針對當(dāng)前面臨的問題，我們需要提出一份可行的方案來解決,。方案的改進應(yīng)該根據(jù)實際情況和效果進行優(yōu)化和調(diào)整,。接下來，我們將分享一些成功案例,，幫助大家更好地制定和實施方案,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇一

策劃是一門復(fù)合性,、交叉性、邊緣性學(xué)科,，其本質(zhì)是思維的科學(xué),。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維,，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維,，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的,、動態(tài)的思維,，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時候,，換一種思維方式考慮問題,，往往豁然開朗，感到海闊天空,。

2.創(chuàng)新法則,。

克隆的價值是有限的。策劃貴在創(chuàng)新,。只有創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢,。這是一個創(chuàng)新的時代，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身,，但創(chuàng)新不能憑空想象,，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”。太超前了要跳樓,，不超前要被淘汰,，怎么適度超前?需要有對企業(yè)特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會及行業(yè)趨勢的把握,。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新,。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新,、服務(wù)創(chuàng)新,、技術(shù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新,、管理創(chuàng)新,、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新,、理念創(chuàng)新,，由表及里，由淺入深,。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥,。

理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動作的框框,，創(chuàng)造自選動作。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化,、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”,，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性,。

可以毫不夸張地說,，理念創(chuàng)新，乃是一切創(chuàng)新之源,，是一切創(chuàng)新之本,，它決定著其他種種創(chuàng)新活動的開展和成敗，它既是其他創(chuàng)新活動的基石,，也是其他創(chuàng)新活動的羅盤和指針,。如果說其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新,。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動作的展開,。因此，理念創(chuàng)新具有更大的難度,。是一種更高級別的創(chuàng)新挑戰(zhàn),。

如果說其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動,。理念創(chuàng)新決定著未來競爭的成敗,。

3.自選動作法則。

工作室應(yīng)是自選動作的創(chuàng)造者,。自選動作的天地最寬,，因為可以由你任意發(fā)揮;自選動作的難度很大，因為你沒有成規(guī)可以借鑒,。但自選動作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo),，因為誰創(chuàng)造了自選動作，誰就創(chuàng)造了一個新的規(guī)矩,，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者,，就擁有了話語權(quán)。自選動作的本質(zhì)是創(chuàng)新,。

4.三性法則,。

如何達到唯一性、權(quán)威性,、排他性是項目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的,。具有這三性的項目或產(chǎn)品，可以在一個時期內(nèi)處于無競爭狀態(tài),。

唯一性是差異化競爭策略的結(jié)果,。權(quán)威性與排他性與策略思路,、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整,，可以保證競爭壁壘的固若金湯,，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力,，可以贏得市場的追捧,。

5.適度超前法則。

策劃要講究審時度勢,，太超前不被市場接受,，要跳樓;太滯后坐失良機，沒有效益;與市場同步,，利潤攤平且很易被人模仿,，效益短暫。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場大有學(xué)問,。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng),，可保持相對時間的無競爭狀態(tài)，從而獲取超額利潤,。

6.梳理分析法則,。

做策劃首先要考慮三個問題：

第一，老板判斷,。企業(yè)的掌門人怎樣,，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因為企業(yè)家是企業(yè)的人格化,，企業(yè)是企業(yè)家的物化,。任何一個好的思路、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會,、吃透,、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實。

第二,，企業(yè)診斷,。企業(yè)從那里來，今天處于什么狀態(tài),，明天向那里去,。存在決定意識，出身決定風(fēng)格,，對企“來龍”的掌控，是對“去脈”設(shè)計的前提,。

第三,，資源盤存,。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn),，更注意它有什么無形資產(chǎn)和隱形資源,。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策,、上級扶持等特殊優(yōu)勢,。

7.辨證施治法則。

西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機器,，分解成各個零部件來考慮問題,，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個整體,，考慮其陰陽是否平衡,，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗,，望,、聞、問,、切,，把握根本，辨證施治,。我們的策劃更接近中醫(yī),，從整體的角度把握和解決問題。

8.系統(tǒng)化運作法則,。

策劃不是一兩個點子而是一個系統(tǒng)工程,，包括：調(diào)查研究、企業(yè)或項目診斷,、企業(yè)或項目戰(zhàn)略定位,、理念創(chuàng)新、策略設(shè)計,、資源整合,、操作實施、顧問監(jiān)理,、動態(tài)調(diào)整,、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié)。

9.“墊腳石”法則,。

任何策劃目標(biāo)的實現(xiàn),，要想一步到位是不現(xiàn)實的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果,。就像過河,，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石,。使企業(yè)或項目通過這些中間的支點,，順利達成最后的目標(biāo)。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險,，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ),，最后的成功則成為必然。大處著眼,，小處著手,，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。

10.核心優(yōu)勢法則,。

策劃不管是對區(qū)域,、企業(yè)還是個人，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位,，即找出自己的核心優(yōu)勢,，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢，并量身度造設(shè)計一套切實可行的發(fā)展策略,，才能以最小的投入,，取得最大的收獲。

11.量身度造法則,。

寸有所長,，尺有所短。如何揚長避短,，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓,。策劃應(yīng)該因時、因地,、因人制宜,，把策劃對象放在這個坐標(biāo)里面，對他進行準(zhǔn)確的定位,，幫助他對擁有的資源要素進行梳理和整合,，以期達到最佳效果，也就是度身定造,。

因時：即審時度勢,，把對象放在時代的背景下，搞清楚他的昨天,、今天,、明天,，從宏觀上把握社會和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò)。

因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源,，和文化底蘊,，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢,，從而聚人氣,、地氣、財氣,。

因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性,，設(shè)計不同的戰(zhàn)略和策略。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計師而不是裁縫,。服裝設(shè)計師要根據(jù)每一個人的體形和氣質(zhì),，揚長避短，再參考社會的時尚和潮流,，進行獨家創(chuàng)作,。

12.戰(zhàn)略至上法則。

策劃最講究的是戰(zhàn)略,，在戰(zhàn)略方向沒有確定之前,，任何戰(zhàn)術(shù)都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說,，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng),。”

13.系統(tǒng)定位法則,。

準(zhǔn)確的市場定位是成功策劃的關(guān)鍵,。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。我們策劃時首先要用全新的思維方式,，幫助企業(yè)確定自己的位置,。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū)、行業(yè),、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來考量,，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場中的位置,、品牌在社會中的位置,。

14.預(yù)留“管線”法則。

策劃不要僅局限于眼前,，而要有長遠(yuǎn)的考慮,，寬打窄用。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的空間,，埋下可以發(fā)揮的伏筆,，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎。形象的說法就是預(yù)留“管線”,。

預(yù)留管線需要策劃人具有超前長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見,，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。

預(yù)留管線法則要求,，既要保證當(dāng)前項目的成功,，還要預(yù)見項目在未來的發(fā)展態(tài)勢，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌,。故此法則實際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統(tǒng),。這個系統(tǒng)的開放性面向未來。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現(xiàn)在,，更是項目的未來,。

15.換芯片法則。

企業(yè)家是企業(yè)的頭腦,。他不僅是權(quán)利的源泉,，也是企業(yè)智慧的主要來源。

策劃一個企業(yè),，在很大程度上就是策劃一個企業(yè)家,，幫助他實現(xiàn)知識和智慧的充實，以及升級換代,。

策劃活動在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響,。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動就無從說起,。

所以我們堅持與老板們的直接交流,，也堅持幫助企業(yè)家實現(xiàn)方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數(shù)字化生存時代的語言來說,，就是為老板換芯片,。

16.消化老板法則。

欲策劃老板,，必先吃透老板,。

能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處,，一般都非等閑之輩,。或者說,，他本身就具備策劃人的素質(zhì),，就像一個好的導(dǎo)演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功,，肯定是把握住了現(xiàn)實中的某種規(guī)律,。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?這是分工協(xié)作所使然,，亦是信息爆炸、機會風(fēng)險頻生的知識經(jīng)濟所使然,。作為企業(yè)分外看重的外腦機構(gòu),，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán),。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家,。由于我們這個特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業(yè)家用血肉,、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華,，再轉(zhuǎn)化為我們的能量,。消化企業(yè)家,，再造企業(yè)家，也許是我們的工作室在跟市場經(jīng)濟對接時一個鮮明的特點,。所以,，策劃實際是一個教學(xué)相長的過程。

17.大勢把握法則,。

“條條大路通羅馬,，策劃就是尋找最近的那條路?！薄白罱笔侵疙槕?yīng)大勢,，吻合規(guī)律，盡可能不走彎路,。趨勢的潛流就在現(xiàn)實平靜的海面之下,，策劃就是要找到它的流向，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向,，借勢,、借力，被潮流推著走,。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上,，成為規(guī)則的制定者。面對時代的快速變革,，一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展,，能否打造百年老店，不在于它一時的技術(shù)領(lǐng)先或市場的占有率,，關(guān)鍵在于它能否審時度勢,，在一個又一個時代的轉(zhuǎn)折點上，及時調(diào)整企業(yè)的航向,，“好風(fēng)憑借力,，送我上青云”,，是企業(yè)戰(zhàn)略運營的最佳境界。

18.文化底蘊法則,。

名牌的背后是文化,。策劃最有神韻之處，往往體現(xiàn)在對每一個地方文化底蘊的把握,，發(fā)揮,、利用和體現(xiàn)上。工作室策劃方法論的一大特征是更強調(diào)區(qū)域文化背景的分析,。在尊重傳統(tǒng)市場調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上,，更注重社會學(xué)式的感悟式調(diào)查，通過交流取樣,。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個性與社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及消費心理偏好,。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明,，即可將區(qū)域文化底蘊注入項目的理念(概念)開發(fā)及市場推廣策略之中,，常可獲厚積薄發(fā),、石破天驚之效,。

19.地域解碼法則。

中國有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”,。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化,，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開發(fā),，除必備的專業(yè)知識以外,，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”,，準(zhǔn)確為地域文化解碼,，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。

20.20度直覺法則,。

市場調(diào)查80%*數(shù)據(jù),，20%*直覺。尤其是在知識經(jīng)濟時代,，市場瞬息萬變,，*統(tǒng)計得來的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動態(tài)中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍,。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場,，不像西方市場那樣有據(jù)可查。所以,，我說市場調(diào)查就像燒水一樣,，可以燒到80度,，最后的20度得*直覺、經(jīng)驗來把握,。

價值層面的差異,。

1.物業(yè)價值。

商業(yè)物業(yè)的價值在于經(jīng)營,，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值,。一個商業(yè)項目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位、招商,、經(jīng)營,，才能實現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達到預(yù)期的贏利目標(biāo),。

而住宅的價值在于居住,，保值升值。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費群體定位,，最后通過銷售實現(xiàn)開發(fā)價值,。

從投資角度來看，住宅可以買來自用,，是保值投資，風(fēng)險性極小,，而商業(yè)項目一旦沒做旺,，其價值就極低，甚至一文不值,，風(fēng)險性極大,。

2.利益關(guān)系。

從主體上說,，住宅地產(chǎn)的價值鏈顯然單一得多,，即“開發(fā)商——終端消費者”。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜,，它的價值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開發(fā)商——營運商——經(jīng)營者——終端消費者”,。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系，開發(fā)者的權(quán)益,、所有者的權(quán)益,、經(jīng)營者的權(quán)益、管理者,，的權(quán)益,，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分。

開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經(jīng)營者,，就是進入這個商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者;大型與中小型商場都需要有一個統(tǒng)一的管理者實施有效的管理,。

開發(fā)者通過項目獲得利益;所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益;管理者通過管理獲取管理利益,。

與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈,，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上除了開發(fā)商,，還包括消費者、經(jīng)營者和投資者,，每個參與者都有自己的利益出發(fā)點,，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用,，投資者要求高回報而經(jīng)營者要求先培育市場,，以及商鋪租與售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛”的利益關(guān)系,。因此,，為了平衡不同主體的利益，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段,，更要考慮市場定位,、業(yè)態(tài)組合、功能布局,、管理模式,、銷售策略、投資回報等因素,。

3.市場風(fēng)險,。

開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時，也存在著一定的市場風(fēng)險,。除土地成本,、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對較少,，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強,，所以為降低市場運作風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商,、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司三大要素,，以有場有市為開發(fā)目的，這樣才能增強投資者的信心,，降低開發(fā)風(fēng)險及提高開發(fā)價值,。

