎng)概況。

自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái),，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái),。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng),，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”,，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段,，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā),，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下,，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng),，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米,，三室兩廳95平米),。可以說(shuō),，同燕歸園的戶型配比上比較,，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇十

(一),、按存在形式分

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心,、商業(yè)街、獨(dú)立商廈,、批發(fā)零售市場(chǎng),、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū),、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn),、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施,、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等,。

(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分

1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場(chǎng)面積消化的難題,，購(gòu)買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的,，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo),，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京,、上海,、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)

2,、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間,，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開(kāi)發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場(chǎng)保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境,，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí),，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度,，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。

二,、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況

(一),、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高,，以及國(guó)內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)2014年12月11日徹底對(duì)外開(kāi)放，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。 2015年,，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加,，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象,。

(二)、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性

由政府推動(dòng)的會(huì)展中心,、城市廣場(chǎng),、步行街這類形象工程，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心,、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái),，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn),。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開(kāi)發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱,?；蛘哒f(shuō)是市場(chǎng)上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。

(三),、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn),，業(yè)內(nèi)還有人稱2015年是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪,，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案(二)

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇十一

一，項(xiàng)目的前期定位策劃：

即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,，包括市場(chǎng)調(diào)研,，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等,。

二,，項(xiàng)目的推廣整合策劃：

包括項(xiàng)目的vi設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期,、促銷期,、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等等。

三,，項(xiàng)目的銷售招商策劃：

包括售樓人員培訓(xùn),，銷售手冊(cè)的編制，分階段銷售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃,。

全程策劃核心流程

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng),，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案",，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法,，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施,。其核心內(nèi)容包括：

1,、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷;

2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷;

3,、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷;

4,、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷;

5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃;

6,、項(xiàng)目顧問(wèn),、銷售、代理的策劃營(yíng)銷;

7,、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷;

8,、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷;

房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能

從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能,。

1,、醫(yī)生的職能

就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法,，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查,，通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析,，最后得出正確的診斷結(jié)論,。

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托，對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析,，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃,、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入,、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況,、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后,，針對(duì)“建什么”?“怎么建”?“賣給誰(shuí)”?等要素,，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位,，畫(huà)出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系,，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度,，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位,。

2,、法律顧問(wèn)職能

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文,，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題,，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等),，土地代征,、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、或類似奧運(yùn),、wto、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響情況,、甚至城市規(guī)劃,、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等,，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī),、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行,。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全掌握,。

3、財(cái)務(wù)專家職能

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金,，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金,，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上，為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃,，并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下,，獲取最大的投資收益,。其手段主要不是通過(guò)降低成本，而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上,。

4,、導(dǎo)演的職能

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位,、銷售公司,、廣告代理商,、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合,，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功,。

5、船長(zhǎng)的職能

認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多,，實(shí)際上,，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后,，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理,，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行,，局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意,，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。

6,、環(huán)境問(wèn)題專家

這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖,、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化,、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境,、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題，同時(shí)居住區(qū)的人性化,，也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn),。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn),。

可見(jiàn),，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是通才型人才，同時(shí),，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)就可以完成,，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專家組成的群體才能夠完成。

7,、房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格

房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研,、方案策劃、投融管理,、產(chǎn)品營(yíng)銷,、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃;整合設(shè)計(jì),、建設(shè),、營(yíng)銷、廣告,、服務(wù)等資源,，制定策劃方案;房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷工作;房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作,。

20__年3月31日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè),，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視,，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核,，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見(jiàn),，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的。

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立,，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才,，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求;而且可以擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康,、持續(xù),、高速發(fā)展，對(duì)加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義,。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)5年后,，我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位,。

20__年12月15日，由中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)主辦,、房教中國(guó)承辦的“首屆中國(guó)房地產(chǎn)策劃師年會(huì)”在北京大學(xué)隆重舉行,。此次大會(huì)作為中國(guó)房地產(chǎn)策劃師第一次全國(guó)性的行業(yè)聚會(huì)，是國(guó)家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來(lái)的首次年會(huì),。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化,、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化,、規(guī)范化方向邁進(jìn),。而中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園,，充分展示中國(guó)房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采,，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展,。

8,、房地產(chǎn)策劃的地位和作用

(1)、地位

第一,、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值,。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力,、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多,。成功的房地產(chǎn)企業(yè),，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力,。這種能力,，就是思想、智力,、方略等,。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量,。

第二,、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù),，是企業(yè)決策者的親密助手,。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大,、實(shí)踐廣泛,。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中,。其次,，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多,。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中,，都有不少精彩絕妙的概念、理念,、創(chuàng)意和手段,。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍,、理論很豐富,。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘,，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷經(jīng)典的同時(shí),，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的策劃理論,。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力,、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策,，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益,。

(2)、作用

第一,、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確,，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的,，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶,。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀,，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確,，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。

第二,、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力,，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地,。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”,，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破,，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn),，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨,。在這種情況下,，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力,，贏得主動(dòng)地位,。

第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題,，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力,。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣得出去,，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新,。策劃人幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序,，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手,，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。

第四,、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源,，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展,，如概念資源,、人力資源、物力資源,、社會(huì)資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒(méi)參與以前,，是分散的,、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的,。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去,，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能,，幫助它們團(tuán)結(jié)一起,，圍繞中心，形成共同的目標(biāo),。

此外,，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用,。