而住宅相對來說開發(fā)風(fēng)險較小，因為住宅消費群體較廣,，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能,，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體,。

開發(fā)層面的差異,。

1.產(chǎn)品屬性,。

住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費品，主要功能是用來滿足消費者的居住要求,。樓盤除了消極被動的隨市場供求關(guān)系變動而升值外,，無法帶來額外的利潤,，因此增值空間小,。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說不僅僅是產(chǎn)品，更是資本,，它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價值,，增值空間很大,。但應(yīng)該同時看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險也要更大,，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商,、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司。其次,，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多,，有shopping摩購物中心、主題商場,、商業(yè)街,、社區(qū)街鋪等。

商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè),，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度,，也有人說住宅地產(chǎn)開發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是“市”,，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。因此,，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項目能否成功的重要條件,，它更著眼于一種長期效益。而住宅地產(chǎn)相對要簡單的多,，房子只要賣出,，投資的價值就可以實現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運營模式要更復(fù)雜,。正是因為商業(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險性,，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項目的可行性調(diào)研、分析,，更要充分運用swot分析法,，發(fā)現(xiàn)商機，發(fā)揮優(yōu)勢,，彌補不足,，降低風(fēng)險,。

2.開發(fā)技術(shù)。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求,。在建筑設(shè)計方面,，戶型、景觀不再是重點,，配套設(shè)施會更多,，規(guī)劃、設(shè)計,、施工,、交驗在每個階段的技術(shù)要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增加,，管理成本增加,，對人員提出更高的要求;在銷售方面，前者針對的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專業(yè)理財行為,，而后者主要是一種消費行為,，因此相應(yīng)的銷售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營,、售后返租,、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等;在資金回籠方面,，住宅開發(fā)商通過預(yù)售融資來進行資金周轉(zhuǎn)和滾動開發(fā),，很快實現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金,。

商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群,，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用;在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟實力投資者;在經(jīng)營階段的客戶群則是終端消費群,?？傊虡I(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別,，必然要求開發(fā)商進行理念和心態(tài)的調(diào)整,。希望中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專業(yè),、更合理,、也更繁榮的方向發(fā)展，在贏得巨大財富同時為活躍商業(yè),、繁榮經(jīng)濟作出貢獻,。

3.規(guī)劃設(shè)計。

規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)項目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初,，根本就沒有考慮過“做什么”的問題,，他們多數(shù)先把項目蓋起來，最后到了商業(yè)定位的時候問題就出現(xiàn)了,，要么就是結(jié)構(gòu)不合理,，要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難,，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進,，進駐的商家不理想”的結(jié)果。

商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性,，而大型商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜,，人流、物流,、垂直交通,、消防疏散、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣,，在滿足功能要求的前提下,，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求，這是關(guān)系到一個商業(yè)項目能否成功銷售,、招商和做旺的關(guān)鍵,。

4.開發(fā)流程。

商業(yè)地產(chǎn)的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下,，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),，均要在投標(biāo)拿地前進行初步的市場調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益,，還要考慮經(jīng)營者、消費者的利益,，所需平衡的地方很多,，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。

商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細(xì)致的調(diào)研,，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu),、未來供應(yīng)量,、消費力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分,、商鋪升值潛力等方面的分析,。

商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性：商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價值和投資潛力,，側(cè)重于商鋪的回報率和回報周期,，以及未來的經(jīng)營管理，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營,。

5.招商與經(jīng)營,。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營,、管理三個環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中,，開發(fā)商有機會當(dāng)“甩手掌柜”，開盤,、營銷,、交樓后就結(jié)束。一個商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利,，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場后自營,，所以，開發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),，而必須抓好運營,、管理兩個后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛,，獲取最大化利潤,。

招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。一個商業(yè)項目,，如百貨,、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等,，一般都實行“招商先行”的營銷策略,，以招商來帶動銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業(yè)機會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段,。其實主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài),，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力,，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值,，使商鋪作旺并不斷升值。

統(tǒng)一銷售,，統(tǒng)一經(jīng)營,，統(tǒng)一管理,，使擁有權(quán)、經(jīng)營權(quán),、管理權(quán)三權(quán)分離,。商業(yè)項目要充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司的作用，盡早介入項目整體開發(fā),，為招商及后期經(jīng)營管理作好準(zhǔn)備,。

而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅,，具體銷售依住宅定位而定,，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經(jīng)營戶,，但一般前者居多,，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值,。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例,，這點也非常重要。

營銷層面的差異,。

1.營銷主題,。

消費者在購買任何一種商品的時候，購買的實際上都是一種夢想,，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求,，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說,，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”,，因為無論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異,，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵,，所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。

商業(yè)地產(chǎn)實際上更多的是一種投資的概念,。作為投資而言,，回報率和回報周期才是消費者真正關(guān)心之所在。

2.推廣對象,。

住宅房地產(chǎn)面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者,。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態(tài)是完全不同的,。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟水平下相對消費群不多,，但有快速增長的趨勢，他們關(guān)心的是該區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問題,。

在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去,，推廣的目標(biāo)也分兩類：用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主,。自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度、消費群基數(shù)和消費能力;投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報的周期,。

在整體交房,、商場開始運作后，推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移,，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場,，從而提升整個商場的人氣和形象，這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個迫切的問題,。

3.營銷周期,。

營銷周期和市場供給量是密不可分的。目前的房地產(chǎn)市場上,，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過商業(yè)地產(chǎn),，所以消費者可選擇的機會就多，考慮的周期也長,，加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)?；⒓s化發(fā)展,，所以住宅地產(chǎn)的營銷周期相對就很長,，在具體的作業(yè)方式上，通常分成幾個大階段來執(zhí)行,。

商業(yè)地產(chǎn)在這一點上與住宅地產(chǎn)完全不同,，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個相對成熟的區(qū)域進行開發(fā),，這樣投資總額相對很高,，但是實際開發(fā)面積相對小，吸收的客戶也少,，所以營銷周期要求盡可能短,，否則戰(zhàn)線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多,。

4.消費者關(guān)心的問題,。

住宅消費者關(guān)心的幾個關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價格、地段,、戶型,、品質(zhì)、開發(fā)商實力,、服務(wù),、配套,。

商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是：地段、價格,、后續(xù)管理,、開發(fā)商實力、主力店,。因為商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐,，所以一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的,。

5.推廣節(jié)奏,。

房地產(chǎn)推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進的階段構(gòu)成：預(yù)熱期(市場引導(dǎo)/培育期)、內(nèi)部認(rèn)購期,、開盤期,、強銷期、持續(xù)期和清盤期,。作為住宅地產(chǎn)來說,，因為要分成幾個營銷階段推廣，所以它是由幾個營銷周期組合而成,，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場引導(dǎo)不夠,，項目優(yōu)勢展示不全、消費者對今后生活的了解不夠,，市場接受就有限,。

在商業(yè)地產(chǎn)，可能只需包括上述部分階段,，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購期合并,，或者直接從預(yù)熱期進入開盤并立即轉(zhuǎn)入強銷期;如果先天條件優(yōu)越，不違背當(dāng)?shù)厥袌鰞r格體系,，可能開盤時就直接進入了清盤期,。

6.媒介策略。

住宅地產(chǎn)因為描繪的是未來的生活藍圖,，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極：精致的宣傳資料,、優(yōu)美的電視廣告、直擊人心的平面廣告,、旨在維持長期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等,。

而商業(yè)地產(chǎn)因為周期短，很多媒介都無法考慮,。比如電視廣告,，因為制作成本高，必須長期播放才有效果,，而在較短的單位時間內(nèi)無法全面介紹項目優(yōu)勢,，所以使用很少;更多的時候是投入信息量大的平面廣告,。但這也不是千篇一律的，如果一個商業(yè)地產(chǎn)項目周期跨度長,，需要分階段推廣,，此時電視廣告因為具有聲、色,、形的優(yōu)點，無論是在提升項目和企業(yè)形象還是在刺激消費者購買方面,，都具有其他媒介無法比擬的優(yōu)勢,。

相對于大項目而言，可以在開盤前后進行一個月左右的電視廣告輔助,。另外,，戶外廣告的使用也極具針對性，一般都是意向客戶集中的區(qū)域,，比如機場,、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū)，基本上都是促銷型的廣告,，因為相對很短的周期來說,，這些必須長時間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的。

7.現(xiàn)場包裝,。

現(xiàn)在任何一個住宅項目的工地包裝已經(jīng)越來越趨向于高成本,，并追求夢幻般的效果，售樓處富麗堂皇,，售樓小姐個個都有親和力,，售樓處的氛圍更象一個家，即使是工地圍擋也在“造夢”的原則上吸引消費者,。

商業(yè)地產(chǎn)一般是“短,、平、快”的項目,，而且單位成本高,、目標(biāo)消費群集中，所以到處充滿商業(yè)氣息,。售樓處可能是臨時的,，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成……每一個信息都在提醒客戶時間不多,，趁早出手才有機會,。

8.宣傳費用分配。

住宅地產(chǎn)的周期長,，所以宣傳費用幾乎是平均使力,。

商業(yè)地產(chǎn)因為周期短,，一般預(yù)熱時間在20—30天較適宜，廣告費用幾乎全部集中在開盤前后一個月的時間內(nèi),。

9.營銷活動,。

為盡可能吸引購房者，住宅項目一般都會推出很多公關(guān)和促銷活動,，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會,、逢節(jié)日組織出去旅游、階段性的優(yōu)惠購房等等,。

商業(yè)地產(chǎn)面對的都是在商場上打拼多年的生意人,，一般的促銷手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進行專門性的優(yōu)惠活動,，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動：比如專業(yè)人士組成的“投資報告會”,、商家交流會等。綜合而言,，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對的消費群體不同,，所以在營銷策略上有很大的不同，認(rèn)真比較其中的差異,，對我們的營銷推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實作用,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇二

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在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位。

××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項目總投資約1800萬元。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行,、市場推廣、廣告策略安排,、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略,，限度提升項目的附加價值,，獲取項目的利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。

二、項目營銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。

1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。

2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物、穩(wěn)定性回報,。

3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。

4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確。

5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。

三,、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1.銷售（招商）目標(biāo)

2.銷售目標(biāo)分解

四、營銷階段計劃

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示。

五,、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn),，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位,，確定以下銷售時機及價格,。

（一）項目入市時機及姿態(tài)

2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

（二）價格定位及價格策略

1,、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。

2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米,，其中起價為3328元/平方米,，價為4000元/平方米。

3,、價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1,、個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。

2,、區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。

（二）宣傳媒介組合

1,、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資,，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主,，電視為輔,。

2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。

3,、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動,、項目招商說明會等形式,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇三

一，項目的前期定位策劃：

即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究,，包括市場調(diào)研,，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等,。

二,，項目的推廣整合策劃：

包括項目的vi設(shè)計，項目推廣期,、促銷期,、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等等。

三,，項目的銷售招商策劃：

包括售樓人員培訓(xùn),，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等;項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃,。

全程策劃核心流程,。

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法,，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案",，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程,，逐步實施,。其核心內(nèi)容包括：

1、項目投資策劃營銷;,。

2,、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷;。

3,、項目質(zhì)量工期策劃營銷;,。

4、項目形象策劃營銷;,。

6,、項目顧問、銷售,、代理的策劃營銷;,。

7、項目服務(wù)策劃營銷;,。

8,、項目二次策劃營銷;。

房地產(chǎn)策劃人的六個職能,。

從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話,，我們認(rèn)為至少有六個方面的職能。

1,、醫(yī)生的職能,。

就好像醫(yī)生為了對癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法,，必須對患者進行仔細(xì)檢查,，通過對各種診斷結(jié)果、化驗報告進行綜合分析,，最后得出正確的診斷結(jié)論,。

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托,，對所開發(fā)的項目進行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項目所在地的區(qū)域規(guī)劃,、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平,、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況,、區(qū)域人文地理環(huán)境,、生活習(xí)性等信息后，針對“建什么”?“怎么建”?“賣給誰”?等要素,，提出項目的概念設(shè)計定位,，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關(guān)系,，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度,，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫椖窟M行人性化的定位,。

2,、法律顧問職能。

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場,，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文,，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題，如項目對周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音,、陽光遮蓋等),，土地代征、國際政治風(fēng)云,、國家對外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展,、或類似奧運、wto,、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃,、區(qū)域建筑物高度,、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進行調(diào)解、或遵照執(zhí)行,。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握,。

3、財務(wù)專家職能,。

房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上,，為開發(fā)商的項目進行全程策劃,，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下,，獲取最大的投資收益,。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設(shè)計上,。

4,、導(dǎo)演的職能。

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計單位,、施工單位,、銷售公司、廣告代理商,、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶,，其職責(zé)就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項目的概念定位演繹成功,。

5,、船長的職能。

認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多,，實際上,，當(dāng)項目的概念定位成為設(shè)計圖、施工圖后,，其重要工作就是在現(xiàn)場進行監(jiān)理,，如果把設(shè)計圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行,，局部變動必須征的船長同意,，只有這樣才能保證項目概念定位準(zhǔn)確實施。

6,、環(huán)境問題專家,。

這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問題,，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化,、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問題,，同時居住區(qū)的人性化,，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項目的未來銷售,，而景觀風(fēng)格定位及如何實現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問,。

可見，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是通才型人才,，同時,，一個房地產(chǎn)項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問就可以完成,，而十?dāng)?shù)個甚至數(shù)十個專家組成的群體才能夠完成。

7,、房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格,。

房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃,、投融管理,、產(chǎn)品營銷、項目運營和物業(yè)管理等工作的策劃人員,。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研和咨詢策劃;整合設(shè)計,、建設(shè)、營銷,、廣告,、服務(wù)等資源，制定策劃方案;房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品營銷工作;房地產(chǎn)項目的運營工作,。

20__年3月31日,，勞動和社會保障部正式向社會發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個新職業(yè)，引起了社會各界的廣泛關(guān)注和高度重視,，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進行中,。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業(yè)活動進行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見,，最終評審?fù)ㄟ^的,。

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才,，解決房地產(chǎn)行業(yè)對人才的迫切需求;而且可以擴大社會就業(yè)途徑,，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù),、高速發(fā)展,，對加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊伍正在產(chǎn)生并迅速成長,，預(yù)計5年后，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位,。

20__年12月15日，由中國房地產(chǎn)及住宅研究會主辦,、房教中國承辦的“首屆中國房地產(chǎn)策劃師年會”在北京大學(xué)隆重舉行,。此次大會作為中國房地產(chǎn)策劃師第一次全國性的行業(yè)聚會，是國家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來的首次年會,。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進一步朝著職業(yè)化,、規(guī)范化方向邁進,，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進,。而中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會的成立,，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采,，進一步推動中國房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范,、健康發(fā)展。

8,、房地產(chǎn)策劃的地位和作用,。

(1)、地位,。

第一,、房地產(chǎn)策劃在知識經(jīng)濟時代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會價值和經(jīng)濟價值,。二十一世紀(jì)是知識經(jīng)濟時代,，知識經(jīng)濟的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進一步發(fā)展,，社會所需的知識比任何時代要豐富得多,。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn),、分配及應(yīng)用知識的能力,。這種能力，就是思想,、智力,、方略等。智能與財富結(jié)合在一起,，還會爆發(fā)出巨大的能量,。

第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團,、思想庫,，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先,，房地產(chǎn)策劃是接觸面大,、實踐廣泛。從項目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個環(huán)節(jié),，策劃活動都參與其中,。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩,、手段多,。在房地產(chǎn)策劃的每個成功案例中,，都有不少精彩絕妙的概念、理念,、創(chuàng)意和手段,。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍,、理論很豐富,。由于眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘,，在創(chuàng)造許多精彩的項目典范和營銷經(jīng)典的同時,，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見的策劃理論,。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力,、思想、策略的幫助與支持,，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策,，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。

(2),、作用,。

第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確,，避免項目運作出現(xiàn)偏差,。房地產(chǎn)策劃是在對房地產(chǎn)項目市場調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶,。因此,，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確,，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差,。

第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力,，使其穩(wěn)操勝券,，立于不敗之地。近年來房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”,，概念不斷創(chuàng)新,，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn),，競爭越來越激烈,，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長,，增強項目的競爭能力，贏得主動地位,。

第三,、能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力,。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場,，商品房要賣得出去，重點是管理創(chuàng)新,。策劃人幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新,，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手,，探索解決管理問題的有效途徑,。

第四、能有效地整合房地產(chǎn)項目資源,，使之形成優(yōu)勢,。要開發(fā)好一個房地產(chǎn)項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展,，如概念資源,、人力資源、物力資源,、社會資源等,。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒參與以前，是分散的,、凌亂的,，甚至是沒有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去,，理清它們的關(guān)系,，分析他們的功能，幫助它們團結(jié)一起,，圍繞中心,，形成共同的目標(biāo)。

此外,，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場,，滿足居民居住具體要求等作用。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇四

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街,、獨立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營設(shè)施等。

（二）,、按產(chǎn)權(quán)形式分

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下xx是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的,。（此種形式在北京、上海,、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在）

2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間,，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項目的市場認(rèn)知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。

（一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展,，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。 20xx年,，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。

（二）,、運營模式將回歸理性

由政府推動的會展中心、城市廣場,、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點,。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。

（三）,、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀(jì)90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇五

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。

_商業(yè)城項目是_房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為_市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

_商業(yè)城座落于_市城區(qū)北部的_廣場旁,，是_地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案,，項目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元,。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行,、市場推廣,、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

一,、項目營銷總體策略。

營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值,，獲取項目的利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。

二,、項目營銷目標(biāo)方針。

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實,。

1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報。

3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。

4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確。

5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解,。

1.銷售(招商)目標(biāo),。

2.銷售目標(biāo)分解。

四,、營銷階段計劃,。

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示,。

五、項目銷售時機及價格,。

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn),，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位,，確定以下銷售時機及價格,。

(一)項目入市時機及姿態(tài)。

1.入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準(zhǔn)備,，在5月份房交會期間開盤(或209月),，可以抓住年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié),、2008年秋季房交會,、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮,。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。

(二)價格定位及價格策略。

1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。

2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米,，其中起價為3328元/平方米，價為4000元/平方米,。

3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升)，均價為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。

六、宣傳策略及媒介組合,。

(一)宣傳策略主題,。

1.個性特色：“_商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。

2.區(qū)位交通：本項目地處_廣場旁，地段,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合,。

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資,，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主,，電視為輔,。

2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙,、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式,。

3.開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點輔以論壇公關(guān),、促銷活動、項目招商說明會等形式,。

(一),、按存在形式分。

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街,、獨立商廈、批發(fā)零售市場,、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū),、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點,、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等,。

(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分,。

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京,、上海,、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在),。

2,、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪。

獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間,，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項目的市場認(rèn)知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展,，人們消費水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。,，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。

(二)、運營模式將回歸理性,。

由政府推動的會展中心,、城市廣場、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱,。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。

(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索,。

上世紀(jì)90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱20是“商鋪年”。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。

前言。

_廣場商業(yè)步行街,，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū),。一、二期工程全部竣工后,，商業(yè)建筑面積將達2萬平方米,，擁有大小店面房120個，成為集購物,、休閑,、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前,，一期商街剛剛開市,，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷,，商戶入駐經(jīng)營熱情不高,。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中,，目前出租率僅為52.3%,，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行,。這種狀況,，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租,、出租產(chǎn)生了不利影響,，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅,。

因此,，我們必須采取有效手段，炒熱_一期的商街氣氛,，大力提升其商業(yè)價值,，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動_二期的店鋪出售,。鑒于營造一期商街氣氛,、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫,，本案將主要對_一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。

一,、背景分析,。

_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心,，與繁華的南大街北段僅一步之遙,。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,，首先必須對此進行研究分析,，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析,，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因,。

(一)、商街設(shè)計“先天不足”

1,、大廣場難搞大活動,。步行街北廣場扼_街、_路交匯處,，西鄰五大酒店,，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺,，能給商街源源不斷注入人氣,。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”,，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值,，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能,。廣場熱不起來,，商街自然冷落。

2,、“假山”成了“絆腳石”,。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值,，又橫亙在道路中央,，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外,，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符,，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人、盲人通道等。

3,、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失,。_街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆,。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群,。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流,，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子,。遺憾的是,，_一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房,，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此,。

4、_街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長,，阻擋店門,，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機,，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡,。

(二)、商街策劃“后天失調(diào)”

1,、_廣場商業(yè)街處于核心商圈,，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”,，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題,。_廣場商業(yè)街最早定位是“_街”(很好)，后來又定位于“_×”(很好,，只是推廣很費力),，如今準(zhǔn)備冠以“_廣場步行街”(老土,，沒有鮮明個性,、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位,，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”,、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好,，其它問題也就難以解決了,。

2、_廣場是一處很好的“市民廣場”,，但要吸引廣大市民聚集到這里,，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象_×路,、_×廣場,、_×步行街那樣的廣場雕塑。此外,，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌,、休閑椅、售報亭,、公用電話亭,、垃圾筒、商品廣告牌,、露天茶座等,。目前，由于上述設(shè)施沒有配套,，_廣場的“磁場效應(yīng)”不佳,，所以商街難“熱”。

3,、打造商街,，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,，再由物業(yè)管理公司去打理,，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上,，經(jīng)營_廣場商業(yè)街,，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構(gòu)來“操盤”運作,，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”,。_廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”,，雙方又都缺乏成熟的理性,，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外,，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠,，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如,，商街北口的66號(圓形),、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響,。

二,、商街定位。

_廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要,，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1,、街名：_廣場時尚麗人街,。

2、概念：_廣場————_街觀光旅游的門戶,，國際品牌匯聚的商街,，都市麗人尋夢的_×。

3,、廣告語：_廣場/時尚麗人街————與_相約,，與_同行。

4,、商業(yè)門類：購物,、休閑、餐飲,、美容,、娛樂。

5,、商品：主營國際國內(nèi)服裝,、服飾、化妝品,、珠寶,、眼鏡、手表,、休閑食品,、工藝品等。

6,、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者,。

7,、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

_廣場時尚麗人街的招商,，屬于“突破困局”的舉措,，招商需從下列幾個方面入手：

(一),、發(fā)布招商公告,。

我們計劃于4月中旬在《_晚報》、_電視臺發(fā)布招商公告,，突出介紹_廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪,。

(二),、舉辦招商信息發(fā)布會。

該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行,，出席的商戶為_及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商,，以及_國貿(mào)市場有意入駐_廣場經(jīng)營的服裝、珠寶,、化妝品商戶,。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：

1,、_廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃,、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;,。

2,、__×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價,、租金,、物管的優(yōu)惠政策。

(三),、整合店鋪資源,。

_一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前,，須由_房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向,、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶,、洽談租金。

為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商,。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租,，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo),，動員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象,。

對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶,，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租,、退租,，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍,。

(四),、有關(guān)租金政策。

_一期商街的商業(yè)氣氛清淡,，其中原因之一,，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步,。因此,，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一,，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,，說明_一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程,，不能無視市場承受能力開“天價”,。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息,，店鋪價值也很難提升。第二,，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前,，_一期店鋪比較合適的租金是：

1,、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價8500元,，平均面積110m2,，購房投資額約94萬元,，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元,。

如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算,，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元,。這樣的租金對商戶來說,，在目前情況下尚有吸引力，易于接受,。),。

2,、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算,，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2,，購房投資約250萬元,，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元,。

如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算,，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元,。這樣的租金對商戶來說,，目前情況下尚易于接受。),。

(五),、商戶入駐優(yōu)惠措施。

為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,，我們將“放水養(yǎng)魚”,，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：

第三,，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi),，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取;。

第四,，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本,，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門,，給予_廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策,，同時在工商管理費的收取上適當(dāng)減免。

四,、商業(yè)氛圍營造,。

(1),、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見_廣告公司設(shè)計效果圖)。

(2),、設(shè)計制作廣場,、內(nèi)街雕塑作品(參見_×步行街雕塑照片)，以增添_廣場的文化底韻,，吸引游人前來休閑,。

(3)、廣場,、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱,、歐式休閑椅、公用電話亭,、報刊出售亭,、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇,，增加視覺看點,，擴大商街的休閑與服務(wù)功能。

(4),、邀請政府部門,、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場,、活躍氣氛,、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁,，聯(lián)系總工會,、文聯(lián)、群藝館,、新華書店等單位舉辦廣場活動,，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場,。

(5),、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《_風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升_廣場的時尚品位,。

(6),、5月份起，爭取舉辦幾次《_之夏》廣場音樂欣賞會,，用高雅藝術(shù)推高_廣場在市民心目中的地位,，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。

五,、商街硬件改造建議,。

1,、_北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動,。

2,、_一期南入口的假山拆除，地面實施人性化,、商業(yè)化改造,。

3、臨_街一側(cè)的店前花圃實施改造,，便于顧客無阻礙進店,。

4、內(nèi)街的地面進行排水改造,，防止夏季雨水倒灌進入店鋪,。

5、_一期南側(cè)花圃爭取拆除,，建造一排店面房,，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街,，又可創(chuàng)收,。

上述方案，經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實施,。

我們的廣告語：感受綠色自然,，打造都市休閑新天地!

第一部分：可行性方案。

一,、入駐原由：

mall的經(jīng)營模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺,，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷_萬元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個奇跡,，可見___商場的人氣;貴店在有奧運明星來助陣,，當(dāng)紅明星又蒞臨___商場，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo),、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到___商場來視察,，可見政府及領(lǐng)導(dǎo)對貴店的重視!

二、經(jīng)營業(yè)態(tài)：

我們與貴店采取扣點聯(lián)合經(jīng)營方式,，扣點的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé),，大局管理遵守___商場的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種,，它以田園風(fēng)光,、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài),，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài),，把“自耕自種自留地”,、“動物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動物”,、“小橋流水”,、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來,，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài),。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!

你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動物命名,，給自己的小動物喂食;你還可以在這里種自己的自留地,，開荒、播種,，讓你體驗完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚,，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然，這一切都是需要付費的,。

裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主,，中間有草地、小型魚塘,、自留地,、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施,。大概需要500平方米的面積,。我們將不定期的對店內(nèi)設(shè)施進行更新及維護!

三、目標(biāo)市場：

同___商場的中高檔定位一樣,，我們的目標(biāo)客群以追求時尚的都市白領(lǐng)(女性為主),、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂趣,、熱愛小動物的心理!這部分客群的消費能力比較強,，他們會不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式,，他們普遍對小動物有好感,，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!

四,、市場環(huán)境分析：

_城市經(jīng)濟實力雄厚,，在全國城市綜合實力50強評比中，_城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中,，_城市位居第10位;在全國55個人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中,，_城市位居榜首。_城市人的消費能力更是位居全國之首!

_城市市位于_省的西部，氣候干燥寒冷,，年封凍期長達5個月,。也就是說，在這長達5個月的時間里,，人們的活動范圍只限在室內(nèi),，而室外也很少見到綠色，市民在這5個月里最向往的就是綠色!

繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機會越來越少,，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法,，而我們正是迎合這種想法，把一個完整的農(nóng)村搬到城市來,，同時把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個整潔的,、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!

五,、市場經(jīng)營分析：

都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的,，在我國也只有延海的幾個城市有類似的店鋪。這種模式在_城市還是一個空白,，我們就是要抓住這個市場空白的機遇,，在別人還沒有想到的時候，我們已經(jīng)付之于行動!而_城市人本身對各種方式的體育運動項目就沒有多大興趣,，在年收入較高的基礎(chǔ)上,，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運而生!

貴店的美食娛樂廣場是在_城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場所,，受到了_城廣大消費者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的休閑項目是有欠缺的,，貴廣場注重的是娛樂項目，而對于休閑來說,，除了陶吧、玩吧之外,，再沒有吸引人的地方,，都市休閑農(nóng)莊會彌補這種狀態(tài)，全力打造一個室內(nèi)的田園,、城市中的農(nóng)村,、一個別有洞天的“桃花源”!

六、管理模式：

我們采取的是店長負(fù)責(zé)制原則,，在本店將設(shè)店長一名,，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理。

我們有固定的清潔員,，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員,，負(fù)責(zé)小動物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣各種動物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。

我們的小動物選的是一些溫順的動物，不會對顧客進行人身攻擊,。

我們會積極配合___商場的各種促銷活動,，也會在適當(dāng)?shù)臅r間搞自己的促銷活動。

第二部分：營銷推廣方案,。

我們采取整合營銷方式(imc)進行前期的市場拓展,，把所有廣告的觸點整合起來，以錯落有致的媒體廣告,、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主,，進行大幅度的市場推廣，同時,，也希望貴店給予一定的支持!

一,、廣告攻勢：

前期我們將在本市各大知名媒體上進行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度,，樹立良好的品牌形象,，力爭做到家喻戶曉，路人皆知!

_城市地區(qū)沒有強勢媒體,，這是_城市人都知道的,，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補的媒體進行廣告宣傳,。初步打算在_城市晚報,、_城市電視臺、_城市廣播電臺等媒體上發(fā)布廣告,。

二,、軟性宣傳:。

軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽度和知名度,。

我們將通過_城市晚報,、電視臺、網(wǎng)站等一系列的媒介,，進行軟性新聞報道,，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點!讓人們進行口頭傳播。

三,、活動配合：

在每年的元旦,、春節(jié)、勞動節(jié),、兒童節(jié),、端午節(jié)、國慶節(jié),、中秋節(jié),、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動,。包括票價打折、釣魚比賽等等,。

綜上所述,，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個項目做好，并能與_城市商業(yè)龍頭___商場合作;前期,，我們曾到全國各地的零售企業(yè)做過市場調(diào)查,，這個項目在省內(nèi)還是個空白，我們期望著能與___商場積極合作,，添補這個空白,，把這個市場做起來，真正的把它作成_城市人的“都市休閑農(nóng)莊”

一,、活動目的和背景,。

本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20__年6月19日，星期六,。從20__年度至今年五月份在“億萬酒店”項目的推廣,，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，“太極景潤花園”在市場上已經(jīng)具有一定的知名度,，通過媒體推廣和銷售接待,，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明,，項目的已放號客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大,，預(yù)計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加,，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的,，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候,，再推遲勢必會造成客戶的流失,。

房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞“銷售”為中心，通過一系列的包裝等工作,，在開盤后兩天內(nèi)爭取達到30~40%的成交率,，同時將“太極景潤花園”的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣,、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。

二,、活動時間,。

20__年6月19日(星期六)。

三,、活動地點,。

太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場。

強調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。

1)通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動,，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍,，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。

2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng),，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次,，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。

3)通過合理的區(qū)域劃分,，有效的活動流程安排,，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于“選房、購房流程”的講解和傳達,，有條不紊地對開盤當(dāng)天的現(xiàn)場人流人群進行有效合理的控制,，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有,、層次,，整個項目現(xiàn)場有條不紊。

4)通過一系列的工作輔助,，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理,，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài),，以使之達到成交,，簽定相關(guān)合約。

1)現(xiàn)場布置,。

a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個,，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾,。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺,，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持,、發(fā)言用途,。

b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端,。鞭炮氣球8串,，花籃若干，禮炮18門,，舞臺下用花扁,、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯,，售樓部前廣場設(shè)空飄若干,。

c舞臺前設(shè)坐椅兩排,，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用,。

2)外圍道路布置,。

a塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗,。

b項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干,。

c在塔南路進入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達到吸引人流,，車流,，指引來賓，宣傳開盤的作用,。

3)售樓部分區(qū)布置及其他布置,。

a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域。

a,、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算,，進行選房，確定房號,，并簽署相關(guān)協(xié)議,。

b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購書,、繳納房款定金,，履行相關(guān)手續(xù)。

c,、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型,，索取資料，戶型圖,，在選房前有個心理準(zhǔn)備,。

d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置,，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用,。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分,。

b其他區(qū)域,。

a、活動區(qū)：售樓部門口廣場,，用作開盤活動,、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域,。

b,、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。

4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè),，立柱之后,，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用,。

活動目的:,。

1、鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響,，已認(rèn)籌客戶及時的選房開盤,，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購房客戶，及時回籠銷售資金是我們目前重要的工作,。

2,、通過本次開盤活動盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣,。

活動背景：

認(rèn)籌時間:3月8日-5月日認(rèn)籌數(shù)量:78組,。

活動地點：

鑫隆名居銷售大廳。

活動時間：

20__年5月日上午9點30分,。

活動形式：

1.邀請輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許,，可開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進行開盤盛典剪彩儀式。

2.通過舞臺表演吸引人氣,，可邀請輝縣市知名演藝樂隊進行表演,。

3.邀請輝縣市市老年軍樂隊或鼓舞隊表演來助陣。

4.邀請已認(rèn)籌客戶現(xiàn)場參與開盤選房活動來調(diào)動潛在客戶的積極性,。

5.已定房客戶領(lǐng)取獎品提升客戶對樓盤的美譽度,。

舞臺布置：

舞臺尺寸建議10米_7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主,，高度30-50厘米之間,，調(diào)動現(xiàn)場觀眾的互動性和參與性，舞臺背景以紅色為主,，熱烈奔放,，更具視覺沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯,，音響及話筒由演繹樂隊自備,。舞臺表演以歌曲，舞蹈,，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容,，中間穿插項目的介紹，抽獎,，有獎問答等環(huán)節(jié),。

軍樂隊或鑼鼓隊布置：統(tǒng)一紅色服裝,，樂器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場安排在舞臺左右,，人數(shù)最少20人以上,，有專人負(fù)責(zé)，根據(jù)現(xiàn)場活動時間安排,。

門口布置:,。

1、將售樓部兩側(cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來增加喜慶和導(dǎo)視作用,。

2,、售樓部后樓體以及對面樓體上置20_5米噴繪(內(nèi)容見后)2塊，內(nèi)容以開盤文字為主,。

3,、售樓部門口安置兩個金象(寓意吉祥，美好,，發(fā)財),，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見后)升空禮炮,，旋風(fēng)彩帶,，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個,，在剪彩儀式進行時從聽覺和視覺上達到更好的效果,。

4、售樓部外斜拉條幅,，根據(jù)售樓部外觀的布置,，在確定條幅的數(shù)量。

售樓部內(nèi)部包裝：

售樓部內(nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛,，案場設(shè)置開盤流程展架,，認(rèn)購須知來引導(dǎo)客戶，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍,，引起客戶的購買沖動,。布置抽獎區(qū)，放置抽獎道具和獎品激發(fā)參與欲望,。

售樓部內(nèi)具體劃分區(qū)域：

客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎品區(qū),。

3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財務(wù)辦公室前區(qū)域,，簽約和財務(wù)收款為一體,。

4、獎品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇六

商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位,、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃,、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等,。以下是小編整理的商業(yè)地產(chǎn),。

歡迎大家參閱。

(一),、按存在形式分。

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街,、獨立商廈、批發(fā)零售市場,、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū),、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點,、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等,。

(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分。

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪,。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的,。(此種形式在北京、上海,、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在)。

2,、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪,。

獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認(rèn)知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展,，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。

(二),、運營模式將回歸理性。

由政府推動的會展中心,、城市廣場,、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點,。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱,?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。

(三),、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。

上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過高價出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。

1.定義,。

商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項目。

商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對商業(yè)地產(chǎn)項目所做的研究,、創(chuàng)意,、設(shè)計及運籌。

性質(zhì)：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地產(chǎn)投資價值,，換句話說，投資商業(yè)地產(chǎn),，不是為了做商業(yè),，而是通過商業(yè)使用價值的推出完成地產(chǎn)投資。

從這一性質(zhì)可知,，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價值,，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業(yè)使用價值的高低,。

商業(yè)地產(chǎn)投資,，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多,，屬于高回報投資,。同時，也屬于高風(fēng)險投資,。因為,，只有商業(yè)策劃得好，商用價值高,，投資回報才高,。相反，一旦商業(yè)策劃失敗,，就會變成問題樓盤,。

如果開發(fā)商實力不是很強，投資預(yù)期是快賣快收益,，則風(fēng)險更大,，一旦商業(yè)策劃失敗，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足,，心痛不肯,，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L線,，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題,。

通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化，實現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃,，排解投資風(fēng)險,，實現(xiàn)投資目標(biāo)。

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃,，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型,，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量,、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成,。

活動目的：為商場開業(yè)造勢,，引起話題，吸引大家的眼球,，增加商場知名度,。

活動主題：開業(yè)盛典。

活動時間：201x年4月29日,。

活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演,。

出處 sevw.cn

活動內(nèi)容：

啟動儀式(上午)。

1)迎賓2)領(lǐng)導(dǎo)致辭3)啟動儀式,，區(qū)領(lǐng)導(dǎo),、集團領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺,，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中,。4)舞臺表演(本站)。

負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員,。

活動宣傳：

1,，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報紙廣告3,，電臺廣告(略)4,，公車廣告(略),。

小結(jié)：活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓江南新地商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面,。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強勢報道,，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。

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商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇七

眾多開發(fā)商背景不同,，在市場好或壞的時候，對專業(yè)團隊理解和需求是不同,。市場好的時候,，專業(yè)顧問團隊和公司只是開發(fā)商為了省時、省費,、費力的工具,。而市場壞的時候，專業(yè)團隊和公司則是開發(fā)商必需依重的大腦和開發(fā)成功的支點,。同時,，商業(yè)地產(chǎn)的顧問公司也從市場好的時候的重銷售轉(zhuǎn)而市場壞的時候重商業(yè)運營，當(dāng)然,，最佳的專業(yè)顧問公司是從策劃、規(guī)劃,、銷售,、招商、運營一條龍服務(wù),，但在國內(nèi),，目前95%的公司是銷售公司和招商運營公司割裂運作的。因此,，一個有策劃,、銷售、執(zhí)行,、招商,、運營都很強的專業(yè)公司，則是商業(yè)地產(chǎn)市場的主角,?；洯偡康禺a(chǎn)正是兼顧這兩方面的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營商。

本公司從以下幾個方面為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供如下優(yōu)質(zhì)服務(wù)：

2,、大型商業(yè)地產(chǎn)項目中的次業(yè)態(tài)招商運營：許多大型商業(yè)地產(chǎn)項目,，開發(fā)商錯誤以為有了主力店,，特別是主力超市如沃爾瑪?shù)龋椖砍晒腿f事大吉了,。卻不知道目前主力店在運作上,，除了給該項目帶來人氣，知名度之外,，卻同時扼殺次主力店生存空間,，從而出現(xiàn)主力店超市人氣旺，次主力店卻是空蕩蕩的商業(yè)地產(chǎn)項目,。在今天的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目是隨處可見,，本公司不僅能有效規(guī)劃、恰當(dāng)組合各業(yè)態(tài)配比,，還能成功運作適合次主力店的業(yè)態(tài),。如：重慶百貨大樓商業(yè)業(yè)態(tài)，家居生活廣場業(yè)態(tài),，時尚街業(yè)態(tài)等,，確保項目成功。

3,、城郊,、開發(fā)新區(qū)或三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目：這類項目有一個共同特點，就是人氣可能不足,，或購買力低或時尚化程度不夠,。運作這類項目，商戶資源和對市場把握度是項目成功的關(guān)鍵,。本公司數(shù)千家商戶資源是優(yōu)勢所在,。

4、“回鍋肉”型的項目：由于種種原因,，定位不當(dāng)或運作時機錯過,，或開發(fā)商輕視商業(yè)。項目開業(yè)不到一年,，就出現(xiàn)撤柜,、減租、免租,、賠償?shù)鹊葐栴}商業(yè)地產(chǎn)項目普遍存在的,，也是開發(fā)商最頭疼的'問題，如何解決?怎么解決?用多大成本解決?這是需要專業(yè),、智慧,、經(jīng)驗、實力的,，本公司在這方面有很強的實踐經(jīng)驗和操作技能,。

5,、城市中心小而精的項目：城市中心小精的項目，高回報率是開發(fā)商最大愿望,，但商業(yè)定位的準(zhǔn)確性與否則是該項目商業(yè)價值最大化的關(guān)鍵,。這也是本公司能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)之一。

當(dāng)今的商業(yè)地產(chǎn)項目,，商業(yè)的內(nèi)涵是解決地產(chǎn)銷售的前提,，因此，在商業(yè)地產(chǎn)運作中,，商業(yè)的核心定位及商業(yè)元素有效整合是商業(yè)地產(chǎn)項目價格,、價值最大化的前提和基礎(chǔ)，也是商鋪銷售的核心賣點,，以往通過空洞的商業(yè)口號,，項目色彩包裝、項目外形包裝,、項目文字說辭等手段已不能滿足商業(yè)地產(chǎn)銷售的更高需求,，因為現(xiàn)在的商鋪投資者60%以上均不是首次投資，他們的商業(yè)經(jīng)驗,、眼光,、投資經(jīng)歷等都不能與3-5年前同日而語，因此,，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)運作必須首先解決商業(yè)的核心內(nèi)容,，解決商業(yè)所帶來的人氣問題，這也是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不更重視項目的商業(yè)內(nèi)涵及運作商業(yè)項目的商業(yè)水準(zhǔn),，所以,，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀服務(wù)商應(yīng)該是基于商業(yè)運作背景、豐富客戶資源,、超強市場運作經(jīng)驗，同時,，也能整合過往單一銷售經(jīng)驗的專業(yè)顧問服務(wù)公司,。

當(dāng)今的商業(yè)地產(chǎn)項目另一個特點是購物中心郊區(qū)化，由于眾多政治,、經(jīng)濟,、社會文化的原因，有實力的開發(fā)商在非核心商圈營造一個新的商業(yè)綜合體,，而購物中心則是該綜合體的核心,，購物中心的商業(yè)運作只是為商業(yè)地產(chǎn)做一個道具，開發(fā)商目的還是為了項目的銷售,、回報及項目的價格,、價值增值,，但問題是如何用好這個道具是目前很多地產(chǎn)開發(fā)商所沒有認(rèn)清的。表現(xiàn)為：

1,、做商業(yè)是被動性的行為,，從心理上、資金上,、人才上,、時間上……都是被動的。

2,、商業(yè)與銷售的重視程度上,，商業(yè)始終是次要的，原因是商業(yè)必須先付出,，而銷售可以迅速回籠巨額資金,，所以重視銷售。

3,、商業(yè)與銷售的操作難度上,，始終沒有認(rèn)識到商業(yè)是高難度、低回報,、持續(xù)性的行業(yè),，所以，商業(yè)操作模式與銷售操作模式是完全不同的套路,。

4,、只有基于商業(yè)運作背景、豐富客戶資源,、超強市場運作經(jīng)驗,，同時，也能整合過往單一銷售經(jīng)驗的專業(yè)顧問服務(wù)公司才能解決目前商業(yè)地產(chǎn)的核心問題,。

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商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇八

活動目的：為商場開業(yè)造勢,，引起話題，吸引大家的眼球,，增加商場知名度,。

活動主題：開業(yè)盛典。

活動時間：2015年4月29日,。

活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演,。

出處 sevw.cn

活動內(nèi)容：

啟動儀式(上午)。

負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員,。

活動宣傳：

1,，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報紙廣告3,，電臺廣告(略)4,，公車廣告(略),。

小結(jié)：活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓本站商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面,。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強勢報道,，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇九

圣誕,、元旦歷來是商業(yè)地產(chǎn)的盛宴,。在濃郁的節(jié)日氣氛中,，對于商業(yè)地產(chǎn)而言,，可以利用消費購物的最佳時機，迎來新的銷售增長點,，盡可能挖掘雙節(jié)黃金價值,。因此，圣誕節(jié),、元旦節(jié)早已不是普通的節(jié)日,，而已成為商業(yè)地產(chǎn)年底沖刺的最大商機,。下面由本站小編來介紹如何做商業(yè)地產(chǎn)圣誕元旦營銷策劃。

一,、商業(yè)地產(chǎn)圣誕、元旦營銷策劃關(guān)鍵點

擴大品牌宣傳銷

維系客戶忠誠度

提升個性化服務(wù)

在商業(yè)地產(chǎn)投資火熱的當(dāng)下,，避免同質(zhì)化是保持競爭力的有效方法,。只有烘托現(xiàn)場氣氛，營造濃厚的節(jié)日氛圍,，展現(xiàn)項目的國際化特色和品牌文化,，可以很好地回饋消費者。

促進銷售達成

營業(yè)收入是商家的生命力,，而節(jié)日是各大商家重要的階段性銷售節(jié)點，組織促銷及主題活動,，可以帶動商場客流量,，刺激消費者的購買力,，吸引更多的顧客關(guān)注,，提升項目影響力,。

二、知名項目圣誕主題pk

重慶北城天街

主題：“以夢為馬”奇幻天街

亮點：2018圣誕,，龍湖商業(yè)公司在北城天街點亮重慶龍湖商業(yè)7大項目(北城天街,、時代天街、西城天街,、u城天街,、星悅薈、晶酈館,、moco家悅薈)的新年包裝,。消費者可以在西城邂逅馬戲團，到時代天街去尋找白龍馬,，甚至帶著愛人跨過星悅薈的浪漫斑馬線,，坐上u城天街的愛情摩天輪。

重慶星光時代廣場

主題：還原芬蘭圣誕老人村

亮點：圣誕包裝靈感來源于古芬蘭圣誕老人村的傳說,，將星光時代廣場打造成另一個寧謐而神秘的圣誕老人村,。在外廣場上，一棵高18米的香檳色圣誕樹,，在絢爛的燈光下,，顯得五彩斑斕;大門口懸空的飛舞琉璃，把顧客引入七彩仙境;而收獲最多好評的則是中庭上空懸掛的led燈麋鹿拉車裝置,。

重慶大都會廣場

主題：hellokitty夢幻時光40年

亮點：為迎接人氣遍全球的卡通人物hellokitty誕生40周年,，大都會廣場斥巨資打造重慶首個正版“hellokitty夢幻時光40年”大型圣誕主題裝飾，帶領(lǐng)大家一同進入hellokitty的夢幻世界,。

重慶時代廣場

主題：北歐圣誕,，夢幻時代

亮點：b1層高達12米的“圣誕老人夢工廠”大型裝置，是一個創(chuàng)造愛和夢想的快樂之處,，不停為重慶輸出快樂,。同時，重慶時代廣場還把圣誕老人村的郵局帶到了商場,，在明信片上填寫心愿或祝福,，投入郵筒，明信片將直達芬蘭圣誕老人辦公室,，幸運者將獲得芬蘭圣誕老人的親筆回信,。

深圳寶能·allcity

主題：奇遇夢幻之旅，來寶能·allcity賞雪

亮點：潔白晶瑩的雪花從空中緩緩落下,，具有芬蘭風(fēng)格的圣誕老人村屋頂上,、地板上結(jié)滿了雪花，市民可情享受著"2018年第一場雪"帶來的浪漫與快樂。

深圳福田星河cocopark

主題：圣誕異星探險

亮點：以異星探險為主題,，舞臺中央圣誕老人滿載著各式圣誕禮物,，正要登上由大大的馬克杯疊起的天梯，向太空駛?cè)ァ?/p>

重慶天地

主題：漂流瓶

亮點：12月6日,，重慶天地一年一度的圣誕亮燈儀式如期舉行,，和往年不同的是，本次活動重慶天地攜手香港創(chuàng)意文化藝術(shù)家朱卓慧女士,，為大家呈現(xiàn)了一個唯美浪漫的漂流瓶主題亮燈儀式,。

重慶東原1891

主題：邂逅·時光森林

亮點：在燈紅酒綠的城市里生活得太久，“森林”變成了被珍藏于心底的純美之境,，它無時無刻在召喚我們,。作為南濱路上美食娛樂新地標(biāo)，東原1891圣誕美陳以“邂逅·時光森林”為主題,，喚起人們藏于心底的對自然的向往,。

重慶萬達廣場

主題：“鹿”人甲和它的英雄朋友

亮點：將路人甲諧音為“鹿人甲”，設(shè)計出了一只外表酷酷的長頸鹿boy造型,。別看鹿人甲外表平凡,，本領(lǐng)可不小，除了鹿角可以變身為路由器,，讓萬達廣場在12月底前實現(xiàn)wifi全覆蓋之外,，它也可以變身為“超級英雄，拯救地球”,。

重慶sm廣場

主題：環(huán)保圣誕,，快男點亮

亮點：位于商場lg層，高達6米的圣誕樹被裝點得格外漂亮,。值得一提的是,，sm作為環(huán)保的倡導(dǎo)與先行者，圣誕樹全部采用環(huán)保材質(zhì),。此外,，2018年超人氣快男魏一寧、王博文,、祁漢亦前來助陣,，眾多粉絲將sm廣場圍得水泄不通。

國外精彩案例——法國春天百貨

主題：與普拉達共譜“歡樂狂想曲”

亮點：在4個動態(tài)櫥窗和7個時尚配飾櫥窗中,，圣誕節(jié)的傳統(tǒng)象征物——禮品,、糖果、圣誕樹,、圣誕球,，還有雪花裝飾,，都以無盡的想象和不拘一格的方式全新演繹。金銀色圣誕球?qū)盈B懸掛,，隱現(xiàn)出珠寶的五彩光芒;斑斕的禮品盒堆砌滿地，展現(xiàn)著普拉達春天獨享精品;燃燒著的冬日壁爐溫馨暖人,，周邊擺放著普拉達經(jīng)典款鞋履;櫥窗最后是一輛裝飾著發(fā)光圣誕花環(huán)的春天跑車,，打造最為耀眼的普拉達時尚男女。

三,、知名項目元旦營銷策劃特色

安徽馬鞍山萬達廣場

主題：“2018繽紛元旦嗨翻天”

亮點：籃球機,、迷你高爾夫、桌上足球等體育體驗游戲,，令來賓感受活力的流竄;"找不同",、"品牌連連看"等，讓消費者真切地遨游在網(wǎng)絡(luò)游戲的真實世界里,。

遼寧撫順萬達廣場

主題：2018新年臺歷diy

亮點：以圖片的形式記錄下每一個瞬間的歡樂,、感動浪漫和溫馨，制作成精美的臺歷,，小小的臺歷代表為每一位親朋好友送上的祈愿,。

上海正大廣場

主題：跨年魔幻表演，送祝福享歡樂

亮點：獨家呈現(xiàn)迪士尼90周年特展活動,，邀米奇,、米妮等經(jīng)典卡通人物與大小朋友親密接觸。裝飾亦極富迪士尼風(fēng)格,讓人感受到"magicalwonderland"魔幻樂園的璀璨魅力,，將如夢如幻的童話世界帶入現(xiàn)實,。

杭州萬象城

主題：“2018，fun馬過來!”——當(dāng)瑞典達拉木馬遇見中國馬年!

亮點：達拉木馬是瑞典的符號和象征,，過去人民以為它是天神過騎的神秘之獸,。2018恰逢中國馬年，杭州萬象城特別邀請瑞典藝術(shù)家stinawirsen為迎接新年特別設(shè)計的多款達拉木馬,，12月21日起在萬象城現(xiàn)場展出,。

成都萬象城

主題：跨年夜倒數(shù)活動，星光燦爛

亮點：范冰冰,、李治廷等明星將蒞臨現(xiàn)場,，與消費者一起倒數(shù)。31日當(dāng)天,，萬象城200多個品牌商家推出一年一度的超級折扣,。

重慶龍湖時代天街

主題：大坪廟會

亮點：悟空主題定制燈展、銅梁舞龍,、新春文化匯演,、旋轉(zhuǎn)木馬、猜燈謎、斗牛,、套圈,、射擊游戲等，新年歡樂不停歇!

四,、如何讓你的雙節(jié)營銷策劃更出色?

從消費者體驗入手創(chuàng)造需求

如今的消費者不僅重視產(chǎn)品,、服務(wù)給他們帶來的功能利益，更重視購買或服務(wù)過程中所獲得的符合自己心理需要和情趣偏好的特定體驗,。營銷事實表明,，消費者正變得越來越感性化、個性化,，已由追求功能轉(zhuǎn)向追求體驗與智能化,。

定向營銷成功率更高

注重購買群體的共性特征，各類不同的圈層人群成為不同商家的目標(biāo)買家,，因而各圈層買家的特征,、生活形態(tài)、消費需求直接影響到項目的營銷成敗,，策劃之前應(yīng)充分調(diào)研分析目標(biāo)圈層客戶的需求,。

注重消費者買點訴求

我們通常關(guān)注的是地段與產(chǎn)品的求證，而忽略了消費者媒體接觸習(xí)慣,、生活細(xì)節(jié)等營銷環(huán)節(jié)必須掌握的資料,。而通常，消費者的一句話,，消費者的一個故事,，都會是營銷策劃的絕佳素材。

細(xì)節(jié),，品牌故事,，感動營銷

品牌崇拜的重要環(huán)節(jié)就是品牌故事。故事是品牌與消費者建立密切關(guān)系的基礎(chǔ),，講述消費者最期望聽到的故事,，會使聽眾產(chǎn)生一種身臨其境的感覺，增加神秘的效用,，并為故事中的言行而動情,，為過程而感動，從而引發(fā)消費者的熱情,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇十

江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心,，地鐵(江南西)a出入口。項目貫穿江南西路全程,，東接江南大道,，西連寶崗大道,，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城,、摩登百貨,、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程,，由裕龍投資集團開發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū),。為地下兩層建筑，分為兩期,，一期建設(shè)長520米，建筑面積約為二萬多平方米;二期為330米,。江南新地分為五大區(qū)域,，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復(fù)式形式,，高7米,，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街,，獨享地下街鋪形式,，設(shè)有13個出入口直達地面，過百個停車位,。

針對江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)不平衡,，江南新地采取錯位經(jīng)營,，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費的主題商場，并把服務(wù)對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上,。江南新地所招進場內(nèi)的商戶出售的商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時尚的商品,，并極力營造一種有特色、有情調(diào),、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著節(jié)假日的增多,，消費者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費模式，而是尋求一種獨特的,、新鮮的,、舒適的假日消費方式和消費場所,。江南新地商業(yè)街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食,、娛樂、購物于一體的消費空間,，滿足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊,。

地鐵的開通，帶來了交通的便利,，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機,。江南新地以經(jīng)營各類高品質(zhì)、新潮,、時尚、典雅,、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚,、品質(zhì)的白領(lǐng)一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族,。

自從廣州江南新地20xx年4月29日開業(yè)以來，其日流量最少2萬人次,，最高峰甚至達到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米!給當(dāng)?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟效益和社會效益,，創(chuàng)造了廣州乃至國內(nèi)商業(yè)運作的一個奇跡。

江南新地之所以取得巨大的成功,，與項目的定位明確,，主題鮮明,，準(zhǔn)確抓住目標(biāo)消費群的時尚、特色,、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。

針對消費者的需要,，除了在招商定位上引入了各類高品質(zhì)的品牌商家外,，還引入了潮流特色商家,。

除此之外,，物業(yè)持有者堅持只租不賣,、統(tǒng)一經(jīng)營,、統(tǒng)一管理的經(jīng)營策略使得商場的發(fā)展有了良好的延續(xù)性，得以持續(xù)發(fā)展,。

一、開業(yè)盛典,。

活動目的：為商場開業(yè)造勢,，引起話題，吸引大家的眼球,，增加商場知名度。

活動主題：開業(yè)盛典,。

活動時間：20xx年4月29日,。

活動地點：江南新地露天廣場,。

活動形式：啟動儀式和舞臺表演。

1,，啟動儀式(上午)。

1)迎賓,。

2)領(lǐng)導(dǎo)致辭。

3)啟動儀式,，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團領(lǐng)導(dǎo),、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺,，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中,。

4)舞臺表演,。

a、明星演唱,。

b、明星與現(xiàn)場觀眾互動,。

c、運動服裝秀,。

d、女子led鼓樂表演,。

e、街舞—雙截棍,。

f、休閑服裝秀,。

g、魔術(shù),。

h,、眼鏡秀。

i,、約翰表演飛面團。

j,、數(shù)碼產(chǎn)品秀。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇十一

商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位,、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃,、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。現(xiàn)在,，就一起來看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的方案吧!

1.轉(zhuǎn)變思維法則。

策劃是一門復(fù)合性,、交叉性、邊緣性學(xué)科,，其本質(zhì)是思維的科學(xué),。它的精妙之處在于不同思維方式的運用,。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維,，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的,、動態(tài)的思維，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S,。在感到困惑的時候,，換一種思維方式考慮問題,，往往豁然開朗，感到海闊天空,。

2.創(chuàng)新法則。

克隆的價值是有限的,。策劃貴在創(chuàng)新。只有創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢,。這是一個創(chuàng)新的時代,，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身,，但創(chuàng)新不能憑空想象,，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”。太超前了要跳樓,，不超前要被淘汰，怎么適度超前?需要有對企業(yè)特性和中國國情非常深刻的把握,，以及對社會及行業(yè)趨勢的把握。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新,。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新,、技術(shù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新,、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新,、品牌創(chuàng)新、理念創(chuàng)新,，由表及里，由淺入深。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥,。

理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動作的框框，創(chuàng)造自選動作,。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”,，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性,。

可以毫不夸張地說，理念創(chuàng)新,，乃是一切創(chuàng)新之源,，是一切創(chuàng)新之本,，它決定著其他種種創(chuàng)新活動的開展和成敗,，它既是其他創(chuàng)新活動的基石，也是其他創(chuàng)新活動的羅盤和指針,。如果說其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新,。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動作的展開。因此,，理念創(chuàng)新具有更大的難度,。是一種更高級別的創(chuàng)新挑戰(zhàn)。

如果說其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話,，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動。理念創(chuàng)新決定著未來競爭的成敗,。

3.自選動作法則。

工作室應(yīng)是自選動作的創(chuàng)造者。自選動作的天地最寬,，因為可以由你任意發(fā)揮;自選動作的難度很大，因為你沒有成規(guī)可以借鑒,。但自選動作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo)，因為誰創(chuàng)造了自選動作,，誰就創(chuàng)造了一個新的規(guī)矩，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者,，就擁有了話語權(quán)。自選動作的本質(zhì)是創(chuàng)新,。

4.三性法則。

如何達到唯一性,、權(quán)威性、排他性是項目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的,。具有這三性的項目或產(chǎn)品，可以在一個時期內(nèi)處于無競爭狀態(tài),。

唯一性是差異化競爭策略的結(jié)果。權(quán)威性與排他性與策略思路,、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整,，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外,，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力,，可以贏得市場的追捧,。

5.適度超前法則,。

策劃要講究審時度勢,，太超前不被市場接受,，要跳樓;太滯后坐失良機，沒有效益;與市場同步,，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫,。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場大有學(xué)問。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng),，可保持相對時間的無競爭狀態(tài)，從而獲取超額利潤,。

6.梳理分析法則。

做策劃首先要考慮三個問題：

第一,，老板判斷。企業(yè)的掌門人怎樣,，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因為企業(yè)家是企業(yè)的人格化,，企業(yè)是企業(yè)家的物化。任何一個好的思路,、好的。

只有在老板領(lǐng)會,、吃透、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實,。

第二，企業(yè)診斷,。企業(yè)從那里來,，今天處于什么狀態(tài)，明天向那里去。存在決定意識,，出身決定風(fēng)格，對企“來龍”的掌控,，是對“去脈”設(shè)計的前提。

第三,，資源盤存。企業(yè)有那些資源,，除了有形資產(chǎn)，更注意它有什么無形資產(chǎn)和隱形資源,。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策,、上級扶持等特殊優(yōu)勢,。

7.辨證施治法則,。

西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機器,，分解成各個零部件來考慮問題，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個整體，考慮其陰陽是否平衡,，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗,，望、聞,、問、切,，把握根本,，辨證施治,。我們的策劃更接近中醫(yī)，從整體的角度把握和解決問題,。

8.系統(tǒng)化運作法則。

策劃不是一兩個點子而是一個系統(tǒng)工程,，包括：調(diào)查研究、企業(yè)或項目診斷,、企業(yè)或項目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新,、策略設(shè)計、資源整合,、操作實施、顧問監(jiān)理,、動態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié),。

9.“墊腳石”法則,。

任何策劃目標(biāo)的實現(xiàn),，要想一步到位是不現(xiàn)實的,。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果,。就像過河，要想不濕鞋,，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業(yè)或項目通過這些中間的支點,，順利達成最后的目標(biāo),。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險,，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ),，最后的成功則成為必然,。大處著眼，小處著手,，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。

10.核心優(yōu)勢法則,。

策劃不管是對區(qū)域、企業(yè)還是個人,，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位，即找出自己的核心優(yōu)勢,，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢，并量身度造設(shè)計一套切實可行的發(fā)展策略,，才能以最小的投入，取得最大的收獲,。

11.量身度造法則。

寸有所長,，尺有所短。如何揚長避短,，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓。策劃應(yīng)該因時,、因地、因人制宜,，把策劃對象放在這個坐標(biāo)里面,，對他進行準(zhǔn)確的定位，幫助他對擁有的資源要素進行梳理和整合,，以期達到最佳效果，也就是度身定造,。

因時：即審時度勢，把對象放在時代的背景下,，搞清楚他的昨天、今天,、明天，從宏觀上把握社會和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò),。

因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊,，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢，從而聚人氣,、地氣,、財氣,。

因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設(shè)計不同的戰(zhàn)略和策略,。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計師而不是裁縫。服裝設(shè)計師要根據(jù)每一個人的體形和氣質(zhì),，揚長避短，再參考社會的時尚和潮流,，進行獨家創(chuàng)作。

12.戰(zhàn)略至上法則,。

策劃最講究的是戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略方向沒有確定之前，任何戰(zhàn)術(shù)都無所謂好壞,。正如一句英格蘭。

名言,。

：“對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng),。”

13.系統(tǒng)定位法則,。

準(zhǔn)確的市場定位是成功策劃的關(guān)鍵,。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。我們策劃時首先要用全新的思維方式,，幫助企業(yè)確定自己的位置。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū),、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來考量,，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場中的位置,、品牌在社會中的位置。

14.預(yù)留“管線”法則,。

策劃不要僅局限于眼前,，而要有長遠(yuǎn)的考慮,，寬打窄用。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的空間,，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口,，為未來的利潤增長點培育胚胎。形象的說法就是預(yù)留“管線”,。

預(yù)留管線需要策劃人具有超前長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見,，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。

預(yù)留管線法則要求,，既要保證當(dāng)前項目的成功，還要預(yù)見項目在未來的發(fā)展態(tài)勢,，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌。故此法則實際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統(tǒng),。這個系統(tǒng)的開放性面向未來,。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現(xiàn)在,，更是項目的未來。

15.換芯片法則,。

企業(yè)家是企業(yè)的頭腦,。他不僅是權(quán)利的源泉，也是企業(yè)智慧的主要來源,。

策劃一個企業(yè)，在很大程度上就是策劃一個企業(yè)家,，幫助他實現(xiàn)知識和智慧的充實，以及升級換代,。

策劃活動在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變,，則成功的策劃活動就無從說起,。

所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業(yè)家實現(xiàn)方法論以及知識智慧上的升級換代,。用時髦的數(shù)字化生存時代的語言來說，就是為老板換芯片。

16.消化老板法則,。

欲策劃老板，必先吃透老板,。

能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處,，一般都非等閑之輩,?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質(zhì),，就像一個好的導(dǎo)演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功,，肯定是把握住了現(xiàn)實中的某種規(guī)律,。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?這是分工協(xié)作所使然,，亦是信息爆炸,、機會風(fēng)險頻生的知識經(jīng)濟所使然。作為企業(yè)分外看重的外腦機構(gòu),，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán),。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個特殊的職業(yè),，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華,，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家,，再造企業(yè)家，也許是我們的工作室在跟市場經(jīng)濟對接時一個鮮明的特點。所以,，策劃實際是一個教學(xué)相長的過程。

17.大勢把握法則,。

“條條大路通羅馬,，策劃就是尋找最近的那條路,。”“最近”是指順應(yīng)大勢,，吻合規(guī)律，盡可能不走彎路,。趨勢的潛流就在現(xiàn)實平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向,，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向,，借勢、借力,，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上,，成為規(guī)則的制定者,。面對時代的快速變革,，一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店,，不在于它一時的技術(shù)領(lǐng)先或市場的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時度勢,，在一個又一個時代的轉(zhuǎn)折點上,，及時調(diào)整企業(yè)的航向,，“好風(fēng)憑借力，送我上青云”,，是企業(yè)戰(zhàn)略運營的最佳境界,。

18.文化底蘊法則,。

名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處,，往往體現(xiàn)在對每一個地方文化底蘊的把握，發(fā)揮,、利用和體現(xiàn)上,。工作室策劃方法論的一大特征是更強調(diào)區(qū)域文化背景的分析,。在尊重傳統(tǒng)市場調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上，更注重社會學(xué)式的感悟式調(diào)查,，通過交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個性與社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及消費心理偏好,。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明,，即可將區(qū)域文化底蘊注入項目的理念(概念)開發(fā)及市場推廣策略之中,，?？色@厚積薄發(fā),、石破天驚之效。

19.地域解碼法則,。

中國有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化,，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開發(fā),，除必備的專業(yè)知識以外，如何做到“近水知魚性,，隔山識鳥音”,，準(zhǔn)確為地域文化解碼,，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事,。

20.20度直覺法則,。

市場調(diào)查80%*數(shù)據(jù)，20%*直覺,。尤其是在知識經(jīng)濟時代，市場瞬息萬變,，*統(tǒng)計得來的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動態(tài)中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍,。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據(jù)可查,。所以，我說市場調(diào)查就像燒水一樣,，可以燒到80度，最后的20度得*直覺,、經(jīng)驗來把握。

價值層面的差異,。

1.物業(yè)價值,。

商業(yè)物業(yè)的價值在于經(jīng)營,，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值。一個商業(yè)項目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位,、招商、經(jīng)營,，才能實現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā),，達到預(yù)期的贏利目標(biāo)。

而住宅的價值在于居住,，保值升值。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費群體定位,，最后通過銷售實現(xiàn)開發(fā)價值。

從投資角度來看,，住宅可以買來自用,，是保值投資,，風(fēng)險性極小，而商業(yè)項目一旦沒做旺,，其價值就極低，甚至一文不值,，風(fēng)險性極大。

2.利益關(guān)系,。

從主體上說,，住宅地產(chǎn)的價值鏈顯然單一得多,，即“開發(fā)商——終端消費者”。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜,，它的價值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開發(fā)商——營運商——經(jīng)營者——終端消費者”。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系,，開發(fā)者的權(quán)益,、所有者的權(quán)益,、經(jīng)營者的權(quán)益,、管理者，的權(quán)益,，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分,。

開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經(jīng)營者，就是進入這個商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者;大型與中小型商場都需要有一個統(tǒng)一的管理者實施有效的管理,。

開發(fā)者通過項目獲得利益;所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益;管理者通過管理獲取管理利益。

與住宅開發(fā)相比,，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上除了開發(fā)商,，還包括消費者、經(jīng)營者和投資者,，每個參與者都有自己的利益出發(fā)點,，因此不可避免地存在著許多矛盾,，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用，投資者要求高回報而經(jīng)營者要求先培育市場,，以及商鋪租與售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛”的利益關(guān)系,。因此，為了平衡不同主體的利益,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段,，更要考慮市場定位,、業(yè)態(tài)組合、功能布局,、管理模式、銷售策略,、投資回報等因素,。

3.市場風(fēng)險,。

開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時，也存在著一定的市場風(fēng)險,。除土地成本,、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外,，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強,，所以為降低市場運作風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商,、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司三大要素,，以有場有市為開發(fā)目的,，這樣才能增強投資者的信心，降低開發(fā)風(fēng)險及提高開發(fā)價值,。

而住宅相對來說開發(fā)風(fēng)險較小，因為住宅消費群體較廣,，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能,，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體,。

開發(fā)層面的差異,。

1.產(chǎn)品屬性。

住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費品,，主要功能是用來滿足消費者的居住要求。樓盤除了消極被動的隨市場供求關(guān)系變動而升值外,，無法帶來額外的利潤,，因此增值空間小,。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說不僅僅是產(chǎn)品，更是資本,，它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大,。但應(yīng)該同時看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險也要更大,，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商,、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司,。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多,，有shopping摩購物中心、主題商場,、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等,。

商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè),，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度,，也有人說住宅地產(chǎn)開發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是“市”,，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。因此,，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益,。而住宅地產(chǎn)相對要簡單的多,，房子只要賣出,，投資的價值就可以實現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運營模式要更復(fù)雜,。正是因為商業(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項目的可行性調(diào)研,、分析，更要充分運用swot分析法，發(fā)現(xiàn)商機,，發(fā)揮優(yōu)勢,，彌補不足,，降低風(fēng)險。

2.開發(fā)技術(shù),。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。在建筑設(shè)計方面,，戶型、景觀不再是重點,，配套設(shè)施會更多,，規(guī)劃,、設(shè)計、施工,、交驗在每個階段的技術(shù)要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面,，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加,，對人員提出更高的要求;在銷售方面，前者針對的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專業(yè)理財行為,，而后者主要是一種消費行為，因此相應(yīng)的銷售手法呈現(xiàn)多樣性,，如委托經(jīng)營、售后返租,、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等;在資金回籠方面,，住宅開發(fā)商通過預(yù)售融資來進行資金周轉(zhuǎn)和滾動開發(fā)，很快實現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金,。

商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家,，而且特別重視主力店的作用;在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟實力投資者;在經(jīng)營階段的客戶群則是終端消費群,?？傊?，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別，必然要求開發(fā)商進行理念和心態(tài)的調(diào)整,。希望中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專業(yè),、更合理,、也更繁榮的方向發(fā)展,，在贏得巨大財富同時為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟作出貢獻,。

3.規(guī)劃設(shè)計。

規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)項目的存亡,。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初,，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數(shù)先把項目蓋起來,，最后到了商業(yè)定位的時候問題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理,，要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難,，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進,，進駐的商家不理想”的結(jié)果,。

商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜,，人流、物流,、垂直交通,、消防疏散,、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿足功能要求的前提下,，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求,，這是關(guān)系到一個商業(yè)項目能否成功銷售,、招商和做旺的關(guān)鍵。

4.開發(fā)流程,。

商業(yè)地產(chǎn)的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),，均要在投標(biāo)拿地前進行初步的市場調(diào)研,。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益,，還要考慮經(jīng)營者、消費者的利益,，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn),。

商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策,、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu),、未來供應(yīng)量、消費力的需求,、租售目標(biāo)客戶細(xì)分、商鋪升值潛力等方面的分析,。

商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性：商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比,，其推廣的核心是投資價值和投資潛力,，側(cè)重于商鋪的回報率和回報周期,，以及未來的經(jīng)營管理，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營,。

5.招商與經(jīng)營,。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營,、管理三個環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中，開發(fā)商有機會當(dāng)“甩手掌柜”,，開盤,、營銷,、交樓后就結(jié)束。一個商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利,，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場后自營，所以,，開發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運營,、管理兩個后續(xù)環(huán)節(jié),，這樣才能減少糾紛,，獲取最大化利潤,。

招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在,。一個商業(yè)項目，如百貨,、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等,，一般都實行“招商先行”的營銷策略,，以招商來帶動銷售,。“有主力店的地方,，就有無窮的商業(yè)機會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段,。其實主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài),，它本身不具備“聚客”能力,，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值,，使商鋪作旺并不斷升值。

統(tǒng)一銷售,，統(tǒng)一經(jīng)營,，統(tǒng)一管理,，使擁有權(quán)、經(jīng)營權(quán),、管理權(quán)三權(quán)分離。商業(yè)項目要充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司的作用,，盡早介入項目整體開發(fā)，為招商及后期經(jīng)營管理作好準(zhǔn)備,。

而住宅一般不存在招商問題,，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定,，是以招品牌連鎖店為主,，或是一般經(jīng)營戶,，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售,，提升住宅價值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例,，這點也非常重要。

營銷層面的差異,。

1.營銷主題,。

消費者在購買任何一種商品的時候,，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求,，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換,。對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”,，因為無論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異,，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵,，所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真,。

商業(yè)地產(chǎn)實際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言,，回報率和回報周期才是消費者真正關(guān)心之所在。

2.推廣對象,。

住宅房地產(chǎn)面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者,。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態(tài)是完全不同的,。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢,，他們關(guān)心的是該區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問題,。

在商業(yè)地產(chǎn)上,，推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去,，推廣的目標(biāo)也分兩類：用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度,、消費群基數(shù)和消費能力;投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報的周期。

在整體交房,、商場開始運作后,，推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移,，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象,，這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個迫切的問題。

3.營銷周期,。

營銷周期和市場供給量是密不可分的,。目前的房地產(chǎn)市場上,，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過商業(yè)地產(chǎn)，所以消費者可選擇的機會就多,，考慮的周期也長，加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)?；⒓s化發(fā)展,，所以住宅地產(chǎn)的營銷周期相對就很長,，在具體的作業(yè)方式上,，通常分成幾個大階段來執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)在這一點上與住宅地產(chǎn)完全不同,，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個相對成熟的區(qū)域進行開發(fā),，這樣投資總額相對很高，但是實際開發(fā)面積相對小,，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短,，否則戰(zhàn)線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多,。

4.消費者關(guān)心的問題。

住宅消費者關(guān)心的幾個關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價格,、地段、戶型,、品質(zhì)、開發(fā)商實力,、服務(wù),、配套,。

商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是：地段、價格,、后續(xù)管理、開發(fā)商實力,、主力店,。因為商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功,，很大程度上是由地段等先天因素決定的,。

5.推廣節(jié)奏。

房地產(chǎn)推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進的階段構(gòu)成：預(yù)熱期(市場引導(dǎo)/培育期),、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期,、強銷期,、持續(xù)期和清盤期,。作為住宅地產(chǎn)來說，因為要分成幾個營銷階段推廣,，所以它是由幾個營銷周期組合而成，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場引導(dǎo)不夠,，項目優(yōu)勢展示不全、消費者對今后生活的了解不夠,，市場接受就有限,。

在商業(yè)地產(chǎn),，可能只需包括上述部分階段,，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購期合并，或者直接從預(yù)熱期進入開盤并立即轉(zhuǎn)入強銷期;如果先天條件優(yōu)越,，不違背當(dāng)?shù)厥袌鰞r格體系,，可能開盤時就直接進入了清盤期,。

6.媒介策略,。

住宅地產(chǎn)因為描繪的是未來的生活藍圖，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極：精致的宣傳資料,、優(yōu)美的電視廣告、直擊人心的平面廣告,、旨在維持長期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等。

而商業(yè)地產(chǎn)因為周期短,，很多媒介都無法考慮,。比如電視廣告，因為制作成本高,，必須長期播放才有效果,，而在較短的單位時間內(nèi)無法全面介紹項目優(yōu)勢,，所以使用很少;更多的時候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的,，如果一個商業(yè)地產(chǎn)項目周期跨度長，需要分階段推廣,，此時電視廣告因為具有聲,、色,、形的優(yōu)點，無論是在提升項目和企業(yè)形象還是在刺激消費者購買方面,，都具有其他媒介無法比擬的優(yōu)勢。

相對于大項目而言,，可以在開盤前后進行一個月左右的電視廣告輔助,。另外，戶外廣告的使用也極具針對性，一般都是意向客戶集中的區(qū)域,，比如機場,、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū)，基本上都是促銷型的廣告,，因為相對很短的周期來說,，這些必須長時間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的,。

7.現(xiàn)場包裝,。

現(xiàn)在任何一個住宅項目的工地包裝已經(jīng)越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果,，售樓處富麗堂皇,，售樓小姐個個都有親和力,，售樓處的氛圍更象一個家,，即使是工地圍擋也在“造夢”的原則上吸引消費者。

商業(yè)地產(chǎn)一般是“短,、平,、快”的項目，而且單位成本高,、目標(biāo)消費群集中，所以到處充滿商業(yè)氣息,。售樓處可能是臨時的,，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成……每一個信息都在提醒客戶時間不多,，趁早出手才有機會,。

8.宣傳費用分配。

住宅地產(chǎn)的周期長,，所以宣傳費用幾乎是平均使力,。

商業(yè)地產(chǎn)因為周期短,，一般預(yù)熱時間在20—30天較適宜,，廣告費用幾乎全部集中在開盤前后一個月的時間內(nèi),。

9.營銷活動,。

為盡可能吸引購房者,，住宅項目一般都會推出很多公關(guān)和促銷活動，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會,、逢節(jié)日組織出去旅游,、階段性的優(yōu)惠購房等等。

商業(yè)地產(chǎn)面對的都是在商場上打拼多年的生意人，一般的促銷手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進行專門性的優(yōu)惠活動,，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動：比如專業(yè)人士組成的“投資報告會”,、商家交流會等,。綜合而言,，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對的消費群體不同,，所以在營銷策略上有很大的不同,，認(rèn)真比較其中的差異，對我們的營銷推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實作用,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇十二

（3）活動現(xiàn)場釋放當(dāng)天92折優(yōu)惠，逼定成交,。

二、 活動主題

歡聚信特景苑廣場，共度歡樂周末

三、 活動時間

2012年9月22日 上午9:30—11:30

四、 釋放口徑：

9月22日齊聚信特景苑廣場，盡情歡度美好周末,，除精美禮品外,，更有購房驚喜優(yōu)惠等你拿,！

五,、 活動執(zhí)行計劃

1、客戶線（鵬翔智地）

2,、現(xiàn)場線（活動公司）

2.1,、接待中心拱門,、橫幅、地毯布置,；

六、 活動內(nèi)容

1. 現(xiàn)場安排真人版憤怒的小鳥活動,，客戶可通過砸倒毛絨玩具的數(shù)量換取禮品,；

2. 現(xiàn)場安排彩陶diy活動,，客戶可自行制作彩陶,，制作完成后，客戶可自行帶走,；

以獲得信特地產(chǎn)提供的紀(jì)念品；

4. 每組客戶每樣游戲均只可參與一次,；

5. 現(xiàn)場釋放優(yōu)惠政策，本次活動三天內(nèi)購房可享受92折優(yōu)惠,；

6. 活動當(dāng)天，現(xiàn)場安排2名保安維持秩序

七,、 獎品建議

紙抽、頸枕,、毛絨玩具（20個）

八、 活動流程

九,、 活動執(zhí)行工作表

十、 媒體配合

十一,、 現(xiàn)場布局

十二,、 費用預(yù)計

海碩文化 2012年9月

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位,。

××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的`精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7 000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米,。項目總投資約1 800萬元。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行、市場推廣,、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略,，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。

二、項目營銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。

1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。

2. 倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。

購物主題明確,。

5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解 1. 銷售（招商）目標(biāo)

××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示,。

表8-3 ××商業(yè)城的可銷售面積說明表

2. 銷售目標(biāo)分解

××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示,。

表8-4 ××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計劃

四,、營銷階段計劃

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示,。

表8-5 營銷各階段工作任務(wù)一覽表

五,、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格,。

（一）項目入市時機及姿態(tài)

1．入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準(zhǔn)備,，在2015年5月份房交會期間開盤（或2015年9月）,，可以抓住2015年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高-潮；在國慶節(jié),、2015年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高-潮,。

2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

（二）價格定位及價格策略

1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。

2．價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米,，最高價為4 000元/平方米。

3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降。

六,、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1．個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從

“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

2．區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。

（二）宣傳媒介組合

1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主，電視為輔,。

2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。

3．開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān),、促銷活動、項目招商,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇十三

影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多,，如市民的收入水平,、消費水平與消費結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑,，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力,，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境,，競爭對手的實力與策略等,。因此,，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡,。

一、市場調(diào)研概況,。

二,、宏觀背景分析,。

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較,。

2、國民經(jīng)濟主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),、

3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃,、社會因素分析等。

三,、區(qū)域商業(yè)市場研究。

（一）,、區(qū)域商圈研究,。

1,、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù)、人口分布,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

2,、項目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù),、居民收入及消費結(jié)構(gòu)等。

3,、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流,，研究范圍包括：人流類量、停留時間,、每次消費、對不同類別的需求（吃,、喝、玩,、樂）等。

4,、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍,、商圈內(nèi)的競爭項目等,。

（二）,、終端消費者研究,。

1、消費習(xí)慣：地域的差異性,，不同宗教、不同民族,、不同年齡、性別等,。

2,、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵,。

3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因,。

4、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等,。

（三）,、投資客戶研究。

1,、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店,、大連鎖店或快餐集團的個別需要,。

2、投資動向：包括投資類型,、租金范圍及交納方式等,。

3,、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間,、經(jīng)營業(yè)績等。

（四）,、競爭對手研究,。

1,、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質(zhì),、優(yōu)、劣勢等,。

2,、競爭項目：包括面積,、特色、經(jīng)營范圍,、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等,。

四,、消費者消費習(xí)性探討,。

1、基本結(jié)論：

專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業(yè)老板,、公務(wù)員、個體工商業(yè)者,、白領(lǐng)階層,、工薪階層等等）,。

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習(xí)慣。

五,、項目經(jīng)營方式論證。

1,、項目與同類型物業(yè)的比較論證,。

2,、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證,。

3、項目消費者群體分析及引導(dǎo)性消費行為論證,。

4、項目的商業(yè)價值及租金價值風(fēng)險性論證,。

5、項目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營管理水平的論證,。

一,、前言,。

項目總體情況進行說明、分析,、總結(jié),。

二,、項目概況。

1,、項目所處的具體位置、規(guī)模,。

2,、項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo),。

三,、整體市場分析。

1,、區(qū)域商業(yè)市場狀況。

2,、根據(jù)項目特點分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格,、居民收入,、消費偏好,、相關(guān)產(chǎn)品價格、對未來預(yù)期及經(jīng)濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響,，通過對這些因素的分析和預(yù)測項目的市場發(fā)展趨勢。

3,、主要競爭對手分析對區(qū)域內(nèi)競爭者進行調(diào)查及分析比較。

4,、項目swot分析。

通過對項目的優(yōu)勢,、劣勢、機會與威脅的分析，為項目定位提供依據(jù),。

5、項目市場定位,。

6,、項目初步開發(fā)設(shè)計方案,。

通過前述分析比較，確定項目最佳的開發(fā),、設(shè)計方案。

7,、項目投資成本估算,。

8,、項目投資效益預(yù)測。

主要根據(jù)項目未來銷售收入及收益情況,，計算項目的投資利潤率,、財務(wù)凈現(xiàn)值,、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標(biāo)及敏感性分析,，據(jù)此測算項目建成后的近期效益、遠(yuǎn)期效益,。

9,、風(fēng)險分析,。

對項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險進行分析及規(guī)避風(fēng)險措施。

10,、可行性研究。

可行性研究結(jié)論,。

一,、項目分析。

1,、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料,、交通狀況,、周邊環(huán)境,、周邊配套。

2,、綜合評價（swot）：優(yōu)勢與劣勢、機會與威脅,。

二,、項目定位建議,。

1,、綜合定位：特征定位,、名稱定位,、價格定位。

2,、品質(zhì)定位：檔次定位,、風(fēng)格定位、形象定位,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇十四

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。

商業(yè)城項目是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場旁,，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案,，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元,。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行,、市場推廣、廣告策略安排,、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一,、項目營銷總體策略,。

營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略,，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。

二、項目營銷目標(biāo)方針,。

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實,。

1,、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。

2,、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報,。

3,、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。

購物主題明確。

5,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解1.銷售（招商）目標(biāo),。

商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。

表8-3商業(yè)城的可銷售面積說明表,。

2、銷售目標(biāo)分解,。

商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示,。

表8-4商業(yè)城的銷售目標(biāo)計劃,。

四、營銷階段計劃,。

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示。

表8-5營銷各階段工作任務(wù)一覽表,。

五,、項目銷售時機及價格,。

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位,，確定以下銷售時機及價格,。

（一）項目入市時機及姿態(tài)。

1,、入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準(zhǔn)備，在2015年5月份房交會期間開盤（或2015年9月）,，可以抓住2015年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高-潮,；在國慶節(jié)、2015年秋季房交會,、元旦等重要時期掀起新的銷售高-潮。

2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

（二）價格定位及價格策略,。

1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。

2,、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米,，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米,。

3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升）,，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降,。

六、宣傳策略及媒介組合,。

（一）宣傳策略主題,。

1,、個性特色：“商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從。

“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。

2、區(qū)位交通：本項目地處廣場旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。

（二）宣傳媒介組合,。

1,、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主,，電視為輔。

2,、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。

3、開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動,、項目招商。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的重要性篇十五

(一),、按存在形式分,。

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街、獨立商廈,、批發(fā)零售市場、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū),、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等,。

(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分,。

1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪,。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的,。(此種形式在北京、上海,、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在),。

2,、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪,。

獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認(rèn)知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。

(一),、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加,。

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。20xx年,，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。

(二),、運營模式將回歸理性,。

由政府推動的會展中心,、城市廣場、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點,。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。

(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索,。

上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。